1、物業(yè)電梯更換配件范文 長沙晚報(bào)掌上長沙11月30日訊（記者 周斌）從xx年物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度開始，長沙目前約有將近200萬戶業(yè)主繳納了物業(yè)專項(xiàng)維修資金，其中使用過維修資金的約有180萬戶業(yè)主，使用比例為全國前列。為了向廣大業(yè)主普及電梯維修、更新（整梯更換）時(shí)，如何合理使用好物業(yè)專項(xiàng)維修資金，今年以來，長沙市物業(yè)維修資金管理中心（以下簡稱中心）組織業(yè)務(wù)骨干，分赴全市各區(qū)、縣（市），對各區(qū)、縣（市）物業(yè)維修資金管理工作人員、街道物業(yè)工作人員、社區(qū)物業(yè)專職社工、業(yè)委會代表、業(yè)主代表和物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表進(jìn)行專門培訓(xùn)、指導(dǎo)，同時(shí)對各區(qū)、縣（市）物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用中存在的問題進(jìn)行現(xiàn)場指導(dǎo)、交流探討，提出

2、針對性的改進(jìn)意見，受到廣大基層工作者和業(yè)主歡迎。 程序：應(yīng)急維修與電梯更新有差別 根據(jù)關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮物業(yè)維修資金在電梯應(yīng)急維修和更新改造中支持作用 _，電梯使用過程中出現(xiàn)故障危及人身安全，需要更換電梯價(jià)值較高的主要零部件或安全裝置，修復(fù)工作超出日常維護(hù)保養(yǎng)且只屬于修理范疇時(shí)，經(jīng)電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，并具有電梯應(yīng)急維修現(xiàn)場勘查意見的，適用電梯應(yīng)急維修使用程序；電梯使用年限較長，長期超負(fù)荷使用，故障率較高，存在嚴(yán)重事故隱患，且一般修理不能滿足使用要求，需更新（整梯更換）、改造時(shí)，經(jīng)電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)出具了電梯安全評估報(bào)告的，適用電梯更新（整梯更換）、改造一般使用程序。 根據(jù)電梯應(yīng)急維修和電梯更新

3、（整梯改造）情況的不同，程序也有差異。電梯應(yīng)急維修不需要雙三分之二的業(yè)主表決簽名，電梯更新（整梯改造）需要雙三分之二的業(yè)主表決簽名。前者使用程序分為：申請外勘公告和搶修付首付款公示撥付余款。電梯更新（整梯更換）、改造一般使用程序則為：申請外勘審核公示資金劃撥。 對于電梯應(yīng)急維修需動用物業(yè)維修資金的，區(qū)、縣（市）建設(shè)（房產(chǎn)）局接到申請人書面申請后，2個(gè)工作日內(nèi)安排外勘人員進(jìn)行現(xiàn)場勘察。外勘人員現(xiàn)場勘察后明確質(zhì)保期限、維修和更新、改造項(xiàng)目、受益戶，出具書面確認(rèn)意見。 而對于電梯更新、整梯更換的，中心受理申請后，及時(shí)安排外勘人員進(jìn)行現(xiàn)場勘察。外勘人員現(xiàn)場勘察后明確質(zhì)保期限、電梯更新（整梯更換）、改造

4、項(xiàng)目和受益業(yè)主，出具書面確認(rèn)意見。在維修資金管理系統(tǒng)中打印受益業(yè)主簽名表，同時(shí)開通網(wǎng)上投票系統(tǒng)和手機(jī)短信投票系統(tǒng)。通知申請人領(lǐng)取業(yè)主簽名表、網(wǎng)上投票系統(tǒng)和手機(jī)短信投票須知、專項(xiàng)維修資金使用表決投票須知，并組織相關(guān)受益業(yè)主表決簽名。 審核：把好物業(yè)維修資金使用第一關(guān) 當(dāng)現(xiàn)場勘察人員確認(rèn)可以進(jìn)入下一道程序后，管理部門將對物業(yè)維修資金使用申請進(jìn)行嚴(yán)格審核。 對于電梯更換（整梯改造）的，經(jīng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意后，申請人向中心提交相關(guān)資料，包括長沙市物業(yè)維修資金使用劃撥申請表、業(yè)主簽名表原件和復(fù)印件、物業(yè)項(xiàng)目維修合同、物業(yè)維修單

