1、農(nóng)村房屋拆遷中的律師實務(wù)第一節(jié)一般規(guī)定1適用范圍本章適用于指導(dǎo)律師辦理農(nóng)村房屋拆遷法律業(yè)務(wù)的實務(wù)操作。如有關(guān)省市地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定集體土地上的房屋拆遷適用城市房屋拆遷程序的，從其規(guī)定。2本章所指的農(nóng)村房屋拆遷是指依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)外農(nóng)民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予合法補償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進行拆除的法律行為。3律師為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體土地上的房屋拆遷提供法律服務(wù)也可參照本章規(guī)定。第二節(jié)集體土地的征收征用及補償律師為農(nóng)村房屋拆遷提供法律服務(wù)應(yīng)當(dāng)掌握并向委托人宣傳下列有關(guān)法律知識：1. 征地的原則：1.1 國家為了公共利益的需要， 可以依照法律規(guī)定的授權(quán)和

2、程序?qū)r(nóng)民集體所有的土地實行征收或征用，并給予補償。1.2 征收征用土地的，按照被征土地的原用途給予補償。1.3 征收征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。 征用耕地的土地補償費， 為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。2. 注意研究當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)征地補償安置的具體規(guī)定：由于我國城市土地實行國家所有，農(nóng)村土地實行集體所有，因此，城市化過程中對土地的需求必然要通過行政機關(guān)對農(nóng)村集體所有土地的征收征用來滿足。律師在辦理此類案件時， 不僅要了解國家的有關(guān)規(guī)定， 還要注意研究當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定。3. 征地補償安置的工作程序3.1 在征地依法報批前， 縣級土地管理部門應(yīng)當(dāng)

3、將擬征地的用途、 位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等， 以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。 在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、 搶種、搶建的地上附著物和植物，征地時不予補償。1 / 53.2 縣級以上建設(shè)用地管理部門應(yīng)當(dāng)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、 種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查， 調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認。3.3 征地依法批準(zhǔn)后，縣級以上土地管理部門應(yīng)當(dāng)按照 征用土地公告辦法規(guī)定公告征地批準(zhǔn)事項。 除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，征地批準(zhǔn)事項應(yīng)當(dāng)網(wǎng)上公告。3.4 縣級以上土地管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收土地的批準(zhǔn)文件，

4、在征地公告之日起 45 日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補償安置方案（含征地拆遷房屋補償安置標(biāo)準(zhǔn)），報當(dāng)?shù)厝嗣裾畬彶橥夂?，按照征用土地公告辦法規(guī)定公告。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶提出申請聽證的， 土地管理部門應(yīng)當(dāng)按照國土資源聽證規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。3.5 征地補償安置方案批準(zhǔn)后， 當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)組織縣級土地管理部門或委托有關(guān)單位與被征地單位協(xié)商簽訂征地補償安置協(xié)議。單獨選址項目和分批次項目的征地補償安置費用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市、縣人民政府的征地補償安置方案支付， 未按期全額支付的， 不得核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書， 也不得使用土地。3.6 征地中拆遷房屋補償安置的實施程序， 按照各省市

5、的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 征地拆遷房屋的補償安置需要估價的，也應(yīng)按照房地產(chǎn)估價規(guī)范進行。第三節(jié) 農(nóng)村房屋拆遷補償安置1. 一般規(guī)定補償安置依據(jù)：被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。 如記載與實際不符的， 除已依法確認的違章建筑外，應(yīng)以實際面積為準(zhǔn)。特別情況的處理：1.1 征地公告時，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的， 對新房予以補償， 對應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補償。 征地公告時， 被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的， 被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房， 具體補償金額可以參照建房批準(zhǔn)文件內(nèi)容補償，也可由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定；1.2

6、拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，可以給予適當(dāng)補償。1.3 違法并應(yīng)無償拆除的建筑、 超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑， 以及征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，一般不予補償。2 / 51.4 同一拆遷范圍內(nèi)， 既有國有土地、 又有集體土地的， 國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規(guī)定執(zhí)行，如當(dāng)?shù)匾?guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。2. 征地中拆遷居住房屋的補償安置規(guī)定2.1 被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。貨幣

7、補償金額計算公式一般為： （被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價價格補貼）被拆除房屋的建筑面積。被拆除房屋評估如選用重置法的，其建安重置單價結(jié)合成新，由建設(shè)單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根據(jù)土地市場的實際情況制定并公布。2.2 被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：律師應(yīng)了解，現(xiàn)行規(guī)定拆遷人，對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補償安置：具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村

8、或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償；貨幣補償金額計算公式為： （被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新價格補貼）被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。2.3 其他補償：律師應(yīng)了解并告知當(dāng)事人，拆遷人應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費， 并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。2.4 補償原則應(yīng)當(dāng)

9、是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。3. 拆遷非居住房屋的補償安置：3 / 5在辦理拆遷非居住房屋的補償?shù)姆?wù)中，律師應(yīng)提醒當(dāng)事人，這種拆遷及補償應(yīng)當(dāng)有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，防止拆遷對當(dāng)?shù)卦泄ど虡I(yè)與就業(yè)的負面影響。補償標(biāo)準(zhǔn)一般為：3.1 拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、 聯(lián)營等形式與其他單位、 個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋， 貨幣補償金額計算公式為： 被拆除房屋的建安重置價相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用3.2 被拆除房屋的建安重置價、 相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用， 當(dāng)事人協(xié)商不成時由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估。3.3 其他補償：3.3.1 按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬

10、遷和安裝費用。3.3.2 無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。3.3.3 因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。3.3.4 其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍， 以及其他地上構(gòu)筑物的補償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)國家建設(shè)征地的財物補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第四節(jié)農(nóng)村房屋拆遷評估農(nóng)村房屋拆遷當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商對被拆遷房屋價格達不成一致時，律師應(yīng)提醒委托人及時聘請評估機構(gòu)依法評估。作為律師在提供服務(wù)時應(yīng)了解并可向當(dāng)事人介紹有關(guān)農(nóng)村房屋評估的一般規(guī)定。1. 一般規(guī)定房屋重置價格，是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。房屋裝飾應(yīng)單獨出具評估報告。估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。評估報告：估價機構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定格式出具評估報告，評估報告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽名，經(jīng)估價機構(gòu)審核并加蓋機構(gòu)公章。2. 對附屬物、附著物、在建工程、臨時建筑的評估2.1 附屬物、附著物等評估：按照國家建設(shè)征地的財物補償標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貙嶋H情況進行。2.2 在建工程評估： 一般應(yīng)采用成本法進行評估