1、二手房購買流程及注意事項流程（有貸款的流程，一次性付清的到第五步就結(jié)束了）：首先是（步驟一）上網(wǎng)或去中介查看房源信息（步驟二）實地考察看房，確定購房意向（步驟三）產(chǎn)權(quán)調(diào)查、和房主商議合同細節(jié)（步驟四）簽訂買賣合同（步驟五）辦理貸款手續(xù)、支付首款（步驟六）產(chǎn)權(quán)（房產(chǎn)、地產(chǎn)）過戶，房屋交割（步驟七）領(lǐng)房產(chǎn)證（賣方收到銀行貸款）、交易完成每月還貸一、去正規(guī)的網(wǎng)站和中介（步驟一要注意的）：如果買二手房有中介參與，要找相對大的、知名的中介。中介的收費、服務(wù)情況要先問清。還要和中介談好，中介費的付款時間，一般來說是簽完合同付一部分，過戶后付一部分，省的太早付完錢，中介就不管事了。付完記得要發(fā)票。中介如果提

2、供貸款服務(wù)，讓他玩去。貸款之類的問題，別怕麻煩，自己去找銀行。二、實地考察房屋情況（步驟二要注意的）：1、房屋自身建筑情況如房屋戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。2、房屋周邊狀況如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會等。三、看房子產(chǎn)權(quán)是否清晰（步驟三要注意的）：1、看房產(chǎn)證（房產(chǎn)證薄薄的幾頁紙有什么好看？可好看了）?？匆韵聨c：（1）有沒有房產(chǎn)證。沒有的直接PASS沒有房產(chǎn)證的房屋，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣。有的房主會說，你給他錢，他就能把房產(chǎn)證贖回，再給你。讓他滾！讓他借錢把證

3、贖回，再找你。（我會告訴你，我們這80年代有個騙子，用沒證的房子同時賣給3個傻瓜的故事嗎？）除非非常非常非常非常非常中意，不買就會死的房子，不然只選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。（2）看房主是誰 賣方必須是房主，對他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號是否一致（當然先要看看是不是假的，多半不會）。有些房屋有好多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個簽的無效。（3）看房屋有沒正在貸款有的房子貸款買的，房產(chǎn)證并沒被銀行收走，但房產(chǎn)證上應(yīng)該都有注明，看清楚。2、看土地證我們這郊區(qū)的房子土地的使用性質(zhì)，有一種情況是劃撥地，劃撥地政府可無償收回，這種情況就要注意

4、，土地證上有注明“出讓”的，就是出讓地，就對房屋享有較完整的權(quán)利。劃撥地的房，能無限期使用(政府不收回的話)，但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金，變?yōu)槌鲎尩兀褂媚晗?0年，這時就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣家交，但賣家一般會把這塊算到房價里，由買家承擔。還有國人都懂的70年年限，如果運氣好，碰到個40、50甚至60年的老房子（70年的運氣不是更好？滾蛋！祖國母親大人都還沒70歲），要搞清楚怎么搞.怎么搞？我也沒碰過這種情況，我也不知道怎么搞。問去.3、去房管局核實以上情況賣家手上的東西可以隱瞞做手腳，怎么辦？去房管局看看吧。順便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房

5、、單位房屋。這些住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，要避免買賣合同與政策、法律沖突。再順便問問70歲的房子怎么搞。4、看房子是否在租原房主A，2014年1月把房子租給一個哥們B，租期2年，就是租到2015年12月。兄弟你今天2014年4月30日，和原房主A房屋交易成功，你給了他幾十、百來萬，高高興興的拿到房產(chǎn)證。然后想搬家.等下，B哥不讓你進，他且住著呢。反了他了！他有權(quán)利嗎？有！因為我國認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。怎么辦？買之前，讓A哥先把B哥，搞定整走了，再來和你談！做人要專一不是！5、近期是否會拆遷如果會，不要告訴別人，買吧！連鄰居幾棟都買了吧，現(xiàn)在我們這

