1、 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2011.07.202012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款城市運營與大盤營銷 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 二、大盤營銷2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款一、城市運營 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款國際大都市新城發(fā)展經(jīng)歷 r 新城是大都市發(fā)展的必經(jīng)之路v 單中心形態(tài)的弊病 人口密度過高帶來的城市環(huán)境惡化 城市中心房屋短缺，郊區(qū)配套設(shè)施不完善 交通擁擠，城市效率低下 v 開發(fā)城市遠郊地區(qū)的新城以分散大城市壓力 多年的

2、研究和實踐，新城建設(shè)成為大都市圈形成的核心手段 時期19461980年19651994年19501976年19551976年19521955年19621990年國家 英國 法國 瑞典 荷蘭 日本 韓國 新城數(shù) 32911153924城市 倫敦 巴黎 斯德哥爾摩 蘭斯塔德地區(qū) 東京 漢城 新城數(shù) 1156137133 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款什么是新城？ “城市永遠是先有磁極，后有容器。劉易斯芒福德城市發(fā)展史邊緣組團 城市磁極 4 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 新城發(fā)展基本點新城發(fā)展關(guān)鍵在于

3、磁極的打造v 城市吸引力的核心在于磁極 城市的本質(zhì)特點在于它的吸引力或者磁場，這正是近代城市研究的共識之一 人們來到一個城市中居住，一定是看中了這個城市的某種資源稟賦 能留住人群，城才可稱之為城 大都市周邊的新城，應(yīng)快速從容器過渡到磁極，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)方面，形成一定反磁力中心，與老城保持平衡，留住人群52012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款新城發(fā)展基本點 r 新城磁極的復(fù)合化是成功的關(guān)鍵v 單一化磁極缺乏可持續(xù)發(fā)展條件 城市的吸引力是復(fù)合性的，單一的吸引力能夠吸引人群暫留，

4、但不足以吸引人群常駐 形成心磁力需要類中心磁力的一種合力， 即，欲形成新城，必使其具備城市所具備的吸引力，能滿足人群在城市中所滿足的各類需求 v 復(fù)合化磁極及其表現(xiàn)形式居住 就業(yè)能提供工作崗位的產(chǎn)業(yè) 購物商業(yè)、辦公、餐廳等休閑娛樂公共服務(wù) 公共服務(wù)教育、醫(yī)療、運動設(shè)施等 休閑娛樂公園、音樂廳、電影院、劇場等 就業(yè)購物 居住住宅、公寓、酒店、別墅等 6 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款新城發(fā)展基本點 r 新城中心應(yīng)作為打造城市中心的載體v 新城中區(qū)最適合打造磁極 中心區(qū)的地理位置適于充分進行資源的共享 中心區(qū)是新城的區(qū)域中心

5、，代表著新城的整體形象 v 國際化大都市的新城開發(fā)經(jīng)驗 無論何種新城發(fā)展模式，均不約而同地將代表磁極的公建類設(shè)施布置于中心區(qū) 7新城案例與都心距離（km）中心區(qū)功能米爾頓凱恩斯60公園、購物中心、文化和娛樂設(shè)施、辦公樓及部分住宅 多摩新城33商店、銀行、企業(yè)、學校及公共設(shè)施 哥倫比亞48百貨店、醫(yī)院、圖書館、休閑花園等 馬恩拉瓦萊少量住宅、公園、商業(yè)、辦公及公共設(shè)施 40 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 各國大都市新城發(fā)展模式 英國 田園新城v 國際上大都市的新城發(fā)展之路 絕大多數(shù)大都市發(fā)展新城的最初目的是 為了疏散人口，緩解城市擁擠造成的生活條件惡化 由于各國經(jīng)濟發(fā)展

6、階段不同，背景不同，城市具體情況也不同，因此其新城 發(fā)展模式也有所差別 美國邊緣新城v 新城發(fā)展模式和典型案例借鑒 對這些新城的模式和典型案例的分析， 重點集中在對其新城核心區(qū)的情況進行 分析，以圖對北京周邊新市設(shè)有所借鑒 心的建 82012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款法國平衡新城東亞站點新城 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 英國田園新城有完整的社會和功能結(jié)構(gòu)，低密度花園式新城 核心區(qū)特征功能上以大型購物中心為主，布置了酒店、教堂、娛樂設(shè)施等公建物業(yè) 核心區(qū)面積約2平方公里，位置居中，有著明顯的邊界 典型代表：英國斯蒂文乃奇（Steven age）英國米爾頓