5、位的營業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)證書、審價(jià)報(bào)告（原件）、現(xiàn)金收繳承諾書。經(jīng)業(yè)主大會管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的表決方式并表決通過的，提交相應(yīng)資料。 為保證資金安全、造價(jià)公正，“組織施工的同時(shí)，對申報(bào)金額3萬元（含）以上項(xiàng)目，申請人在維修資金使用審價(jià)機(jī)構(gòu)庫中選定一家工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對維修項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行審核。工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)出具審核報(bào)告，審核費(fèi)用計(jì)入維修和更新、改造成本?！?公示：保證物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用在陽光下運(yùn)行 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，在陽光下進(jìn)行，中心為此建立了嚴(yán)格的公示制度。 應(yīng)急維修時(shí)，“經(jīng)現(xiàn)場勘察，符合應(yīng)急維修規(guī)定的，申請人應(yīng)當(dāng)將應(yīng)急維修項(xiàng)目照片、認(rèn)定意見結(jié)果、電梯應(yīng)急維修現(xiàn)場勘察意見等資料在受益物業(yè)管

6、理區(qū)域明顯位置公告3日?！?區(qū)、縣（市）建設(shè)（房產(chǎn)）局將維修項(xiàng)目的相關(guān)材料以及資金分?jǐn)偙碓谑芤嫖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)明顯位置進(jìn)行公示，公示期不少于7日；同時(shí)，區(qū)、縣（市）建設(shè)（房產(chǎn)）局在政務(wù)網(wǎng)上將相關(guān)資料進(jìn)行公示，公示期不少于7日。 對于電梯更新（整梯改造）的，審核通過后，中心將維修項(xiàng)目的公示、電梯安全評估報(bào)告、業(yè)主表決簽名表（復(fù)印件）、資金分?jǐn)偙?、使用方案及審價(jià)報(bào)告在受益物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明顯位置進(jìn)行公示，接受投訴，公示期不少于7日，中心拍照存檔。同時(shí)，中心在政務(wù)網(wǎng)上將以上相關(guān)資料進(jìn)行公示，公示期不少于7日。 公示期滿后，（公示無異議的）中心將物業(yè)專項(xiàng)維修資金按工程進(jìn)度劃轉(zhuǎn)到維修單位。 靈活：多種方式解

7、決確保人民生命安全 對于發(fā)生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況，公示期間，申請人應(yīng)立即組織搶修；申請人不按規(guī)定組織搶修的，物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）建設(shè)（房產(chǎn)）局或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織代修。 對于維修資金使用雙三分之二業(yè)主表決簽名難問題，長沙采取了多種方式解決，包括開通手機(jī)短信投票表決、網(wǎng)絡(luò)表決。 另外，市住建委會同市質(zhì)監(jiān)局創(chuàng)新維修資金使用方式，針對電梯維修出臺了關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮物業(yè)維修資金在電梯應(yīng)急維修和更新改造中支持作用 _(長住建發(fā)xx147號)，經(jīng)相關(guān)檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)檢測后可以按應(yīng)急維修程序辦理，不需要雙三分之二以上業(yè)主簽名。 相關(guān)鏈接 創(chuàng)新應(yīng)急情況下物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用 為進(jìn)一

