1、商業(yè)項(xiàng)目合作模式一、全權(quán)委托代理1、名稱(chēng)解釋?zhuān)喊l(fā)展對(duì)自有商業(yè)物業(yè)進(jìn)行自營(yíng)，全程聘請(qǐng)代理公司進(jìn)行全程銷(xiāo)售開(kāi)店策劃和組織實(shí)施，直至招商和開(kāi)業(yè)成功。2、服務(wù)內(nèi)容：對(duì)商場(chǎng)純商業(yè)全程運(yùn)作，含：前期市調(diào)、整體營(yíng)銷(xiāo)招商方案、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告策劃、團(tuán)隊(duì)組建、銷(xiāo)售運(yùn)做、招商運(yùn)做、開(kāi)業(yè)、后期經(jīng)營(yíng)管理。3、適宜對(duì)象：發(fā)展商缺乏開(kāi)店經(jīng)驗(yàn)、人才團(tuán)隊(duì)極為薄弱。4、操盤(pán)主體：代理公司派駐一整套班子。5、服務(wù)效果：全面達(dá)成開(kāi)發(fā)商約定的銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。6、收費(fèi)說(shuō)明：【營(yíng)銷(xiāo)策劃費(fèi)+ 廣告費(fèi) + 銷(xiāo)售傭金 + 招商傭金 + 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 + 主力商家引進(jìn)費(fèi)（用品牌使用費(fèi)）+ 其他公關(guān)費(fèi)用】）（視項(xiàng)目大小難易程度、面積大小，派

2、員多少等定）。7、費(fèi)用等級(jí)：高二、合作經(jīng)營(yíng)管理1、名稱(chēng)解釋?zhuān)喊l(fā)展商對(duì)其極為薄弱的板塊派托給代理公司進(jìn)行單板塊（多板塊）委托代理，如：前期策劃、招商代理、銷(xiāo)售代理等。2、服務(wù)內(nèi)容：針對(duì)板快內(nèi)容，進(jìn)行板快全程負(fù)責(zé)代理服務(wù)。3、適宜對(duì)象：發(fā)展商雖有團(tuán)隊(duì)，但因人才和專(zhuān)業(yè)所限，將其委托專(zhuān)業(yè)公司代理。4、操盤(pán)主體：代理公司對(duì)委托板塊進(jìn)行全程代理操盤(pán)服務(wù)。1 / 65、服務(wù)效果：對(duì)約定的效果達(dá)成目標(biāo)。6、收費(fèi)說(shuō)明：參照合作一7、費(fèi)用等級(jí)：高三、全程現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)參謀式1、名稱(chēng)解釋?zhuān)捍砉九沙? 名以上項(xiàng)目經(jīng)理常駐發(fā)展商項(xiàng)目地，對(duì)發(fā)展商所開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行從立項(xiàng)到開(kāi)業(yè)的全程現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)指導(dǎo)式的顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)。2、服

3、務(wù)內(nèi)容：前期市調(diào)、方案、整體營(yíng)銷(xiāo)招商方案、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告策劃，其他咨詢(xún)服務(wù)。3、適宜對(duì)象：發(fā)展商自有完整的實(shí)力團(tuán)隊(duì)，但項(xiàng)目難度較大的話(huà)，需要外援顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)駐點(diǎn)支持。4、操盤(pán)主體：發(fā)展商自有團(tuán)隊(duì)。5、服務(wù)效果：更進(jìn)一步穩(wěn)健操盤(pán)、謹(jǐn)慎項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功。6、收費(fèi)說(shuō)明：萬(wàn)元 / 起/ 年（視項(xiàng)目大小難易程度另定）+ 前期策劃費(fèi)用7、費(fèi)用等級(jí)：中四、全程開(kāi)店服務(wù)模式1、名稱(chēng)解釋?zhuān)喊l(fā)展對(duì)自有商業(yè)物業(yè)進(jìn)行自營(yíng)，全程聘請(qǐng)代理公司進(jìn)行全程開(kāi)店策劃和組織實(shí)施，直至招商和開(kāi)業(yè)成功。2 / 62、服務(wù)內(nèi)容：對(duì)商場(chǎng)純商業(yè)全程運(yùn)作。3、適宜對(duì)象：發(fā)展商缺乏開(kāi)店經(jīng)驗(yàn)、人才團(tuán)隊(duì)極為薄弱。4、操盤(pán)主體

