1、物業(yè)寄語(yǔ)：物業(yè)安全管理是指物業(yè)服務(wù)公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身和財(cái)產(chǎn)的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。物業(yè)安全的內(nèi)涵：其一，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財(cái)物不受侵害，物業(yè)區(qū)域內(nèi)部的生活秩序、工作秩序和公共場(chǎng)所秩序保持良好的狀態(tài)。其二，物業(yè)的安全狀態(tài)應(yīng)該是一種既沒有危險(xiǎn)，也沒有可能發(fā)生危險(xiǎn)的狀態(tài)。其三，物業(yè)安全是物業(yè)區(qū)域內(nèi)各方面安全因素整體的反映，而不是單指物業(yè)的某一個(gè)方面的安全。01治安管理（一）治安管理方式 1.封閉式管理 這種方式適用于政府機(jī)關(guān)、部隊(duì)等一些要害部門或別墅、高級(jí)寫字樓等一些高檔物業(yè)或業(yè)主、使用人有特別要求的物業(yè)管理。其管理特點(diǎn)是整個(gè)物業(yè)為封閉體系，物業(yè)出

2、入口有專門保安人員崗位看守，業(yè)主、使用人有專用通行證件，外來人員須征得業(yè)主、使用人同意并辦理登記手續(xù)方可入內(nèi)。2.開放式管理 一些大的住宅小區(qū)或商業(yè)樓宇都采用開放型管理方式，不僅業(yè)主、使用人無(wú)需辦理專用通行證件，且外來人員只要著裝整潔均可自由進(jìn)出。不過一些商業(yè)樓宇在非辦公時(shí)間亦采用封閉式治安管理，以確保業(yè)主、使用人的財(cái)產(chǎn)安全。 （二）物業(yè)治安管理的內(nèi)容 1. 物業(yè)治安管理的一般性內(nèi)容（1）建立健全安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)（2）制定和完善各項(xiàng)治安管理制度（3）負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)部治安秩序，預(yù)防和查處治安事故。（4）配合公安部門打擊轄區(qū)內(nèi)及其周圍的違法犯罪活動(dòng)。（5）根據(jù)轄區(qū)內(nèi)實(shí)際情況，實(shí)行24小時(shí)或特定時(shí)間

3、保安員巡視值班。（6）加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)車輛的安全管理，保證轄區(qū)內(nèi)道路暢通、無(wú)交通事故發(fā)生、無(wú)車輛亂停亂放現(xiàn)象。（7）完善轄區(qū)內(nèi)安全防范設(shè)施。（8）定期對(duì)保安員開展各項(xiàng)培訓(xùn)工作。（9）密切聯(lián)系轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、使用人，做好群防群治工作。（10）與物業(yè)周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)建立良好的工作關(guān)系。2. 門衛(wèi)安全管理（1）為業(yè)主、使用人及客人提供引導(dǎo)服務(wù)。（2）為業(yè)主、使用人及客人提供有關(guān)物業(yè)服務(wù)的簡(jiǎn)單咨詢答問。（3）當(dāng)業(yè)主、使用人及客人攜帶較多物品時(shí)，為其提供必要的幫助。（4）為老弱病殘及其它需要幫助的人提供必要可行的服務(wù)。（5）按有關(guān)規(guī)定對(duì)人員、物品出入進(jìn)行必要的檢查、登記與控制。（6）

4、疏通車輛和人員進(jìn)出，維持門崗周圍交通秩序。 3. 巡邏安全管理（1）巡邏的范圍保安巡邏范圍只嚴(yán)格限定為物業(yè)的公共地方如轄區(qū)的綠化區(qū)、休閑娛樂場(chǎng)所、車場(chǎng)、樓宇的公共走廊、電梯廳、走火梯通道、天臺(tái)、設(shè)備用房、洗手間等。保安員一般不允許進(jìn)入業(yè)主、使用人私人物業(yè)空間。（2）巡邏方式定時(shí)、不定時(shí)巡邏。定時(shí)巡邏一般1至2小時(shí)進(jìn)行一次。著制服巡邏和便衣巡邏。通常普通保安員穿保安制服巡邏，保安部經(jīng)理著便衣巡邏。晝間巡邏和夜間巡邏。晝間巡邏主要任務(wù)是檢查轄區(qū)內(nèi)的安全秩序情況，防范、消除各種不安全因素，制止違法犯罪活動(dòng)，為業(yè)主、使用人提供必要的幫助等。夜間巡邏除上述任務(wù)外，還要對(duì)定時(shí)運(yùn)行設(shè)備、物業(yè)區(qū)域、隱蔽和易發(fā)