6、有拆有賺。不知道武漢怎么樣，如果武漢拆遷，房主會虧，就要先了解清楚。四、交易前要注意的問題（也是步驟三要注意的）：1、看二手房的物管費用是否拖欠：有些房主在賣房子時，有些費用長期拖欠，甚至已經(jīng)欠下數(shù)目不小的費用。你如果不知情就買了，那你就等著全部承擔這些費用吧。新房一般就沒這些問題，哪些費用要注意？慢慢來：（1）水費。要問賣家是否已付清水費，可以向他要交房日上個月份已繳納的水費賬單收據(jù)。（2）電費。不像水費那么簡單。除了向他要交房日上個月份已繳納的電費賬單收據(jù)，你最好親自查一下電表有否移動、改裝、走表是否正常等（有聽中介的人說過，原房主改裝過電表，新房主被罰款的故事），不過不是專業(yè)人士不是很容

7、易看的懂，怎么辦？帶個看的懂的哥們一起看房。（3）煤氣費。同上，這些都要辦好過戶。北方好像還有暖氣費，我們沒有，就寫一起了。（4）電話、寬帶、有線電視等。一般讓原房主遷走，把自己原來的號碼遷來。（5）物業(yè)相關(guān)費用。去物業(yè)公司問，有沒欠啥錢，還有過戶什么的。2、注意遷移戶口問題。有時候我們這買二手房，就是為了孩子就近讀書問題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時遷出，我們的戶口也遷不進來，就會發(fā)生糾紛。目的沒達到，那房子都等于白買（這種事，真還聽過不少）。因此，買房前可到相關(guān)部門（街道、居委會、派出所之類）查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才能遷，就一定要與賣家就此問題在合

8、同里講清楚。五、簽訂合同時的注意事項（步驟四要注意的）：1、合同的建立：房管局大多會提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來在范本的基礎(chǔ)上做改動，民間合同多由賣方提供。買房就要注意，賣方做了哪些改動，提出自己的意見看法，以達成最后的同一。2、約定付房款：一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實力選擇。作為一個理財者，強烈建議，就算有實力，也請選后者。為什么？房貸利息低唄！知道民間借貸利息是房貸的幾倍？3、確定交房細節(jié)：（1）交房的時間和條件。時間好辦，條件可以提哪些？比如賣方要負責清空房間，整理干凈等（想想看：開門，一個堆滿垃圾的屋子）。（2）物業(yè)費、水電費等上面說過了，要

9、他提供最后一個月的繳費證明。（3）過戶：時間：確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時間。費用：過戶所涉稅收和費用誰出。這些要在合同里訂好。二手房交易稅費包括：營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、契稅、教育費附加等。其中比較大塊的是營業(yè)稅、個人所得稅、契稅三項，（其余幾項都很少一般就是幾百塊錢）?！敖灰锥愘M由乙方承擔”是合同中的常見陷阱，一般來說營業(yè)稅、個人所得稅由賣方負責，買方負責契稅。前幾年都是賣方市場，不少買方為了搶房，都主動承擔了所有稅費，現(xiàn)在房價沒那么夸張了，才會開始注意具體誰負責。還有一種情況是，事先談好，以房價讓利為條件，乙方可以同意在合同里寫交易稅費由乙方承擔

10、，同時房價低了稅費也可以少交幾百塊。上證的人數(shù)：房產(chǎn)證上要寫幾個人的名字？老婆、孩子的如果要加，現(xiàn)在就一起寫上，以后再加，麻煩的很。戶口遷出：上一大點的最后一個問題，現(xiàn)在就訂好賣方戶口遷出的時限。4、明確違約責任：這事真常有，如果合同簽完，原房主A哥突然發(fā)現(xiàn)：我去，房價飆升了！要你退房了。咋辦？買了個表的，現(xiàn)在就先明確違約責任，注意以下幾點：（1）合同上的時間必須都是精確的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。（2）每項主要義務(wù)都要有一一對應(yīng)的違約責任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金（但是別定太高，太夸張好像法院也不認）（3）定下如果違約，賣方要承擔買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違

11、約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等等各種花費。六、步驟五之后都是對公環(huán)節(jié)，只要前面合同訂好，基本沒太大問題。稍微講一點，有辦貸款的話，會涉及到房屋評估。評估費一般是千分五開始算，過百萬遞減。如果是商貸，可以自己找評估公司，評估費還可以進一步降低。產(chǎn)調(diào)問題是重中之重！為什么要拉產(chǎn)調(diào)？買房子的過程中誰也不敢保證不會遇到這樣的事：1，房子不在政策優(yōu)惠下，契稅營業(yè)稅都不能免，中介卻沒有告訴你。,2，房子有抵押貸款，不能過戶3，有的房子被法院查封，你卻付了意向金4，你交了意向金，卻發(fā)現(xiàn)房東跟房產(chǎn)證上的根本不是同一個人。5，最可怕的是房子順利過戶后，偶然聽到鄰居議論，房子原來的主人是非正常死亡。心理膈應(yīng)卻

