1、二長沙創(chuàng)遠(yuǎn)鵝羊山項(xiàng)目定位（討論稿）瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)五年六月二十一日策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305CONTENTS目錄項(xiàng)目價格定位及盈利模式項(xiàng)目主題形象定位項(xiàng)目概念產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目目標(biāo)市場定位項(xiàng)目SWOT分析第1662年，英格蘭島上的格林太太在她的住房招租廣告中寫道：“推開窗子，你可以看到士河上最美的一段”。結(jié)果，她很快地以很好的價格租出了她的房子。2005年，在我們接觸創(chuàng)遠(yuǎn)鵝羊山項(xiàng)目的這些日日夜夜里，面對著本項(xiàng)目地塊濱江、臨湖加原生山景的特點(diǎn)， 我們在思考，什么才是湘江“最美的一段”？ 而又該怎

2、樣把本項(xiàng)目打造成臨湘江“最美的一段”？策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305項(xiàng)目SWOT分析一、S（STRENGTH項(xiàng)目優(yōu)勢分析） 1、企業(yè)方面：llll 具本地優(yōu)勢，擁有良好的政府及社會各界公共關(guān)系資源；l 資金實(shí)力雄厚，有較豐富的融資渠道；l 企業(yè)和企業(yè)經(jīng)營者理念超前，有高度戰(zhàn)略眼光和超前的經(jīng)營意識；l 企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)方面較有積累，成功開發(fā)的若干項(xiàng)目都口碑 良好，產(chǎn)品塑造力較好；l 具有引領(lǐng)本地房地產(chǎn)企業(yè)的地位，富有創(chuàng)新性的執(zhí)行能力；lll 較注重對專業(yè)公司優(yōu)勢資源的整合，可為項(xiàng)目良好運(yùn)作奠定基礎(chǔ)；策

3、劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q2347773052、本項(xiàng)目方面：l 具有規(guī)模優(yōu)勢；地塊背靠的鵝羊山，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；l 土地成本優(yōu)勢，價格運(yùn)作上具較大的彈性空間；物業(yè)類型多樣化優(yōu)勢；l 周南中學(xué)配套優(yōu)勢（在建中）；l 頗具規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)的兩大主題公園的建成（93萬平米、1398畝的鵝羊山“五千年”文化主題公園和52萬平米、760畝的秀峰山“星際未來”主題公園），將成為本項(xiàng)目的后花園；l 經(jīng)開區(qū)物流和保稅區(qū)等相關(guān)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，對于本項(xiàng)目成為其良好的商務(wù)平臺提供了可能，同時也是本項(xiàng)目重要的客戶資源；l 面臨湘江，可打湘

4、江風(fēng)光帶景觀牌，為長沙市區(qū)內(nèi)稀缺的江景資源；l 城中小資們體驗(yàn)野趣和誕生愛情的之一月亮島成為眼前的風(fēng)景；l 地塊條件較為理想，丘陵起伏，山水植被豐富，是營造別墅及高檔住宅區(qū)的先天好地；l 地塊道路順暢，與唯一一條貫穿長沙市區(qū)南北的芙蓉路銜接。策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305二、W（WEAKNESS項(xiàng)目劣勢分析）l 品牌力弱；l 類似產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)性、客戶資源弱；l 長沙市民對此片區(qū)認(rèn)知度較低，“南帝北丐”落后形象存在；l 目前交通基本上無公交線路行車；l 區(qū)域周邊生活配套基本處于空白狀況，對項(xiàng)目前

