2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789襄樊普鑫左岸春天營銷策劃報(bào)告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789目錄第一部分賣給誰2一、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位2二、目標(biāo)客戶群特征分析2（一）、個(gè)體特征2（二）、家庭特征3（三）、置業(yè)目的3（四）、區(qū)域特征3（五）、消費(fèi)特征3第二部分賣什么6一、項(xiàng)目營銷背景分析6（一）、項(xiàng)目概況6（二）、項(xiàng)目營銷背景分析8二、核心競爭力（賣點(diǎn)）提煉12三、項(xiàng)目推廣形象及命名15（一）、推廣形象15（二）、推廣形象定位理由16（三）、命名建議17第三部分怎么賣18一、項(xiàng)目開發(fā)及推廣總策略18（一）、開發(fā)時(shí)機(jī)和步驟182008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789（二）、營銷推廣總體戰(zhàn)略19（三）、營銷通路策略24二、銷售時(shí)機(jī)和銷售階段安排25（一）、銷售前提條件25（二）、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)評(píng)估26（三）、銷售階段時(shí)間安排28（四）、一期各銷售階段具體推廣策略及安排29三、廣告推廣策略40（一）、廣告推廣定位40（二）、廣告推廣策略40（三）、廣告推廣媒體選擇41（四）、各銷售階段廣告目標(biāo)（階段目標(biāo)）和廣告策略45（五）、廣告策略要點(diǎn)49（六）、廣告賣點(diǎn)和廣告語提示49四、現(xiàn)場包裝策略50（一）、現(xiàn)場包裝總體風(fēng)格50（二）、現(xiàn)場包裝內(nèi)容細(xì)分50五、價(jià)格策略56（一）、價(jià)格策略56（二）、定價(jià)策略57（三）、價(jià)格競爭力策略61（四）、價(jià)格提升策略632008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789（五）、付款方式多樣化策略63六、商鋪營銷策略64（一）、營銷策略64（二）、策略優(yōu)勢65（三）、營銷活動(dòng)65（四）、入市時(shí)機(jī)66七、品牌整合策略66（一）、企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌互動(dòng)66（二）、品牌提升策略67八、推廣費(fèi)用預(yù)算70一、總費(fèi)用估算70二、費(fèi)用細(xì)分702008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789襄樊普鑫左岸春天營銷策劃報(bào)告在營銷策劃中，我們需要回答三個(gè)問題賣給誰賣什么怎么賣2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789第一部分賣給誰一、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位中高檔收入、具有較高文化層次和生活品味的中高端城市精英二、目標(biāo)客戶群特征分析（一）、個(gè)體特征年齡區(qū)間3550歲。教育程度以大專及本科以上為主?；橐鰻顩r已婚居多。職業(yè)、企業(yè)中高層管理人員；、企業(yè)中高層技術(shù)人員；、民營及個(gè)體中小企業(yè)老板；、地方政府公務(wù)員；、事業(yè)單位中高收入人員；F、個(gè)體工商戶及其他；2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789（二）、家庭特征家庭狀況主要以23口之家為主。收入狀況家庭月收入2500元以上。居住現(xiàn)狀房改房、商品房及租賃住房為主，居住面積主要在100左右。居住地以樊城區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為主。（三）、置業(yè)目的二次置業(yè)者為了改善居住條件、追求高層次的生活品質(zhì)購房。一次置業(yè)者為了解決基本住房問題購房。投資者對(duì)物業(yè)升值有信心，作為固定資產(chǎn)投資。（四）、區(qū)域特征以襄樊本市尤其樊城區(qū)市民為主。襄樊市周邊地、市、縣富裕居民為輔。部分投資客，及外地來本地經(jīng)商的生意人。（五）、消費(fèi)特征1、一次置業(yè)者消費(fèi)特征此類客戶追求產(chǎn)品的性價(jià)比，購房以實(shí)用、實(shí)惠為原則。A、需求面積及戶型2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789一次置業(yè)者相對(duì)較為年輕，多數(shù)傾向于購買90左右的過渡型物業(yè)。此類客戶選擇戶型，以實(shí)用為原則，基本上選擇兩房或者小三房。B、價(jià)格期望值多數(shù)一次置業(yè)者，經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)，所以在價(jià)格上以實(shí)惠為原則。從襄樊市場上來說，多數(shù)一次置業(yè)者會(huì)選擇1500元/左右的物業(yè)。C、付款方式由于一次置業(yè)者較為年輕，“首付能力弱，續(xù)付能力強(qiáng)”是他們的主要經(jīng)濟(jì)支付特征，所以他們期望有較為靈活的付款方式。多數(shù)一次置業(yè)者愿意選擇首付款少，按揭年限高的物業(yè)，并且他們希望將來在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，可以將未繳付的按揭余款一次付清。D、其它關(guān)注因素此類客戶注重生活的便利性，追求生活品質(zhì)，注重社區(qū)文化，講究生活品味。2、二次置業(yè)者消費(fèi)特征此類客戶購房趨于理性、慎重，多聽取朋友和家人的意見。A、需求面積及戶型此類客戶為改善居住條件，追求更高層次的生活而購房。他們追求生活的舒適性，所以需求的住房面積相對(duì)較大，多數(shù)為1202008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789150之間。從戶型上來說，此類客戶傾向選擇寬敞的三房和四房。