1、2020/9/26,深業(yè)龍崗坪山項目 前期商業(yè)發(fā)展報告,我們對本項目的理解,區(qū)域?qū)傩裕盒鲁菂^(qū)開發(fā)商業(yè)物業(yè)； 時間認(rèn)識：商業(yè)的發(fā)展是一個不斷演變的過程，一個商業(yè)項目是短期經(jīng)濟收益效應(yīng)的平衡和長期商業(yè)價值最大化的組合。 我們的工作： 規(guī)劃上著眼未來，同時規(guī)避現(xiàn)時風(fēng)險。,本項目基本概況,本 案,中山大道,錦龍大道,坪山河,報告思路模塊,第一部分 項目開發(fā)所處的區(qū)域環(huán)境,第二部分 項目開發(fā)的市場方向,第三部分 項目價值最大化方案推演,區(qū)域環(huán)境部分,以發(fā)展現(xiàn)代先進制造業(yè)為主導(dǎo)的深圳大工業(yè)基地，規(guī)劃人口25萬,坪山新城的規(guī)劃定位，是生態(tài)型現(xiàn)代先進制造業(yè)新城; 近期重點建設(shè)范圍與規(guī)模：以大工業(yè)區(qū)管理范圍為近

2、期重點建設(shè)范圍; 面積為39.58平方公里，人口規(guī)模約25萬人;,坪山新城在深圳的位置,本項目地塊,坪山新城規(guī)劃,目前，本項目處在坪山鎮(zhèn)中心的外圍，坪山中心區(qū)的邊緣地帶，四周均為待規(guī)劃開發(fā)區(qū)域，本項目所處的區(qū)域環(huán)境是典型的新城區(qū)開發(fā)物業(yè),本項目在坪山新城的位置,本項目位置,坪山中心區(qū),深圳大工業(yè)區(qū),寶龍工業(yè)區(qū),錦龍大道,中山大道,現(xiàn)階段，本項目周邊人氣不足，此時地塊的商業(yè)價值不高，開發(fā)商業(yè)風(fēng)險系數(shù)較高。目前，能承受這種商業(yè)環(huán)境下消費模式，主要有目標(biāo)性消費和社區(qū)配套類消費,本項目屬于新城區(qū)開發(fā)物業(yè),地塊南面 工業(yè)區(qū),地塊西面未知用途,地塊北面 市政用地,地塊東面 舊城改造,本項目周邊現(xiàn)狀,再者，

3、坪山鎮(zhèn)消費力相對較低，消費市場還沒有進入汽車時代，在新城區(qū)（郊區(qū)）發(fā)展商業(yè)中心，能吸引的消費者主要集中在有車一族的高端消費群體以及目標(biāo)性消費群體,本項目屬于新城區(qū)開發(fā)物業(yè),四周人氣不足,坪山汽車沒有普及，步行可達性小,目前市場支撐不了4.2商業(yè)規(guī)模,如何吸引人氣？,吸引什么樣的人？,目前項目開發(fā)遇到的難題，沒人氣就沒有商業(yè)價值,解決問題關(guān)鍵,未來，本項目所在坪山新城的位置,未來，本項目所在坪山新城的住宅集中區(qū)域，周邊將有大片相對規(guī)劃高檔次的住宅區(qū)興起,有人就有商業(yè)價值,從坪山片區(qū)商品房用地供應(yīng)情況來看，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃顯示：2010 年規(guī)劃居住用地約1000萬平方米以上，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地約100

