10上海酒店式公寓發(fā)展?fàn)顩r酒店式公寓是一種高檔居住性物業(yè)，酒店式公寓的物業(yè)管理是介于酒店管理與常規(guī)物業(yè)管理之間的專項(xiàng)物業(yè)管理。它根據(jù)不同市場需求設(shè)計(jì)多種房型，每套單元都配有全套家具，電器，廚房設(shè)備及起居用品，不僅為住戶提供酒店式服務(wù)，也營造家庭的溫馨氣氛。上海早期的高檔酒店式公寓出現(xiàn)在虹橋地區(qū)。其中以西郊別墅，君悅花園為最早，規(guī)模也較大。檔次最高的酒店服務(wù)式公寓則以興國路翡翠園，衡山路41號(hào)為代表。近幾年，上海出現(xiàn)一批新興大型酒店式公寓，如新弘基地產(chǎn)的名仕苑，徐家匯港匯花園，浦東雅仕閣酒店公寓，趙家浜路盛捷服務(wù)式公寓，以上項(xiàng)目目標(biāo)市場均為外籍及港澳臺(tái)人士，房型一般在50平方米左右，按酒店星級(jí)裝修及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)均在四星以上。2002年以來，位于上海徐家匯、淮海路、南京西路、小陸家嘴附近的酒店式公寓市場租售率大幅上升，據(jù)有關(guān)部門數(shù)據(jù)顯示，2002年上海酒店式公寓出租率平均在90以上，越是靠近高級(jí)商務(wù)中心區(qū)域，酒店式公寓越搶手，有的幾乎前腳剛走人，后腳已有租戶跟進(jìn)。上海申博成功后，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將面臨新一輪高速發(fā)展，為上海經(jīng)濟(jì)帶來巨大的推動(dòng)。相信今后10年將是旅游業(yè)、酒店業(yè)大發(fā)展的10年，酒店式公寓將平穩(wěn)增長，投資收益也將會(huì)十分滿意。11酒店式公寓的特點(diǎn)單位小現(xiàn)在中心地段新造的酒店式公寓普遍面積較小，一般控制在45平方米80平2方米以內(nèi)，裝修較高檔。易管理酒店式公寓具有酒店的特性，但與大型綜合性酒店管理又區(qū)別很大，管理項(xiàng)目、服務(wù)工種得到了極大的精簡，管理的復(fù)雜程度、綜合費(fèi)用開支亦明顯降低。易出租酒店式公寓價(jià)格普遍低于標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)酒店，國際上酒店租金價(jià)格一般是同檔次酒店公寓的35倍，酒店式公寓價(jià)格比傳統(tǒng)高檔酒店低不少，但服務(wù)卻可以參照星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)。適應(yīng)了大批外籍商務(wù)租戶。12酒店式公寓的投資定位一個(gè)優(yōu)質(zhì)的酒店公寓項(xiàng)目應(yīng)具備以下四點(diǎn)要素地段是酒店式公寓的第一要素項(xiàng)目要位于炙手可熱的投資區(qū)域，特別是其中的CBD地區(qū)，像浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、淮海路周邊等都是新興的投資熱點(diǎn)區(qū)域。目前滬上的酒店式服務(wù)公寓主要分布于人民廣場周邊地區(qū)、淮海路沿線、徐家匯周邊地區(qū)和浦東CBD中心。新興商辦樓周邊密集的寫字樓區(qū)域擁有大量的國際性租戶，投資回報(bào)令人滿意。選址需在交通發(fā)達(dá)的便捷地由于住客都是流動(dòng)人口，周邊的交通要非常發(fā)達(dá)，以便住戶會(huì)客訪友、出門辦事。而從居住的要求出發(fā)，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境又要安靜宜人。我公司項(xiàng)目位于上海著名高檔休閑區(qū)新天地附近，并緊鄰淮海中路，交通便利。酒店式公寓空間需舒適而精巧酒店服務(wù)式公寓管理方案3小面積擁有更高的投資回報(bào)率，房型無需太大，2002年新推出的商務(wù)酒店如世紀(jì)時(shí)空酒店商務(wù)行宮、國際金融家、巴黎時(shí)韻等單套面積均在50平方米左右。酒店式公寓配套服務(wù)十分重要酒店式公寓除了室內(nèi)帶裝修、家具外，還提供諸如定票、洗衣、商務(wù)中心之類酒店式服務(wù)。這就需一流的物業(yè)公司介入管理。酒店式公寓既提供服務(wù)人員清潔房間，鐘點(diǎn)工料理家務(wù)服務(wù)，同時(shí)住戶也可以自己動(dòng)手做飯，充分享受酒店式星級(jí)服務(wù)和自由的私人空間。13酒店式公寓的目標(biāo)市場在滬工作的外籍人士和海外歸國人士，其中以日、韓和歐美地區(qū)人士居多。港臺(tái)地區(qū)的經(jīng)營管理者和非本地的高級(jí)商務(wù)人士。此部分人由于在滬工作時(shí)間短，不打算在上海購買物業(yè)，絕大多數(shù)租賃高檔物業(yè)居住。部分中小業(yè)主購買物業(yè)后進(jìn)行委托租賃，以投資為目的?！耙宰獯B(yǎng)”形式的酒店式公寓又稱“產(chǎn)權(quán)式酒店”14酒店服務(wù)式公寓十分強(qiáng)調(diào)尊重且文明的待人比提供不起眼的便利設(shè)施更為重要。無微不至的關(guān)懷雖然很好，但不受不必要的干擾和和諧、干凈和安全的環(huán)境一樣重要。游戲室、酒吧或卡拉OK設(shè)施并不一定能吸引多數(shù)跨國公司的雇員，反而可能引起他們的反感。沒有人希望將他們自己的后院成為娛樂區(qū)，而健身房等設(shè)施可能更迎合多數(shù)人的需求。4酒店式公寓屬居住區(qū)，而不是酒店式公寓或鄉(xiāng)村會(huì)所。有人可能會(huì)提出建立所有服務(wù)設(shè)備和便利設(shè)施以滿足需求。但這也許不是件好事，因?yàn)闆]有東西是“免費(fèi)”的。15酒店式公寓的經(jīng)營理念我們的經(jīng)營理念是每一項(xiàng)物業(yè)都存在提升的空間，每一項(xiàng)物業(yè)的管理水平都蘊(yùn)藏改進(jìn)的潛力。我們的服務(wù)宗旨是為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值。物業(yè)管理對(duì)于我們不僅是簡單的物業(yè)管理，它還是一個(gè)物業(yè)創(chuàng)造價(jià)值”的過程，即物業(yè)在物業(yè)中創(chuàng)造一種符合物業(yè)開發(fā)商最終目標(biāo)的環(huán)境。我們的服務(wù)過程是SERVICE（服務(wù)）COURTESY（禮貌）對(duì)服務(wù)的理解如下SSMILE（微笑）EEFFICENCY（效率）RRECEPTIVENESS（誠懇）VVITALITY（精力）IINTEREST（興趣）CCONRTESY（禮貌）EEQUALITY（平等）對(duì)禮貌的理解如下CCHEERFUL（愉快）OOBSERVANT（觀察）UUNDERSTAUDING（明白）RRESPECTFUL（尊敬）酒店服務(wù)式公寓管理方案5TTACTFUL（精明）EEXCEUENCE（優(yōu)秀）SSMILE（微笑）YYEARNTORETURN（再度光臨）基于上述的經(jīng)營理念和服務(wù)宗旨，我們將每一個(gè)項(xiàng)目都視做特殊過程的管理，即，我們?yōu)楠{城怡安酒店式服務(wù)公寓設(shè)計(jì)和提供的服務(wù)將區(qū)別于其他項(xiàng)目，將根據(jù)獅城怡安酒店式公寓本身的特點(diǎn)“度身定做”，結(jié)合目標(biāo)客戶群體的需要，使獅城怡安酒店式公寓真正成為高級(jí)住宅與星級(jí)酒店的完善結(jié)合?！皩?duì)獅城怡安酒店式公寓的管理我們采取靈活的做法，管理中心由獅城怡安以管理處的方法成立，但根據(jù)酒店式服務(wù)公寓的特殊要求，我公司將提供由租賃到管理的一條龍服務(wù)。