5、事故地段作重點(diǎn)檢查巡視，進(jìn)行必要的上鎖、開關(guān)、提醒、登記、報(bào)告。（3）電子巡更為監(jiān)督檢查保安員巡邏工作，不少住宅區(qū)或商業(yè)大廈都安裝電子巡更系統(tǒng)，配備電子巡更器。 4.監(jiān)控安全管理（1）電視監(jiān)控系統(tǒng)電視監(jiān)控系統(tǒng)主要由電子攝像頭、電視屏幕和錄像機(jī)三部分組成。電視監(jiān)控系統(tǒng)在進(jìn)行監(jiān)視的同時(shí)，可以根據(jù)需要定時(shí)啟動(dòng)錄像機(jī)、伴音系統(tǒng)和時(shí)標(biāo)裝置，記錄監(jiān)視目標(biāo)的圖像、數(shù)據(jù)、時(shí)標(biāo)，以便存檔追蹤分析處理。（2）電子保安系統(tǒng)電子保安系統(tǒng)是利用安裝在物業(yè)不同部位的各種監(jiān)測(cè)控制器件，通過感應(yīng)、遙測(cè)，一旦有非法侵入、盜竊等情況，即會(huì)發(fā)出報(bào)警信號(hào)。 常用的監(jiān)測(cè)器件有門窗電磁開關(guān)，監(jiān)測(cè)破壞玻璃或者外力撞擊的振動(dòng)傳感器，監(jiān)測(cè)人體

6、散發(fā)熱量的紅外線傳感器，監(jiān)測(cè)人體和物體變化的光電、超聲波和微波傳感器等。 常用的報(bào)警輸出為報(bào)警發(fā)聲器、警號(hào)、警燈等。 （三）安全管理標(biāo)識(shí)的設(shè)置在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)易發(fā)生人身安全隱患的地方主要有配電室、天臺(tái)、 墻、煤氣房、停車場(chǎng)、施工現(xiàn)場(chǎng)等。對(duì)上述位置亦設(shè)立明顯警示標(biāo)識(shí)。在墻、天臺(tái)等地圍墻上應(yīng)設(shè)置“危險(xiǎn)請(qǐng)勿攀爬”警示牌；在配電室、煤氣房等地應(yīng)設(shè)置“閑人免進(jìn)”、“禁止煙火”等警示牌；在清潔現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)放置“小心地滑”警示牌：外墻清洗等高空作業(yè)時(shí)，應(yīng)擺放“正在施工”、“高空作業(yè)”等警示牌；在存放有毒物品或危險(xiǎn)物品的場(chǎng)所要放置“危險(xiǎn)，小心有毒”等相應(yīng)的警示牌；在停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)立各種指示燈、警示語(yǔ)、防撞防滑標(biāo)識(shí)，

7、人行道、車行道、進(jìn)口出口標(biāo)識(shí)、標(biāo)高、限速等。 02消防管理（一）預(yù)防火災(zāi)的基本措施1. 控制可燃物 具體方法有：控制可燃物品的儲(chǔ)存量；以難燃或不燃材料代替易燃或可燃材料；用防火涂料浸涂可燃材料，提高其耐火極限；保持可燃物處于良好的通風(fēng)狀態(tài)等。2. 隔絕助燃物 就是破壞燃燒的助燃條件，具體措施有：將易燃、易爆物的生產(chǎn)置于密閉的設(shè)備中進(jìn)行；對(duì)容易自燃的物品進(jìn)行隔絕空氣存放；變壓器充惰性氣體進(jìn)行防火保護(hù)；關(guān)閉防火門、窗，切斷空氣對(duì)流；用沙、土覆蓋可燃油液等。3. 消除著火源 消除著火源，就是破壞燃燒的熱能源，具體措施有：安裝防雷、防爆裝置；采取控溫、遮陽(yáng)等措施避免著火源；在建筑物之間構(gòu)筑防火墻，在同