7、凱恩斯（Milton Keynes）92012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 簡述 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款案例：英國密爾頓凱恩斯（Milton Keynes） r 復(fù)合型新城的代表v 新城概況 密爾頓凱恩斯（Milton Keynes） 位于倫敦西北80公里處，是20世紀 英國建設(shè)規(guī)模最大、最成功的新城之一 1967年開始規(guī)劃設(shè)計，1971年開始進行建設(shè)，建設(shè)周期約20年 在3 個小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來，原有 伯明翰 劍橋人口4 萬，現(xiàn)在為20 萬，建成區(qū)面v 發(fā)展背景 牛津 是三代新城的代表，吸收了前幾

8、代新城的開發(fā)經(jīng)驗，最初規(guī)劃是希望創(chuàng)建一個具有靈活性、可調(diào)整的新城，實 現(xiàn)居住和就業(yè)的社會平衡 10倫敦密爾頓凱恩斯 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 案例：英國密爾頓凱恩斯（Milton Keynes）新城規(guī)劃特點n 在一級開發(fā)階段即確立了網(wǎng)格式社區(qū)單元的城市格局 n 利用軌道交通站點打造“超配套” 的商業(yè)中心 格局n 人車分流的路口設(shè)計 n 交通干道與社區(qū)的連接處理 交通 景觀 配套n 大尺度的郊區(qū)購物中心 完善的教育配套n 通過配套設(shè)施的布置營造與市中心同樣安全的生活環(huán)境 綠軸和公園的標志市形象 n 綠色廊道與道路的完全融合 n 主題化的樹木選擇 112012房地產(chǎn)營

9、銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款案例：英國密爾頓凱恩斯（Milton Keynes） r 城市格局v 網(wǎng)絡(luò)式社區(qū)單元 每個網(wǎng)路1平方公里，即每1公里有1個交叉口，1個網(wǎng)格就是 1個社區(qū) 密爾頓凱恩斯區(qū)域網(wǎng)格式布局 1213 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款在區(qū)域中心，同樣是網(wǎng)格式布局，每個網(wǎng)格就是1個社區(qū)14 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 密爾頓凱恩斯站點功能區(qū) 出火車站幾百米就是密爾頓凱恩

10、斯的中心商業(yè)區(qū)，該商業(yè)區(qū)不僅滿足本地消費，更吸引了周邊大城市居民 新城的中軸線“仲夏大道”將站點與中心商業(yè)區(qū)連接起來，將來到新城的人群引導至商業(yè)區(qū) 站點與中心商業(yè)區(qū)距離僅幾百米鐵路購物中心密爾頓凱恩斯火車站仲夏大道劇院區(qū)公交換 乘中心超級休閑廣場2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款15 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 中心商業(yè)區(qū) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款案例：英國密爾頓凱恩斯（Milton Keynes）城市交通v 人車分流的入

11、口設(shè)計車行道 在每個主路口的街口都采用人車分行 設(shè)計，車輛從路面通過，而行人從四個方向的下沉斜坡通過16 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款案例：英國密爾頓凱恩斯（Milton Keynes）城市交通v 交通干道與主要建筑聯(lián)接的處理 規(guī)劃初期為每個社區(qū)建立入口，從每個社區(qū)都可直達城市主干道，搭建起社區(qū)交通的基本框架 社區(qū)內(nèi)部交通社區(qū) 內(nèi)部 通往 支路 支路通往主干道17 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款案例：英國密爾頓凱恩斯（Milton Keynes）

12、城市交通v 交通干道與主要建筑聯(lián)接的處理 在社區(qū)入口處、甚至在每個主要建筑入口處搭建起黑色框架，通過框架廊道引導人們進入或穿越主干道 框架框架框架框架18 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款案例：英國密爾頓凱恩斯（Milton Keynes） r 景觀v 綠軸和公園是標志市形象仲夏大道車行道景觀綠軸 仲夏大道人行道景觀綠軸 19海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 坎貝爾公園202012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 Campbell Park 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) www.fdcsky.n