616附表一上海高檔酒店式公寓綜合信息一覽表信息內(nèi)容/項(xiàng)目KINGSWELLGARDENCHEISEAASCOTTKERRYCENTER君悅花園嘉里華庭二座浦東雅士閣嘉里中心基本信息竣工日期1993200220001998出租率85808085配套設(shè)施停車位120135135租金（USD/M）200200200180房型信息1房8063119762房1101301451331681191453房1501701751761831454房180220328245222房間總數(shù)228248133租金（USD/M）1房180016002900230028002房220028002100400033004600340055003房300035002800550038004200500060004房3500450065009000630070008000配套設(shè)施餐飲業(yè)、零售業(yè)YY室內(nèi)游泳池YYYY健身中心YYYY壁球室YYY商務(wù)服務(wù)YYY其它攀巖閱覽室酒店服務(wù)式公寓管理方案7附表二上海酒店式公寓信息綜合一覽表信息內(nèi)容/項(xiàng)目TIMESQUARESHCENTERSOMERESTGD41HENSHAN時(shí)代廣場上海商城盛捷服務(wù)式公寓衡山路41號(hào)基本信息竣工日期2000199019991998出租率70858550配套設(shè)施停車位332租金（USD/M）195225180300房型信息1房964710083871092房1231331931061211691863房1922471672671481801964房450550房間總數(shù)198472337164租金（USD/M）1房16002000270030003000260035002房18002600370040004000400074003房35006500530056006000600086004房2000025000配套設(shè)施餐飲業(yè)、零售業(yè)YYYY室內(nèi)游泳池室外YY健身中心YYYY壁球室YYYY商務(wù)服務(wù)YY其它桑拿閱覽室閱覽室8附表三上海酒店式公寓房型比例一覽表項(xiàng)目/房型一房二房三房四房嘉里華庭/79183浦東雅士閣5425183嘉里中心3038266時(shí)代廣場1741400上海商城3737233盛捷服務(wù)公寓2547280衡山路41號(hào)2061171君悅花園150251510平均比率2050255（1）90年代后期新建酒店服務(wù)式公寓一房基本控制在20，二房基本控制在50，三房基本控制在25，四房控制在5以內(nèi)。（2）特殊1君悅商務(wù)樓141套均為一房一廳，只租不售。（3）特殊2浦東雅士閣從設(shè)計(jì)、裝修、到管理服務(wù)更趨向于酒店。酒店服務(wù)式公寓管理方案917上海部分著名酒店式公寓綜合分析我們例舉上海較有代表性的三個(gè)酒店式公寓加以分析，以求吸取經(jīng)驗(yàn)，尋找發(fā)展思路衡山路41號(hào)我們以衡山路41號(hào)為例，其目標(biāo)是不惜代價(jià)的成為上海最好的外銷酒店公寓。他們的觀點(diǎn)是在上海復(fù)制純歐洲生活風(fēng)情。目標(biāo)是在進(jìn)入公寓后時(shí)，使您分不清身處哪里是美國還是上海。為了確保高質(zhì)量和住宅的周圍環(huán)境，所有材料都由集裝箱從美國或加拿大引進(jìn)，甚至主要施工人員都來自國外，大量的外墻大理石裝飾是在國外制作完成后，分解裝船運(yùn)到現(xiàn)場然后再進(jìn)行拼裝。同時(shí)衡山路41號(hào)為不同國籍的租戶配備了不同國籍的專業(yè)管家。我們不得不承認(rèn)建成后的建筑與西方模式?jīng)]有差別，服務(wù)水準(zhǔn)也相當(dāng)高，但其需要的費(fèi)用呢該物業(yè)昂貴的月租金加管理費(fèi)使得其租戶僅限于駐上海外籍團(tuán)體中的最高層次。這種不顧一切的強(qiáng)制性措施所造成的高標(biāo)準(zhǔn)公寓最終導(dǎo)致衡山路41號(hào)的單位租金價(jià)格一直處于上海最高點(diǎn)。出租率一直不高。君悅花園君悅花園是上海虹橋地區(qū)最早，最著名的酒店式公寓。君悅花園在近8年的經(jīng)營過程中，出租率一直保持85以上的較高水平，租金一直維持在從一房至四房單套USD1800USD4500?？偨Y(jié)其成功經(jīng)驗(yàn)為如下幾個(gè)方面1君悅花園建造商為香港高登建設(shè)發(fā)展有限公司，高登建設(shè)在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)，嚴(yán)格參照外籍酒店公寓房型模式，房型已寬大舒適為主，客廳寬度全部45米，全落地玻璃，鑄鐵欄桿的大陽臺(tái)93年即達(dá)到15平方米。2房型有一房一廳，二房一廳，三房一廳，四房一廳，較好的適應(yīng)了外籍人士多子女的特點(diǎn)。3廚房設(shè)施齊全，空間較大，灶具均為外籍租戶習(xí)慣的品牌，物業(yè)免費(fèi)為租戶提供家庭裝各式調(diào)料，微波爐，洗碗機(jī)，咖啡渣汁機(jī)一應(yīng)俱全。4家具樣式主要以中國明清特色，歐式簡約特色為主，少量日式特色適應(yīng)外10籍人士多樣審美觀，沙發(fā)基本已素色，布藝為主突出家庭型特點(diǎn)。5靈活多樣的租賃方式。君悅花園租賃的客戶80以上為中長期客戶，租賃期少則1年，多則3年。并對(duì)中長期租客嚴(yán)格甄選，寧可價(jià)格低一些，也要選取有實(shí)力的公司，確保租金收入準(zhǔn)時(shí)足額。君悅花園在租賃過程中，堅(jiān)持貫徹以下3項(xiàng)方針，取得了長期穩(wěn)定的效績A集中穩(wěn)定中長期客戶（租賃期一般在13年）如1998年2001年君悅花園長租主要客戶為1菲利普（中國）有限公司外籍經(jīng)理入住指定單位2萬豪酒店亞洲管理公司外籍經(jīng)理入住指定單位3中遠(yuǎn)集團(tuán)外籍經(jīng)理外籍經(jīng)理入住指定單位4臺(tái)灣利樂包裝有限公司外籍經(jīng)理入住指定單位5味好美（中國）有限公司外籍經(jīng)理入住指定單位以上5家長期客戶關(guān)系即占長期客戶數(shù)量的50君悅花園對(duì)長租客租賃時(shí)間要求為1年，一年以上的客戶有特殊優(yōu)惠政策1甲方可按租戶要求，為其免費(fèi)進(jìn)行入住前的重新裝修，并選購租戶喜愛的家具。2雙方可進(jìn)行協(xié)商，由甲方出資為租戶購買特殊要求的日常生活用品，如沙灘椅、日式餐具。以上購買物品價(jià)值總額原則不超過1個(gè)月租金。以上優(yōu)惠條件有效滿足了客戶需求，穩(wěn)定了基本租戶結(jié)構(gòu)。B積極發(fā)展零散中長期租戶發(fā)展零散長租客戶是酒店式公寓日常工作的一個(gè)重心。尋找客戶及談判過程亦十分艱巨，此時(shí)借助專業(yè)銷售人員及社會(huì)專業(yè)租賃公司共同銷售會(huì)變的十分重要。1君悅花園租賃部劃分為港澳、歐美部、日韓三個(gè)部分，詳細(xì)對(duì)客戶進(jìn)行細(xì)酒店服務(wù)式公寓管理方案11化，其中許多銷售中介人員早年在國家學(xué)習(xí)生活過一定時(shí)，對(duì)從事中介的客戶國家情況、生活狀況十分了解，客戶溝通十分便利，易較快產(chǎn)生認(rèn)同感。2與信譽(yù)良好的大型中介公司捆綁進(jìn)行委托租賃。君悅花園與戴德量行、仲量行、經(jīng)緯行、港聯(lián)物業(yè)、等客戶信賴的外資中介關(guān)系密切，確保以上公司提供長期穩(wěn)定的高質(zhì)量客源。C靈活處置剩余房型對(duì)于剩下的15較小房型（主要以面向高架房型為主），君悅花園則進(jìn)行酒店式短租，時(shí)間從1天一周均可。短租價(jià)格全面低于周邊同檔次標(biāo)準(zhǔn)酒店。每日租金按房型定價(jià)為每天USD45USD60。短租渠道主要由以下方面構(gòu)成180長租客多數(shù)為外籍高級(jí)職員及貿(mào)易商人，自身連帶的客戶關(guān)系為短租提供充足的客源保證。