1、物業(yè)發(fā)展建議寫作心得,物業(yè)發(fā)展建議寫作心得,建議是“藍(lán)圖”。 我們是先于設(shè)計(jì)方案的效果圖，告訴他他的“孩子”會(huì)成為什么樣的人？什么樣的人才能受到歡迎？成為“萬(wàn)人迷”的N個(gè)條件 開發(fā)商是“非專業(yè)人士”，所以我們建議的語(yǔ)言要形象、要易懂、要有描繪性。,1、物業(yè)發(fā)展建議用來(lái)作什么？,開發(fā)商, 開發(fā)商需要什么？,1、物業(yè)發(fā)展建議用來(lái)作什么？,建議是“任務(wù)書的雛形”。 具有市場(chǎng)意識(shí)的設(shè)計(jì)師不大會(huì)去跟你爭(zhēng)論別人“孩子”將來(lái)如何受歡迎的問(wèn)題，但他會(huì)關(guān)注這個(gè)孩子的“氣質(zhì)”、“身高體重”以及孩子家長(zhǎng)的“經(jīng)濟(jì)能力”然后他在這個(gè)劃定的圈子里去給孩子做“造型”，實(shí)現(xiàn)他對(duì)于基地、空間和建筑的理解和理想。 所以劃定圈子是

2、我們的事，圈子既不能太大，也不能太小，太大太小設(shè)計(jì)師都會(huì)不舒服每個(gè)設(shè)計(jì)師都?jí)粝胗幸环葜攸c(diǎn)明確、內(nèi)容具體、不會(huì)變來(lái)變?nèi)サ脑O(shè)計(jì)任務(wù)書。所以我們要最重要的是告訴他們這個(gè)項(xiàng)目的意向和指標(biāo)，以及在這個(gè)基礎(chǔ)上幫他支招。 設(shè)計(jì)師是“過(guò)專業(yè)人士”，所以我們寫建議，語(yǔ)言不怕不專業(yè)，就怕要求提得不專業(yè)；層次也很重要，哪些是硬指標(biāo)，哪些可以商量，哪些盡情發(fā)揮，盡量明確,開發(fā)商, 設(shè)計(jì)師需要什么？,設(shè)計(jì)師,1、物業(yè)發(fā)展建議用來(lái)作什么？,建議是我們的市場(chǎng)觀點(diǎn)的在產(chǎn)品上的表達(dá)。 在“房子”的建筑屬性和市場(chǎng)屬性兩者間建立聯(lián)系，或者說(shuō)將市場(chǎng)規(guī)律“轉(zhuǎn)譯”成建筑編碼，這個(gè)“落地”的工作，只能我們?nèi)プ觥?從這個(gè)角度，我們的建議與定

3、位是一脈相承的關(guān)系，它對(duì)定位要重申、要具象、要演繹；獨(dú)立存在的物業(yè)發(fā)展建議就失去了意義。建議是從定位轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)任務(wù)書的“中間形態(tài)”。,開發(fā)商, 我們需要什么？,設(shè)計(jì)師,我們,2、物業(yè)發(fā)展建議寫些什么？,物業(yè)發(fā)展建議三要素 Actor 1 “意向” Actor 2 “指標(biāo)” Actor 3 “點(diǎn)子”或“要點(diǎn)”,描述出整個(gè)項(xiàng)目或其中某類產(chǎn)品的特性、特質(zhì)或特征 表達(dá)方式： 1、直接給出同類可參考的案例 2、通過(guò)一組案例的片斷實(shí)現(xiàn)對(duì)某一概念的整合 3、通過(guò)對(duì)一組相關(guān)行為、場(chǎng)景或道具的集中引用，引發(fā)對(duì)于某一概念準(zhǔn)確的聯(lián)想,通常包含兩方面的指標(biāo)： 一是項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?；陧?xiàng)目的技術(shù)實(shí)現(xiàn)性和經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，確

