1、匯川區(qū)沈陽路地塊開發(fā)可行性分析報告編制單位：遵義新智源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司二一六年三 月沈陽路地塊可行性報告第一部分：項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境遵義地處重慶貴陽之間，擁有溫潤的氣候和豐富的旅游資源。近年來，市委市政府為配合推出的三宜（宜居 、宜業(yè)、宜游 ）城市理念，加大交通設(shè)施旅游配套項目建設(shè)，同時在招商引資方面向輕工業(yè)、智能終端制造、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)傾斜。城區(qū)污染性產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，將進一步遷移和“關(guān)停并轉(zhuǎn)”。加之“黔北門戶”的區(qū)位優(yōu)勢，為遵義打造三宜城市提供優(yōu)良條件，也為吸納周邊縣城目標客群定居創(chuàng)造可能。隨著渝黔高鐵的開通、 承載 300 萬人口都市圈逐步形成， 遵義城市的吸納力和吸引力將得到更

2、大程度的加強。從遠期城市規(guī)劃分析， 遵義縣、綏陽縣撤縣設(shè)區(qū)新格局以悄然成型；仁懷、桐梓、湄潭與中心城區(qū)同城化發(fā)展的 “大遵義”的城市格局將逐步凸顯；從地塊現(xiàn)狀來看，區(qū)域內(nèi)建設(shè)規(guī)劃有高級中學、遵義最大的主題商業(yè)項目奧特萊斯和政府規(guī)劃旅游文化產(chǎn)業(yè)園、遵義旅游產(chǎn)業(yè)集散地定位，將使片區(qū)內(nèi)生活、商業(yè)配套進一步完善，區(qū)域交通也將得到極大的豐富和完善，吸引、吸納客戶選擇在區(qū)域內(nèi)置業(yè)的能力亦進一步提升。二、內(nèi)部因素根據(jù)遵義市房地產(chǎn)市場開發(fā)情況我們分析，目前遵義房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品開發(fā)兩級分化嚴重。大盤以規(guī)模、品質(zhì)見長；單體樓以建筑周期、價格為優(yōu)勢。鑒于本地塊的建設(shè)規(guī)模、體量不大，我公司建議該地塊的開發(fā)建設(shè)以短平快

3、為主要方針。 緊緊抓住目前遵義 “鳳新大道建設(shè)” 、“去存量” 、“棚戶改造”等等政策利好，迅速推出戶型合理的項目。在規(guī)劃建設(shè)中盡量降低開發(fā)建設(shè)成本，精簡建筑配套，力爭在價格上具備絕對優(yōu)勢并加強營銷工作，把銷售周期控制在半年以內(nèi)，以控制和減小項目風險。第二部分：項目概況一、地塊區(qū)位該地塊位于匯川區(qū)高橋片區(qū)沈陽路與西安路的交匯處，距高速入口1000 米左右；距建設(shè)中 旅游文化產(chǎn)業(yè)園 和奧特萊斯 500 米左右；距建設(shè)中五中（八中） 1000 米左右；距遵義市政府 3.6 公里；距市第一醫(yī)院 1.3 公里；距鳳凰山公園、鳳凰山文化廣場 2 公里左右；距建設(shè)中 五中（八中）1000 米左右；距丁字口

4、3.6 公里左右。二、地塊現(xiàn)狀據(jù)了解該地塊原屬遵義玻璃廠范圍，地塊北至匯川實驗一小，南接西安路，可隔街眺望奧特萊斯；西臨沈陽路，可遠眺鳳凰山和上海路；東依玻璃廠還房小區(qū)。地塊上已沒有建筑附著物，地質(zhì)由大量石土構(gòu)成（含部分廢棄土石）。地塊周邊除玻璃廠還房和博城帝景等新建項目以外，多數(shù)處于待建狀態(tài)。周邊在建或在售項目有旅游文化園、奧特萊斯、隆成城市之星、五中 等項目。三、宗地位置和配套（周邊建筑示意圖、現(xiàn)場照片）實驗一小玻璃廠小區(qū)目標空地地塊文產(chǎn)園五中奧特萊斯地塊交通狀況：目前已開通7 路、 12 路、 20 路市內(nèi)公交線。地塊教育配套：周邊現(xiàn)有匯川第一實驗小學、遵義市第五中學、遵義市第八中學等。

5、地塊全貌地塊北側(cè)道路建設(shè)中的旅游文化產(chǎn)業(yè)館建設(shè)中的奧特萊斯第三部分：市場分析一、 區(qū)域住宅市場狀況1、 區(qū)域住宅市場簡述本地塊位于遵義市匯川東南方向高橋片區(qū)，將是未來一段時間開發(fā)的熱點區(qū)域，目前城區(qū)形象和生活配套略顯不足。但臨近分布有奧特萊斯、博城帝景、納帕溪谷、城市之星、羅蘭小鎮(zhèn)等高中低檔住宅小區(qū)。銷售價格除羅蘭小鎮(zhèn)（步梯還房、尾盤）售價在3800 元/ 以外，其余項目售價均在 4800 元/ 左右。從目前遵義房產(chǎn)售價上看，匯川區(qū)整體房價均明顯高于紅花崗、南部新城、新浦新區(qū)。匯川區(qū)城市建設(shè)、規(guī)劃，更能得到置業(yè)客戶普遍認可。2、項目周邊開發(fā)在售樓盤銷售概況項目奧特萊斯羅蘭小鎮(zhèn)博城帝景城市之星所