13、et坎貝爾公園園中湖人行小橋密林幽徑草坪中央雕塑212012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款Campbell Park主干道綠廊主干 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款案例：英國密爾頓凱恩斯（Milton Keynes）景觀v 綠色廊道與景觀完全融合 22社區(qū)綠廊社區(qū)與主要道路之間用大面積綠帶隔開，保 證了社區(qū)安靜的環(huán)境 交通綠廊除了道路兩旁有行道樹外，道路中央也有較 大尺度的綠色廊道，景觀效果極佳 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款案例：英國密爾

14、頓凱恩斯（Milton Keynes） r 配套v 軌道交通站點附近大尺度的郊區(qū)購物中心 該購物中心不僅成為本地居民常去的購物場所，也吸引了大量大城市居民來此消費 購物劇院藝術(shù)畫廊餐飲中心坎貝爾公園中心商業(yè)區(qū)外景 23購物中心內(nèi)景 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 劇院區(qū)飲中心中心242012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款餐健身 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款案例：英國密爾頓凱恩斯（Milton Keynes）配套v 完善的教育配套 Milton Keynes College社區(qū)內(nèi)的兒童學

15、校 25 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款案例：英國密爾頓凱恩斯（Milton Keynes） r 配套v 公共設(shè)施的布置營造安全的生活環(huán)境下沉斜坡的人行道內(nèi)安置路燈，為夜間行人提供方便，營造與城市中心同樣安全的生活環(huán)境 26 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 東亞站點新城圍繞公共交通站點進行的高密度和高質(zhì)量的新城開發(fā) 核心區(qū)特征空間布局上，緊緊圍繞車站為中心 核心區(qū)功能基本由公建組成，其中多數(shù)為商業(yè)物業(yè) 道路和不同的建筑外觀可以明顯勾勒出核心區(qū)的邊界所在 典型代表：日本多摩新城（Tama New T

16、own ） 韓國 一山新城（Llsan New Town ）272012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 簡述 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款案例：日本多摩新城 r 軌道交通站點成就的新城v 基本情況 多摩新城是東京最大的城，位于東西部，距離都心30-40公里 v 軌道交通 多摩新城通過小田急多摩線和京王鐘可到達東，地鐵帶動了多摩新城的發(fā)展 東京多摩新城28 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款主要商業(yè)步行街與站點垂直，形成一 站點為核心的單核結(jié)

17、構(gòu)條主要軸線、兩個空間節(jié)點 其他路網(wǎng)系統(tǒng)均勻布置，增加可達性 29 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款案例：日本多摩新城 r 功能構(gòu)成v 多摩新城規(guī)劃之初是一個單純的“睡城”，后來幾經(jīng)修改規(guī)劃，現(xiàn)在已經(jīng)是一個包括住宅、商業(yè)、教育以及娛樂等多功能的復(fù)合型新城v 多摩新城規(guī)劃總面積約30平方公里，規(guī)劃人口31萬，有21個住區(qū)多摩新城各類性質(zhì)用地面積比例住宅47%道路15.9%公園和綠地11.3%教育設(shè)施10.4%商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施3.7%其他公共福利設(shè)施11.7%合計100%30 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) www.fdcsky.

18、netHELLO KITTY主題商城交通財團辦公樓行政辦公美術(shù)館辦公樓區(qū)域中心影院、卡通主題商業(yè)街停車樓帕提農(nóng)神廟中央公園312012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款結(jié)合站點布置綜合功能的區(qū)域中心，首先塑造出新城的“異境”感，使新城形成獨有的品質(zhì)32 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款區(qū)域中心地帶的卡通主題商業(yè)街33 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中

19、貨到付款富有現(xiàn)代感的住宅區(qū)時尚都市感的辦公區(qū)多摩美術(shù)館KEIO PLAZA酒店3435 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款r 區(qū)域特色v 卡通主題提升區(qū)域形象 HELLOKITTY主題樂園 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 從站點方向，站在卡通主題 商業(yè)街上望向中央公園，可多摩帕提農(nóng)神廟 362012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款地面二層：人流地面一層：車流 多摩新城的人車分流立體道路系統(tǒng)

