1、Company Logo,第二章 資產評估的基本方法,教學目的和要求：通過本章的學習，了解各種評估方法的理論基礎、適用范圍及條件，掌握各種評估方法的具體計算方法及公式。 難點重點：資產評估方法的應用前提、市場法、成本法、收益法的各種具體計算方法。,Company Logo,本章內容,第一節(jié)市場法 第二節(jié)收益法 第三節(jié)成本法 第四節(jié) 評估方法的選擇,Company Logo,第一節(jié) 市場法,一、市場法的基本涵義 市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱 它依據(jù)的是替代原則 市場法是資產評估中最為直接、最具說服力的評估方法之一，

2、但要求充分利用類似資產成交價格信息來判斷和估測被評估資產的價值,Company Logo,二、市場法的基本前提,兩個最基本的前提條件： 要有一個活躍的公開市場 公開市場上要有可比的資產及其交易活動 資產及其交易的可比性具體體現(xiàn)在： （1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似 （2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等 （3）參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，或時間對資產價值的影響可以調整。,Company Logo,三、市場法的基本程序及有關指標,（一）選擇參照物 （二）在評估對象與參照物之間選擇比較因素 （三

3、）指標對比、量化差異 （四）在各參照物成交價格的基礎上調整已經(jīng)量化的對比指標差異 （五）綜合分析確定評估結果,Company Logo,運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素,1、資產的功能（功能越好，價值越高） 2、資產的實體特征和質量（外觀、結構、役齡和規(guī)格型號） 3、市場條件（供求關系） 4、交易條件（交易批量、動機、時間）,Company Logo,四、市場法中的具體評估方法,（一）直接比較法,直接比較法直觀簡捷，便于操作，但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高，尋找參照物可能會受到局限,直接利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征直接進行

4、比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物基本價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的方法。,Company Logo,1、現(xiàn)行市價法,當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。 評估對象價值評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格 如：上市流通證券的評估,Company Logo,2、市價折扣法,市價折扣法是以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗或有關部門的規(guī)定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法

5、。 該方法適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況,例2-1,Company Logo,3、功能價值類比法（又稱類比估價法）,功能價值類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。 1）生產能力比例法：假設資產價值與其功能呈線性關系,例2-2,Company Logo,2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：假設資產價值與其功能呈指數(shù)關系,例2-3,Company Logo,4、價格指數(shù)法（又稱物價指數(shù)法）,價格指數(shù)法是以參照物成交價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數(shù)調整估算評估

6、對象價值的方法。 該方法適用于評估對象與參照物之間僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長。,Company Logo,例2-42-5,Company Logo,例2-6,Company Logo,5、成新率價格法,成新率價格法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。 該方法適用于評估對象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。,Company Logo,市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的各種方法。,1、市場售價類比

7、法,例2-7,Company Logo,2、價值比率法,價值比率法是指利用參照物的市場交易價格，與其某一經(jīng)濟參數(shù)或經(jīng)濟指標相比較形成的價值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以評估對象的同一經(jīng)濟參數(shù)或經(jīng)濟指標，從而得到評估對象價值的一種具體評估方法。,例2-8,（1）成本市價法：是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象價值的方法,Company Logo,（2）市盈率倍數(shù)法,市盈率倍數(shù)法是以參照物（企業(yè)）的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與被評估企業(yè)相同口徑的收益額相乘估算被評估企業(yè)價值的方法。 主要適用于企業(yè)價值的評估。,例2-9,Company Logo,（二）間接比較法

8、,間接比較法是利用資產的國家標準、行業(yè)標準或市場標準作為基準，分別將評估對象與參照物整體或分項打分得到各自分值，再利用參照物市場交易價格與兩者分值的比值計算評估對象價值的方法。 間接比較法是最基本的方法。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，通過對比分析調整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎上調整估算評估對象的價值。 該方法適用性強，應用廣泛，但對信息資料的數(shù)量和質量要求較高，且要求評估人員有較豐富的評估經(jīng)驗與技巧。,Company Logo,第二節(jié) 收益法,一、收益法的基本涵義 收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱,收益法需

9、依據(jù)資產未來預期收益進行折現(xiàn)，它涉及到三個基本要素：一是被評估資產的預期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評估資產取得預期收益的持續(xù)時間,Company Logo,二、收益法的基本前提,第一，被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量； 第二，資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量；（風險是測算折現(xiàn)率或資本化率的基本參數(shù)） 第三，被評估資產預期獲利年限可以預測。,Company Logo,三、收益法的基本程序和基本參數(shù),基本程序： 搜集并驗證與評估對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務狀況、市場形勢以及經(jīng)營風險等； 分析測算被評估對象未來預期收益； 確定

10、折現(xiàn)率或資本化率； 分析測算被評估資產預期收益持續(xù)的時間 用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預期收益折算成現(xiàn)值； 分析確定評估結果。,Company Logo,技術參數(shù),收益額： 未來的預期收益，不是歷史或現(xiàn)實的收益； 資產的客觀收益，不是實際收益。 折現(xiàn)率： 是一種期望投資報酬率，由無風險報酬率和風險報酬率組成。 習慣上將未來有限期預期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率，把將未來永續(xù)性預期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為資本化率 收益期限： 是指資產具有獲利能力持續(xù)的時間，通常以年為時間單位,Company Logo,四、收益法中的主要技術方法,符號： P評估值 i年序號 Pn未來第n年的評估值 Ri未來