6、在地溫州路煙臺路沈陽路湛江路南寧路建筑面積7810420( 萬方 )容積率2.101.82.525.0建筑形態(tài)復(fù)合地產(chǎn)6+1 多層電梯高層電梯高層住宅單價未開盤400050004800商業(yè)單價未開盤8000-15000一樓未定，二樓 1方案未定萬左右車位售價未開盤8 萬/ 個12-14 萬/ 個方案未定產(chǎn)品組成單身公寓，樓中二 三室一 二 三室二 三室樓大戶型俱全面積區(qū)間20-20076-18066-13047-120西南地區(qū)目前最單體樓，綠環(huán)配小區(qū)配套環(huán)境較大的文商旅復(fù)合屬于還房品質(zhì)，好，建筑里面設(shè)套較少，項目戶型城市綜合體。社區(qū)環(huán)境、區(qū)位、計質(zhì)感性強。交總體評述型設(shè)計略顯偏離配套海洋世界、

7、配套較差，樓盤通方便，但生活市場，現(xiàn)余小戶5D影院、歐洲風品質(zhì)低。配套設(shè)施對外部型較多。情街。依賴性較強。3、項目周邊樓盤二手房銷售概況目前項目周圍存在已入住項目有納帕溪谷、玻璃廠還房小區(qū)、安置還房小區(qū)等。據(jù)實地了解玻璃廠還房小區(qū)、安置還房小區(qū)由于屬于還房性質(zhì)，個別業(yè)主轉(zhuǎn)讓價格在3500 元/ 左右。考慮該類房屋還未辦理產(chǎn)權(quán)，尚未形成二手房市場，故該銷售情況不作為本地塊開發(fā)借鑒。距地塊直線距離500 米左右的納帕溪谷， 是區(qū)域內(nèi)環(huán)境較好的商品房小區(qū)，目前毛坯二手房售價 4100 元/ 左右，已裝修售價在4300 元/ 左右。二、 區(qū)域市場目標客層研究銷售對象：以第一次剛需置業(yè)為主，對建筑品質(zhì)和

8、社區(qū)環(huán)境要求以實惠為主；客戶來源由附近單位職工、周邊縣城教師、醫(yī)生、公務(wù)員以及在遵從事個體或上班群體組成。主力客戶：客戶行業(yè)以公務(wù)員、事業(yè)單位從業(yè)人員、五中教師及家長為主。三、 :SWOT分析1：優(yōu)勢1）地塊區(qū)域地勢平坦開闊，交通便利，已開通多路公交線路；2）地塊區(qū)域坐擁交通樞紐，經(jīng)由沈陽路可快速通達廣珠路商圈；經(jīng)由西安路可快速通達港澳商圈；經(jīng)由洗馬路可快速通達丁字口商圈；經(jīng)由溫州路可快速通達海爾大道商業(yè)線；同時緊鄰高速入口和輕軌2、3號線，與輕軌汕頭路站、輕軌高橋樞紐站兩大站點近在咫尺。3） 該區(qū)域周邊生活配套設(shè)施比較完善，有試驗一小、遵義八中等教育配套。隨著在售或在建項目的不斷增多，超市、

9、銀行等生活配套將日漸完善。2：劣勢1）該區(qū)域為遵義老工業(yè)區(qū)，加上地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，屬于較臟亂區(qū)域；2）現(xiàn)區(qū)域競爭對手有：奧特萊斯、城市之星、云天國際等強勢項目，雖我項目可錯開項目和客群定位，但客戶分流情況不可避免。3）用地面積較小、土石方工程量大，容易推高建筑成本，并形成一定的規(guī)劃障礙。3：機會1）國家宏觀政策扶持（二胎、去存量、棚戶改造等）市場整體向好；2）遵義文旅商圈城市功能定位，地段物業(yè)升值潛力，易為市場看好和接受；3）借勢奧特萊斯、城市之星、云天國際等強勢項目商業(yè)配套形成的影響力和號召力，區(qū)域?qū)⑿纬芍脴I(yè)熱點。4：威脅1）周邊尚有部分空地，未來未知的競爭對手更為可怕。2）由于本地塊規(guī)模較小

