岳陽(yáng) 目 第一章 概 論 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 一、項(xiàng)目名稱(chēng)：岳陽(yáng) 二、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 三、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：岳陽(yáng)市 四、區(qū)位與交通條件 岳陽(yáng)市地處一江（長(zhǎng)江）、三線(xiàn)（京廣線(xiàn)、 107國(guó)道線(xiàn)、京珠高速公路線(xiàn)）、三?。ㄏ妗⒍?、贛）、四水（湘、資、沅、澧）的多元交匯處，有“湘北門(mén)戶(hù)”之稱(chēng)，有 5000噸級(jí)的城陵磯外貿(mào)碼頭，是湖南省唯一臨江而立的沿江開(kāi)發(fā)城市，有得天獨(dú)厚的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 岳陽(yáng)是一座歷史文化名城，具有兩千五百多年的歷史，轄區(qū)內(nèi)有著名的岳陽(yáng)樓、君山和張谷英村等名勝古跡， 1998年被評(píng)為國(guó)家優(yōu)秀旅游城市。 改革開(kāi)放以來(lái)，岳陽(yáng)的工業(yè)顯著增長(zhǎng)，以岳陽(yáng)興長(zhǎng)、正虹飼料、岳陽(yáng)興長(zhǎng)和天一科技等上市公司為龍頭，形成了石化、飼料、機(jī)電、食品加工和紡織等支柱工業(yè)， 200X 年岳陽(yáng)市 元，比上年增長(zhǎng) 人均 固定資產(chǎn)投資 元，比上年增長(zhǎng) 社會(huì)消費(fèi)零售總額 元，比上年增長(zhǎng) 城市消費(fèi)品的零售額 元，比上年增長(zhǎng) 商品零售價(jià)格總指數(shù) 場(chǎng)物價(jià)“溫和可控”； 200 年初增加 鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高。 200X 年全市城市居民人均可支配收入 10136 元，比上年增加 1155元，增長(zhǎng) 農(nóng)村居民人均純收入為 3336元，比上年增加 390元，增長(zhǎng) 顯示岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)保持良好的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)。 五、項(xiàng)目建設(shè)單位及基本情況 “岳陽(yáng) 由湖南 公司成立于 199 月，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)，注冊(cè)資金 元，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，法定住所為岳陽(yáng)市 1 號(hào)，法人代表 司現(xiàn)有員工 ，其中專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員 有高級(jí)職稱(chēng) 中級(jí)職稱(chēng) ，大專(zhuān)以上學(xué)歷者占 公司成立以來(lái)，本著“質(zhì)量第一、信譽(yù)第一”的宗旨，先后成功開(kāi)發(fā)了 、 住宅小區(qū)、 廈等項(xiàng)目，累計(jì)開(kāi)發(fā)各類(lèi)物業(yè) 30 萬(wàn) 產(chǎn)銷(xiāo)售出租率達(dá) 95%，為建設(shè)岳陽(yáng)、美化岳陽(yáng)作出了較大貢獻(xiàn)。經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，公司具備了雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)力量，同時(shí)贏得了良好的銀企關(guān)系和社會(huì)信譽(yù)。 200X 年經(jīng)市工商銀行綜合測(cè)評(píng)，達(dá)到 信譽(yù)企業(yè)。 200X 年 X 月被岳陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局和岳陽(yáng)晚報(bào)社評(píng)為“岳陽(yáng)市新世紀(jì)首屆房地產(chǎn)交易展示會(huì)參展優(yōu)勝單位”。 200X 200合同，守信用”單位和 200被市房協(xié)和 息報(bào)社評(píng)為 200X 年度誠(chéng)實(shí)守信 A 級(jí)企業(yè)。 