4、萬平方米以上,從用地區(qū)域分布情況來看，居住用地（黃色塊）多分布在坪山鎮(zhèn)中心周邊范圍，其余則在寶龍工業(yè)區(qū)、龍崗大工業(yè)區(qū)及坑梓鎮(zhèn)中心一帶；而商業(yè)用地（紅色塊）則主要集中在坪山鎮(zhèn)中心，其它片區(qū)僅有少量分布。,本項目,但是，周邊大量地塊的開發(fā)指標(biāo)不夠明確，新城區(qū)城市化速度難以判斷,新城區(qū)城市化速度發(fā)展案例：寶安中心區(qū),寶安中心區(qū)發(fā)展：住宅建設(shè)變化,2002,2003,2004,2005,2006,時間,100,開發(fā)量(萬米2),80,36,少量,沒有,住宅開發(fā)程度存在不確定性,從曲線圖中，可以看出最近幾年來寶安中心區(qū)在 02年以前沒有供應(yīng)量，03年 開始有樓盤面世，但03年僅有富通好旺角；04年供應(yīng)量

5、大幅增加，全年供應(yīng)量 近36萬平方米；05年寶安中心區(qū)風(fēng)光無限，供應(yīng)量躍居全區(qū)頭把交椅，供應(yīng)總 量近80萬平方米；2006年突破了100萬的供應(yīng)量。,寶安中心區(qū)已落成住宅（2006）,截止2006年，已建成的住宅開發(fā)量占規(guī)劃總住宅面積的28，入住率60,特點：1、沿老城區(qū)向海邊腹地發(fā)展； 2、住宅分布散落在中心區(qū)，人氣不集中；,發(fā)展方向,住宅發(fā)展分布情況,前期住宅開發(fā)量少，沒有形成規(guī)模開發(fā) 面臨投資，住宅空置率高的風(fēng)險 新城區(qū)的發(fā)展，它必然是一個集體的開發(fā)行為 越早進入開發(fā)，面臨的市場不確定因素壓力越大 早期進入新城區(qū)市場，可能要面臨付出培育市場的成本,新城區(qū)前期住宅開發(fā)問題,住宅面臨問題,已

6、落成的主力店分布：從老城區(qū)向腹地發(fā)展，緊跟住宅開發(fā)節(jié)奏,寶安中心區(qū)的商業(yè)發(fā)展,寶安中心區(qū)現(xiàn)有主力店發(fā)展特點,1、建材家居營業(yè)面積占據(jù)了半壁江山： 從寶安中心區(qū)現(xiàn)階段主力店業(yè)態(tài)面積比例看，寶安中心區(qū)商業(yè)仍處在商圈發(fā)展的初級階段； 2、居住人口不斷增多主要商業(yè)業(yè)態(tài)也從單一性的建材家居類逐漸發(fā)展到有超市、電器和數(shù)碼電子類多元化商業(yè)形態(tài)。,寶安中心區(qū)主力業(yè)態(tài)和零售商家發(fā)展脈絡(luò),商 家,2002,2006,天虹 （老城區(qū)與寶安 中心區(qū)交匯處）,蘇寧,沃爾瑪 歐麥德,T/年,從表可以看出，商家是逐漸進駐寶安中心區(qū)，有一個時間過程,華潤萬家 賽格,2007,市中心區(qū)主力業(yè)態(tài)和零售商家進駐脈絡(luò),T/年,商 家

7、,1999,2000,2003,2004,2006,好百年,新一佳,天虹,世紀(jì)中心,金海馬,cocopark,吉之島,怡景中心城,崗廈食街,2007,從上表分析來看，在新開發(fā)建設(shè)的中心區(qū)，消費者對如下業(yè)態(tài)有 較多的需求：,需求層次逐漸提升,家電數(shù)碼,休閑娛樂百貨,超市餐飲建材裝飾家居社區(qū)服務(wù),商業(yè)業(yè)態(tài)進場順序,對于市場環(huán)境還不成熟的新開發(fā)區(qū)域，能夠適應(yīng)這種新區(qū)開發(fā)需求的商業(yè)業(yè)態(tài)十分有限，下表是各種商業(yè)業(yè)態(tài)對于新開發(fā)區(qū)市場適應(yīng)情況：,* 表示對應(yīng)業(yè)態(tài)在該指標(biāo)上的契合度， *越多，契合度越高，可行性越高；,新城區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)展契合度,新城區(qū)城市化速度發(fā)展案例：寶安中心區(qū),啟示,1,如果說，坪山新城城市化