B、價(jià)格期望值此類客戶相對(duì)經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，能夠接受2000元每平方米左右的單價(jià)。針對(duì)不同的產(chǎn)品品質(zhì)，此價(jià)格還有一定的上浮空間。C、付款方式二次置業(yè)者相對(duì)經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，他們多數(shù)愿意選擇首付款多，按揭年限短的物業(yè)，并且按揭年限基本不超過十年。部分二次置業(yè)者選擇一次性付款的方式。D、其它關(guān)注因素此類客戶注重生活質(zhì)量，關(guān)注小區(qū)環(huán)境，追求產(chǎn)品檔次，對(duì)物業(yè)管理的要求較高。3、投資客消費(fèi)特征此類客戶注重物業(yè)的升值潛力，關(guān)注宏觀環(huán)境是否樂觀，市場投資氛圍是否良好，關(guān)心投資回報(bào)率。他們傾向選擇首付款少，按揭年限高的物業(yè)，選擇戶型以緊湊的兩房、三房為主。本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶多數(shù)為二次置業(yè)者，其次還有部分一次置業(yè)者，和極少數(shù)投資客。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789第二部分賣什么一、項(xiàng)目營銷背景分析（一）、項(xiàng)目概況1、基本情況本項(xiàng)目位于春園東路，由原襄樊市鑫利氯堿二化廠用地范圍內(nèi)地塊組成。項(xiàng)目東臨小清河，東南臨清河二橋；南至襄樊市主干道春園東路，與另一項(xiàng)目英倫名邸相對(duì)，與鐵路三院、四院相望；西接錦通物流信息中心；北臨耕地。地塊呈東西向長方形，整體方位東向偏北傾斜。地勢平坦（東南角與交通干道有4米左右高差），地形方正。規(guī)劃建設(shè)用地面積58105，土地上化工廠已拆遷，場地平整。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和功能細(xì)化表內(nèi)容指標(biāo)分類用地內(nèi)容面積（）用地面積58105住宅住宅1005995容積率19商鋪9000總建筑面積1103995會(huì)所800建筑密度或40總計(jì)項(xiàng)目總建筑面積1104萬平米，其中住宅部分1006萬平米，根據(jù)整體規(guī)劃布局，主要分成東南和西北的沁園和馨園兩大組團(tuán)，建2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789筑類型有多層、小高層、花園洋房和TOWNHOUSE等。項(xiàng)目臨春園東路沿街規(guī)劃有9000平方米商鋪，滿足本社區(qū)和鄰近住宅區(qū)的日常生活購物和休閑所需。2、片區(qū)概況及周邊配套項(xiàng)目所在片區(qū)居住小區(qū)林立，居住氛圍較為濃厚。但是目前片區(qū)內(nèi)生活類商業(yè)配套、文化娛樂配套、健康休閑配套、幼兒教育明顯不齊全。片區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商業(yè)以汽車相關(guān)行業(yè)，以及建材飾材等行業(yè)為主，并且已經(jīng)形成了相對(duì)集中的經(jīng)營模式。周邊市政配套和生活配套列表項(xiàng)目內(nèi)容備注生活類商業(yè)配套家家樂超市面積400，距項(xiàng)目近1公里。醫(yī)療配套市傳染病醫(yī)院鐵十一局中心醫(yī)院市二醫(yī)院軍休干部醫(yī)院距項(xiàng)目15公里范圍內(nèi)教育配套黃崗學(xué)校鐵四中市三十一中市三十七中市三十八中鐵一中襄陽一中市護(hù)士學(xué)校臥龍職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校商業(yè)服務(wù)學(xué)校市工業(yè)干部學(xué)校距項(xiàng)目25公里范圍內(nèi)其他中國建設(shè)銀行中國農(nóng)業(yè)銀行距離項(xiàng)目12公里周邊15公里區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)種類有錦通物流信息中心（貨2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789運(yùn)）、中南天潤大市場（汽配城）、華中光彩大市場（建材、電子管材、汽配類）、華中水果交易市場。3、交通環(huán)境項(xiàng)目地塊緊鄰城市主干道春園東路，離樊城商業(yè)區(qū)人民廣場約4公里左右，目前經(jīng)過項(xiàng)目位置的城市公交有516路、518路、530路。（二）、項(xiàng)目營銷背景分析從市場總體上分析，2004年以來，襄樊市已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的啟動(dòng)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)也已步入高速發(fā)展的起步期，進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛發(fā)展，土地投資開發(fā)、房屋施工竣工量大幅增長，房產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高，市場競爭也日趨激烈，品牌功能競爭已初步顯現(xiàn)。在此宏觀市場背景下，我們通過細(xì)致的市場調(diào)研，結(jié)合對(duì)項(xiàng)目的SWOT分析，對(duì)項(xiàng)目的營銷背景作以下闡述，主要分為有利背景和不利背景兩個(gè)方面1、有利背景（1）、市場需求量大隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和居民收入的增長、消費(fèi)意識(shí)的改變，襄樊市房地產(chǎn)的潛在需求是巨大的。一是襄樊“三城雙組團(tuán)，六城環(huán)洲”的總體規(guī)劃實(shí)施，城區(qū)不斷擴(kuò)大，以及各項(xiàng)優(yōu)惠措施的實(shí)施，和國家2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789對(duì)戶口制度的重大改革，都將刺激周邊縣市人口構(gòu)成進(jìn)城入戶的有效需求；二是人口的自然增長與家庭結(jié)構(gòu)的不斷解析，一次購房與二次購房將同比持續(xù)增長；三是舊房改造、危房拆遷等工程實(shí)施所產(chǎn)生的大量被動(dòng)消費(fèi)群體；四是政府促進(jìn)公房上市，二手房交易，將逐漸改變消費(fèi)者保守的消費(fèi)觀念，增加二次置業(yè)者的購房比例。