1、寧波萬年春曉項目市場客戶研究及物業(yè)發(fā)展建議,謹呈：萬年基業(yè),上海世聯(lián)戰(zhàn)略顧問事業(yè)部 2012年6月,階段圖終期匯報,與客戶進行首次溝通 地塊勘探 寧波市場調研 北侖市調調研 游艇相關旅游地產(chǎn)調研 游艇相關案例查找 客戶訪談 客戶初步摸排,原始調研數(shù)據(jù)、市調溝通稿,整體定位報告,地塊本體解析 核心問題界定 市場競爭解析 旅游度假案例研究 整體定位及演繹 整體開發(fā)思路 配套開發(fā)策略,補充市調 啟動策略 啟動期產(chǎn)品建議 創(chuàng)新產(chǎn)品案例研究 物業(yè)發(fā)展建議 經(jīng)濟測算,啟動區(qū)及物業(yè)建議,2012/2/22,2012/5,第一階段 市場調研階段,第二階段（中期） 中期匯報稿撰寫,第三階段（終期） 報告修改、終

2、稿完成,2012/6,2012/3/2,前期回顧及本報告主要解決的問題,基于中期匯報甲方提出的意見，本次報告核心加強三塊內容： 1、針對2平方公里，強化整體2平方公里的大定位，并基于整體定位給出功能分區(qū)及啟動區(qū)選址。 2、針對啟動區(qū)實現(xiàn)回現(xiàn)的目標 導向下，強化對客戶的訪談及研判，包括高端物業(yè)的可行性研究。 3、基于整體定位下的差異化核心競爭力的研究及演繹。,報告思路提綱,2平方公里整體定位及啟動區(qū)選址,基于啟動區(qū)目標下的客戶及市場研判,啟動區(qū)競爭力塑造及規(guī)劃建議,啟動區(qū)經(jīng)濟測算,解決2平方公里的整體項目思路,基于實現(xiàn)啟動區(qū)目標的客戶定位。我們賣給誰？,解決如何競爭突圍的問題。我們賣什么？差異化

3、在哪？,財務分析,報告思路提綱,2平方公里整體定位及啟動區(qū)選址,基于啟動區(qū)目標下的客戶及市場研判,啟動區(qū)競爭力塑造及規(guī)劃建議,啟動區(qū)經(jīng)濟測算,解決2平方公里的整體項目思路,基于實現(xiàn)啟動區(qū)目標的客戶定位。我們賣給誰？,解決如何競爭突圍的問題。我們賣什么？差異化在哪？,財務分析,基于對項目優(yōu)勢的挖掘及提煉，從區(qū)域價值及項目操作兩個維度分析,區(qū)域價值層面,項目操作層面,整體定位,啟動區(qū)選擇,整體功能分區(qū),【區(qū)域價值】資源稀缺山/海/湖三大資源齊聚，周邊擁有40年的原生態(tài)，地塊北面臨山，南面觀海，背山面水，具備較強的唯一性、稀缺性；,原生態(tài)40年生態(tài)未破壞,坐北朝南，背山面水，風水上佳,山、海、湖資源

4、兼?zhèn)?項目地塊坐北朝南，背山面水,海梅山水道,生態(tài)環(huán)境優(yōu)美,湖明月湖,11.5公里海岸線、梅山水道海域面積9.63平方公里,【區(qū)域價值】游艇資源游艇強勢資源的導入，規(guī)劃泊位3600個，國內規(guī)模最大，具備成為游艇母港的潛質,2011年9月，萬年基業(yè)集團與泰國普吉島游艇俱樂部簽署合作備忘錄與寧波濱海新城管委會簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將共同打造“寧波梅山灣國際生態(tài)游艇港” 規(guī)劃游艇泊位3600個，投資建設周期約為510年，投資建設資金約80億美金 北侖區(qū)重點工程，將成為寧波新名片 預計將來游艇泊位審批趨于嚴格，泊位將成為稀缺資源,3600個規(guī)劃艇位，國內規(guī)模最大,以游艇為核心，整合新城旅游資源，有

5、望突破寧波，輻射長三角,濕地公園,海水海景,洋沙山風景區(qū),港口博物館,游艇產(chǎn)業(yè)基地,明月湖,華東首席世界級游艇“母港”概念,【區(qū)域價值】政府投入北侖區(qū)政府投資建設春曉濱海新城的決心堅定、投資力度巨大,政府決心,投資力度大,內部路網(wǎng) 綠化 明月湖（一期工程21萬方） ,投資,招商,配套,招商引資力度大,配套建設力度大,國際合作學校（在建） 水下考古博物館（在建） 希爾頓五星酒店（在建） 游艇產(chǎn)業(yè)基地（待建） 高爾夫（待建） ,龍湖（約750畝） 世茂（約1050畝） 美的（約356畝） 雅戈爾 ,【區(qū)域價值】旅游基礎具備一定的旅游基礎，洋沙山景區(qū)年接待游客達到40萬人次，有利于區(qū)域吸納人氣，提升

6、感知度,洋沙山景區(qū)，城市近郊型休閑地，可親海、戲水、燒烤、踏沙灘、品海鮮,2011年19月份，洋沙山旅游人次達到40.87萬人次，估測全年接待約45萬人次,數(shù)據(jù)來源：北侖區(qū)旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù),【區(qū)域價值】交通改善大交通格局逐漸完善，未來繞城高速1小時可達；現(xiàn)有的太河南路初步具備旅游度假景觀大道的氣息，是寧波/北侖通往春曉的主要道路,太河南路，道路等級高（雙向四車道）、景觀綠化好、沿途風景怡人,對接象山疏港高速,對接穿山疏港高速,寧波繞城高速（東段），分別對接象山疏港高速、穿山疏港高速，進入春曉新城,春曉新城,【區(qū)域價值】產(chǎn)業(yè)支撐梅山保稅港區(qū)和春曉高新科技園區(qū)共同構建了新城的產(chǎn)業(yè)支撐,梅山保稅港區(qū)全

7、國第五個保稅港區(qū)，將成為國內政策最優(yōu)惠的特殊經(jīng)濟區(qū)域,“三合一”政策：集成綜合保稅區(qū)、出口加工區(qū)、保稅物流園區(qū)的所有優(yōu)勢開放政策 區(qū)內企業(yè)之間貨物交易免增值稅和消費稅 國內貨物入港區(qū)視同出口，實行退稅 企業(yè)在梅山島注冊即享受政策優(yōu)惠，實行稅收返還制度,國際郵輪服務區(qū),國際商貿區(qū),港口服務區(qū),生活配套服務區(qū),春曉高新科技園已引入不少具有影響力的企業(yè)，奠定了產(chǎn)業(yè)根基,自2010年正式招商以來，累計入駐企業(yè)104家，吸引外資超過30億元，1000萬美元以上企業(yè)20余家，累計出讓土地5200余畝，總計注冊資本約50億元 代表性企業(yè)：吉利汽車、海天驅動、申州針織、拓普、能之光新材料、維卡新材料、中科院寧

