成都峨眉綜合體項(xiàng)目商業(yè)定位丶招商策略及合作方案2012年_營(yíng)銷推廣策劃峨眉項(xiàng)目商業(yè)定位、招商策略及合作方案重慶富房置業(yè)顧問(wèn)有限公司2012年3月8日目錄一、項(xiàng)目梳理二、商業(yè)定位三、業(yè)態(tài)規(guī)劃四、招商策略五、合作方案六、其它事項(xiàng)一、項(xiàng)目梳理ABCDE站前山水景觀區(qū)站房綜合開發(fā)用地綜合開發(fā)用地綜合服務(wù)中心南廣場(chǎng)232公頃北廣場(chǎng)278公頃348470合計(jì)32520商業(yè)街E192550酒店區(qū)D54622商業(yè)街C68778建筑面積（）酒店區(qū)A商業(yè)街B用途地塊數(shù)據(jù)來(lái)源（成綿樂(lè)客運(yùn)專線天下名山站站前核心商業(yè)區(qū)設(shè)計(jì)要求）目錄一、項(xiàng)目梳理二、商業(yè)定位三、業(yè)態(tài)規(guī)劃四、招商策略五、合作方案六、其它事項(xiàng)二、商業(yè)定位主要以購(gòu)物為主，一次性滿足購(gòu)物需求附有娛樂(lè)性簡(jiǎn)單滿足購(gòu)物需求專業(yè)化市場(chǎng)，品種單一生活時(shí)尚中心購(gòu)物公園、主題公園地區(qū)購(gòu)物中心城市購(gòu)物中心超級(jí)地區(qū)購(gòu)物中心專業(yè)中心工廠直銷中心社區(qū)型商業(yè)中心娛樂(lè)中心商業(yè)類型定位通過(guò)多條件、排除法篩選出適合本項(xiàng)目的商業(yè)模式目前國(guó)內(nèi)的主要商業(yè)中心類型三、商業(yè)類型定位各種模式的基本條件城市購(gòu)物中心超級(jí)地區(qū)中心地區(qū)購(gòu)物中心社區(qū)型商業(yè)中心購(gòu)物、主題公園大型量販購(gòu)物中心時(shí)尚生活中心直銷中心娛樂(lè)中心專業(yè)中心地址城市中心區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合處、郊區(qū)、新區(qū)地區(qū)中心居民區(qū)附近郊區(qū)、新區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合處郊區(qū)中高檔居住區(qū)郊區(qū)適應(yīng)性廣適應(yīng)性廣交通城市主干道旁城市主干道/高速路出口區(qū)域中心主干道旁社區(qū)主干道旁城市主干道/高速路出口城市主干道/高速路出口區(qū)域/社區(qū)交通干道城市主干道/高速路出口城市/區(qū)域主干道旁適應(yīng)性廣面積超過(guò)10萬(wàn)平米超過(guò)8萬(wàn)平米58萬(wàn)平米054萬(wàn)平米超過(guò)10萬(wàn)平米410萬(wàn)平米155萬(wàn)平米054萬(wàn)平米054萬(wàn)平米市區(qū)042萬(wàn)郊區(qū)48萬(wàn)商圈可覆蓋40公里可覆蓋30公里或以上可覆蓋10公里可覆蓋3公里可覆蓋50公里或以上可覆蓋30公里或以上可覆蓋3公里可覆蓋30公里或以上可覆蓋40公里或以上可覆蓋30公里或以上二、商業(yè)定位商業(yè)類型定位通過(guò)多首先我們進(jìn)行選址條件的匹配性測(cè)試，通過(guò)項(xiàng)目地點(diǎn)、交通、面積、商圈條件四個(gè)方面，看本項(xiàng)目與哪些商業(yè)模式型完全不能夠匹配，哪些類型具有較高的匹配性區(qū)域地點(diǎn)描述位于區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)軸心二、商業(yè)定位成綿樂(lè)客運(yùn)專線定位為一條以城際休閑旅游為主線的鐵路客運(yùn)專線，進(jìn)一步推動(dòng)峨眉山旅游及相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。成都峨眉山二、商業(yè)定位交通條件描述樞紐中心高鐵天下名山站房將于2013年2月通車，屆時(shí)需滿足客流集散和相關(guān)配套的需求。區(qū)位條件及商業(yè)條件描述承接主城區(qū)與景區(qū)的重要區(qū)位1、景區(qū)與城市銜接區(qū)位，景區(qū)與城市的大門，東北為交通主流向。2、與峨秀湖度假區(qū)比鄰，周邊休閑度假產(chǎn)業(yè)成熟。二、商業(yè)定位峨秀湖建筑面積描述總體商業(yè)體量達(dá)到210000二、商業(yè)定位峨秀湖210000合計(jì)序號(hào)產(chǎn)業(yè)功能板塊功能涵蓋面積比例1站前旅游商品市場(chǎng)板塊、站前餐飲休閑板塊旅游專業(yè)市場(chǎng)、旅游特色商品購(gòu)物、特色美食休閑59000282站前酒店板塊、旅游咨詢服務(wù)板塊設(shè)計(jì)型主題特色酒店、快捷酒店、旅游咨詢服務(wù)、休閑娛樂(lè)、會(huì)務(wù)等業(yè)態(tài)、旅行社辦公大樓、警務(wù)醫(yī)務(wù)等配套設(shè)施89000423大型SOHO社區(qū)板塊旅游服務(wù)、旅游咨詢、旅行社辦公大樓、旅游酒店、公寓式酒店、休閑娛樂(lè)、會(huì)務(wù)等業(yè)態(tài)6200030商業(yè)類型定位通過(guò)多條件、排除法篩選出適合本項(xiàng)目的商業(yè)模式城市購(gòu)物中心超級(jí)地區(qū)中心地區(qū)中心社區(qū)型商業(yè)中心購(gòu)物、主題公園大型量販購(gòu)物中心時(shí)尚生活中心直銷中心娛樂(lè)中心專業(yè)中心本項(xiàng)目的地點(diǎn)、交通、面積、商圈條件城市購(gòu)物中心超級(jí)地區(qū)中心本項(xiàng)目城市購(gòu)物中心超級(jí)地區(qū)中心地址峨眉山高鐵站城市中心區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合處、郊區(qū)、新區(qū)交通樞紐中心城市主干道旁城市主干道/高速路出口面積21萬(wàn)超過(guò)10萬(wàn)平米超過(guò)8萬(wàn)平米商圈核心覆蓋30公里以上可覆蓋40公里可覆蓋30公里或以上二、商業(yè)定位商業(yè)整體定位策略性定位方向建議消費(fèi)需求決定商業(yè)類型區(qū)域消費(fèi)潛力大龐大的旅游人口帶來(lái)較高水平的消費(fèi)人群地區(qū)消費(fèi)需求大國(guó)際旅游新區(qū)的發(fā)展目標(biāo)將帶來(lái)大量的高端消費(fèi)需求高鐵的樞紐中心帶來(lái)的影響大高鐵的規(guī)劃及修建將改變現(xiàn)有的消費(fèi)模式及需求二、商業(yè)定位旅游服務(wù)大眾消費(fèi)高鐵經(jīng)濟(jì)商業(yè)整體定位策略性定位方向建議商業(yè)層次定位中高端消費(fèi)區(qū)域消費(fèi)力提供可能峨眉山作為一個(gè)國(guó)際化的旅游休閑城市，存在一定的區(qū)域消費(fèi)能力。市場(chǎng)空缺提供基礎(chǔ)目前峨眉山處于大力發(fā)展階段，沒有一個(gè)成熟的集中消費(fèi)商業(yè)體，誰(shuí)先開發(fā)，誰(shuí)就能占據(jù)市場(chǎng)主動(dòng)。項(xiàng)目位置提供條件項(xiàng)目位于峨眉山高鐵樞紐，在地理位置上具有相對(duì)獨(dú)立性。受周邊商業(yè)影響較低，提供了集中性商業(yè)存在的空間。宗地條件提供了建筑基礎(chǔ)足夠的商業(yè)用地，提供了提高商業(yè)綜合性的可能。同時(shí)地塊的環(huán)境資源，也為項(xiàng)目規(guī)劃的多樣性提供了基礎(chǔ)。二、商業(yè)定位商業(yè)整體定位策略性定位方向建議根據(jù)目前所了解的情況，綜合考慮項(xiàng)目自身特點(diǎn)以及項(xiàng)目周邊狀況，建議項(xiàng)目商業(yè)增強(qiáng)差異化，立足滿足住宅、商務(wù)、旅游人群的實(shí)際需求，使得商業(yè)、金融、服務(wù)等有機(jī)融合，將項(xiàng)目商業(yè)定位于峨眉山市的滿足人們對(duì)于商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、休閑、環(huán)保等多方面和諧統(tǒng)一。