8、一大廈不同樓層之間及同一樓層的不同區(qū)域安裝防火卷簾等。 （二）火災(zāi)撲救的基本方法1. 窒息滅火法 就是根據(jù)可燃物燃燒需要足夠的空氣（氧氣）這一條件，采取適當(dāng)措施阻止空氣流入燃燒區(qū)，或采用不燃物、惰性氣體沖淡空氣中的氧氣含量，使燃燒物缺乏氧氣的助燃而熄滅。這種滅火方法適用于撲救密閉的房間和生產(chǎn)裝置、設(shè)備容器內(nèi)的火災(zāi)。2. 冷卻滅火法 是根據(jù)可燃物發(fā)生燃燒必須達(dá)到一定溫度的這一條件，將水或滅火劑直接噴灑在燃燒物上，使燃燒物的溫度降低到燃點(diǎn)以下，從而終止燃燒。此法還可用于冷卻尚未燃燒的物體，如建筑構(gòu)件、設(shè)備等，避免它們受熱幅射影響而發(fā)生燃燒或爆炸。3. 隔離滅火法 是根據(jù)發(fā)生燃燒必須具備可燃物這一條

9、件，將與燃燒物鄰近的可燃物隔離開，阻止燃燒進(jìn)一步擴(kuò)散。4. 抑制滅火法 就是將滅火劑噴在燃燒物上，使其參與燃燒反應(yīng)，使燃燒中產(chǎn)生的游離基消失，形成穩(wěn)定分子或低活性游離基，從而使燃燒終止。 （三）消防管理措施1. 貫徹落實(shí)“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的消防原則“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”原則的中心就是層層落實(shí)防火責(zé)任制，從而調(diào)動(dòng)各部門、各崗位和全體員工搞好消防工作的積極性。作為物業(yè)服務(wù)公司的法人代表要對(duì)本單位的防火安全工作負(fù)全面責(zé)任；物業(yè)服務(wù)公司各部門經(jīng)理要對(duì)本部門的防火安全負(fù)責(zé)；各班組負(fù)責(zé)人以至每個(gè)職工都要對(duì)自己管轄工作范圍內(nèi)的防火安全負(fù)責(zé)。2. 建立健全消防安全制度（1）消防中心值班制度消防值班人員必須樹立高度

10、的責(zé)任感，嚴(yán)肅認(rèn)真地做好消防中心的值班監(jiān)控工作。（2）動(dòng)用明火管理制度（3）施工防火安全管理制度凡是進(jìn)入轄區(qū)物業(yè)內(nèi)進(jìn)入室內(nèi)裝修的施工單位都必須遵守管理公司的裝修安全管理規(guī)定，以確保施工中的防火安全。（4）重點(diǎn)部位防火管理制度（5）消防安全檢查制度防火管理是消防工作的重中之重，尤其是機(jī)房、油庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、廚房、商場(chǎng)、資料室、娛樂場(chǎng)所等物業(yè)重點(diǎn)區(qū)域的防火管理。為此須在以下方面加強(qiáng)管理。3. 加強(qiáng)防火管理（1）消防中心24小時(shí)對(duì)各區(qū)域?qū)崟r(shí)監(jiān)控，認(rèn)真落實(shí)巡邏制度。（2）合理設(shè)置防火分區(qū)，以防火門或卷簾為分隔，每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)防火責(zé)任人，加強(qiáng)監(jiān)控中心的監(jiān)控和日常巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)排除，保持消防設(shè)備設(shè)

11、施完好。（3）區(qū)域內(nèi)禁止吸煙，嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入，在醒目位置設(shè)置“嚴(yán)禁吸煙”、“嚴(yán)禁煙火”、“嚴(yán)禁火種入內(nèi)”等醒目的標(biāo)示牌。（4）杜絕管轄區(qū)域電氣設(shè)備超負(fù)荷工作的現(xiàn)象，排除一切火災(zāi)隱患。（5）對(duì)于公共區(qū)域，按防火分區(qū)設(shè)置責(zé)任人，定時(shí)、定期檢查、保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施和其他電氣設(shè)備。（6）對(duì)食堂廚房等重點(diǎn)防火區(qū)域，除嚴(yán)格按規(guī)章制度實(shí)施管理外，應(yīng)加大消防檢查力度。 4. 加強(qiáng)消防教育培訓(xùn)（1）對(duì)員工的培訓(xùn)教育（2）對(duì)業(yè)戶的宣傳教育 03道路與車輛管理 （一）停車場(chǎng)庫(kù)的建設(shè)1停車場(chǎng)庫(kù)的位置規(guī)劃 （1）是否經(jīng)濟(jì) （2）是否因地制宜2停車場(chǎng)庫(kù)內(nèi)部要求 （1）停車場(chǎng)庫(kù)的光度要求 （2）停車場(chǎng)庫(kù)的設(shè)施要求 （3）停