8、波城市環(huán)境觀測站等,【區(qū)域價值總結】區(qū)域具備旅游地產(chǎn)開發(fā)的條件，并具備稀缺性、特色性較強的兩大資源山/海/湖、游艇,政府投入,旅游基礎,產(chǎn)業(yè)支撐,交通體系,實現(xiàn)旅游度假地產(chǎn)開發(fā)的基礎，整體片區(qū)價值才能成立（基礎條件）,自然資源,游艇資源,長三角區(qū)域稀缺，兩大特色資源，突顯區(qū)域核心優(yōu)勢及主題特色！（提升要素，特色要素）,項目開發(fā)周期較長，項目整體價值的實現(xiàn)需匹配區(qū)域價值的實現(xiàn) 政府的導向性新城開發(fā)，必然要求具備多種城市功能 大規(guī)模的地塊，純住宅的開發(fā)無法匹配政府要求，必須多元化開發(fā),【項目操作】政府要求匹配政府對區(qū)域開發(fā)的理念，本案必須實現(xiàn)綜合性物業(yè)開發(fā),濱海新城功能體系,服務,宜居,旅游,休閑

9、,生態(tài),環(huán)保,【項目操作】本體層面項目承載游艇資源的關鍵性導入及立勢，必須著眼于游艇運營的實現(xiàn)；除游艇外，必然會有游艇相關的配套、游艇相關產(chǎn)業(yè)綜合的概念！,游艇資源,游艇基礎設施,游艇核心功能,游艇相關配套,泊位,游艇,俱樂部,維修,倉儲,保養(yǎng),學校,基地,游艇延伸功能,商業(yè),休閑,商務,碼頭,圍繞游艇運營，必然帶來多種要素的重疊： 游艇基礎設施（泊位、游艇） 游艇俱樂部（運營主體） 游艇相關配套（維修、倉儲、保養(yǎng)） 游艇產(chǎn)業(yè)（學校、基地） 游艇帶來的商業(yè)、商務、休閑功能,世茂海濱花園,龍湖滟瀾海岸,產(chǎn)品組合：高層公寓（100萬以下）+經(jīng)濟型別墅（200300萬）的主流產(chǎn)品，配合五星酒店+商業(yè)

10、獨棟。 客戶來源：北侖地緣客戶+投資客,本項目應強化游艇為主題的度假氛圍營造，及功能多元化的打造，以實現(xiàn)差異化競爭,入市踩點得當，占盡先發(fā)優(yōu)勢，搶走首批地緣客戶（住宅+五星級酒店，以住宅為絕對主體）,【項目操作】競爭層面世茂和龍湖，兩大競爭對手實力強勁，是以住宅為主的開發(fā)導向，本項目以“游艇度假氛圍+功能多元化”實現(xiàn)差異化競爭,低密度、高附加值、高溢價，客戶面廣泛（住宅+集中式商業(yè)，以住宅為主流）,產(chǎn)品組合：疊墅+雙拼+高層+大商業(yè)，以疊墅為創(chuàng)新產(chǎn)品，總價90200萬。 客戶預測：對總價敏感的地緣客戶+有度假別墅夢想的客戶群,【項目操作結論】無論是2平方公里，還是800畝都是非單純的旅游度假類

11、地產(chǎn)開發(fā)，需要實現(xiàn)項目的復合性、產(chǎn)品的多元性,匹配政府對區(qū)域開發(fā)的理念，本案必須實現(xiàn)綜合性物業(yè)開發(fā),本體層面,項目承載游艇資源的關鍵性導入及立勢，必須著眼于游艇運營的實現(xiàn)；除游艇外，必然會有游艇相關的配套、游艇相關產(chǎn)業(yè),政府要求,競爭層面,世茂和龍湖，兩大競爭對手實力強勁，是以住宅為主的開發(fā)導向，本項目以“游艇度假+功能多元化”實現(xiàn)差異化競爭,區(qū)域價值挖掘,項目實操層面,稀缺資源,政府決心,游艇導入,交通改善,旅游基礎,產(chǎn)業(yè)支撐,競爭差異化,本體游艇運作,政府契合新城開發(fā)理念,整體定位思路,功能復合、多元化，綜合性體現(xiàn),具備旅游度假開發(fā)基礎 擁有稀缺資源（山/海/湖），游艇特色化主題,以游艇主

12、題為特色的濱水濱海的旅游度假綜合體,項目整體定位：,華東首席游艇母港引領一種全新的游艇生活！,以水為主題，演繹濱水濱海的生態(tài)宜居理念！,旅游度假氛圍的展示，城市多元化功能的打造！,窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船,3600個游艇泊位，國內最大規(guī)模,游艇特色,濱海濱水，海天共色，扁舟入夢,功能綜合，時尚度假,【功能分區(qū)依據(jù)】快速路和防波堤在客觀上對片區(qū)形成三大空間分割，各分割地塊的獨立性都較強，有利于功能區(qū)劃,2,2,3,3,4,4,5,5,快速路、防波堤將2平方公里的空間形成切割，造成陸域、明月湖、海域三個較為獨立的地塊： A地塊（陸域），四至清晰、地塊平整，坐北朝南，但缺乏一線海景； B地塊（

13、明月湖），地塊狹長，但水景資源具備較大利用價值； C地塊（海域），一線臨海，現(xiàn)利用困難，2016年后防波堤可推平，遠期地塊價值最高。,岸線資源分布情況分析：,項目靠山面海，南邊界與明月湖相鄰，南邊界至防波堤約50100米 項目所臨明月湖水面較窄，要放置游艇或碼頭，需進一步開挖、疏浚 項目濱海卻不臨海，缺乏一線海景資源及沙灘等資源,A,B,C,地塊價值評判：,快速路,防波堤,【功能分區(qū)】2平方公里劃分成四大功能組團：濱海度假區(qū)+游艇展示/配套區(qū)+濱海休閑區(qū)+高端艇墅區(qū),2平方公里分區(qū)示意圖,濱海度假區(qū)（800畝）,游艇展示/配套區(qū)（約900畝）,濱海休閑區(qū)（約300畝）,高端艇墅區(qū)（約1000畝

14、）,【功能分區(qū)】濱海度假區(qū)（陸域800畝）：基于片區(qū)新城開發(fā)的理念，實現(xiàn)其城市功能，包括住宅、商業(yè)、商務等城市綜合體概念,2平方公里陸域功能分區(qū)示意圖,濱海度假區(qū)（800畝）,分區(qū)原則： 一線岸線資源完全的陸域功能，且鄰近一線海岸線 地塊相對完整性陸域800畝土地四至清晰、整體性強 近期可開發(fā)性無拆遷安置，土地較為平整，最便于近期開發(fā)的地塊 物業(yè)組成： 基于片區(qū)新城開發(fā)的理念，實現(xiàn)城市綜合體功能。先期以五星級酒店+居住功能為主，后期實現(xiàn)商業(yè)、辦公等城市功能,濱海度假區(qū),【功能分區(qū)】游艇展示/配套區(qū)：形成海域游艇形象展示的首發(fā)組團，且鄰近本案陸域片區(qū)，形成價值銜接,2平方公里海域功能分區(qū)示意圖,