10、，商業(yè)、娛樂、休閑配套對其他大型項目依賴程度較高，周邊項目開發(fā)成功與否直接影響本項目居住品質(zhì)和升值潛力。第四部分：本地塊開發(fā)目標市場定位及產(chǎn)品定位一、市場定位：考慮本地塊的建筑規(guī)模，為區(qū)別周邊競爭項目，重點考慮盡量精簡項目規(guī)劃建筑。主要針對剛需消費群體進行項目規(guī)劃和戶型設(shè)計，以小三房為主，并適當規(guī)劃部分小兩房或大三房（可改四室）戶型，以滿足各種人口結(jié)構(gòu)家庭剛需置業(yè)。放大項目的客戶適應(yīng)面，盡快完成項目銷售，規(guī)避風險和提高資金利用率。二、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃:1 建筑形態(tài)建筑注重實用主義的特點，力求精簡。外觀風格簡約、現(xiàn)代、大氣、時尚。項目西向臨街沿線較長，也是展示項目品質(zhì)的形象立面。造型上以次臥凸

11、窗、客廳陽臺、統(tǒng)一的空調(diào)機位等増強視覺層次感，同時加大開窗面，提高通透效果。色彩上以灰色為主色調(diào)，配以少量的紅黃藍為搭配色，使建筑外觀靚麗陽光，更能區(qū)別于其它建筑。2 戶型建議根據(jù)對周邊在售項目的市調(diào)結(jié)果，結(jié)合目前全面放開的二胎政策，目前遵義市場三房需求仍然是絕對的主力。但二房的低總價、低首付優(yōu)勢也是工薪階層的置業(yè)首選。因此本項目應(yīng)該更注重戶型的可改造性，嚴格控制過道等浪費空間，適當壓縮客廳和臥室面積，盡可能增加陽臺或飄窗面積。使項目戶型能夠根據(jù)客戶需求由大二房（85 左右）變?nèi)?；由大三房?120 左右）變四房。戶型 面積（） 所占戶型配比表戶型面積可變空間陽臺飄窗占比小 2 房 2 廳7

12、5-85餐廳帶陽臺2220小 3 房 2 廳100-110餐廳帶陽臺2365大 3 房 2 廳115-128書房帶陽臺3315三、 目標人群特征 / 來源區(qū)域 / 行業(yè)特點：第一次置業(yè)中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶多數(shù)比較關(guān)心區(qū)域內(nèi)教育、商業(yè)、醫(yī)療、金融、通訊等生活類配套設(shè)施；同時他們對價格、優(yōu)惠、戶型設(shè)計、面積等因素較為敏感；根據(jù)以上客戶特征，本項目的客戶來源區(qū)域可由五中教師及家長、附近從商、從業(yè)人群以及桐梓、綏陽、湄潭等縣鄉(xiāng)教師、公務(wù)員、事業(yè)單位人員組成。四、工期計劃考慮本地塊的周邊環(huán)境和所處市場環(huán)境，開發(fā)建設(shè)盡量做到速戰(zhàn)速決。項目立項即以短平快為項目開發(fā)核心理念，獲得開發(fā)權(quán)后即刻由地塊低處清運土石，以盡早

13、展開打樁等工序， 力爭 16 年 8 月售樓部亮相蓄客， 10 月上旬開盤，并在10 月至次年 1 月形成熱銷，至次2 月底完成項目銷售。五、價格策略1、住宅價格因目前市場走向不穩(wěn)，且競爭對手策略瞬息萬變，故本項目的銷售價格預(yù)期不宜太過樂觀。前期建議以4500 元/ 起價銷售（ 內(nèi)部認購 、饑餓營銷、限量推出），用以試探市場熱度。后續(xù)根據(jù)市場反映逐步修正推廣策略，并漸進式拔高價格至4800 元/ ；至準現(xiàn)房或已形成市場口碑階段可將價格調(diào)整至5000 元/ ，最終實現(xiàn)項目4900 元/ 的銷售均價 ，力求項目利潤的最大化，給投資者創(chuàng)造更大價格空間。2、商業(yè)售價目前區(qū)域內(nèi)居住人口不多，現(xiàn)有商業(yè)主要

14、以社區(qū)商業(yè)為主，短時間內(nèi)形成百貨、休閑、大型餐飲的可能性不大。綜合以上因素考慮，建議本地塊商業(yè)歸化以兩層商業(yè)為宜。一樓定位將主要依托緊鄰的實驗一小，針對性的發(fā)展小型餐飲、兒童玩具、童裝童鞋、體育用品等的批零銷售；二樓商業(yè)主要針對課外輔導班、特長培訓班、教材考試書店等商業(yè)業(yè)態(tài)進行銷售。售價方面，鑒于目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍不足，在開發(fā)方希望迅速收回投資的背景下，建議一樓均價18000 元/, 二樓銷售均價實現(xiàn)8000 元/，平均銷售均價 13000 元/。3、車位售價因考慮本地塊用地面積和地質(zhì)條件，不建議設(shè)置地下車位。考慮以項目裙樓的第三層和轉(zhuǎn)換層為停車場地。從性質(zhì)上變成產(chǎn)權(quán)車位，相比其他項目的地下車位更具優(yōu)勢，在售價方面還能夠與其他項目持平或略高。實現(xiàn)銷售均價 13.8 萬/ 個左右，難度不會太大。第五部分：投資回報該地塊占地面積約 5000/ ，如能獲得 4.5 以上的建筑容積規(guī)劃， 本地塊總建筑面積為 22500/ 左右。規(guī)劃上可考慮一