8、步做好應(yīng)急情況下物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用工作，去年和今年，中心兩次下文，規(guī)定小區(qū)消防系統(tǒng)和垃圾站在應(yīng)急維修時(shí)，可以動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，以確保小區(qū)居民生命財(cái)產(chǎn)安全不受損失。 通知規(guī)定，當(dāng)小區(qū)垃圾站出現(xiàn)損壞，難以進(jìn)行正常運(yùn)行、存在較大衛(wèi)生隱患或影響小區(qū)公共生活秩序的，在對垃圾站申請進(jìn)行維修和更新、改造時(shí)，應(yīng)采取應(yīng)急維修程序辦理（依法另有規(guī)定的除外）；當(dāng)確定小區(qū)消防系統(tǒng)存在重大安全隱患，已由消防主管部門出具消防重大安全隱患限期整改通知書的，在對消防系統(tǒng)進(jìn)行維修和更新、改造時(shí)，可采取應(yīng)急維修程序辦理，并按應(yīng)急情況下使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金 _（長物維政xx1號）第4條規(guī)定實(shí)施。 物業(yè)現(xiàn)在都是外包“維修電梯

9、”！沒有物業(yè)世界就會毀滅嗎？扯淡！無錫市春江花園小區(qū)自治管理的更好！更優(yōu)秀！業(yè)主們物業(yè)費(fèi)0.5元/平米。 小區(qū)業(yè)主使用的(客用)電梯是住戶的共有財(cái)產(chǎn)，任何人任何單位在沒有征的單元住戶同意，隨意將使用到期的舊電梯進(jìn)行處置，這是一種侵權(quán)行為，業(yè)主有權(quán)制止侵權(quán)行為。 你這是要換什么配件啊說清楚阿 天作孽，猶可恕。自作孽不可活！但凡前面的物業(yè)公司因虧損撤場的小區(qū)，幾乎就是死路一條了。政府無法從根本上解決，因?yàn)檫@本身就是一個(gè)市場問題，而不是行政干預(yù)的問題。社區(qū)也只能出面召集各方協(xié)調(diào)，就像無頭蒼蠅一樣，最后的結(jié)果也是久拖不決。小區(qū)一片混亂，業(yè)主生活苦不堪言。 沒有物業(yè)管理了，垃圾成堆，臭氣熏天，老鼠成群，

10、設(shè)施設(shè)備到不到保養(yǎng)維修，停水停電會發(fā)生，電梯會停運(yùn)，車輛亂停亂放，堵塞消防通道和人行通道，發(fā)生火災(zāi)非死即傷。小偷進(jìn)出如無人之境，違章搭建開始、圈地占地開始，爭強(qiáng)斗狠開始自相殘殺。 總有一些法盲+噴子+ _無賴以搞壞小區(qū)為目的，惡意攻擊物業(yè)公司，顛倒黑白，是非不分，也影響了一些吃瓜群眾。物業(yè)公司因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)難收，管理風(fēng)險(xiǎn)太大被迫“棄管”小區(qū)?？雌饋硖祀S人愿，業(yè)主們勝利了，趕走了黑心的，不負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司。業(yè)主們名正言順的可以自治了。可物業(yè)管理是1+1=2這么簡單嗎？專業(yè)性和復(fù)雜程度遠(yuǎn)超所有人的想象?？此茍F(tuán)結(jié)一致，卻實(shí)際上一盤散沙，各懷算計(jì)的業(yè)主能做好小區(qū)物業(yè)管理？那就是個(gè)笑話，政府管不了，社區(qū)解決