15、游艇配套區(qū)（約200畝）,分區(qū)原則：不占用建設用地、保持建設用地的整體性；更好地銜接海域。 功能定位：游艇初步展示，游艇基礎性配套 布局物業(yè)：游艇展示接待中心、游艇駕駛培訓學校、維修基地、干船倉、碼頭管理處等,游艇展示區(qū)（約700畝）,分區(qū)原則：緊靠明月湖，與陸域地塊最近的海域，有助于實現(xiàn)項目的整體形象 功能定位：實現(xiàn)游艇主題功能 布局物業(yè)：泊位、碼頭、會所、游艇、相關配套等,游艇展示區(qū),游艇配套區(qū),【功能分區(qū)】濱海休閑區(qū)：嫁接明月湖及濱海兩大資源，形成以濱海休閑、度假商業(yè)、時尚消費為主的活力中心帶,2平方公里海域功能分區(qū)示意圖,濱海休閑區(qū)（約300畝）,分區(qū)原則：依托現(xiàn)有防波堤，布局濱水商業(yè)

16、等業(yè)態(tài)，為后期控地做鋪墊。 功能定位：濱海休閑、度假商業(yè)、時尚消費 布局物業(yè)：酒吧街、水上樂園、漁人碼頭、海鮮城等,濱海休閑區(qū),【功能分區(qū)】高端艇墅區(qū)：嫁接游艇資源，樹立片區(qū)高端濱海居住理念，結合最頂級的酒店及俱樂部配套,最終實現(xiàn)最高溢價的重要組團,高端艇墅區(qū)（約1000畝）,分區(qū)原則：遠期資源最優(yōu)、價值最高，近期開發(fā)難度最大，留待地塊成熟后，博高溢價 功能定位：針對長三角、乃至全國的高端客戶，打造親海親水的游艇別墅生活理念 布局物業(yè)：高端島居別墅、游艇會所等,2平方公里分區(qū)示意圖,高端艇墅區(qū),【啟動區(qū)選址原則】啟動區(qū)的選擇需同時滿足以下四個原則：,啟動區(qū)選址原則,原則一：成熟地塊、可以實現(xiàn)早

17、期開發(fā),啟動區(qū)應選擇較為成熟、利于近期開發(fā)的地塊。,原則二：陌生區(qū)啟動要點,陌生區(qū)域啟動，需強化啟動區(qū)的資源形象展示及整體項目的昭示性，因此啟動區(qū)開發(fā)資源相對較好的地塊。,原則三：有利于實現(xiàn)后期控地,選擇海域與陸域的銜接部，通過對于自然資源、優(yōu)勢區(qū)位、成熟區(qū)域等資源的取得，有利于實現(xiàn)陸域的后期控地。,原則四：有利于后期高溢價的實現(xiàn),優(yōu)質土地置后，以博取未來的高溢價,【啟動區(qū)選址】啟動區(qū)選址包括陸域和海域兩大部分：陸域部分占盡濱海價值最高地塊，海域部分為明月湖地塊,啟動區(qū)選址示意圖,啟動區(qū),啟動區(qū)陸域部分（300畝）,完全占據(jù)一線沿海資源（最緊鄰明月湖），以濱水濱海價值最高處啟動。,啟動區(qū)海域部

18、分（約200畝）,完全占據(jù)明月湖地塊（從南側道路至防波堤），作為游艇展示、游艇基礎配套。,海域與陸域的銜接部，有利于實現(xiàn)陸域的后期控地。 優(yōu)質海域資源（防波堤）留置后期開發(fā)，實現(xiàn)最高溢價。,啟動區(qū)選址的依據(jù)/優(yōu)勢,報告思路提綱,2平方公里整體定位及啟動區(qū)選址,基于啟動區(qū)目標下的客戶及市場研判,啟動區(qū)競爭力塑造及規(guī)劃建議,啟動區(qū)經(jīng)濟測算,解決2平方公里的整體項目思路,基于實現(xiàn)啟動區(qū)目標的客戶定位。我們賣給誰？,解決如何競爭突圍的問題。我們賣什么？差異化在哪？,財務分析,【客戶訪談梳理】以下給出的啟動區(qū)建議基于廣泛而有針對性的深入訪談和調查研究,上海長風游艇俱樂部 上海大都會游艇俱樂部 上海金茂盛

19、融游艇俱樂部 浙江博安游艇會 無錫太湖山水游艇俱樂部 蘇州太湖水星游艇俱樂部 九龍山莊游艇俱樂部 寧波萊悅游艇俱樂部 青島銀海國際游艇俱樂部 廣州番禺萊茵游艇會所 深圳萬科浪騎游艇會 三亞鴻州國際游艇會 三亞揚帆游艇俱樂部 三亞振源游艇俱樂部,卡納湖谷成交客戶25組： 寧波化學品進出口貿易羅總 寧波某制衣公司陳總 寧波某鋼球公司鐘總 寧波高端客戶俞總 寧波高端客戶胡總 九龍山莊馬爾貝拉意向客戶 嘉興高端客戶黃先生 世聯(lián)資源高端客戶 溫州商會沈總 福建廈門高端客戶林先生 常州游艇玩家徐先生 ,世聯(lián)寧波分公司市場部 世聯(lián)寧波代理盤源： 萬科云鷺灣 中海雍城世家 萬科城 金地東御 項目組市調隨機訪談

20、 世茂海濱花園 龍湖滟瀾海岸 華潤凱旋門 黃山豪庭住戶 綠城朱家尖度假村 璞緹海 ,青島、上海、江浙、深廣、海南等地14個游艇俱樂部：,九龍山莊、卡納湖谷以及世聯(lián)資源高端客戶30組：,世聯(lián)寧波分公司及項目組市調樓盤資源：,上海,江浙,青島,深廣,海南,【核心目標界定】在實現(xiàn)游艇資源高端立勢的同時，滿足首期資金回現(xiàn)需求,甲方目標： 既在打造游艇特色實現(xiàn)高端立勢的同時，又要兼顧成本控制實現(xiàn)一定資金回現(xiàn)，從而完成項目的成功啟動,高端資源整合 立勢！,首期開發(fā)資金回現(xiàn),項目首期成功啟動,【功能構成】從立勢與回現(xiàn)兩個要求出發(fā)，啟動區(qū)主要包括游艇展示/基礎設施、高端配套服務、住宅以及商業(yè)等功能,游艇展示及

21、游艇基礎設施,游艇展示接待中心,游艇基礎設施,高端配套服務設施,五星級酒店,游艇會所,住宅產(chǎn)品,高層/小高層普通住宅,經(jīng)濟型別墅,頂級高端別墅,商業(yè)產(chǎn)品,酒店式公寓,商業(yè),游艇,泊位,碼頭,游艇駕駛培訓學校,維修基地,干船倉,碼頭管理處,啟 動 區(qū),企業(yè)會所,【1、游艇展示/游艇基礎設施】各盈利點市場現(xiàn)狀：前景看好，但現(xiàn)有市場容量有限，不確定性大，且需要一段時間的市場培育，在啟動期的回現(xiàn)能力有限,影響國內游艇市場的因素有三個：第一是稅收高。國內游艇征稅高達43%，而國外游艇稅收很低，甚至是免稅。第二是服務設施少。第三是國內游艇玩家和買家都還非常少，屬于貴族消費賓士域游艇代理袁勇,【游艇展示/游