2虹橋地區(qū)周邊外資企業(yè)較多，君悅花園致力與其建立長期客戶關(guān)系。日?？蛻艚哟c(diǎn)單位達(dá)到20家以上。因此君悅花園每年平均8個(gè)月以上酒店公寓平均出租率達(dá)到95100。業(yè)績良好。雅士閣酒店公寓雅士閣酒店公寓為上海業(yè)績較好的純經(jīng)營型酒店式公寓，運(yùn)作機(jī)制最傾向于酒店的一類有三種類型的一房和兩房，分別為行政一房，商務(wù)一房，豪華一房，通過房型面積與功能的階梯性變化，提高租金價(jià)格對(duì)市場需求的兼容性，增加客戶選擇空間，提高出租率。以下為雅士閣酒店公寓的基本房型圖，供地產(chǎn)公司參考（圖略）獅城怡安酒店式公寓不必為吸引客戶而耗費(fèi)巨資，只要吸取成功酒店公寓管理12模式，配合良好的投資策略，運(yùn)用富有預(yù)見性的周密計(jì)劃，就一定可以獲得良好的投資回報(bào)。另外獅城怡安地產(chǎn)可復(fù)制先進(jìn)酒店公寓管理的基本硬件特性，使其與典型的西方模式酒店式公寓十分接近，加上獅城怡安先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，最高管理層的敬業(yè)、物業(yè)是完全可能造就一流的管理項(xiàng)目，最終達(dá)到既提供一流酒店的專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓的私密性和生活風(fēng)格。酒店服務(wù)式公寓管理方案1320獅城怡安酒店公寓前期項(xiàng)目介入酒店式公寓與一般物業(yè)在設(shè)計(jì)要求與管理方式上有較大區(qū)別。獅城怡安酒店式公寓目前正在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)此階段進(jìn)行詳盡完善的論證，管理先進(jìn)性的預(yù)見將對(duì)酒店公寓建成后的投入使用產(chǎn)生廣泛深遠(yuǎn)的影響。既要在硬件和軟件上下功夫，使其成為境外人士的鐘愛。又要使它作為連接酒店和私人公寓的橋梁，解決某些外籍租戶無法解決疑難問題。根據(jù)上海酒店式公寓管理的特點(diǎn)，我們從管理及服務(wù)角度提出部分針對(duì)性建議，供地產(chǎn)公司參考21酒店公寓建筑的考慮事項(xiàng)酒店式公寓的外圍環(huán)境是建立外觀形象的重要考慮事項(xiàng)，它的設(shè)計(jì)除了考慮外觀和美學(xué)外，功能也是重要的一環(huán)。因?yàn)榫频晔焦⒌耐鈬h(huán)境為酒店式公寓的住戶和來訪者提供了實(shí)際的生活環(huán)境。如果能夠很好地對(duì)外圍環(huán)境組成因素的可操作性方面進(jìn)行規(guī)劃，就會(huì)提高對(duì)物業(yè)的管理能力。211屋頂屋頂應(yīng)具備洗窗吊頂設(shè)施。我們有一套適當(dāng)?shù)奈蓓敼芾沓绦?。管理程序根?jù)酒店式公寓的用途和屋頂?shù)念愋投壬矶ㄖ?。也可以考慮在設(shè)置清潔用水或洗滌斗或排水口，以便外包公司工作。建筑頂部裝飾部分及屋頂應(yīng)安裝上人路梯（不銹鋼材料），已方便維護(hù)、保養(yǎng)。212外墻外墻是酒店式公寓最顯眼的部分,住戶相對(duì)不穩(wěn)定是酒店式公寓的一個(gè)特點(diǎn)，長久如新的外墻對(duì)挑剔的外籍租戶來說，也是考量的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。我們要求外墻必須防風(fēng)雨，干凈且易于維護(hù)。同時(shí)要考慮酸雨的侵蝕，因此涂料是比較合適的選擇。14213地面酒店式公寓使用的建筑材料和外部建造的道路對(duì)整個(gè)場地起了重要作用。道路、走道和其它區(qū)域的排水溝應(yīng)是完整的、且正確排向下水處。須克服的缺點(diǎn)之一是走道上不能使用地磚。地磚是不適合用作走道材料的，大雨過后不平坦的地面會(huì)造成其松動(dòng)，且很難處理。正確施工的鋼筋混凝土走道比較好。214主次道路道路人車分流，應(yīng)實(shí)行主干道雙行，次干道單行，并留出人行道設(shè)想，應(yīng)對(duì)人車分流方案進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)證。215停車場減速器停車場內(nèi)的減速器不僅使行車更安全，且有利于維護(hù)道路，因?yàn)檐囁俾龝?huì)最低程度的減少路面的磨損。減速器應(yīng)有一定的寬度最少30厘米，以避免強(qiáng)烈的晃動(dòng)。216潮濕墻面處理地下室、消防、水泵，污水處理等潮濕霉變場所的天花和墻面，建議用水泥材料粉刷。217地下室及屋頂在地下室蓄水池底部做集水井，底部坡向集水井，以便清洗時(shí)排干積水，屋頂水箱設(shè)置不銹鋼爬梯，以便水箱清潔工作。218暴露的管口項(xiàng)目管理應(yīng)對(duì)施工單位工作進(jìn)行監(jiān)理，應(yīng)對(duì)所有暴露的管口如排水口進(jìn)行封口，防止異物漏進(jìn)管道內(nèi)。219地坪標(biāo)高酒店服務(wù)式公寓管理方案15項(xiàng)目部核實(shí)陽臺(tái)的地坪標(biāo)高，防止陽臺(tái)地坪標(biāo)高超過戶內(nèi)地坪，導(dǎo)致下雨時(shí)滲水到戶內(nèi)。22設(shè)備設(shè)施的考慮事項(xiàng)221電梯機(jī)房、監(jiān)控室在電梯機(jī)房、監(jiān)控室設(shè)置空調(diào)設(shè)施，有利于設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，并設(shè)置專用電表計(jì)量裝置，有利于對(duì)公共能耗進(jìn)行監(jiān)控與分?jǐn)偂?22各類水泵各類泵應(yīng)獨(dú)立設(shè)置泵房，以免噪聲共振引起業(yè)戶糾紛，選擇水泵應(yīng)采用靜噪型節(jié)能水泵。223用智能一卡通建議在小區(qū)安全防范系統(tǒng)中采用智能一卡通運(yùn)行模式，方便業(yè)主交費(fèi)用，如停車位管理、門禁、水、電、電話、煤氣、特約服務(wù)等各項(xiàng)服務(wù)。224設(shè)備房鑰匙配電、電梯、給排水、弱電等系統(tǒng)的機(jī)電及管籠井門鎖采用一把鑰匙。225公共能耗計(jì)量表計(jì)設(shè)置專用公共能耗計(jì)量表計(jì)，便于分?jǐn)傆?jì)費(fèi)管理。226周界報(bào)警周界報(bào)警可采用雙聯(lián)遠(yuǎn)紅外探頭，并與燈光報(bào)警連動(dòng)，確保人防、技防相結(jié)合。23照明系統(tǒng)的考慮事項(xiàng)231照明系統(tǒng)是酒店系統(tǒng)中最值得注意的項(xiàng)目之一。16它除了有照明的功能外還兼具了“裝飾”的功能。巧妙的燈光安排能增進(jìn)酒店舒適和安全的感覺，照明的安排不是工程設(shè)計(jì)師的工作，而是建筑師和燈光設(shè)計(jì)師以美觀為基礎(chǔ)做出的裝璜設(shè)計(jì)。在這一方面，管理者和燈光設(shè)計(jì)師有他的內(nèi)在沖突，管理者希望以簡單的照明為主，燈具的種類控制得越少越好，燈具的效益每瓦電力所產(chǎn)生的照明度越高越好，而燈光設(shè)計(jì)師未必有這樣的想法。因此，業(yè)主必需在兩者間找出一平衡點(diǎn)，以滿足兩者的需要。站在管理者的立場上，我們認(rèn)為照光除了大堂外，標(biāo)準(zhǔn)客房的燈具應(yīng)有一致的安排；選用的燈具以高效能為主，燈源的溫度不易過高。消耗品，如燈泡和其他光源的種類盡量減少到最低限度，以減少備用件；燈具的位置和高度必需考慮它維修的可能性；照明的電源和線路要與動(dòng)力線路分開，以便于整體控制；燈具的供應(yīng)商以有本地的服務(wù)站和備件庫為主，以保證維修以及貨源；公共部位照明系統(tǒng)設(shè)置專用電表計(jì)量裝置，有利于分?jǐn)偰芎?