XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第1頁(yè)共51頁(yè)目錄第1章總論311項(xiàng)目背景與概況312主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)713問(wèn)題與建議8第2章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究921投資環(huán)境分析922區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1123銷售預(yù)測(cè)1524營(yíng)銷策略19第3章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件2131建設(shè)規(guī)模2132項(xiàng)目概況現(xiàn)狀2133項(xiàng)目建設(shè)條件22第4章建筑方案2641設(shè)計(jì)依據(jù)2642項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念2643項(xiàng)目總體規(guī)劃方案2744建筑設(shè)計(jì)2845結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)2946給排水設(shè)計(jì)30第5章節(jié)能節(jié)水措施3251設(shè)計(jì)依據(jù)3252建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)32第6章環(huán)境影響評(píng)價(jià)3361編制依據(jù)3362環(huán)境現(xiàn)狀3363項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響3464環(huán)境保護(hù)措施34第7章勞動(dòng)衛(wèi)生與消防3571指導(dǎo)思想3572職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施3573消防設(shè)計(jì)36第8章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置3881組織機(jī)構(gòu)3882人力資源配置38第9章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度3991項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期3992項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排39XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第2頁(yè)共51頁(yè)93項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施39第10章項(xiàng)目招投標(biāo)41101工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述41102工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析42103招標(biāo)依據(jù)44104招標(biāo)范圍44105招標(biāo)方式44第11章投資估算與資金籌措45111投資估算45112資金籌措45第12章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)47121項(xiàng)目評(píng)估依據(jù)47122財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇47123財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)47124不確定性分析48第13章社會(huì)評(píng)價(jià)49131項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析49132風(fēng)險(xiǎn)分析50133社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論51第14章研究結(jié)論與建議52141可行性研究結(jié)論52142建議52XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第3頁(yè)共51頁(yè)第1章總論11項(xiàng)目背景與概況1、項(xiàng)目名稱XXXX項(xiàng)目2、承辦單位概況單位名稱衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司單位性質(zhì)有限責(zé)任公司外國(guó)自然人獨(dú)資注冊(cè)資金港幣2,000萬(wàn)元單位住所XXXX沿江路29號(hào)業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售法定代表人吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人建設(shè)單位簡(jiǎn)介3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2）國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資200215號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；（3）國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；（4）城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例；（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。4、編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)XXXX項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第4頁(yè)共51頁(yè)證和研究。5、項(xiàng)目提出的理由項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用解決勞動(dòng)就業(yè)的需要8、主要建設(shè)條件12主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積2規(guī)劃總建筑面積21其中住宅建筑面積22其中12層商鋪建筑面積23其中地下停車場(chǎng)建筑面積3建筑密度4容積率5綠地率6項(xiàng)目總投資萬(wàn)元7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元8財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率9靜態(tài)投資回收期年10動(dòng)態(tài)投資回收期年13問(wèn)題與建議XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第5頁(yè)共51頁(yè)第2章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究21投資環(huán)境分析1、國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2007年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增長(zhǎng)114。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增長(zhǎng)37；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增長(zhǎng)134；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增長(zhǎng)114。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為117，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為492，上升03個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為391，下降03個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137,239億元，比上年增長(zhǎng)248。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增長(zhǎng)311；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增長(zhǎng)290；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，增長(zhǎng)232。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25,280億元，比上年增長(zhǎng)302，其中商品住宅投資18,010億元，增長(zhǎng)321。商品房竣工面積58,236萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)43。商品房銷XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第6頁(yè)共51頁(yè)售面積76,193萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)232，其中商品住宅69,104萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)247。