房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn),光耀金源營銷管理中心2018.10.9,1,Contents,1. 房地產(chǎn)基本經(jīng)濟指標,2. 房地產(chǎn)常用名詞,3. 房地產(chǎn)建筑知識,4. 房地產(chǎn)測繪知識,5. 房地產(chǎn)開發(fā)流程,6. Meet米特住區(qū),2,在開發(fā)商眼中的房地產(chǎn)？,對土地資源經(jīng)過合理利用、優(yōu)化組合，從而使得土地產(chǎn)生最大的經(jīng)濟價值！,3,Code of this report | 54, Copyright Centaline Group, 2010,1、建筑密度即建筑覆蓋率,指項目用地范圍內(nèi)各建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比率，一般用百分比表示（%）2、容積率 指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)計入容積率的建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值，一般用小數(shù)表示。對于發(fā)展商來說，建筑密度和容積率決定地價成本在房屋成本中的比例；而對于住戶來說，容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒適度,基本經(jīng)濟技術(shù)指標,4,Code of this report | 55,3、綠化率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地的比率（%）。新建住宅區(qū)的綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造不應(yīng)低于25%。4、交通出入口小區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個出入口；居住區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個方向與外圍道路相連；機動車道對外出人口間距不應(yīng)小于150m。建筑物總長度超過220米或沿街部分長度超過150米時，應(yīng)設(shè)置穿過建筑物的消防車道，其穿過建筑物門洞的凈寬不應(yīng)小于4米，凈高不應(yīng)小于5米。人行出入口間距不宜超過80米，當建筑物長度超過80米時，應(yīng)在底層架設(shè)人行通道5、停車位及其它配置公共設(shè)施單元式住宅每100m2 建筑面積停車位設(shè)0.61（個），獨立式住宅每100m2 建筑面積停車位不少于1.0（個）。商業(yè)區(qū)每100m2建筑面積設(shè)車位數(shù)分兩類： 小于等于2000 m2部分取2.0，超過2000 m2以上部分取0.41.5 公共交通發(fā)達的中心區(qū)取0.40.6。,基本經(jīng)濟技術(shù)指標,5,容積率是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。 對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。,容 積 率,6,現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規(guī)劃,一般而言,容積率分為 ：,獨立別墅為0.20.5, 聯(lián)排別墅為0.40.7, 6層以下多層住宅為0.81.2, 11層小高層住宅為1.52.0, 18層高層住宅為1.82.5, 19層以上住宅為2.44.5, 住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。,容積率的劃分,7,案列分析：某項目,建設(shè)用地面積：10000平方米規(guī)劃總建筑面積：36000平方米首層面積：2000平方米容積率：36000/10000=3.6建筑密度：2000/10000=20%,8,二、房地產(chǎn)的常用名詞,9,二、房地產(chǎn)的常用名詞,房地產(chǎn)一級市場：又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場；房地產(chǎn)二級市場：是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場；房地產(chǎn)三級市場：是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換；,10,房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。,二、房地產(chǎn)的常用名詞,11,房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？,房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時間為5070年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。,二、房地產(chǎn)常用名詞,12,土地出讓金可分為地面價與樓面價兩種計算方法： 地面價 為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積； 樓面價 為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。 投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。,二、房地產(chǎn)的常用名詞,13,房地產(chǎn)的成本組成,土地費用20%前期工程費6%建筑安裝工程費40%市政公共設(shè)施費用20%-30%管理費用2%貸款利息（不定項）稅費15%-25%其他費用10%,14,案列分析：某項目,建設(shè)用地面積：10000平方米規(guī)劃總建筑面積：36000平方米出讓金：40000萬元樓面平均地價：40000/36000=1.11萬元該項目的成本約：11100+2500（建安成本）+4000（稅費）+其他20000元/,15,契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費經(jīng)濟適用房減半）惠城單價6234元/，惠陽單價5200元/，家庭首次，面積90一下1%收取。公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，總層高高于9層的60元/，低于50元/。印花稅印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。