至 200X 年 12 月底止，公司總資產(chǎn) 元，負(fù)債 元， 資產(chǎn)負(fù)債率 第二節(jié) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及范圍 一、可研依據(jù) 1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同； 2、 200XX 號(hào)立項(xiàng)批文； 3、 4、 5、建設(shè)方項(xiàng)目方案書(shū)。 二、可研范圍 可研范圍通過(guò)調(diào)研分析，主要研究其建設(shè)規(guī)模、建設(shè)者條件、項(xiàng)目的定位、項(xiàng)目建成的聚集經(jīng)濟(jì)效益。 第三節(jié) 項(xiàng)目的推出 一、符合 為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ,改善市民的居住和購(gòu)物環(huán)境 ,市政府于 200將 X 一帶規(guī)劃成為全市商業(yè)中心，經(jīng)過(guò)幾年的建設(shè)，使該地變成了一個(gè)集經(jīng)商、購(gòu)物、休閑于一體的商業(yè)廣場(chǎng)。同時(shí)還規(guī)劃在 設(shè)一批高層次、高品味，具有時(shí)尚特色的商住樓，以解決中心商業(yè)區(qū)內(nèi)市民的就近置業(yè)問(wèn)題。為了使 政府岳府閱 200X200X職能部門(mén)竭盡全力給予支持，千方百計(jì)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)建好的投資環(huán)境。凡涉及到商業(yè)步行街的所有建設(shè)項(xiàng)目包括工程立項(xiàng)、土地使 用（含 轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒐こ虉?bào)建及售后服務(wù)等收費(fèi)，能免則免，能減則減，快速辦理工程建設(shè)有關(guān)手續(xù)。 目前 心位置建設(shè)已初具規(guī)模，而周邊區(qū)域建設(shè)有待完善，其商業(yè)氛圍有待增強(qiáng)，商住條件有待提高，特別是 一帶的綜合效應(yīng)有待顯現(xiàn)，加快 業(yè)正是順應(yīng)市政府文件精神的要求，周密設(shè)計(jì)，鄭重提出“岳陽(yáng) 設(shè)項(xiàng)目，就是希望通過(guò)自身努力，為市民造福，為政府分憂(yōu)，早日完成 建設(shè)，周邊改造的重要任務(wù)，為 整體布局添上亮麗的一筆。 二、適應(yīng)市場(chǎng)需求 變 資 環(huán)境，采取一系列有力措施進(jìn)行城市的規(guī)劃和建設(shè)，京珠高速臨長(zhǎng)段的加速暢通、南湖休閑廣場(chǎng)的建設(shè)、沿湖風(fēng)光帶走廊的規(guī)劃、 X 路的改造、 的興建以及 路及 路的拉通，將有5 萬(wàn)戶(hù)居民需要拆遷和安置， 將迎來(lái)幾年的住宅需求高峰，這無(wú)疑為實(shí)用性強(qiáng)，增值快的商住樓提供了巨大的潛在市場(chǎng)，岳陽(yáng) 三、切合自身發(fā)展的需要 湖南 著雄厚的資金和技術(shù)力量，在省內(nèi)有多處開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目，為了調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，更加興旺發(fā)達(dá)，從原來(lái)以開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房為主向高品味、高層次、多元化商住小區(qū)發(fā)展。國(guó)內(nèi)中小城市的房地產(chǎn)業(yè)方興未艾，商機(jī)無(wú)限。岳陽(yáng)地理位置非常優(yōu)越，交通便利，眾望所歸，投資岳陽(yáng)的房地產(chǎn)特別是 ，一定會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)。隨著生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境也有了更高的要求，本項(xiàng)目的建設(shè)不僅滿(mǎn)足了消費(fèi)者的購(gòu)物心理以及城市發(fā)展、規(guī)劃的需要。而且切合企業(yè)自身發(fā)展的需要。 