；?dāng)然，照明系統(tǒng)的功能已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出簡單的照明需求。照明包括了照明、裝璜、美觀、心理感受以及重點(diǎn)吸引等種種功能。最佳的照明是看不見光源的照明，除非有意的以燈具為裝璜的視點(diǎn)。232標(biāo)準(zhǔn)燈具規(guī)范管理者的惡夢(mèng)之一是對(duì)于成千上萬的配件，尤其是象燈泡和燈管等小物品的管理。因此，在盡可能的情況下，標(biāo)準(zhǔn)化所有照明器具以便管理。照明的器具可根據(jù)酒店的功能分為以下幾類酒店服務(wù)式公寓管理方案17客房大堂辦公區(qū)隱蔽的工作區(qū)室外照明會(huì)所、餐廳以及其他特別訪客區(qū)其他可見的公共場233客房客房的照明以間接反射燈光為主，但需配置適量的臺(tái)燈和落地?zé)粢栽黾犹貏e照明。一般高檔酒店的做法是利用隱蔽的可減光的燈光為主要照明，再加臺(tái)燈補(bǔ)充以調(diào)和色彩，頂燈一般很少設(shè)置；套房的客廳設(shè)以華麗的水晶吊燈為主；客房的燈光控制以抽卡式為主開關(guān)；至于床頭燈的控制，除了床頭燈外，沒有設(shè)置其他燈源的必要。再者，要避免設(shè)置固定的床頭燈圖片立面圖。浴室的燈光必需明亮而且以暖色調(diào)為主，昏暗和低檔的節(jié)能燈不屬于高檔的浴室。這里我們一再強(qiáng)調(diào)，客房的照明不能“小氣”。國內(nèi)一般酒店以節(jié)能為名，而配備的40W的鎢絲燈是不合適的，絕對(duì)要避免。在客房內(nèi)應(yīng)避免使用條型的“P”型燈。234大堂照明大堂照明是顯示酒店檔次和特色的手段之一，它和大堂的裝璜同為職業(yè)設(shè)計(jì)師表現(xiàn)其才華的項(xiàng)目。因此，在照明和燈具的美觀上是他們的專長，我們僅在操作和功能上做出一些建議燈具的種類越少越好；燈泡和光源最好控制在10種以下；盡量減少使用獨(dú)立變壓器的燈具；如空間允許，如入口處的雨篷，可考慮使用高效的“HID”燈具；裝置固定燈具必需考慮如何維修和更換燈泡；玻璃18大堂的燈光應(yīng)有其獨(dú)立的配電盤，以便獨(dú)立操作；燈光的控制應(yīng)同時(shí)考慮區(qū)域和交叉線路的方式；中庭可采取路燈的方式，增加其戶外的感覺；235辦公室辦公室以高效能的熒光燈為主，在和客戶接觸的地方可使用與大堂相間的適當(dāng)?shù)臒艟摺?36隱蔽的工作區(qū)隱蔽工作區(qū)以熒光燈為主。雖然功能與地區(qū)不同，室外照明重點(diǎn)在于燈源隱蔽；光度適當(dāng)，以不耀眼為主；燈具和燈泡耐用；燈具和配電必需防水和雨；安全性強(qiáng)，包括不易破壞；易于控制，以便節(jié)能。在具體的措施上，設(shè)計(jì)師當(dāng)然以美觀和形象調(diào)和為主?？墒?，在不同的照明區(qū)應(yīng)該注意以下事項(xiàng)路燈不易過于照亮，其亮度相等于滿月的亮度；燈具必需注意它的光亮分布范圍，不能設(shè)在向上和刺人眼目的位置；有獨(dú)立的配電盤，以便獨(dú)立控制；室外照明因涉及安全問題，可以考慮使用低電壓12V的燈具；由于人群可能接近燈具，因此燈具必需有一定的硬件防護(hù)。比如，所有的室外燈具都要有不易拆卸。24前廳部分的考慮事項(xiàng)241總體要求酒店服務(wù)式公寓管理方案19為較好組織分配客流線，而且適于前廳管理，應(yīng)盡量采用一個(gè)租戶出入口；設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)專門列出服務(wù)流線，服務(wù)流線與租戶流線發(fā)生交叉，對(duì)酒店式公寓將產(chǎn)生不良影響。理想的前廳，從主要出入口處一進(jìn)門，租戶就應(yīng)該看到總服務(wù)臺(tái)；從心理學(xué)分析，前廳是酒店式公寓的窗口，設(shè)計(jì)方面應(yīng)十分重視，因此它比酒店式公寓任何一個(gè)部分都更容易給租戶深刻的印象，他起著先入為主的作用，直接影響建成后的租售率、租金價(jià)格。大廳在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意其空間形象的指向性和引導(dǎo)性，以利于組織人流、交通，使人們對(duì)室內(nèi)活動(dòng)分區(qū)一目了然，易發(fā)現(xiàn)活動(dòng)中心，找到出入路線。20大多數(shù)租戶都是從等候區(qū)到總服務(wù)區(qū)，再由總服務(wù)區(qū)到電梯間。酒店式公寓設(shè)計(jì)中都應(yīng)遵循這樣的空間引導(dǎo)方式。國際上目前較流行敞開式前廳，大量采用玻璃作為前廳外圍護(hù)體，擴(kuò)大采光范圍，造成空間的延伸與擴(kuò)大，以達(dá)到減弱“圍”增添“透”的必要條件。242前廳面積設(shè)計(jì)要求國際酒店通行標(biāo)準(zhǔn)主前廳（包括總服務(wù)臺(tái)、辦公面積）應(yīng)為標(biāo)準(zhǔn)間客房總數(shù)0912M2。酒店式公寓多為套房形式，與酒店標(biāo)準(zhǔn)間有區(qū)別，同等建筑面積的酒店式公寓房間總數(shù)比標(biāo)準(zhǔn)酒店房間總數(shù)應(yīng)少1/2至1/3。因此，前廳面積應(yīng)為酒店式公寓房間總數(shù)1520M2243柜臺(tái)總服務(wù)臺(tái)柜臺(tái)長度，通常采用美式標(biāo)準(zhǔn)，我國新建酒店式公寓基本也按此原則設(shè)置，標(biāo)準(zhǔn)如下酒店式公寓可在此基礎(chǔ)上縮減20。職工出入口打卡記時(shí)職工更衣職工食堂職工浴廁機(jī)房廚房租戶出入口服務(wù)流線（后臺(tái)）租戶流線（前臺(tái)）大堂總服務(wù)臺(tái)房間A電梯間房間B酒店服務(wù)式公寓管理方案21244總機(jī)酒店式公寓總機(jī)室電話聯(lián)系十分重要，盡量設(shè)在經(jīng)理辦公室旁邊，以保證無論何時(shí)經(jīng)理人員都可以對(duì)總機(jī)實(shí)施監(jiān)督。245盥洗室高檔酒店式公寓對(duì)大廳盥洗室要求極高，廁所的男女入口應(yīng)分開，并清晰標(biāo)注。從任何公共部分都不應(yīng)看到里面的廁位或小便隔板平面位置（無論直接或通過鏡子反影），即使開門也應(yīng)保證有所遮擋。酒店式公寓樓層內(nèi)原則不設(shè)獨(dú)立洗手間。246電梯間電梯間的寬度至少比附近走廊寬度大1/3，以便容納等候電梯于進(jìn)出租戶。電梯間照明線路應(yīng)與走道分開，最好采用照明較高的局部照明?？头侩娞菀话惆纯头孔疃嗳菁{人數(shù)10來設(shè)計(jì)。國際商務(wù)豪華酒店及酒店公寓通行電梯速度為48層酒店公寓電梯轎廂速度125米/秒；812層酒店公寓電梯轎廂速度175米/秒；1216層酒店公寓電梯轎廂速度25米/秒；高層酒店公寓電梯轎廂速度50米/秒。酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳忌大面積使用金屬（如不銹鋼、銅等）裝飾，因?yàn)樽≌菍懽謽?，所以?yīng)盡量營造溫馨之感。酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳要有通風(fēng)口，使通風(fēng)良好。（上海有些高級(jí)住宅標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳處往往沒有通風(fēng)）可用明快的抽象裝飾畫點(diǎn)綴墻面。25客房部分的考慮事項(xiàng)22251裝修風(fēng)格作為涉外公寓的裝修，應(yīng)以明亮、簡單、舒適為原則，顏色以淺色為主，且在墻面、地面留出更多空間給租戶自己裝飾和擺設(shè)物品。盡量使用暖色調(diào)的家具及吊燈。