12、沒地方申辯。所以產(chǎn)調(diào)必須做。下面具體說一下產(chǎn)調(diào)包括的內(nèi)容和操作方法。產(chǎn)調(diào)的內(nèi)容一共包括11項（有圖），不僅僅只是房屋的一些基本信息，還有一些隱藏信息。作者：Andy宋鏈接：/question/23603839/answer/89241588來源：知乎著作權(quán)歸作者所有，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系作者獲得授權(quán)。產(chǎn)調(diào)怎么拉？到交易中心領(lǐng)號處，拿一個查閱號碼，工作人員會給你一張表格，填好（姓名、身份證號碼、物業(yè)地址、查閱項、簽名）；等待查閱窗口叫號，叫到時，把身份證、填好的表格給工作人員，交了查閱費，工作人員會給你一份房地產(chǎn)登記薄。需要該房屋的產(chǎn)權(quán)人配合你去。你自己不可以辦理。

13、中介如果沒有提醒你去交易中心拉產(chǎn)調(diào)，這時候你就要當心房子是不是有抵押，有貸款，是兇宅，隱瞞了啥問題了。雖說現(xiàn)在很多中介公司甚至大公司稱自己有五項保障承諾啥的，也還是出現(xiàn)了很多抵押房、查封房交易事件，壓也沒壓??！老傳統(tǒng)的中介們，改不了已經(jīng)學會了的快速成交快速掙錢的門道，撿好聽的說，不好聽的不說。這是房地產(chǎn)行業(yè)的老問題了，現(xiàn)在革命來了，答主更看好類似互助買房，房多多這種第三方平臺，上下家怎么成交是他們的事兒，他們自己直接聯(lián)系溝通，像拉產(chǎn)調(diào)這類基本活兒，我知道的房多多是最少都要陪上下家做兩次來確保。傳統(tǒng)交易是中介想盡辦法快快促成，新型交易是買賣家直接聯(lián)系第三方平臺比服務(wù)。話說遠了，說回來。建議：一定

14、要去交易中心再另行調(diào)查交易房屋的產(chǎn)權(quán)信息，即使該項手續(xù)可能會花費幾十元。因為，現(xiàn)在房屋所有權(quán)證上雖然有房屋的權(quán)利人、坐落地址、建筑面積等基本信息，但是卻不包含該房屋是否有存在抵押、查封等權(quán)利限制的情況。二手房交易的每個過程每個環(huán)節(jié)都能好好琢磨寫寫干貨，今兒，就先這么細說最重要的產(chǎn)調(diào)問題，點贊破千再續(xù)。上面的內(nèi)容提到房多多在做產(chǎn)權(quán)調(diào)查的時候，是最少做兩次產(chǎn)權(quán)調(diào)查，做這么多是不是多此一舉？多次產(chǎn)調(diào)有必要嗎？答案是：很有必要。為什么？我們知道“產(chǎn)調(diào)”能幫買家了解房子的詳細情況，一般是發(fā)生在買家在支付定金前。那么問題來了，如果你買的房子在支付定金后到交易過戶這段時間內(nèi)，出現(xiàn)了其他問題，比如被賣家拿去抵

15、押、或發(fā)生查封等權(quán)限情況，你是不是又得坐吃啞巴虧了？拉取產(chǎn)調(diào)時所出的產(chǎn)調(diào)單都明確記錄著查詢時間，即確認在打印產(chǎn)調(diào)單的這個時間節(jié)點該房屋的權(quán)屬狀況。但并不保證該套房屋的相關(guān)信息在產(chǎn)調(diào)打印之后不會發(fā)生變化。買房是個長期的活兒，從達成意向到實際簽約、交易有很長的時間間隔，特別是還存在貸款問題的，支付完定金后不能保證房屋沒有任何變數(shù)發(fā)生。為保險起見，買方還應(yīng)在簽訂買賣合同即支付首付款前對房屋的產(chǎn)權(quán)狀況再次進行調(diào)查，也就是二次產(chǎn)調(diào)。作者：鏈家鏈接：/question/23603839/answer/132282384來源：知乎著作權(quán)歸作者所有，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系作者獲得授