4、定了開發(fā)的強(qiáng)度；基于項(xiàng)目的定位，確定了物業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)品構(gòu)成與比例 表達(dá)方式：測(cè)算圖表 一是市場(chǎng)參照指標(biāo)?；诎咐偨Y(jié)，對(duì)一些產(chǎn)品特征定量化。譬如“面積必須大于XXX，才叫”，“當(dāng)前市場(chǎng)至少做到了XX”這些是我們需要告訴給開發(fā)商和設(shè)計(jì)師的 表達(dá)方式：案例與圖表,“要點(diǎn)”是案例歸納而出的，是實(shí)現(xiàn)某一物業(yè)目標(biāo)的必選動(dòng)作 “點(diǎn)子”是具有創(chuàng)造性的，不一定是唯一解，但能對(duì)解決問(wèn)題有啟發(fā)作用 譬如：做一個(gè)夸張、個(gè)性化的會(huì)所也許是提升某一類項(xiàng)目?jī)r(jià)值的“要點(diǎn)”；把它做成一個(gè)架空會(huì)所或水上會(huì)所就會(huì)成為一個(gè)”點(diǎn)子”,3、怎么才是有價(jià)值的物業(yè)發(fā)展建議？,Actor 1 “意向” Actor 2 “指標(biāo)” Actor 3

5、 “點(diǎn)子”或“要點(diǎn)”,“意向”表達(dá)得準(zhǔn)確、精彩、動(dòng)人,相應(yīng)的，我們對(duì)于建議中任何一個(gè)方面的要素進(jìn)行挖掘，都有可能提升一份報(bào)告的價(jià)值感,“技經(jīng)指標(biāo)”給得合理、實(shí)現(xiàn)性強(qiáng) “市場(chǎng)指標(biāo)”案例豐富、總結(jié)精當(dāng),“點(diǎn)子”提得有新意、有操作性 “要點(diǎn)”總結(jié)得清晰、指導(dǎo)性強(qiáng),準(zhǔn),實(shí),靚,狠,下沉式庭院 室外空間,水印長(zhǎng)灘2N戶型,納帕溪谷SA戶型16m2,下沉式庭院通常為側(cè)院下沉，下沉面積20-30平方米。結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品定位，下沉式庭院面積在20-30平方米間，即可實(shí)現(xiàn)庭院效果； 設(shè)計(jì)中需協(xié)調(diào)下沉式庭院院墻與臨院關(guān)系 增加土方工程量 日常使用成本略高，需要配備水泵,玄關(guān)和吹拔,小獨(dú)棟別墅客戶最為關(guān)注獨(dú)棟別墅的居

6、住感受。對(duì)于一直居住在城市公寓的首次別墅置業(yè)者來(lái)說(shuō)，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受。,順馳林溪a戶型 入口玄關(guān)9平米,別墅特質(zhì)空間的處理,客廳挑空,小獨(dú)棟別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開敞度，,別墅特質(zhì)空間的處理,地上面積在200平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議首層、地下室,地上面積在200平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議二層,地上面積在250平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議首層、地下室,地上面積在250平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議二層,戶型精致化的基本原則、核心理念與關(guān)鍵動(dòng)作,將居住合理性和舒適度綜合考慮，在戶型尺

7、寸和布局上體現(xiàn)“精度”,基本原則,優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)：從整體戶型面寬進(jìn)深合理性，內(nèi)部功能空間布置合理性等方面優(yōu)化戶型布局 壓縮無(wú)感知尺度：從居住者的感受角度出發(fā)，滿足實(shí)用的需求，盡量縮減感知不到且功能性不強(qiáng)空間的尺度 贈(zèng)送實(shí)用面積：贈(zèng)送面積不能是無(wú)用多余的面積，而是需要與實(shí)際購(gòu)買空間良好結(jié)合，便于居住使用，增強(qiáng)業(yè)主購(gòu)買性價(jià)比，并增添空間情趣,戶型設(shè)計(jì)核心理念,張弛適度的精準(zhǔn)設(shè)計(jì)帶來(lái)的合理節(jié)省,關(guān)鍵動(dòng)作,社區(qū)空間營(yíng)造的物業(yè)開發(fā)要點(diǎn)建議,1、對(duì)于少居室戶型，削減非必要功能間，如主衛(wèi)生間、獨(dú)立餐廳等 2、將各功能空間環(huán)繞布置，高效率使用交通面積 3、適當(dāng)增加進(jìn)深，合理安排非居住空間,優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu),壓縮無(wú)感

