江西財(cái)經(jīng)大學(xué)普通本科畢業(yè)論文1目錄1、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀.22、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析.32.1外資助推了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲.32.2外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響國(guó)內(nèi)信貸政策的有效性.42.3大量資金流入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)加大人民幣升值的壓力.53、國(guó)家對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控及其效果.53.1國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)的控制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施.53.2政策的效果分析.64、規(guī)范外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控對(duì)策.84.1嚴(yán)格外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入條件，加強(qiáng)對(duì)外資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的管理.84.2堅(jiān)決打擊捂盤惜售等各種違規(guī)行為.94.3增加住房住房供給，保障中低收入家庭的住房需求.9參考文獻(xiàn).10致謝.11江西財(cái)經(jīng)大學(xué)普通本科畢業(yè)論文2外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和對(duì)策改革開放以來(lái)，外商對(duì)我國(guó)的直接投資主要集中在第二產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)部門，對(duì)第一產(chǎn)業(yè)的投資比重很低，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的投資比重也相對(duì)偏低。隨著我國(guó)加入WTO之后第三產(chǎn)業(yè)開放領(lǐng)域的擴(kuò)大，外商對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的直接投資將增長(zhǎng)較快，投資比重逐步上升，其中在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投資比重日益加大，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響也日益加深。本文主要就外資近年來(lái)進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模和影響進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的對(duì)策措施，以充分利用外資促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。1、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀外資，就是外來(lái)投資的簡(jiǎn)稱，指來(lái)自境外國(guó)際市場(chǎng)的資本。我國(guó)對(duì)外資來(lái)源地的定義，既包括來(lái)自港、澳、臺(tái)等地區(qū)，也包括歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)。改革開放以來(lái)，中國(guó)吸收外資取得了舉世矚目的成就，自年起，中國(guó)已連續(xù)年成為吸收外資最多的發(fā)展中國(guó)家。房地產(chǎn)已成為中國(guó)吸收外資的重要領(lǐng)域，已經(jīng)躍升為外商投資的第二大行業(yè)。2005年9月12日，國(guó)家外管局首次披露，外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資比例約為15%。來(lái)自商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)顯示，2006年上半年，新設(shè)外資房地產(chǎn)企業(yè)1180家，同比增長(zhǎng)25.40%；合同外資金額128.52億美元，同比增長(zhǎng)55.04%；實(shí)際使用外資金額32.2億美元，同比增長(zhǎng)27.89%。1摩根士丹利、ING(荷蘭國(guó)際集團(tuán))、美林、麥格理、淡馬錫、渣打、花旗亞洲、洛克菲勒、新加坡美羅和捷成洋行等，這些在國(guó)際市場(chǎng)呼風(fēng)喚雨的頂級(jí)投資機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在不約而同地出現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且個(gè)個(gè)都出手不凡。國(guó)內(nèi)一些研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2006年外資私募股權(quán)基金參股的股權(quán)投資案例至少有14起，總額高達(dá)14.54億美元，而以寫字樓和高檔住宅為主的資產(chǎn)收購(gòu)則有8起，涉及金額8.70億美元2。這僅僅是國(guó)外游資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的冰山一角，通過(guò)參股、購(gòu)買企業(yè)債券等方式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的國(guó)外游資炒作的資金在20倍至30倍之間，也就是說(shuō)，目前至少還有300億左右的資金持續(xù)投1唐永文，2006：政府必須加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第8期，第24頁(yè)。2唐永文，2006：政府必須加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第8期，第27頁(yè)。江西財(cái)經(jīng)大學(xué)普通本科畢業(yè)論文3資在中國(guó)樓市中。在國(guó)家外匯管理局國(guó)際收支分析小組提供的2006年上半年中國(guó)國(guó)際收支報(bào)告中，2006年上半年，新設(shè)外資房地產(chǎn)企業(yè)1180家，同比增長(zhǎng)25.04%；合同外資金額128.52億美元，同比增長(zhǎng)55.04%；實(shí)際使用外資金額32.2億美元，同比增長(zhǎng)27.89%。與之相對(duì)應(yīng)的，去年上半年外資房地產(chǎn)行業(yè)新增外債為17.35億美元，同比增長(zhǎng)203.32%。截至2006年6月末，外資房地產(chǎn)外債占全部房地產(chǎn)外債比例為92.13%1，外資房地產(chǎn)行業(yè)外債總量呈現(xiàn)逐年遞增趨勢(shì)。