4、：代理公司派駐一整套班子。5、服務(wù)效果：按約定的效果全面達(dá)成。6、收費(fèi)說(shuō)明：萬(wàn)元起 /1 個(gè)店（視項(xiàng)目大小難易程度、面積大小，派員多少等另定），一般說(shuō)，高于顧問(wèn)費(fèi)用。7、費(fèi)用等級(jí)：中五、委托管理服務(wù)模式1、名稱(chēng)解釋?zhuān)喊l(fā)展商對(duì)自己管理的商場(chǎng)無(wú)法進(jìn)行有效的專(zhuān)業(yè)管理，將其委托給代理公司進(jìn)行委托管理，按約定利潤(rùn)進(jìn)行分成。2、服務(wù)內(nèi)容：對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行有效的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。3、適宜對(duì)象：發(fā)展商不想管理或管理不善的商場(chǎng)。4、操盤(pán)主體：代理公司。5、服務(wù)效果：按約定事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。6、收費(fèi)說(shuō)明：雙方協(xié)商。7、費(fèi)用等級(jí)：高第一種，全權(quán)委托代理，理論上成立，如果有這種能力的代理公司，應(yīng)該是沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的首選。但

5、是有兩個(gè)實(shí)際中產(chǎn)生的問(wèn)題不好處理，一是代理公司能否愿意參與后期的經(jīng)營(yíng)管理，代理公司的取費(fèi)點(diǎn)是在銷(xiāo)售或者招商的傭金方面，經(jīng)營(yíng)管理的利潤(rùn)沒(méi)法同兩者相比，而且費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、風(fēng)險(xiǎn)大。到現(xiàn)在為止，我還沒(méi)有見(jiàn)過(guò)一支能3 / 6做“全程 ”的團(tuán)隊(duì)，我想就是因?yàn)槟芰腿≠M(fèi)的問(wèn)題。 二是真正有能力愿意做經(jīng)營(yíng)管理的團(tuán)隊(duì)介入的話(huà)， 在取費(fèi)開(kāi)發(fā)商也認(rèn)可的情況下， 也有一個(gè)管理成本的問(wèn)題， 通常的做法是將團(tuán)隊(duì)的管理費(fèi)用攤到物業(yè)成本里面去?？墒巧虡I(yè)物業(yè)的成本本身就很高， 如果硬件配備齊全的話(huà)，每平米要在二十到三十元左右（建筑面積） ，在項(xiàng)目培育期內(nèi)收取很困難，再加上不菲的團(tuán)隊(duì)費(fèi)用，業(yè)主很難接受，除非開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售款中支出。還

6、有個(gè)問(wèn)題，就是考核指標(biāo)的問(wèn)題， 怎么才能算是經(jīng)營(yíng)管理的成功？第二種，合作經(jīng)營(yíng)管理，應(yīng)該是現(xiàn)在大多數(shù)開(kāi)發(fā)公司所選用的方式。不同的策劃公司有不同的強(qiáng)項(xiàng)， 有的側(cè)重與前期策劃和銷(xiāo)售， 有的擅長(zhǎng)招商或者經(jīng)營(yíng)管理 . 。集眾家所長(zhǎng)，應(yīng)該是理想的選擇，可是實(shí)際上往往叫人失望。 正式因?yàn)槿狈θ痰母拍睿?每次合作都是為了完成階段性任務(wù)，缺乏對(duì)后面工作的連續(xù)性， 所以一但出現(xiàn)障礙性問(wèn)題，都是往前任者身上推責(zé)任。 比如銷(xiāo)售的時(shí)候?yàn)榱隧槙常?代理公司夸大租金的回報(bào)率， 等到管理公司接盤(pán)的時(shí)候問(wèn)題就來(lái)了， 前期的宣傳更本就不可能實(shí)現(xiàn)， 結(jié)果往往是銷(xiāo)售的往前期策劃上推， 經(jīng)營(yíng)管理的往銷(xiāo)售上推，最后倒霉的是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主