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年11月CPI同比上漲69；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來(lái)，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素2007年，衡陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算）82351億元，增長(zhǎng)153。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值2014億元，增長(zhǎng)41；第二產(chǎn)業(yè)增加值33543億元，增長(zhǎng)202；第三產(chǎn)業(yè)增加值28668億元，增長(zhǎng)173。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值12287元，比2000年增長(zhǎng)2138，翻了一番。近五年，是衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟(jì)總量從2003年的43234億元，增加到2007年的82351億元，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到1199。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2007年二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)到4073，比2003年上升523個(gè)百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占GDP比重較2003年下降055個(gè)百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見(jiàn)圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動(dòng)力3975萬(wàn)人，新增就業(yè)人員575萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員561萬(wàn)人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)419萬(wàn)人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出53萬(wàn)人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為43，就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。物價(jià)總水平溫和上漲。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升527個(gè)百分點(diǎn)，其中,服務(wù)價(jià)格上漲123個(gè)百分點(diǎn)。商品零售價(jià)格上漲647個(gè)百分點(diǎn)。食品類價(jià)格上漲1231個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷售價(jià)格上漲549，其中商品房銷售價(jià)格上漲723。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故864起，同比下降1488；死亡242人，同比下降2689；億元GDP生產(chǎn)安全事故死亡率為055，道路交通萬(wàn)車死亡率101；煤炭百萬(wàn)噸事故死亡率83；工礦商貿(mào)企業(yè)十XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第7頁(yè)共51頁(yè)萬(wàn)從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率375，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2007年，衡陽(yáng)市人口和計(jì)劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口72883萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口30043萬(wàn)人，增長(zhǎng)118；鄉(xiāng)村人口42845萬(wàn)人，下降64。人口出生率1132，人口死亡率632，人口自然增長(zhǎng)率500。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。2007年衡陽(yáng)市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元。城市居民人均可支配收入10681元，比上年增長(zhǎng)1654；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)107。農(nóng)民人均純收入4885元，增長(zhǎng)1453，實(shí)際增長(zhǎng)88。城市居民人均生活消費(fèi)7608元，比上年增長(zhǎng)153，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)95；農(nóng)村居民消費(fèi)3554元，增長(zhǎng)1402，實(shí)際增長(zhǎng)85。20032007年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見(jiàn)圖6和圖7。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。年末全市五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面1931萬(wàn)人次，參保總?cè)藬?shù)19666萬(wàn)人次，征繳基金1726億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠），支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇2098億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù)374萬(wàn)人，參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)6545萬(wàn)人，其中職工數(shù)4622人，離退休人員1935萬(wàn)人；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位155家，參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù)1304萬(wàn)人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá)5087人，新增461萬(wàn)人，其中職工3479萬(wàn)人，離退休人員1609萬(wàn)人。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù)2212萬(wàn)人，參加生育保險(xiǎn)人數(shù)3509萬(wàn)人。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有2018萬(wàn)人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù)089萬(wàn)人，基本做到應(yīng)保盡保。2007年，衡陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成2279億元，比上年增長(zhǎng)283。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資34億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資1149億元，增長(zhǎng)524；第三產(chǎn)業(yè)投資1096億元，增長(zhǎng)108，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資1149億元，比上年增長(zhǎng)533。其中制造業(yè)完成投資821億元，占工業(yè)投資的比重為715；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資85億元，占工業(yè)投資的比重為74。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年完成投資額235億元，增長(zhǎng)417，最近五年是衡陽(yáng)投資額增加最快的五年。XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第8頁(yè)共51頁(yè)22區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽(yáng)市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在18003000元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。主要特征市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為18003000元/平方米左右。