22、艇基礎設施】游艇類客戶需求現(xiàn)狀：對游艇本身的需求目前以商務招待為主，對周邊商業(yè)配套的需求集中在基本的餐飲及休閑,客戶來源,地域： 沿海發(fā)達城市、外籍人士 職業(yè)特征： 政府官員、私營業(yè)主、企業(yè)高管,對游艇的相關需求,目的：商務接待大于家庭娛樂大于個人休閑 消費頻率：個人會員消費頻率，平均為23次/月。企業(yè)會員消費頻率，平均為45次/月 主要消費活動：宴請、海釣、帆船、潛水等；婚紗攝影、拓展和露營等,對游艇周邊商業(yè)配套的相關需求,對于游艇周邊的商業(yè)配套需求集中在：餐飲、KTV、游泳池、會議室等相關設施,【游艇展示/游艇基礎設施】游艇類客戶需求現(xiàn)狀：擁有200人以上會員基礎，成規(guī)模且具有影響力的俱樂

23、部能帶來周邊房地產(chǎn)置業(yè)需求,俱樂部會員是否考慮在周邊置業(yè)（針對獨立運營的游艇俱樂部）,調研目的：了解獨立運營的游艇俱樂部的會員是否會考慮在俱樂部周邊置業(yè)。,四家會員有意向在周邊置業(yè)的俱樂部特征：,會員人數(shù)超過200人，具有地域性的影響力（寧波萊悅除外）。 采用終身制入會、封閉式運營的方式。,【游艇展示/游艇基礎設施】游艇類客戶需求現(xiàn)狀：對別墅（聯(lián)排）、獨棟等高端物業(yè)產(chǎn)品需求明顯，且總價承受能力高，800萬以上；俱樂部與開發(fā)商存在互利的合作方式,海信地產(chǎn)在俱樂部周邊的別墅盤里有很多會員置業(yè)。 青島銀海國際游艇俱樂部,俱樂部周邊有別墅項目，車程10分鐘，不少會員在該樓盤買房。 別墅項目，獨棟，35

24、0700m2/套，800萬以上；價格高的能達到2000+萬/套，但還不是樓王。 無錫太湖山水游艇俱樂部,開發(fā)商是俱樂部的會員，在俱樂部打廣告，拉會員。會員在與開發(fā)商達成一致前提下，俱樂部能再為會員爭取20萬元的總價優(yōu)惠。 無錫太湖山水游艇俱樂部,2030%的會員有意向在周邊置業(yè)，甚至有會員1人買5幢。 蘇州太湖水星游艇俱樂部,游艇玩家和買家會考慮在周圍置業(yè)，如果房源好，這些會員會喜歡游艇入戶別墅。 寧波萊悅游艇俱樂部,會員單位的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如華潤家族、花樣年集團，有置業(yè)需求的會員可在正常優(yōu)惠價格后，再享受1%的折扣。 蘇州太湖水星游艇俱樂部,置業(yè)意向會員對別墅等高端物業(yè)需求明顯,俱樂部與開發(fā)商

25、建立互惠雙贏的合作方式,【游艇展示/游艇基礎設施】小結：啟動期作為高端立勢的必要核心要素，但成本投入較大，先期回現(xiàn)能力有限；游艇帶來的商業(yè)配套需求集中在基本的餐飲、休閑等，只有成規(guī)模具有影響力的俱樂部能帶動一定的高端別墅置業(yè),游艇資源高端立勢的核心要素： 游艇展示接待中心：包括碼頭、泊位、游艇等展示先行的基本要素 游艇基礎設施：包括維修基地、干船艙、游艇駕駛培訓學校及碼頭管理處等基礎配套服務設施,資金沉淀大，成本沖擊： 碼頭、維修基地、管理處及游艇駕駛培訓學校等設施建設均需大量資金投入 初期展示用游艇的購置及維護等相關費用,游艇銷售、泊位銷售可輔助回現(xiàn)： 游艇、泊位、會籍等能夠通過對外銷售實現(xiàn)

26、一定成本回收 但在初期啟動階段項目尚未成熟時，銷售回現(xiàn)效果有限 初期泊位數(shù)量有限，俱樂部等尚未成熟，對客戶吸引力較弱 國內游艇市場的大背景現(xiàn)狀下，游艇銷售預期不宜過高,游艇帶來的商業(yè)配套需求集中在基本的餐飲、休閑；在房地產(chǎn)置業(yè)帶動上，只有等俱樂部運營已形成規(guī)模與影響力時才有望實現(xiàn)對周邊的置業(yè)帶動：,【2、高端配套服務設施】控成本原則下滿足高端形象立勢，選擇適度規(guī)模的游艇會所和低密度五星酒店兩種必要配套設施,游艇會所： 游艇主題，提供完善功能與高品質享受 雙重定位，針對游艇客戶的同時，向首期少數(shù)高端別墅業(yè)主開放 基于啟動區(qū)成本及2平方公里大區(qū)域范圍里多會所考慮，首期會所應控制規(guī)模不宜過大,低密度

27、五星級酒店： 有利于契合項目低密度社區(qū)的整體意向 便于分期建設，最初建造能滿足首期需求的小部分體量，后期隨發(fā)展持續(xù)推進，更利于啟動區(qū)成本控制 低密度具有更顯著的度假意向，便于通過風格、立面等營造濃郁的濱海度假氛圍,游艇會所是承載游艇相關服務的最核心設施，其功能性與品質最能彰顯游艇消費的高貴尊感； 星級酒店是項目初期樹形象、旅游度假產(chǎn)品開發(fā)的必備選擇。 因此，高端立勢+成本控制，只以此兩項核心配套來打造區(qū)域高端形象。,【3、頂級別墅】市場情況：東錢湖區(qū)域因優(yōu)越的自然環(huán)境成為寧波市場唯一的豪宅區(qū)；濱海區(qū)域目前只有舟山地區(qū)發(fā)展較為成熟,片區(qū)一：東錢湖板塊,片區(qū)二：沿海岸線濱海片區(qū),九唐,受益于東錢湖

28、旅游度假區(qū)的成果打造，以優(yōu)越自然環(huán)境著稱 一線湖景區(qū)域以別墅項目為主，為寧波唯一的豪宅區(qū),周邊濱海度假產(chǎn)品主要集中于舟山、象山、奉化三大板塊； 象山和豐化板塊均處于建設中，目前只舟山區(qū)域發(fā)展較為成熟,【頂級別墅】東錢湖板塊：歷史文脈積淀形成具有唯一性的區(qū)位價值，稀缺一線湖景，山水景觀資源豐富，旅游度假區(qū)形象及高端配套，頂級項目扎堆，成就寧波最典型的豪宅區(qū)，年去化量在2025套左右,產(chǎn)品與市場表現(xiàn),項目價值點,作為寧波市場最被認可的高端別墅板塊（富人區(qū)），年去化量在2025套左右,區(qū)位價值，旅游度假區(qū)形象提升，以及優(yōu)越的一線湖景資源，是構成豪宅區(qū)域的最主要因素,產(chǎn)品與市場表現(xiàn),項目價值點,濱海、