第四節(jié) 項(xiàng)目的概況 一、擬建地點(diǎn) 該項(xiàng)目位于岳陽(yáng)市 于步行街的核心，南臨 鄰生活區(qū)，東臨 ，西臨 。公共配套設(shè)施齊全，交通便捷，地理位置得天獨(dú)厚，是投資置業(yè)的黃金寶地。 二、項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和目標(biāo) 根據(jù)岳陽(yáng)市發(fā)展和改革委員會(huì)岳發(fā)改投 200X596 建成一棟集商業(yè)、住宅、停車(chē)等功能于一體的 16 層大型綜合樓，建筑占地為 2510下一層為車(chē)庫(kù)及設(shè)備層，第一層為臨街商場(chǎng)，建筑面積為2510二層建筑面積為 2510社區(qū)休閑、健身會(huì)所和幼兒園，第三層以上為 143套住宅，建筑面積為 17698 三、項(xiàng)目建設(shè)的主要條件 1、建設(shè)岳陽(yáng) 廈是市委、市政府確定的城區(qū)改造規(guī)劃之一，事關(guān)舊城改造，提高城市品位，有為項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行保駕護(hù)航的政策條件。 2、基礎(chǔ)設(shè)施齊全，水、電、通訊有保證，污水經(jīng)處理可就近排入下水道。 3、地理位置優(yōu)越。處于 的核心，南臨 ，北鄰 生活區(qū)，東 臨 ，西臨 。公共配套設(shè)施齊全，交通便捷，地理位置得天獨(dú)厚，是投資置業(yè)的黃金寶地。 4、開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)。湖南 時(shí)贏得了良好的銀企關(guān)系和社會(huì)信譽(yù)。 200到 200月被岳陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局和岳陽(yáng)晚報(bào)社評(píng)為“岳陽(yáng)市新世紀(jì)首屆房地產(chǎn)交易展示會(huì)參展優(yōu)勝單位”。 200X 200合同，守信用”單位和 200被市房協(xié)和長(zhǎng)沙信息報(bào)社評(píng)為 200級(jí)企業(yè)。 四、項(xiàng)目建設(shè)的投資回報(bào) 根據(jù)分析預(yù)測(cè)來(lái)看，本樓盤(pán)總投資 3952 萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 5110 萬(wàn)元，總開(kāi)發(fā)價(jià)值 4727萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率達(dá)到 建設(shè)期 18個(gè)月，盈利能力強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)較易控制，屬較佳的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 第五節(jié) 結(jié)論和建議 一、結(jié)論 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)立項(xiàng)、場(chǎng)地、建設(shè)條件、投資效益、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的系統(tǒng)研究，結(jié)論如下： （ 1）項(xiàng)目的前期工作比較扎實(shí)，基本資料詳實(shí)可靠。 （ 2）項(xiàng)目得到了市委市政府以及市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、市規(guī)劃局的重視與支持，為項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行保駕護(hù)航，為項(xiàng)目的建設(shè)創(chuàng)造了有利條件。 （ 3）項(xiàng)目的建設(shè)資金籌集解決，對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析是可行的。 （ 4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位具有三級(jí)資質(zhì)，具備開(kāi)發(fā) 建設(shè)相應(yīng)規(guī)模商住樓的財(cái)力、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)實(shí)力。 