1、1 前言作為投資熱點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)， 在發(fā)展初期， 由于其暴利使得許多企業(yè)一擁而上， 成本控制意識(shí)的缺乏， 使得一些企業(yè)被淘汰， 特別是近年來， 政府針對(duì) 房地產(chǎn)業(yè) 的宏觀調(diào)控力度的加大使得房地產(chǎn)業(yè)面臨著需要成本控制的巨大壓力。因此企業(yè)要在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)地位，就必須優(yōu)化對(duì)成本的控制。2 房地產(chǎn) 開發(fā)成本控制的內(nèi)涵和意義房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制，指通過對(duì)開發(fā)中的投資政策、設(shè)計(jì) 、承包 、施工和竣工等各項(xiàng)目中涉及的各個(gè)階段均對(duì)成本實(shí)行控制，從而確保開發(fā)中成本控制整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。成本控制涉及時(shí)間長(zhǎng)， 需要考慮的內(nèi)容多，因此要多方參與才能取得最終目的，它對(duì)于企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)是非常有意義的，特別是 房地產(chǎn)

2、即將進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)代， 這種成本控制所具有的意義與投資規(guī)模的擴(kuò)大相比較，是同樣重要的。 目前，由于我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，這在一定程度上導(dǎo)致了 房地產(chǎn)業(yè) 銷售額的萎靡， 如果房?jī)r(jià)可以降低， 那么房產(chǎn)銷售量必然增加。但房地產(chǎn)高價(jià)位，并不是單純的由于開發(fā)商為了牟取高額利潤(rùn)，一定意義上，成本控制環(huán)節(jié)的薄弱，導(dǎo)致成本過高致使開發(fā)商無法降價(jià)。因此，如果可以優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)中的成本控制，就可以減少空樓的現(xiàn)象， 實(shí)現(xiàn)土地資源的合理利用。房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代的遠(yuǎn)去；并不是紙上談兵；據(jù)調(diào)查，目前在房地產(chǎn)業(yè)，利潤(rùn)能維持在10 以上已經(jīng)很困難。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，其土地和資本在市場(chǎng)化進(jìn)程中操作的不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)粗放式經(jīng)營(yíng)的普

3、遍存在，隨著國(guó)家對(duì)非法競(jìng)爭(zhēng)和暗箱的嚴(yán)打，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得土地出讓權(quán)，就必須遵從市場(chǎng)規(guī)范， 房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識(shí)到粗放式經(jīng)營(yíng)已經(jīng)畫上句號(hào)，面臨的是更加激勵(lì)的競(jìng)爭(zhēng)，在投標(biāo)的條件下， 企業(yè)只有具有好的成本控制，才能具有較大的優(yōu)勢(shì)，贏得競(jìng)爭(zhēng)，反之，只會(huì)失??；面臨被淘汰的境地。3 成本控制的措施3.1 房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的成本控制決策階段其對(duì)于投資額的估算，是選擇投資方案的重要依據(jù)，是成本控制的最大目標(biāo)。在開發(fā)前期， 要做好實(shí)地調(diào)查， 通過各種科學(xué)方法分析其市場(chǎng)可行性，針對(duì)所處地理位置的房地產(chǎn) 走勢(shì)做出預(yù)測(cè)。 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說， 可行性的研究事實(shí)上是至關(guān)重要的，但是由于對(duì)其的不理解， 許多房地產(chǎn)企業(yè)

4、認(rèn)為可行性研究的投資是冤枉錢，是不必要的， 往往處于形式主義去做，甚至還有跟著感覺走的，這些都是非常錯(cuò)誤，會(huì)造成嚴(yán)重的后果，要獲得最大利益， 就必須進(jìn)行成本控制。 通過對(duì)消費(fèi)者的心理和市場(chǎng)飽和度等進(jìn)行分析，準(zhǔn)確估計(jì)然后是否應(yīng)該施工， 財(cái)務(wù)分析也是必須認(rèn)真考慮的。對(duì)于投機(jī)規(guī)模也要認(rèn)真考慮，規(guī)模大于市場(chǎng)容量，會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)賣不出去，效益低；規(guī)模小，其資源不能合理高效配置，單位成本高，效益低， 因此市場(chǎng)容量是考慮投資規(guī)模的重要前提。項(xiàng)目建設(shè)方案要達(dá)到合理化、最優(yōu)化的要求，一般步驟是先做出市場(chǎng)分析，然后據(jù)此做出若干個(gè)方案，在進(jìn)行全面分析對(duì)比的基礎(chǔ)上，得出最優(yōu)的方案，然后進(jìn)行可行性分析，之后決策。3.2 設(shè)