8、知尺度,贈(zèng)送實(shí)用面積,各功能空間壓縮，減去大而無(wú)價(jià)值面積：,綠城桂花城,金地梅隴鎮(zhèn),同功能兩房戶型比較：金地梅隴鎮(zhèn)77.06平米 V.S. 綠城桂花城114平米,客廳：25.617.6 主臥：18.915.9 次臥：11.99.7,刪減一個(gè)衛(wèi)生間，優(yōu)化空間結(jié)構(gòu),案例戶型與長(zhǎng)沙市場(chǎng)主流戶型比較,同功能三房戶型比較：金地梅隴鎮(zhèn)114.32平米 V.S. 綠城桂花城140平米,1,1,2,2,3,3,金地梅隴鎮(zhèn),綠城桂花城,進(jìn)深：開間=1.4：1,進(jìn)深：開間=0.8：1,金地梅龍鎮(zhèn)的戶型更有效的利用了建筑的進(jìn)深： 1、各功能空間更有效的集中，節(jié)省了交通面積； 2、可以將公共衛(wèi)生間等次要的功能間沿進(jìn)深

9、布置，不必要占用南、北面價(jià)值較高的面寬 3、家庭人口少，可將餐廳與客廳結(jié)合布置，節(jié)省北向空間,案例戶型與長(zhǎng)沙市場(chǎng)主流戶型比較,社區(qū)空間營(yíng)造的物業(yè)開發(fā)要點(diǎn)建議,1、適度減小客廳和主臥的尺寸，并結(jié)合贈(zèng)送面積，保持合理且舒適的實(shí)用面積 2、適度減小衛(wèi)生間及廚房的尺寸,優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu),壓縮無(wú)感知尺度,贈(zèng)送實(shí)用面積,同面積房型比較：金地梅隴鎮(zhèn)114.32平米三房 V.S. 綠城桂花城114平米兩房,綠城桂花城,金地梅隴鎮(zhèn),壓縮了空間，但贈(zèng)送了面積，并未減損使用價(jià)值,壓縮出了一個(gè)功能區(qū)，可設(shè)置為兒童房、書房等,多出一個(gè)居住空間,案例戶型與長(zhǎng)沙市場(chǎng)主流戶型比較,社區(qū)空間營(yíng)造的物業(yè)開發(fā)要點(diǎn)建議,1、贈(zèng)送空中庭院

10、，計(jì)算一般面積，優(yōu)化戶型內(nèi)部采光，并引入室內(nèi)景觀 2、贈(zèng)送凸窗或倒凸窗，與居住空間緊密結(jié)合，形成真正能使用的空間 3、通過(guò)奇偶數(shù)樓層相錯(cuò)，贈(zèng)送露臺(tái)，擴(kuò)大與室外環(huán)境的交流空間 4、引入入戶花園，改善戶內(nèi)環(huán)境 5、贈(zèng)送多余的結(jié)構(gòu)面積，體現(xiàn)實(shí)惠,優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu),壓縮無(wú)感知尺度,贈(zèng)送實(shí)用面積,同面積房型比較：金地梅隴鎮(zhèn)139.38平米四房 V.S. 綠城桂花城140平米三房,飄 窗,飄 窗,露臺(tái),綠城桂花城,金地梅隴鎮(zhèn),飄 窗,超大空中庭院,飄窗、露臺(tái)、空中庭院等多種贈(zèng)送，實(shí)際面積增加近40平米,陽(yáng)臺(tái),陽(yáng)臺(tái),陽(yáng)臺(tái),案例戶型與長(zhǎng)沙市場(chǎng)主流戶型比較,整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議要點(diǎn),2、融合：弱化公園與社區(qū)的邊界區(qū)隔，

11、在植栽、設(shè)施、道路的細(xì)節(jié)處理上手法統(tǒng)一，形成空間的自然過(guò)渡,3、設(shè)置社區(qū)開放空間系統(tǒng)，將公園景觀延伸到社區(qū)內(nèi)部，并以此為骨架組織社區(qū)各級(jí)景觀,核心理念： 體現(xiàn)社區(qū)與公園的互動(dòng)，對(duì)公園的生態(tài)資源開放、融合與延伸,1、開放：公園不設(shè)封閉邊界，游線與社區(qū)路網(wǎng)留有對(duì)接口，保證動(dòng)線與視線的暢通,關(guān)鍵措施,CPD 活力中環(huán)合“二”為“一”，輻射全盤,“活力中環(huán)” 整合與放大中央公園資源 1、形成社區(qū)主要的開放空間系統(tǒng)，并與公園資源整合為一體，真正實(shí)現(xiàn)CPD花園社區(qū)理想。 2、通過(guò)環(huán)狀開放空間，大社區(qū)內(nèi)的各個(gè)組團(tuán)聯(lián)系更為緊密，住戶都可以自由而便捷享受到中央公園的資源。,城市的、活力的、多元的,組團(tuán)的、內(nèi)向的