（2）、市場開發(fā)水平較低，競爭壓力相對(duì)較小目前襄樊市整體房地產(chǎn)市場在售的樓盤檔次總體水平不高，與本項(xiàng)目定位有一定可比性的樓盤相對(duì)較少，具有一定競爭力、檔次較高的樓盤約六七個(gè)，如漢江國際、龍世家、泰躍朝陽、世紀(jì)春城等等，多以小高層和高層為主，借助于漢江的自然資源和成熟的商業(yè)中心配套，但其內(nèi)部環(huán)境和綜合質(zhì)量仍然在較低層面徘徊。本項(xiàng)目依靠其面臨城市規(guī)劃中觀光景觀帶小清河的優(yōu)勢，住宅產(chǎn)品質(zhì)量和小區(qū)園林景觀優(yōu)勢以及填補(bǔ)市場空白點(diǎn)、引導(dǎo)消費(fèi)的超前項(xiàng)目定位，將給項(xiàng)目營銷提供有力的市場支撐。（3）、項(xiàng)目所處位置優(yōu)越項(xiàng)目所處位置臨城市主干道春園東路，周邊15公里區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)種類有錦通物流信息中心（貨運(yùn)）、中南天潤大市場（汽配城）、華中光彩大市場（建材、電子管材、汽配類）、華中水果交易市場。且臨街面擬設(shè)置9000平方米的商鋪，功能定位于汽車、建材相關(guān)產(chǎn)業(yè)。目前已有較濃厚的相關(guān)業(yè)態(tài)商業(yè)氛圍，屆時(shí)將提升本項(xiàng)目的增值空間，對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)的居住商業(yè)氛圍打造、客戶來源提供有利的保障，并吸引一部分樊城區(qū)內(nèi)客戶。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892、不利背景（1）、開發(fā)量增大，消費(fèi)水平有限市場潛在需求雖然巨大，但開發(fā)量也達(dá)到有史以來的最高水平，供應(yīng)量不斷增大，而目前襄樊市民整體收入水平不高，經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)，且由于歷史原因，城市居民住房仍以單位房改房為主，相當(dāng)一部分城鎮(zhèn)居民購房需求并不急迫。且由于目前國家整頓房地產(chǎn)市場、并連續(xù)出臺(tái)相關(guān)措施平抑房價(jià)，消費(fèi)者觀望心態(tài)增強(qiáng)。居民買房欲望需要得到刺激和引導(dǎo)。另外，消費(fèi)者針對(duì)具體產(chǎn)品的有效需求表現(xiàn)出明顯的不足。因此，細(xì)分目標(biāo)市場、尋找產(chǎn)品與需求的差距，引導(dǎo)居民住房消費(fèi)、刺激購買是本項(xiàng)目營銷策劃的關(guān)鍵。（2）、項(xiàng)目周邊樓盤檔次較低從該片區(qū)已開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況來看，住宅項(xiàng)目開發(fā)較少，目前僅有與本項(xiàng)目相對(duì)的英倫名邸小區(qū)，項(xiàng)目綜合素質(zhì)不高，沒有較大規(guī)模的社區(qū)，不能形成住宅開發(fā)板塊，此影響地段價(jià)值、形象和檔次提升較為緩慢。本地段臨鐵路三院、四院，居住氛圍雖然較為濃厚，但周邊整體環(huán)境不理想，建筑陳舊，住宅檔次不高，緊鄰的春園東路即帶來交通便利，也帶來了大量的噪音污染。（3）、項(xiàng)目地塊歷史形象較差本項(xiàng)目用地原為化工廠基地，臨春園東路，規(guī)劃及建設(shè)發(fā)展力2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789度薄弱，市政配套建設(shè)滯后，生活文化娛樂配套缺乏，商業(yè)氛圍不足且形態(tài)單一，街區(qū)形象差等因素，是影響、制約房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展的客觀主要因素。本項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)補(bǔ)充生活文化娛樂配套、幼兒教育配套等空缺。盡量完善項(xiàng)目本身配套，提升項(xiàng)目對(duì)客戶的吸引力。（4）、春園東路整體形象不佳。項(xiàng)目周邊春園東路目前整體形象不佳，商業(yè)業(yè)態(tài)雖然較為集中，以汽修、汽配為主輔以少量餐飲及美容美發(fā)店，但是整體檔次不高。未來該路段將有大量拆遷改造工程，勢必將有一定量的商鋪推出市場，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分將形成一定的威脅，故在商業(yè)部分的銷售招商和功能定位上應(yīng)避開直接競爭，建議以精品商業(yè)為主。（5）、小清河水質(zhì)不佳小清河景觀是本項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)之一，但據(jù)調(diào)查了解，小清河在普通市民眼里形象不佳，雖然目前小清河的水質(zhì)已經(jīng)得到了一定的改善，但是由于長期以來小清河一直污染嚴(yán)重，襄樊市民都視其為污水溝，對(duì)項(xiàng)目營造高檔社區(qū)造成了一定的負(fù)面影響。目前春園東路綠化帶和小清河城市濱江景觀帶的建設(shè)已被政府列入2005年15項(xiàng)綠化工程規(guī)劃中，建議開發(fā)商主動(dòng)申請(qǐng)參與協(xié)助政府工程小清河濱江景觀帶這一路段的建設(shè)，以更好的與本項(xiàng)目的景觀規(guī)劃對(duì)接，配合項(xiàng)目工程進(jìn)度及階段營銷需求，通過宣傳使消費(fèi)者對(duì)小清河的固有印象改觀，加強(qiáng)其對(duì)本項(xiàng)目的有利影響。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789二、核心競爭力（賣點(diǎn)）提煉本項(xiàng)目臨小清河濱江公園景觀帶，且項(xiàng)目定位以“浪漫歐陸風(fēng)情時(shí)尚親水社區(qū)”為核心，依照地產(chǎn)營銷中的實(shí)踐和慣例，對(duì)優(yōu)越自然景觀用盡用透是達(dá)到最佳產(chǎn)品推廣效果的要點(diǎn)之一。