,二、房地產(chǎn)常用名詞,16,定金 定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當以書面形式約定，當事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當向購房者雙倍返還定金。,二、房地產(chǎn)常用名詞,17,期房 是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。 現(xiàn)房 現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。 準現(xiàn)房 是指房屋主體已基本封底完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。,二、房地產(chǎn)常用名詞,18,三通一平 是指基本建設(shè)項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。七通一平通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地。 開間、進深是指住宅的寬度和住宅的實際長度。,二、房地產(chǎn)常用名詞,層高 是指住宅高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高 是指層高減去樓板厚度的凈剩值。,19,當商品房達到何種形象進度時，才可以辦理預(yù)售許可證？,七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。,二、房地產(chǎn)常用名詞,20,三、房地產(chǎn)建筑知識,21,三、房地產(chǎn)建筑知識,按樓體高度分類： 主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。,22,低層住宅主要是指（一戶）獨立式住宅、（二戶）聯(lián)立式住宅和（多戶）聯(lián)排式住宅。優(yōu)勢與多層和高層住宅相比，低層住宅最具有自然的親合性（其往往設(shè)有住戶專用庭院），適合兒童或老人的生活；住戶間干擾少，有宜人的居住氛圍。劣勢這種住宅雖然為居民所喜愛，但受到土地價格與利用效率、高政及配套設(shè)施、規(guī)模、位置等客觀條件的制約，在供應(yīng)總量上有限。,三、房地產(chǎn)建筑知識,23,多層住宅指四層到六層由兩個或兩個以上戶型上下疊加而成的住宅。多層住宅的平面類型較多，基本類型有梯間式、走廊式和獨立單元式。 優(yōu)勢（1）在結(jié)構(gòu)施工上，多層住宅通常采用磚混結(jié)構(gòu)，在建設(shè)投資上，多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資。因而多層住宅的建筑造價一般較低。 （2）在戶型設(shè)計上，多層住宅戶型設(shè)計空間比較大，居住舒適度較高。劣勢（1）底層和頂層的居住條件不算理想，底層住戶的安全性、采光性差，廁所易溢糞返味；頂層住戶因不設(shè)電梯而上下不便。此外屋頂隔熱性、防水性差。（2）難以創(chuàng)新。由于設(shè)計和建筑工藝定型，使得多層住宅在結(jié)構(gòu)上、建材選擇上、空間布局上難以創(chuàng)新，形成“千樓一面、千家一樣”的弊端。如果要有所創(chuàng)新，需要加大投資又會失去價格成本方面的優(yōu)勢。,三、房地產(chǎn)建筑知識,24,小高層住宅 主要指7層10層高的集合住宅。從高度上說具有多層住宅的氛圍，但又是較低的高層住宅，故稱為小高層。優(yōu)勢 （1）建筑容積率高于多層住宅，節(jié)約土地，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本較多層住宅有所降低。（2）這種小高層住宅的建筑結(jié)構(gòu)大多采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，從建筑結(jié)構(gòu)的平面布置角度來看，則大多采用板式結(jié)構(gòu)，在戶型方面有較大的設(shè)計空間。（3）由于設(shè)計了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。但由于容積率的限制，與高層相比，小高層的價格一般比同區(qū)位的高層住宅高。,三、房地產(chǎn)建筑知識,25,高層住宅 十層及十層以上的住宅,我們稱之為高層住宅.高層住宅城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，依據(jù)外部形體可將其分為塔樓和板樓。優(yōu)點 高層住宅土地使用率高，有較大的室外公共空間和設(shè)施，眺望性好，建在城區(qū)具有良好的生活便利性，對買房人有很大吸引力。缺點 高層住宅，尤其是塔樓，在戶型設(shè)計方面增大了難度，在每層內(nèi)很難做到每個戶型設(shè)計的朝向、采光、通風(fēng)都合理。而且高層住宅投資大，建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層住宅，要配置電梯、高壓水泵、增加公共走道和門窗，另外還要從物業(yè)管理收費中為修繕維護這些設(shè)備付出經(jīng)常性費用。,三、房地產(chǎn)建筑知識,26,超高層住宅 多為30層以上。超高層住宅的樓地面價最低，但其房價卻不低。 隨著建筑高度的不斷增加，其設(shè)計的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會有很大的變化，需要考慮的因素會大大增加。 電梯的數(shù)量、消防設(shè)施、通風(fēng)排煙設(shè)備和人員安全疏散設(shè)施會更加復(fù)雜，同時其結(jié)構(gòu)本身的抗震和荷載也會大大加強。 超高層建筑由于高度突出，多受人矚目，因此在外墻面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。若建在市中心或景觀較好地區(qū)，雖然住戶可欣賞到美景，但對整個地區(qū)來講卻不協(xié)調(diào)。因此，許多國家并不提倡多建超高層住宅。,三、房地產(chǎn)建筑知識,27,板樓是對建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度。,板樓,塔樓,塔樓是對不同建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，塔樓一般是指高層建筑。塔樓的平面圖特點是：若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯四戶到一梯12戶。,三、房地產(chǎn)建筑知識,28,板 塔,板塔結(jié)合是指一棟樓中有些戶型有板樓的戶型特點，有些戶型有塔樓的戶型特點。