綜合上述分析研究，結(jié)論是該項(xiàng)目建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)較小、風(fēng)險(xiǎn)容易控制，該項(xiàng)目是可行的。 二、建議 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金的籌措需要得到銀行大力支持，加大融資力度確保資金如期到位，是保證項(xiàng)目按進(jìn)度計(jì)劃順利實(shí)施的基本條件。 第二章 市場(chǎng)分析 第一節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容 住宅、泊車(chē)、商場(chǎng)、花園、綠化帶、車(chē)道等是改善人們居住、美化城市環(huán)境，提升 過(guò)舊城改造，建設(shè)具有現(xiàn)代城市特性的項(xiàng)目，對(duì)岳陽(yáng)市城市發(fā)展起著積極的作用；該項(xiàng)目自身的特色，通過(guò)銷(xiāo)售住宅、鋪面的方式獲得投資回報(bào)。 第二節(jié) 項(xiàng)目建成后的環(huán)境特點(diǎn) “岳陽(yáng) 于商業(yè) 共配套設(shè)施齊全，交通便捷度高，商服繁華度好。 第三節(jié) 項(xiàng)目建成后的銷(xiāo)售條件 從岳陽(yáng)市城市經(jīng)營(yíng)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力情況分析，經(jīng)營(yíng)戶(hù)對(duì)城區(qū)住宅、商鋪的需求旺盛，該項(xiàng)目符合 大部分城市經(jīng)營(yíng)戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)意愿，因此銷(xiāo)售該項(xiàng)目住宅、鋪面的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景較好。 第三章 建設(shè)用地的選址 第一節(jié) 場(chǎng)地條件 一、場(chǎng)地情況 岳陽(yáng) 北臨市 東臨 臨 臨 通便利，地理位置十分優(yōu)越。 二、水文、氣象、地質(zhì)條件 屬大陸性氣候，根據(jù) 象局 1952 年至 1998 年觀測(cè)資料分析統(tǒng)計(jì)， 本市有關(guān)氣象資料如下： 1、水位 (吳淞凍結(jié)基面 ) 歷年最高水位： 歷年最低水位： 歷年平均水位： 位保證為 50%) 水位變化最大為 最小為 大年水位較差： 954) 設(shè)計(jì)低水位： 8%保證率 設(shè)計(jì)高水位： % 2、流量 年平均流量： 9675m3/s 歷年最大流量： 57900m2/s 歷年最小流量： s 3、降水 年平均降水量： 大降水量： 小降水量： 、風(fēng)速 年平均風(fēng)速： s 最大風(fēng)速： 20m/s 冬季室外計(jì)算風(fēng)速： 2.8 m/s 夏季室外計(jì)算風(fēng)速： 2.9 m/s 5、風(fēng)向 年主導(dǎo)風(fēng)向及頻率為 7 冬季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率為 2 夏季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率為 6 6、氣溫 全年平均氣溫： 歷年最高氣溫： 歷年最低氣溫： 7、相對(duì)濕度 年平均相對(duì)濕度 78% 年平均最高相對(duì)濕度 82% 年平均最低相對(duì)濕度 75% 8、地貌 場(chǎng)地為一西南高東北低的空置的場(chǎng)地推平并拆除部分原有建筑物。 9、地震 抗震設(shè)防烈度為 7度。 第二節(jié) 建設(shè)條件 “岳陽(yáng) 處 目得到了市委市政府的高度支持，城市規(guī)劃行政管理部門(mén)的高度重視，為該項(xiàng)目的建設(shè)提供了良好的外部建設(shè)環(huán)境，有各種優(yōu)惠政策，配套齊全的基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)的施工組織比較系統(tǒng)嚴(yán)密，因此建設(shè)條件優(yōu)越。 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)和國(guó)土資源局批準(zhǔn)，核發(fā)的了選址意見(jiàn)書(shū)、規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃建設(shè)許可證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同等相關(guān)的法律性和產(chǎn)權(quán)屬性文件，在建設(shè)上得到了市政府的高度重視。 