因此，在本項(xiàng)目核心競爭力提煉中，小清河的景觀濱江生態(tài)優(yōu)勢無疑是最重要賣點(diǎn)之一，歐陸風(fēng)情和親水社區(qū)也是其產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)，是產(chǎn)品面向市場的核心競爭力所在。我們提煉出本項(xiàng)目的十二大賣點(diǎn)如下賣點(diǎn)之一小清河濱江生態(tài)景觀小清河景觀帶工程是05年襄樊十五項(xiàng)綠化工程之一，包括治污和沿岸濱江生態(tài)公園的建設(shè)，將會(huì)大大提高小區(qū)居住品質(zhì)，帶給本項(xiàng)目極具市場競爭力的強(qiáng)勢賣點(diǎn)。賣點(diǎn)之二浪漫歐陸風(fēng)情歐陸風(fēng)情之新古典主義是古典風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格的結(jié)合，其突出的特點(diǎn)是在當(dāng)代新建的房屋中有意識(shí)地保持歷史上流傳的古典建筑形式和風(fēng)格特征，即保留了古典風(fēng)格的典雅精致，又融合了現(xiàn)代建筑的舒適別致，迎合消費(fèi)者所追求的精致、典雅和尊貴的生活方式，是眾多中國消費(fèi)者所喜聞樂見的風(fēng)格，既填補(bǔ)了襄樊市場上以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主的市場空白，又迎合了消費(fèi)者的需求。賣點(diǎn)之三時(shí)尚親水社區(qū)2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789仁者樂山，智者樂水，親水是人類的天性。古人有所謂的“無水不成園”之說。水對(duì)提高居住品質(zhì)的作用不小，據(jù)北京青年報(bào)作的一次調(diào)查，79的被訪者喜好水景住宅。在實(shí)際推廣過程中，結(jié)合本項(xiàng)目親水景觀營造的天然優(yōu)勢，把它用盡用透，極力宣傳規(guī)模親水社區(qū)帶給人們親切舒適，回歸自然的時(shí)尚居住感覺。賣點(diǎn)之四左岸文化結(jié)合本項(xiàng)目名稱“左岸春天”，賦予產(chǎn)品背后深刻的文化背景、左岸風(fēng)情，以滿足消費(fèi)者更高層次的精神需求。賣點(diǎn)之五雙景住宅雙景住宅是指既在社區(qū)內(nèi)做園景規(guī)劃，又借助社區(qū)周邊的公園、河流、綠化帶。本項(xiàng)目一方面臨清水河濱江景觀帶，另一方面小區(qū)內(nèi)擁有兼親水功能、審美情趣、生態(tài)居住于一體的親水園林景觀，名副其實(shí)的“雙景住宅”。當(dāng)空氣指數(shù)、環(huán)境質(zhì)量成為都市人越來越關(guān)心的話題時(shí)，環(huán)境也成為諸多樓盤的重賣點(diǎn)，與賣點(diǎn)三異曲同工，重點(diǎn)渲染小區(qū)環(huán)境，以凸顯本項(xiàng)目高檔次、超越于其它樓盤的高品質(zhì)生態(tài)居住環(huán)境。賣點(diǎn)之六超值戶型多層、花園洋房、疊拼TOWNHOUSE、小高層的多樣樓型，平面、躍式、復(fù)式的適中面積、多樣戶型選擇，本項(xiàng)目所擁有的填補(bǔ)市場空白，高檔實(shí)用創(chuàng)新的樓型和戶型設(shè)計(jì)，是開發(fā)商“以人為本”開發(fā)理念的真實(shí)體現(xiàn)，它無疑將開創(chuàng)襄樊居住新潮流。賣點(diǎn)之七空間價(jià)值2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789空中花園、挑高大露臺(tái)，贈(zèng)送入戶花園、觀景陽臺(tái)面積，帶給消費(fèi)者不一般的超值實(shí)惠享受。賣點(diǎn)之八高使用率高水準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)、實(shí)用創(chuàng)新的舒適戶型帶來了比市場同類樓盤超高的使用率和附加值。賣點(diǎn)之九升值潛力在政府出臺(tái)各種措施整頓房地產(chǎn)市場、宏觀調(diào)控房價(jià)的大背景下，迎合消費(fèi)者買漲不買跌的心態(tài)，給予消費(fèi)者以樓盤升值潛力無憂的信心，無疑是激發(fā)持幣觀望的人們購買欲望的強(qiáng)勢力量。賣點(diǎn)之十歐陸風(fēng)情商業(yè)街小區(qū)臨春園東路沿線的歐陸風(fēng)情商業(yè)街，設(shè)置一些高檔的汽車美容，汽車內(nèi)部飾品等與汽車有關(guān)但又沒有污染的業(yè)態(tài)。此外輔以部分美容美發(fā)、足浴休閑等完善其商業(yè)配套。不僅為小區(qū)提供了便利的生活配套，彌補(bǔ)周邊配套的不足，同時(shí)也提供了無限商機(jī)。賣點(diǎn)之十一貼心物管和“二星級(jí)”智能化小區(qū)我們?cè)谡{(diào)研中發(fā)現(xiàn)，襄樊市場上大部分的住宅尚停留在物業(yè)管理初級(jí)水平，新推出的樓盤物業(yè)管理水平也沒有得到足夠的重視，小區(qū)內(nèi)智能化管理程度低。本項(xiàng)目定位中建議的“二星級(jí)”智能化小區(qū)和倡導(dǎo)的人性化、保姆化、專業(yè)化的品牌物管服務(wù)，無疑是市場上的一大亮點(diǎn)。賣點(diǎn)之十二強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營銷推廣等方面聯(lián)合了來自深圳一線的2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789優(yōu)秀品牌公司，結(jié)合本土開發(fā)商的實(shí)力，打造項(xiàng)尖精品，彰顯產(chǎn)品魅力。三、項(xiàng)目推廣形象及命名（一）、推廣形象浪漫歐陸風(fēng)情時(shí)尚親水社區(qū)創(chuàng)新是建筑的靈魂。作為凝固的藝術(shù)，我們渴望在這座城市中留下一曲華美的樂章，每一個(gè)開創(chuàng)性的先鋒概念，都屬于這個(gè)城市的完美音符。我們將以創(chuàng)新的思維打造一所心靈的棲息地，這里不僅僅是居住的空間，更是精神與物質(zhì)雙重協(xié)奏的理想家園。一座讓人心聲蕩漾的好房子，往往給人以瞬間的頓悟與永恒的啟發(fā)。它將猶如一股風(fēng)暴般席卷整座城市，引發(fā)居住空間和居住環(huán)境改革的浪潮。