此外，報(bào)告還強(qiáng)調(diào)，在部分地區(qū)，境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人非自用和非自住目的的購(gòu)房，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格上漲有一定的推動(dòng)作用。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年境外資本投資中國(guó)房地產(chǎn)的金額達(dá)到82.3億美元，比上年增長(zhǎng)51.9%。這一趨勢(shì)2007年仍在繼續(xù)。最新公布的數(shù)據(jù)顯示，單個(gè)境外企業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資力度正在加大。2006年外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)總額劇增51.9%，而合同項(xiàng)目絕對(duì)數(shù)量只增長(zhǎng)13.1%2。這一趨勢(shì)在今2007年變得更為明顯。通過(guò)上面列出的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，我們能很清楚的了解到外資近年來(lái)對(duì)我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)的投入逐年加大，影響漸漸加深，投資的形勢(shì)多樣化。就我國(guó)現(xiàn)在房?jī)r(jià)居高不下的情況有一定的推波助瀾的作用。2、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面帶來(lái)了大量資金，從而促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的活躍，但由于對(duì)其管理失策，給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也帶來(lái)一些負(fù)面作用，本文要此主要對(duì)其負(fù)面影響作些分析。2.1外資助推了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲有人認(rèn)為，外資在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中的總量中所占的比例很小，因此，它不可能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生大的影響。外資在我國(guó)每年購(gòu)房的資金總量中所占的比例不大是事實(shí)，但它的影響是不容忽視的。原因有以下兩點(diǎn)：一是，這些進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資主要集中在北京、上海等少數(shù)城市，在這些城市中，外資所占的比例較大。因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)資料的缺乏，我只能引用人民銀行的公開資料來(lái)分析，從2005年人民銀行的2004年中國(guó)房地1國(guó)家外匯管理局國(guó)際收支分析小組，2006：2006年上半年中國(guó)國(guó)際收支報(bào)告，國(guó)際融資第8期，第2頁(yè)。2唐永文，2006：政府必須加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第8期，第20頁(yè)。江西財(cái)經(jīng)大學(xué)普通本科畢業(yè)論文4產(chǎn)金融報(bào)告中的數(shù)據(jù)看，2002年2004年間，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買者當(dāng)中，外資占了20左右的份額1?？梢?，2002年之后的房?jī)r(jià)的大幅度飚升，外資“功不可沒”。二是外資的示范效應(yīng)很大。在投資市場(chǎng)中，外資對(duì)國(guó)內(nèi)投資者的心理影響非常大。這一點(diǎn)在股票市場(chǎng)中已經(jīng)得到成分的驗(yàn)證。2002年以后，我國(guó)股票市場(chǎng)開始引入境外的合格投資者（即QFII），到目前為止，QFII的資金總量只有60億美元，占股票市場(chǎng)的流通市值的比重只有4，但這4的外資對(duì)我國(guó)股票市場(chǎng)的投資理念和投資行為產(chǎn)生了巨大影響。例如，QFII看好的行業(yè)和公司會(huì)立即被國(guó)內(nèi)的投資者所追捧。再如，在股市人氣最弱的時(shí)候，正是QFII的積極買進(jìn)才帶動(dòng)國(guó)內(nèi)投資者恢復(fù)投資信心的。2005年國(guó)家出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施之后，外資不僅沒有放慢進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐，反而增加了對(duì)北京、上海等中心城市的投資數(shù)量。2005年，外資投向中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的110億美元中，約70集中發(fā)生于調(diào)控政策出臺(tái)之后的下半年，其中第四季度占了全年投資總額的一半以上2。這些外資的行為在很大程度抵消了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的效果。2.2外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響國(guó)內(nèi)信貸政策的有效性外資除了通過(guò)直接購(gòu)買國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開發(fā)之外，還可以通過(guò)向國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式影響國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是2003年月份6之后，在國(guó)家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策的影響下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向利用境外融資的方式來(lái)解決資金短缺的問題。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)現(xiàn)行政策，外資企業(yè)舉借外債的管理政策較內(nèi)資企業(yè)松，外資企業(yè)可以在批準(zhǔn)的投資總額和注冊(cè)資本差額內(nèi)允許自由舉借外債。為了從境外融資的方便，很多內(nèi)資企業(yè)通過(guò)各種方式實(shí)現(xiàn)外資化。如2004年，天津順馳房地產(chǎn)公司、河北天山房地產(chǎn)公司通過(guò)“自我收購(gòu)”方式改制為外資企業(yè)，迅速建立起方便的國(guó)際融資渠道。由于外資的作用，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取的一系列金融政策的有效性受到了相當(dāng)程度的制約。在操作主體上，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)以房地產(chǎn)基金