1、.白云電氣科技大廈公共設(shè)施分?jǐn)傎M方案 （試行）業(yè)主單位： 廣州市世科高新技術(shù)有限公司物業(yè)公司： 廣州廣電物業(yè)管理有限公司編制部門： 公司辦日期： 2015 年 4 月 1 日.目錄一、公共設(shè)施費用分?jǐn)傇瓌t.3二、公共設(shè)施費用分?jǐn)偪偯娣e計算3三、公共設(shè)施運行總費用的測算 （以設(shè)備 100%運行時進行成本測算）4四、公共設(shè)施分?jǐn)傎M單價計算（單位：元/ 月/ m 2）：5五、公共設(shè)施公攤費的收費標(biāo)準(zhǔn).6六、周邊大廈公攤費對比.6七、大廈租戶公攤費測算明細表.7八、大廈公攤執(zhí)行單價階梯式費率參照表8九、大廈設(shè)施運營水電費、空調(diào)費及分?jǐn)傎M占比率分析表（2014 年10-12 月份）8十、大廈公攤費用思路

2、組合演示圖9.根據(jù)業(yè)主單位與租戶所簽訂的租賃合同 （合同條款 6.3 ： 大廈的電梯、衛(wèi)生間等公用設(shè)施的維護、用電等費用由租戶根據(jù)其租賃面積的比例按照實際發(fā)生的費用進行公攤，具體的繳納方案按照業(yè)主 / 物業(yè)公司后續(xù)發(fā)布的通知執(zhí)行） ，白云電氣科技大廈（以下簡稱“大廈“）各租戶根據(jù)其租賃面積分?jǐn)偞髲B公共水電及空調(diào)費用。2013 年大廈剛建成，集團進駐初期，由于有些公共水電的計量儀器未安裝好（比如電梯的獨立電表等），同時考慮到大廈進駐前期人員不多，消耗也不大，因此未計收分?jǐn)傎M。2014 年，前期為了鼓勵租戶進駐，促進大廈的招商工作，改進2013 年的招商困境，因此作為其中一項優(yōu)惠政策，經(jīng)綜合考慮，

3、公攤費從2015 年開始正式計收。為達到大廈能耗的收支平衡為目的，租戶自用的水電費及空調(diào)能耗均由用戶自行承擔(dān)，其余所有的公共能耗，都需要根據(jù)“誰受益，誰承擔(dān)”的原則進行分?jǐn)?，現(xiàn)按租賃合同之相關(guān)規(guī)定及結(jié)合大廈實際水電運行數(shù)據(jù)，對公共區(qū)域水、電、空調(diào)冷量特制定以下分?jǐn)偡桨福阂?、公共設(shè)施費用分?jǐn)傇瓌t1. 總分?jǐn)傎M =總分?jǐn)傠娰M +總分?jǐn)偹M +總分?jǐn)偫淞抠M2. 總分?jǐn)傠娰M =總電費 - 地下停車場電費 - 天面（ LOGO）LED泛光照明用電 - 用戶總量電費3. 總分?jǐn)偹M =總水費 - 用戶總量水費4. 總分?jǐn)偫淞抠M =中央空調(diào)總費 - 用戶用量總費二、公共設(shè)施費用分?jǐn)偪偯娣e計算因大廈各樓層區(qū)域

4、性質(zhì)有所區(qū)分，現(xiàn)按以下分類計算分?jǐn)偯娣e（單位：層/ m 2）：序號項目設(shè)備系副樓主樓主樓主樓主樓分?jǐn)偯娣e統(tǒng)名稱地下 1 層1-4 層5-6 層7-16 層17-20 層備注(m2)1面積/8041.6 m 210793.2 m 23980m219900m27785m2/消防系統(tǒng)、監(jiān)控中心、給2公共用排水、通風(fēng)、50499.81電費用綠化及噴泉燈、樓梯燈、功能設(shè)備房3電梯用電梯系統(tǒng)不含未開通電費用50499.82的電梯4基本電樓層/34673.20費.5公共用公共水50499.80水費用公共6VIP電梯廳/42714.81空調(diào)7公共照走廊、綠墻50499.81明電費8大堂空大堂空調(diào)/42458.