5、期開發(fā)商服配套設(shè)施的要求較高；l 發(fā)展商在開發(fā)大盤的經(jīng)驗(yàn)、資金狀況、品牌等綜合實(shí)力相對同一片區(qū)兩大競爭對手（綠地、珠江）較弱。策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305三、O（OPPORTUNITY項(xiàng)目機(jī)會分析）1l市場機(jī)會：長沙城市首位度比較高，周邊城市來長沙置業(yè)的比較多，城市的整體樓價還較低（每平米2700元）、市場對商品住宅的需求較旺、并在走向成熟；l競爭機(jī)會：長沙本地開發(fā)商以往多靠資源發(fā)展，較少有品牌開發(fā)商，目前開福區(qū)在售樓盤還較少，一些在售的樓盤因?yàn)橐?guī)模的制約而配套略顯不足，作為本地開發(fā)商的代表和開福

6、區(qū)湘江風(fēng)光帶的代表項(xiàng)目， 將贏得較有利的競爭機(jī)會；l操盤機(jī)會：目前開福區(qū)大部分在售樓盤營銷手法都較弱，相信我們本著全程增值營銷策劃的模式和“共同甲方”的理念，將會給長沙業(yè)界做一些牽引；l產(chǎn)業(yè)機(jī)會：隨著開福區(qū)物流和保稅區(qū)等重大項(xiàng)目的敲定和快速發(fā)展，將會給本項(xiàng)目帶來相關(guān)置業(yè)人群，而目前開福區(qū)鵝秀板塊的第一居所高檔項(xiàng)目少，需求有待進(jìn)一步釋放；l后發(fā)機(jī)會：政府遠(yuǎn)景規(guī)劃良好，先后進(jìn)入成北的發(fā)展商將相互借勢炒作，隨著交通狀況、商業(yè)服務(wù)配套逐步的建設(shè)完善，區(qū)域自然生態(tài)人文居住的品質(zhì)將逐漸凸現(xiàn)并被認(rèn)可，北區(qū)落后形象將被迅速改變，使項(xiàng)目具備后發(fā)機(jī)會；策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行

7、業(yè)策劃大全, , Q234777305三、O（OPPORTUNITY項(xiàng)目機(jī)會分析）2l 鵝羊山主題公園的承建，可為發(fā)展商提供樹立品牌打造公共形 象的良好機(jī)會，亦可給本項(xiàng)目的營銷帶來實(shí)惠；l 項(xiàng)目地除優(yōu)越的自然生態(tài)外，鵝羊山“72福地”與月亮島自然資源可為項(xiàng)目提供可挖掘的人文資源；l 周南中學(xué)新校的落成遷入為本項(xiàng)目注入了教育地產(chǎn)的概念，并 帶來不可忽略的區(qū)域關(guān)注及價值提升；l長沙良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，市民重視生活質(zhì)素，攀比顯富心理使項(xiàng)目具有良好的客戶基礎(chǔ)；l市民普遍對房價的提升有心理預(yù)期及超前消費(fèi)的觀念為項(xiàng)目帶來有利因素；l長沙房地產(chǎn)市場的新政出臺和關(guān)于對低密度住宅的限制政策

8、，一方面為本項(xiàng)目帶來應(yīng)對利用的機(jī)會，一方面為本項(xiàng)目減少了競爭壓力；策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305四、T（THREAT項(xiàng)目威脅分析）lllllll別墅產(chǎn)品總量飽和限度；區(qū)域市場的競爭加劇；開福區(qū)以及本市相類似的景觀新盤分流； 新政的執(zhí)行帶來的影響考驗(yàn)項(xiàng)目入市時機(jī)；新政關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的執(zhí)行力度直接影響市場的價格上升空間； 產(chǎn)品同質(zhì)化帶來客源的競爭；開發(fā)周期的拉長，使項(xiàng)目運(yùn)作成本和相關(guān)環(huán)節(jié)難度提高，在運(yùn)作資金、開發(fā)節(jié)奏、品牌穩(wěn)定、價格走勢等環(huán)節(jié)的操作失誤會相對形成較高風(fēng)險；llll開發(fā)成本的水漲船高；配套