11、不了。業(yè)主也解決不了。最后回到原點(diǎn)，還是要找物業(yè)公司來管理。對不起！物業(yè)公司不是做慈善，也不是學(xué)雷鋒。這個(gè)火坑沒人跳。漲物業(yè)費(fèi)是必然的結(jié)果，否則就是自生自滅，不會有物業(yè)公司再進(jìn)駐。一個(gè)臭名遠(yuǎn)揚(yáng)的小區(qū)真的不敢讓物業(yè)公司去冒險(xiǎn)。最后所有人都成為受害者（包括積極交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主）。小區(qū)的房子迅速貶值，這才是所有業(yè)主最大的損失，無一幸免！ 沒有物業(yè)公司之后的小區(qū)里，所有的問題都是業(yè)主（業(yè)委會）自己的問題，而罪魁禍?zhǔn)拙褪悄切┪勖?，抹黑，拒繳物業(yè)費(fèi)的 _無賴業(yè)主和噴子、法盲們。 這個(gè)問題提的非常好，確實(shí)有很多的業(yè)主會抱怨，抱怨自己小區(qū)的物業(yè)公司服務(wù)不好，存在很多問題。很多業(yè)主在面對自己不滿的物業(yè)公司時(shí)，在心

12、里或者口頭上或多或少的都會有想更換現(xiàn)有物業(yè)公司的想法。但是真正更換了不滿物業(yè)公司的，相對來說卻是少數(shù)。所以也就有很多人有了這樣的疑問，為什么想更換個(gè)物業(yè)公司這么難？ 如果要說更換物業(yè)公司難，主要是難在以下幾方面。 第一、更換物業(yè)需要的程序太繁瑣，占用大家時(shí)間太多，以至于大家一想到需要這么多的程序和時(shí)間，就主動退縮了。 要想更換物業(yè)公司，首先就必須要召開業(yè)主大會，通過業(yè)主大會投票決議，而且還必須要求是至少要全小區(qū)業(yè)主一半以上業(yè)主同意才能通過決議。光召開這個(gè)業(yè)主大會從組織到籌備、宣傳、到召開就至少得需要一個(gè)月時(shí)間，最后還不一定能通過半數(shù)以上的決議。這之前小區(qū)里有業(yè)委會的還好，如果沒有業(yè)委會，那么還

13、需要再成立業(yè)委會。業(yè)委會的籌備到成立至少又得兩個(gè)月以上。成立業(yè)委會以后，再由業(yè)主大會授權(quán)給業(yè)委會進(jìn)行相關(guān)的解聘工作和招聘工作，前后下來快小半年了。大家沒有那么多精力用這么久的時(shí)間等待一個(gè)的結(jié)果。 第二、業(yè)主持觀望態(tài)度，不想主動出頭。參與活動不積極，人數(shù)和時(shí)間難以調(diào)和，都在等待別人出頭組織。 很多小區(qū)沒有業(yè)委會，不說召開業(yè)主大會，光是向地區(qū)居委會申請召開業(yè)主大會就需要小區(qū)三分之一業(yè)主聯(lián)名簽字。可以說這個(gè)就需要有人去組織，去安排去籌備，多數(shù)人都不愿意自己去牽頭組織。而大家每個(gè)人都有各自的生活和工作，時(shí)間上也難以調(diào)和。所以很少有人會帶頭組織。說白了都認(rèn)為是大家的利益憑啥我去受苦受累。 第三、多數(shù)業(yè)主

14、不懂的如何執(zhí)行自己權(quán)利，不知道不會運(yùn)用業(yè)主大會和業(yè)委會的職能 很多業(yè)主都知道對物業(yè)公司不滿，但不知道應(yīng)該怎樣去維護(hù)自己的利益。小區(qū)業(yè)主跟物業(yè)之間、業(yè)主跟業(yè)主之間發(fā)生矛盾多數(shù)都會被歸類的民事上，其實(shí)法律上把更多的權(quán)利是給了業(yè)主和業(yè)委會上。小區(qū)里的很多問題都是業(yè)委會和業(yè)主大會就能解決的。但是很多業(yè)主都不知道業(yè)主大會和業(yè)委會的權(quán)利。這樣就出現(xiàn)了，本來就是業(yè)委會能解決的問題被大家都去找相關(guān)部門去解決，而這些問題對于相關(guān)部門來說又是一個(gè)清官難斷家務(wù)事的家務(wù)事。 說了這么多，其實(shí)業(yè)主想更換物業(yè)公司是說難也難，說不滿也不難。 說難是因?yàn)樵诮M織和召開業(yè)主大會，還有成立業(yè)委會上確實(shí)需要大家花費(fèi)一些精力和時(shí)間。但