8、速度跟寶安中心區(qū)同樣快，那么，進入第四年時，主流零售商家進駐可能性更高（如寶安中心區(qū)的華潤萬家）,家居類商業(yè)業(yè)態(tài)是新城區(qū)初期相對較容易存活的業(yè)態(tài)，但是同樣取決與住宅開發(fā)的速度,2,主流零售商家對坪山新城的看法,1,同時，主流超市商家積極關(guān)注新城區(qū)城市化速度，要視城市化速度才能進駐,看好大片住宅新城區(qū)，主流商家表示，進駐新城區(qū)既是搶占市場份額，也是戰(zhàn)略布局策略,主流餐飲品牌進駐新城區(qū)態(tài)度相對比較積極，進駐新城區(qū)主要考慮交通便利以及停車位，并看好大工業(yè)區(qū)的中高檔餐飲市場,2,3,主流零售商家訪談要點詳見附錄二,通過對區(qū)域商業(yè)價值分析、案例研究以及商家訪談，本部分得出的核心 結(jié)論：,1,現(xiàn)階段，人流

9、少，人氣不足，開發(fā)商業(yè)的風(fēng)險相當(dāng)高,2,吸引人氣的辦法：尋求目標(biāo)性消費業(yè)態(tài),3,本項目現(xiàn)階段的目標(biāo)消費群體是有車一族的高端消費人群，而非普通打工人群,4,本項目未來處在坪山新城住宅集中區(qū)，項目商業(yè)價值更多體現(xiàn)在住宅區(qū)成熟后,5,吸引家居類、超市類主力商家，要視城市化發(fā)展速度而定,市場機會部分,商業(yè)中心區(qū)商業(yè)形態(tài)主要以中低檔次百貨、超市及商業(yè)步行街為主，其中主要中型超市百貨類業(yè)態(tài)經(jīng)營面積約有6.2萬平米，主要零售品牌以本地為主，缺市場主流零售商家； 而沿深汕公路兩側(cè)所分布商業(yè)多為家居家私專業(yè)賣場與臨街小商鋪為主。,本項目地塊,坪山零售市場高端消費場所比較缺乏，商業(yè)服務(wù)對象以工業(yè)區(qū)普通打工一族為主

10、，整體坪山商業(yè)處在工業(yè)時代的消費市場,消費者購物考慮的因素,從消費者購物所考慮的因素來看，良 好的購物氣氛與人氣、商品的種類和質(zhì)量 最為消費者所看重，而這也恰恰是目前坪 山片區(qū)商業(yè)市場最為缺乏的方面。 同時，調(diào)查還顯示出消費者有就近購物的傾向,一處有知名零售商家進駐，購物環(huán)境愉悅、交通出行可達性高的商業(yè)中心將贏得坪山消費者的青睞,坪山商業(yè)各業(yè)態(tài)店鋪分布比例中，屬于目的性消費業(yè)態(tài)的如家居家私、餐飲、娛樂休閑所占比例比較少。 隨著，城市化發(fā)展成熟，未來坪山將會由工業(yè)期時代商業(yè)發(fā)展模式向宜商、宜居和工業(yè)混合時代模式發(fā)展，餐飲業(yè)發(fā)展空間很大。,坪山消費者認(rèn)為，坪山較為缺乏的商業(yè)業(yè)態(tài)是大型購物中心（23

11、），特色專賣店（23）和娛樂餐飲中心（19）,大型購物中心在汽車沒有普及時代，出現(xiàn)在市中心區(qū)的機會要大于郊區(qū),特色專賣店則更多選擇的繁華商業(yè)區(qū)域，出現(xiàn)在郊區(qū)幾率很少,娛樂餐飲中心與前兩類相比之下，具有目的性消費特征，出現(xiàn)在郊區(qū)可能性更高,成功在郊區(qū)運營的餐飲中心案例： 萬科城,萬科城位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周邊以大型高新技術(shù)企業(yè)及本地農(nóng)民房為主,坂田萬科城項目地址,萬科城,項目位置,周邊商圈,萬科城位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，處于深圳中部生活軸線北部，緊鄰包括華為技術(shù)、新天下軟件城、富士康等大型高新技術(shù)企業(yè)在內(nèi)的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū),其中的“泛社區(qū)”，包括本項目、華為