9、規(guī)劃的集中化和前期化，帶動項(xiàng)目開發(fā)的同時，也帶來后期運(yùn)營的壓力；大盤一體化開發(fā)隱藏著人力資源的管理風(fēng)險；政府宏觀調(diào)控，銀行利率不斷上調(diào)使客戶購買信心下降或持幣觀望對本項(xiàng)目帶來的影響；策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305五、SO戰(zhàn)略（優(yōu)勢與機(jī)會）l塑造優(yōu)勢產(chǎn)品，快導(dǎo)市場。迅速回籠資金，以資金實(shí)力應(yīng)對競爭，創(chuàng)造樓市熱點(diǎn)和投資熱潮；l借助新河三角洲的開發(fā)、湘江風(fēng)光帶和“兩館一廳”的建設(shè)帶來的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，提升本項(xiàng)目的品位，挖掘有利于本項(xiàng)目競爭的資源；l項(xiàng)目功能定位一方面可放大服務(wù)三湘城市群，一方面立足本市消費(fèi)群體，特

10、別要注意立足服務(wù)整個開福區(qū)以及經(jīng)開區(qū)，作產(chǎn)業(yè) 鏈大配套；策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305六、WO戰(zhàn)略（劣勢與機(jī)會）l先行；堅(jiān)持整合品牌資源，強(qiáng)強(qiáng)合作共贏，品牌塑造和形象包裝ll協(xié)作聯(lián)盟建立，策劃、銷售、招商、經(jīng)營團(tuán)隊(duì)建立；通過公共關(guān)系工作，充分利用營銷技巧和大眾傳媒的力量，市場引導(dǎo)先行，開福區(qū)板塊互動炒作搶勢降臨；l因地制宜采購移植新概念戶型產(chǎn)品，使本項(xiàng)目具有鮮明的創(chuàng)新性；策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305七、

11、ST戰(zhàn)略（優(yōu)勢與威脅）l大盤開發(fā)做態(tài)度，要做市場的領(lǐng)引者，不光是扮演差異互補(bǔ)，還要有革新；l預(yù)覽未來至2010年（五年開發(fā)周期）項(xiàng)目開發(fā)完成時的情景，用2010年這一時間坐標(biāo)來審思并確立項(xiàng)目開發(fā)與盈利模式；l保證每期（或組團(tuán)）的均，讓市場持續(xù)關(guān)注本項(xiàng)目，并保持本項(xiàng)目作為市場主流的大規(guī)模高檔物業(yè)的產(chǎn)品形象；策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305八、WT戰(zhàn)略（劣勢與威脅）ll營城造市與造景增值同步進(jìn)行，分期分組團(tuán)自我造血；公建物業(yè)利用租金的價格杠桿作用，招商先行，搶占新業(yè)態(tài)品種經(jīng)營者（商家）；l重新締造“游戲規(guī)

12、則”，在產(chǎn)品構(gòu)成方面以“田忌賽馬”的策略形成差異化競爭；策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305項(xiàng)目目標(biāo)市場定位一、綜合分析結(jié)果喬治索羅斯說：“市場是錯的，我在大部分的時候是跟著市場跑，但是，在關(guān)鍵的時候，我遠(yuǎn)離群眾?！辈邉澅貍? 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305回歸整體、把握趨勢、引導(dǎo)市場以上是典型的市場研究和分析，然而，這些信息怎么判斷？長沙特殊的市場因素要不要考慮（如政府提款機(jī)式的福利分房和經(jīng)濟(jì)適用房制度）？市場的混沌特點(diǎn)

13、和隨機(jī)與變化導(dǎo)致了市場的不可測性。據(jù)此，我們認(rèn)為，關(guān)鍵是要回歸整體、對大趨勢進(jìn)行把握，然后 在此基礎(chǔ)上引導(dǎo)市場。根據(jù)我司多年工作經(jīng)驗(yàn)和大盤開發(fā)模式的研究，本項(xiàng)目可通過對大趨勢進(jìn)行把握的基礎(chǔ)上再對自析來確定其產(chǎn)品構(gòu)成。策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305一個復(fù)合的項(xiàng)目基于本項(xiàng)目所在區(qū)位的現(xiàn)實(shí)條件、直觀土地價值和項(xiàng)目實(shí)際規(guī)模，本項(xiàng)目將是一個綜合類很強(qiáng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，將涵蓋住宅（低層、多層、高層、公寓）、商業(yè)（社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)超市、風(fēng)情商業(yè)街、休閑策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全,