樞紐商業(yè)中心二、商業(yè)定位二、商業(yè)定位項(xiàng)目參照及成功案例香港太古廣場(chǎng)二、商業(yè)定位二、商業(yè)定位二、商業(yè)定位二、商業(yè)定位二、商業(yè)定位二、商業(yè)定位二、商業(yè)定位二、商業(yè)定位項(xiàng)目參照及成功案例深圳華潤(rùn)中心二、商業(yè)定位二、商業(yè)定位二、商業(yè)定位二、商業(yè)定位二、商業(yè)定位二、商業(yè)定位二、商業(yè)定位商業(yè)整體定位目標(biāo)客群中高端消費(fèi)人群的主要構(gòu)成為都市白領(lǐng)、中產(chǎn)階層和部分高消費(fèi)力人士同時(shí)兼顧本市家庭娛樂(lè)休閑和項(xiàng)目周邊區(qū)域居民旅游人群中高端消費(fèi)人群商務(wù)人士目標(biāo)客群定位二、商業(yè)定位商業(yè)整體定位商業(yè)功能配比餐飲35零售30娛樂(lè)15休閑25二、商業(yè)定位商業(yè)整體定位核心元素核心元素充分體現(xiàn)旅游休閑娛樂(lè)的概念，為消費(fèi)者提供休閑，歡樂(lè)、潮流、時(shí)尚的核心元素二、商業(yè)定位商業(yè)整體定位商業(yè)組合主力店/次主力店組合主力店、次主力店占比為65以大型超市、體驗(yàn)式主題館、數(shù)碼電子及中西餐飲、影城、游樂(lè)場(chǎng)等主力店作為基本組合二、商業(yè)定位商業(yè)整體定位商圈定義目前項(xiàng)目所在商圈商業(yè)仍不成熟，這種情況將隨著交通情況的改善和居住人口的增加而改善，餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)和特色購(gòu)物將有更多市場(chǎng)機(jī)會(huì)本項(xiàng)目商圈定義1、項(xiàng)目核心商圈以項(xiàng)目為中心半徑在5公里范圍內(nèi)的圓形區(qū)域，主要包括峨眉山景區(qū)、峨秀湖景區(qū)部分2、次級(jí)商圈在核心商圈的基礎(chǔ)上，半徑在630公里內(nèi)的圓形區(qū)域，主要包括峨眉山市、樂(lè)山市等。二、商業(yè)定位商業(yè)整體定位商業(yè)現(xiàn)狀及突破口二、商業(yè)定位目前項(xiàng)目商圈范圍內(nèi)，以旅游商品、同質(zhì)化餐飲為主，餐飲，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)相對(duì)單一、分散和缺失，且檔次偏低，本項(xiàng)目應(yīng)在滿足核心商圈基本消費(fèi)需求的同時(shí)，在購(gòu)物方面以創(chuàng)新業(yè)態(tài)、主題購(gòu)物、專業(yè)店等方式尋找突破。商業(yè)整體定位商業(yè)功能項(xiàng)目核心內(nèi)核與功能聯(lián)系樞紐商業(yè)中心體驗(yàn)式購(gòu)物樂(lè)趣旅游文化產(chǎn)品酒店、會(huì)務(wù)拎包入住酒店式公寓主題休閑餐飲豐富娛樂(lè)體驗(yàn)二、商業(yè)定位目錄一、項(xiàng)目梳理二、商業(yè)定位三、業(yè)態(tài)規(guī)劃四、招商策略五、合作方案六、其它事項(xiàng)三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃初步建議業(yè)態(tài)規(guī)劃思路增強(qiáng)餐飲休閑功能，提高消費(fèi)檔次。1、前期利用餐飲業(yè)態(tài)吸引人氣，核心理念為增加餐飲種類、提升經(jīng)營(yíng)檔次。2、以主力店的招商作為突破口，通過(guò)主力店吸引中小商戶入駐。3、打造核心文化理念，提升旅游商品的經(jīng)營(yíng)方式，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式、互動(dòng)式的消費(fèi)理念。4、營(yíng)造休閑消費(fèi)的氛圍，放松型、度假型購(gòu)物是宣傳點(diǎn)及吸引點(diǎn)。1旅游咨詢服務(wù)板塊2旅游商品市場(chǎng)板塊3站前商業(yè)餐飲休閑板塊4站前酒店板塊作為樞紐型旅游配套綜合服務(wù)區(qū)，項(xiàng)目在業(yè)態(tài)規(guī)劃中將通過(guò)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，以旅游咨詢服務(wù)板塊、旅游商品市場(chǎng)板塊、站前商業(yè)餐飲休閑區(qū)板塊、站前酒店板塊、大型SOHO社區(qū)五大板塊整合打造，形成吃、住、行、游、購(gòu)、娛一條龍的超大復(fù)合全功能旅游消費(fèi)綜合配套服務(wù)區(qū)；5大型SOHO社區(qū)三、業(yè)態(tài)規(guī)劃樞紐商業(yè)中心KTV書店私人會(huì)所培訓(xùn)中心高端SPA商務(wù)宴請(qǐng)生活配套休閑餐飲SPA三、業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目合作模式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與租戶的合作模式因租戶所在行業(yè)的經(jīng)營(yíng)習(xí)慣及發(fā)展規(guī)劃，運(yùn)作需求和本地商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)而具靈活性三、業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目合作模式的種類及篩選理由采用由商戶購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，按照我方統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)或返租，有利于快速收回投資銷售不采用雖然得到租戶更多支持，但受租戶行業(yè)特性、操作習(xí)慣、制約也更大股份針對(duì)性采用針對(duì)大型、行業(yè)獨(dú)特性租戶采取的特有方式，可以成為項(xiàng)目的亮點(diǎn)或核心項(xiàng)目合作分成采用租金形式能夠最大程度提高租戶積極性，降低運(yùn)營(yíng)成本租金采用扣點(diǎn)形式對(duì)項(xiàng)目收益貢獻(xiàn)最大，需與租戶溝通更密切聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)不采用龐大的運(yùn)營(yíng)成本支出成為迅速發(fā)展的主要障礙品牌自營(yíng)建議特點(diǎn)說(shuō)明種類三、業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目合作模式雙贏的租戶合作模式是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盈利的基礎(chǔ)，也是其穩(wěn)定發(fā)展的前提，遵循此原則建議本項(xiàng)目選用四種商戶合作模式1、租金2、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)3、合作分成4、銷售三、業(yè)態(tài)規(guī)劃三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議大型生活超市面積1000015000核心主力店，提供生活基本所需，形成周邊區(qū)域生活的消費(fèi)核心區(qū)，打造區(qū)域生活中心。業(yè)態(tài)組合初步建議滿足旅游人群及旅游市場(chǎng)的剛性需求。旅游商品面積800010000商戶來(lái)源錦里、寬窄巷子、磁器口、洪崖洞、樂(lè)山、峨眉山等三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議滿足及集聚旅游人群的需要，也是為商業(yè)帶來(lái)人流的重要保證酒店面積2000030000酒店類型度假型酒店、設(shè)計(jì)型精品酒店、商務(wù)酒店、快捷酒店等三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議流行前沿、時(shí)尚地帶，年青人的歡樂(lè)地，迎合潮流的主題。炫街區(qū)面積20003000時(shí)尚休閑、精美飾品、日韓服飾三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議舒適清新的環(huán)境越來(lái)越成為時(shí)尚人的奢求，而環(huán)境保護(hù)也隨著時(shí)代的步伐，漸漸成為每位時(shí)尚人追求的目標(biāo)。女性時(shí)尚專營(yíng)品牌服飾、化妝品面積10002000三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議以運(yùn)動(dòng)名品折扣店為經(jīng)營(yíng)方向，突出體驗(yàn)、互動(dòng)的經(jīng)營(yíng)氛圍，同時(shí)將品牌的發(fā)展史展示作為吸引點(diǎn)。名品運(yùn)動(dòng)城面積8001000三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議通過(guò)炫酷個(gè)性風(fēng)格的整體設(shè)計(jì)，更彰顯各品牌的個(gè)性；并加入極限運(yùn)動(dòng)、戶外運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部，成為90后、甚至Y2K后新貴的時(shí)尚前沿基地。