16、權(quán)。三、簽約定房1.簽約前必須核實房屋產(chǎn)權(quán)（1）不同房屋產(chǎn)權(quán) 交易條件不一樣A.商品房：房產(chǎn)證下發(fā)之后才能上市交易。B.公房：部分公房需要單位開戶放棄回購證明的單據(jù)，才能進行交易。C.一類經(jīng)濟適用房：契稅票填發(fā)日期或者房產(chǎn)證登記日期不滿五年是不能上市交易的；滿五年的需要戶籍地的住房保障辦公室開具放棄有限回購證明才能上市交易。D.二類經(jīng)濟適用房：包括回遷性質(zhì)、康居和安居性質(zhì)的房屋，按經(jīng)濟適用房管理的其他類型房屋，下發(fā)房產(chǎn)證即可上市交易；（2）有沒有經(jīng)過房屋核驗？沒有核驗過的房屋有查封、抵押的風險，不能上市交易。（3）產(chǎn)權(quán)人身份證與房產(chǎn)證一致嗎？如果不一致，能否提供公證委托書與產(chǎn)權(quán)人的身份證原件。

17、（4）房產(chǎn)證有共有人嗎？如夫妻共有的、繼承人共有的，共有人必須都能到場簽字，不能出席，必須提供公證委托書。（5）原房主已婚嗎？已婚的話，需要提供配偶本人簽字的同意出售證明。（6）房子有租客嗎？如果出租，必須提供承租人本人簽字的同意出售證明以及放棄購買證明。因為合同法規(guī)定，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。2.所有重要事項必須寫進合同（1）定金數(shù)、首付、尾款等金額多少（2）稅費承擔者（北京都是買家承擔稅費，哭）（3）采用什么付款方式（4）首付的支付時間、條件（5）過戶的時間和條件（6）戶口什么時間內(nèi)、條件遷走（7）有沒有學校名額、是否占用（8）房屋內(nèi)的設(shè)備如何處理，哪些是贈送給買家的，哪些是房主需要搬走等注意

18、：簽署合同需要房屋全部共有權(quán)人都到場如果不能到場要提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書如果賣方已婚，簽約時要提供配偶同意出售證明（哪怕媳婦一起到場，也得簽，怕以后有糾紛）買房最重要的一點是自己的態(tài)度：這里我們只講剛需性質(zhì)。對于我們這類人來說，房子的支出占你一生收入中很大的一個比例，并且這筆錢花的怎么樣直接決定了你接下去幾十年的生活質(zhì)量。因此，你必須讓自己花！時！間！，花大把的時間去研究和看房。那些周末看了幾趟房子就大喊太累，太花時間的想法要不得。為什么要花時間呢？買到一套稱心的二手房本來就不是一件容易的事情（無視價格的請走開）。二手房，意味著不確定因素太多，大復雜，需要大量時間對比衡量，而很多關(guān)鍵信息又是

19、不透明的，還有中介在不停地干擾你，因此花幾個月的時間很正常（答主這次耗費4個月的時間，最后買到的還只是相對滿意的房子）。接下來說重點：既然要花時間，怎么讓時間運用的更高效？1. 選好中介，并訓練他們中介是你的眼睛和耳朵，他們是否聽話，是否給你提供有價值的信息，決定了你買房過程的體驗。中介有他們自己的利益驅(qū)動：在最短的時間內(nèi)成交。本質(zhì)上是和你的目標（買到最合適的房子）相悖的。因此，不要聽中介：”錯過了就沒了“，”房價要漲了“類似的話，所有催促你成交的話都是為了他們自己的利益考慮。應(yīng)該怎么做？首先，找23家大的中介，每家中介選2名業(yè)務(wù)員。一般來說，直接找門店經(jīng)理，讓他推薦會比較靠譜。為什么 每家中