14、 , Q234777305論據(jù)支持一：自我配套營城造市本區(qū)域周圍設(shè)施和配套幾乎沒有，到2005年底前僅有2所學(xué)校（即興聯(lián)學(xué)校、周南中學(xué)）和預(yù)計(jì)開通的公交車，并且根據(jù)我司了解和經(jīng)驗(yàn)判斷，在本項(xiàng)目開發(fā)的前2年府基本無法提供其他配套，因此本項(xiàng)目有必要考慮商業(yè)配套內(nèi)容，同時為了增加項(xiàng)目的特色競爭力，應(yīng)該在文化配套方面做些考慮。策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305論據(jù)支持二：地塊地理?xiàng)l件的多樣性決定產(chǎn)品形式本項(xiàng)目地理?xiàng)l件豐富，鄰主干道具有很好的商業(yè)和商務(wù)價值，同 時本項(xiàng)目所臨九號路可以發(fā)揮

15、很好的商業(yè)價值；而本項(xiàng)目5個山丘是建設(shè)別墅的天生好料；沿江地段是建設(shè)高檔產(chǎn)品和配套張顯價格的理想?yún)^(qū)域。策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305論據(jù)支持三：抓“大眾化豪宅舒適性高尚住宅”的市場主流本項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)周期長，市場外來的不確定因素較多。為 了降低開發(fā)風(fēng)險，必須抓住“大眾化豪宅舒適性高尚住宅”的市場主流趨勢，包攬中等收入以上的所有客戶群，按照“雞蛋 要放在不同籃子”的理論，因此物業(yè)產(chǎn)品也是多種類的。策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全,

16、, Q234777305論據(jù)支持四：站在城市運(yùn)營的制高點(diǎn)上做項(xiàng)目城市運(yùn)營的本質(zhì)之一就是資源整合、就是前瞻性的做城市生態(tài)規(guī)劃城市設(shè)計(jì)， 而城市的生態(tài)規(guī)劃本身就意味著多樣性，正如本項(xiàng)目地塊一座山丘不同的等高線 分布著不同的植被一樣。站在城市運(yùn)營的制高點(diǎn)上做本項(xiàng)目，就是我們結(jié)合本地塊所處城市地理的惟一性和不可復(fù)制性，來判斷決策本項(xiàng)目做什么產(chǎn)品。根據(jù)市調(diào)我們知道，本項(xiàng)目屬于長沙打造區(qū)域性大物流產(chǎn)業(yè)鏈中的高檔居住區(qū)，是開福區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鵝秀組團(tuán)的“CLD”Central Living District（中央居住區(qū)）；處于長沙城市景觀水脈湘江風(fēng)光帶中北部的核心地帶，具有近千米濱江水景和鵝羊山文化主題山景雙重

17、稀缺的資源；隨著區(qū)域性大物流保稅產(chǎn)業(yè)區(qū)在經(jīng)開區(qū)的落成和項(xiàng)目地塊南部的新河三角洲的開發(fā)、“兩館一廳”的建設(shè)，本地塊所處位置將在城市區(qū)域板塊中扮演“RBD”Recreational Business District（生態(tài)型游憩商務(wù)區(qū)，又稱文化休憩產(chǎn)業(yè)區(qū)）；從在這個區(qū)域中開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該承擔(dān)什么類型的角色講，本項(xiàng)目最適合做涵蓋住宅、商業(yè)、商務(wù)、文化、教育、運(yùn)動等復(fù)合型較強(qiáng)的高檔產(chǎn)品，這是本項(xiàng)目地塊在長沙市生態(tài)鏈和開福區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈中的獨(dú)特性位置所決定。策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305二、目標(biāo)市場定位“賣什么