戶外大本營(yíng)極限運(yùn)動(dòng)、戶外用品面積600800三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議利用舞臺(tái)、劇場(chǎng)等專業(yè)的藝術(shù)交流空間將對(duì)外敞開現(xiàn)代藝術(shù)的多種創(chuàng)新形態(tài)融匯聚合，對(duì)中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)形式（文學(xué)、美術(shù)、戲劇、音樂(lè)、舞蹈、新媒體等）進(jìn)行有機(jī)的探索實(shí)踐。同時(shí)與國(guó)際文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)業(yè)形成資源互動(dòng)與共享，致力于中國(guó)現(xiàn)代文化藝術(shù)聚焦世界特色藝術(shù)的傳播匯集地。小劇院時(shí)尚小話劇面積600800三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議中央政策漸見明朗，終端消費(fèi)市場(chǎng)愈加開放與活躍，電子游戲機(jī)行業(yè)整體發(fā)展水平相應(yīng)有了很大提升，各大城市電子游戲廳的面貌也煥然一新?？梢哉f(shuō)，今天電子游戲廳的生態(tài)是以時(shí)尚和文化為內(nèi)核、消費(fèi)心理高度感性為特色的，這比較明顯的體現(xiàn)在營(yíng)業(yè)面積、機(jī)臺(tái)裝備和環(huán)境營(yíng)造三大方面。電子競(jìng)技電子游戲、網(wǎng)上競(jìng)技面積20003000三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議卡拉OK使普通人不管是夜鶯嗓還是公鴨喉都過(guò)了一把歌星癮，深藏不露的性情在麥克風(fēng)的爭(zhēng)搶中不經(jīng)意地坦露開來(lái)，沒有專業(yè)表演的壓力，傾聽的和演唱的在互換中實(shí)現(xiàn)了自我選擇及共同的參與樂(lè)趣。量販?zhǔn)礁璩敲娣e30005000三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議讓你的生活數(shù)碼起來(lái)。數(shù)碼生活面積10002000三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議創(chuàng)意的溫馨家園，是人內(nèi)心最渴望的地方，想象能生活在一個(gè)帶著創(chuàng)意童趣的世界里，心都會(huì)放松下來(lái)。精致家居生活家居、創(chuàng)意家居面積10001500三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，價(jià)值數(shù)百萬(wàn)元的豪華車還只是停留在展臺(tái)上是象征理想的財(cái)富符號(hào)，最大的功效也僅是帶來(lái)視覺沖擊和心靈震撼。名車匯精品汽車4S店面積20003000三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議人們對(duì)健康的認(rèn)識(shí),是隨著科學(xué)的發(fā)展和時(shí)代的發(fā)展而變化著的；健康乃是一種在身體上,精神上的完滿狀態(tài)以及良好的適應(yīng)能力,不僅僅是沒有疾病和衰弱的狀態(tài)。健與美健身中心面積20003000三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議充滿歡樂(lè)氣氛的空間，帶來(lái)觸摸得到的快樂(lè)，從人們一次次的新鮮嘗試中，一回回的勇敢挑戰(zhàn)中，我們可以看到他們幸福洋溢的神情、爽朗開懷的笑容。無(wú)限歡樂(lè)讓心與心靠的更近，讓這里變成愛的天地，歡樂(lè)的海洋，其實(shí)快樂(lè)就是如此簡(jiǎn)單養(yǎng)生SPA養(yǎng)生會(huì)所、健康主題館、高端SPA、美容美發(fā)面積5001000三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議生活離不開創(chuàng)意，創(chuàng)意引領(lǐng)著生活。淘寶店創(chuàng)意店、禮品店、鮮花店、網(wǎng)購(gòu)體驗(yàn)店面積5001000三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議貼心的服務(wù)、優(yōu)雅的環(huán)境、精選世界各地原料，精研營(yíng)養(yǎng)與味道，使之成為商務(wù)宴請(qǐng)、款待貴賓的首選地。商務(wù)宴請(qǐng)大型餐飲、特色餐廳、創(chuàng)意餐廳面積20003000三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議香氣彌漫在空氣中，輕聲細(xì)語(yǔ)、彬彬有禮、自然揮灑間，品人生、交摯友、舒緩身心享受為您量身定做的情調(diào)。精品私人會(huì)所，提供精致商務(wù)空間與交流空間。私人會(huì)所、特色酒吧、高端茶樓休閑生活面積5001000三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議餐飲區(qū)帶動(dòng)周邊的消費(fèi)，增加夜間的人流主題餐飲增加消費(fèi)群的逗留時(shí)間注重特色美食的由來(lái)和背景資料的介紹中、西式餐廳，配有大量包廂充足的停車位和便利的交通根據(jù)不同消費(fèi)需求，可設(shè)置帶隔斷的大包間，靈活地營(yíng)造溫馨小空間或熱烈式大空間面積30004000三、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合初步建議小吃集中區(qū)域小食廣場(chǎng)吸引人流，聚集人氣走走吃吃，體驗(yàn)別樣的生活方式特色小吃的現(xiàn)場(chǎng)制作，增加表演性和觀賞性增加特色餐飲的比例利用移動(dòng)城堡營(yíng)造商業(yè)氛圍，使人流聚集中西式快餐、小吃面積20003000三、業(yè)態(tài)規(guī)劃小結(jié)1、指導(dǎo)思想“創(chuàng)新城市主題、形成經(jīng)營(yíng)差異、立足周邊社區(qū)、影響輻射全區(qū)“。2、規(guī)劃原則統(tǒng)一原則、以人為本原則、文化原則、整合原則、集客原則和滿足租賃方、投資方、管理方的盈利原則。3、核心主力店，應(yīng)注意主力店個(gè)性要求與項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的統(tǒng)一。同時(shí)店內(nèi)考慮水平動(dòng)線與垂直動(dòng)線的有機(jī)結(jié)合，達(dá)成商業(yè)動(dòng)線規(guī)劃的完整。三、業(yè)態(tài)規(guī)劃目錄一、項(xiàng)目梳理二、商業(yè)定位三、業(yè)態(tài)規(guī)劃四、招商策略五、合作方案六、其它事項(xiàng)項(xiàng)目定位篇（一）項(xiàng)目總體定位樞紐商業(yè)中心滿足人們對(duì)于居住、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、休閑、環(huán)保等多方面和諧統(tǒng)一的城市核心區(qū)域。四、招商策略二形象定位（待定）體現(xiàn)項(xiàng)目定位要求符合目標(biāo)客戶格調(diào)利于表達(dá)規(guī)劃特點(diǎn)有較強(qiáng)的包容性，利于延展有特色，讓人印象深刻，利于推廣四、招商策略三項(xiàng)目名稱建議（待定）設(shè)計(jì)要素體現(xiàn)項(xiàng)目定位及主題要求充分體現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性利于表達(dá)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)言簡(jiǎn)意賅，朗朗上口，能快速傳播及推廣四、招商策略四功能定位采取引進(jìn)主力店帶動(dòng)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)將商業(yè)部分劃分為旅游咨詢服務(wù)板塊、旅游商品市場(chǎng)板塊、站前商業(yè)餐飲休閑區(qū)板塊、站前酒店板塊、大型SOHO社區(qū)五大板塊，以合理的交通體系規(guī)劃貫穿其中的思路作為功能定位。