20、介要選兩名？因為可以中介內(nèi)部做橫向比較，看給到你的房源是否合理（當然這兩名不要在一個門店里）。其次，把你的條件明確的告訴他們：包括預算。接下來就很重要了：過濾他們提供的房源信息，根據(jù)質(zhì)量給反饋。中介一般會先帶你看幾套不咋樣的房子，然后再帶你看一兩套條件稍好的房子，然后就開始鼓動你出手。而你要做的，就是SAY NO，并且要做出很挑剔的姿態(tài)。如果你不挑剔，中介的下限會越來越低，給你不好的房源，浪費你的時間。做好和中介打持久戰(zhàn)的準備，中介投入的時間成本越多，越是會提供好房源給你2. 收集信息你的目標是把選定片區(qū)的小區(qū)全部看遍，確認房型、采光、交通、基準價格等硬指標，在這個基礎(chǔ)上建立候選清單。談?wù)劵鶞?/p>

21、價格，基準價格用于衡量不同二手房價格的合理性。我自己是這么做的：先看片區(qū)內(nèi)房源的大致均價，我看的區(qū)域3.2W每平，然后給各種的條件設(shè)定價值，房齡折舊：每差一年價格下降1%（越新折的越快，越老折的越慢）。地段：到地鐵、菜場、超市等的距離和價值的關(guān)系，不同購房者的需求點不同，權(quán)重各有高低，根據(jù)自己的情況來。樓層：一般來說 多層：3452167 電梯房：中高層 頂層 底層，電梯房的一個簡單算法是：每高一層，加1W采光：采光分兩個層次，1.是否全明，每個房間是否都有窗。2.陽光照射時間，很多年輕人對這點可能不太重視而年長者會苦口婆心地勸說。從市場情況看，朝南的房子基本上比朝北的要高出35K每平。我把光

22、照時長分成3檔：從早曬到晚 4、5個小時左右 3個小時以下?；緱l件就這些，如果還有一些自己比較在意的，也折算成相應(yīng)的價值。在了解所有小區(qū)情況和制定基準價格后，對不同房源的開價就心中有數(shù)了：我看到最后，中介給我的房源，我都不用上門看，直接出價，節(jié)省了大量時間。提醒一點：如果這套房不是你最后一套，那么有些條件即使你自己的需求不大，考慮到保值，方便以后出手，也要盡量選好的。這次買房很深刻的一個體會是：各方面條件好的二手房，拋出來的非常少，總是有一些硬傷，換句話說如果房子好，住的很舒服，賣的意愿就很小。3. 議價樓主不是這方面的高手，只能采取中規(guī)中矩的策略：1. 理解大環(huán)境是買方市場還是賣方市場。這

23、點決定了在買賣時你應(yīng)該持有的姿態(tài)，上海這邊基本上還是買方市場，意味著可以有充足的時間可以做比較。2. 房東狀態(tài)。a) 置換，價格合適就賣，這是碰到最多的情況。有時間約束和價格約束。b) 急賣，主要是時間約束。c) 賣個好價錢，房子一般都不錯，期望值很高，主要是價格約束。3. 出價。樓主最后使用的都是開門見山式，這樣最直接省事，根據(jù)基準價格算出房子的合理價格，然后再砍掉5%，看房東反應(yīng)。一般來說，他這時要給出讓步，但還不會是最低價。你可以不理他，如果他屬于前面說的a或b類，隔段時間還會找你。你要記得，這是買方市場。4. 時間1. 好房子一般很少拋出來，必須耐心等待。2. 房子剛出來時房東的期望值

24、一般都比較高，必須耐心等待。4. 其他小TIPS1. 中介會試圖讓你交一筆所謂的保證金，說這樣好跟房東談價格，不！要！理！睬！2. 和小區(qū)里的門衛(wèi)，大爺大媽聊聊，獲取房子的信息3. 中介費是可以打折扣的作者：yifei huang鏈接：/question/23603839/answer/68431282來源：知乎著作權(quán)歸作者所有，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系作者獲得授權(quán)。1. 務(wù)必用小號聯(lián)系中介，否則的話等著各路中介來輪番轟炸吧。最不好的是用iphone手機的號碼，又沒有騷擾攔截。這方面鏈家最差，買好房之前沒有人來騷擾，買好之后連續(xù)不斷的。2. 不付誠意金、意向金，如果有