12、、新天下、中海等眾多住宅、坂田村、和勘村、坂雪崗企業(yè)及萬科坂田城其他鄰近項目,規(guī)模：占地面積約40萬、總建筑面積約53萬平方米，商業(yè)面積建筑面積約3萬平方米 定位：集休閑娛樂、餐飲、社區(qū)配套為一體的西班牙風(fēng)情步行街 開業(yè)時間：2005年8月 停車位：4000個,萬科城商業(yè)定位，以美食街為核心，形成集美食、社區(qū)購物、社區(qū)休閑、社區(qū)文化于一體的能滿足“泛社區(qū)”居民“一站式”消費的商業(yè)街區(qū)。,定位:極具異國風(fēng)情的體驗式美食休閑之都 業(yè)態(tài)組合:11000m2國際美食坊+休閑娛樂 20000m2社區(qū)購物中心 經(jīng)營狀況:通過添補市場空白業(yè)態(tài)，引進品牌商家滿足高薪消費群體需要的主力租戶，并實現(xiàn)人氣的大幅提升

13、。 主力商家：丹桂軒、華潤萬家、KFC、湘江老廚等、于2004年8月簽約萬科城 出租率:總體出租率為90%左右 租金：40-120元/平方米,評價:新的市場定位滿足了市場需求空缺；通過強化異國風(fēng)情美食之都概念，在缺乏整體商業(yè)氛圍情況下，有效吸引了的高薪工業(yè)區(qū)內(nèi)足夠消費人流，成功聚集人氣,突出餐飲和娛樂功能業(yè)態(tài)是萬科城商業(yè)街通過定位以提升聚客能力的主要手段,各種業(yè)態(tài)比例圖,數(shù)量眾多、風(fēng)味各異的各式餐飲組合對吸引客流發(fā)揮重要作用,各式餐廳,坪山零售市場給以本項目的市場機會,1,高端消費場所比較缺乏,2,發(fā)展目的性消費特點的中高檔餐飲，是符合本項目現(xiàn)階段的商業(yè)條件,3,坪山公務(wù)員、富有居民以及工業(yè)區(qū)

14、的高端消費人群是項目的主要目標(biāo)消費群體,報告思路模塊,第一部分 項目開發(fā)所處的區(qū)域環(huán)境,第二部分 項目開發(fā)的市場方向,第三部分 項目價值最大化方案推演,家居/家電等專業(yè)市場,含超市、家居、家電、餐飲等綜合性購物廣場,（視城市化速度隨時應(yīng)變）,通過對區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析、商家訪談以及市場機會分析，慧通行認(rèn)為 本項目的定位方向如下,中高檔餐飲為主的生活中心,可以適應(yīng)現(xiàn)時階段的定位方案,目標(biāo)消費群體定位,駕車前來本項目的，期望獲得中高檔餐飲消費場所體驗的消費高端群體,擬引進餐飲品牌示意,報告思路模塊,第一部分 項目開發(fā)所處的區(qū)域環(huán)境,第二部分 項目開發(fā)的市場方向,第三部分 項目價值最大化方案推演,根據(jù)退

15、紅線要求，項目預(yù)計各項長度如圖,退紅線后地塊,中山大道200米,錦龍路350米,以下規(guī)劃方案中對項目面積的估算以退紅線后地塊尺度為準(zhǔn),項目地塊基本尺度估算,為計算方便，本次方案計算參數(shù)為退紅線尺度取整(存在誤差在10%-20%),選擇策略一,街鋪價值最大化方案,方案一街鋪價值最大化,街鋪開發(fā)分析： 1、可賣可租，短期可賣，長期可持有收租，變向空間 大，可實現(xiàn)資金收入平衡，同時受主力店商業(yè)價值 的支撐，升值空間較大； 2、街鋪可零散性經(jīng)營，人流量不集中的商業(yè)環(huán)境下，項 目啟動可能性相對較大； 3、未來城市住宅往高容積率發(fā)展，造成居住空間的 壓抑，而街區(qū)放松、休閑的生活方式對未來城市人 的吸引力更

