1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成與成本控制唐才均 2006-4-28本文闡述了上海目前上海房地產(chǎn)成本由土地費(fèi)用、地質(zhì)勘察 /工程設(shè)計(jì)費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)、房屋建安工程費(fèi)、 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、 銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本、屬地管理 /物業(yè)開辦費(fèi)、獨(dú)立費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等十大部分構(gòu)成；并且提出了從四個(gè)環(huán)節(jié)控制成本的具體操作要點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成的內(nèi)容繁多， 錯(cuò)綜復(fù)雜，在目前房產(chǎn)開發(fā)已無暴利的情況下，控制房地產(chǎn)成本就更顯重要。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的十大構(gòu)成當(dāng)前上海地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本主要有以下十部分所構(gòu)成：（一）土地費(fèi)用從 2001 年開始，國內(nèi)土地獲取主要是通過“招、拍、掛”形式，基本為熟地轉(zhuǎn)讓，即政府已完成“七通一平” 。故土地費(fèi)用

2、一般是指土地出讓金和相關(guān)土地契稅，原則上已不包括動拆遷相關(guān)費(fèi)用。具體款項(xiàng)主要有：土地費(fèi)（含出讓金，配套費(fèi)320 元/），契稅（ 1500 元/-320 元/ ） 3%，權(quán)證（土）初始，他項(xiàng)權(quán)利登記，資信評估，利息，合同印花稅等。（二）地質(zhì)勘察、工程設(shè)計(jì)費(fèi)1、勘測費(fèi)：含初勘和詳勘費(fèi)用。2、設(shè)計(jì)費(fèi)：含方案設(shè)計(jì)費(fèi)、土建和安裝擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、地下民防設(shè)計(jì)費(fèi)、會所、樣板房裝修設(shè)計(jì)費(fèi)，相關(guān)設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)等。1 / 83、基坑開挖方案設(shè)計(jì)編制費(fèi)、基坑及基坑周邊變形觀察費(fèi)。4、房屋沉降觀測費(fèi)、室內(nèi)有害物質(zhì)檢測費(fèi)、室外環(huán)境檢測費(fèi)、水箱清洗和水質(zhì)檢驗(yàn)費(fèi)。具體款項(xiàng)主要有： 可行性研究報(bào)告編制費(fèi)； 招投標(biāo)

3、代理費(fèi)；勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工招投標(biāo)交易費(fèi)；詳勘察費(fèi)；規(guī)劃方案，擴(kuò)初、施工圖、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)；施工監(jiān)理費(fèi)（含市政、綠化）；施工圖審圖費(fèi)。（三）政府規(guī)費(fèi)含市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育附加費(fèi)、建設(shè)垃圾費(fèi)、散裝水泥、專項(xiàng)資金預(yù)收款、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、散裝水泥與墻改發(fā)展基金（禁止和限制使用粘土磚專項(xiàng)基金）、土地測樁測設(shè)費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、檔案編制指導(dǎo)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)、施工圖審圖費(fèi)、消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)（審圖費(fèi)）、人防設(shè)施建設(shè)咨詢費(fèi)、預(yù)測面積費(fèi)和實(shí)測面積費(fèi)、房價(jià)定費(fèi)、預(yù)售許可證費(fèi)、疾控衛(wèi)生防疫審核費(fèi)、室內(nèi)有害物質(zhì)檢測、 室外環(huán)保測試費(fèi)、 規(guī)劃竣工測繪費(fèi)、施工驗(yàn)收費(fèi)、自來水設(shè)計(jì)前測繪費(fèi)、

4、房產(chǎn)交易費(fèi)、房產(chǎn)初始登記費(fèi)、入住許可證費(fèi)，“二書一證費(fèi)”、常年垃圾清理費(fèi)、住宅門牌及小區(qū)平面圖制作費(fèi)、排污配套費(fèi)、污水外排費(fèi)、維修基金費(fèi)。（四）房屋建安工程費(fèi)1、地基加固、基坑維護(hù)、樁基工程費(fèi)、樁基檢測費(fèi)、裁樁頭費(fèi)。2、建筑結(jié)構(gòu)與安裝工程可售部分的地下室與基礎(chǔ)、 主體結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、屋面、給排水、電氣、通風(fēng)、智能、電梯工程。2 / 8還有不可售部分的會所、配電房/箱變、水泵房、居委物業(yè)管理用房、門衛(wèi)、圍墻、大門等的建筑結(jié)構(gòu)與安裝工程與裝修。3、交通標(biāo)志和標(biāo)識的設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收費(fèi)用。4、建設(shè)單位供應(yīng)材料、成品、設(shè)備一般有外墻面磚或涂料、外墻防水和保溫、屋面防水和保溫、鋁合金門窗、電梯、石材、地下

