1、山西省房地產(chǎn)分析,-胡鑫,目錄,1、市場分析 房地產(chǎn)整體發(fā)展情況 土地市場 房地產(chǎn)市場 2、成本分析,1.1市場分析-房地產(chǎn)整體發(fā)展情況總產(chǎn)值和固定資產(chǎn)投資量逐年增加，但增速下滑；從業(yè)人數(shù)增加,建筑業(yè)總產(chǎn)值：山西省建筑業(yè)總 產(chǎn)值逐年上升，但近年來增速明 顯放緩。 房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資：山西省房 地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資逐年增加，但 增長速度下滑，且城鎮(zhèn)投資比例逐 年攀升。 房地產(chǎn)從業(yè)人員：數(shù)目不斷增多， 且近年來有激增現(xiàn)象。,1.2市場分析-土地市場分析雖然各類用地價格出現(xiàn)上揚(yáng)，但土地市場依舊火爆，房地產(chǎn)購置和開發(fā)面積逐年增加,土地價格指數(shù)：近年土地價格指數(shù) 上揚(yáng)，其中居住和工業(yè)用地是上揚(yáng) 最明顯，而

2、商業(yè)用地價格上揚(yáng)不明 顯。2010年開始出現(xiàn)價格整體 反彈跡象。 土地購置面積和土地開發(fā)面積：土 地市場火爆，房地產(chǎn)購置和開發(fā)面 積逐年增加，其中房地產(chǎn)土地開發(fā) 面積年均增長24.2%，2010年達(dá)到 998.6萬平方米；土地購置面積年 均增長15.7%，2010年達(dá)到874.35萬 平方米。,地價：,1、太原市的商業(yè)、住宅和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價明顯要高于其他市的水平。 2、商業(yè)地價大于住宅地價大于工業(yè)用地地價。,數(shù)據(jù)來源：,1.3市場分析 -房地產(chǎn)市場分析,市場供需分析 價格分析 銷售結(jié)構(gòu)分析,1.3市場分析 -房地產(chǎn)市場分析,1、市場供需分析: 1999-2012年7月，山西房地產(chǎn)市場供給比先

3、降低，從2008年開始，市場供需比持續(xù)增長。2008-2011年，市場供給年均增長28%左右，而市場的需求年均增長僅為9%左右；2012年前7個月，市場供給量2463.16（萬平方米），而需求僅為612.7（萬平方米），供給比達(dá)到近期最高值（4.02）。房地產(chǎn)市場空置率將升高，庫存房屋數(shù)量增多。,1.3市場分析 -房地產(chǎn)市場分析,1、不同類型市場供需分析：1999-2012年7月，辦公樓商品房的供需比波動性較為明顯，住宅和商用營業(yè)房的供需比波動性相對不明顯；2012年前七個月，辦公樓和商用營業(yè)房的供需比極具提升（分別為8.5360、7.5552），相反，住宅商品房的供需比小幅上升。,1.3市場

4、分析 -房地產(chǎn)市場分析,2、價格分析：山西省商品房平均銷售價格從2008年后持續(xù)攀升，2010年平均價格和同比增長達(dá)到歷史最高水平，其中平均價格為3487元/平方米，同比增長28.8%。,1.3市場分析 -房地產(chǎn)市場分析,2、不同類型的商品房價格分析：住宅和經(jīng)濟(jì)適用房售價持續(xù)升高，年均增長13%和5.5%左右，2010年售價分別達(dá)到3338元/平方米和1546元/平方米，其他類型商品房價格波動較大；近年，除了別墅、高檔公寓價格出現(xiàn)大幅度降低外，其他類型商品房價格整體提升。,1.3市場分析 -房地產(chǎn)市場分析,3、銷售結(jié)構(gòu)分析：住宅的銷量明顯高于其他類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品，且銷量的差距在拉大，2010年

5、占據(jù)銷售總體面積的89.5%；經(jīng)濟(jì)適用房的銷量近年來出現(xiàn)明顯下滑，2008年被商業(yè)營業(yè)房超越；辦公樓和別墅、高檔公寓的銷量相對較低，2010年銷量分別僅占0.90%和0.17%左右。,市場小節(jié)： 1、總產(chǎn)值和固定資產(chǎn)投資量逐年增加，業(yè)人數(shù)增加，房地產(chǎn)整體向上發(fā)展，但增速下滑； 2、雖然各類用地價格出現(xiàn)上揚(yáng)，但土地市場依舊火爆，房地產(chǎn)購置和開發(fā)面積逐年增加； 3、市場整體供需不平衡，供大于需。辦公樓商品房的供需比波動性較為明顯，住宅和商用營業(yè)房的供需比波動性相對不明顯；2012年前七個月，辦公樓、商用營業(yè)房和住宅商品房的供需均進(jìn)一步上升。 4、商品房平均銷售價格從2008年后持續(xù)攀升，但別墅、高

6、檔公寓價格2008年開始出現(xiàn)大幅度降低。 5、住宅的銷量明顯高于其他類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品，且差距在拉大。,2、成本分析,竣工房屋造價：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋的造價逐年上升，但在在2010年造價有所下降（1729元/平方米）?？⒐し课莸脑靸r占到平均售價的64.2%左右。,主要成本構(gòu)成及利潤分析,1、主要成本構(gòu)成中，房屋造價占銷售價格的比例最大，其次為土地（29%左右），營用稅金及附加占5%左右。 2、山西97-10年多年出現(xiàn)營業(yè)利潤負(fù)值情況，其整體利潤水平相對較低，初步測算，09年和10年其利潤占房價的6.9%和1.2%左右。,注：以上數(shù)據(jù)有商品房平均銷售價格、竣工房屋造價、土地購置費(fèi)用和面積、營業(yè)稅金及附加及當(dāng)年銷售面積等數(shù)據(jù)估算而來。,主要成本構(gòu)成及利潤分析,3、2010年之前，房屋造價 占銷售價格比例整體下降， 而土地占售價比例在提升， 但這兩個指標(biāo)在2010年均 出現(xiàn)一定程度下滑；營業(yè)稅 金及附加所占比例相對穩(wěn)定。 在該研究期間內(nèi)房屋造價 約1330.5元/平方米；土地 費(fèi)用691.5元/平方米；營業(yè) 稅金及附加118.5元/平方米。,成本小節(jié),1、主要成本構(gòu)成中，房屋造價占銷售價格的比例最大，其次為土地（29%左右），營用稅金及附加占5%左右，山