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789浪漫歐陸風(fēng)情建筑上，以精致典雅的歐陸風(fēng)格，盡顯雍容與奢華；在環(huán)境上體現(xiàn)東西方文化的交匯，激蕩歷史與傳奇，體現(xiàn)經(jīng)典與浪漫。時(shí)尚現(xiàn)代的，明朗的，健康的，向上的，積極追求的，符合社會(huì)發(fā)展主旋律和大趨勢的。親水社區(qū)對(duì)水的向往是人的天性。小清河無疑是項(xiàng)目不可復(fù)制的自然資源，我們將充分利用這一資源打造襄樊首家“高尚親水社區(qū)”。我們將把小清河的水引入到項(xiàng)目內(nèi)部，使其蜿蜒于項(xiàng)目各個(gè)組團(tuán)，時(shí)而“潤物細(xì)無聲”，時(shí)而“清泉石上流”，演繹動(dòng)、靜的和諧與交替。園外有小清河蜿蜒，門前有溪流潺潺流動(dòng)，讓生命與自然永遠(yuǎn)肌膚相親，讓陽光和空氣在水的帶動(dòng)下更加自如的流動(dòng)，從而帶給人們更加鮮亮的呼吸，讓生命融于自然之中。（二）、推廣形象定位理由1、彌補(bǔ)市場空白，打造精品社區(qū)雖然目前市場上存在一些歐陸風(fēng)格的產(chǎn)品，但是并不具有歐陸2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789風(fēng)格的特色，不能真實(shí)地再現(xiàn)歐陸風(fēng)情?？梢哉f，目前歐陸風(fēng)格仍然是襄樊市場的一個(gè)空白點(diǎn)。我們將從建筑外形以及各個(gè)構(gòu)件上打造歐陸風(fēng)格的建筑形態(tài)，并且重點(diǎn)著眼于產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境的營造，營造浪漫、時(shí)尚的居住空間，使其成為城市獨(dú)特的風(fēng)景。2、體現(xiàn)建筑特色，滿足客戶需求歐陸風(fēng)格是最能表現(xiàn)雍容與奢華、雄渾與富麗等豪華特征的建筑形態(tài)，它極易給人強(qiáng)烈的視覺沖擊。由于襄樊的房地產(chǎn)開發(fā)處于初級(jí)階段，我們的目標(biāo)客戶剛剛從樸實(shí)的生活中解脫出來，向往一種精雕細(xì)琢的奢華感。為此，我們將以歐陸風(fēng)格的雅致和豪華感來打動(dòng)目標(biāo)客戶，從而贏得市場。（三）、命名建議主推命名左岸春天釋義“左岸”是法國塞納河左岸街區(qū)，一個(gè)集中了咖啡館、書店、畫廊、美術(shù)館、博物館的文化圣地，是一個(gè)以文化知識(shí)界為主流的中產(chǎn)階級(jí)社區(qū)。小區(qū)位于小清河左岸，且以倡導(dǎo)一種從容、優(yōu)雅的生活文化為開發(fā)理念，與“左岸”文化不謀而合；同時(shí)，此命名生動(dòng)地展示了河岸生活的愜意，使客戶能夠感受到居住其中的樂趣。次主推命名羅馬假日2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789釋義影片羅馬假日憑借男女主角的成功出演成為了世界經(jīng)典，與此同時(shí)，羅馬的街頭風(fēng)景也深深地印在人們的腦海里。以該影片給項(xiàng)目命名切合項(xiàng)目實(shí)際，容易使受眾產(chǎn)生共鳴。其它命名天籟雅筑、格瀾郡、歐洲世家、尚品天成、云端漫步、金色年華、歐典雅舍、左岸右畔。第三部分怎么賣一、項(xiàng)目開發(fā)及推廣總策略（一）、開發(fā)時(shí)機(jī)和步驟以組團(tuán)為界線，分兩期開發(fā)2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789一期“沁園”組團(tuán)建筑，會(huì)所（在銷售階段作為售樓處），中心園林景觀，以及風(fēng)情商業(yè)街的沁園組團(tuán)段。二期“馨園”組團(tuán)建筑。項(xiàng)目分成兩大期開發(fā)，但各期內(nèi)部的建筑推盤時(shí)間可再行細(xì)分，屆時(shí)將根據(jù)工程進(jìn)展情況進(jìn)行確定。這樣做的好處如下可以保證春園東路沿線建筑充分展示中心園林景觀可以展示小清河局部景觀開發(fā)地塊規(guī)整，有利于工程管理，且可以有效地避免二期對(duì)一期的工程噪音干擾推出的樓型較為均衡，可以試探市場，以便在二期推盤時(shí)即時(shí)做出適當(dāng)調(diào)整率先建設(shè)檔次高、工期短的TOWNHOUSE和花園洋房，可以在第一時(shí)間將項(xiàng)目最佳的生活空間展示給消費(fèi)者2、把握工程進(jìn)度，搶占銷售時(shí)機(jī)項(xiàng)目未來市場競爭激烈，泰躍朝陽、世紀(jì)新城等都將對(duì)項(xiàng)目造成較大的競爭壓力，所以本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)抓住時(shí)機(jī)，盡早開發(fā)，搶占銷售時(shí)機(jī)。如若工程進(jìn)度滯后，使得項(xiàng)目不能在本年度的銷售旺季推售，建議將開盤時(shí)間順延到下一個(gè)銷售旺季，以確保銷售速度及銷售業(yè)績。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789（二）、營銷推廣總體戰(zhàn)略1、整合推廣總戰(zhàn)略CS戰(zhàn)略（CUSTOMERSATISFACTION）顧客滿意襄樊的房地產(chǎn)開發(fā)在最近兩年內(nèi)才開始風(fēng)起云涌，目前還處于初級(jí)階段，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)粗淺，缺乏正確的引導(dǎo)。在這種市場現(xiàn)狀下，消費(fèi)者往往比較盲從，容易跟風(fēng)。我們應(yīng)當(dāng)從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，以全新的營銷理念引導(dǎo)消費(fèi)，以科學(xué)的推廣手法引爆市場。1、關(guān)于CS戰(zhàn)略與營銷學(xué)（1）、CS戰(zhàn)略概念CSCUSTOMERSATISFACTION顧客滿意戰(zhàn)略，即圍繞著顧客滿意這一目標(biāo)而展開一系列對(duì)于產(chǎn)品、服務(wù)的策劃活動(dòng)。具體地說是指企業(yè)為了使顧客能完全滿意自己的產(chǎn)品或服務(wù)，從而綜合、客觀地測定顧客的滿意程度，并據(jù)此來改善產(chǎn)品、服務(wù)及企業(yè)文化的一種經(jīng)營戰(zhàn)略。