華新開(kāi)發(fā)區(qū)板快華新開(kāi)發(fā)區(qū)位于衡陽(yáng)市西部，是衡陽(yáng)市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽(yáng)市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽(yáng)市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高,戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理,以三房為主力,一般做到120150平方米,120130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。立新片區(qū)板塊相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺(jué)比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購(gòu)物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來(lái)，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。主要特征片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價(jià)格相對(duì)比較低。XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第9頁(yè)共51頁(yè)江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽(yáng)未來(lái)的江景豪宅板快。主要特征早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，但沿江的樓盤價(jià)格相對(duì)比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為衡陽(yáng)的豪宅地標(biāo)。2、衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資分析20012007衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況一覽表5987481151124813231659235101020302001200220032004200520062007房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額億元從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，一次是2003年，一次是2007年。2003年開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說(shuō)是華新開(kāi)發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而2007年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下年份2004200520062007房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額（億元）1248132316592351增長(zhǎng)幅度8436012544171上表中很明顯，2006、2007年是衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是2006年就開(kāi)始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過(guò)12年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第10頁(yè)共51頁(yè)3、衡陽(yáng)房地產(chǎn)供求分析1）供給分析24841271493115846013814894428399978401002003004005002004200520062007商品房施工面積萬(wàn)平方米其中新開(kāi)工面積萬(wàn)平方米年份2004200520062007商品房施工面積（萬(wàn)平方米）24814271493115846013其中新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）81489442839919784新開(kāi)工面積增幅33415881105135552007年，不管是施工總面積和新開(kāi)工面積都增加了100萬(wàn)平方米以上，尤其是新開(kāi)工面積增幅達(dá)13555,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2007年可以算是一個(gè)不折不扣的衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年。2）需求分析20042007商品房銷售面積一覽表86351078512092050100150200520062007商品房銷售面積萬(wàn)平方米年份200520062007商品房施工面積（萬(wàn)平方米）86351078512092增幅140824901212XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第11頁(yè)共51頁(yè)20042007商品房銷售總額一覽表968135174205101520200520062007商品房銷售總金額億元年份200520062007商品房施工面積（萬(wàn)平方米）9681351742增幅160439462904從上頁(yè)的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。4、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析綜上所述，我們可以對(duì)近幾年衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。5、2008年衡陽(yáng)樓市分析衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，衡陽(yáng)2008年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第12頁(yè)共51頁(yè)米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。2008年衡陽(yáng)樓市走勢(shì)對(duì)衡陽(yáng)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至3000點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的大幅度提升，所以2008年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。23銷售預(yù)測(cè)1、項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是衡陽(yáng)市最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東尚沒(méi)有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，而本項(xiàng)目地處衡陽(yáng)市湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在衡陽(yáng)珠暉區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽(yáng)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽(yáng)人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。2、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽(yáng)地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下一類客戶企事業(yè)單位職工本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬(wàn)人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽(yáng)鐵路部門職工等等。XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第13頁(yè)共51頁(yè)1）中鋼衡重企業(yè)職工衡陽(yáng)中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽(yáng)機(jī)電設(shè)備制造有限公司）是集科研、設(shè)計(jì)、制造開(kāi)卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從1964年開(kāi)始研制卷取機(jī)卷筒，經(jīng)過(guò)四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開(kāi)卷機(jī)、卷取機(jī)。產(chǎn)品遍布全國(guó)板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來(lái)西亞等國(guó)。公司占地面積26000平方米，固定資產(chǎn)1億元。年產(chǎn)值達(dá)25億元。該企業(yè)有超過(guò)十年未建設(shè)過(guò)單位住房，員工及家屬近3萬(wàn)人，該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠購(gòu)買主力客戶群，預(yù)計(jì)可購(gòu)房8001000套。2）衡陽(yáng)鐵路部門職工衡陽(yáng)鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近5萬(wàn)人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠的購(gòu)買主力客戶群。