5、20調(diào)費用9網(wǎng)絡(luò)機網(wǎng)絡(luò)機房、50499.80房訪客室10用戶新用戶新風(fēng)50499.81風(fēng)費用電費三、公共設(shè)施運行總費用的測算（以設(shè)備 100%運行時進行成本測算）設(shè)備功率及運行時間（單位：D=天數(shù)； H=小時； KW=功率； K=設(shè)備運行系數(shù)）：月運行天數(shù)日運行時間運行系數(shù)總功率月運行費序號項目設(shè)備系統(tǒng)名稱（ D）（ H）（k）（kw）備注（元 / 月）消防系統(tǒng)、監(jiān)控公共用中心、給排水、1通風(fēng)、綠化及噴30240.103456914799.45270959550.4153166電費用泉燈、樓梯燈、功能設(shè)備房2電梯用電梯系統(tǒng)30240.111444163122.8不包含未開9853.447115

6、8電費用通電梯33024/固定基本費基本電費樓層201726.4278用4公共用3024/按設(shè)備情況公共水/6123.2148水費用估算5公共 VIP電梯廳21.75100.023527746761.63897.3240694空調(diào)公共照辦公時間為6走廊、綠墻30240.11303228493.87633.74833222白天模式開明電費啟含大堂冷量7大堂空21.7510/費（按大堂空調(diào)19569.231調(diào)費用156kw/m2計算）8網(wǎng)絡(luò)機房網(wǎng)絡(luò)機房、訪客30240.1126396231.692570.07568161室.每平方米按18W風(fēng)量用戶新風(fēng)9用戶新風(fēng)電費21.755/15529.5算，

7、風(fēng)量價費用按 0.63 元/kwh 計算10合計326453.3841備注：1、以上各分項月運行費用=月運行天數(shù)（ D）x 日運行時間（ H）x 運行系數(shù) x 總功率（ kw）；其中“ / ”為不參與功率及運行系數(shù)的計算，直接由固定費用或監(jiān)理工程師估算確立。2、以上第 3 項為大廈所支出的物業(yè)服務(wù)費、房地產(chǎn)稅費、營業(yè)稅、易耗品、垃圾清運等月度綜合運營支出費用的總和。3、以上第 5 項為大廈業(yè)主單位自用空調(diào)費用，包含2 層、 3 層、 4 層、 17 層、 18 層、 19 層的空調(diào)運行費用總和。四、公共設(shè)施分?jǐn)傎M單價計算（單位：元 / 月/ m 2）：設(shè)備系運行費副樓地下主樓主樓主樓主樓序號項

8、目（元 / 月）1 層1-4 層5-6 層7-16 層備注統(tǒng)名稱17-20 層1面積/8041.610793.23980199007785消防系統(tǒng)、監(jiān)控中心、公共用給排水、通2風(fēng)、綠化及 59550.4153166 1.1792201.1792201.1792201.1792201.179220電費用噴泉燈、樓梯燈、功能設(shè)備房3電梯用電梯系統(tǒng)9853.44711580.19511850.19723510.19965200.22195110.2456213電費用4基本電費樓層用戶201726.4278/2.194562.204062.204062.204065公共用公共水6123.21480.1

9、200.12125220.12125220.12125220.1212522水費用6公共 VIP電梯廳3897.3240694/空調(diào)7公共照走廊、綠墻7633.74833222/0.1511640.1511640.151164明電費8大堂空大堂空調(diào)19569.231/0.3875110/調(diào)費用.9網(wǎng)絡(luò)機房網(wǎng)絡(luò)機房、2570.07568161/0.0508930.050893/訪客室10用戶新風(fēng)用戶新風(fēng)15529.50.307516/0.307516費用電費11合計/326453.38411.80185454.07977833.90624123.92854034.2088335備注：以上第4 項