252客房裝飾客房裝飾中應(yīng)用對(duì)比成補(bǔ)色原理，最重要是同一色彩計(jì)劃中，不要等量使用對(duì)比色，而應(yīng)以少取勝；房間色彩最為可靠的是遵照自然界色調(diào)秩序原則，即地板深墻壁中天花淺；南向、東南向、西南向開窗的房間因經(jīng)常受陽光照射，入射光線成微黃的暖色調(diào)，在此條件下的客房可采用深一點(diǎn)的色調(diào)，也可用中性較淺冷色調(diào)；北向東北向、西北向開窗的空房入射光線偏冷，常會(huì)有微蘭的光色，使用暖色調(diào)。253床鋪外籍租戶十分重視床的舒適性，不合國際標(biāo)準(zhǔn)的床鋪，歐美租戶反映會(huì)比較大，因此在設(shè)計(jì)家具時(shí)，床的長度應(yīng)盡可能參考國際標(biāo)準(zhǔn)。類型美式標(biāo)準(zhǔn)（長寬）歐式標(biāo)準(zhǔn)（長寬）A2000990MM20001000MMB20301370MM20001500MMC21001520MMD21001830MM以上尺寸可根據(jù)酒店式公寓實(shí)際情況略有增減以達(dá)到家具的整體協(xié)調(diào)。床的高度一般在550600MM（包括床墊）為適宜。中國身材的服務(wù)員操作最輕松。酒店服務(wù)式公寓管理方案23254寫字臺(tái)寫字臺(tái)與化妝臺(tái)合適的高度為700750MM，相應(yīng)的椅子高度為430450MM,最小處膝蓋凈空為190MM。255床頭柜床頭柜高度必須于床的高度相配合，通常在600MM左右，單人用床頭柜為374MM450MM寬；雙人床頭柜為600MM寬。256行李架酒店式公寓家具中都設(shè)行李架，長度一般為750MM900MM之間，高度一般為450MM，行李架是使用率較高的家具，行李架表面應(yīng)有保護(hù)層（防損害）。257電視架酒店式公寓電視，從視覺角度，應(yīng)可在兩種以上位置觀看電視，電視機(jī)要固定在一個(gè)可以轉(zhuǎn)動(dòng)的座架上，電視機(jī)高度以租戶看電視不須仰頭或低頭為好。258客用棉織品客房內(nèi)棉織品（窗簾、床單、毛毯、枕套）采購時(shí)應(yīng)進(jìn)行阻燃試驗(yàn)，盡量不采用易燃物品。259掛衣櫥為保證長衣服不觸地面，掛衣櫥長度1000MM1200MM，高度應(yīng)為1750MM,櫥上都應(yīng)留75MM空間，櫥內(nèi)要裝有感應(yīng)燈，以照亮整個(gè)內(nèi)部。2510服務(wù)指南客房內(nèi)應(yīng)設(shè)有服務(wù)手冊(cè)（中英對(duì)照），另備方便租戶的針線包、信封、信紙、24筆、便條紙、租戶意見簿、租戶問路方便卡等。2511室內(nèi)配備投入預(yù)算清單項(xiàng)目內(nèi)容電視機(jī)電冰箱吹風(fēng)機(jī)微波爐飲水機(jī)臺(tái)燈、落地?zé)舯ｋU(xiǎn)箱1電器小計(jì)2家具沙發(fā)、床、寫字臺(tái)、椅子、書柜、餐桌、電視機(jī)柜、茶幾、床頭柜等3廚房用品餐炊具4衛(wèi)浴用品毛巾架、紙巾架等5總計(jì)2512衛(wèi)生間酒店式公寓一般采M浴缸；為安全，冷熱水龍頭必須互相靠近，并用顏色加以標(biāo)志，浴缸底部應(yīng)有一個(gè)平整的防滑底面；浴缸商埠必須裝安全扶手及淋浴時(shí)使用的擋水幕或推拉門，不使水濺出浴缸；酒店式公寓在衛(wèi)生間內(nèi)應(yīng)設(shè)有稱重體重的腳踏秤。、吹風(fēng)機(jī)、分機(jī)電話等小件用品。衛(wèi)生間梳妝的鏡子采用有防結(jié)露措施的材料的材料，并增設(shè)帶放大功能的小鏡子，方便租戶化妝和刮胡須；酒店服務(wù)式公寓管理方案25衛(wèi)生間增設(shè)緊急呼叫裝置，防止租戶發(fā)生意外。洗手間內(nèi)毛巾架、吹風(fēng)機(jī)、紙巾架、浴缸扶手、防滑墊等衛(wèi)生五金件配齊。要配有洗拖把用的水斗。洗手臺(tái)下加裝柜子，方便租戶放置一些私人物品。裝上淋浴房。2513床墊理想的床墊分A、B、C三層，A層是最上面一層，與人體接觸的布面層，這一層要柔軟；B層為中間層，用來保持臥姿正確，所以有相當(dāng)硬度；C層為底面層（即彈簧層），起承托B層作用，要有一定強(qiáng)性。2514房門客房門背后要張貼疏散路線指南以備住客緊急疏散用。房間應(yīng)具有私密性。首先要提高結(jié)構(gòu)和裝修材料隔音性能，房門采用實(shí)心板，以利隔音。套房與套房之間隔音應(yīng)特別注意。門上設(shè)貓眼。如可能，將兩戶的門之間距離拉大。2515走廊走廊兩側(cè)房門應(yīng)錯(cuò)位，避免客房門相對(duì)，引起干擾。2516電話線路除內(nèi)線電話或?qū)χv機(jī)外，至少有兩條直線，為傳真與上網(wǎng)之用。每房間應(yīng)有電話布線。盡可能做到寬帶進(jìn)戶。2517插座客房內(nèi)通訊插座應(yīng)提高至二組，甚至三組，以方便住客商務(wù)活動(dòng)。電源插頭應(yīng)多，每個(gè)房間至少四個(gè)，不配電腦，但可在商務(wù)中心租用電腦。262518地板地面以耐用的實(shí)木地板為主。因家庭式公寓租客一般攜帶子女，地毯易攜帶細(xì)菌，外籍租戶要求極高，易增加管理難度2519家具家具少用皮具，且不要配置過多家具。建議不用皮質(zhì)沙發(fā)，而是用有布套且可以換洗的沙發(fā)。2520綠色植物重點(diǎn)布置綠色植物，彌補(bǔ)不規(guī)則的房型帶來的缺陷。特別在每一套房（無論有無人?。┑年柵_(tái)上擺放綠色植物，高度超過1518米，高過陽臺(tái)欄桿，可增加外立面效果，植物應(yīng)為四季常綠、便與養(yǎng)護(hù)的品種。2521外窗門為避免事故，外窗不能完全打開。有條件的單元建議可設(shè)置一小型儲(chǔ)藏室。除采用雙層玻璃外，落地門建議用優(yōu)質(zhì)型材，防塵隔音保溫。2522VOD點(diǎn)播系統(tǒng)建議有VOD視頻點(diǎn)播，租戶除看電視外還可點(diǎn)播一些節(jié)目。2523廚房應(yīng)配備基本廚房用品，如電冰箱、微波爐、鍋、碗、刀叉、飲水機(jī)等餐具與炊具。廚房灶具國外使用率較高品牌益為四眼，且?guī)Э鞠湟活惼渌{(diào)味品可在小區(qū)內(nèi)的小型超市購得。增加插座，避免用接線板彌補(bǔ)，使租戶有足夠的電源插頭。餐桌為四到六人用可變化的。酒店服務(wù)式公寓管理方案2726會(huì)所的功能分布考慮事項(xiàng)建造并運(yùn)營會(huì)所是個(gè)慎重的決定，經(jīng)營很好的會(huì)所能為酒店式公寓增色許多，但我們?nèi)詰?yīng)謹(jǐn)慎處理?？偟脑瓌t是酒店式公寓的會(huì)所不應(yīng)以盈利為目的，而是為提高物業(yè)的檔次而設(shè)。我們的建議是會(huì)所的功能可以少一些，但設(shè)備一定要良好高檔，這樣才能滿足外籍客戶的需要。261清潔通常駐上海的外籍人士第一個(gè)感到不習(xí)慣的是沒有關(guān)注環(huán)境或周圍地區(qū)的清潔情況。上海的許多會(huì)所、酒店和酒店式公寓的清潔程度未達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)，許多外籍人士都要求徹底清潔此處，否則不愿光顧。一個(gè)有桑拿設(shè)施的會(huì)所，其清潔程度更令人關(guān)注。應(yīng)特別留意下列區(qū)域干凈、清新和明亮的接待區(qū)和大廳走廊。受到很好照料的、清潔的綠色植物被合理的擺放。良好通風(fēng)、極干凈且無氣味的浴室。質(zhì)量好的、無氣味的大毛巾使用柔軟劑。使用干凈的高度照明裝置，使所有地方光線充足。公共區(qū)域的禁煙。所有家具和設(shè)備的定期清潔及擦拭。用白手套擦拭檢查。262會(huì)所裝修質(zhì)量即指風(fēng)格、技術(shù)和材料，而決不是單指價(jià)格。避免過度裝飾畫蛇添足。避免凌亂的家具布局。避免過于復(fù)雜的設(shè)計(jì)，將產(chǎn)生許多工程隱患。