20、37 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 美國邊緣新城城市功能郊區(qū)化，新城形成了大都市圈的外圍組成部分 核心區(qū)特征核心區(qū)基本以高速公路和湖岸為邊界，總面積約1.5-2平方公里 功能上以大型購物中心為核心，聚集了新城的公共配套設(shè)施，有少量居住 受主動郊區(qū)化影響，核心區(qū)的形成自發(fā)性較強 值得注意的是，隨著大型購物中心的衰落，已出現(xiàn)將其改建為高質(zhì)量街區(qū)的現(xiàn)象 典型代表：美國哥倫比亞（Columbia） 美國里斯頓（Reston）382012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 簡述 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中

21、 貨到付款案例：美國哥倫比亞 邊緣新城v 新城概況 位于馬里蘭州，由Rouse公司于1963年開始規(guī)劃開發(fā)，初始面積為56.7平方公里， 距離華盛頓特區(qū)約48kmv 發(fā)展背景 美國已由人口郊區(qū)化演變到產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化階段， 這種主動形成的郊區(qū)化最終自發(fā)形成了邊緣新 城的發(fā)展基礎(chǔ) 39，以購物中心為核心，總面積約1.5平方公里公共服務(wù)配套為主，輔以一定居住 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款案例：美國哥倫比亞40 邊緣新城v 核心區(qū)概況 核心區(qū)基本以高速公路和湖岸為邊界 功能上，核心區(qū)以商業(yè)為中心，城鎮(zhèn) 多賓購物中心Dobbin S

22、hopping Center40 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 案例：美國哥倫比亞41 露天音樂廳購物中心中餐館開放的空間412012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款案例：美國哥倫比亞 邊緣新城v 主要特點 重視公建，商業(yè)區(qū)面積超過20%， 另有23%的土地是永久的綠地和空 地，這也極大提升了住宅的價值 規(guī)劃人口10萬人，提供就業(yè)崗位9.1 萬個，基本實現(xiàn)工宿平衡 主要公共配套設(shè)施聚集在新城核心 區(qū)，包括購物中心、景觀中心、醫(yī)院、圖書館、禮堂等，并有著大規(guī)

23、 模開放空間 在開發(fā)順序上率先開發(fā)核心區(qū)的公建部分42 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 法國平衡新城追求就業(yè)和居住、規(guī)模與內(nèi)涵的功能平衡 核心區(qū)特征 早期依然是為了滿足人口增長的需求，進行區(qū)域空間的擴展， 此住宅開發(fā)速度過快 后期城市發(fā)展轉(zhuǎn)向提高內(nèi)涵，在新城開發(fā)中注重居住、就業(yè)和務(wù)的功能并舉，通過保持高就業(yè)和高水平的公共服務(wù)設(shè)施來維持社會結(jié)構(gòu)平衡 典型代表：法國馬恩拉瓦萊（Marne la Valle） 432012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 簡述 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款案例

24、：法國馬恩拉瓦萊 平衡新城v 新城概況 大巴黎地區(qū)五座新城中最成功一座，距巴黎中心約40公里，占地152平方公里 初始規(guī)劃于1965年，建設(shè)期達30余年 v 發(fā)展背景 為擺脫巴黎人口過度膨脹的困境，根據(jù)地區(qū)平衡政策而建 從開始就以職住平衡為目標，居住和就業(yè)得到同樣的重視 規(guī)劃著眼于整個區(qū)域，與多座新城共同組成了多中心的“大巴黎地區(qū)” 44 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 案例：法國馬恩拉瓦萊 平衡新城v 開發(fā)次序 自西向東共分四期開發(fā) 首先由約2平 第一分區(qū)巴黎方公里的中心區(qū)開始，建立了 商業(yè)、辦公、教育等公共服務(wù)設(shè)施 第二分區(qū)以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、教育科研與住宅為主 第三分區(qū)增

25、加了住宅的比重 主題公園為標志的城市綜合 體，打造了歐洲旅游休閑的知 名勝地 莫比埃谷 比西谷 歐洲谷 巴黎 452012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款案例：法國馬恩拉瓦萊 平衡新城v 核心區(qū)概況 巴黎新城與其他新城發(fā)展模式不同，是從原有半城市化的地域上，利用新建城市中心的輻射作用，吸引工業(yè)產(chǎn)業(yè)、住宅、娛樂設(shè)施集聚，逐步向城市化轉(zhuǎn)變，因此新城建設(shè)上主要以建設(shè)城市中心區(qū)為主，依托核心區(qū)吸引人群聚集 每個分區(qū)都有自己的核心區(qū)，四個核心區(qū)相互獨立，之間以快速軌道交通RER聯(lián)系 早期核心

