1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）,呂萍 等編著,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,第8章 房地產(chǎn)融資,本章從房地產(chǎn)融資的概念入手，分析了房地產(chǎn)融資與一般融資的區(qū)別，并對房地產(chǎn)融資進(jìn)行了分類。從房地產(chǎn)融資的資金來源、融資結(jié)構(gòu)、融資方式、融資成本以及運(yùn)用融資策略來控制融資風(fēng)險(xiǎn)等角度出發(fā)，對房地產(chǎn)融資的一系列相關(guān)問題進(jìn)行了較為深入的探討。,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,本章內(nèi)容提要,重點(diǎn)問題,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,房地產(chǎn)融資的概念 從廣義上講，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信

2、用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。 從狹義上講，是指房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。,8.1 房地產(chǎn)融資概論,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,房地產(chǎn)融資的分類,8.1 房地產(chǎn)融資概論,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,房地產(chǎn)融資的特點(diǎn),8.1 房地產(chǎn)融資概論,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,8.2 房地產(chǎn)融資的資金來源,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,房地產(chǎn)企業(yè)

3、的一般性資金來源,房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別一般企業(yè)的資金來源,企業(yè)自有資金 政府財(cái)政資金 銀行貸款 股票、債券、合資、租賃、 商業(yè)信用等多種籌資方式 其他資金來源,房地產(chǎn)抵押貸款 售后回租 預(yù)售資金 其他籌資方式,租賃.,銀行貸款融資 信托融資 股票融資 房地產(chǎn)債券融資,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式,銀行貸款融資 概念 是指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品住房及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款。 融資的基本條件 對于申請銀行開發(fā)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)滿足以下幾個(gè)基本條件： (1) 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)滿足的融資條件 (2) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)滿足的條

4、件,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式,信托融資 概念,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式,房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式,股權(quán)證券化信托,股權(quán)投資類信托,權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式,混合型信托,抵押貸款類信托,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式,房地產(chǎn)信托的運(yùn)營模式,股票融資,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,8

5、.3 房地產(chǎn)融資的主要方式,房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用以證明投資者股東身份和權(quán)益并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。,股票融資,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式,房地產(chǎn)債券融資 房地產(chǎn)債券的概念 房地產(chǎn)債券是各級政府、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，代表公司與投資者之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的有價(jià)證券，它是一種債務(wù)憑證，承諾在未來特定日期償還本金并按照事先確定的利率支付利息。,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式,房地產(chǎn)債券分類,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“

6、十一五”國家級規(guī)劃教材,8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式,房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式 直接發(fā)行與間接發(fā)行 公募發(fā)行與私募發(fā)行,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式,房地產(chǎn)債券的發(fā)行程序 按法定程序形成有關(guān)決議 制定發(fā)行章程 提出發(fā)行申請 取得資信等級證明 確定委托發(fā)行代理機(jī)構(gòu) 發(fā)布募集公告 印制債券 發(fā)行及善后工作,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式,創(chuàng)新融資方式案例分析 集團(tuán)與東亞銀行合作推出租約現(xiàn)金流抵押貸款 大廈財(cái)產(chǎn)信托計(jì)劃已接近私募房地產(chǎn)基金信托 信托推出夾層融資,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)

7、營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,8.4 房地產(chǎn)融資的成本管理,我國房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,8.5 房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理,房地產(chǎn)私募資金的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,8.5 房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理,房地產(chǎn)私募資金的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)重組 投資者 投資者與房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作關(guān)系,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,8.5 房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理,風(fēng)險(xiǎn)

8、管理,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,8.5 房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理,私人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理,房地產(chǎn)基金的風(fēng)險(xiǎn)管理,融資貸款信托股票債券風(fēng)險(xiǎn),關(guān)鍵術(shù)語,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,復(fù)習(xí)思考題,1. 我國房地產(chǎn)融資的渠道包括哪些？各有什么特點(diǎn)？ 2. 請對比分析不同類型的房地產(chǎn)融資成本. 3. 房地產(chǎn)開發(fā)成本由哪些項(xiàng)組成？不同融資方式的成本區(qū)別在哪里？ 4. 房地產(chǎn)融資與一般性企業(yè)融資的相同點(diǎn)及區(qū)別是什么？ 5. 不同類型房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)是什么？如何降低融資風(fēng)險(xiǎn)？ 6. 采用商業(yè)企業(yè)融資方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)模式，對房地產(chǎn)企業(yè)融資決策進(jìn)行案例分析，對不同投資組合進(jìn)行成本及收益分析，選擇最佳的融資方案。,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,杠桿租賃融資結(jié)構(gòu)中各參與者之間的關(guān)系,杠桿租賃項(xiàng)目融資的優(yōu)缺點(diǎn),優(yōu)點(diǎn)： 可以利用項(xiàng)目的蔽稅收益降低融資和投資成本。 應(yīng)用范圍比