5、室防水、進(jìn)戶防盜門、防火門、民防門等、水泵設(shè)備等。具體款項(xiàng)有：暗浜處理，地基加固圍護(hù)措施，便道費(fèi)；樁基工程費(fèi)；樁基動、靜測及截樁費(fèi)； 土建工程費(fèi)； 外墻保溫費(fèi)；安裝工程費(fèi)；電梯安裝費(fèi)（ 21 萬元 /臺）；雨、污水排管、道路、室外車（機(jī)）泊位小區(qū)大門、圍墻等。（五）配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)含道路、雨水管和污水管、供水、供電、燃?xì)?、路燈照明、景觀綠化、通風(fēng)、技防（智能化） 、有線電視和寬帶網(wǎng)絡(luò)、消防等。具體款項(xiàng)有：上水配套；住宅和商業(yè)用房排管接水費(fèi)、上水滲漏費(fèi)；表箱費(fèi)；接頭費(fèi)；開頭子費(fèi)（2 個(gè)）；防火栓；泵房設(shè)備（套） ；排水，排污接管費(fèi)；污水排放費(fèi)；污水接入費(fèi)（出門格柵費(fèi)#）；供電配套費(fèi)；小區(qū)內(nèi)電纜排管

6、費(fèi)；小區(qū)內(nèi)變電站（箱）；分時(shí)電表箱，控制框等；母線槽、分支電纜，24 萬元 /單元；燃?xì)庥脩粽荆ㄉ虡I(yè)）；煤氣配套費(fèi)（調(diào)壓站）；天燃?xì)馀殴苜M(fèi)；街坊內(nèi)排管貼費(fèi)、驗(yàn)收；室內(nèi)燃?xì)饬⒐芘殴苜M(fèi)； 電話通訊配套費(fèi) （盒柜、線）；有線電視工程費(fèi) （預(yù)埋）；技防安保智能化費(fèi)（含單元門） ；信報(bào)箱通郵費(fèi)；綠化小品費(fèi)；3 / 8小區(qū)路燈費(fèi)（庭院燈）；背景音樂；門牌號、小區(qū)平面圖制作費(fèi)；衛(wèi)生防疫；室外環(huán)境檢測和評估；水、電費(fèi)差價(jià)費(fèi)；小區(qū)道路；交通標(biāo)牌，標(biāo)志費(fèi)等。（六）銷售費(fèi)用含售樓處設(shè)計(jì)、土建、裝修、設(shè)備、辦公物品購置、銷售代理、樓書策劃印刷、模型、展板制作與廣告發(fā)布、業(yè)主聯(lián)誼等和銷售勞務(wù)費(fèi)。房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)（產(chǎn)權(quán)證）

7、（七）財(cái)務(wù)成本含借貸款費(fèi)用與利息、稅金（營業(yè)稅、調(diào)節(jié)稅、印花稅等） 、項(xiàng)目稅收屬地化費(fèi)用等。有時(shí)甚至借貸款費(fèi)用與國有銀行利息不相上下，你不承擔(dān)借貸費(fèi)用，干嗎要借貸給你。（八）屬地管理與物業(yè)開辦費(fèi)具體有：屬地化管理費(fèi)，物業(yè)維修基金，物業(yè)開辦費(fèi)等。（九）獨(dú)立費(fèi)1建設(shè)單位管理費(fèi)人員工資、獎金、津貼、四金、現(xiàn)金、通訊、車貼、房貼、相關(guān)福利等費(fèi)用，以及會議、招聘、考培、教育、房租、水電、咨詢等費(fèi)用。2辦公及生活用具的購置費(fèi)。3工程監(jiān)理費(fèi)。4多余土方外運(yùn)、建設(shè)垃圾外運(yùn)及場地完工清理費(fèi)5竣工圖等竣工文件編制費(fèi)4 / 8具體款項(xiàng)有：臨時(shí)圍墻、場地初平，審價(jià)費(fèi)（投資監(jiān)理），竣工資料歸檔編制費(fèi)，墻改基金，散裝水泥