二類客戶周邊的私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目毗臨衡陽(yáng)火車站，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽(yáng)主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過(guò)萬(wàn)人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題。三類客戶周邊學(xué)校老師珠暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、衡陽(yáng)師范學(xué)院、衡陽(yáng)工業(yè)大學(xué)、衡陽(yáng)機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽(yáng)財(cái)政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬(wàn)人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。四類客戶珠暉區(qū)公務(wù)員珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬(wàn)人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。五類客戶衡陽(yáng)在外地成功人士目前湘江邊乃至整個(gè)衡陽(yáng)，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對(duì)于在XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第14頁(yè)共51頁(yè)外工作的衡陽(yáng)籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。衡陽(yáng)人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。六類客戶各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。七類客戶各地房地產(chǎn)投資人士衡陽(yáng)房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低，2007年全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格2700元/,衡陽(yáng)現(xiàn)在的水平還不到2300元/，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買。本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來(lái)公司作登記，希望能第一時(shí)間購(gòu)買到湘水明珠的房屋。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開(kāi)盤前進(jìn)行為期3個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶3000批以上。2、銷售計(jì)劃鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷售計(jì)劃。銷售量一期工程1至3號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套，總建面積6591347，可銷售額約2億；銷售進(jìn)度本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2008年10月初開(kāi)盤開(kāi)盤后一個(gè)月內(nèi)，即至2008年11月底，完成總銷售任務(wù)的50，約186套住宅，銷售金額約9000萬(wàn)；開(kāi)盤后三個(gè)月內(nèi)，即至2009年1月底，完成總銷售任務(wù)的70，約260套住宅，銷售金額約14億；開(kāi)盤后六個(gè)月內(nèi)，即至2009年4月底，完成總銷售任務(wù)的80，約298套住XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第15頁(yè)共51頁(yè)宅，銷售金額約160億；開(kāi)盤后九個(gè)月內(nèi)，即至2009年7月底，完成總銷售任務(wù)的90，約335套住宅，銷售金額約18億；開(kāi)盤后十二個(gè)月，即至2009年10月底，完成總銷售任務(wù)的100，約372套，銷售金額約2億。3、銷售收入預(yù)測(cè)1）周邊城市房?jī)r(jià)比較許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽(yáng)目前房?jī)r(jià)水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，在未?lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，將有比較好的成長(zhǎng)空間，2007年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長(zhǎng)沙召開(kāi)的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上獲悉全省商品房住宅均價(jià)為2291元/平方米，衡陽(yáng)的均價(jià)為19729元/平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開(kāi)發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價(jià)，長(zhǎng)沙為3709元/平方米，邵陽(yáng)房產(chǎn)均價(jià)為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價(jià)格為1562元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在1905元/平方米以上。從單純的書記來(lái)看，衡陽(yáng)的房屋均價(jià)低于長(zhǎng)沙、邵陽(yáng)，略高于郴州、永州，處于中等水平。在衡陽(yáng)市開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上，市城建開(kāi)發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段，也是譜寫衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。這一階段全市共完成開(kāi)發(fā)投資6129億元，完成土地開(kāi)發(fā)面積11781萬(wàn)平方米,竣工房屋面積43439萬(wàn)平方米,實(shí)現(xiàn)商品銷售額3329億元。2007年開(kāi)始進(jìn)入第三階段，衡陽(yáng)樓市經(jīng)過(guò)前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。經(jīng)過(guò)前面兩個(gè)階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲已是萬(wàn)事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來(lái)了。一是房貸新政策抬高門檻，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第16頁(yè)共51頁(yè)價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來(lái)了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓衡陽(yáng)房?jī)r(jià)面臨快速爆發(fā)的到來(lái)。2007年6月份時(shí)，衡陽(yáng)商品房均價(jià)為19729元/平方米,但到年底已經(jīng)突破2000元/平方米,上漲勢(shì)頭迅猛。2）衡陽(yáng)樓市價(jià)格現(xiàn)狀根據(jù)衡陽(yáng)業(yè)內(nèi)人士市場(chǎng)調(diào)查，衡陽(yáng)電梯樓價(jià)大致如下中泰峰景均價(jià)3000元/平方米，愉景灣均價(jià)2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風(fēng)光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。3）項(xiàng)目銷售價(jià)格定位根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于2700元/；其中1號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，2號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2650元/平方米，3號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，1號(hào)至3號(hào)樓公共停車場(chǎng)3000元/平方米，3號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià)9000元/平方米，3號(hào)樓二層商鋪銷售均價(jià)5000元/平方米，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷售總收入為65913423萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表五銷售收入及稅金估算表。