25、中介要和你談這個，叫他滾。想買的好房子難找，騎著電瓶車的中介滿大街都是。老娘的字典里，就沒有誠意金一說。老娘是誠意買家，房子看好了，價錢合適，直接簽合同付定金，要個屁的誠意金。他要是收誠意金，就不是誠意賣家，老娘不伺候。不要在看房確認書之類的簽名，非要簽的話，就寫一個假名字。比如你叫陳xx，你就在上面龍飛鳳舞畫一個 程字夠了。你懂得。3. 先看房子，中介費等到房子談的差不多了再談。否則你一開始和中介狂砍中介費，但是房子本身沒有談攏，不是白費力氣么。而且中介會沒有多大動力幫你找房子。4. 中介可以欺騙我一次，但是絕對沒有第二次。比如中介說好帶你看這個房子，到了之后又說沒有，推薦另外的房子；房東跳

26、價（不好判斷是房東還是中介在背后搗鬼） 等等之類。必須要大發(fā)雷霆，嚴厲批評（當然不要用侮辱性詞匯罵他，畢竟大家都是人，有自尊的）當然發(fā)火歸發(fā)火，發(fā)完火之后中介還是回來找你，給你道歉，給你解釋，你就聽。你要咬定原先的條件，讓中介去談，談不下來別來見我。5. 在行動上對中介要防范，但是在語言上對中介還是客氣一點，不要搞得針鋒相對劍拔弩張，畢竟他們是服務(wù)行業(yè)，關(guān)系太差也不好。所有的感性都是戰(zhàn)術(shù)技巧（發(fā)火之類的），最終下決定還是要理性。6. 中介費最多給一個點（不超過500萬的房子），超過500萬最多給5萬，具體數(shù)字看你和中介怎么談。說實在的，在和房東談好了之后來談中介費，不要以為你大錢已定小錢就不得

27、不讓步，其實中介比你還著急。你中介費大不了和賣家下次再談，中介公司可是一分錢都沒有確定下來。利用 愛屋及烏、搜房網(wǎng)等的1個點0.5個點來壓價。告訴他們搜房網(wǎng)的小張什么也給推薦的這套房子，同樣條件，人家只要0.5個點，我是看著是因為你們最早給我推薦這個房子才和你先談的，這邊談不攏我找搜房網(wǎng)去。不斷施加壓力。當然現(xiàn)實中0.5是很難的，1個點比較現(xiàn)實，無論是什么中介，無論他們有什么規(guī)定，他們最終都能夠接受1個點的。中介費用要過戶才付，他們會讓你在簽約就付掉，告訴他們門都沒有，再逼逼房子我們不買了。實在不行簽約當天付個1000意思一下，其余過戶再說。最好留一筆中介費到交房再付。這個看你自己的談的能力。

28、67 關(guān)于辦貸款：不要以為自己沒有銀行的門路就覺得必須依靠中介，隨便找一家銀行，進去告訴他們要咨詢住房貸款的事情，自然有業(yè)務(wù)員接待你。基本上同一家銀行的不同信貸員給的條件都是一樣的，有沒有人認識都差不多。銀行就是靠貸款賺錢，你就是他們的客戶，怕什么。一家銀行做不了再換一家，打電話或者直接走進去問。中介也有合作的銀行，問問他們，然后和你自己問道的做個比較，哪家優(yōu)惠選哪家。8， 關(guān)于看房子：基本上可以選中2片區(qū)域，然后花一整天時間去一片區(qū)域，把那里所有的小區(qū)的房子看個遍，了解了大概情況。一片區(qū)域看個2-3次看完10-20套房子之后基本上有概念了，自己想要的房子在那個小區(qū)，什么價位，優(yōu)點缺點之類。然

29、后當價錢還算實惠的房子出現(xiàn)的時候，馬上做決定，看完之后當天中介會聯(lián)系你，你就說有意向，但是價錢上還要侃侃，不要告訴中介你的底價，讓中介去問這個房子能夠讓到多少。 覺得合適的話當面去談。堅信一點：好房子是會源源不斷出現(xiàn)的，不存在說某一時期市場上沒有你想要的房子了（除非你的預算和實際市場情況嚴重偏離），只是價格在變動。當價格合適的房子出現(xiàn)的時候，不要猶豫，抓住他。9 關(guān)于稅費：讓中介在你和房東直接面談之前幫你算好，包括你的購房資質(zhì)、貸款情況等等。了解清楚了，和房東要談的就只是一個價格和付款方式。房東承若的所有東西都要在合同上寫下來，包括是否滿五唯一、是否附送車位等等，口說無憑關(guān)于你的貸款申請資質(zhì)、