7、。這種方式也許可以解燃眉之急，成功的也不多見(jiàn)。第三種，全程現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)參謀式 。這種方式對(duì)策劃公司方面一點(diǎn)壓力也沒(méi)有，自然也就沒(méi)有什么動(dòng)力。 大部分情況下策劃公司的外派人員只有建議權(quán)，這些人還經(jīng)常做甲方經(jīng)理的替罪羊， 時(shí)間一長(zhǎng)工作熱情也就沒(méi)有了。對(duì)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)仔細(xì)觀察，如果對(duì)這些外派人員4 / 6的能力認(rèn)可的話(huà)， 可以高薪把他們挖過(guò)來(lái)留為己用。 這是最節(jié)約成本和最高效率的做法。 不過(guò)那些大牌商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)公司大都是些趙括型的人物，實(shí)際處理問(wèn)題的能力大都比較低， 大連和平廣場(chǎng)當(dāng)年請(qǐng)的是一家大牌公司的顧問(wèn)， 四個(gè)人每年一百萬(wàn)。 沒(méi)多長(zhǎng)時(shí)間就被開(kāi)發(fā)商打發(fā)走了，沒(méi)有時(shí)間聽(tīng)他們廢話(huà)， 這是當(dāng)初請(qǐng)他們來(lái)是

8、敬若上賓的老板在酒桌上發(fā)的牢騷。 但是有些具備全程實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人就不一樣了，商業(yè)地產(chǎn)的基本特征之一是需要持續(xù)運(yùn)營(yíng)的， 人才永遠(yuǎn)是最缺乏的資源。第四種 ,全程開(kāi)店服務(wù)模式 。是一種快速自殺的方法，且不說(shuō)隔行隔山，容易失去對(duì)后期的控制， 單就是前期的投入也不是一般開(kāi)發(fā)功能能夠承受的。裝修、人員、物業(yè)、管理、財(cái)務(wù)這些方面發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用是很多開(kāi)發(fā)商剛開(kāi)始沒(méi)有想到的。 另外，如果定位于商場(chǎng)就注定要在零售業(yè)里分一杯羹， 一家所謂的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的能力很難和正規(guī)零售業(yè)企業(yè)抗衡， 還有企業(yè)的信譽(yù)度的問(wèn)題， 經(jīng)銷(xiāo)賞對(duì)結(jié)款的顧慮等等。我可以舉出很多例子，沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目能夠自營(yíng)成功。在所有的商業(yè)項(xiàng)目合作模式

9、中，自營(yíng)是最不可取的一條。第五種 ,委托管理服務(wù)模式 。同二、三種想近，開(kāi)發(fā)商把商鋪售出后委托商業(yè)管理公司進(jìn)行管理， 這就是大多數(shù)廣告上標(biāo)榜專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)管理。首先要搞清楚究竟管理些什么， 項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后有兩個(gè)管理分支， 一個(gè)是商管，一個(gè)是物管。物管不用多說(shuō)，保障設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，避免安全隱患。在這方面開(kāi)5 / 6發(fā)公司的人力資源很多， 不用外請(qǐng)管理公司來(lái)， 那些公司來(lái)了他們也不懂。而且管理成本很模糊，比如油耗和易損件，不懂行的人就是在你眼皮下?；ㄕ心阋部床怀鰜?lái)。我就遇到過(guò)進(jìn)一車(chē)油開(kāi)兩車(chē)票的事情。另一個(gè)就是商管，商管管什么？我認(rèn)為有以下幾個(gè)方面：空鋪招商，這是最基本的任務(wù)，重要性不用我多說(shuō)。經(jīng)營(yíng)布局調(diào)整，說(shuō)調(diào)整不如說(shuō)引導(dǎo)。比如開(kāi)業(yè)初期是百花齊放，那是沒(méi)有辦法，為了填滿(mǎn)鋪?zhàn)娱_(kāi)業(yè)，但運(yùn)行一段后就不行了，優(yōu)存劣汰，必須把那些經(jīng)營(yíng)不好的商家調(diào)整出去， 把有實(shí)力的商戶(hù)或者有創(chuàng)業(yè)激情的新戶(hù)請(qǐng)進(jìn)來(lái)。 這就需要一個(gè)經(jīng)營(yíng)資源積累的問(wèn)題， 還有一些實(shí)際操作的手段，有些政策是具有傾向性的，有些是鋼性的，沒(méi)辦法，要想把項(xiàng)目維持下去就不能同情弱者。吸引客流，我說(shuō)過(guò)一但項(xiàng)目出租或者銷(xiāo)售就定性為市場(chǎng)不是商場(chǎng)， 既然是市場(chǎng)就不能按照商場(chǎng)那樣去利用打折一類(lèi)的促銷(xiāo)手段， 把顧客引進(jìn)門(mén)就是市場(chǎng)促銷(xiāo)的目標(biāo)， 有客流不