避免使用人造植物。耀眼的令人厭惡顏色的拼湊。非標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備。28設(shè)備沒有當(dāng)?shù)鼐S修保養(yǎng)服務(wù)站。263功能的正確混合因獅城怡安酒店式公寓的空間有限，我們建議會(huì)所功能應(yīng)簡單，分為如下六區(qū)桑拿區(qū)健身區(qū)聊天與棋牌區(qū)露天聚會(huì)區(qū)（自助燒烤區(qū)）游泳池室內(nèi)壁球室264會(huì)所建議場所應(yīng)照明充足，盡量用柔和的光影和燈具。建議采用分區(qū)背景音樂，且根據(jù)區(qū)域不同所放音樂也應(yīng)不同，聊天區(qū)、健身區(qū)、桑拿區(qū)等都最好有自己獨(dú)立的音樂播發(fā)系統(tǒng)，音樂的選擇十分重要。因地下潮濕，所以不宜多用地毯，墻面上不宜多用布藝之類的裝飾，通風(fēng)良好，應(yīng)有足量的新風(fēng)和通風(fēng)。整個(gè)場所通風(fēng)排風(fēng)應(yīng)充足。酒店服務(wù)式公寓管理方案2930項(xiàng)目管理總體設(shè)想和經(jīng)營策劃31經(jīng)營理念酒店式公寓物業(yè)管理應(yīng)強(qiáng)調(diào)“酒店式服務(wù)和公寓式管理”,為租戶提供百分之一百的服務(wù)。其宗旨是絕對(duì)尊重并文明禮貌地對(duì)待租戶和來訪者。我們的唯一宗旨是使它的運(yùn)營達(dá)到完美境界，令租戶和來訪者舒適和滿意，從而幫助地產(chǎn)公司盡快租賃，以獲得更大利潤。酒店式公寓，其管理具有專業(yè)化、企業(yè)化、社會(huì)化、經(jīng)營型的特點(diǎn)。作為酒店式公寓、商場為一體的綜合化樓宇，對(duì)工程機(jī)電設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、安保消防管理等工作有著頗高的要求，同時(shí)也成為對(duì)其物業(yè)管理成功是否的關(guān)鍵。獅城怡安將發(fā)揮自身具備的各類人才優(yōu)勢(shì)和寫字樓、酒店式公寓等多種物業(yè)成功管理經(jīng)驗(yàn)，注重結(jié)合杭州當(dāng)?shù)貙?shí)情，建立一套符合酒店式公寓的物業(yè)管理模式經(jīng)營思路。獅城怡安將以卓越高效的物業(yè)管理為業(yè)主服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)“親人、親綠、親合、親才”的四親空間，營造“高尚、清靜、整潔、舒心”的辦公、居住環(huán)境，以達(dá)到物業(yè)保值、增值的目的，其最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的同步增長。32酒店式公寓管理設(shè)想321管理重點(diǎn)“智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)”酒店式公寓作為集辦公、酒店式公寓、商場為一體的高檔樓宇，各種設(shè)施設(shè)備繁多，對(duì)其有效的管理和維護(hù)成為該項(xiàng)目物業(yè)管理成功的基礎(chǔ)核心。故獅城怡安發(fā)揮技術(shù)人才的優(yōu)勢(shì)，制訂了科學(xué)合理、切實(shí)可行的各種智能化設(shè)施運(yùn)行計(jì)劃，設(shè)備養(yǎng)護(hù)與維修計(jì)劃以及智能化的三年規(guī)劃，以保證智能化設(shè)施的有效運(yùn)作?！氨０卜婪丁贝_保因管理原因造成的治安事件發(fā)生率為零。酒店式公寓智能設(shè)施的高效正常運(yùn)轉(zhuǎn)需要一個(gè)過程。從我們長期管理高檔物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)來看，治安的好壞是住戶衡量管理績效的關(guān)鍵。所以，我們?cè)诂F(xiàn)場勘查、實(shí)地訪問的基礎(chǔ)上，30與專業(yè)人士反復(fù)磋商研討，根據(jù)智能化防范的條件，結(jié)合我公司取得的經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際情況出發(fā)，確立了入住期治安管理“人防為主、技防為輔”，常規(guī)期治安管理“技防為主、人防為輔、全面防范”的整體治安防范思路。我們有理由相信，經(jīng)過我們的管理，可以確保酒店式公寓因物業(yè)管理原因而造成的治安事件發(fā)生率為零?！熬G化裝飾”注重酒店式公寓大堂、樓層擺綠，各種植物的布局，針對(duì)寫字樓和酒店公寓、商場的不同使用功能，充分融合植物與建筑物性格特征及創(chuàng)作構(gòu)思的統(tǒng)一，利用植物襯托出多資多彩、氣象萬千的室內(nèi)環(huán)境氣氛，給業(yè)主和租戶以不同的藝術(shù)感染。以彌補(bǔ)因周界綠化面積有限，周邊多為高層建筑，高架車輛噪音污染等，帶給人以壓抑郁悶的感覺。精心營造出“空氣清新、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良好”環(huán)境。（參見附錄一大堂綠化擺放構(gòu)想）“請(qǐng)客戶選擇”酒店式公寓酒店式公寓不同與一般意義上的酒店式公寓，其產(chǎn)權(quán)出售，不同業(yè)主有不同的用途，要求服務(wù)的種類層次差異較大，為今后的物業(yè)管理操作帶來較大的難度。其管理定位，獅城怡安認(rèn)為不能一味追求全面的酒店式服務(wù),我們將在前期介入工作中，對(duì)業(yè)主和購房者做充分的市場調(diào)研，依據(jù)業(yè)主的選擇，最終設(shè)計(jì)符合實(shí)際管理服務(wù)項(xiàng)目。依據(jù)我們前期初步的酒店式公寓周遍服務(wù)項(xiàng)目的調(diào)研，對(duì)超市、銀行、公交、餐飲、醫(yī)院等進(jìn)行調(diào)查，為今后酒店式公寓的配套服務(wù)功能選擇及定位，提供參考依據(jù)（參見附錄三周遍服務(wù)設(shè)施示意圖）“CIS形象”為酒店式公寓導(dǎo)入CIS形象識(shí)別系統(tǒng)，使酒店式公寓全體業(yè)主以及物業(yè)管理處擁有一個(gè)共同的、統(tǒng)一的美好的品牌形象，配合發(fā)展商設(shè)計(jì)酒店式公寓的形象，使形象、環(huán)境和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)形成一體化，為酒店式公寓塑造出一流的高檔住宅區(qū)優(yōu)美形象。322管理辦法酒店服務(wù)式公寓管理方案31發(fā)揮獅城怡安規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、保安等方面的專業(yè)化物業(yè)管理。針對(duì)酒店式公寓建筑面積較大、住戶多、機(jī)電設(shè)備多、電梯較多多等特點(diǎn)，我們將充分發(fā)揮的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“專業(yè)聯(lián)合”，逐步實(shí)現(xiàn)綠化、保潔、裝修、保安、電梯養(yǎng)護(hù)、機(jī)電等方面的專業(yè)化管理和服務(wù)，全方位降低管理成本，力爭為住戶提供更多的無償服務(wù)，充分體現(xiàn)獅城怡安公司“以住戶為中心、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、低價(jià)收費(fèi)”、“取之于民，用之于民”的經(jīng)營方針，讓酒店式公寓廣大住戶真正受益。智能化管理上，做到“三個(gè)到位”。我們成立了智能化技術(shù)小組，多方培訓(xùn)并吸納專業(yè)人才，在充分研究智能化系統(tǒng)的基礎(chǔ)上制定了運(yùn)行方案、維護(hù)方案和發(fā)展酒店式公寓智能化系統(tǒng)的三年規(guī)劃。