（2）、CS營銷戰(zhàn)略發(fā)展史4P4CCICS4P1960年，美國的麥卡錫提出了著名的4P營銷組合，即產(chǎn)品PRODUCT、地點(diǎn)PLACE、價(jià)格PRICE、促銷PROMOTION，在營銷循環(huán)中確立了其崇高的影響力。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317894C1990年美國ROBERTFLAUTERBON發(fā)表4P退休，4C登場專文，引起了營銷及傳媒的極大關(guān)注和熱烈討論。CI流行于20世紀(jì)80年代中期，主張從企業(yè)出發(fā)，通過塑造良好的企業(yè)形象來吸引客戶，這是一種由內(nèi)向外的思維方式；CS流行于現(xiàn)代，主張直接從顧客的需求出發(fā)，以提高顧客滿意度為目的，形成一種由外而內(nèi)的思維方式。房地產(chǎn)營銷活動(dòng)應(yīng)該是CI與CS的統(tǒng)一，CI是企業(yè)自言自語的弱點(diǎn)，通過CS的企業(yè)與顧客的雙向溝通來彌補(bǔ)。所以基于顧客視角的CS，對(duì)基于企業(yè)視角的CI是一種超越。2、CS戰(zhàn)略在房地產(chǎn)中的營銷主張房地產(chǎn)營銷并不僅僅是指銷售，還包括圍繞銷售所進(jìn)行的所有經(jīng)營活動(dòng)，如市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、廣告宣傳、市場推廣、售后服務(wù)及物業(yè)管理等?？梢哉f，營銷是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。其實(shí)，在市場經(jīng)濟(jì)中，任何一個(gè)行業(yè)的營銷都扮演著十分重要的角色。而對(duì)房地產(chǎn)來說，也許營銷的重要性就更為突出。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，在開發(fā)的初期就必須引入現(xiàn)代營銷的理念，從選址征地到規(guī)劃設(shè)計(jì)，從建筑施工到市場推廣，都要把市場營銷的理念放在第一位?，F(xiàn)代營銷理念就是要適應(yīng)市場的需要，為顧客提供滿意的房地產(chǎn)商品。引入CS戰(zhàn)略將是關(guān)鍵所在。具體地，CS在房地產(chǎn)營銷中有如下主張2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789（1）、4C忽略產(chǎn)品制作，重視消費(fèi)者的需求與欲望CONSUMERWANTANDNEEDS，即不要再賣你所制造的產(chǎn)品，而要賣某人確定購買的產(chǎn)品；忽略定價(jià)策略，重視消費(fèi)者要滿足其需要與欲望所須付出的代價(jià)COST；忽略渠道策略，重視如何給消費(fèi)者方便CONVENIENCE，以購得商品；忽略產(chǎn)品促銷，重視跟消費(fèi)者之間的溝通COMMUNICATIONS。（2）、5S5個(gè)滿意理念滿意MINDSATISFACTION，簡稱MS。包括對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營宗旨滿意，經(jīng)營管理哲學(xué)滿意，經(jīng)營價(jià)值滿意等；行為滿意BEHAVIORSATISFACTION，簡稱BS。包括對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資經(jīng)營管理等行為機(jī)制滿意，行為規(guī)則滿意，行為模式滿意等；視聽滿意VISUALSATISFACTION，簡稱VS。包括對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的名稱滿意，標(biāo)志滿意，標(biāo)準(zhǔn)色滿意，標(biāo)準(zhǔn)字體滿意以及企業(yè)、樓盤的應(yīng)用系統(tǒng)滿意等；產(chǎn)品滿意PRODUCTSATISFACTION，簡稱PS。包括對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量滿意，產(chǎn)品功能滿意，產(chǎn)品的外觀造型滿意，產(chǎn)品的特色滿意，產(chǎn)品的價(jià)格滿意等；2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789服務(wù)滿意SERVICESATISFACTION，簡稱SS。包括對(duì)物業(yè)的售后管理滿意，保障體系滿意，物業(yè)完好整體性的滿意，顧客方便性的滿意，顧客情緒的滿意，環(huán)境的滿意等。2、營銷戰(zhàn)略細(xì)分1、品牌策略項(xiàng)目品牌引領(lǐng)企業(yè)品牌本項(xiàng)目是普鑫公司在襄樊市場上首次實(shí)踐，我們應(yīng)當(dāng)借此機(jī)會(huì)，以項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌，使企業(yè)在資金積累的同時(shí)進(jìn)行企業(yè)品牌的積累。同時(shí)，可充分利用普鑫公司董事長和幾位老總在襄樊市場的個(gè)人品牌，鑄就公司形象，從而獲得項(xiàng)目與公司品牌的雙贏。（2）、產(chǎn)品策略突出產(chǎn)品差異化，提升核心競爭力超值戶型、親水園林，以及充滿新古典主義氣息的歐陸建筑等，形成了項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)，提升了項(xiàng)目的核心競爭力。（3）、開發(fā)策略統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)，分批推售對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，分兩期開發(fā)，根據(jù)市場狀況即時(shí)做出相應(yīng)調(diào)整。（4）、價(jià)格策略以質(zhì)論價(jià)，價(jià)值誘人在銷售過程中，我們強(qiáng)化產(chǎn)品的價(jià)值，弱化產(chǎn)品的價(jià)格，以高性價(jià)比及超值的享受打動(dòng)客戶。（5）、媒體整合策略全方位、多渠道地立體式轟炸市場利用報(bào)紙、電視、戶外、車體、廣播、網(wǎng)絡(luò)等多種媒介廣告，多方位多渠道地立體式轟炸市場，從視覺、聽覺感觀上不斷給目標(biāo)2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789客戶以極大的感觀沖擊，從而快速樹立項(xiàng)目形象和項(xiàng)目品牌。