11、第i年的預期收益 r折現(xiàn)率或資本化率 ri第i年的折現(xiàn)率或資本化率 t有確定收益的預期年限 n收益總年期 A年金,Company Logo,（一）純收益不變,3、純收益每年不變，資本化率為零，收益年期有限為n,1、純收益每年不變，資本化率固定且大于零，收益年期無限,2、純收益每年不變，資本化率固定且大于零，收益年期有限為n,Company Logo,（二）純收益在若干年后保持不變,2、純收益在t年（含）前有變化，在t年后不變，r大于零，收益年期有限為n,1、純收益在n年（含）前有變化，在n年后不變，r大于零，收益年期無限，r大于零,2、純收益在t年（含）前有變化，在t年后不變，r大于零，收益年

12、期有限為n,Company Logo,（三）純收益在若干年保持不變,純收益在n年（含n年）前保持不變，預知第n年后的價格為Pn，r大于零,例2-102-11,Company Logo,第三節(jié) 成本法,一、成本法的基本涵義 成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。,Company Logo,二、成本法的基本前提,第一，被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。 第二，被評估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值。,Company Logo,三、成本法中的基本要素,（一）資產的

13、重置成本 復原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用 更新重置成本是指采用新型材料，先進建筑或制造標準，新型設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用 （二）資產的實體性貶值 也稱有形損耗，是指資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起的資產的價值損失。,Company Logo,（三）資產的功能性貶值 是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術的采用，而使原有資產的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的

14、超支額，以及原有資產超過體現(xiàn)技術進步的同類資產的運營成本的超支額 （四）資產的經(jīng)濟性貶值 是指由于外部條件的變化引起資產閑置、收益下降等造成的資產價值損失,Company Logo,四、成本法中的具體評估方法,資產重置成本的估算方法 資產的實體性貶值的測算方法 資產的功能性貶值的測算方法 資產經(jīng)濟性貶值的估算,Company Logo,（一）資產重置成本的估算方法,1、重置核算法 也稱細節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產的重置成本。 購買型：以購買資產的方式作為資產的重置過程。資產的重置成本具體是由資產的現(xiàn)行購買價格、運雜費、安

15、裝調試費以及其他必要費用構成，將上述取得資產的必需費用累加起來，便可計算出資產的重置成本 自建型：把自建資產作為資產重置方式，它根據(jù)重新建造資產所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產的重置成本,Company Logo,資產的重置成本應包括開發(fā)者的合理收益。 一是重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產所支付的全部貨幣總額，應該包括資產開發(fā)和制造商的合理收益 二是資產評估旨在了解被估資產模擬條件下的交易價格，一般情況下，價格都應該含有開發(fā)者或制造者合理收益部分。,例2-12,Company Logo,2、價格指數(shù)法,價格指數(shù)法是利用與資產有關的價格變動指數(shù)

16、，將被估資產的歷史成本（賬面價值）調整為重置成本的一種方法。,例2-13,Company Logo,價格指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別,（1）價格指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本 （2）價格指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。,Company Logo,3、功能價值類比法,也稱類比估價法指數(shù)估價法，指利用某些資產的功能（生產能力）的變化與其價格或重置成本的變化呈某種指

17、數(shù)關系或線性關系，通過參照物的價格或重置成本，以及功能價值關系估測評估對象價格或重置成本的技術方法。 1）生產能力比例法：尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，根據(jù)參照資產的重置成本及參照物與被評估資產生產能力的比例，估算被評估資產的重置成本。,例2-14,Company Logo,2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：通過不同資產的生產能力與其成本之間關系的分析可以發(fā)現(xiàn)，許多資產的成本與其生產能力之間不存在線形關系，只成同方向關系。,X是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，成為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。在美國，一般在0.41之間，加工工業(yè)0.7，房地產0.9，我國尚沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù),Company Logo,4、統(tǒng)計分析法,第一

18、，在核算資產數(shù)量的基礎上，分類 第二，在各類資產中抽樣，分別用各種方法估算其重置成本。 第三，根據(jù)分類抽樣估算的重置成本與賬面歷史成本，計算調整系數(shù)，K=R/R,例2-15,Company Logo,1、觀察法也稱成新率法 由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術人員對被評估資產的實體各個主要部位進行技術鑒定，并綜合分析資產的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造等情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產的功能、使用效率帶來的影響。,（二）實體性貶值的測算方法,Company Logo,2、使用年限法,利用被評估資產的實際已使用年限與其總使用年限

19、的比值來判斷其實體貶值率（程度），進而估測資產的實體性貶值,例2-16,Company Logo,3、修復費用法,利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產的實體性貶值。 修復費用包括資產主要零部件的更換或修復、改造、停工損失等費用支出 如果修復可將資產恢復到全新狀態(tài)，則認為資產的實體性損耗修復費用,Company Logo,（三）資產的功能性貶值測算方法,第一，將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較 第二，計算二者的差異，確定凈超額運營成本。 第三，估計被評估資產的剩余壽命 第四，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產在剩余壽命內每年的凈超額運營成本折現(xiàn),例2-17

20、,Company Logo,另外,功能性貶值可以通過超額投資成本的估算進行，超額投資成本可視同功能性貶值,Company Logo,（四）資產經(jīng)濟性貶值的估算,資產的經(jīng)濟性貶值主要表現(xiàn)為運營中的資產利用率下降，甚至閑置，并由此引起的資產運營收益減少,例2-18,（P/A，r，n）為年金現(xiàn)值系數(shù),X為功能價值指數(shù)，實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間,Company Logo,一、評估方法之間的關系 （一）資產評估方法之間的聯(lián)系 對于特定經(jīng)濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產進行評估，其評估值應該是客觀的。這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結果。 評估的基本目的決定了評估方法間的內在聯(lián)系，而這種內在聯(lián)系為評