12、、景觀的,入口意象,道路意象,景觀意象,“活力中環(huán)” 串聯(lián)社區(qū)亮點(diǎn)，形成價(jià)值核心區(qū) “活力中環(huán)”以內(nèi)形成本項(xiàng)目資源價(jià)值最高的區(qū)域，擬布局聯(lián)排TH為主力產(chǎn)品的低密度組團(tuán)，最大限度兌現(xiàn)價(jià)值空間。,I 級(jí),I 級(jí),II 級(jí),II 級(jí),泉島會(huì)所,中央設(shè)施區(qū),酒店廣場(chǎng),CPD 活力中環(huán)形成核心價(jià)值區(qū),大型園林,晴滟園,蓉浦園,澹泊園,滄浪園,香泮園,清漪園,休閑,沁芳園,CPD廣場(chǎng),景觀,商業(yè),游憩,“活力中環(huán)” 強(qiáng)化開放性與參與感；景觀之中復(fù)合多種功能； 依據(jù)整體規(guī)劃和開發(fā)推進(jìn)，將開放空間劃分為若干主題園，自成一體又相互聯(lián)系，各組團(tuán)的住戶都可以便捷的通過(guò)活力中環(huán)享受到公園般的居住品質(zhì)。 在景觀中結(jié)合適

13、量社區(qū)商業(yè)、精品商業(yè)和一些配套設(shè)施，加強(qiáng)交往和休閑價(jià)值。,CPD 活力中環(huán)社區(qū)的“花園起居廳”,4、按照什么邏輯寫物業(yè)發(fā)展建議？,從“建筑”角度切入項(xiàng)目，有著自身的系統(tǒng)結(jié)構(gòu),整體規(guī)劃,住宅設(shè)計(jì),外部形象：立面,內(nèi)部空間：戶型,景觀設(shè)計(jì),園林、綠地、廣場(chǎng)、道路、設(shè)施,其他建筑單體設(shè)計(jì),商業(yè)、會(huì)所、幼兒園,產(chǎn)品布局、空間組織、道路組織、景觀組織,我們通常按六個(gè)子系統(tǒng)歸納對(duì)于項(xiàng)目物業(yè)的建議,整體規(guī)劃,產(chǎn)品形象,戶型設(shè)計(jì),園林景觀,配套設(shè)施,DIS系統(tǒng),4、按照什么邏輯寫物業(yè)發(fā)展建議？,但同時(shí)我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)我們的市場(chǎng)觀點(diǎn)是遵循另一條不同的線索 兩者的交叉讓物業(yè)建議的本質(zhì)是一個(gè)網(wǎng)絡(luò),4、按照什么邏輯寫物業(yè)

14、發(fā)展建議？,按照什么順序和方法去組織PPT并不重要，重要的是思路要清晰 物業(yè)發(fā)展建議不是設(shè)計(jì)任務(wù)書，要體現(xiàn)對(duì)“定位”的呼應(yīng)、延伸和支持功能；在此基礎(chǔ)上，找到一種盡可能清晰和簡(jiǎn)潔的表達(dá)邏輯就好, “定位”主導(dǎo)型結(jié)構(gòu) 大連東特物業(yè)發(fā)展建議 “策略”主導(dǎo)型結(jié)構(gòu) 淮南泉山湖物業(yè)發(fā)展建議 “體系”主導(dǎo)型結(jié)構(gòu) 大連億達(dá)棚戶區(qū)物業(yè)發(fā)展建議 長(zhǎng)沙融科項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 “問(wèn)題”主導(dǎo)型結(jié)構(gòu) 龍湖項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 ,知富源區(qū)后花園,項(xiàng)目整體定位,大連品質(zhì)中產(chǎn) 的,絕版人文山居,絕版,物業(yè)發(fā)展建議以項(xiàng)目定位為中心,人文,山居,要體現(xiàn)項(xiàng)目形象的高尚感和市場(chǎng)領(lǐng)先性，要有突出的形象標(biāo)簽或亮點(diǎn),要呼應(yīng)目標(biāo)客戶的知性背景，體現(xiàn)