16、強； 4、街區(qū)可分期開發(fā)，便于資金運轉(zhuǎn)、籌備，然后開發(fā)主 力店；,5、街區(qū)不足之處是住宅很受限制，對住宅的朝向、戶型等規(guī)劃不利。,1、考慮到錦龍大道和中山大道路交匯是商業(yè)高價值帶，可把主力店放在靠十字路口面，此規(guī)劃既可使招商易實現(xiàn)，也可令兩邊商業(yè)的增值。 2、商場層樓價值隨著樓層數(shù)越高，價值越低，本項目主力店規(guī)劃5層，一般情況下，5層是人流垂直流動的極限，太高樓層難以吸引到消費者； 3、考慮到主力店的租金收益不高以及單層經(jīng)營面積合適度，建議規(guī)劃主力店面積尺度為50米*50米，單層面積大約2500平方米；,主力店規(guī)劃,1、臨靠主力店兩邊是商業(yè)價值比較大的區(qū)域， 街鋪沿錦龍大道和中山大道展開，同時

17、在地塊東端規(guī)劃裙樓底商。北端是靠近坪山河，阻斷了商業(yè)人流，因此不規(guī)劃商業(yè)； 2、充分利用主力店價值，在主力店北側(cè)和東側(cè)對應(yīng)尺度上，規(guī)劃街鋪通道，這樣就形成主力店兩邊的街區(qū)都有兩條內(nèi)街人流通道； 3、主力店兩邊商鋪規(guī)劃有二層，二樓商鋪可規(guī)劃直接連通主力店，共享主力店人流。部分二樓可連成一起，形成大型餐飲、娛樂項目或經(jīng)濟型酒店。,在街鋪收益最大化原則下，規(guī)劃街鋪,2層街區(qū),2層街區(qū),1層底商,24m,10m,90m,90m,90m,24m,10m,65m,65m,10m,90m,90m,90m,東莞萬科運河?xùn)|一號街區(qū)規(guī)劃參考,參考案例 萬科運河1號,面積規(guī)劃,主力店: 邊長50*50米 單層面積2

18、500平米 總面積12500平米,街區(qū): 總占地面積約13000平米 街區(qū)總面積約27000平米(第一層面積13500,第二層面積13500),住宅底商: 占地面積約2700 總面積約2700平米,獲利能力估算,以上推算過程，租金（不含管理費）是以商業(yè)開業(yè)后的前35年租金標(biāo)準(zhǔn)計算，售價則是目前坪山商鋪市場平均售價（市場是變化的，以上價格并不代表項目今后市場價格，推算結(jié)果，均為理論值） 街鋪（街區(qū)、底商）均以出售考慮 目前坪山街鋪售價詳見附錄一,選擇策略二,集中商業(yè)價值最大化方案,方案二集中商業(yè)價值最大化方案,開發(fā)分析： 1、此方案關(guān)注到了主流零售商家傾向承租較大面積物業(yè),以提高未來零售市場的競

19、爭能力, 2、商場物業(yè)持有，收取租金便于公司其他項目啟動； 3、商業(yè)規(guī)模效應(yīng)顯著，商業(yè)市場競爭力強； 4、規(guī)劃部分具有租售彈性空間的街鋪，便于資金運轉(zhuǎn)。,此規(guī)劃方案跟本項目現(xiàn)階段的餐飲定位產(chǎn)生沖突； 如，采用此方案，可選目的消費業(yè)態(tài)種類，如家居建材（也是受城市化速度影響較大）、娛樂類，底商街鋪商業(yè)價值大打折扣。,依據(jù)政府條令限制，群樓底商禁止經(jīng)營餐飲業(yè)態(tài),集中商業(yè)(主力店)價值最大化規(guī)劃,位于錦龍大道和中山大道交匯處 本項目集中商業(yè)規(guī)劃3層 規(guī)劃集中商業(yè)面積尺度為200米*60米，單層面積大約12000平方米； 集中商業(yè)總面積36000平方米,集中商業(yè)業(yè)態(tài)層次較為豐富； 商業(yè)綜合力強，聚客能力