30、稅費等情況，可以讓不同的中介都幫你算算，如果算下來都差不多，那應(yīng)該沒有什么問題。10. 另外，不要買有硬傷的房子。這些硬傷包括： 底樓（帶花園除外）、頂樓、靠近大馬路、靠近垃圾場、靠近高壓線、房型巨差、位置過于偏遠交通不便（未來規(guī)劃的也沒有地鐵線路）等。雖然你可能無所謂這些，但是房子是具有投資屬性的，現(xiàn)在圖便宜，將來也賣不上價錢，而且賣的慢，急死人。在條件允許的情況下，優(yōu)先考慮：02年之后的電梯房，1.5公里之內(nèi)有地鐵，房型合理的。買房就是投資，無論你是不是買來自住，不要任性。簽合同：(這是最讓我這個完全沒有經(jīng)驗的菜鳥郁悶的事情了，好在沒出什么岔子，不然就麻煩了)1.中介費什么時間給問題：我是

31、3天內(nèi)就付了全部中介費，我們一個原來買過二手房的同事的意思是要房本辦完以后再給中介費，不過這都是我簽完合同之后他跟我說的啦，咳；如果中介實在不同意，那就在跟中介的三方合同里加上一條：如非買房人原因?qū)е路课轃o法繼續(xù)交易的，則中介要在確認無法交易后的1天內(nèi)退還全部中介費用。我覺得這個挺重要的，萬一因為賣方人的原因，整的咱們沒買成，結(jié)果其他的好房子也跑了，怎么辦。中介再把中介費收了，說退給你，不定什么時候才退呢，咳，沒辦法，我就是沒法相信他們說的話，總是得畫個問號。2.讓中介將付款的時間也明確在合同中，什么時間付的定金多少錢，什么時間付首付多少錢，什么時間辦理貸款，什么時間辦理過戶手續(xù)。3.物業(yè)等費

32、用的承擔：物業(yè)、供暖、水、電、燃氣、有線電視費用，要明確買房人只承擔過戶日期之后的，過戶日期之前的要由賣房人承擔。這一點，求說也應(yīng)該留點尾款什么的，但是賣我們房那家沒同意，就給我寫了個字據(jù)有他們承擔，我也就算了。關(guān)于物業(yè)交割問題，可以跟小區(qū)里大媽聊聊，問問這個小區(qū)都有什么費用，在網(wǎng)上查查一般怎么約定。我們當時合同里都沒寫這個，呵呵。4.有租約的：房屋是出租的，可以協(xié)商，賣房人將自過戶之日起的房租，交與買房人，原租房合同的甲方已變更為買房人，且原租房合同到期后，房客需立即騰房，并與房客結(jié)清水電燃氣等費用。5.約定交房時間：一般是辦理過戶當天就付清全部房款并交房。我們那個賣房人就怕自己承擔責任，寫

33、了個10天內(nèi)騰房，我和我老公居然同意了，咳，看看自己有多傻。6.約定戶口遷出時間：如果覺得房主比較戈，最好約定留一點尾款，比如1-2萬，這個數(shù)是我瞎說的哦，約定戶口遷出再給尾款。7.傳說中的陰陽合同：一個正式合同，一個補充合同。中介都有現(xiàn)成的，可以寫成裝修款之類的。就是幫助大家規(guī)避政府收的高昂的稅費。ps：待會我再寫上咱要交的除房款以外的各種稅費哦。最后總結(jié)一下買二手房的各種費用：1.中介費。2.契稅：首套房90平米以下是1%，以上是1.5%；二套無論幾平都是3%，真黑呀，咳，木辦法。3.個稅：賣房人名下不止1套房的，還有個1%。這個我得說一下，尤其是像賣我們這個大叔他自己都不知道單位分的另一

34、套算不算，我們也就稀里糊涂了，最后又多交了1萬多米米。其實這個也是可以談的，如果他也不知道自己到底是一套還是兩套，那咱們在談房價的時候就商量清楚了，如果您真是有這個費用誰來出，他要然咱出，那房價您是不是得降1萬，或者一家一半，或者.4.忘了叫什么了，土地出讓金？：平米數(shù)*15.6元，這個跟房本性質(zhì)有關(guān)，成本價購房的已購公房都交，商品房好像沒有。5.營業(yè)稅：房本不滿5年，有5.6%的營業(yè)稅，ps：如果房本不滿五年，不管是否是原房主唯一住房，1%個稅都要交的！ 如果滿五年，且是原房主唯一住房，1%個稅不用交！隨著城市建設(shè)的加快，高層住宅拔地而起，隨之而來的便是高層供水問題。有的小區(qū)樓頂水箱處于開放