29、山體坡地、游艇、高爾夫的優(yōu)質資源復合是項目最主要的核心價值點,【頂級別墅】舟山區(qū)域板塊：以藍堡項目為代表，非典型豪宅區(qū)，但自然與配套資源強勢，且屬于大普陀山旅游度假板塊，年去化6-7套，回款額在0.9-1.4億元,房地產(chǎn)高速發(fā)展期去化速度在67套/年，回款額在0.9-1.4億,【頂級別墅】市場小結：區(qū)位、資源是千萬級以上頂級別墅的主要構成要素，但區(qū)域認知明顯，非典型豪宅區(qū)在具備復合資源的前提下，存在打造的可能性，但去化速度緩慢,單棟總價千萬以上： 獨棟類產(chǎn)品主力面積在500平方米以上 主力總價段在1000萬3000萬,區(qū)域認知對去化速度影響明顯： 東錢湖作為寧波最典型的豪宅區(qū)域，高端產(chǎn)品需求旺

30、盛，年去化量達2025套 舟山朱家尖地區(qū)的藍堡，年去化僅67套,頂級產(chǎn)品構成要素主要體現(xiàn)在區(qū)位、資源和產(chǎn)品本身： 東錢湖板塊因優(yōu)越的山、水資源，以及旅游度假區(qū)形象提升的推動，成為寧波唯一豪宅區(qū) 藍堡借助風景區(qū)、濱海、山體坡地、游艇、高爾夫等復合優(yōu)質資源實現(xiàn)高端立勢 大面積純獨棟產(chǎn)品形式塑造了絕對的高端與尊貴,非典型豪宅區(qū)域市場認可度有限，去化緩慢： 舟山朱家尖的藍堡項目，即便有優(yōu)質的環(huán)境及高度的高爾夫、游艇等配套，但勢單力薄，區(qū)域陌生，并未形成豪宅集聚效應 房地產(chǎn)高速發(fā)展期，去化速度67套/年；,客戶地域來源,職業(yè)特征,總價段承受,【頂級別墅】訪談客戶特征描述：寧波市及周邊縣市，置業(yè)總價千萬以

31、上，主要為私營企業(yè)主,客戶特征描述,寧波市及周邊縣市,私營企業(yè)主、政府高官為主,千萬級以上,我們項目算是東錢湖周邊最高端的別墅了，客戶主要是寧波市的有錢人，周邊縣市的（客戶）也有的。 世聯(lián)寧波公司卡納湖谷策劃人員 主要都是私營業(yè)主，寧波這邊中小企業(yè)比較多。 世聯(lián)寧波公司市場部人員,優(yōu)質資源絕對占有： 取決于產(chǎn)品的景致和稀缺性，要么靠市區(qū)，要么有特色，比如在春曉，就要海景特色、空氣好 -卡納湖谷葉先生 中意海景房，要能看得到海，去三亞清水灣的雅居樂、綠城看過房，對環(huán)境和產(chǎn)品認可；馬爾貝拉太靠里，看不到海，所以不滿意。 -嘉興黃先生,【頂級別墅】客戶置業(yè)敏感點：優(yōu)質資源絕對占有，中意純獨棟，看重品

32、質對價格不敏感,重品質輕價格： 海景房價格高出10%沒問題，本身高端產(chǎn)品價格就不會便宜，要適應一定階層；關鍵是要私密性好 -嘉興黃先生 買獨棟的話，對價格不敏感，但看重品質、物管、格調、風格等。 -卡納湖谷成交客戶葉先生,純獨棟追求： 自己目前階段下只會考慮獨棟，在卡納湖谷的房子也是兩個雙拼一起打通的； -卡納湖谷葉先生 我們這個階段，要買的話也只會買獨棟。喜歡停車位在底下且充足的產(chǎn)品，不要停在地上占用上面空間。 -卡納湖谷葛先生 只買獨棟，聯(lián)排不接受，價格高一點無所謂，重私密性； -嘉興黃先生,【頂級別墅】對本項目看法：尚不認可春曉片區(qū)高端性；在游艇俱樂部尚未形成規(guī)模時難以實現(xiàn)因游艇資源而帶

33、動高端物業(yè)的購買,春曉尚未達到此類高端客戶區(qū)域認知： 寧波這邊傳統(tǒng)的豪宅區(qū)在東錢湖，鄞州也有一些，很多有錢人買別墅都去那里了。 -世聯(lián)寧波公司卡納湖谷策劃人員 春曉是工業(yè)城，環(huán)境很不好，洋沙山還可以，但太遠，不考慮；3600艇位可以促進區(qū)域高端意向，但仍不會考慮在那置業(yè) -卡納湖谷成交客戶葛先生 那天空氣好，做高端也可以；但現(xiàn)階段沒有規(guī)劃的東西，無法考慮（區(qū)域置業(yè)） -卡納湖谷成交客戶鮑先生,游艇資源帶動物業(yè)購買不明顯： 受訪游艇俱樂部中，僅有36%表示有會員在周邊置業(yè) 這類俱樂部都采用終身制入會、封閉式運營，且會員超過200人 如果泊位買在春曉的話，不會因為游艇和泊位在春曉而選擇就近置業(yè)。自

34、己目前住寧波市區(qū)，開車過來也不遠 -卡納湖谷葉先生 去舟山朋友游艇的時候，都是住酒店； -嘉興黃先生 都是當天往返，不在附近住宿。 -溫州商會沈總,【頂級別墅】總結頂級別墅在片區(qū)相對稀缺，能實現(xiàn)一定的標桿昭示作用，但首期片區(qū)尚未形成高端認知/海景資源無法強勢占有/游艇俱樂部形成影響力尚需時日的前提下，頂級別墅僅能承擔輔助回現(xiàn)產(chǎn)品角色，并拔升本案高端形象,絕對優(yōu)質資源一線占有，高總價最頂級形象彰顯，但普遍去化回款緩慢 游艇銷售對物業(yè)銷售的促進作用不明顯,高品質形象提升,輔助回現(xiàn),存在頂級客戶，但講究資源獨占與產(chǎn)品品質 春曉區(qū)域在啟動先期，由于資源的不到位，難以匹配頂級的打造要求 因游艇資源增加物

35、業(yè)購買的意向不明顯,市場反應：,客戶驗證：,頂級高端別墅： 頂級別墅在區(qū)域內稀缺，在項目啟動期具有標桿昭示，拔升片區(qū)形象的作用； 但啟動初期做為主力，面臨客戶以及市場去化的巨大風險。建議不占用過多回現(xiàn)體量，選取資源最優(yōu)區(qū)域少量精品打造,核心目標（立勢+回現(xiàn)）,頂級別墅在項目啟動初期的角色定位應是：承擔拔升品質形象的輔助回現(xiàn)產(chǎn)品；,產(chǎn)品與市場表現(xiàn),項目價值點,主力面積250平米以內，總價300萬內，銷售去化樂觀,低總價高附加值，低密度產(chǎn)品意向,【4經(jīng)濟型別墅】市場情況：片區(qū)當前最主要的供應產(chǎn)品，控面積總價走高溢價路線，市場反應良好,客戶地域來源,職業(yè)特征,總價段承受,客戶特征描述,北侖及春曉周邊