四、招商策略五檔次定位作為一個(gè)綜合性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在開發(fā)理念、功能價(jià)值、生活體現(xiàn)、系統(tǒng)工程、開發(fā)模式、資源整合六方面都要能體現(xiàn)獨(dú)有的特色，因此在檔次上的定位體現(xiàn)在1、通過(guò)對(duì)商業(yè)的專業(yè)理解和體驗(yàn)，引進(jìn)了多種時(shí)尚、流行的業(yè)態(tài)和產(chǎn)品，體現(xiàn)人有我有、人有我新的特色。四、招商策略2、集中購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等多種項(xiàng)目，極具現(xiàn)代氣息，必將全面滿足消費(fèi)者的多種需求，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)觀念上的跨越。3、作為一個(gè)泛商業(yè)的復(fù)合形態(tài)消費(fèi)中心，將帶動(dòng)人流、物流、信息流、資源流的全面匯聚，將對(duì)峨眉山市乃至四川地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的拉動(dòng)作用。4、科學(xué)的配比、平衡的組合、豐富的構(gòu)成將成功地激增消費(fèi)人群，也使經(jīng)營(yíng)者看到了美妙的“錢”景，使贏利成為現(xiàn)實(shí)、成為可能。四、招商策略六業(yè)態(tài)定位1、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位理念對(duì)寬泛的市場(chǎng)對(duì)象進(jìn)行細(xì)分，在明確相應(yīng)的目標(biāo)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造需求、并引導(dǎo)需求，從而有針對(duì)性的進(jìn)行業(yè)態(tài)的整體規(guī)劃，最大限度的提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。四、招商策略2、業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則有利于商家互補(bǔ)性的原則有利于商家共榮性的原則有利于商家競(jìng)爭(zhēng)性的原則有利于物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的原則有利于物業(yè)升級(jí)的原則有利于降低工程費(fèi)用的原則有利于資產(chǎn)增值的原則有利于降低公攤率的原則預(yù)留新業(yè)態(tài)的原則四、招商策略招商運(yùn)作篇招商實(shí)施準(zhǔn)備階段招商強(qiáng)勢(shì)期招商攻堅(jiān)階段四、招商策略第一階段招商實(shí)施準(zhǔn)備期重點(diǎn)工作1、完成招商的基礎(chǔ)性工作2、確定目標(biāo)商家資源，收集商家信息3、篩選重點(diǎn)及主力商戶,開展對(duì)重點(diǎn)商家的接觸4、策劃方面配合完成招商資料的準(zhǔn)備5、儲(chǔ)備大量的目標(biāo)商家資源，為后期強(qiáng)勢(shì)推廣做好鋪墊工作四、招商策略目標(biāo)1、完成總體招商思路及招商原則現(xiàn)在的商業(yè)運(yùn)作，發(fā)展商與商戶之間的關(guān)系趨于平衡，建立的是一種新型的合作關(guān)系。經(jīng)營(yíng)業(yè)主不能過(guò)分依靠收取商戶費(fèi)用維持運(yùn)轉(zhuǎn)，而是要依靠一流的營(yíng)銷手段，提高整體運(yùn)營(yíng)水平，提高整體經(jīng)濟(jì)效益，走可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)之路。招商工作的成功是經(jīng)營(yíng)管理延續(xù)的前提條件，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的招商工作開展必須有清晰的思路和正確的原則。四、招商策略核心原則為統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷方案、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃是指先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和先進(jìn)行招商工作，后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，后者是為前者服務(wù)的。提出這個(gè)概念的是許多有著失敗教訓(xùn)的大型商業(yè)企業(yè)，其前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)到招商或運(yùn)用的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)根本不可行，為此損失的不僅僅是人力、物力，更重要的是浪費(fèi)和消耗了巨大的財(cái)力，而且最后還不能成功。四、招商策略統(tǒng)一招商管理確定正確的規(guī)劃設(shè)計(jì)后，對(duì)整個(gè)招商工作進(jìn)行總體把握，招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補(bǔ)，簡(jiǎn)單地說(shuō)，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風(fēng)格，不能盲目招入檔次完全相同的店進(jìn)入，這樣才能保證整個(gè)商業(yè)形態(tài)的完整及特性。統(tǒng)一營(yíng)銷方案包括統(tǒng)一的招商推廣方案，統(tǒng)一的主題形象、統(tǒng)一的品牌形象以及統(tǒng)一的開業(yè)策劃方案，統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)措施，統(tǒng)一的促銷活動(dòng)。從招商開始，一直到開業(yè)經(jīng)營(yíng)，都要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象，并圍繞這個(gè)中心展開宣傳和推廣，逐漸樹立其長(zhǎng)久的形象和地位。四、招商策略統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)規(guī)劃指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的營(yíng)銷管理中，商戶最渴望的是贏利；商戶能夠贏利，意味著經(jīng)營(yíng)管理的成功以及商業(yè)開發(fā)的深入和延續(xù)，同樣意味著商戶吸引力的延續(xù)，這對(duì)于第二階段商業(yè)開發(fā)和規(guī)劃有著戰(zhàn)略性的意義。四、招商策略統(tǒng)一物業(yè)管理要求為商戶提供完善的物業(yè)管理設(shè)施和設(shè)備，物業(yè)其實(shí)是商業(yè)形成的最基本條件，良好的物業(yè)管理能夠成為吸引商戶進(jìn)駐的亮點(diǎn)，更可成為方便顧客，吸引人流的關(guān)鍵。統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃和統(tǒng)一招商管理是統(tǒng)一營(yíng)銷方案、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理的基礎(chǔ)和起源；這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。四、招商策略其他原則招商基本原則先確定主力店，再全面招商、吸引人氣較多業(yè)態(tài)先行，輔助項(xiàng)目配套的原則。核心主力店招商布局原則從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋；核心主力店的選擇要充分考慮業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性；核心主力店的招商對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成敗，輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響；另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到商業(yè)項(xiàng)目的整體形態(tài)。四、招商策略統(tǒng)一招商宣傳推廣原則統(tǒng)一招商宣傳推廣的三個(gè)目標(biāo)A、顯示招商實(shí)力、擴(kuò)大招商范圍、提高項(xiàng)目知名度B、吸引商戶的注意力和關(guān)注度C、為開業(yè)作好宣傳，引起消費(fèi)者的注意,除了上述目標(biāo)外，招商宣傳推廣不僅要注重項(xiàng)目本身宣傳，更要突出企業(yè)品牌，為整個(gè)項(xiàng)目的成功奠定基礎(chǔ)。