高級(jí)收益法目 錄高級(jí)收益法概述自有資金收益率的計(jì)算利用自有資金收益率進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)不同收益使用不同的折現(xiàn)率進(jìn)行估價(jià)承租人權(quán)益（二房東權(quán)益）的價(jià)值評(píng)估抵押貸款價(jià)值的估價(jià)房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析方法如何確定折現(xiàn)率一、高級(jí)收益法概述1.初級(jí)收益法基本概念, 基本方法, 簡(jiǎn)單計(jì)算方法.2.高級(jí)收益法深入討論, 詳細(xì)分析, 解決復(fù)雜問(wèn)題.二、自有資金收益率的計(jì)算例題 1。 求自有資金的收益率某投資人 2005 年 1 月 31 日用 200 萬(wàn)元購(gòu)買一個(gè)房產(chǎn)， 其中， 首付款 80 萬(wàn)元， 銀行貸款 120 萬(wàn)元。貸款期限 25 年，月供， 年利率 6%。從 2005 年 2 月 1 日至 2010 年 1月 31 日月凈租金收入是 9000 元， 租金收益保持不變。2010 年 2 月 1 日該房產(chǎn)以 360 萬(wàn)元的價(jià)格售出。求該項(xiàng)投資的自有資金的收益率（YE）和該項(xiàng)投資總收益率（YO ） 。解題過(guò)程1、YO 計(jì)算器計(jì)算過(guò)程如下：方法 1、方法 2、2、YE 計(jì)算器計(jì)算過(guò)程如下：方法 1方法 2、三、利用自有資金收益率進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)例題 2。利用自有資金收益率進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)有一房產(chǎn)，月凈租金是 9000 元， 已經(jīng)簽定了 5 年租約，租約期內(nèi)租金收益保持不變。預(yù)計(jì)該房產(chǎn)在 5 年租約期滿時(shí)能夠以 360 萬(wàn)的價(jià)格售礎(chǔ)。如果購(gòu)買此房產(chǎn)，可以獲得銀行貸款 120 萬(wàn)元。貸款期限 25 年，月供， 年利率 6%。求， 如果該投資人要求其自有資金的投資收益率是 20%，這個(gè)房產(chǎn)對(duì)該投資人的投資價(jià)值是多少？解題過(guò)程投資價(jià)值計(jì)算過(guò)程如下：四、對(duì)不同收益使用不同的折現(xiàn)率進(jìn)行估價(jià)例題 3。某投資人 2010 年 11 月 31 日用 200 萬(wàn)元購(gòu)買一個(gè)房產(chǎn)， 之后， 與一個(gè)客戶簽定了長(zhǎng)期租賃合同。從 2010 年 12 月 1 日至 2015 年 11 月 31 日月凈租金收入是 6000 元， 租金收益保持不變。預(yù)計(jì)該期間市場(chǎng)租金是月凈租金 9000 元，同時(shí)， 預(yù)計(jì) 2015 年 12 月 1 日該房產(chǎn)以 360 萬(wàn)元的價(jià)格售出。求：（1） 。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是 2010 年 12 月 1 日，合同租金的折現(xiàn)率是 7%， 轉(zhuǎn)售價(jià)值的折現(xiàn)率是 10%，求抵押價(jià)值（出租人權(quán)益）是多少？（2） 。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是 2010 年 12 月 1 日，市場(chǎng)租金的折現(xiàn)率是 9%， 轉(zhuǎn)售價(jià)值的折現(xiàn)率是 10%完全產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值是多少？解題過(guò)程（1）出租人權(quán)益計(jì)算過(guò)程：1）將前五年出租人租金收益按合同租金折現(xiàn)率（7%）折現(xiàn)2）將轉(zhuǎn)售價(jià)值按轉(zhuǎn)售折現(xiàn)率（10%）折現(xiàn)計(jì)算器計(jì)算過(guò)程：解題過(guò)程（2）完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值解題思路：將年收益按 9%的折現(xiàn)率折現(xiàn)加上轉(zhuǎn)售價(jià)值按 10%折現(xiàn)五、承租人權(quán)益（二房東權(quán)益）的價(jià)值評(píng)估例題 4。某投資人 2010 年 11 月 31 日用 200 萬(wàn)元購(gòu)買一個(gè)房產(chǎn)， 之后， 與一個(gè)客戶簽定了長(zhǎng)期租賃合同。從 2010 年 12 月 1 日至 2015 年 11 月 31 日月凈租金收入是 6000 元， 租金收益保持不變。預(yù)計(jì)該期間市場(chǎng)租金是月凈租金 9000 元，同時(shí)， 預(yù)計(jì) 2015 年 12 月 1 日該房產(chǎn)以 360 萬(wàn)元的價(jià)格售出。求：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是 2010 年 12 月 1 日，如果該租戶是二房東，二房東將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給另外一個(gè)