在具體操作上我們強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位”一是住戶培訓(xùn)到位，住戶能否使用智能設(shè)施是降低管理難度、提高管理效率的關(guān)鍵為此，我們將編制了酒店式公寓智能化手冊(cè)附件、含住戶培訓(xùn)教材，并在酒店式公寓開辦住戶講座，使住戶扎扎實(shí)實(shí)掌握智能化設(shè)施的使用方法，為減少誤報(bào)，通過住戶教育，讓住戶真正感受到智能化給生活帶來的無限好處并使之積極配合管理。二是專業(yè)技術(shù)操作員到位和管理人員培訓(xùn)到位。獅城怡安已具備了一批具備智能化系統(tǒng)管理與維護(hù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員。此外，獅城怡安對(duì)所有管理人員都要具備大專以上學(xué)歷，會(huì)電腦，懂外語，必須通過智能化培訓(xùn)與考核才能上崗。安保管理上引進(jìn)結(jié)合獅城怡安在各社區(qū)的防范經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全。酒店式公寓智能化程度較高、功能涉及面廣、“三防”結(jié)合了我們的基本安保思路“三防”結(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合?！叭朔馈鄙衔覀儗?shí)施完整的保安防范體系，由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即固定崗與流動(dòng)崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、外松內(nèi)緊、大廈內(nèi)部域與外部區(qū)域緊密結(jié)合；物防上要根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，增設(shè)必要門禁等手段提高防范能力；在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技防為主、運(yùn)用酒店式公寓已有的智能化保安設(shè)施如閉路電視、監(jiān)視系統(tǒng)、警衛(wèi)和游動(dòng)哨等、結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安防范萬無一失。32酒店式公寓寫字樓和酒店式公寓為全裝修房，獅城怡安在注重裝修階段的施工管理質(zhì)量監(jiān)督，保證施工質(zhì)量的同時(shí)，對(duì)于交房后業(yè)主、租戶有可能出現(xiàn)二次裝修，我們將通過親情手段、行政手段、法律手段等綜合管理手段，為確保酒店式公寓無一例違章裝修，我們強(qiáng)調(diào)預(yù)防為主，有錯(cuò)必糾；預(yù)防上，我們大力宣傳培訓(xùn)，對(duì)住戶、裝修單位和員工進(jìn)行裝修制度、裝修要求等方面的培訓(xùn)，明示制度，有據(jù)可依；在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)、并明確雙方的契約關(guān)系，不講情面，不留縫隙。加強(qiáng)追蹤監(jiān)管、采用經(jīng)理、工程部、保安員齊抓共管的方法，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。一旦發(fā)生違章裝修，我們首先曉之以理，動(dòng)之以情，運(yùn)用情理手段解決。解決不了的通過行政執(zhí)法部門和新聞媒體等途徑予以約束。我們最后的解決辦法就是訴諸法律。保證各種矛盾自行處理，就地解決，決不上交。精心養(yǎng)護(hù)區(qū)內(nèi)綠化同時(shí)，注重對(duì)酒店式公寓大堂、電梯廳等處綠化擺放；實(shí)施垃圾分流，特別是各種辦公設(shè)備產(chǎn)生的有毒有害廢物（如復(fù)印機(jī)碳粉、硒鼓、電池等），以加強(qiáng)大廈環(huán)保建設(shè)。針對(duì)酒店式公寓綠化布局和環(huán)保要求，我們將委托專業(yè)綠化保養(yǎng)公司，在降低成本同時(shí)，以確保大廈環(huán)境清潔，植被完好，并對(duì)大廈噪音、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)測，全面加強(qiáng)大廈環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)，并在此基礎(chǔ)上做好如下各項(xiàng)工作1維護(hù)好已有的園林綠化，實(shí)施由全方位立體式綠化工程，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)內(nèi)環(huán)保意識(shí)的灌輸，使每個(gè)住戶都自覺熱愛社區(qū)的環(huán)境；2垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)；3開展環(huán)境社區(qū)文化建設(shè)，實(shí)施社區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略，整合社區(qū)環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃大廈的各種自然景觀和人文景現(xiàn)。我們已擬定了全面的環(huán)境管理方案（包括視覺手冊(cè)、環(huán)境手冊(cè)）。我們深信，經(jīng)過我們的努力和科學(xué)管理，酒店式公寓必將能通過IS014000環(huán)保認(rèn)證，成為一個(gè)綠色環(huán)保大廈。運(yùn)用科技手段，進(jìn)行合理調(diào)度，有序停車。獅城怡安將在前期，結(jié)合酒店式公寓實(shí)際情況，制定車輛管理方案，協(xié)助設(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車動(dòng)線設(shè)計(jì)；并將在車輛主要入口和各停車場口，設(shè)立現(xiàn)場指揮，加強(qiáng)對(duì)住戶停車的引導(dǎo)。對(duì)于亂停亂放的問題，酒店服務(wù)式公寓管理方案33我們將盡力向車主勸說，令其改正。在說理無效的情況下，堅(jiān)決予以解決，以維護(hù)社區(qū)的停車秩序。充分借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)，向社區(qū)文化要物業(yè)管理的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。酒店式公寓的社區(qū)文化定位是中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機(jī)結(jié)合。我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化、網(wǎng)上文化等五個(gè)方面全方位展開，通過循序漸進(jìn)、潛移默化、寓教于樂的社區(qū)文化建設(shè)，提高住戶素質(zhì)，培養(yǎng)社區(qū)精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵(lì)功能和約束功能。在酒店式公寓文化建設(shè)上，我們還注重大與小、老與少、教與樂、雅與俗的結(jié)合。我們將實(shí)施名牌與形象戰(zhàn)略，積聚酒店式公寓的無形資產(chǎn)，創(chuàng)造名牌。我們規(guī)劃的各種活動(dòng)如住戶講座、各種儀式等，富有新意、切實(shí)可行。