四、招商策略建立戰(zhàn)略性合作伙伴的原則現(xiàn)在的大型商業(yè)項(xiàng)目的招商工作，爭(zhēng)奪和比拼的根本其實(shí)就是商戶資源，所以對(duì)于知名度較高，具有一定代表性、領(lǐng)導(dǎo)性的品牌商戶可以以戰(zhàn)略性合作的方法邀請(qǐng)其加入，從而達(dá)到長(zhǎng)期合作，共同發(fā)展的目的。先外地后本地的原則為展示自身實(shí)力，在招商中遵循先外地后本地的招商原則，不但有別于其它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而且能夠充分的突出自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及獨(dú)有形象，從而達(dá)到吸引消費(fèi)者的經(jīng)營(yíng)目的。四、招商策略2、制定招商制度項(xiàng)目名稱工作制度及標(biāo)準(zhǔn)招商電話聯(lián)系1、作好記錄2、跟進(jìn)措施登門拜訪1、交換名片2、對(duì)方項(xiàng)目資料收集3、存檔商戶到訪1、事前準(zhǔn)備2、沙盤講解3、現(xiàn)場(chǎng)考察4、照相留檔制度完成每周的商戶記錄、跟進(jìn)表考察住宅地產(chǎn)、樓盤1、每月至少有2次踩盤計(jì)劃及安排2、每月的15及30號(hào)分別提交考察報(bào)告四、招商策略3、招商渠道及招商手段招商渠道成都市區(qū)成立招商小組樂(lè)山、峨眉山市區(qū)成立招商小組招商手段廣告發(fā)布招商網(wǎng)上招商會(huì)展招商引薦招商以商引商電話招商四、招商策略4、擬定培訓(xùn)大綱，完成對(duì)招商人員招商技巧、統(tǒng)一說(shuō)辭、禮儀、管理制度、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。四、招商策略第二階段強(qiáng)勢(shì)招商階段重點(diǎn)工作1、完成招商任務(wù)分解和落實(shí)2、繼續(xù)收集商家資源,篩選商家資源3、與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)就本項(xiàng)目建立合作關(guān)系4、全面展開與主力商戶的洽談,形成帶動(dòng)作用和引導(dǎo)5、確定業(yè)種的各主力商戶，明確重點(diǎn)談判對(duì)象四、招商策略第三階段招商攻堅(jiān)階段重點(diǎn)工作1、繼續(xù)加強(qiáng)商家資源儲(chǔ)備，對(duì)各業(yè)種的主力商戶進(jìn)行定向招商，提高招商成功率2、對(duì)現(xiàn)有商家資源進(jìn)行優(yōu)化組合3、督促意向商戶提報(bào)物業(yè)技術(shù)條件并與之配合4、完成對(duì)零售業(yè)態(tài)二次劃分的工作，便于零售業(yè)態(tài)招商任務(wù)的規(guī)劃及分解四、招商策略招商策略篇一招商策略1、利用本公司已有的及進(jìn)一步開發(fā)的商業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營(yíng)聯(lián)盟在本地或外地尋找多家主力商戶，形成主力商家和核心力量。2、優(yōu)質(zhì)品牌成為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、管理的一大亮點(diǎn)，由該主力商戶帶動(dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈以及其他中小商戶共同發(fā)展，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互促進(jìn)的優(yōu)勢(shì)格局。3、定向?yàn)橹?，化零為整?shí)施策略,形成商業(yè)氛圍。在本地或區(qū)外尋找有實(shí)力的商家，將這些商家有效合理的整合起來(lái)，以化零為整的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。并利用主力商戶及牽頭商戶在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)大宣傳，以吸引更多目標(biāo)商家加盟。四、招商策略二商家策略1、定向?yàn)橹?，整合?shí)施定向招商依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，對(duì)主力商戶及牽頭租戶實(shí)行定向招商，并安排招商人員重點(diǎn)落實(shí)適合主力商戶業(yè)態(tài)定位的商戶資源。以商引商利用主力商戶及牽頭商戶在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)大宣傳，以吸引更多目標(biāo)商家加盟。廣告招商通過(guò)各種推廣活動(dòng)和宣傳制造題材，擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響力，吸引目標(biāo)客戶的注意力，促進(jìn)招商。四、招商策略2、主次分明，把握節(jié)奏依據(jù)商戶資源儲(chǔ)備和優(yōu)化目標(biāo)客戶層，先易后難，嚴(yán)格控制和把握項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，完成主力商戶的招商工作。掌握時(shí)機(jī)，利用引進(jìn)的主力商戶及品牌商戶在業(yè)界的影響力，擴(kuò)大宣傳，全面開展招商工作。根據(jù)引進(jìn)的主力商戶及品牌商戶業(yè)態(tài)的實(shí)際情況，靈活調(diào)整業(yè)態(tài)，并實(shí)施定向招商，提高招商的成功率。四、招商策略三商家應(yīng)對(duì)策略1、對(duì)商戶要進(jìn)行正面激勵(lì)和引導(dǎo)，建立商戶的經(jīng)營(yíng)信心，對(duì)商戶提出經(jīng)營(yíng)建議，表現(xiàn)最大的真誠(chéng)度，贏得商戶的信賴。2、充分把握不利因素，規(guī)避和淡化對(duì)本項(xiàng)目的不利輿論，對(duì)不同態(tài)度的商戶采取不同的應(yīng)對(duì)策略。3、對(duì)意向性較強(qiáng)、業(yè)態(tài)相符、經(jīng)營(yíng)規(guī)模適度的商戶，要積極跟進(jìn)，增強(qiáng)商戶經(jīng)營(yíng)信心，消除其對(duì)項(xiàng)目的擔(dān)憂，促使其下決心。4、對(duì)于猶豫、徘徊的商戶，找準(zhǔn)原因，對(duì)癥下藥。四、招商策略四規(guī)劃策略1、統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)廣告位、商家店招、導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)、POP廣告等，有較高的信息能見度。2、合理規(guī)劃夜間照明、LED光彩工程等。3、人流、車流的動(dòng)線設(shè)計(jì)，形成對(duì)人、車的有效引導(dǎo)。4、視招商的實(shí)際情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，最大限度保持規(guī)劃布局的整體性和完整性。四、招商策略五管理策略1、通過(guò)有效組織和組合，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的招商作用，相互協(xié)作，以完成預(yù)定的招商任務(wù)為目標(biāo)。2、營(yíng)造良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)和調(diào)動(dòng)招商人員的工作積極性和能動(dòng)性，合理的調(diào)配和安排人力資源，充分發(fā)揮好個(gè)人在專業(yè)中的特長(zhǎng)。3、定期組織專業(yè)培訓(xùn)，不定期根據(jù)招商中的具體情況及時(shí)溝通交流，強(qiáng)化、提高每位員工的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，提升整個(gè)團(tuán)隊(duì)工作效率和能力。4、組織提供相關(guān)資料，加強(qiáng)招商人員的談判技巧，增加招商的成功率。