15、是萬事開頭難，只要大家能真正的舍出一些時(shí)間，積極主動參與幾次業(yè)主大會，累積了足夠的經(jīng)驗(yàn)，在以后就會越來越快速和熟練。畢竟要想更好維護(hù)自身的業(yè)主權(quán)益，通過業(yè)主大會都是必不可少的重要步驟。 說不難，是因?yàn)橹灰蠹疫\(yùn)用好了業(yè)主大會權(quán)利和業(yè)委會職責(zé)并積極參與，那么解聘和招聘物業(yè)公司、更換 _的業(yè)委會成員、小區(qū)相關(guān)費(fèi)用的質(zhì)疑和協(xié)商等，對物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)等維權(quán)行為都會變得高效快捷。希望我的回答能對大家有所幫助。 一個(gè)小區(qū)更換物業(yè)公司是一件大事。首先要符合大多數(shù)業(yè)主的意愿，其次符合法定程序。不然事辦是沒辦好，業(yè)主也不滿意，物業(yè)公司還可能走不了。物業(yè)管理現(xiàn)在矛盾在于物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)下降，越來越多的業(yè)主拒

16、繳物業(yè)費(fèi)。管理方和小區(qū)業(yè)主各說各理，各吹各調(diào)，看似不可調(diào)和。 物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主是合同委托關(guān)系。他們之間只是甲乙關(guān)系，不是雇傭關(guān)系，也不是上下級關(guān)系。雙方矛盾解決只能以理服人， 各自遵守約定。 如果業(yè)主方已經(jīng)做到仁至義盡，管理方仍調(diào)皮搗蛋、不思悔改。那就考慮更換物業(yè)公司這條路了。 一、認(rèn)真調(diào)查民意，由業(yè)主大會表決。確實(shí)有不少小區(qū)，一旦進(jìn)入書面調(diào)查意見階段，有些業(yè)主撤換物業(yè)公司意愿，不像口頭表達(dá)那樣表示同意，而是表達(dá)出來的足有限同意。有些業(yè)主發(fā)出疑問:新?lián)Q的那家誰能保證比前一家服務(wù)好？而且收費(fèi)低？ 如果表決結(jié)果是全體業(yè)主達(dá)到雙過半同意更換物業(yè)公司，那業(yè)委會可以啟動更換物業(yè)公司程序。 二、找出

17、小區(qū)的物業(yè)管理矛盾點(diǎn)，挖掘背后深層次的原因。這個(gè)工作應(yīng)由業(yè)委會完成，這對于下一步有針對性的解決，制定符合小區(qū)需求的管理方案有利，這里面就體現(xiàn)了業(yè)主話語權(quán)。 三、確定更換物業(yè)公司的方案。這個(gè)方案主要也由業(yè)主拍板，是邀約、公開招標(biāo)，或者直接跟原物業(yè)公司重新商議物業(yè)服務(wù)合同都是可以的。在與小區(qū)的議事規(guī)則是如何規(guī)定， 以及大多數(shù)業(yè)主的意愿，需要的話，也要表決。四、業(yè)主需要更廣泛的介入更換物業(yè)公司這一大事件。更換物業(yè)公司對小區(qū)是一個(gè)重大事件。需要提醒所有業(yè)主，包括業(yè)主委員會注意。從更換方案，物業(yè)合同的擬定，都要數(shù)次公示，全程公開。保證業(yè)主的參與度，業(yè)委會切不可以私下作主！那怎么做到集體具體參與呢，保障業(yè)