針對(duì)酒店式公寓的特點(diǎn)，獅城怡安將在貫徹ISO9002體系認(rèn)證的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)行為，一方面超前挖掘住戶的潛在需求，滿足住戶深層次的物質(zhì)和精神需要，住戶想到的我們一定盡力做到，住戶沒想到的我們也已想到并且做到,如我們制定了發(fā)展酒店式公寓智能化系統(tǒng)的3年規(guī)劃，工作、生活在酒店式公寓的未來住戶將逐步實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上學(xué)習(xí)、購物的愿望，真正享受到智能化給生活帶來的無窮樂趣。另一方面，我們將創(chuàng)造性建立富有特色的服務(wù)模式，提供豐富多彩獨(dú)具特色的便民服務(wù)項(xiàng)目，如我們將依據(jù)前期調(diào)研報(bào)告和業(yè)主或租戶的需求情況，計(jì)劃開辦便利店和洗衣房，方便住戶的相關(guān)人員的日常生活工作。高檔的物業(yè)需要管優(yōu)秀的物業(yè)管理人才。獅城怡安將派出高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理等管理人才的同時(shí)，注重吸納杭州當(dāng)?shù)氐膬?yōu)秀管理人才，并嚴(yán)格資質(zhì)管理，確保各類崗位人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。323激勵(lì)管理34激勵(lì)機(jī)制是我們?nèi)诵曰芾淼姆绞?，尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)精神。服務(wù)住戶和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社區(qū)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一的標(biāo)準(zhǔn)。思想機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人情感。并且針對(duì)個(gè)體制性心理做適時(shí)的思想工作。工作方式有談心、座談、家訪等等。獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明。做到人人有動(dòng)力，人人有壓力。獎(jiǎng)勵(lì)的類型有物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)等培養(yǎng)機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值，我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制重在考核，依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策。既考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人才，激勵(lì)員工取得更好的工作績效。文化機(jī)制是獅城怡安的發(fā)展之源。通過文化活動(dòng)的開展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。通過文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能，把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。方式有集體活動(dòng)、旅游、生日會(huì)、員工家屬中秋聯(lián)歡會(huì)。在以人為本的激勵(lì)系統(tǒng)中，我們還將結(jié)合全面質(zhì)量管理模式進(jìn)行適時(shí)管理，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍創(chuàng)造性地開展工作。這種方式在我們的實(shí)際工作中已經(jīng)取得了較好的效果。324員工培訓(xùn)酒店服務(wù)式公寓管理方案35在上海管理酒店式公寓，“軟件”課程，如態(tài)度、方法和舉止遠(yuǎn)比“硬件”課程，如空調(diào)修理或道路維修來得重要。因此,我們對(duì)管理員工的培訓(xùn)是不間斷的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?。酒店式公寓員工崗前公共培訓(xùn)計(jì)劃3241酒店式公寓崗位總培訓(xùn)計(jì)劃崗前培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)地點(diǎn)1企業(yè)概況及經(jīng)營方針、企業(yè)理論和企業(yè)理念全體員工獅城怡安總部2酒店式公寓概況、管理目標(biāo)及管理制度全體員工酒店式公寓3標(biāo)書內(nèi)容講解討論全體員工酒店式公寓4員工守則、行為規(guī)范手冊(cè)、物業(yè)管理基本知識(shí)全體員工獅城怡安總部5智能化知識(shí)培訓(xùn)、電腦知識(shí)培訓(xùn)保安、機(jī)電獅城其他項(xiàng)目6崗位與工種業(yè)務(wù)培訓(xùn)；崗位職責(zé)、工作流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)全體員工獅城怡安總部7各部門崗位人員到獅城怡安其他崗位見習(xí)ISO9002的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作全體員工獅城怡安總部8酒店式公寓房屋驗(yàn)收移交程序客戶服務(wù)酒店式公寓9裝修管理工作程序及執(zhí)行程序客戶、事務(wù)酒店式公寓10酒店式公寓部分入住手續(xù)辦理程序酒店式公寓11消防安全、應(yīng)急常識(shí)酒店式公寓12實(shí)習(xí)考核酒店式公寓年度培訓(xùn)計(jì)劃36階段培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)地點(diǎn)1智能化管理與服務(wù)、電腦知識(shí)全體員工獅城怡安總部2智能化設(shè)施簡易維修知識(shí)保安、機(jī)電其他管理項(xiàng)目3物業(yè)管理常識(shí)全體員工獅城怡安總部4崗位培訓(xùn)總結(jié)表彰全體員工酒店式公寓5條例細(xì)則及有關(guān)法規(guī)全體員工獅城怡安總部6公共關(guān)系原理全體員工獅城怡安總部7怎樣接待住戶及處理投訴的藝術(shù)全體員工酒店式公寓8優(yōu)秀住宅大廈的評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)全體員工酒店式公寓9住戶心理學(xué)全體員工酒店式公寓10怎樣杜絕違章全體員工酒店式公寓11如何提高服務(wù)水準(zhǔn)全體員工獅城怡安總部12房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)全體員工獅城怡安總部13怎樣做好上門服務(wù)工作全體員工酒店式公寓14物業(yè)管理軟件使用保安、行政獅城怡安總部15機(jī)電設(shè)備的原理與維護(hù)工程其他管理項(xiàng)目酒店服務(wù)式公寓管理方案3716怎樣開展班隊(duì)建設(shè)、增強(qiáng)凝聚力全體員工酒店式公寓17怎樣當(dāng)好部門主管管理人員酒店式公寓18內(nèi)務(wù)管理全體員工酒店式公寓19保安設(shè)備常識(shí)培訓(xùn)、簡單維護(hù)常識(shí)、應(yīng)急處警保安其他管理項(xiàng)目酒店式公寓公共培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)日期培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)課程上午酒店公寓概論1下午酒店公寓意識(shí)服務(wù)意識(shí)上午全員銷售意識(shí)（參觀酒店公寓）2下午酒店公寓簡介及員工手冊(cè)上午酒店公寓禮儀禮貌3下午形體