四、招商策略六價(jià)格策略1、商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格考慮對(duì)業(yè)主的投資回報(bào)要求，結(jié)合資產(chǎn)增值的速度，整體采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價(jià)格策略，并逐年進(jìn)行遞增，降低商戶前期經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，樹立商戶經(jīng)營(yíng)信心。2、根據(jù)制定的參考價(jià)格體系及不同口岸等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與商家洽談所能接受的具體租金標(biāo)準(zhǔn)。3、根據(jù)本項(xiàng)目商鋪的規(guī)劃，結(jié)合對(duì)行業(yè)市場(chǎng)情況、商戶的投資回報(bào)要求，按分區(qū)制定租金統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。4、拉大次級(jí)口岸與頂級(jí)口岸的租金差距，促進(jìn)次級(jí)口岸的出租率。5、對(duì)優(yōu)質(zhì)商家提供有巨大吸引力的優(yōu)惠政策。四、招商策略目錄一、項(xiàng)目梳理二、商業(yè)定位三、業(yè)態(tài)規(guī)劃四、招商策略五、合作方案六、其它事項(xiàng)五、合作方案第一部分服務(wù)內(nèi)容一、策劃顧問(wèn)服務(wù)二、首席全案招商代理服務(wù)三、開業(yè)前運(yùn)營(yíng)管理顧問(wèn)四、全程獨(dú)家銷售代理第二部分合作模式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)五、合作方案第一部分服務(wù)內(nèi)容一、策劃顧問(wèn)服務(wù)1、項(xiàng)目介紹目的該部分將簡(jiǎn)要闡述項(xiàng)目情況、所在區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展情況、有關(guān)技術(shù)參數(shù)指標(biāo)，為項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和區(qū)域市場(chǎng)及周邊地區(qū)帶來(lái)的影響（規(guī)模、比例、相關(guān)政策等）以及項(xiàng)目分析、市場(chǎng)定位和經(jīng)濟(jì)分析等提供有關(guān)背景資料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。五、合作方案2、區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、投資環(huán)境分析目的該部分將對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境作分析，反映項(xiàng)目本身及在區(qū)域市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)地位。具體內(nèi)容在于對(duì)項(xiàng)目所處城市的區(qū)域市場(chǎng)條件、發(fā)展歷程等特點(diǎn)（包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)、收入水平、居住水平等）進(jìn)行分析研究，發(fā)掘區(qū)位價(jià)值，為確定項(xiàng)目的輻射范圍提供參考依據(jù)。我司將在報(bào)告中從以下幾個(gè)主要方面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步分析闡述（1）區(qū)域市場(chǎng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析（GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等）（2）區(qū)域市場(chǎng)城市整體規(guī)劃情況（3）區(qū)域市場(chǎng)人口狀況（人口總量、變化情況、構(gòu)成比例等）（4）區(qū)域市場(chǎng)居民生活水平分析（人均可支配收入、消費(fèi)性支出等）（5）區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景分析五、合作方案3、區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析目的該部分將對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)作對(duì)比分析，目的在于反映區(qū)域市場(chǎng)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的水平和特點(diǎn)，以及區(qū)域市場(chǎng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)的發(fā)展特征和趨勢(shì)。（1）區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)投資情況分析（2）區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)整體市場(chǎng)情況分析五、合作方案4、區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)情況分（1）區(qū)域市場(chǎng)主要商圈狀況及特點(diǎn)分析（2）區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況及特點(diǎn)分析（3）區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)態(tài)個(gè)案分析（4）區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)五、合作方案5、市場(chǎng)消費(fèi)者行為分析目的該部分將采用隨機(jī)抽樣的問(wèn)卷訪問(wèn)形式，對(duì)項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)有意向投資者和經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者作調(diào)查，分析其消費(fèi)、投資行為的特點(diǎn)，目的在于提供客觀的依據(jù)，力求準(zhǔn)確把握項(xiàng)目的目標(biāo)客戶及發(fā)展方向定位。該部分之分析結(jié)果將另附報(bào)告向甲方提供。主要了解方面包括個(gè)人投資主要群體（年齡、收入、職業(yè)、教育水平、決策地位等）消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)導(dǎo)向、消費(fèi)能力對(duì)商業(yè)的需求特點(diǎn)（物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、面積、物業(yè)狀況等）投資、經(jīng)營(yíng)及消費(fèi)能力五、合作方案6、主要政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響目的該部分將介紹目前國(guó)家和區(qū)域市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)有影響的相關(guān)政策法規(guī)。五、合作方案7、項(xiàng)目區(qū)位分析目的此部分將重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目地塊所在區(qū)域市場(chǎng)的地理位置、環(huán)境條件、商業(yè)環(huán)境、市政配套設(shè)施等進(jìn)行分析研究，重點(diǎn)分析本項(xiàng)目對(duì)區(qū)域市場(chǎng)、對(duì)本項(xiàng)目所產(chǎn)生的影響，以尋求項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿?。?）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（2）項(xiàng)目周邊環(huán)境分析（包括交通條件、環(huán)境、市政設(shè)施等）（3）周邊在建、待建的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和區(qū)域市場(chǎng)及周邊地區(qū)帶來(lái)的影響（規(guī)模、比例、相關(guān)政策等）（4）區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展分析五、合作方案8、項(xiàng)目分析目的綜合上述部分的調(diào)查分析，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，以進(jìn)一步明確項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并以此為基礎(chǔ)，提出項(xiàng)目發(fā)展定位。