18、主的參與度？ 1、相應(yīng)的工作會議，主動熱心業(yè)主參與，相應(yīng)的工作會議記錄其實(shí)公開公布。 2、有條件的可以采取視頻直播的方式，讓更多的業(yè)主上網(wǎng)旁聽。 3、組織好單元樓長，深入到每家每戶，主動了解收集最新 _。 4、所有的重要文件，按照小區(qū)議事規(guī)則必須通過各種途徑發(fā)布公示，符合公司流程。 五、重要的工作節(jié)點(diǎn)需社區(qū)街道以及房管部門的見證與監(jiān)督。這點(diǎn)很重要，小區(qū)重大舉動必須有政府部門參與指導(dǎo)，像這種更換物業(yè)公司的大事兒，政府部門介入干預(yù)是必須的。 六、剩下來就是新舊物業(yè)交接程序上的事。如果更換了物業(yè)公司，按照物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，原物業(yè)和業(yè)委會與新物業(yè)之間需辦理相關(guān)的交接手續(xù)。這當(dāng)中可能存在風(fēng)波，有必要由

19、政府街道和其他職能單位共同介入作為見證。 存在過小區(qū)熱熱鬧鬧更換物業(yè)公司，其結(jié)果不被承認(rèn)的事例，成了鬧劇不說，實(shí)在勞民傷財(cái)。業(yè)委會還一肚子的委屈，這種事例就是在程序上有瑕疵或者是缺陷，這往往是致命的。法律的發(fā)力點(diǎn)也就在這兒。 物業(yè)公司更換監(jiān)控讓業(yè)主交錢，這種事還真的不應(yīng)該的，沒有規(guī)劃沒有業(yè)主同意，誰讓你實(shí)施更換監(jiān)控了？物業(yè)公司日常維護(hù)做好了嗎？如果日常維護(hù)都沒做，那么物業(yè)公司就是罪魁禍?zhǔn)?，監(jiān)控壞了就是物業(yè)公司的責(zé)任。憑什么你不負(fù)責(zé)日常維護(hù)，壞了還要我買新的呢？ 現(xiàn)在的物業(yè)公司動不動就是電梯壞了，消防壞了，這里壞了那里壞了，平時(shí)在做什么了？如果日常的維護(hù)檢修到位，那么監(jiān)控就沒有需要更換的可能性。

20、說白了，這就是物業(yè)公司為自己不負(fù)責(zé)任找退路，為了弄監(jiān)控?cái)控?cái)?shù)囊环N手段。 物業(yè)公司想要更換監(jiān)控，征求絕大部分業(yè)主 _了么？按照物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，更換監(jiān)控是需要一半以上業(yè)主同意的。物業(yè)公司如果拿出超過半數(shù)以上業(yè)主同意或者業(yè)主委員會的決議文件，那么也就是合理合法的。但是，縱然業(yè)委會同意了，也需要是業(yè)主大會授權(quán)，這屬于小區(qū)重大事項(xiàng)，必須由業(yè)主大會決定。 更換監(jiān)控在原則上是不可以動用維修基金的，但是相信物業(yè)公司在和某些主管單位勾結(jié)后，所有的蓋章都不是問題，估計(jì)維修基金動用是百分百的事。物業(yè)公司要是讓業(yè)主拿錢更換監(jiān)控，除非是腦子真的壞了，業(yè)主的錢那么容易掏出來嗎？除非物業(yè)公司是利用了維修基金后，還想蒙蔽業(yè)主再收一筆錢吧。 建議可以具體說一下現(xiàn)有的配置，以及“性能提升”的目的是什么。因?yàn)樯売布蚨嗷蛏俣加刑嵘?，但效果完全不同?如果感覺開機(jī)巨慢，簡單粗暴的就是把機(jī)械硬盤換成固態(tài)硬盤。或更換或加裝（加裝的話把系統(tǒng)裝在固態(tài)里）。開機(jī)速度通常會在10s以內(nèi)。 如果感覺游戲，或者高清視頻比較“卡”，并確定并不是將電源模式設(shè)置為“節(jié)能”