（6）、節(jié)點(diǎn)營銷策略緊跟工程進(jìn)度，不斷制造高潮利用奠基、正負(fù)零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等，制造階段性銷售高潮，實(shí)現(xiàn)階段性銷售目標(biāo)；（7）、入市策略準(zhǔn)備充分，引爆市場前期通過各種渠道和手段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行炒作，做好充分的蓄勢準(zhǔn)備，使項(xiàng)目在短期內(nèi)深入人心，成為地產(chǎn)市場上新的風(fēng)向標(biāo)。（三）、營銷通路策略確立營銷通路策略，使?fàn)I銷的每個(gè)環(huán)節(jié)都環(huán)環(huán)相扣，緊密相聯(lián)，形成一個(gè)行之有效的通路系統(tǒng)。1、報(bào)紙媒體營銷根據(jù)襄樊消費(fèi)者的喜好，建議選擇襄樊日?qǐng)?bào)、襄樊晚報(bào)，利用其地產(chǎn)專欄，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳炒作。2、戶外廣告和車體廣告除在項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)置戶外廣告外，還要在樊城區(qū)的人流密集處以及主要城市干道設(shè)置戶外廣告牌和路旗廣告，如人民廣場及醫(yī)院、政府等所在地等。車體廣告主要選擇途經(jīng)項(xiàng)目地塊的熱線公交車發(fā)布車身廣告，2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789如516、530、518等。同時(shí)還可以發(fā)布的士車的車牌廣告，候車廳廣告等。3、現(xiàn)場包裝和路過客戶現(xiàn)場包裝的好壞直接營銷到項(xiàng)目的整體形象，也是項(xiàng)目包裝的關(guān)鍵所在。本項(xiàng)目的現(xiàn)場包裝主要包括工地圍墻、建筑樓體、中心園林、售樓處、看樓通道、樣板房等。4、電視廣告充分利用襄樊電視臺(tái)，以專題片的形式對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。5、戶外展銷在襄樊市人流密集區(qū)域（主要是人民廣場），進(jìn)行戶外促銷，設(shè)立固定的戶外展銷點(diǎn)，并設(shè)置看樓專車接送客戶至現(xiàn)場看樓。6、老客戶介紹由于項(xiàng)目分期開發(fā)，我們可以利用一期的客戶資源，實(shí)施人脈營銷，對(duì)老客戶介紹新客戶給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)、如贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)、家用電器等。從消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論中我們知道，多數(shù)消費(fèi)者是從朋友那里獲取房源信息的。所以對(duì)于本項(xiàng)目而言，有效地利用項(xiàng)目的客戶資源，將對(duì)項(xiàng)目的銷售起到很大的促進(jìn)作用。7、DM郵遞針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行投遞，也可采取報(bào)紙夾頁等較為經(jīng)濟(jì)實(shí)用的廣告渠道，有針對(duì)性地選擇本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群進(jìn)行專項(xiàng)發(fā)送。8、廣播廣告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789廣播電臺(tái)廣告作為一種輔助性的廣告宣傳途徑，能有效地?cái)U(kuò)大項(xiàng)目的信息覆蓋面，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響，為項(xiàng)目尋求一定數(shù)量的目標(biāo)客戶。二、銷售時(shí)機(jī)和銷售階段安排（一）、銷售前提條件在正式銷售前，我們須達(dá)到如下銷售條件銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備就緒，售樓中心裝飾裝修及氛圍布置完畢完成“五個(gè)一工程”一個(gè)引人矚目的大門；一所裝修到位的會(huì)所；一組精美的園林景觀；一組各具風(fēng)格特點(diǎn)的樣板房；一條風(fēng)情商業(yè)街。銷售人員培訓(xùn)完畢，各職能工作人員安排到位各項(xiàng)預(yù)售許可法律手續(xù)辦理完備銀行按揭準(zhǔn)備工作完成銷售資料及配備物料準(zhǔn)備就緒（如樓書、海報(bào)、折頁、模型、洽談桌椅、客戶登記本等）各項(xiàng)宣傳工作準(zhǔn)備就緒（二）、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)評(píng)估由于項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，保守估計(jì)要到9月份才能完成。其具體工作時(shí)間安排如下2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789截止市場預(yù)熱期（9月份）前的原擬定工作時(shí)間安排工作時(shí)間六月七月八月序號(hào)工作內(nèi)容五月123412341234主要責(zé)任單位1市調(diào)報(bào)告、定位報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書同致業(yè)公司2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及會(huì)所單體設(shè)計(jì)天合建筑3園林設(shè)計(jì)方案紫月景觀4營銷策劃報(bào)告同致業(yè)公司5方案報(bào)建開發(fā)商6第一期施工圖設(shè)計(jì)本地設(shè)計(jì)單位7確定廣告公司開發(fā)商8形象包裝方案設(shè)計(jì)廣告公司9形象墻包裝開發(fā)商、廣告公司10主要道路、中心園林、會(huì)所施工開發(fā)商因?yàn)榭紤]到銷售旺季和一般人們銷售心理的因素，我們擬定兩個(gè)入市時(shí)機(jī)方案一2005年10月1日開盤銷售。