26、區(qū)：在第一分區(qū)“巴黎”建設(shè)時，規(guī)劃確定此分區(qū)的核心區(qū)承擔中心城市的職 能，首先開發(fā)了約2平方公里的核心區(qū)，包括商業(yè)、辦公、教育、體育等公共服務(wù)設(shè)施，隨后圍繞核心區(qū)建立了一批住宅 后期核心區(qū)：1994年以后，重新修訂的規(guī)劃擴大了新城輻射范圍，計劃將第四分區(qū)“歐洲谷” 建設(shè)成為新城市中心，其核心區(qū)規(guī)劃了商務(wù)辦公、商業(yè)中心及其他公共服務(wù)設(shè)施，與早期的核 心區(qū)形成東西遙相呼應(yīng)的雙核心區(qū)架構(gòu) 46 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 巴黎歐洲谷472012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆

27、促銷中 貨到付款典型案例法國馬恩拉瓦萊v 主要特點 著眼于區(qū)域整體，從始至終強調(diào)保持就業(yè)崗位與住宅建設(shè)的平衡 并非全面開花，而是以重點建設(shè)中心 區(qū)的方式迅速實現(xiàn)新城規(guī)模，盡快發(fā)揮集聚和輻射效應(yīng) 以中心區(qū)建設(shè)起步，優(yōu)先建設(shè)公共服 務(wù)設(shè)施、公園和住宅 48 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 新市鎮(zhèn)（New Town） 能的純居住城市，而是獨立于大都市之外的綜合性、多功能、獨立發(fā)展的新城，其核心不同于單體 現(xiàn)為“居住、工作、娛樂和逗留”。 新市鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)鍵內(nèi)聚外獨、內(nèi)融外衡 新市鎮(zhèn)內(nèi)部具有高度的統(tǒng)一化和集中化，并且在相對多核化的世界城市基礎(chǔ)上，與主城區(qū)之間有機聯(lián)絡(luò)，從而共同構(gòu)筑

28、有統(tǒng)一結(jié)節(jié)中心地的星座配置結(jié)構(gòu)。 492012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款空間實現(xiàn) 外部空間形態(tài)的“斷裂與融合” 內(nèi)部組織關(guān)系的“有機與聚合”新市鎮(zhèn)國際化大都市新城發(fā)展的最新實踐 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 新市鎮(zhèn)應(yīng)具備一個盡量緊縮的核心區(qū)核心區(qū)的范圍應(yīng)在人步行舒適極值15分鐘以內(nèi)由此推算核心區(qū)之“硬核”部分合理直徑約1.2-1.3公 核心區(qū)的面積里，面積約1.2-1.4平方公里 核心區(qū)是形成城市磁極的心臟地帶核心區(qū)的功能為帶動中心區(qū)整體，形成復(fù)合化的反磁力，吸引人群停留，滿足人群需求核心區(qū)的功能核心區(qū)的組成502012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨

29、到付款一個大型購物中心，往往具備核心地位綠化率高的公園和廣場，滿足人群休閑需要文化設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，最大化利用核心區(qū)價值 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 二、大盤營銷2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款一、城市運營 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 認識論與方法論的關(guān)系先有認識論，后有方法論 兼顧長期與短期的目標推廣與銷售在目標層面的分離 方案比選與多目標決策對于容積率、產(chǎn)品組合的沙盤推演，多目標的決策貫徹始終精準營銷抑或面射大盤與小盤營銷推廣思路的差異 機構(gòu)職責與權(quán)限的細分在長期的戰(zhàn)斗中，需要有明確的立場 推廣模式的選擇與權(quán)衡可選擇

30、運作自己的媒體，自己的代言人 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款大盤運作是一種系統(tǒng)化的思維和操作方式 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) v 從一開始，大盤的客戶群就不能單一v 塑造一種全生猛周期的生活，建設(shè)一座客群多元復(fù)合的大盤v 失敗案例：華南諸多大盤項目出現(xiàn)教育配套重復(fù)建設(shè)、閑置的情況2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款一、成功的大盤營銷通過“戶型多元”實現(xiàn)“人群多元” 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) v 大盤營銷的用力重點在前半段，若操作得當，后半段能形成客戶帶客戶的效果v 只能變形，不能改變前半段的廣告投入應(yīng)保持核