15、其對(duì)社區(qū)勻質(zhì)度和人文內(nèi)涵的傾向,要將山地的資源價(jià)值用足，充分體現(xiàn)“居于山”與眾不同的產(chǎn)品特質(zhì),項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展重點(diǎn)和策略,立面造型,1、借助山地形成優(yōu)美而獨(dú)特的整體意象,1、重點(diǎn)打造環(huán)境中的景觀重點(diǎn)，如入口、社區(qū)廣場(chǎng)等,形象標(biāo)簽,人文元素,山居特色,戶型設(shè)計(jì),社區(qū)環(huán)境,配套設(shè)施,1、有一些城市級(jí)特色配套，可以規(guī)模不大，但要能代表項(xiàng)目形象,2、立面符合品質(zhì)中產(chǎn)知富人群的審美需求，簡(jiǎn)潔、大氣、不炫富、有設(shè)計(jì)感,3、體現(xiàn)自由、輕盈、通透、與自然良好溝通的立面意象,1、少量高端產(chǎn)品提供最佳資源和極致化設(shè)計(jì)，突出收藏價(jià)值,2、社區(qū)環(huán)境中出現(xiàn)一些人文符號(hào)，如設(shè)計(jì)獨(dú)特而有品位的雕塑、小品等，重視細(xì)節(jié)品質(zhì),2、各

16、類各檔的產(chǎn)品都應(yīng)在開發(fā)指標(biāo)的基礎(chǔ)上做出一些特色亮點(diǎn)，具體方法就是“情景化”,3、除重點(diǎn)區(qū)域外，社區(qū)環(huán)境體現(xiàn)自然野趣的主題,城市聚焦 山南發(fā)韌 CPD示范,新城市榜樣 公園里的家,the focus of Huainan City， the start of Shannan New Zone, the demonstration of the Central Park District,Living in the park , a new vogue life ,CPD社區(qū)物業(yè)發(fā)展方向,CPD 社區(qū),公園的,生態(tài)價(jià)值,景觀價(jià)值,對(duì)生態(tài)自然意象的強(qiáng)化,對(duì)公園自然地貌特征保留,社區(qū)景觀對(duì)自然主題的體

17、現(xiàn),增加環(huán)境中“綠”的絕對(duì)值或感受值,生態(tài)節(jié)能環(huán)保體系的應(yīng)用,社區(qū)“景觀化”,住宅“情景化”,對(duì)公園景觀的借勢(shì)和延伸,建筑產(chǎn)品融入社區(qū)景觀,創(chuàng)新的情趣空間的引入,盡量大的擴(kuò)展景觀面,對(duì)健康概念的延伸,運(yùn)動(dòng)設(shè)施和漫步道路系統(tǒng),能夠讓城市生活更加健康與舒適,能夠享受城市稀缺的綠地、山林與水面，在公園中生活,中央的,城市活力,高尚價(jià)值,多元豐富的社區(qū)形象,便利的生活條件,開放的空間意象,身份感認(rèn)同,生活舒適度顯著提升,體現(xiàn)活力的社區(qū)氛圍,多種物業(yè)組合,社區(qū)配套的齊備與高檔次，如貴族學(xué)校,邊界處理解決開放與私密問(wèn)題,鼓勵(lì)參與互動(dòng)的景觀園林設(shè)計(jì),便利地享受城市級(jí)商業(yè)或設(shè)施,大型開放空間系統(tǒng)的引入,交往、

18、休閑設(shè)施的增加,改良或創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì),生活方式的引導(dǎo)示范,特色配套：大型會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街,高品質(zhì)外立面設(shè)計(jì)、高尚會(huì)所、尺度放大資源傾斜的主題園林、私家景觀路,CPD社區(qū)物業(yè)發(fā)展方向（續(xù)）,CPD 社區(qū),社區(qū)環(huán)境中城市元素的使用,能夠體現(xiàn)城市生活的開放、便利與多元,能夠體現(xiàn)城市精英的身份感以及對(duì)生活品質(zhì)的追求,啟動(dòng)區(qū)開發(fā)三大策略,極致化的放大和突出公園資源優(yōu)勢(shì),產(chǎn)品品質(zhì)明顯提升,大盤開發(fā)實(shí)力和前景的充分展示,A,B,C,啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展KPI體系,整體規(guī)劃,戶型設(shè)計(jì),景觀設(shè)計(jì),社區(qū)配套,DIS系統(tǒng),打造“活力中環(huán)”,實(shí)惠型產(chǎn)品戶型建議,創(chuàng)新型產(chǎn)品戶型建議,標(biāo)桿型產(chǎn)品戶型建議,活力中環(huán)園林景觀設(shè)計(jì)建議