10、為大廈所支出的物業(yè)服務(wù)費、房地產(chǎn)稅費、營業(yè)稅等月度綜合運營支出費用的總和。五、公共設(shè)施公攤費的收費標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域公共水電空調(diào)公攤單價（元 /m2）副樓主樓主樓地下一層1-4 層5-6 層1.80185454.07977833.90624120.72074181.631911321.56249648主樓主樓備注7-16 層17-20 層情況3.92854034.2088335按設(shè)施運行率的 100%1.571416121.6835334按設(shè)施運行率的 40%說明： 現(xiàn)階段大廈租戶進駐率為50%左右，按公共設(shè)施運行率的40%來計算收費單價，后續(xù)隨著進駐的提升，結(jié)合實際的發(fā)生費用，再根據(jù)此原則每3 個月調(diào)

11、整一次收費單價，直到租戶進駐率達100%。六、周邊大廈公攤費對比白云電氣科技大廈為白云區(qū)太和鎮(zhèn)地標(biāo)建筑，屬甲級寫字樓，配套設(shè)施齊全，設(shè)備選型先進，比一般寫字樓較為高端，由于大廈地理位置是太和鎮(zhèn)唯一的甲級寫字樓，在附近沒有可比較的項目，在廣州、深圳市中心寫字樓除了業(yè)戶自用的水電費外，一般采用在物業(yè)管理費中包含公共分?jǐn)傠娰M、水費及空調(diào)費用的一切費制做法，為此，將白云電氣科技大廈的費用轉(zhuǎn)換成一費制進行對比。1、按費用最高的主樓測算，白云電氣科技大廈一費制費用表（含空調(diào)、公共水電分?jǐn)偅喉椖抗芾碣M公共水電費分?jǐn)偅ㄗ罡撸┐筇闷骄照{(diào)單價（元/m2）合計（元）主樓6.004.20883352.23012.

12、43883352、甲級寫字樓“一費制”管理費情況對比一覽表（大廈附近與市中心大廈）：序號大廈名稱具體地址寫字樓建筑物業(yè)管理費性質(zhì)總面積樓高12.4391白云電氣科技大廈太和鎮(zhèn)北太路1633 號甲級寫字樓5.5 萬 m276.1m.2火炬大廈民科園 863 產(chǎn)業(yè)中心甲級寫字樓7.53 萬 m268m11.53綠地中心大廈 （在建）白云區(qū)太和鎮(zhèn)大荔村甲級寫字樓8.2 萬 m285.5m174天河城大廈廣州市天河路208 號甲級寫字樓10 萬 m2200m295萬菱匯天河區(qū)天河路230 號甲級寫字樓23 萬 m2221m306高德置地廣場天河區(qū)花城大道87 號甲級寫字樓92 萬 m2282m307中

13、信廣場天河北路233 號甲級寫字樓32 萬 m2420m35七、大廈租戶公攤費測算明細表目前大廈租戶進駐率約為50%，按公共設(shè)施運行40%進行預(yù)測各租戶需要承擔(dān)的公攤費如下：截止至 2015 年 3 月（單位：元 / 月）：序號單元編號單元名稱面積分?jǐn)倖蝺r分?jǐn)偪傤~備注（ m2）（元 / m 2）（元 / 月）1101-102江蘇新科電器228372.12104中國銀行5631.63191132 918.8163106A廣州一鳴財務(wù)61.5100.3684702廣東特斯拉機器人283444.7115703廣州晟眾全粵154241.9986705-707廣州銀筑鋁業(yè)8251296.41878 樓廣