36、區(qū)域,主要為私營業(yè)主、企業(yè)高管,100-300萬,過來這邊買房的主要還是北侖的，其他地方太遠。 世茂海濱花園銷售人員 北侖的啊，基本都是北侖的客戶。 龍湖滟瀾海岸銷售人員,【經(jīng)濟型別墅】訪談客戶特征描述：北侖及春曉周邊區(qū)域，置業(yè)總價300萬以內，主要為私營企業(yè)主、企業(yè)高管,北侖地緣客戶占絕對主體： 目前客戶主要還是北侖地緣客戶，慈溪、奉化、寧海等郊縣過來太遠； -世茂海濱花園銷售人員 北侖太遠了，不考慮 -卡納湖谷成交客戶金先生 寧波這邊地緣性很強的，大家都在自己區(qū)域買房，除非東錢湖豪宅區(qū)，或者鄞州。北侖那邊這邊偏，不會有別的地方的人過去買房的。 -世聯(lián)寧波公司-萬科城策劃人員,多為首次別墅置

37、業(yè)客戶： 集聚在北侖區(qū)，聯(lián)排客戶是首次別墅置業(yè)人群，雙拼產(chǎn)品買主為已有購物經(jīng)驗的別墅老業(yè)主 -世茂海濱花園銷售人員 以前沒有買過別墅，聽說這里的聯(lián)排也不貴，過來看看。 -世茂海濱花園看房客戶 這個從天到地也都有，別墅太貴了。 -龍湖滟瀾海岸看房客戶,【經(jīng)濟型別墅】客戶類別：北侖地緣客戶占絕對主體，多為首次別墅置業(yè),自住+投資+度假： 自己住啊，平時不忙的時候就在這邊住。 -世茂海濱花園成交客戶 周末過來住住，環(huán)境不錯，放著升值也好。 -龍湖滟瀾海岸看房客戶,看重低密度特性： 北侖區(qū)的別墅很少，所以就來這里看看。 -世茂海濱花園看房客戶 這房子挺新穎的，有露臺有院子，跟別墅差不多，價格還很實惠。

38、 -龍湖滟瀾海岸看房客戶,【經(jīng)濟型別墅】置業(yè)關注點：低總價實現(xiàn)低密居住體驗是該類產(chǎn)品最大的吸引力,低總價高性價比： 200多萬就能買個小別墅住，也不貴。 -世茂海濱花園看房客戶 才100多萬就能買一套，又送花園又送露臺，還有地下室，真的很劃算。 -龍湖滟瀾海岸看房客戶,【經(jīng)濟型別墅】總結：啟動區(qū)最主流的回現(xiàn)產(chǎn)品，但要嚴控總價，從高附加與差異化方面實現(xiàn)紅海競爭突圍,片區(qū)當前最主要的供應產(chǎn)品，市場反應良好 控面積低總價，通過高附加值實現(xiàn)高溢價突破,控總價高附加,北侖地緣客戶占絕對主體 多為首次別墅置業(yè)客戶 低總價是最大的產(chǎn)品吸引力,市場反應：,客戶驗證：,經(jīng)濟型別墅： 經(jīng)濟型別墅是目前區(qū)域內主流競

39、爭產(chǎn)品，客戶資源樂觀但面積嚴重紅海競爭； 提供高附加嚴控低總價的同時，著重突出產(chǎn)品差異化，以圖在競爭紅海中勝利突圍；：資金回現(xiàn)主力；,核心目標,差異化,經(jīng)濟型別墅在項目啟動初期的角色定位應是：資金回現(xiàn)主力；,回現(xiàn)主力,產(chǎn)品與市場表現(xiàn),北侖中心區(qū)同質化產(chǎn)品大體量供應，后續(xù)競爭激烈，客戶外溢空間有限,世茂大體量入市取得良好去化，回現(xiàn)迅速；但后期市場趨于飽和，銷售乏力,【5高層/小高層】市場情況：北侖中心區(qū)絕對主流供應產(chǎn)品，供量大競爭激烈；世茂大體量入市回現(xiàn)迅速，但當前片區(qū)市場趨于飽和銷售乏力,【高層/小高層】客戶訪談：寧波客戶對區(qū)域尚有一定抗性，北侖地緣客戶占絕對主體；購買者以投資為主，春曉產(chǎn)業(yè)型

40、自住客戶目前容量較少,北侖地緣客戶占絕對主體： 目前客戶主要還是北侖地緣客戶，慈溪、奉化、寧海等郊縣過來太遠； -世茂海濱花園銷售人員 北侖城區(qū)就有很多房子可選，生活什么的都更方便，春曉有點兒遠了。 -黃山豪庭住戶 周邊什么都沒有，過來住挺不方便的。 -世茂海濱花園看房客戶,投資客為主，兼有少量北侖城區(qū)擠壓外溢的自住客戶： 春曉現(xiàn)在也在慢慢發(fā)展，規(guī)劃什么的都挺不錯，看好它的升值前景。 -世茂海濱花園看房客戶 自住客戶主要是北侖的小白領，選擇原因：價格便宜，買下來均價8000元/平米（世茂的小區(qū)均價12000元/平方米）；本項目小區(qū)環(huán)境好，并且價格也算北侖最便宜的。當然，這部分客戶也得進行銷售洗

41、腦。 -世茂海濱花園銷售人員,寧波客戶對本片區(qū)具有一定區(qū)域抗性： 寧波市民對北侖，特別是對春曉新城的感知性不強。 -世聯(lián)寧波公司策劃人員 梅山這邊某個島上將有一個化工廠，距離比較遠，但如果起風的話，客戶擔心會有污染。 -世茂海濱花園銷售人員 很多投資客投資多了具有一定經(jīng)驗，有些規(guī)劃的很好但實際最后并沒有開發(fā)起來，其實像本片區(qū)的規(guī)劃是否能夠實現(xiàn)，我們自己也不確定。投資者對片區(qū)未來規(guī)劃預期不足。 -世茂海濱花園銷售人員,【高層/小高層】總結：多元化產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品線，抗風險,北侖中心區(qū)同質化產(chǎn)品大體量供應，后續(xù)競爭激烈，客戶外溢空間有限 世茂大體量入市取得良好去化，回現(xiàn)迅速；但后期市場趨于飽和，銷售

42、乏力,北侖地緣客戶占絕對主體 投資客為主，兼有少量北侖城區(qū)擠壓外溢的自住型客戶 寧波客戶對本片區(qū)具有一定區(qū)域抗性,市場反應：,客戶驗證：,核心目標,高層/小高層： 從市場與客戶兩方面出發(fā)，在片區(qū)初步飽和與北侖城區(qū)競爭激烈的情況下，高層/小高層建議保守量推出，在項目啟動初期承擔豐富產(chǎn)品線、輔助回現(xiàn)的角色定位 建議嚴控面積總價，多樣化產(chǎn)品提供多種面積選擇,多樣化產(chǎn)品線,輔助回現(xiàn),【6酒店式公寓】市場情況：度假類項目首推主力產(chǎn)品，精裝修+控總價+投資回報，體現(xiàn)投資潛力，去化回現(xiàn)良好,產(chǎn)品與市場表現(xiàn),項目價值點,綠城朱家尖度假村、璞緹海的銷售情況都表明了酒店公寓在開盤初期優(yōu)異的去化能力 而春曉片區(qū)該類