（1）項(xiàng)目?jī)?yōu)/劣勢(shì)分析（2）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)分析（3）綜合分析（判別本項(xiàng)目是否具備市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)及導(dǎo)入點(diǎn)）五、合作方案9、項(xiàng)目發(fā)展定位目的根據(jù)以上的市場(chǎng)分析及項(xiàng)目分析，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展提出建議，主要分別針對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、形象定位、目標(biāo)客戶定位等方面進(jìn)行。（1）項(xiàng)目形象定位（2）項(xiàng)目產(chǎn)品定位（包括核心產(chǎn)品定位、主題定位）（3）目標(biāo)客戶定位（4）商業(yè)定位五、合作方案10、項(xiàng)目開發(fā)建議目的根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位條件、開發(fā)條件、市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)條件的研究分析，制定項(xiàng)目發(fā)展的整體計(jì)劃，包括項(xiàng)目整體的開發(fā)策略及首期啟動(dòng)策略，供項(xiàng)目開發(fā)作決策參考。項(xiàng)目如何和政府配合和借勢(shì)五、合作方案11、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議111項(xiàng)目總體規(guī)劃思路、總體布局建議112商業(yè)構(gòu)建總體思路、項(xiàng)目核心產(chǎn)品策略113商業(yè)環(huán)境營(yíng)造建設(shè)方案建議114建筑規(guī)模及功能配置、面積分布建議115項(xiàng)目閑置土地利用建議116項(xiàng)目各組團(tuán)產(chǎn)品及形象定位117項(xiàng)目主要配套定位及功能規(guī)劃五、合作方案12、結(jié)論與建議分析結(jié)論發(fā)展定位、發(fā)展模式、地塊價(jià)值提升、目標(biāo)客戶、產(chǎn)品建議、市場(chǎng)價(jià)格及前景預(yù)測(cè)、收益目標(biāo)、市場(chǎng)導(dǎo)入時(shí)機(jī)及方案等五、合作方案第一部分服務(wù)內(nèi)容二、首席全案招商代理服務(wù)1、確定目標(biāo)客戶、進(jìn)行市場(chǎng)定位根據(jù)第一部分工作結(jié)果，確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶類別，并細(xì)分客戶群，確定項(xiàng)目功能面積分布、售價(jià)/租金價(jià)格范圍。2、招商推廣建議根據(jù)項(xiàng)目招商情況，結(jié)合市場(chǎng)因素，針對(duì)目標(biāo)客戶制訂招商推廣策略。五、合作方案3、招商實(shí)施31成立專案組，專人負(fù)責(zé)招商工作32準(zhǔn)備、更新、整理本項(xiàng)目的完整招商資料，其中包括本項(xiàng)目背景及前景、地理位置分析、周邊投資環(huán)境、平面圖及格局、臨時(shí)租賃合同及正式租賃合同的擬定；33利用自身現(xiàn)有的客戶網(wǎng)絡(luò)資源，確定目標(biāo)客戶并組織進(jìn)行宣傳策劃、招商工作；34向所有目標(biāo)客戶進(jìn)行本項(xiàng)目直接推介35聯(lián)絡(luò)及協(xié)助對(duì)本項(xiàng)目有興趣之客戶實(shí)地視察本項(xiàng)目36作為首席全案招商顧問(wèn)，須代表甲方協(xié)調(diào)聯(lián)系其他代理公司提供的客戶五、合作方案第一部分服務(wù)內(nèi)容三、開業(yè)前運(yùn)營(yíng)管理顧問(wèn)總體顧問(wèn)1、開業(yè)后各系統(tǒng)存在的問(wèn)題定期分析與建議2、根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展，定期召開會(huì)議溝通協(xié)調(diào)工作內(nèi)容3、為甲方提供宏觀進(jìn)度控制服務(wù)4、預(yù)算方案及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的調(diào)整5、協(xié)助甲方對(duì)運(yùn)營(yíng)期間發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，完善成本管理6、根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況豐富、調(diào)整相關(guān)體系、流程文件7、根據(jù)運(yùn)營(yíng)階段調(diào)整項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃8、根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，完善團(tuán)隊(duì)建設(shè)，建立精細(xì)化管理體制9、根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求適時(shí)為項(xiàng)目引薦投融資服務(wù)項(xiàng)目五、合作方案運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)（一）、項(xiàng)目運(yùn)作各部門流程研判與更新建議1、招商運(yùn)營(yíng)商戶移交流程2、二裝流程3、商戶開業(yè)、進(jìn)貨、垃圾清運(yùn)4、文件檔案管理流程5、POS管理6、POP管理7、現(xiàn)場(chǎng)巡視8、租戶申請(qǐng)?zhí)幚砹鞒?、商戶費(fèi)用收取流程10、空置單元管理11、商戶員工管理12、現(xiàn)場(chǎng)舉辦各項(xiàng)活動(dòng)流程13、采購(gòu)流程14、LED播放申請(qǐng)流程15、資產(chǎn)管理五、合作方案（二）、各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的修訂和制定1、POP擺放標(biāo)準(zhǔn)2、商戶櫥窗標(biāo)準(zhǔn)3、商戶價(jià)簽標(biāo)準(zhǔn)4、商戶貨品擺放標(biāo)準(zhǔn)5、運(yùn)營(yíng)員工著裝、禮儀標(biāo)準(zhǔn)6、綠植擺放標(biāo)準(zhǔn)7、綠植要求標(biāo)準(zhǔn)（草坪高度等）8、警示系統(tǒng)擺放標(biāo)準(zhǔn)9、LED播放標(biāo)準(zhǔn)10、廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備擺放標(biāo)準(zhǔn)11、街區(qū)掛件懸掛標(biāo)準(zhǔn)12、空置單元圍擋標(biāo)準(zhǔn)13、戶外廣告標(biāo)準(zhǔn)14、告示牌內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)15、街區(qū)、地下停車行導(dǎo)視系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)16、物業(yè)人員著裝標(biāo)準(zhǔn)17、保潔著裝標(biāo)準(zhǔn)18、保安著裝標(biāo)準(zhǔn)19、商業(yè)街衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)五、合作方案20、鐵馬擺放標(biāo)準(zhǔn)21、垃圾桶擺放標(biāo)準(zhǔn)22、垃圾桶潔凈標(biāo)準(zhǔn)23、煙灰缸使用標(biāo)準(zhǔn)24、電梯使用標(biāo)準(zhǔn)25、扶梯使用標(biāo)準(zhǔn)26、公區(qū)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)27、洗手間潔凈標(biāo)準(zhǔn)28、保安員對(duì)講機(jī)使用標(biāo)準(zhǔn)29、清潔工清潔工具使用標(biāo)準(zhǔn)五、合作方案（三）、項(xiàng)目再建工程、遺留工程、改善工程之合理建議（四）、及時(shí)發(fā)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)工作中的存在的問(wèn)題，完善運(yùn)營(yíng)管理流程、制度（五）、POS各功能系統(tǒng)啟動(dòng)使用及數(shù)據(jù)分析指導(dǎo)建議（六）、項(xiàng)目保險(xiǎn)內(nèi)容建議及保險(xiǎn)購(gòu)買的指導(dǎo)（七）、項(xiàng)目全面的接管驗(yàn)收，特別是消防系統(tǒng)的運(yùn)行與測(cè)試（八）、物業(yè)公司工作的監(jiān)管（九）、節(jié)能方案建議五、合作方案（十）、物業(yè)安保、機(jī)電、保潔及運(yùn)營(yíng)部門巡場(chǎng)職責(zé)、點(diǎn)位的安排建議（十一）、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的完善與調(diào)整建議（十二）、項(xiàng)目周邊交通及標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的建立與完善建議（十三）、定期的消防演習(xí)和培訓(xùn)安排與指導(dǎo)（十四）、增值服務(wù)的建議完善（十五）、租戶滿意率調(diào)研及分析建議（十六）、顧客滿意率調(diào)研及分析建議五、合作方案工程顧問(wèn)1、在建及二裝工程建議2、遺漏工程的檢查指導(dǎo)3、遺留整改工程建議4、改善工程建議5、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)操作指導(dǎo)及建議6、設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收五、合作方案招商顧問(wèn)1、市場(chǎng)租金調(diào)研，并根據(jù)出租率調(diào)整價(jià)格和租賃策略建議2、市場(chǎng)品牌變動(dòng)調(diào)研3、商戶調(diào)整建議4、協(xié)助引進(jìn)符合項(xiàng)目定位的主力商戶5、協(xié)助甲方對(duì)租賃過(guò)程中產(chǎn)生的法律、行政事務(wù)進(jìn)行支持五、合作方案營(yíng)業(yè)推廣1、推廣活動(dòng)全年安排執(zhí)行研判與修訂2、媒體計(jì)劃與情況的研判與修訂3、項(xiàng)目品牌與形象打造建議4、建立顧客忠誠(chéng)度及會(huì)員制度研判及建議5、協(xié)助甲方確定公關(guān)、活動(dòng)、推廣等執(zhí)行策略6、舉辦相關(guān)活動(dòng)來(lái)為宣傳造勢(shì)7、協(xié)同甲方與廣告公司等落實(shí)宣傳推廣執(zhí)行工作8、廣告位的規(guī)劃建議和收費(fèi)與使用建議五、合作方案培訓(xùn)顧問(wèn)1、為甲方提供與商業(yè)、運(yùn)營(yíng)相關(guān)的各項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)工作2、根據(jù)甲方可能的考察學(xué)習(xí)需求推薦適合的參觀項(xiàng)目3、為項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)提供工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)4、結(jié)合類似項(xiàng)目的解析，為項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)技能的提升提供培訓(xùn)五、合作方案第一部分服務(wù)內(nèi)容四、全程獨(dú)家銷售代理（一）市場(chǎng)研究1分析當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場(chǎng)2分析樓盤本身素質(zhì)3研究當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)該類樓盤需求4分析（國(guó)內(nèi)其它城市）對(duì)當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)要求5分析當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力及購(gòu)房經(jīng)濟(jì)能力6項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估五、合作方案（二）市場(chǎng)定位1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估2產(chǎn)品定位及規(guī)劃方案建議3購(gòu)買客源分析、定位4項(xiàng)目附加價(jià)值建議5物業(yè)管理方案五、合作方案（三）推廣銷售1提供全程營(yíng)銷策劃方案2制訂銷售工作進(jìn)度表3承擔(dān)甲方銷售工作4銷售人員培訓(xùn)課程5根據(jù)銷售策略統(tǒng)籌銷售形式6項(xiàng)目包裝及廣告設(shè)計(jì)7制訂媒體發(fā)布計(jì)劃，預(yù)算廣告費(fèi)用廣告費(fèi)用由開發(fā)商支付8聯(lián)絡(luò)有關(guān)單位，辦妥一切宣傳推廣事宜9建立與媒體之良好關(guān)系，為樓盤安排新聞稿10協(xié)助開發(fā)商辦理購(gòu)房各項(xiàng)手續(xù)11負(fù)責(zé)銷售人員的薪資、獎(jiǎng)金及售樓日常辦公費(fèi)用12義務(wù)為甲方樹立品牌五、合作方案（四）售后服務(wù)1為甲方辦理客戶簽約及交房事宜2參與草擬臨時(shí)合約、正式合約、管理公共契約等，并處理及跟進(jìn)完成正式簽約手續(xù)五、合作方案第二部分合作模式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、合作模式我司以首席商業(yè)營(yíng)銷代理公司的角色介入本項(xiàng)目，我司將成立專案工作小組，以常駐形式全權(quán)協(xié)助貴司共同完成本項(xiàng)目的前期策劃、全案招商、前期運(yùn)營(yíng)管理籌備方面的工作。五、合作方案第二部分合作模式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)我司提供上述服務(wù)內(nèi)容，貴司應(yīng)支付之費(fèi)用如下方案一一、策劃顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)1、時(shí)間三個(gè)月。2、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)一次性支付人民幣36萬(wàn)元（叁拾陸萬(wàn)元整）。二、首席全案招商代理費(fèi)1、時(shí)間從合同簽訂至開業(yè)后三個(gè)月內(nèi)（雙方視實(shí)際招商情況在合同到期后可協(xié)商延長(zhǎng)，在同等條件下我司有優(yōu)先續(xù)訂合同權(quán)）2、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)傭金的方式。（1）月費(fèi)按人民幣6萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)收取。（詳細(xì)考核標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商確定）五、合作方案（2）傭金由我司（乙方）直接引進(jìn)由乙方成功引進(jìn)商戶租賃本合同約定的商業(yè)物業(yè)的以乙方為甲方所介紹之商戶與甲方正式簽訂商業(yè)租賃合同并繳納約定的履約保證金為準(zhǔn)按如下標(biāo)準(zhǔn)提取代理傭金純租賃商戶甲方應(yīng)向乙方支付該商戶與甲方簽訂的正式商業(yè)租賃合同中合同期限內(nèi)的平均固定或保底月租金（含免租期）15倍的金額作為招商傭金。（以簽訂的正式商業(yè)租賃合同中的合同面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)）純流水分成的商戶以簽訂的正式商業(yè)租賃合同中的合同面積按30元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)15倍計(jì)算乙方代理傭金。五、合作方案（2）傭金非由我司（乙方）直接引進(jìn)由非乙方，既第三方成功引進(jìn)商戶租賃本合同約定的商業(yè)物業(yè)的以乙方為甲方所介紹之商戶與甲方正式簽訂商業(yè)租賃合同并繳納約定的履約保證金為準(zhǔn)按如下標(biāo)準(zhǔn)提取首席代理傭金純租賃商戶甲方應(yīng)向乙方支付該商戶與甲方簽訂的正式商業(yè)租