8、費(fèi)，抗震、防雷驗(yàn)收、沉降觀測費(fèi)，報(bào)監(jiān)費(fèi)（質(zhì)、安），申領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證費(fèi)，綜合保險(xiǎn)費(fèi)，建筑面積預(yù) .實(shí)測費(fèi)，室內(nèi)環(huán)境檢測費(fèi)，購地形圖，曬圖費(fèi)，勘丈、定界，測繪費(fèi)，臨水（150）臨電（ 630kV*2 臺）接駁，人防費(fèi)，補(bǔ)差（ 60 元/），法律顧問費(fèi)等。跑各種證、蓋所有圖章的費(fèi)用。（十）不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)分為可預(yù)見的不可預(yù)見費(fèi)和不可預(yù)見的不可預(yù)見費(fèi)兩大塊?？深A(yù)見的不可預(yù)見費(fèi)項(xiàng)目有：物價(jià)跳高波動，兩次青苗費(fèi)（如果開發(fā)商不給農(nóng)民就不利于和諧社會之構(gòu)建） ，左鄰右舍關(guān)系融洽費(fèi)，前后日照遮擋調(diào)解補(bǔ)償，社區(qū)“強(qiáng)行”攤派，非典、禽流感等惡性傳染病的波及，受境外政要來訪、國際高峰會議舉行、重大事件交通管

9、制、接待優(yōu)質(zhì)樣板工程觀摩等影響的補(bǔ)償。還有不可預(yù)見的不可預(yù)見費(fèi)。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的四大掌制（一）土地評估在擬獲地塊前，要根據(jù)批準(zhǔn)的土地性質(zhì)、容積率、建筑密度、房屋總高度、退界距離、綠化率等條件，來設(shè)定建筑面積、戶室比、建筑形式等約束條件，準(zhǔn)確測算這個(gè)地塊所產(chǎn)生的最大凈利潤。凈利潤 =周邊同類樓盤銷售價(jià)地價(jià)項(xiàng)目除土地外的投入（上5 / 8述二十項(xiàng)）。這個(gè)凈利潤愈大愈好。（二）前期控制1、通過招標(biāo)甄選方案和建筑設(shè)計(jì)單位，用足容積率，總建筑面積、總高度、建筑退界、日照間距等約束條件，采用既與眾不同又省錢的立面，緊密結(jié)合房地產(chǎn)市場走勢確定房型， 主要建材設(shè)備的選用要隨大流、不落伍。2、通過招標(biāo)甄選合

10、適的監(jiān)理單位，盡量由開發(fā)商自己來具體操作。3、通過招標(biāo)甄選質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的施工單位和項(xiàng)目經(jīng)理。4、找由頭減免相關(guān)規(guī)費(fèi)。（三）過程控制1、工期的合理控制特別是控制相關(guān)節(jié)點(diǎn)工期，如開工、0.00、銷售開盤節(jié)點(diǎn)、結(jié)構(gòu)封頂、主體結(jié)構(gòu)完成、室外總體完成、項(xiàng)目綜合驗(yàn)收、交房等。要隨房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)政策的變化適時(shí)調(diào)整某些節(jié)點(diǎn)進(jìn)度，當(dāng)快則趕，當(dāng)慢則拖。上海 2003 年下半年 2004 年初，好多樓盤采用當(dāng)慢則拖的招數(shù)，本來計(jì)劃只賣370003800 的，拖到后來買了7000 多，幾乎翻了個(gè)跟斗，牟得了暴利。2、抓大放小控制質(zhì)量狠抓主體結(jié)構(gòu)的鋼筋、 商品混凝土、頂層和屋面四大角的防裂縫6 / 8配筋；地下室、屋面

11、、外墻門窗四周的防滲漏、 安全玻璃；電線線徑；全裝修的熱水管接頭等關(guān)鍵一定要100%保證。不要在次要的預(yù)埋鐵件等細(xì)枝末節(jié)上耽誤時(shí)機(jī)。通過基礎(chǔ)、隱敝工程、結(jié)構(gòu)封頂、主體結(jié)構(gòu)等過程驗(yàn)收，杜絕大的質(zhì)量問題發(fā)生，將整治、返工降低到最小和最少程度。從而贏得時(shí)間、節(jié)約成本。3、變更控制無論是設(shè)計(jì)變更，還是工程量增減都要嚴(yán)格控制。4、材料、成品和設(shè)備的甄選通過招標(biāo)議標(biāo)等形式，對甲供料（材料和設(shè)備）進(jìn)行貨比三家，選擇“質(zhì)價(jià)比”優(yōu)良的產(chǎn)品。5、規(guī)雜費(fèi)減免在有關(guān)化小錢多多找由頭來省大錢，特別是社區(qū)攤派、 稅收屬地化、屬地管理費(fèi)、其他有彈性的相關(guān)費(fèi)用。（四）后期控制后期在工程結(jié)算、 決算和審價(jià)時(shí)，嚴(yán)格控制工程總費(fèi)用，要力爭不突破項(xiàng)目原來的總盤子，為今后項(xiàng)目成本預(yù)控提供新鮮依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，在項(xiàng)目形成過程中，是動態(tài)變化的，要根據(jù)實(shí)際情況不斷適統(tǒng)， 做到投入小于等于總盤子， 以