24營(yíng)銷策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略1、推廣渠道報(bào)紙廣告包括衡陽(yáng)日?qǐng)?bào)、衡陽(yáng)晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過(guò)多，開(kāi)盤和推新品前12周進(jìn)行34次推廣既可。短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法。影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來(lái)開(kāi)盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第17頁(yè)共51頁(yè)動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終的宣傳利器，衡陽(yáng)地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。營(yíng)銷活動(dòng)活動(dòng)一“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、“湘水明珠開(kāi)盤慶典”?；顒?dòng)二“廣州炒房團(tuán)衡陽(yáng)購(gòu)房動(dòng)”?；顒?dòng)三“百年衡陽(yáng)湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展”?；顒?dòng)四衡陽(yáng)人說(shuō)衡陽(yáng)大型文化論壇?；顒?dòng)五系列名人講座。活動(dòng)六衡陽(yáng)人說(shuō)衡陽(yáng)大型文化論壇2、媒體宣傳組合開(kāi)盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開(kāi)盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開(kāi)盤當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在衡陽(yáng)的知名度，加以促進(jìn)銷售。開(kāi)盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開(kāi)放，加大廣告投放力度。公交和站臺(tái)廣告開(kāi)盤前三個(gè)月至開(kāi)盤后三個(gè)月，周期半年。路橋廣告貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終。影視廣告開(kāi)盤前一個(gè)月高密度投放,開(kāi)盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。衡陽(yáng)報(bào)紙開(kāi)盤前一月投放34次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到衡陽(yáng)的每一個(gè)角落。短信推廣一般一個(gè)月派發(fā)46次，開(kāi)盤前每周發(fā)送23次。公關(guān)活動(dòng)開(kāi)盤前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開(kāi)盤當(dāng)日舉行12場(chǎng)，開(kāi)盤后視銷售情況舉行。XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第18頁(yè)共51頁(yè)第3章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件31建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積20,9367平方米，總建筑面積為65,91347平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為263，建設(shè)密度為244,建設(shè)內(nèi)容為3棟13號(hào)樓高層電梯住宅房（其中住宅面積47,6523平方米，12層商鋪面積74191平方米，地下停車場(chǎng)面積10,842平方米）。32項(xiàng)目概況現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積20,9367平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。2、土地權(quán)屬類別和土地狀況XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第19頁(yè)共51頁(yè)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地位于XXXX荷花坪154號(hào)地區(qū)，面積為20,9367平方米。經(jīng)衡陽(yáng)市人民政府國(guó)用（2006）第A102843號(hào)國(guó)土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。本項(xiàng)目土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)衡陽(yáng)市規(guī)劃局審議通過(guò)。33項(xiàng)目建設(shè)條件1、地形、地貌、地震情況衡陽(yáng)市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺(tái)地，構(gòu)成典型的盆地形勢(shì)。衡陽(yáng)盆地南高北低。整個(gè)盆地南面地勢(shì)較高，1000米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對(duì)偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側(cè)都有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米以下。整個(gè)地形由西南向東北復(fù)合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現(xiàn)1000米，800700米、400300米、150米四級(jí)夷為平面。地貌類型以崗丘為主。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯(cuò)。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽(yáng)盆地的主體，面積3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常寧的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔1044米。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米500米。市境最高點(diǎn)為衡山祝融峰，海拔1290米，最低點(diǎn)為衡東的彭陂港，海拔只有392米。整個(gè)地形比降為79。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的21，丘陵占27，崗地占27平原占21，水面占4。境內(nèi)有河長(zhǎng)5公里或流域面積10平方公里以上的江河溪流393條，總境長(zhǎng)達(dá)8355公里，河網(wǎng)密度為每平方公里055公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽(yáng)鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽(yáng)縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長(zhǎng)226公里。境內(nèi)流域面積在3000平方公里以上的湘江一級(jí)支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水電資源理論蘊(yùn)藏量8761萬(wàn)千瓦，可供開(kāi)發(fā)量6417萬(wàn)千瓦。衡陽(yáng)資源豐富，物產(chǎn)眾多，開(kāi)發(fā)前景誘人，是全國(guó)著名的“有色金屬之鄉(xiāng)”、XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第20頁(yè)共51頁(yè)“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長(zhǎng)石等百余種，儲(chǔ)量豐富，在國(guó)內(nèi)外占有重要地位。根據(jù)中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（GB183062001），該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)（G）005，地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為035S，對(duì)照地震基本烈度度，屬弱震區(qū)。2、氣候條件衡陽(yáng)地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為1618，日照時(shí)數(shù)13001800小時(shí)，無(wú)霜期長(zhǎng)達(dá)260310天，自然資源極為豐富。氣溫年平均氣溫184一月份氣溫35七月份氣溫283極端最低氣溫29極端最高氣溫387降水量年平均降水量16604MM年降雨天數(shù)150天日最大降水量1925MM濕度最冷月平均相對(duì)濕度81最熱月平均相對(duì)濕度75風(fēng)風(fēng)速年平均值27M/S主導(dǎo)風(fēng)向夏季NNW26M/S冬季NNW28M/S30年一遇最大風(fēng)速23M/S最大積雪深度10CMXXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第21頁(yè)共51頁(yè)最大凍土深度5CM全年日照時(shí)數(shù)17170H3、水文地質(zhì)衡陽(yáng)水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成?？