20、強； 主力店規(guī)模相對較大，利于打造商業(yè)檔次，保持持續(xù)競爭力；,沿錦龍大道和中山大道沿街各規(guī)劃1街鋪,給物業(yè)保留租售彈性空間,應(yīng)變市場風(fēng)險 街鋪總占地面積約6000平米 街鋪總商業(yè)面積約6000平米,街鋪規(guī)劃(藍(lán)色塊),街鋪規(guī)劃(藍(lán)色塊),獲利能力估算,以上推算過程，租金（不含管理費）是以商業(yè)開業(yè)后的前35年租金標(biāo)準(zhǔn)計算，售價則是目前坪山商鋪市場平均售價（市場是變化的，以上價格并不代表項目今后市場價格，推算結(jié)果，均為理論值） 街鋪（街區(qū)、底商）均以出售考慮,選擇策略三,兼顧集中商業(yè)和街區(qū)價值最大化方案,商場于街區(qū)共贏開發(fā)分析： 1、給以主力店適中承租面積,在保證主力店規(guī)模效應(yīng)不受影響情況下,既能

21、發(fā)揮主力店聚客能力又能給以更多街區(qū)發(fā)展空間; 2、規(guī)劃街區(qū)，便于資金運作; 3、商場具備規(guī)模效應(yīng)，同時街區(qū)規(guī)劃，易于營造休閑商業(yè)氣氛；,方案三兼顧集中商業(yè)和街區(qū)價值最大化方案,錦 龍 大 道,中 山 大 道,集中商業(yè)(主力店) 規(guī)劃,位于錦龍大道和中山大道交匯處 本項目集中商業(yè)規(guī)劃4層 集中商業(yè)總面積約34000平方米,集中商業(yè)規(guī)劃視城市化速度快慢，考慮 風(fēng)險因素，可適當(dāng)?shù)臏p少部分面積， 所減少的面積可轉(zhuǎn)移到街區(qū)，或者項目 東面地塊住宅底商,街鋪規(guī)劃(藍(lán)色塊),街鋪規(guī)劃,1、街區(qū)總規(guī)劃面積：約8000平方米 2、沿錦龍大道規(guī)劃一層街區(qū)（約7000平米）,部分可考慮二層約1000平米（街區(qū)二樓可

22、承接部分集中商業(yè)面積轉(zhuǎn)移） 3、規(guī)劃的二樓商鋪可規(guī)劃直接連通主力店，共享主力店人流 4、部分二樓可連成一起，形成大型餐飲中心，吸引目的性消費人群,開發(fā)模式,訂單式地產(chǎn)運作開發(fā)模式 建筑面積約34000平方米； 采用集中商業(yè)+步行街的模式 集中商業(yè)引進了天虹商場，共四層，總面積約16700平方米； 街鋪產(chǎn)權(quán)分散出售； 格瀾郡1期2006年11月入伙； 天虹商場2007年4月26日開業(yè)； 2007年下半年格蘭云天酒店動工。,商業(yè)開發(fā)模式,格瀾郡商業(yè)是中航集團以訂單式地產(chǎn)運作開發(fā)模式來提升街鋪以及住宅售價,規(guī)劃參考案例：中航格瀾郡,商業(yè)街分3個區(qū)： A區(qū)為集中商業(yè)，引進了天虹商場，共四層，總面積約1