31、心調(diào)性的一致性成長期成熟期平穩(wěn)期2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款大盤客群來源的進化軌跡二、大盤營銷的用力是以不對稱的尺度展開的 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) v 克服客戶對于大盤的慣性認知“不著急，后面還有”v 如何制造緊迫感？ 價格？v 在當前的宏觀形勢下，可利用產(chǎn)品的特色來制造緊迫感2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款三、大盤營銷通過多種手段制造客戶購房的緊迫感 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 三、大盤營銷通過多種手段制造客戶購房的緊迫感v 陽光上東功營銷的典型代表高檔區(qū)域成 項目產(chǎn)品線豐富，共由10個不同風格的

32、包含多層、小高層和高層建筑組合而成的高檔居住組團2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) v 通過提升所在區(qū)域的整體價值，從而實現(xiàn)了項目自身價值，成功實現(xiàn)了從區(qū)域價值提升到項目價值實現(xiàn)的營銷全過程 德式風格組團 北歐風格組團 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款三、大盤營銷通過多種手段制造客戶購房的緊迫感 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 美式組團2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款三、大盤營銷通過多種手段制造客戶購房的緊迫感 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng)

33、西班牙組團 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款三、大盤營銷通過多種手段制造客戶購房的緊迫感 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 四、由“隨行就市”到“造市”，制定大盤價值的自我標桿v 價值由我大盤開發(fā)之初就要考慮后期尚未開發(fā)的用地，前期的價格一定要推上去；這是因為后期土地資產(chǎn)評估價值的高低對于融資非常重要v 節(jié)奏由我大盤的開發(fā)不在是一個進度邏輯，而是節(jié)奏邏輯；節(jié)奏的快慢對于整 體價值非常重要v 標桿由我唯有大盤自身才有資格成為自己的參照系2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 城市后發(fā)區(qū)的大盤項

34、目北京萬年花城 位于北京西南三環(huán)，總占地面積82公頃(1200畝)，總建筑 面積約200萬平米 明確城市功能定位地區(qū)的大規(guī)模居住物業(yè)的開發(fā) 處于北京傳統(tǒng)的城市建設(shè)薄弱區(qū)西南三環(huán)周邊城市環(huán)境與設(shè)施十分落后 地塊零亂，內(nèi)部直接嵌入大學園區(qū) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款四、由“隨行就市”到“造市”，制定大盤價值的自我標桿 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) v 運用公交導向的社區(qū)開發(fā)模式（TOD）對大盤開發(fā)理念進行開拓和創(chuàng)新v 借助TOD，促進實現(xiàn)了新都市主義的鄰里思想，規(guī)劃出了一系列更加符合人居行為模式的站點商業(yè)，使社區(qū)商業(yè)具有更高的增值潛力，形成對大盤中的

35、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃 和開發(fā)模式的創(chuàng)新舉措v 將大盤開發(fā)和城市建設(shè)工作緊密結(jié)合，創(chuàng)建了市政、土地和開發(fā)商各方共贏的大盤開發(fā)模式2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款四、由“隨行就市”到“造市”，制定大盤價值的自我標桿 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) v 初期就通過形象的亮點形成“大盤的故事”，一切為了解決前期銷售問題v 大盤的故事要有畫面感，利于口口相傳 陽光100大盤研究項目長沙陽光100國際新城 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款五、一開始就要有故事，把大盤的“大”做出來 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 六、大盤的產(chǎn)品序列要順

36、勢而動，形成正確的價值預(yù)期大慶沿湖城項目位于城市新區(qū)的生態(tài)大盤位于位于大慶市薩爾圖區(qū)濱州湖西側(cè)，被兩湖一河環(huán)抱， 是五湖新區(qū)中心位置2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) v 順勢而動最重要的一點就是做好產(chǎn) 品，形成一致的價值預(yù)期 v 在大慶沿湖城項目中，通過開發(fā)策略、開發(fā)節(jié)奏等顧問建議，幫助初次進行大盤開發(fā)的開發(fā)商確立合理 的大盤開發(fā)模式，風險與收益兼顧 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款六、大盤的產(chǎn)品序列要順勢而動，形成正確的價值預(yù)期 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) v 大盤的廣告一定要