12、車場(chǎng)庫(kù)區(qū)位布置要求 （二）車輛管理制度1車輛管理負(fù)責(zé)人職責(zé)(1) 依法管理住大廈、交通、車輛。(2) 按物價(jià)部門收費(fèi)規(guī)定收取車輛保管費(fèi)。(3) 熟悉掌握大廈車輛流通情況，車位情況。(4) 負(fù)責(zé)監(jiān)督和落實(shí)員工崗位職責(zé)，員工日考核，(5) 負(fù)責(zé)每日工作檢查，填寫車輛管理日檢表(6) 負(fù)責(zé)對(duì)外協(xié)調(diào)與聯(lián)系，處理車輛管理問題和客戶投訴。(7) 負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行法制教育和職業(yè)道德教育，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。(8) 負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，做好培訓(xùn)記錄。(9) 定時(shí)向管理處主任匯報(bào)工作。 2車輛管理員的崗位職責(zé)(1) 負(fù)責(zé)對(duì)停車場(chǎng)(庫(kù))的汽車、摩托車、保管站內(nèi)的自行車管理。(2) 實(shí)行24小時(shí)輪流值班，服從統(tǒng)一安

13、排調(diào)度。(3) 按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對(duì)出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行，填寫車輛出入登記表。(4) 遵章守制，按時(shí)上下班，做好交接班。(5) 按規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，開具發(fā)票，繳交營(yíng)業(yè)款。(6) 負(fù)責(zé)指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放。(7) 負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)道路和停放車輛進(jìn)行巡視查看，保證車輛安全。(8) 負(fù)責(zé)停車場(chǎng)(庫(kù))的消防以及停車場(chǎng)(庫(kù))、值班室，崗?fù)ず拖窜嚺_(tái)的清潔工作。 3車輛管理工作制度（1）停車場(chǎng)(庫(kù))門衛(wèi)管理制度（2）車輛管理員交接班制度4車輛管理規(guī)定（1）停車場(chǎng)（庫(kù)）的管理規(guī)定（2）小區(qū)停放車輛管理規(guī)定（3）單車、摩托車管理規(guī)定（4）機(jī)動(dòng)車輛行駛秩序管理 （三）車輛管理的工作程序1門衛(wèi)崗工作程序：

14、（1）車輛進(jìn)崗 （2）車輛出崗2停車場(chǎng)工作程序 （1）車輛進(jìn)場(chǎng)（庫(kù)） （2）保管 （3）車輛出場(chǎng)（庫(kù)） 3緊急情況處理 04 突發(fā)事件處理預(yù)案 （一）突發(fā)事件及其預(yù)案的種類煤氣泄露應(yīng)急處理；火警應(yīng)急處理；火警預(yù)報(bào)應(yīng)急處理；消防設(shè)備人為損壞應(yīng)急處理；漏水（水浸）應(yīng)急處理；電力故障應(yīng)急處理；地震應(yīng)急處理；電梯困人應(yīng)急處理；住客受傷及意外應(yīng)急處理；高空擲物應(yīng)急處理；噪音污染應(yīng)急處理；交通意外應(yīng)急處理；發(fā)生自殺和企圖自殺應(yīng)急處理；罪案現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理；發(fā)生盜竊應(yīng)急處理；發(fā)生搶劫應(yīng)急處理；發(fā)生毆斗應(yīng)急處理；發(fā)生偷車應(yīng)急處理；擅自侵入應(yīng)急處理；發(fā)生可疑物或爆炸物應(yīng)急處理；接收恐嚇電話處理；拾獲財(cái)物的處理；水力系統(tǒng)故障的處理。 （二） 突發(fā)事件處理程序1事前預(yù)防（1）識(shí)別可知的安全隱患 1）摸底 2）清查 3）整理 4）分類（2）應(yīng)急物資的準(zhǔn)備（3）突發(fā)事件處理預(yù)案的演習(xí) 2事中控制（1）統(tǒng)一指揮原則（2）服從命令原則（3）主動(dòng)出擊原則（4）靈活處理的原則