23、6700米； B區(qū)為步行街商鋪，共二層，二樓通過連廊與A區(qū)聯(lián)接，規(guī)劃為集購物、娛樂、休閑、文化、保健、家居日用等為一體的復(fù)合功能街區(qū)； C區(qū)商鋪主要規(guī)劃為餐飲專區(qū)。整個步行街商鋪的業(yè)態(tài)與天虹商場的業(yè)態(tài)互補，從而避免內(nèi)部競爭，達到項目商業(yè)價值最大化。,獲利能力估算,以上推算過程，租金（不含管理費）是以商業(yè)開業(yè)后的前35年租金標(biāo)準(zhǔn)計算，售價則是目前坪山商鋪市場平均售價（市場是變化的，以上價格并不代表項目今后市場價格，推算結(jié)果，均為理論值） 街鋪（街區(qū)、底商）均以出售考慮,商業(yè)開發(fā)方案優(yōu)劣勢評價,注：”+“代表一般；”+“代表較好；”+“代表很好,以上開發(fā)方案均有不同的側(cè)重點，根據(jù)不同的開發(fā)目的尋求

24、適合的開發(fā)方案,通過以上各種因素的分析，結(jié)合多年運作商業(yè)經(jīng)驗，慧通行建議,商業(yè)的發(fā)展是一個不斷演變的過程，一個商業(yè)項目是短期經(jīng)濟收益效應(yīng)的平衡和長期商業(yè)價值最大化的組合,本項目開發(fā)采用兼顧集中商業(yè)和街區(qū)價值最大化方案,街區(qū)解決現(xiàn)階段所遇到的問題，實現(xiàn)短期內(nèi)經(jīng)濟收益平衡,集中商業(yè)視城市化速度而定，可實現(xiàn)商業(yè)長期增值,1,2,3,報告思路模塊,第一部分 項目開發(fā)所處的區(qū)域環(huán)境,第二部分 項目開發(fā)的市場方向,第三部分 項目價值最大化方案推演,招商策略建議,總體招商策略建議,集中商業(yè)招商緩后，視坪山城市化速度采取相應(yīng)措施,以部分街區(qū)面積來引進主力餐飲品牌形象店和各社區(qū)配套類品牌商家； 其余部分街區(qū)面積

25、可考慮出售變現(xiàn)。,集中商業(yè)部分,街區(qū)、底商部分,報告結(jié)束謝謝！ The end! Thanks,附錄一：坪山街鋪售價,坪山鎮(zhèn)中心臨街商鋪租金每平方米在30-160元/月之間不等，其中以建設(shè)路為繁華地段,租金100-160元/月之間 鋪面面積多為30-60平方米左右，大部分商鋪進深約在12-15米間，部分商鋪為挑高層設(shè)計 坪山在售商業(yè)物業(yè),售價在0.8-2.8萬元/之間，外街價值最高，第二層商鋪價值較低,從投資角度來看，商鋪租金收益分布以建設(shè)路為龍頭，租金范圍跨度較大 商鋪售價收益看，最近有百貨主力店價值支撐的街鋪售價為28000元/平米,附錄二：主流零售商家訪談以及選址要求,廣東吉之島天貿(mào)百貨

26、有限公司（以下簡稱“JUSCO”）1996年在廣東省廣州市天河城廣場開設(shè)首家店鋪，現(xiàn)已在珠江三角洲共有6家店鋪。作為進入廣東市場的首家日資百貨公司，它率先引進了國外先進的GMS綜合百貨超市零售經(jīng)營模式。 永旺在中國市場有標(biāo)準(zhǔn)超市、超市加百貨、購物中心三中形態(tài)，主推購物中心； 對本項目有意向 近年計劃開拓珠三角區(qū)，重點深圳、廣州；層高要求6米，樓層不高于3層，租期15-20年；,吉之島,1984年開設(shè)首間分店，成為首家登陸中國的對外零售商，其業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，至今已擁有32家分店，遍及珠江三角洲、上海、北京等地。目前深圳各區(qū)共設(shè)有分店17間 對東部新城片有拓展意向 公司近年重點拓展深圳市場,很關(guān)注關(guān)外各新區(qū)的發(fā)