18、？”11、賣兩大主題公園鵝羊山“五千年”文化主題公園（93萬平米、1398畝）；秀峰山“星際未來”主題公園（52萬平米、760畝）；2、賣江景大力挖掘湘江景觀資源，打湘江風(fēng)光帶景觀牌； 3、賣月亮島月亮島是城中小資們體驗(yàn)野趣和誕生愛情的4、賣教育人文名校周南中學(xué)從某種意義上就如專門為本項(xiàng)目配套一般；之一；策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305二、目標(biāo)市場定位“賣什么？”25、賣大盤完善配套大盤開發(fā)，有時候意味著發(fā)展商要考慮各種可能的配套，以此來帶動項(xiàng)目的整體開發(fā)，即所謂“營城造市”。本項(xiàng)目政府在短時間內(nèi)基本

19、上是無法提供其他配套的，因此本項(xiàng)目必須要考慮商業(yè)、文化教育等方面配套內(nèi)容，同時可與經(jīng)開區(qū)的發(fā)展同步以及與相關(guān)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目接軌，既而增加本項(xiàng)目的特色競爭力，還可以在就業(yè)與商務(wù)配套方面做適當(dāng)超前考慮；6、賣差異化本鵝秀組團(tuán)內(nèi)的長沙大聯(lián)實(shí)業(yè)、湖南宏吉置業(yè)、湖南湘城房地產(chǎn)、湖南中欣集團(tuán)他們做什么產(chǎn)品，因其地塊的條件限制將會導(dǎo)致產(chǎn)品類型和品質(zhì)感無法與本項(xiàng)目看齊；另外，可通過與青竹園、珠江花城、金鷹城、美林水郡、新外灘、麓山別墅、同升湖、山水英倫等項(xiàng)目做對比， 在產(chǎn)品構(gòu)成方面以“田忌賽馬”的策略，形成差異化的產(chǎn)品檔次；策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, www.pa

20、, Q234777305產(chǎn)品構(gòu)成和檔次定位1產(chǎn)品類別產(chǎn)品簡要說明住宅類半山別墅世界上的大部分豪宅多建在山上，如美國比華 利山莊、的半山別墅、深圳的銀湖別墅區(qū)， 本地塊的別墅屬于山水物業(yè)的極品別 墅；4+1多層庭院式花園洋房比珠江等普通多層和小高層有競爭力，靠花梢和創(chuàng)新概念取勝1525層江景高層比小高層有競爭力，靠江景和品質(zhì)取勝；高級公寓度假型高級公寓，戶型小，總價低，投資居住 皆宜，最為俏銷，補(bǔ)容積率，同時可售高單價。策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305產(chǎn)品構(gòu)成和檔次定位2產(chǎn)品類別產(chǎn)品簡要說

21、明商業(yè)類社區(qū)標(biāo)超 風(fēng)情商業(yè)街休閑酒吧街社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)超市連接商業(yè)步行街，作為大社區(qū)不可缺少配套度假式城市第一居所的體現(xiàn)、更多體驗(yàn)文教類幼兒園小學(xué)無論窮人、富人都很關(guān)注的配套運(yùn)動類1525層江景高層比小高層有競爭力，靠江景和品質(zhì)取勝；網(wǎng)球俱樂部知名度和層次不亞于高爾夫，社區(qū)品質(zhì)的體現(xiàn)策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305產(chǎn)品構(gòu)成和檔次定位3產(chǎn)品類別產(chǎn)品簡要說明商務(wù)類寫字樓會所建設(shè)地標(biāo)，增大名氣，產(chǎn)業(yè)拓展，在城市區(qū)域板塊中扮演“ RBD”Recreational Business District（生態(tài)型游憩商務(wù)區(qū)，