43、產(chǎn)品尚且缺失，是規(guī)避紅海競爭差異化發(fā)展的良好選擇,【酒店式公寓】客戶訪談：外緣投資性客戶，關注項目資源、總價及升值前景，存在精裝修、返租服務需求,關注周邊資源、總價及升值前景： 75平米，135萬一套，在家里就能看到海和沙灘，買來度假或升值，都挺方便。 -綠城朱家尖度假村看房客戶 這里在南沙旁邊，沙雕廣場、海灘資源好，可以度假，關鍵價格也不貴，才100萬，放著也能升值。 -璞緹海意向客戶,外緣投資性客戶為主： 我們這里的客戶以江浙滬為主，上海占50%。因為舟山以短途旅游為主，公寓產(chǎn)品面積小總價經(jīng)濟，十分契合臨時休閑居住場所的屬性。 -璞緹海銷售人員 舟山本地的客戶挺多，一般買來投資用，周末偶爾

44、過來度假。 -綠城朱家尖度假村銷售人員,偏好精裝修等全配套產(chǎn)品： 綠城這個挺好的，裝修的也不錯，到時直接就可以過來住，挺舒服的。 -綠城朱家尖度假村看房客戶 連家居都不用買了，還是挺方便的，要出租的話也不用自己再裝。 -綠城朱家尖度假村看房客戶,存在返租服務需求： 主要是投資用，畢竟自己住不了幾天，應該會拿來出租吧。 -璞緹海意向客戶 平時度假住畢竟還是少數(shù)時間，基本都是空著。要是能幫忙管理出租就更好了。 -綠城朱家尖度假村看房客戶,【酒店式公寓】總結：最重要的差異化產(chǎn)品，通過精裝修小面積低總價突顯投資屬性，并建議提供返租服務以增加產(chǎn)品吸引力,度假類項目首期開盤主力產(chǎn)品，去化回現(xiàn)良好 多小面積

45、低總價，體現(xiàn)投資潛力 精裝修等附加實現(xiàn)高溢價,投資性客戶為主，不局限與地緣客戶 關注項目資源、總價及升值前景 存在精裝修、返祖服務需求,市場反應：,客戶驗證：,核心目標,酒店公寓： 目前區(qū)域市場缺失產(chǎn)品，有利于產(chǎn)異化客戶定位實現(xiàn)競爭突破； 建議小面積低總價，精裝修，并嘗試提供返租服務,小面積低總價,精裝修,返租,酒店式公寓在項目啟動初期的角色定位應是：差異化產(chǎn)品定位的輔助回現(xiàn)產(chǎn)品；,大規(guī)模集中商業(yè)資金沉淀量大，不利于初期回現(xiàn)目標實現(xiàn) 先期區(qū)域未成熟前，項目人氣不足以支撐大體量商業(yè)運營,優(yōu)質、特色商業(yè)能幫助提升項目整體品質 高端的商業(yè)類型能吸引高端人群集聚，從而樹立項目高端意向 -如精致中西餐、

46、紅酒吧、雪茄吧、高端運動品牌等,回現(xiàn)能力：,高端立勢：,核心目標,商業(yè)產(chǎn)品： 從回現(xiàn)要求考慮不宜做大規(guī)模商業(yè)產(chǎn)品；但兼顧項目高端立勢及游艇客戶需求，建議融合會所及酒店提供少量高端商業(yè),【7商業(yè)產(chǎn)品】陌生區(qū)集中式商業(yè)無法實現(xiàn)回現(xiàn)，建議置后考慮，但可考慮融合會所及酒店提供少量高端商業(yè)，如雪茄吧、中西餐飲等,游艇客戶商業(yè)需求以滿足基本配套消費為主： 覺得應該有個地方可以休息，聊聊天，吃點東西，喝喝茶什么的，其他購物的話沒有很大需求 -寧波卡納湖谷葉先生 船上會提供餐飲、飲料等，俱樂部提供，只需自己買單-溫州沈總 -溫州商會沈總,【8企業(yè)會所】偶得型客戶特征明顯，市場存在一定風險，建議后期考慮,世茂海

47、濱花園： 結合五星級酒店，瀕臨一線海景資源，推出34棟企業(yè)獨棟會所（商業(yè)屬性用地） 蓄水時間較長，但遲遲未見開盤；,市場情況：,客戶訪談：,寧波人包括北侖這邊的，對40年產(chǎn)權抗性比較大 藍堡置業(yè)顧問 目前春曉很多人都不知道，還沒形成很好的度假氛圍，一般企業(yè)不會選擇過來做員工活動或培訓基地；投資的話，價格比較高，目前也不具備多大潛力； -寧波卡納湖谷葉先生,企業(yè)會所（獨棟，商業(yè)屬性用地）： 市場存在一定風險，且目前沒有任何市場驗證，屬于偶得型客戶，現(xiàn)狀來看無法滿足回現(xiàn)要求；,【市場/客戶研判總結】啟動區(qū)，滿足項目形象立勢的目標,實現(xiàn)高端資源的整合及游艇立勢！,【市場/客戶研判總結】啟動區(qū)，滿足回

48、現(xiàn)目標,高性價比投資性產(chǎn)品！ 多元化產(chǎn)品銷售體系！,回現(xiàn)能力排序：經(jīng)濟型別墅酒店式公寓高層/小高層頂級別墅游艇/泊位/會籍銷售,【市場/客戶研判總結】啟動區(qū)客戶定位,重要客戶,核心客戶,偶得客戶,核心客戶：經(jīng)濟型別墅 客戶來源：北侖地緣性客戶為主 置業(yè)目的：投資為主，少量自住需求 支付能力：100-200萬 置業(yè)特征：多為首次別墅置業(yè)類客戶，看重別墅的高附加值體系以及相對合理的總價,重要客戶：酒店式公寓、高層/小高層 客戶來源：北侖地緣性客戶，以及春曉當?shù)禺a(chǎn)業(yè)客戶 置業(yè)目的：投資+度假 支付能力：50-100萬 置業(yè)特征：看重區(qū)域的投資潛力，偶爾可以來度假，也能獲取一定收益,偶得客戶：頂級別墅

49、、游艇/泊位/會籍銷售 客戶來源：長三角范圍內的高端圈層客戶 置業(yè)目的：自住為主，也有投資傾向 支付能力：1000萬以上 置業(yè)特征：多次置業(yè)經(jīng)歷，注重身份標簽，整體社區(qū)的尊貴感更為重要，看重項目的風水、以及對高端資源的占有；,【經(jīng)濟型別墅】90墅：單套面積控制在90-120平左右，總價低，并具有別墅的功能及感受，以高性價比作為該產(chǎn)品賣點,功能布局緊湊合理，利用露臺、地下室創(chuàng)造高附加值 有附贈面積，大大增加了空間實用性 帶私家車位 打造出獨門獨戶，有天有地，帶入戶花園的別墅空間,富有層次感的立面效果，更易營造出異域風情小鎮(zhèn),【酒店式公寓】依托海景資源及未來規(guī)劃增值，以低總價、精裝修、投資回報強化

