1、熱烈歡迎劉書(shū)記、王來(lái)訪！天津市京津新城工業(yè)園項(xiàng)目匯報(bào)2005年集團(tuán)新產(chǎn)品工貿(mào)物流一體化（一）項(xiàng)目匯報(bào)項(xiàng)目背景2004年在國(guó)家宏觀調(diào)控和調(diào)整的情況下，傳統(tǒng)的土地開(kāi)發(fā)模式發(fā)生重大改變，集團(tuán)順應(yīng)推出以工貿(mào)物流一體開(kāi)發(fā)的新產(chǎn)品。國(guó)際會(huì)展中心家電城服裝城物流配送中心汽車(chē)商品城化工商品城工業(yè)博覽中心電子通訊城建材交易城項(xiàng)目背景京津新城工業(yè)園已經(jīng)得到政府批準(zhǔn)15000畝規(guī)劃用地。實(shí)現(xiàn)“工貿(mào)一體化”的舉措，聚商家、聚人氣、聚廠家以市場(chǎng)推動(dòng)招商，以招商帶動(dòng)市場(chǎng)。以回報(bào)快的短期收入帶動(dòng)長(zhǎng)期的稅收分成，做到以短養(yǎng)長(zhǎng)項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展十大優(yōu)勢(shì)：1、地理優(yōu)勢(shì)：離天津機(jī)場(chǎng)（北方最大貨運(yùn)機(jī)場(chǎng)）30公里；離天津港（年貨

2、運(yùn)吞吐 量2億噸，年處理貨柜200萬(wàn)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)箱）54公里，北距京沈高速25公里， 津薊高速、施工中的寶白路從工業(yè)園穿過(guò)，連接北京、東北、天津等地（用新城距離圖）2、 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：總占地9.4平方公里,第一期開(kāi)發(fā)1000畝，建筑面積達(dá)43萬(wàn)平方米。3、功能優(yōu)勢(shì):將物流商貿(mào)、倉(cāng)儲(chǔ)、生產(chǎn)加工、行政辦公、員工宿舍、配套服務(wù)設(shè)施合為一體，實(shí)現(xiàn)工貿(mào)一體化的“一”產(chǎn)品，使生產(chǎn)、貿(mào)易、物品流通進(jìn)行“零距離”交流。4、經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)：京津唐地區(qū)歷史上商貿(mào)發(fā)達(dá)，目前環(huán)渤海地區(qū)第三次經(jīng)濟(jì)浪潮正在迅速掀起；5、整體景觀優(yōu)勢(shì):加快工業(yè)園整體規(guī)模、環(huán)境配套設(shè)施建設(shè)，充分促進(jìn)招商工作；項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目十大發(fā)展優(yōu)勢(shì)6、成本優(yōu)勢(shì)

3、：充分利用工貿(mào)一體化共享資源，減輕營(yíng)運(yùn)費(fèi)用的疊加和浪費(fèi)，預(yù) 測(cè)可降低生產(chǎn)、流通企業(yè)成本10-15%。7、可帶來(lái)客觀的商業(yè)稅收8、就業(yè)優(yōu)勢(shì)：為周邊地區(qū)提供充足的勞動(dòng)力就業(yè)機(jī)會(huì)。9、工業(yè)園可突破傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的格局，配之與高附加值 的高科技密集型及資本密集型產(chǎn)業(yè)，從而形成工業(yè)園在本地區(qū)內(nèi) 的核心競(jìng)爭(zhēng)力；10、可以實(shí)現(xiàn)擴(kuò)展出口商品需要與滿(mǎn)足國(guó)內(nèi)商品需要相結(jié)合的方式， 拉動(dòng)流通領(lǐng)域再次革新，促進(jìn)生產(chǎn)、發(fā)展交易、推動(dòng)物流，使之形成全新的國(guó)際化商貿(mào)物流體系。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目劣勢(shì)及弱項(xiàng)：1、本地區(qū)目前居住及流動(dòng)人口較少，需要從零階段開(kāi)始策劃及打造 商業(yè)氛圍。2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后；3、工業(yè)園無(wú)