14、州卡倫飾品24223805.978902廣州盈碳機械設(shè)備283444.7119903廣州羿力照明156245.141110906廣州宮之秘化妝品283444.71111907廣州芯芯佰匯化妝品156245.1411121003廣州陵銳建筑156245.1411131006廣州綠蒎生物科技283444.711141007廣州威?；?56245.1411151010廣州逸朗生物325510.711.57141612161103廣州文威房地產(chǎn)156245.1411.171106廣州新財潮商貿(mào)283444.711181107廣州帝妝殿堂156245.1411191108廣州柳曼化妝品386606.5

15、7201301-1304廣州禿鷹裝飾12111902.98211306-1307張德彬439689.852214 樓大健康24223805.97231102廣東歌維思283444.711241002廣州十里八鄉(xiāng)283444.711總計11953.518835.5736備注： 以上各租戶單元以合同簽訂面積為基準(zhǔn)點，按現(xiàn)階段1-4 層、 5-6 層、 7-16 層及 17-19 層區(qū)分分?jǐn)倿樵瓌t，最高未超過公攤執(zhí)行單價的40%計提。八、大廈公攤執(zhí)行單價階梯式費率參照表序名出租出租階梯費率預(yù)估分?jǐn)傎M號稱面積（ m2） 率（ %）（%）總額（元）111953.550%40%18835.57362131

16、48.8555%50%23544.467314344.260%60%18253.3604416734.970%70%32962.2538階梯分5攤額19125.680%80%37671.1472621516.390%90%42380.0406723907.0100%100%47088.934備注情況1. 階梯費率應(yīng)隨出租率及租戶承受能力做相應(yīng)調(diào)整；2. 該階梯分?jǐn)傎M總額只是充當(dāng)當(dāng)月支出總額的一部分或是盈利部分，不能完全將分?jǐn)偪傤~高于當(dāng)月支出總額費用， 否則租戶難以承受及與實際設(shè)備運行效率不符。3. 大廈水電支出總額 =分?jǐn)傎M總額+租戶水電自用總額 +業(yè)主單位水電自用總額。九、大廈設(shè)施運營水電費

17、、空調(diào)費及分?jǐn)傎M占比率分析表（2014 年 10-12 月份）費用明細項目（單位：元）費用所占比率（ %）公攤備序月水電水電公攤租戶水差水費電費公攤率（ %）注號份費費合計費用電總額值占比占比費占110355.46793268287.6318835.5713197.636254.0.52%99.48%27.59%此數(shù)95.1453604614據(jù)抽樣采211268.24786748135.4618835.5710386.018913.0.56%99.44%39.13%40%集截3.233608864止至.20143 12 362.54123741600.118835.5715949.26815.

18、30.87%99.13%45.3%年 121.59360264月 31日備注情況：1因考慮目前進駐率及裝修施工較多，其水電運行數(shù)據(jù)具有一定的偏差，且不夠穩(wěn)定，針對此類情況，盡量避開 2015 年 1 月 -2015 年 5 月份裝修施工階段水電運行數(shù)據(jù)。2. 上述空調(diào)費用專屬一樓大堂運行讀數(shù)測算，且包含在月度周期內(nèi)的用電讀數(shù)。3. 上述公攤費用按設(shè)施運行率的40%計提，因面積是固定的，只隨分?jǐn)倖蝺r的變化而變化。4. 上述費用所占比率反應(yīng)大廈在以月度周期結(jié)算水電費時，各明細費用項目在總水電費用所表占比率，其公攤費比率反應(yīng)收支差額的對比值，也會隨出租率的增加而相應(yīng)增加。十、大廈公攤費用思路組合演示圖總體分?jǐn)傎M用 =物業(yè)服務(wù)費 +房地產(chǎn)營業(yè)稅 +其他向政府支出費用 +大廈運營均攤水電費 +低值易耗品費 +其他物業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)營費業(yè)稅總體分?jǐn)偲渌蛘渌?/p>