22、又稱文化休憩產(chǎn)業(yè)區(qū)）的重要體現(xiàn)策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305目標(biāo)客戶群定位“賣給什么人，什么人會買？” 1產(chǎn)品類別產(chǎn)品簡要說明住宅類半山別墅本地大戶住宅搬出來的；同升湖、水云間等搬出來的；長沙周邊城市的；湖南以外的；4+1多層庭院式花園洋房附近工作中等收入家庭，如教師、車站、區(qū)屬公務(wù)員1525層江景高層主要市內(nèi)中等收入家庭高級公寓投資客、有強(qiáng)烈置業(yè)想法的單身策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305目標(biāo)客戶群定位“賣

23、給什么人，什么人會買？” 2產(chǎn)品類別產(chǎn)品簡要說明商業(yè)類社區(qū)標(biāo)超 風(fēng)情商業(yè)街休閑酒吧街投資客/經(jīng)營戶文教類幼兒園小學(xué)教育是賺錢的朝陽產(chǎn)業(yè)，合作經(jīng)營商務(wù)類寫字樓會所經(jīng)開區(qū)、保稅區(qū)企業(yè)、集團(tuán)總部定造租賃用家、知名連鎖店運(yùn)動類網(wǎng)球俱樂部知名品牌連鎖策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305（目標(biāo)客戶群肖像描述）全獨(dú)立別墅組團(tuán)別墅：能夠來買“要有四個特點(diǎn)：別墅”的屬于新興中產(chǎn)階級中的中上層家庭，主一是有過多次的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)；二是收入必須達(dá)到一定的水平，如家庭的月收入在四五萬以上； 三是有非常豐富的個人經(jīng)歷或有在海外生活的經(jīng)歷

24、；四是不事張揚(yáng)，比較內(nèi)斂，比較講究細(xì)節(jié)和品味。這四個特點(diǎn)決定了這個階層有很強(qiáng)的價值認(rèn)同感，他們更重視項(xiàng)目所營造的人文和精神氛圍。在他們看來，最安全的保護(hù)可能不是高墻、大門、保安、監(jiān)控，而是和同質(zhì)人群生活在一起，而這也是我們考慮做全獨(dú)立別墅組團(tuán)的初衷。策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305項(xiàng)目概念產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)非常規(guī)方案假想本項(xiàng)目地塊以五個原生山丘來界定區(qū)分成五大物業(yè)發(fā)展組團(tuán)；以兩大湖景水域來作為各個組團(tuán)景觀展示和視覺聯(lián)系中心；以瀕臨一線湘江江景來作為本項(xiàng)目的主要形象價值核心；策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含

25、 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305非常規(guī)假想方案概念規(guī)劃在此基礎(chǔ)上，將本項(xiàng)目地塊劃分為六大類適合發(fā)展不同物業(yè)類型的區(qū)域。策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305 、街區(qū)與檔次分級：不按照傳統(tǒng)居住區(qū)或居住小區(qū)的形式進(jìn)行設(shè)計(jì)，而按照街區(qū)規(guī)劃方式來實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)：高檔居住區(qū)半山別墅、江景高層住宅； 中檔居住區(qū)4+1院落式多層住宅；商業(yè)服務(wù)區(qū)社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)超市、風(fēng)情商業(yè)街和小戶型高級公寓； 公建配套區(qū)幼兒園、小學(xué)、網(wǎng)球俱樂部；商務(wù)辦公區(qū)包括商務(wù)寫字樓、會所、特色服務(wù)商