35、的狀態(tài)，飛禽鳥獸的排泄物都有可能污染自來水，再者，水箱不經(jīng)過消毒清洗，二次污染更加嚴重。為此，為了加大程度的減少自來水二次污染危害，無負壓供水設(shè)備的使用成為必趨之勢。由于以前建筑材料標準較低，小區(qū)內(nèi)進戶“小管網(wǎng)”年久老化后，就導致自來水的渾濁度、色度和鐵等指標時有超標，存在著一定程度的供水“二次污染”現(xiàn)象。據(jù)相關(guān)專家介紹，改造二次供水設(shè)施，“重頭戲”是更換老化的給水管道。同時，水箱、水泵等設(shè)施也要一同改造，全部更換成“食品級”的耐腐蝕材料產(chǎn)品。無負壓供水設(shè)備是以市政管網(wǎng)為水源，摒棄了老舊沉重的二次供水水箱，充分利用了市政管網(wǎng)原有的壓力，形成密閉的連續(xù)接力增壓供水方式，節(jié)能效果好，沒有水質(zhì)的二次

36、污染，是變頻恒壓供水設(shè)備的發(fā)展與延伸。 通常我們所說的無負壓供水設(shè)備，一般指的是無負壓變頻供水設(shè)備，也叫變頻無負壓供水設(shè)備，是直接連接到供水管網(wǎng)上的增壓設(shè)備。傳統(tǒng)的供水方式離不開蓄水池，蓄水池中的水一般自來水管供給，這樣有壓力的水進入水池后壓力變成零，造成大量的能源白白浪費。而無負壓供水設(shè)備是一種理想的節(jié)能供水設(shè)備，它是一種能直接與自來水管網(wǎng)連接，對自來水管網(wǎng)不會產(chǎn)生任何副作用的二次給水設(shè)備，在市政管網(wǎng)壓力的基礎(chǔ)上直接疊壓供水，節(jié)約能源，并且還具有全封閉、無污染、占地量小、安裝快捷、運行可靠、維護方便等諸多優(yōu)點。也正因此，無負壓供水已經(jīng)成為我國最為常見的二次加壓供水方式。二次供水設(shè)施工作原理根

37、據(jù)用戶用水量變化自動調(diào)節(jié)運行水泵臺數(shù)和一臺水泵轉(zhuǎn)速,使水泵出口壓力保持恒定,當用戶用水量小于一臺水泵出水量時,控制根據(jù)用水量的變化有一臺水泵變頻調(diào)整運行,當用水量增加時管道內(nèi)壓力下降,這時壓力傳感器把檢測到的信號傳送給微機控制單元，通過微機運行判斷,發(fā)出指令到變頻器，控制水泵電機,使轉(zhuǎn)速加快以保證壓力恒定,反之當用水量減少時,使水泵轉(zhuǎn)速減慢,以保持恒壓,當用水量大于一臺泵出水時,第一臺泵切換到工頻運行,第二臺泵開始變頻調(diào)整運行,當用水量大于兩臺泵出水量時,將自動停止一臺或二臺泵運行,在整個運行過程中,始終保持恒壓不變,使水泵始終工作在高效區(qū)，既保證用戶恒壓供水,又節(jié)省電能.二次供水設(shè)施造型說明：二次供水設(shè)施的造型是根據(jù)用戶自來水管線，壓力與流量，用戶實際用水量，用戶實際用水量，建筑物的高度等數(shù)據(jù)來確定的，設(shè)備表用的調(diào)節(jié)器容積是按照自來水流量滿足要求的情況下估算的，如果自來水管路很細，流量不能滿足用水高峰期的用水要求，需要重新計算調(diào)節(jié)器的容積，推薦公式如下：V容積=（Q出-Q進）tQ進=一天最高用水高峰期自來水進水量Q出=一天最高用水高峰期用戶用水量t=最大用水高峰期持續(xù)時間二次供水設(shè)施產(chǎn)品特點：1、安裝簡單、節(jié)省占地面積小二次供水設(shè)施既可配置臥式穩(wěn)流罐，亦可配置立式穩(wěn)流罐。兩種穩(wěn)流罐具有不同的特點