37、大氣、統(tǒng)一、易 于上口，避免輕易改動，以形成一 貫的印象 v 進行準確的營銷推廣策略，使得項目運作順利進行 v 項目的成功運作拉動整體區(qū)域價值進一步提高 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款六、大盤的產(chǎn)品序列要順勢而動，形成正確的價值預(yù)期 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 城市郊區(qū)大盤開發(fā)模式城市中心大盤開發(fā)模式2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式緊湊城市開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式主題社區(qū)開發(fā)模式新市鎮(zhèn)開發(fā)模式 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 新市鎮(zhèn)模式NEW TOWN ：建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實

38、現(xiàn)對項目的規(guī)劃和建設(shè)2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成u 道路系統(tǒng)市鎮(zhèn)四周均 適用條件有區(qū)域性干道環(huán)繞。 u 鄰里單位鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學校、游集場、娛樂中心等設(shè)施 ； 位于城市郊區(qū),城鄉(xiāng)結(jié)合部； 占地規(guī)模較大，可容納較多人口； 多種物業(yè)組合，以住宅為主，多功能復(fù)合性社區(qū) ；良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，交通相對便利通達性好。 u 社區(qū)中心內(nèi)設(shè)會堂、 銀行、郵電局、醫(yī)院等； u 商業(yè)設(shè)施市場及鄰里 商業(yè)中心； u 公園綠地及運動場u 其它公共設(shè)施 汽車站、停車站、加油站等。 成功開發(fā)關(guān)鍵要素街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間社區(qū)規(guī)劃：獨立的社區(qū)布局公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社

39、區(qū)中心（Town Center） 模式一：新市鎮(zhèn)開發(fā)模式 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 新市鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式通過有品牌號召力的企業(yè)帶動，通過規(guī)?；某?熟配套和便捷的生活設(shè)施2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款項目地處廣州新塘鎮(zhèn)，總占地面積8000畝。以“森 林、湖泊、新城市” 定位的鳳凰城，拉開了廣州都市山水新城人居新模式序幕。 項目西距廣州市區(qū)約38公里，總占地面積4800畝。多層、小高層、別墅、公寓、特色花園洋房等，形成以居住為主，集休閑娛 樂、工作購物為一體的復(fù)合型新城市社區(qū)。 金地荔湖城碧桂園鳳凰城模式一：新市鎮(zhèn)開發(fā)模式 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng)

40、 主題社區(qū)模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社 區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā)2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 項目需要有影響力、有沖擊力的元素形成對消費者的吸引 社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費者形成有效吸引的作用 運用較多的主題主要有“體育運動主題”、“教育主題”、“養(yǎng)老”、“藝術(shù)”、“會展”等主題 成功開發(fā)關(guān)鍵要素 適應(yīng)市場需求及社會發(fā)展方向的鮮明主題 準確的市場細分 體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行 注重營造符合項目主題的社區(qū)文化，宣傳推廣緊密圍繞主題展開 模式概述模式二：主題社區(qū)模式老年、醫(yī)療服務(wù)老年、健康、運動健康、教育、文化教育、 海

41、量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 重慶奧林匹克花園： 重慶市北部新區(qū)經(jīng)開區(qū)內(nèi)的蔡家溝片區(qū)，總用地3373畝，總建筑面積達250萬平方米 體育為主題的復(fù)合性大型地產(chǎn)項目， 集運動娛樂中心、娛樂商業(yè)中心、生態(tài)休閑區(qū)、區(qū)域教育中心、國際標準健康住宅區(qū)為一體 深圳桃源居： 深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)鎮(zhèn)，占地近2000 畝，規(guī)劃建筑面積180萬平方米，規(guī)劃人口5萬人 建設(shè)“終身教育體系”，包括以清華實驗學校為代表的學歷教育，以女子學校為代表的婦女素質(zhì)培訓教育，以老年大學、老人頤養(yǎng)園為代表的老年教育。 涵蓋了從小到老各階段的各種教育形式，將社區(qū)變成了一所“大學校” 。 綠地21城尊老社區(qū)： 項目