19、,核心價(jià)值區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)建議,社區(qū)組團(tuán)園林景觀設(shè)計(jì)建議,第一階段：風(fēng)情商業(yè)街開發(fā)建議,第二階段：重點(diǎn)中學(xué)開發(fā)建議,其他社區(qū)配套建議,建立社區(qū)領(lǐng)域感,公園資源,產(chǎn)品提升,大盤形象,產(chǎn)品形象,建筑風(fēng)格的選擇,品質(zhì)感提升,啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展建議總結(jié)如何體現(xiàn)項(xiàng)目的公園資源優(yōu)勢(shì)？ 如何體現(xiàn)項(xiàng)目的產(chǎn)品領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)？ 如何體現(xiàn)項(xiàng)目的大盤實(shí)力優(yōu)勢(shì)？,1、如何體現(xiàn)項(xiàng)目的公園資源優(yōu)勢(shì)？ 規(guī)劃方面：通過(guò)一條活力中環(huán)將社區(qū)與公園連接在一起，公園也成為社區(qū)景觀的一部分； 景觀方面：社區(qū)綠化景觀突出，無(wú)論從“質(zhì)”和“量”兩方面都超越市場(chǎng)，社區(qū)就是公園； 產(chǎn)品形象方面：建筑形象設(shè)計(jì)也要“景觀化”，使建筑也成為公園景觀的一部分； 戶

20、型方面：戶型加入情景元素， 創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)，使家成為觀看風(fēng)景的好地方；,2、如何體現(xiàn)項(xiàng)目的產(chǎn)品領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)？ 產(chǎn)品形象方面：根據(jù)淮南客戶及市場(chǎng)情況，產(chǎn)品形象要重點(diǎn)表現(xiàn)品質(zhì)的提升； 戶型方面：通過(guò)標(biāo)桿產(chǎn)品和創(chuàng)新型產(chǎn)品的打造，超越市場(chǎng)水平，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；,3、如何體現(xiàn)項(xiàng)目的大盤實(shí)力優(yōu)勢(shì)？ 項(xiàng)目配套方面：通過(guò)風(fēng)情商業(yè)街、高檔會(huì)所售樓處及重點(diǎn)中學(xué)建設(shè)，做到啟動(dòng)區(qū)先行展示，迎合市場(chǎng)需求，提升項(xiàng)目檔次； DIS系統(tǒng)：社區(qū)DIS系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，界定社區(qū)的領(lǐng)域感，展現(xiàn)大盤氣勢(shì)；,項(xiàng)目定位,億達(dá)國(guó)際青年社區(qū) 活力溝通精品 建立國(guó)際青年社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)體系 （International Youth Community Syst

21、em),億達(dá)作為大連本地開發(fā)商中的領(lǐng)袖角色，在客戶心目中已經(jīng)建立起堅(jiān)定的品牌形象。雖然棚戶區(qū)只是億達(dá)在軟件園住宅地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)小規(guī)模項(xiàng)目，但仍然背負(fù)著鞏固和提升億達(dá)企業(yè)品牌的責(zé)任。國(guó)際青年社區(qū)的形象不但符合目標(biāo)客戶的深層情感需求，也契合了億達(dá)的品牌形象。,國(guó)際青年社區(qū)KPI體系,居住空間,不論居室面積大小，廳、臥、廚、衛(wèi)等功能配套齊全，且布局完善，充分保障起居、私密部分。,社區(qū)DIS系統(tǒng),建筑外立面、社區(qū)形象、園林意向等社區(qū)DIS系統(tǒng)要處處體現(xiàn)社區(qū)主題標(biāo)志，并傳達(dá)年輕的概念。,社區(qū)業(yè)主組織,社區(qū)業(yè)主自發(fā)形成的業(yè)余愛(ài)好組織：籃球聯(lián)盟、電影好友等，促進(jìn)業(yè)主之間的交流。,社區(qū)配套,給忙于工作的年輕

