1、房地產(chǎn)房?jī)r(jià)組成部分（一）成本法公式計(jì)算公式：房?jī)r(jià) =土地成本 +開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用 +稅費(fèi) +利潤(rùn)房?jī)r(jià) =土地成本 +（前期工作費(fèi)用 +建安成本 +配套費(fèi)用） +（銷售費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +辦公費(fèi)用 +不可預(yù)見費(fèi)）+（營(yíng)業(yè)稅 +所得稅） +開發(fā)利潤(rùn)項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)約占房?jī)r(jià)比例3050%土地款、拆遷、安置、土地出讓金、手續(xù)費(fèi)等300萬/畝以下：土地費(fèi)1土地費(fèi)用30% 左右用單方土地成本 =總地價(jià) /（建設(shè)用地面積 *容積率）300萬/畝以上：40% 左右前期開發(fā)成本地質(zhì)勘探費(fèi)：基地面積 X（2-3 ）元 /文物勘探費(fèi)：基地面積 X2 元/前期工作費(fèi)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)（規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)）2

2、多層 8-10 元 /，高層 15-20 元/35%用人防收費(fèi)：自建人防不交三通一平費(fèi)： 10-15 元/（根據(jù)地面情況）圍墻、定位放線費(fèi)、供水、供電、雨水、污水等建筑安裝費(fèi)用和材料設(shè)備采購建筑工程費(fèi)多層： 500 600 元/平米15% 30%3小高層： 1100 1200 元/平米多層：約 15%用高層： 1500 1600 元/平米高層：約 30%超高層（ 25 層以上）：1800 2000 元/平米4基礎(chǔ)及市政市政配套費(fèi)： 170 元/510%配套道路及硬化、綠化： 20 元/平米（根據(jù)規(guī)模大小，大項(xiàng)目費(fèi)用低）人防異地建設(shè)費(fèi)及其它5管理費(fèi)用辦公、招待、差旅、員工工資等，約2%6財(cái)務(wù)費(fèi)用

3、貸款利息、公關(guān)費(fèi)，約 2%開發(fā)銷售費(fèi)用策劃、銷售、推廣等，約 3%6-8%7費(fèi)用8不可預(yù)2%見費(fèi)未列入預(yù)算的各項(xiàng)預(yù)算外開支，約稅費(fèi)9營(yíng)業(yè)稅 +約銷售收入的 13%12%所得稅開發(fā)利潤(rùn) =銷售收入土地成本開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用1020%10利潤(rùn)稅費(fèi)一般 15%房地產(chǎn)房?jī)r(jià)舉例以占地 100 畝，建設(shè)規(guī)劃用地89 畝，每畝地 350 萬，容積率 3.0 的小高層、高層、商業(yè)綜合體為例項(xiàng)目建筑指標(biāo)總占地面積100 畝建筑用地面積89 畝建筑面積177822 平米各項(xiàng)目建筑面積其中住宅 155000 平米 ,商業(yè) 20000 平米，其它 2822 平米容積率3.0住宅綜合價(jià)5000 元/商業(yè)8000 元/銷售

4、收入93500 萬各項(xiàng)成本計(jì)算項(xiàng)目土地費(fèi)序號(hào)1項(xiàng)目土地費(fèi)用項(xiàng)目?jī)?nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)土地款、拆遷、安置、土地出讓金、手續(xù)費(fèi)等約占房?jī)r(jià)比例總地款 :35000萬用單方土地成本 =總地價(jià) /（規(guī)劃用地面積 *容積率）地質(zhì)勘探費(fèi)：基地面積 X（2-3 ）元 /文物勘探費(fèi)：基地面積 X2 元/總體規(guī)劃設(shè)計(jì)（規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)）2多層 8-10 元/，高層 15-20 元/前期工作費(fèi)人防收費(fèi)：自建人防不交用三通一平費(fèi)： 10-15 元/（根據(jù)地面情況）圍墻、定位放線費(fèi)、供水、供電、雨水、污水等建筑安裝費(fèi)用和材料設(shè)備采購前期開多層： 500 600 元/平米發(fā)成本建筑工程費(fèi)3小高層： 1100 1200 元/平米用

5、高層： 1500 1600 元/平米超高層（ 25 層以上）：1800 2000 元/平米市政配套費(fèi)： 170 元/4基礎(chǔ)及市政道路及硬化、綠化： 20 元/平米（根據(jù)規(guī)模大小，大配套項(xiàng)目費(fèi)用低）單方 :1970 元/平米占住宅價(jià) 39%2133 萬單方： 120 元/平米占住宅價(jià) 3%23116 萬平均建安： 1300 元/占住宅價(jià) 26%3555 萬200 元/占住宅價(jià) 4%人防異地建設(shè)費(fèi)及其它5管理費(fèi)用辦公、招待、差旅、員工工資等，約2%開發(fā)6財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息、公關(guān)費(fèi)，約 2%7銷售費(fèi)用策劃、銷售、推廣等，約 3%費(fèi)用8不可預(yù)未列入預(yù)算的各項(xiàng)預(yù)算外開支，約2%見費(fèi)營(yíng)業(yè)稅 +稅費(fèi)9 約銷售

6、收入的 13% 所得稅開發(fā)利潤(rùn) =銷售收入土地成本開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用利潤(rùn)10稅費(fèi)（二）銷售法公式房?jī)r(jià) =土地成本 +開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用 +稅費(fèi) +利潤(rùn) +（附加值價(jià)格 ）7000 萬390 元/占住宅價(jià) 7.8%12155 萬680 元/占住宅價(jià)的 13.6%10541 萬,約 11%占住宅價(jià)的 12%房?jī)r(jià) =土地成本 +（前期工作費(fèi)用 +建安成本 +配套費(fèi)用） +（銷售 +財(cái)務(wù) +辦公費(fèi)用 +不可預(yù)見費(fèi)） +（營(yíng)業(yè)稅 +所得稅）+開發(fā)利潤(rùn) +（品牌價(jià)值 +成熟價(jià)值 +升值價(jià)值 +教育價(jià)值 +產(chǎn)品價(jià)值 +物業(yè)服務(wù)價(jià)值 +其它價(jià)值）1、品牌價(jià)值一級(jí)品牌： 300 500 元/平米二級(jí)品牌： 200 300 元/平米三級(jí)品牌： 50 100 元/平米2、成熟價(jià)值：大盤： 200500 元/平米中檔樓盤： 100200 元/平米3、升值價(jià)值：升值潛力大： 5001000 元/平米一般： 100300 元/平米4、物業(yè)價(jià)值：一級(jí)知名物業(yè)： 300 500 元/平米二級(jí)物業(yè)： 100 200 元/平米三級(jí)物業(yè)： 50 100 元/平米5、教育價(jià)值：優(yōu)質(zhì)教育： 300 500 元/平米一般教育： 100 200 元/平米6、產(chǎn)品價(jià)值：創(chuàng)