一般的，板塔結(jié)合建筑表現(xiàn)為：一棟樓，兩端是塔樓戶型，中間是板樓戶型。,三、房地產(chǎn)建筑知識,29,磚木結(jié)構(gòu) 指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結(jié)構(gòu)。 磚混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或者砌塊砌筑，橫向承重的梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。也就是說磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 鋼混結(jié)構(gòu) 材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體 。鋼結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)工程是以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，是主要的建筑結(jié)構(gòu)類型之一。 鋼結(jié)構(gòu)是現(xiàn)代建筑工程中較普通的結(jié)構(gòu)形式之一。,三、房地產(chǎn)建筑知識,30,板樓和塔樓優(yōu)劣比較,三、房地產(chǎn)建筑知識,31,三、房地產(chǎn)建筑知識,32,承重墻和非承重墻的一個簡單方法： 1、看原始結(jié)構(gòu)圖，實心線的是承重墻體，是不能隨意進行拆除的，需線的是剪力墻，可以拆除調(diào)整結(jié)構(gòu)。 2、看現(xiàn)場，通常墻體厚度在240mm的墻體是承重的，120mm或者更薄的墻體是非承重的，但有時為了和梁或者承重墻齊平，非承重墻也會做到240mm的厚度。 3、通過聲音判斷：敲擊墻體，有清脆的大回聲的，是輕墻體，而承重墻應(yīng)該沒什么太多的聲音。 4、通過部位判斷：外墻通常都是承重墻;和鄰居共用的墻也是。一般的非承重墻在衛(wèi)生間、儲藏間、廚房及過道。,三、房地產(chǎn)建筑知識,33,三、房地產(chǎn)建筑知識,核心筒,核心筒結(jié)構(gòu)，屬于高層建筑結(jié)構(gòu)。簡單的來講就是，外圍是由梁柱構(gòu)成的框架受力體系，而中間是筒體（比如電梯井），因為筒體在中間，所以稱為核心筒，又名“框架核心筒結(jié)構(gòu)”。,34,玄關(guān)也被稱作門廳。玄關(guān)可以是一個封閉、半封閉或開放的空間，它是指靠近大門的區(qū)域。 玄關(guān)的概念，源于中國，但最早用的可能是風(fēng)水先生們。玄關(guān)，玄妙、關(guān)鍵的意思。,三、房地產(chǎn)建筑知識,35,房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？,房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面積，預(yù)售面積，竣工面積，產(chǎn)權(quán)面積。,四、房地產(chǎn)測繪知識,36,建筑面積和套內(nèi)建筑面積？,關(guān)鍵點：,四、房地產(chǎn)測繪知識,37,什么是房屋建筑面積？,房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。,四、房地產(chǎn)測繪知識,38,什么是房屋的使用面積？,房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計算 。使用面積=建筑面積-結(jié)構(gòu)面積-輔助面積,也就是說是建筑面積減去房屋混凝土、磚砌體結(jié)構(gòu)等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積,再減去廚房、衛(wèi)生間等輔助用房所占凈面積所剩下的面積,什么是房屋的實用面積？,它是建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。實用面積也叫地毯面積/凈面積，就是往地下鋪地毯，鋪滿以后地毯的面積。,四、房地產(chǎn)測繪知識,39,什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？,房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積 。,套內(nèi)墻體面積12共用墻墻體投影面積或非共用墻墻體水平投影面積 公共分攤面積公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的公用建筑面積整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和,四、房地產(chǎn)測繪知識,40,什么是房屋的共用建筑面積？,房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進行分攤 。,公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。,公用建筑面積分攤系數(shù),四、房地產(chǎn)測繪知識,41,分攤的共有建筑面積：是指某個產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積中所分攤的面積。預(yù)售面積：俗稱樓花面積。指在商品預(yù)售時按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房屋面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積：是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。,四、房地產(chǎn)測繪知識,42,商品房有哪些公共面積需要分攤？,1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。,四、房地產(chǎn)測繪知識,43,不應(yīng)分攤的共有建筑面積包括那些？1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。,四、房地產(chǎn)測繪知識,44,房地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法,高小于2.2米的落地凸窗,高小于2.2米的可拆卸凸窗,高小于2.1米的隱藏式衣柜,高小于2.1米的隱藏式衣柜,陽光房,兩層高錯層露臺及兩層高內(nèi)凹大露臺,兩層高入戶花園,層高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負零以下的地下室和半地下室,只計一層建筑面積的室內(nèi)超高層,房地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法,四、房地產(chǎn)測繪知識,房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總,45,這些“可拆卸凸窗”在交樓時是真正的凸窗（在結(jié)構(gòu)上是虛設(shè)的）。 