26、業(yè)。策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305二、差異性設(shè)計(jì)原則別墅居住區(qū)半山別墅按照5個山丘進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)，山頂獨(dú)立、山腰TOWNHOUSE，并有1個山丘為全獨(dú)立“別墅”組團(tuán)。建筑風(fēng)格各組團(tuán)之間各不相同，但組團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)一，除第一期外，具體風(fēng)格在每一期開發(fā)前根據(jù)市場競爭情況來確定。高層居住區(qū)指1525層江景高層，按照濱江2大組團(tuán)規(guī)劃，采取新古典主義建筑風(fēng)格，1梯3戶或1梯4戶形式，底層架空作為商業(yè)酒吧街。另和正北戶型的不利銷售，可采取偏轉(zhuǎn)30外，為了追求各戶景觀的均度的蝶式設(shè)計(jì)，擴(kuò)大臨江面和向南面。多層居住區(qū)指4+

27、1多層庭院式花園洋房，按照45個組團(tuán)設(shè)計(jì)，可采取中式風(fēng)格而有別于一般的中西合璧風(fēng)格。策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305產(chǎn)品配比構(gòu)成備注：按照占地750畝，建筑面積50萬平米，容積率1.0估算。產(chǎn)品分類建筑面積容積率占地面積建面比例戶均面積戶數(shù)獨(dú)立別墅3.2萬0.3150 畝6.4%350/500m20+50戶TOWNHOUSE12萬0.75255畝24%240m500戶4+1花園洋房13萬1195畝26%100/140m880+300戶1525層江景高層 休閑酒吧街13萬0.3萬2.580畝27%130

28、m1000戶高級公寓 社區(qū)標(biāo)超 風(fēng)情商業(yè)街0.6萬0.4萬1萬1.520畝4%30m200戶15層寫字樓會所2.1萬0.4萬2.515畝5%（層）800m幼兒園小學(xué)0.4萬2.1萬2.515畝5%網(wǎng)球俱樂部1萬0.7520畝2%合計(jì)50萬1.0750畝100%2950策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305項(xiàng)目主題形象定位一、相關(guān)項(xiàng)目借鑒項(xiàng)目借鑒形象定位/主題推廣語金鷹城圣爵菲斯打造國際人居示范城 /駕山御水、名人特區(qū)華僑城波托菲諾108萬平方米意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)珠江花城首席都市生態(tài)水岸新城/一座小城、萬家風(fēng)景麓

29、山別墅岳麓山1300畝原生態(tài)別墅/岳麓山水、天生別墅英倫莊園美在山水中青竹園純高爾夫別墅新外灘沿江立體景觀、首席水岸豪宅/觀山臨水懷天下策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305買房已提升到一種人生的選擇當(dāng)置業(yè)安家變成就是在選擇一種怎樣的生活方式，當(dāng)市場的置業(yè)群體已經(jīng)把買房提升到一種人生的選擇時，但面對著已經(jīng)很成熟的而且很難用一般的條件去打動客戶時（特別是二、三次的置業(yè)者），我們應(yīng)該以一種什么樣的主題來切入市場？以一種什么樣的形象來走進(jìn)置業(yè)者的視覺范圍呢？策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 2

30、4個行業(yè)策劃大全, , Q234777305我們的答案是 度假式城市第一居所和永久住宅，回家就是度假，在家生活就如度假，改變生活，倡導(dǎo)新的生活理念，讓居家生活可以變得 更加輕松與休閑。項(xiàng)目總案名：創(chuàng)遠(yuǎn) 假日世界策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305項(xiàng)目總案名：創(chuàng)遠(yuǎn)假日世界項(xiàng)目主題： 國際假日生活濱江人文山水項(xiàng)目形象定位：60萬平米北外灘大勢造城 締造長沙濱江國際假日生活策劃必備! 4A頂級策劃大全, 含 50家4A公司, 24個行業(yè)策劃大全, , Q234777305項(xiàng)目總案名定位思路：A、通過與青竹園、珠江花城、金鷹城、美林水郡、新外灘、麓山、同升湖、山水英倫等項(xiàng)目做對比，并采取走差異化的道路，找到了“濱江國際假日生活”的市場空白點(diǎn)，本案名為演繹項(xiàng)目獨(dú)特的湘江江景和人