50、其投資屬性，面積段控制在40-80平米之間,戶型設計必須保障主臥室?guī)б旅遍g、寬廳、廚房,完整的主臥套+衛(wèi)生間設置兩處入口+洗手間干濕分離+廚房為開敞式+客廳面寬較大（5米）,觀景陽臺的創(chuàng)新，作為彈性功能空間，可改為陽光室或休閑房,觀景陽臺，將海景一覽無遺，也可用為陽光房,高標準精裝修,市場裝修平臺標準：贈送家私家電的精裝修價格占到總價的15%以上，普通精裝修價格占到總價的10% 15%,【頂級別墅】類獨棟/雙拼：規(guī)劃上通過稀缺資源占有及配套提升其價值，產(chǎn)品上通過空中連廊、半地下車庫連接、建筑形體及院墻分割等手法，實現(xiàn)物業(yè)的獨棟化處理，面積段在300-600平米,多個雙拼通過廊橋等方式連接，建立

51、聯(lián)排雙拼化、雙拼獨棟化的效果,半地下車庫連接，形式上為雙拼，外形上達到完全獨棟化的效果,通過建筑形體及院墻分割，外形上達到完全獨棟化的效果,報告思路提綱,2平方公里整體定位及啟動區(qū)選址,基于啟動區(qū)目標下的客戶及市場研判,啟動區(qū)競爭力塑造及規(guī)劃建議,啟動區(qū)經(jīng)濟測算,解決2平方公里的整體項目思路,基于實現(xiàn)啟動區(qū)目標的客戶定位。我們賣給誰？,解決如何競爭突圍的問題。我們賣什么？差異化在哪？,財務分析,【整體發(fā)展戰(zhàn)略】,針對2平方公里從長期而言，整體項目價值的實現(xiàn)必須依托于區(qū)域價值的實現(xiàn)。將社區(qū)的生活意向嫁接游艇度假理念，通過游艇展示及相關配套的打造、山/海/湖資源的氛圍感營造、以及城市綜合體的功能演

52、繹，將區(qū)域價值轉化為項目價值，實現(xiàn)整體項目開發(fā)立勢 針對啟動區(qū)（300畝陸域+200畝明月湖）通過提升游艇社區(qū)的體驗感（匹配項目游艇特色的理念）、強勢資源或圈層的占有感（啟動區(qū)需要高價值地塊的支撐）、構建會員制的俱樂部服務（運營模式，高端服務體系），打造面向高端客戶群體的多元化度假產(chǎn)品體系（產(chǎn)品），實現(xiàn)一期現(xiàn)金流的回現(xiàn),華東首席國際游艇社區(qū) 圈層、奢享、無拘束,從家里開艇出海， 在自家陽臺垂釣， 漫步于濱海休閑木棧道， 夢想中的愜意生活在3000畝大境中 徐徐上演,案名建議1：萬年 三千海主推廣語：3000畝大境天然 城中海 海中城,案名建議2：萬年 艇尚灣主推廣語：艇生活 海境界,【規(guī)劃原則

53、】水系導入契合本案“濱水濱?！钡捻椖刻匦?，且需與周邊項目形成差異化競爭，必然需開挖水系，主要考慮以下幾點原則,開挖水系方案原則：,經(jīng)濟性如何開挖最經(jīng)濟，能夠使土地價值最大化的同時，盡量減少開挖量 分期開發(fā)水系的打造結合分期開發(fā)，這樣不需一次性投入過多的開挖費用及維護費用 水系資源的最大化利用無論從景觀觀賞性或親水性，需實現(xiàn)水系的整體滲透，從而最大化實現(xiàn)整體項目價值； 不通游艇游艇入戶作為頂級物業(yè)的附加值體現(xiàn)，與本案多元化的產(chǎn)品定位不契合；另外水系開挖量大，開挖成本較高，并導致建設用地的貶損；,【整體規(guī)劃排布】,魚骨狀主水系基于開挖水系的原則，選擇魚骨狀主水系，保證經(jīng)濟性的同時，盡可能多的增加親

54、水景觀面，提升物業(yè)價值 游艇服務區(qū)設置在緊鄰岸線及碼頭展示區(qū)的狹長地帶，游艇的相關配套服務都設置在該地塊，既靠近碼頭展示區(qū) 低密度五星級酒店緊鄰南側交 通主干道保證較好的進入性的同時， 西側緊靠交通主干道，昭示性好 商業(yè)既服務于居住，又保證其 的對外開敞性，增加商業(yè)人氣 商務辦公緊靠交通主干道，昭示性及進入性好,頂級豪宅緊鄰交通主干道設置小高層，使項目具有良好的昭示性，便于立勢，同時又可成為頂級豪宅與交通主干道之間的阻隔，保證豪宅的私密性 經(jīng)濟型小別墅設置在東南地塊，依托兩條交通主干道，保證地塊便利的進入性，同時適當享有部分游艇配套資源 酒店式公寓 緊鄰交通主干道，昭示性好，同時起到阻隔作用，

55、保證頂級豪宅的私密性 游艇展示區(qū)水域面最寬的放游艇展示區(qū)，并且對接對面的高價值地塊，對價西側的明月湖景區(qū),【啟動區(qū)功能分區(qū)】,【啟動區(qū)配套設施落地】,一期功能構成： 游艇展示區(qū)包括游艇相關硬件、游艇管理中心、 航線管理中心、游艇維修養(yǎng)護中心 游艇主題會所 五星級酒店低密度度假酒店 ,【關鍵配套選取】游艇展示區(qū)搶占泊位資源，并引入游艇銷售平臺公司，形成展銷平臺，從而帶動物業(yè)的銷售,搶占泊位資源（泊位資源稀缺性，未來報批難） 泊位售價較高 引入游艇銷售平臺公司，形成展銷平臺，從而帶動物業(yè)的銷售,碼頭廣場,倉儲式泊位,港口式泊位,棧道,帆船泊位,防波堤,【關鍵配套選取】游艇主題會所強化展示，并定期舉

56、辦各類活動，吸引高端客戶,5000平米大型游艇商務雙會所概念 舉辦高端活動從而吸引人氣 8000-10000元/ m2的預算（含精裝等）,游艇會所,【關鍵配套選取】五星級酒店意味著有力的配套支持和頂級服務品質的承諾，對中高端客戶的溢價能力更強,海南證券CEO “如果有5星級的酒店做配套并參與物業(yè)管理，服務品質會有保證，這是一個很實在的承諾” 魯能三亞灣營銷經(jīng)理 “很多物管號稱5星級，其實很難做到，如果品牌酒店真的原意參與進來，那會是一個很好的保證” 紅峽谷高爾夫CEO “有了頂級酒店，很多事情可以不放在家里辦，也不用自己操心，對于商務活動和朋友接待是一個非常重要的配套”,5星級酒店服務,標準化的國際服務體系 服務人員的公用性 活動空間的公共性,各個灣區(qū)的樓盤均配有5星級酒店作為服務配套，項目對所有客戶提供五星酒店服務可以提升項目的物業(yè)管理水平,【啟動區(qū)各功能指標】,【規(guī)劃方案二】,島居規(guī)劃優(yōu)勢： 以“島居”生活理念為主題貫穿整個片區(qū),水系將各區(qū)域自然劃分為多個組團，形成變化豐富的“島居”水面系統(tǒng)，并以“多組團”為基點進行圍合，形成多層次的組團空間，將水的自然情調與空間巧妙融合 營造更過的親水面，拔升土地價值，更好的契合濱水主題 島居規(guī)劃劣勢