4、品牌優(yōu)勢(shì)；4、與商圈外部同類(lèi)型開(kāi)發(fā)區(qū)及工業(yè)園之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。5、工業(yè)園內(nèi)目前對(duì)保障居住的生活區(qū)自給自足的功能規(guī)劃不足。6、集團(tuán)不是從事物流商貿(mào)運(yùn)營(yíng)的背景，應(yīng)盡快補(bǔ)充落實(shí)大型商業(yè)運(yùn) 營(yíng)的專(zhuān)業(yè)人員。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇：1、 符合國(guó)家的發(fā)展政策與方向，符合城市總體規(guī)劃。2、符合集團(tuán)新一輪發(fā)展戰(zhàn)略3、天津是中國(guó)現(xiàn)代物流的主要發(fā)祥地。4、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的崛起帶來(lái)的機(jī)遇；5、陸路運(yùn)輸年增長(zhǎng)率30%。6、天津市內(nèi)工業(yè)企業(yè)布局調(diào)整，工業(yè)企業(yè)的“東移”政策，天津園、 廣東經(jīng)協(xié)園有效帶動(dòng)商貿(mào)流通；7、周邊市場(chǎng)發(fā)展有“四大瓶頸”；以上種種不足導(dǎo)致 A、分布零散，各自為政；B、規(guī)模不足，品種不全； C、缺乏規(guī)劃

5、，管理混亂；D、盲目擴(kuò)建，功能滯后；項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇：7、將天津建設(shè)成為中國(guó)和東北亞地區(qū)重要的國(guó)際性商貿(mào)物流中心城 市，是適應(yīng)天津市、大北京以及東北三省、韓國(guó)、日本、西歐等 國(guó)家現(xiàn)代物流發(fā)展要求的建設(shè)項(xiàng)目。8、促進(jìn)招商工作和企業(yè)轉(zhuǎn)移，形成產(chǎn)業(yè)聚集環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)貿(mào)一 體化，使區(qū)域貿(mào)易向天津集中；形成物流、信息流、人流、資金 流的聚集與互動(dòng)效應(yīng)。9、更好的發(fā)揮天津機(jī)場(chǎng)、港口、高速公路網(wǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施的作用。10、與已開(kāi)業(yè)的溫泉度假村、正在建設(shè)的五星級(jí)大酒店和華夏教育 基地、正在運(yùn)作的工業(yè)園形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，構(gòu)筑出完整的京津移民 核心結(jié)構(gòu)。11、提供廣闊的就業(yè)機(jī)會(huì)。12、具有專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行

6、經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)。項(xiàng)目SWOT分析企業(yè)外部挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：A B C許多地方政府都把物流商貿(mào)作為其近期的發(fā)展項(xiàng)目； 商貿(mào)物流在一個(gè)區(qū)域內(nèi)具有排他性；周邊近20家專(zhuān)業(yè)商貿(mào)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)；1、北京順義經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)園區(qū)。2、4、6、8、北京通縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。山東煙臺(tái)大季家工業(yè)園。 天津創(chuàng)建工業(yè)園。天津泰豐工業(yè)園。3、5、7、9、河北保定高新專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。天津現(xiàn)代工業(yè)園。天津商貿(mào)工業(yè)園。天津金地空港物流工業(yè)園。10、天津高新紡織工業(yè)園。11、遼寧營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)塑料工業(yè)園。12、東北吉林五金工業(yè)園。13、東北朝陽(yáng)陶瓷工業(yè)園。15、河北定州長(zhǎng)安汽車(chē)工業(yè)園。17、河北廊坊汽車(chē)工業(yè)園。14、沈陽(yáng)東北最大家具工業(yè)園。16

7、、河北新區(qū)工業(yè)園。18、河北石家莊天山科技工業(yè)園。19、天津河北中小企業(yè)投資工業(yè)園。20、河北鹿泉市世紀(jì)工業(yè)園。項(xiàng)目SWOT分析結(jié)論一、京津新城將是最快實(shí)現(xiàn)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的排頭兵。二、實(shí)施手段，我們建議：快、準(zhǔn)、狠。北京天津上海廣州項(xiàng)目SWOT分析結(jié)論“快”就是要跑在別人面前，而不是走在別人前面，因?yàn)榭孔咭呀?jīng)來(lái)不及了。據(jù)我們的初步調(diào)研，目前我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手距我們京津新城1至8小時(shí)車(chē)程就有20余家計(jì)劃或準(zhǔn)備籌建工貿(mào)一體化大型國(guó)際商貿(mào)城的。這20 余家基本上與我們的C計(jì)劃項(xiàng)目相同。如果我們步伐遲緩或運(yùn)營(yíng)緩慢，將會(huì)錯(cuò)失良機(jī)、落在別人后面，落后就要挨打。這樣將會(huì)給我們的招商工作和商業(yè)運(yùn)作，整體戰(zhàn)略帶來(lái)巨大