22、業(yè)主生活帶來(lái)極大便利的社區(qū)配套：自助餐廳、自助洗衣房、24小時(shí)便利店等。,社區(qū)物業(yè)服務(wù),鐘點(diǎn)工服務(wù)、商務(wù)中心、保安保潔以務(wù)業(yè)助理的形象出現(xiàn)，充分便利年輕人的生活。,前提條件,地段：項(xiàng)目位于城市或區(qū)域的核心地段，有一定城市感。,硬件設(shè)施,公共空間,社區(qū)內(nèi)部設(shè)置足夠的公共活動(dòng)空間，方便業(yè)主活動(dòng)和交流。,軟件配套,KPI,可為因素,產(chǎn)品視角的客戶需求解讀在渴望擁有獨(dú)立生活空間的同時(shí)，潛意識(shí)里尋找校園文化與精神的回歸,功能需求：品質(zhì)與實(shí)用、緊迫,情感需求：骨子里的校園情節(jié),客戶描述,婚房，首次置業(yè)； 結(jié)束群居和租住生活，擁有自己的“家”； 積蓄不多，房子不大但要實(shí)用； 經(jīng)常加班，生活要便利； 離不開網(wǎng)

23、絡(luò)的生活方式； 對(duì)時(shí)尚和潮流敏感，追求品質(zhì)，要實(shí)惠；,飄了幾年，對(duì)“家”的渴望日益強(qiáng)烈； 最快樂(lè)的時(shí)光都在大學(xué)里度過(guò)、最鐵的朋友是在大學(xué)里結(jié)交； 緊張的工作之余需要放松心情； 為運(yùn)動(dòng)而瘋狂；,產(chǎn)品啟示,戶型以二居為主； 戶型基本功能完善，面積盡量緊湊； 有針對(duì)的生活配套； 居住氛圍的營(yíng)造； 產(chǎn)品體現(xiàn)一定的品質(zhì)感和實(shí)惠感；,純粹的年輕社區(qū)； 生活感； 交流與共享； 運(yùn)動(dòng)；,軟件園準(zhǔn)婚白領(lǐng)的專屬活力地盤,3、社區(qū)DIS系統(tǒng),打造大連首個(gè)國(guó)際青年社區(qū),4、社區(qū)配套,2、公共空間,1、居住空間,6、社區(qū)物業(yè)服務(wù),5、社區(qū)業(yè)主組織,市場(chǎng)定位,融科新城市精品主義社區(qū) 風(fēng)尚張弛有度精品 建立新城市精品主義社

24、區(qū)標(biāo)準(zhǔn)體系,“精品主義社區(qū)”客戶價(jià)值體系,精品社區(qū),精 彩 的,精 致 的,客戶價(jià)值感知,得 實(shí) 惠,舍 繁 縟,品牌物管公司、星級(jí)服務(wù)及會(huì)所、高檔完善配套設(shè)施,“精品主義社區(qū)”物業(yè)KPI體系,整體規(guī)劃,精品社區(qū),精 彩 的,精 致 的,有 面 子,得 實(shí) 惠,舍 繁 縟,建筑形象,戶型設(shè)計(jì),園林景觀,物業(yè)配套,戶型設(shè)計(jì),園林景觀,物業(yè)配套,先進(jìn)的、特色主題規(guī)劃理念,設(shè)計(jì)感強(qiáng)、形式豐富的園林景觀,緊湊實(shí)用、功能完整、居住舒適、個(gè)性化突出、多種贈(zèng)送,刪減不實(shí)用功能空間,非關(guān)鍵角落以設(shè)計(jì)感強(qiáng)的人工景觀為主，少做需養(yǎng)護(hù)自然景觀,以客戶日常行為習(xí)慣匹配物業(yè)服務(wù)及配套設(shè)施,社區(qū)形象標(biāo)志,有氣勢(shì)、城市感強(qiáng)

25、、身份標(biāo)簽,社區(qū)的“形象眼”，聚焦視線,全新 生活體驗(yàn),富有沖擊力的視覺(jué)形象,控制有度的 總價(jià),物業(yè)發(fā)展建議體系,本項(xiàng)目物業(yè) 發(fā)展建議,精品社區(qū) 物業(yè)價(jià)值體系,立體的生活空間 百分百園林景觀 強(qiáng)烈的項(xiàng)目符號(hào),緊湊實(shí)用戶型 多種增值亮點(diǎn),物業(yè)發(fā)力點(diǎn),立體化的生活體驗(yàn) + 100%的園林享受 + 一擊傾城的炫目會(huì)所 = ？,新城市精品主義社區(qū) 的 “精彩” 一面,新城市精品主義社區(qū) 的 “精致” 一面,更集約的空間布局 + 更精煉的空間尺寸 + 更實(shí)用的附送面積 = ？,5、怎么寫好物業(yè)發(fā)展建議？,培養(yǎng)對(duì)產(chǎn)品的敏感度 注意對(duì)素材的積累 多樣化的表達(dá)方式,關(guān)注好盤、靚盤，關(guān)注客戶與產(chǎn)品的對(duì)位關(guān)系 多