傞L(zhǎng)603公里的36條大小河川呈樹(shù)枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為4092億立方米，其中地表水3462億立方米，地下水63億立方米。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到衡陽(yáng)市總匯集面積達(dá)772萬(wàn)平方公里，總量為58134億立方米，客水為本地水的185倍。但客水資源目前只利用了3億立方米。4、交通運(yùn)輸條件衡陽(yáng)交通發(fā)達(dá)，在全國(guó)45個(gè)公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開(kāi)工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽(yáng)。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國(guó)鐵路大型編組站之一，平均日到達(dá)、發(fā)送貨列12萬(wàn)輛。公路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽(yáng)接，北京至廣州的107國(guó)道、衡陽(yáng)至廣西憑祥的322國(guó)道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運(yùn)輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達(dá)海，常年可通千噸級(jí)輪船。市區(qū)距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)約170公里，行程約2小時(shí)。衡陽(yáng)作為全國(guó)45個(gè)公路主樞紐之一，不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn)，也是物流的集散地，這里的水運(yùn)資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來(lái)，衡陽(yáng)市大力發(fā)展水路運(yùn)輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手，切實(shí)加強(qiáng)水路航道港口建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。5、生態(tài)環(huán)境條件風(fēng)水有云宅居者“藏風(fēng)聚氣，得水為上”,項(xiàng)目在地域上凈水面寬幅長(zhǎng)達(dá)約800米,屬湘江衡陽(yáng)段最為寬闊之地,水脈綿長(zhǎng)而流遠(yuǎn),整體呈江水環(huán)抱之勢(shì),處態(tài)不凡,俯瞰廣遠(yuǎn),吞吐萬(wàn)匯,斂氣納財(cái),乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。本住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風(fēng)景秀麗的XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第22頁(yè)共51頁(yè)湘江風(fēng)光帶，東至規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連，南到望江路與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望,今日的東洲島，森林茂密，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，香煙繚繞。仁者樂(lè)島，智者樂(lè)水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷。臨江觀島，詩(shī)情畫意，自然生活，這正是中國(guó)人所追求的理想居家之地。6、施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問(wèn)題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。7、政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合衡陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃和XXXX總體規(guī)劃，貫徹了衡陽(yáng)市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。目前，衡陽(yáng)珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)200620號(hào)文，“關(guān)于湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則的通知，將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第23頁(yè)共51頁(yè)第4章建筑方案41設(shè)計(jì)依據(jù)1、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB5018093（2002年版）2、民用建筑設(shè)計(jì)通則GB5035220053、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045954、汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067975、城市規(guī)劃編制辦法6、衡陽(yáng)市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則7、衡陽(yáng)市2004年城市總體規(guī)劃8、本項(xiàng)目鄰近的湘江風(fēng)光帶設(shè)計(jì)42項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念湘水明珠，地處被譽(yù)為衡陽(yáng)八景的“平沙落雁”東洲島之側(cè)，立于湘江東岸，“遠(yuǎn)眺峰巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。項(xiàng)目所處的“湘江東岸風(fēng)光帶南段工程”屬于衡陽(yáng)市政府重點(diǎn)打造的“歷史文化長(zhǎng)廊”，全長(zhǎng)32公里，獨(dú)享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所”承接，該設(shè)計(jì)公司接觸項(xiàng)目初期，即被衡陽(yáng)所蘊(yùn)藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù)、綻放的光芒得以升華。在建筑設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考量衡陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第24頁(yè)共51頁(yè)一戶均能享受開(kāi)闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國(guó)際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營(yíng)造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。XXXX項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在住宅的設(shè)計(jì)理念上，項(xiàng)目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營(yíng)造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。43項(xiàng)目總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作；節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。2、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖南和衡陽(yáng)眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積20,9367平方米，總建筑面積為65,91347平方米，本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂(lè)建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在衡陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)高端，對(duì)市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭(zhēng)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過(guò)別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年?yáng)光理念。獨(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第25頁(yè)共51頁(yè)更多的廣場(chǎng)和綠化開(kāi)放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽(yáng)光車庫(kù)，即使在車庫(kù)里也可以看見(jiàn)如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。