42、位于上海昆山花橋鎮(zhèn)，占地2萬畝，建筑面積210萬m2 配套：中國福利會幼兒園、社區(qū)自備中小華超市、多業(yè)態(tài)蔬果市場、大型綜合醫(yī)療機構(gòu)、香榭麗大道風情商業(yè)街、生活廣場、國際會議大酒店等 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式：通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營提升項目的價值和影 響力，并保證項目持續(xù)開發(fā)2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展：第一階段：單一大中型文化主 題園； 第二階段：綜合性、區(qū)域性開發(fā)； 第三階段大型旅游休閑區(qū)的出 大城市近郊，距市中心直線距離不超過30公里，而且交通便利； 項

43、目所在地生態(tài)環(huán)境好，周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染少。 開發(fā)企業(yè)資金雄厚，能夠較長時期的持續(xù)開發(fā) 。 Business Park發(fā)歷程成功開發(fā)關(guān)鍵要素第一代：工業(yè)園區(qū) 第二代：商務(wù)與社區(qū)第三代：鄰里商務(wù)區(qū)第四代： Business Town. 總體規(guī)劃，分步實施，先確定產(chǎn)業(yè)，在確定開發(fā)思路； 綜合開發(fā)，全面收益 ：通過分散開發(fā)降低風險，提高盈利能力； 規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期、各子項目之間的銜接。 適用條件模式三：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動不僅要選擇既能驅(qū)動項目開發(fā)又有盈利能力的產(chǎn)業(yè)，更重要 的是要總體規(guī)劃，確定前后期開發(fā)關(guān)系休閑旅游產(chǎn)業(yè)

44、驅(qū)動模式商務(wù)花園驅(qū)動模式產(chǎn)業(yè)整合驅(qū)動模式杭州世界博覽園豐臺總部基地長春汽車城2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款模式三：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨到付款1、項目區(qū)位：休 位于中國杭州，錢塘江南岸， 臨江近海，距機場和西湖分別只有15分鐘車程。 2、項目規(guī)模：杭州世界休閑博覽園，占地3700畝。整個休 分為海灘區(qū)、游樂區(qū)、生態(tài)園區(qū)、水城區(qū)、湖畔區(qū)、地中海別墅區(qū)、蘇黎士區(qū)、奧蘭多區(qū)等八個區(qū)域 。 3、項目亮點1）杭州樂園目前是華東地區(qū)最大的游樂主題公園， 占地20萬平方米，主要分為狂歡嘉年華區(qū)、水公園

45、區(qū)、特色主題商業(yè)街區(qū)等五個區(qū)塊； 2） 第一世界大酒店（超五星級標準建造，總建筑面積達8萬平方米），第一世界大劇院緊鄰杭州樂園， 是一個大型室內(nèi)場景式水劇院； 3） 大型演藝廣場（漁人碼頭），可以容納觀眾約 1.5萬人，舞臺的背景再現(xiàn)了著名的舊金山漁人碼頭； 4）浙 江 省 文 化 創(chuàng) 意 產(chǎn) 業(yè) 實 驗 區(qū)及動漫館； 杭州世界博覽園杭州宋城集團5）具有異域特色的住宅及商業(yè)項目：威尼斯水城酒 店式公寓、蘇黎士小鎮(zhèn)山地別墅、奧蘭多小鎮(zhèn)、奧 特萊斯商業(yè)區(qū)等。 休閑旅游產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式模式三：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 2012房地產(chǎn)營銷策劃大全 火爆促銷中 貨

46、到付款1、項目區(qū)位：北京中關(guān)村科技園豐臺園，地處西南四環(huán)交匯處 ； 2、項目規(guī)模：總占地約1000畝，總建筑面積140萬平方米，總體容積率1.59。分西區(qū)和東區(qū)兩 期開發(fā)，目前西區(qū)303棟12006000平米 的總部樓已開發(fā)完畢并全部進駐，東區(qū)正在開發(fā)； 3、項目亮點：國內(nèi)首個提出總部概念的business park項目，對總部經(jīng)濟理及商務(wù)花園產(chǎn)品在中國的發(fā)展有所貢獻。 豐臺總部基地 商務(wù)花園驅(qū)動模式模式三：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 1、項目區(qū)位：長春汽車新城位于長春汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)核心區(qū)。 2、項目規(guī)模：項目占地面積為2.99平方公里。 3、項目定位： 汽車之城，生態(tài)之城，明日之城。集汽車研發(fā)、制造、零