26、親身體驗(yàn) 多分析戶型 ,建議更多的時(shí)候是“看圖說(shuō)話”?！皥D到用時(shí)方恨少”，所以平時(shí)對(duì)于那些“意向”明確、生動(dòng)的圖片要多注意搜集整理,有時(shí)候我們也需要在一定程度上扮演“設(shè)計(jì)者”的角色，為了表達(dá)我們的想法，需要更多的表現(xiàn)手段參與進(jìn)來(lái),立體化的社區(qū)空間漂浮在公園之上的社區(qū)、花園中的家,規(guī)劃示意圖,空中廊道和架空層示意圖,北區(qū)采用點(diǎn)塔的簇團(tuán)式布局，16棟26層點(diǎn)塔，底層架空5.4M，用足80米限高，實(shí)現(xiàn)建面約25萬(wàn)平米 南區(qū)以18層弧板形成整體感的社區(qū)形象，實(shí)現(xiàn)建面約5.6萬(wàn)平米 以架空會(huì)所為南北區(qū)聯(lián)系樞紐，在功能上和空間上實(shí)現(xiàn)兩區(qū)的整合,北區(qū)建筑架空5.4米，將陽(yáng)光和綠化引入架空層，南區(qū)圍合出大片集

27、中綠地，南北區(qū)空間、園林一氣呵成，整體社區(qū)實(shí)現(xiàn)超高的綠化率 社區(qū)對(duì)城市開放，為城市貢獻(xiàn)了公園，從城市引入了活力,位置視覺(jué)走廊的焦點(diǎn)，社區(qū)景觀的點(diǎn)睛之筆,A,B,A視點(diǎn)：自長(zhǎng)沙大道入口處遠(yuǎn)眺會(huì)所,會(huì)所不單是作為業(yè)主休閑娛樂(lè)的功能場(chǎng)所，它也是將南北兩區(qū)聯(lián)系在一起的橋梁,湖水映襯下，會(huì)所的標(biāo)志感更加突出,天津陽(yáng)光100社區(qū)會(huì)所,B視點(diǎn)：自白沙灣路新雨路交口看到的街景示意,再造園區(qū)地形，形成自南相北的坡地地形，產(chǎn)品空間梯度與面積梯度同時(shí)得以解決,同慶街,二龍閘路,豪宅別墅B,豪宅別墅A,頂級(jí)豪宅,坡地別墅示意圖,“人車分流系統(tǒng)”,北,南,人車分流系統(tǒng)解決由占地面積有限帶來(lái)的交通組織問(wèn)題，同時(shí)也成為園區(qū)內(nèi)的景觀亮點(diǎn),慧谷根園的人車分流：人行系統(tǒng)由胡同、風(fēng)景橋、組團(tuán)綠地組成。人行系統(tǒng)高出車行道1.2米，總長(zhǎng)約2000米，8座掩映在綠樹紅墻和原生柳林帶中的小橋構(gòu)成了“車行林蔭道、人走風(fēng)景橋”的園林景觀，頗具江南水鄉(xiāng)風(fēng)味。,在頂級(jí)豪宅與豪宅別墅A之間采用人車分流系統(tǒng)，地下一層8米寬道路為車行路，地面水平標(biāo)高的人行路可進(jìn)行創(chuàng)新設(shè)計(jì)，采用回廊式設(shè)計(jì)營(yíng)造曲徑通幽之感,整體規(guī)劃意向,1、北區(qū)人行入口 2、社區(qū)商業(yè) 3、物業(yè) / 會(huì)所 4、北區(qū)車行入口 5、景觀漫步道 6、北區(qū)車行入口 7、北區(qū)人行入口 8、過(guò)街人行天橋 9、南區(qū)入口（人、車行） 10、社區(qū)會(huì)所 11、幼兒園,