充分考慮衡陽(yáng)的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時(shí)辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。44建筑設(shè)計(jì)1、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB500092001建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500072002混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500102002建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB500112001建筑樁基技術(shù)規(guī)范JGJ9494地下工程防水技術(shù)規(guī)范GB501082001砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500072002高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ32002高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范JGJ699建筑地基處理技術(shù)規(guī)范JGJ792002人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范GB5003894鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程CECS51932、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，將新古典XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第26頁(yè)共51頁(yè)美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺(jué)效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽(yáng)光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。3、建筑戶型特色細(xì)化功能，把握尺度營(yíng)造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。充分考慮衡陽(yáng)的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來(lái)的市場(chǎng)需求，提升賣點(diǎn)。如陽(yáng)光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽(yáng)臺(tái)和飄窗等。采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。45結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容、使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。、對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。3、結(jié)構(gòu)選型6層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，46層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫(kù)，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。4、地下室設(shè)計(jì)XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第27頁(yè)共51頁(yè)地下車庫(kù)層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫(kù)存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。5、使用工具及軟件中國(guó)建科院PKPM系列結(jié)構(gòu)軟件2005年新規(guī)范版。46給排水設(shè)計(jì)1、給排水設(shè)計(jì)規(guī)范1建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB500152003（03年版）2建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GB5014020053自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500842001（05年版）4建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB5001620065室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范GB5001320066室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB5001420067國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等給水設(shè)計(jì)水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。用水量生活用水量Q1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q20L/S。給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第28頁(yè)共51頁(yè)排水設(shè)計(jì)小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。第5章節(jié)能節(jié)水措施51設(shè)計(jì)依據(jù)為貫徹執(zhí)行國(guó)家節(jié)約能源、開(kāi)發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第29頁(yè)共51頁(yè)政策，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，JCJ1342001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。52建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽(yáng)。2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。淺色磁磚飾面。外加保溫隔熱構(gòu)造。采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。5、樓梯間采用封閉式并可開(kāi)啟外窗。XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第30頁(yè)共51頁(yè)第6章環(huán)境影響評(píng)價(jià)61編制依據(jù)1污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB89781996；2城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB309693；3地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GHZB11999；4大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB1629796。62環(huán)境現(xiàn)狀1、氣象全年氣候的基本特點(diǎn)上半年氣溫延續(xù)近10年來(lái)一直偏高的特點(diǎn)，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。上半年氣溫基本趨勢(shì)冬暖且春溫高。這種氣溫特征對(duì)冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時(shí)對(duì)人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對(duì)環(huán)境有極大影響，例如候鳥(niǎo)提前北歸、作物過(guò)早發(fā)芽等。入春后降水較集中，給春收和春插帶來(lái)一定影響。下半年氣候基本趨勢(shì)夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結(jié)束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。全年平均氣溫182衡東、西渡、祁東186市區(qū),較歷年偏高03衡東、西渡、祁東、常寧07衡山。全市年極端最低氣溫29,出現(xiàn)在西渡、衡東12月26日,當(dāng)日全市都出現(xiàn)低于00的極端最低氣溫,其中市區(qū)極端最低氣溫13。全市極端最高氣溫387,出現(xiàn)在衡東7月3日,市區(qū)極端最高氣溫為3777月3日。全年極端最高氣溫35的高溫日23祁東32衡山天,北部多于南部。根據(jù)氣溫等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)2002年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。2、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測(cè)結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2、NOX污