1、第六章 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目確定性分析 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目確定性分析,【學(xué)習(xí)目標】 、 熟悉房地產(chǎn)投資項目確定性分析的內(nèi)容 ； 、 熟悉房地產(chǎn)投資靜態(tài)經(jīng)濟評價指標 ； 、 熟悉房地產(chǎn)投資動態(tài)經(jīng)濟評價指標 ； 、 能應(yīng)用確定性分析指標 ， 進行房地產(chǎn)投資項目分析 。,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目確定性分析,（一）投資利潤率 （二）投資回收期,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目確定性分析,（一）凈現(xiàn)值,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目確定性分析,（二）內(nèi)部收益率 、 試算法 、 插值法 、 查表法,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目確定性分析,（三）凈現(xiàn)值法與內(nèi)部收益率法的比

2、較,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目確定性分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目確定性分析,（四）動態(tài)投資回收期,知識應(yīng)用,一、知識訓(xùn)練題 、 簡述靜態(tài)經(jīng)濟評價指標 。 、 簡述動態(tài)經(jīng)濟評價指標 。 、 簡述內(nèi)部收益率的含義 。,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,【學(xué)習(xí)目標】 、 熟悉房地產(chǎn)投資項目不確定性分析的內(nèi)容 ； 、 熟練掌握房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析 ； 、 熟練掌握房地產(chǎn)投資項目敏感性分析 ； 、 熟悉房地產(chǎn)投資項目概率分析 。,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,（一）建設(shè)成本（二）租金和售價 （三）開始周期（四）利率 （一）線性盈虧平衡分析,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,、 固定成本和可變成本 （）

3、費用分解法 （） 高低點法 （） 回歸分析法,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,、 線性盈虧平衡圖,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,、 數(shù)學(xué)計算法 例一 ：中基開發(fā)公司承接了一住宅區(qū)的開發(fā)項目 ， 征地5800m 。 經(jīng)市場調(diào)查 ， 該地區(qū)住宅平均售價可達1500元m。 該公司計劃獲利 240萬元。 已知開發(fā)項目的主要開發(fā)費用為 ：征地補償費為 268.78 萬元、 前期工程費為 51.10萬元、基礎(chǔ)設(shè)施費為 308.78 萬元、建安工程費為670 元m、配套設(shè)施費為 123.20 萬元、經(jīng)營管理費為 60.54 萬元、稅金等為162.22 元m， 試據(jù)此進行盈虧平衡分析 ， 確定該項目建設(shè)的固

4、定成本、保本開發(fā)面積和實現(xiàn)利潤240萬元的開發(fā)面積 。,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,（二）曲線形式的盈虧平衡分析 （三）盈虧平衡線 （四）盈虧平衡分析的應(yīng)用,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,（一）確定影響因素 （二）確定分析指標 （三）分析判斷變動效果 （四）確定敏感因素 ， 對方案的承受能力作出判斷,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為2000m， 容積率為2. 5， 樓面地價為1500 元m，建造費用為 3000 元m； 預(yù)計項目建成后 ， 建筑物可出租面積系數(shù)為 0

5、.75 ， 初步確定項目的租金水平為230 元m 月（可出租面積） ， 出租費用為毛租金收入的 25 ； 項目開發(fā)周期為2年 ， 土地開發(fā)費用在開發(fā)初期一次性投入 ， 建造費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入 ， 貸款利率為15 ， 專業(yè)人員費用為建造費用預(yù)算的 10 ； 廣告宣傳及市場推廣費為 40萬元 ； 該類項目的投資收益率為18 。 試進行項目的財務(wù)分析和敏感性分析 。 項目財務(wù)分析如下 ：,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,項目的敏感性分析如下 ： 、 建造費用的敏感性分析 、 建設(shè)周期的敏感性分析 、 租金的敏感性分析 、 建筑面積的敏感性分析,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,（一）正態(tài)分布,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,（二）投資風(fēng)險度,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析,某房地產(chǎn)投資公司欲在一繁華地段投資一項目 ， 投資方案有 ：一是投資興建一高級公寓 ； 二是投資興建一商業(yè)大廈。 建成后 ， 兩方案皆以出租方式經(jīng)營。 這兩種投資方案的年凈收益率和市場情況如表 6-15 所示 ， 試作風(fēng)險分析。,知識應(yīng)用,一、知識訓(xùn)練題 、 房地產(chǎn)投資項目不