5、計(jì)階段的 成本控制設(shè)計(jì)階段也是需要進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵階段，盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占工程 總費(fèi)用的1，但是它對(duì)工程總造價(jià)的影響是非常大的，是次于項(xiàng)目決策階段的第二大影響因素，因此在設(shè)計(jì)階段做好投資控制，是非常必要的，可以事半功倍。需要注意一下幾點(diǎn)：在方案和工程設(shè)計(jì)方面采用競(jìng)爭(zhēng)制度，即招投標(biāo)，通過設(shè)計(jì)招標(biāo)；根據(jù)質(zhì)量遴選設(shè)計(jì)單位，可以采用分階段招標(biāo)， 如果全委托外單位設(shè)計(jì)，往往會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)成本過高的狀況；在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，要注意節(jié)約土地和成本，但是要滿足人們的居住環(huán)境和生活要求的基本前提下，比如綠化、 體育設(shè)施、配套工程等等，而對(duì)事實(shí)表明；對(duì)小區(qū)的面積進(jìn)行合理規(guī)劃，可以節(jié)約投資20 以上； 對(duì)建筑平面形狀合

6、理設(shè)計(jì)，因?yàn)槠矫嫘螤钤綇?fù)雜，建筑物形狀越不規(guī)則，其室外工程會(huì)復(fù)雜， 導(dǎo)致單位造價(jià)增高；對(duì)建筑物樓層高度和樓層數(shù)也要進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，在總面積不變的情況下，層高越高，其相關(guān)的各種費(fèi)用都會(huì)增加，單位造價(jià)也變高，樓層數(shù)越多，則單位造價(jià)降低； 出圖前的審核工作要嚴(yán)把關(guān)這樣可以將 工程施工 的變化控制在施工之前，這時(shí)候所需要花費(fèi)的成本最低，如果在施工之后變更，可能會(huì)大大增加成本費(fèi)用；限額設(shè)計(jì)，即只要是能夠進(jìn)行定量分析的方面，都要通過計(jì)算推斷；在建筑材料和儀器的選用上；要選用技術(shù)過硬、 質(zhì)量可靠有保證、運(yùn)輸便捷、 施工簡(jiǎn)單的儀器；重要的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，如鋼筋含量等，要進(jìn)行設(shè)計(jì)預(yù)算；保證其真實(shí)性。3.3 施工階段的成

7、本控制施工合同的簽訂是施工階段造價(jià)控制的依據(jù)，合同是否完備對(duì)結(jié)算的影響很大，要采用標(biāo)準(zhǔn)合同和注意明細(xì)條款和措辭的嚴(yán)謹(jǐn)程度，這是進(jìn)行施工階段成本控制 的條件， 否則可能會(huì)導(dǎo)致糾紛。在施工中，容易發(fā)生 工程變更 ，對(duì)工程變更進(jìn)行控制是關(guān)鍵。如建設(shè)單位在實(shí)際中可能會(huì)進(jìn)行設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、施工條件等的變更，因此施工單位要加強(qiáng)約束，如需要變更可按照洽商變更程序辦理，同時(shí)對(duì)于預(yù)算等各個(gè)職能部門的權(quán)限要明確，以保證洽商質(zhì)量。對(duì)承包商的索賠要求，要依據(jù)合同處理，嚴(yán)格核查索賠理由和依據(jù)的充分性、合理性，正確計(jì)算索賠費(fèi)用， 及時(shí)處理索賠事件。工程變更的索賠往往較多發(fā)生，在設(shè)計(jì)階段要合理設(shè)計(jì)，這樣可以減少工程變更，減少索賠， 進(jìn)行成本的有效控制。對(duì)材料和設(shè)備做好訂貨工作；行情行價(jià)要掌握， 這樣才能預(yù)算， 而對(duì)于 施工單位 采購(gòu)的材料也要做好監(jiān)督工作，對(duì)質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)。3.4 竣工結(jié)算 階段在結(jié)算階段要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)的圖紙和合同進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)于材料和儀器差價(jià)要做好審核，要求 施工單位 提供竣工驗(yàn)收單。按照合同和相