8、的阻力。很有可能，我們要比現(xiàn)在運(yùn)作要付出多至10倍的代價(jià)。還不一定就能夠成功。 所以我們必須要“快”。快是我們?nèi)〉贸晒Φ幕军c(diǎn)之一。項(xiàng)目SWOT分析結(jié)論三、“準(zhǔn)”“準(zhǔn)”就是要有針對(duì)性招商對(duì)象。有效地利用自有資源，鎖定目標(biāo)客戶(hù)群。針對(duì)各省市工商聯(lián)商會(huì)、各國(guó)商務(wù)參贊。有針對(duì)性實(shí)施招商戰(zhàn)略。到各地區(qū)組織各省市、工商聯(lián)、商會(huì)、各國(guó)商務(wù)參贊（100200家）舉辦招商洽談會(huì)、發(fā)布會(huì)、聯(lián)誼會(huì)，并邀群請(qǐng)他們到京津新城參觀考察。同時(shí)制定出一套完整具有一定魅力地的全球商人福利計(jì)劃書(shū)。利用傳播媒介擴(kuò)大影響，增強(qiáng)招商力度，重點(diǎn)在北京、天津、上海、浙江、廣東、福建、等幾個(gè)省市和地區(qū)，力爭(zhēng)在春節(jié)前有效地提升京津新城國(guó)際商

9、貿(mào)港的知名度和影響力在公眾中樹(shù)立京津新城“一”國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化商貿(mào)港的形象，積累潛在客戶(hù)群，為春節(jié)后大規(guī)模招商工作打下良好的基礎(chǔ)。所以我們必須要做到準(zhǔn)確，只有準(zhǔn)確才能取得成功。項(xiàng)目SWOT分析結(jié)論四、“狠”狠就是在執(zhí)行工作任務(wù)中，要下定決心，不成功則成仁。所以京津新城的全體成員必須要把10天的工作在1天內(nèi)完成。因此，招商工作實(shí)際上就是在打仗。戰(zhàn)役打響，就不可能有退縮。所以我們必須要有付出，只有付出才 能爭(zhēng)取時(shí)間，才能攻破一個(gè)個(gè)的堡壘，直到勝利。在價(jià)格上，俗話講：有一 得，必有一失。我們要得到的是，具有發(fā)展?jié)摿Φ纳碳摇５玫搅松碳?，?shí)際 上我們也就得到了財(cái)富。我們失去的實(shí)際上也必須在較短的時(shí)期內(nèi)下狠心，

10、 失去的就是價(jià)格。我們必須要提供給商家一個(gè)最有吸引的價(jià)格和優(yōu)惠政策。例如：在租金或銷(xiāo)售價(jià)格上，我們不要高于其它工業(yè)園區(qū)的價(jià)格；在優(yōu)惠政策上，我們可以給商家提供免租6個(gè)月或12個(gè)月；在工商管理費(fèi)、稅費(fèi)上， 可提供“兩免三減“政策。所以，我們必須在價(jià)格上、政策上、措施上下狠心給商家提供最佳的優(yōu)惠。只有將”一個(gè)中心，三個(gè)基本點(diǎn)“盡快的落實(shí)、推動(dòng)，才能拉動(dòng)整個(gè)戰(zhàn)役的最終成功。工業(yè)園總規(guī)圖“一”概念“一”商鋪、倉(cāng)儲(chǔ)（物流）、廠房、辦公、宿舍、綜合生活配套設(shè)施“一”之一商鋪“一”之二倉(cāng)庫(kù)“一”之三物流“一”之四廠房“一”之五辦公“一”之六宿舍規(guī)劃設(shè)計(jì)沿九園路南側(cè)5560m布置2-3排物流商貿(mào)商鋪，第一期先

11、開(kāi)發(fā)1000 畝地，密度27%。商鋪面積22.5萬(wàn)（1000畝） 商鋪樓2層設(shè)計(jì)，局部3層單棟商鋪面積為37600單個(gè)經(jīng)營(yíng)商鋪面積按12.5的靈活多種間隔方式預(yù)留空間采用鋼制組合貨架間隔采用磚混結(jié)構(gòu)，地面普通地磚墻面掃白，最大限度降低工程造價(jià)沿九園路的景觀設(shè)計(jì)注重大方莊重、渾然一體的效果人行通道以室內(nèi)通道為主，預(yù)測(cè)最大人流量設(shè)計(jì)通道寬度綠化景觀用地占35左右室外車(chē)道即滿(mǎn)足樓間間距為原則停車(chē)場(chǎng)按建筑面積布置1個(gè)/ 50規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一規(guī)劃設(shè)計(jì)方案二規(guī)劃設(shè)計(jì)方案三成本與收益的測(cè)算現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)方案一（見(jiàn)附表一）成本與收益的測(cè)算現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)方案二（見(jiàn)附表二）成本與收益的測(cè)算現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)方案三（見(jiàn)附表三）