業(yè)主在裝修時，可以自行將該凸窗打掉（不影響外墻立面）,驗收和交樓的凸窗,打掉凸窗后的樣板 ！,“小偷”贈送案例分享,四、房地產(chǎn)測繪知識,46,“小偷”贈送案例分享,并不完全在于其步入式凸窗的進深之大，關(guān)鍵在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成為有效的室內(nèi)空間步入式凸窗的進深越大，所送面積當然也越大。 步入式凸窗在今年深圳的小戶型住宅中大行其道，是其直接增加了小戶型的室內(nèi)面積（又由于其低于2.2米層高，可以不計入建筑面積）。,四、房地產(chǎn)測繪知識,47,在臥室內(nèi)設(shè)有外凸的壁柜空間，由于其高度為2.1米（鉆了“低于2.2 米層高不計入建筑面積”的規(guī)定空子），不計入建筑面積，也屬“偷面積”的行為 。,“小偷”贈送案例分享,四、房地產(chǎn)測繪知識,48,關(guān)鍵詞：透空陽臺,通過設(shè)置透空式陽臺，規(guī)避對陽臺進深的限制，同時控制陽臺總面積，改造部分對外立面無影響,贈送案例：光耀派,四、房地產(chǎn)測繪知識,49,贈送案例:香蜜湖唯珍府,關(guān)鍵詞：結(jié)構(gòu)連板,啞鈴狀平面，導(dǎo)致中間聯(lián)結(jié)部必須要增加結(jié)構(gòu)板，通過結(jié)構(gòu)板部分的改造，實用附加值贈送,四、房地產(chǎn)測繪知識,50,贈送案例:城市山谷小疊院,關(guān)鍵詞：直接掏空,預(yù)留改造開口及連接件，通過鏤空等方式形成戶外空間的實用面積贈送，需設(shè)置在非立面?zhèn)?四、房地產(chǎn)測繪知識,51,贈送案例:城市山谷精釀別墅,關(guān)鍵詞：不計容積率,正負零以下結(jié)構(gòu)空間不計入容積率面積（比如地下停車場的 不計入建筑面積）.萬科的半地下室的高明之處在于其“半”字，使得所送的空間可以自然通風(fēng)和采光.依此類推，凡是有一樓的住宅建筑，都可以抬高其正負零標高，為一樓（甚至二樓）業(yè)主大送其半地下室，使一樓住宅增加賣點，使消費者嘗到實惠。,四、房地產(chǎn)測繪知識,52,案例總結(jié),傳統(tǒng)的陽臺露臺等贈送方式已難以提高贈送的得房率，市場現(xiàn)主要采取直接掏空、結(jié)構(gòu)連板等方式贈送，受規(guī)劃局審批限制較多，存在一定報批風(fēng)險。,四、房地產(chǎn)測繪知識,53,五、房地產(chǎn)開發(fā)流程,54,1、取得國有土地使用權(quán),五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,55,辦理土地登記,核發(fā)建設(shè)用地批準書交付土地,發(fā)布出讓公告,編制出讓文件,地價評估確定出讓底價,編制、確定出讓方案,公布出讓計劃確定供地方式,簽訂出讓合同公布結(jié)果,招 標,拍 賣,掛 牌,協(xié) 議,招拍掛實施,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申請及資格審查,(6),(10),2、國有土地使用權(quán)出讓流程,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,56,招 標,招標方式概念,指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發(fā)出投標邀請，通過各投標者設(shè)計標書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。,招標流程,評標,出讓人,確定標的及標底,投標人,投標,出讓人、投標人,開標,評標小組,確定中標人,對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人，應(yīng)當確定為中標人。,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,57,拍 賣,拍賣方式概念,按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者（競買人 ）。,拍賣流程,（一）主持人點算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當明確提示；（四）主持人報出起叫價；（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價；（六）主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)競價；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,58,掛 牌,掛牌方式概念,出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。,掛牌流程,接受新報價,出讓人,宗地信息掛牌公布,競買人,報價,出讓人,更新掛牌價格,出讓人,確定競得人,掛牌起始日,掛牌截止日,掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,59,協(xié) 議,協(xié)議方式概念,指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。,劃 拔,劃拔方式概念,指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,60,4、招標、拍賣、掛牌的異同,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,61,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,62,房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿,一,二,三,四,五,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,63,建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。