為達(dá)到此目的，各項(xiàng)工作必須按如下時(shí)間進(jìn)行六月七月八月九月序號(hào)工作內(nèi)容123412341234主要責(zé)任單位1規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建筑設(shè)計(jì)公司2會(huì)所單體設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)公司3園林設(shè)計(jì)方案園林景觀公司4營銷策劃報(bào)告代理公司5方案報(bào)建開發(fā)商2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317896第一期施工圖設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)單位7動(dòng)工并取得預(yù)售許可證開發(fā)商8確定廣告公司開發(fā)商9確定項(xiàng)目LOGO和整合推廣體系廣告公司10形象包裝方案設(shè)計(jì)廣告公司11銷售執(zhí)行報(bào)告代理公司11戶外廣告制作與發(fā)布廣告公司12現(xiàn)場包裝（工地圍墻、導(dǎo)示系統(tǒng)等）開發(fā)商、廣告公司13售樓處建設(shè)及包裝開發(fā)商14主體園林建設(shè)開發(fā)商15宣傳資料設(shè)計(jì)與制作廣告公司15內(nèi)部認(rèn)購代理公司此方案可以使項(xiàng)目先行入市，在一定程度上避免未來強(qiáng)大的市場壓力，是首選方案。但前提是需要滿足項(xiàng)目銷售的各項(xiàng)前提條件，且保證上述各項(xiàng)工作能夠如期完成到位。方案二2006年1月開盤此方案有比較充足的時(shí)間可以進(jìn)行入市前的前期準(zhǔn)備工作。但元月份不是銷售旺季，且寒冷的冬季也將給開盤帶來一些負(fù)面影響，同時(shí)，由于時(shí)間的延后，市場壓力將會(huì)相對(duì)增大。兩方案比較，我方側(cè)重于方案一。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789（三）、銷售階段時(shí)間安排我們將分為六個(gè)階段進(jìn)行銷售，并根據(jù)不同的階段執(zhí)行不同的銷售策略，其具體安排如下方案一各階段時(shí)間劃分銷售階段一期二期籌備期2個(gè)月1個(gè)月認(rèn)購期2個(gè)月2個(gè)月開盤期2個(gè)月1個(gè)月熱銷期3個(gè)月3個(gè)月持銷期4個(gè)月3個(gè)月尾盤期2個(gè)月2個(gè)月總計(jì)11個(gè)月（開盤始）9個(gè)月（開盤始）具體分期時(shí)間細(xì)分如下推廣階段分期推廣時(shí)間銷售目標(biāo)總體策略一期200567籌備期二期20065蓄勢前期造勢引起關(guān)注一期200589認(rèn)購期二期20056780的認(rèn)籌量25的解籌率派籌解籌積累客戶一期20051011開盤期二期20068實(shí)現(xiàn)40銷售率火爆開盤引爆市場一期20051220062熱銷期二期2006911實(shí)現(xiàn)65銷售率持續(xù)熱銷提價(jià)準(zhǔn)備一期200636持銷期二期20061220072實(shí)現(xiàn)90銷售率適當(dāng)提價(jià)市場預(yù)期一期200678尾盤期二期200734100完成銷售優(yōu)惠促銷完成銷售總計(jì)一期11個(gè)月二期9個(gè)月一年半完成全部銷售任務(wù)2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789（四）、一期各銷售階段具體推廣策略及安排總體上分三步走“左岸”生活“左岸”產(chǎn)品“左岸”文化層層遞推，逐漸強(qiáng)調(diào)我們推廣的不單純是住宅產(chǎn)品，而是一種藝術(shù)，一種文化、核心訴求點(diǎn)我們賣的不是房子，而是浪漫時(shí)尚的生活方式；我們賣的不是社區(qū)，而是典雅溫馨的居住氛圍；我們賣的不是環(huán)境，而是優(yōu)越至尊的人居夢想。、法國“左岸”與“左岸春天”的聯(lián)想什么是左岸什么是左岸春天文化精華的薈萃之地藝術(shù)家的精神家園咖啡般溫暖的人文關(guān)懷愛情和理想生活的溫床一筆遺產(chǎn)、一種象征一個(gè)符號(hào)、一個(gè)時(shí)髦的形容詞左岸浪漫風(fēng)情小區(qū)浪漫生活閑適優(yōu)越童話夢境水景園林SHOPPINGSTREET一個(gè)社區(qū)、一種方式、一種氛圍、一個(gè)夢想氣質(zhì)相通殷實(shí)富足現(xiàn)代時(shí)尚悠閑平和高貴可挖掘主題2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789最佳居住環(huán)境、山美水美、和平富裕的國度新古典主義歐洲建筑理念精致、簡約、典雅原石、金屬（雕花）、玻璃材質(zhì)針、闊葉樹木、森林抽象現(xiàn)代的雕塑（美人魚銅像等）圓頂咖啡館及咖啡文化蒙太奇電影海明威、薩特、加繆畢加索和當(dāng)代藝術(shù)版畫圣日爾曼大街、啤酒館、書屋、小劇場手工藝品（木質(zhì)）法國國花金百合花、根據(jù)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群為中高端客戶，我們?cè)跔I銷中確立如下五大創(chuàng)新營銷模式ONETOONE直銷營銷模式揚(yáng)棄傳統(tǒng)銷售代表形式，由高素質(zhì)經(jīng)理級(jí)人員專項(xiàng)負(fù)責(zé)意向中客戶，專人服務(wù)，深度溝通。泛CLUB營銷模式除形成本案自有會(huì)所會(huì)員企業(yè)之間的口碑傳播的巨大力量外，同時(shí)針對(duì)性地利用俱樂部的高端客戶集群性，對(duì)諸如高爾夫俱樂部、網(wǎng)球俱樂部、高級(jí)商業(yè)俱樂部等目標(biāo)重點(diǎn)推廣。新空間賣場營銷模式售樓處真實(shí)地展示未來的超值而溫馨的生活空間，銷售人員將扮演講解員的角色，系統(tǒng)地指導(dǎo)客戶如何最大程度的享用項(xiàng)目帶來的全新生活體驗(yàn)和物業(yè)附加值。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789階段性主題營銷模式建議以波浪式營銷事件和主題活動(dòng)貫穿全案，形成四大銷售階段的核心舉措，強(qiáng)調(diào)各階段主題之間的呼應(yīng)。由于咖啡是左岸文化中一個(gè)重要的代表元素，我們將以此為主線