12、05年工作節(jié)點(diǎn)主要節(jié)點(diǎn)：1、項(xiàng)目通過(guò)集團(tuán)的評(píng)審1月15日前完成2、第一輪招商宣傳推廣1月底到春節(jié)前后完成3、規(guī)劃設(shè)計(jì)、部分施工圖設(shè)計(jì)3月10日前完成4、用地指標(biāo)的取得2月底前5、土地合同的協(xié)商并簽訂3月10日前6、項(xiàng)目的立項(xiàng)等部分手續(xù)的辦理2月20日前7、第一期商鋪（11.2萬(wàn)平方米）開(kāi)工3月28日8、第一期商鋪（11.2萬(wàn)平方米）竣工9月10日前9、部分商業(yè)主入駐9月上旬05年工作節(jié)點(diǎn)需要的配套資金就“一”而言，2005年投資進(jìn)度數(shù)為：1-3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月萬(wàn)元1000090008765882783898000700064326058600055435094500

13、048684000300023772000172710000爭(zhēng)取多方支持（一）1.、政府領(lǐng)導(dǎo)十分重視和支持京津新城項(xiàng)目的建設(shè)，是天津2005年的重大項(xiàng)目，是天津北部商貿(mào)物流的集聚地，是天津大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的重要組成部分。2.市政府有關(guān)部門(mén)對(duì)工業(yè)園的建設(shè)給予了極大支持市國(guó)資委組織全市14家大中型企業(yè)一并研究企業(yè)東移；市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)到工業(yè)園視察并研究高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)政策的輻射及合作開(kāi)發(fā)問(wèn)題；市發(fā)改委領(lǐng)導(dǎo)組織召開(kāi)會(huì)議，研究工業(yè)園的相關(guān)簡(jiǎn)化立項(xiàng)手續(xù)問(wèn)題市國(guó)土規(guī)劃局、市環(huán)保等局辦熱情接待我公司人員，迅速派人實(shí)地研究問(wèn)題。爭(zhēng)取多方支持（二）3元月六日，區(qū)委張書(shū)記，區(qū)府高區(qū)長(zhǎng)等區(qū)領(lǐng)導(dǎo)召集全區(qū)機(jī)關(guān)部門(mén)主要

14、負(fù)責(zé)人會(huì)議，聽(tīng)取工業(yè)園“一”項(xiàng)目的匯報(bào)，并明確“一”項(xiàng)目按工業(yè)園工業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)辦手續(xù)。強(qiáng)調(diào)各相關(guān)部門(mén)積極工作，確保珠江公司三月動(dòng)工。元月七日上午，孟副區(qū)長(zhǎng)召開(kāi)會(huì)專(zhuān)題議落實(shí)“4一”工業(yè)園用地1000畝指標(biāo)問(wèn)題，會(huì)議上責(zé)成區(qū)想辦法解決。5區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)在支持的同時(shí)也嚴(yán)肅指出，工業(yè)園一旦申報(bào)到市里得到批準(zhǔn)，就要嚴(yán)格按計(jì)劃實(shí)實(shí)在在地干，取信于民，爭(zhēng)取更大的各方支持后勁。區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)，屬于區(qū)政府必須配套工程一定要落實(shí)，目前排澇、排污、給水、電力等工程正在制定方案，有些已得到市里批準(zhǔn)，部分項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)已落實(shí)。67區(qū)政府由李連元副區(qū)長(zhǎng)牽頭，組織專(zhuān)門(mén)的班子為“ 開(kāi)展工作。一”項(xiàng)目需要集團(tuán)解決的問(wèn)題（一）1.根據(jù)集團(tuán)今年的新舉措，建議成立由集團(tuán)投資代表和新城公司共同組成的項(xiàng)目小組。鑒于此項(xiàng)目的迫切性，為達(dá)到“快、準(zhǔn)、狠”，廣告宣傳工作必須立即展開(kāi)：2.A、春節(jié)前制作5萬(wàn)副牌和宣傳資料，雇用100人在京津唐進(jìn)行地毯式招商；B、邀請(qǐng)300個(gè)江浙行業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)和使館商務(wù)參贊進(jìn)行招商懇談會(huì)、聯(lián)誼會(huì)等；C、在京津唐、江浙、廣東等地區(qū)主要報(bào)刊投放廣告?？傤A(yù)算150200萬(wàn)元。規(guī)劃設(shè)計(jì)工作是