,國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,64,開發(fā)商選址、立項,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,65,建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。,建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,66,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,67,商品房銷售(預(yù)售)許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,68,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,69,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,70,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,71,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證:需準備文件如下：立項批復(fù)建設(shè)項目規(guī)劃審批表市政府征地批復(fù)用地釘樁成果按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件審定設(shè)計方案通知書,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理國有土地使用證:需準備文件如下：立項批復(fù)辦理土地出讓手續(xù)申請審定設(shè)計方案通知書土地評估報告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲嬙O(shè)計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）建設(shè)用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件建設(shè)用地批準書或原用地單位的國有土地使用證、房屋所有權(quán)證、國有土地權(quán)屬來源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,72,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證:需準備文件如下：供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見建設(shè)項目規(guī)劃審批報表審定設(shè)計方案建筑工程施工設(shè)計圖紙工程檔案登記證明按審定設(shè)計方案要求取得的協(xié)議通知書,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,73,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理國有土地使用證:需準備文件如下：建筑工程施工許可申請表一式兩份建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件施工圖紙設(shè)計文件審查通知書經(jīng)過備案的施工合同監(jiān)理單位中標通知書項目建設(shè)資金落實證明年度施工計劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準文件四源費統(tǒng)一收費憑證質(zhì)量監(jiān)督通知書安全監(jiān)督通知書建筑節(jié)能新型墻體收費憑證統(tǒng)計局登記通知,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,74,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理商品房銷售（預(yù)售）許可證:需準備文件如下：年度施工計劃施工合同地名辦批復(fù)物業(yè)管理公約批復(fù)臨時國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證銷售（預(yù)售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達35%以上的證明材料銷售（預(yù)售）商品房面積測量報告和分攤部位的說明，各層平面圖市政府征地的批復(fù)銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標準和設(shè)備簡介等,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,75,項目施工,項目銷售,項目竣工,項目結(jié)束,銷售階段介入（推廣策劃、銷售策劃）建設(shè)階段介入（投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃）規(guī)劃設(shè)計階段介入（規(guī)劃建議、投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃） 全程策劃（土地評估、投資分析、規(guī)劃建議、項目定位、推廣策劃、銷售策劃）,整個開發(fā)過程中策劃需完成的工作事項,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,76,1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:計委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等,2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有:建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售(預(yù)售)許可證,3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有:項目建議書、立項報告、可行性研究報告、設(shè)計方案送審書、施工圖等以及各相關(guān)部門的批文,五、房地產(chǎn)的開發(fā)流程,77,Meet米特住區(qū)項目培訓(xùn),78,項目地塊南臨358省道，東側(cè)為205國道，處在深莞惠之間，比鄰深圳交通便捷,1、項目區(qū)域交通,深惠路與S358省道交匯處，緊接深圳地界坪新清產(chǎn)業(yè)合作示范區(qū)距3號線雙龍站僅15分鐘與深圳無縫接駁準深圳，同城跨界特區(qū),79,離深圳近，離雙龍站15分鐘，更與城際軌道接壤,2公里坪地15分鐘雙龍站車程未來3號線延長線更近更與城際輕軌接駁,1、項目區(qū)域交通,準深圳，同城跨界特區(qū),80,18路、