因此項(xiàng)目的建設(shè)環(huán)境非常好，能保證“岳陽(yáng) 廈”順利完成建設(shè)任務(wù)。 第四章 建設(shè)方案 第一節(jié) 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 建筑設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想：以人為本，滿(mǎn)足休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、觀景的現(xiàn)代環(huán)境要求，營(yíng)造居住安全、舒適，購(gòu)物方便、管理高效并具有濃厚文化氣息的環(huán)境為指導(dǎo)思想。 建筑設(shè)計(jì)的原則：本大樓采用傳統(tǒng)的三段式構(gòu)圖方式，經(jīng)典的比例關(guān)系，現(xiàn)代的建筑語(yǔ)言與處理方法，巧妙地將主樓與裙樓設(shè)計(jì)成統(tǒng)一的優(yōu)美整體，造型新穎，極大地改善了周?chē)木爸?，?總平面布置及交通組織原則： 一、總平面布置上滿(mǎn)足規(guī)劃要求： 總平面布置上，利用周邊道路和城市道路形成環(huán)行車(chē)道，既滿(mǎn)足消防要求；也滿(mǎn)足交通規(guī)范要求合理組織好不同性質(zhì)的人流、車(chē)流、物流，使之既相對(duì)獨(dú)立，又聯(lián)系方便，且建筑物盡量與外部環(huán)境協(xié)調(diào)。 二、 建筑退用地紅線(xiàn) : 根據(jù)規(guī)劃要求：北面后退相鄰建筑 、西各退后用地紅線(xiàn) 南退用地紅線(xiàn) 三、設(shè)計(jì)標(biāo)高： 建設(shè)用地高于道路路面 設(shè)計(jì)一層室內(nèi)標(biāo)高正負(fù) 對(duì)于絕對(duì)標(biāo)高 四、消防安全： 主樓北面、東、西面三面直接落地 ,滿(mǎn)足消防撲救面的要求。 五、建筑物入口及綠化： 建筑物退紅線(xiàn)后 ,除主要入口處做人行鋪砌外盡量布置綠化和休閑椅，使人們?cè)谫?gòu)物的同時(shí)，能夠忙里偷閑稍自休息，南面為商場(chǎng)主要入口 ,東、西面為商場(chǎng)次要入口，西北角為商場(chǎng)貨物入口，北面為住宅樓主要入口 ,各種人流相對(duì)獨(dú)立互不干擾為購(gòu)物娛樂(lè)及住家人員提供了一個(gè)理想交通秩序。 總之，總平面布置中，充分利用地形，發(fā)揮土地的使用價(jià)值，交通組織中做到各種車(chē)流，人流的合理分開(kāi)，互不干擾，建筑退讓紅線(xiàn)尺寸均滿(mǎn)足規(guī)劃要求。 第二節(jié) 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 1、總用地面積： 、建筑占地面積： 2510、總建筑面積： 25228 、地下層面積： 2510庫(kù)） 5、商場(chǎng)建筑面積： 2510街、內(nèi)街商鋪） 6、住宅建筑面積： 17698、容積率： 、綠化率： 9、建筑密度： 二、建設(shè)內(nèi)容： 本項(xiàng)目擬建成一棟集商業(yè)、住宅、停車(chē)等功能于一體的 16層大型綜合樓，建筑占地為 2510 下一層為車(chē)庫(kù)及設(shè)備層，第一層為臨街商場(chǎng)，建筑面積為 2510二層建筑面積為 2510 社區(qū)休閑、健身會(huì)所和幼兒園，第三層以上為 143套住宅，建筑面積為 17698 三、總平面布置： 總體布局緊湊合理，構(gòu)圖簡(jiǎn)潔大方，能夠和現(xiàn)有場(chǎng)地充分協(xié)調(diào)，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的用地及四周狀況的分析，將整體建筑沿街布置。 1、平面功能布置 本方案按建設(shè)方所提的基本使用功能進(jìn)行分區(qū)。 地下室 :為變配電用房 ,消防水池及泵房 ,地下車(chē)庫(kù)等。 一、二層為商場(chǎng)，沿 東、 西面為商場(chǎng)次入口。 三至十五層住宅樓 ,為了最大限度地滿(mǎn)足消防和使用舒適方便的要求從第十層起每層每單 元之間通過(guò)北向連廊連接，同時(shí)為了減少連廊對(duì)各住戶(hù)的視線(xiàn)干擾，使連廊標(biāo)高低于相應(yīng)樓層標(biāo)高 400 局部十六層為上屋頂樓梯間、電梯機(jī)房及水箱間等。 建筑物性質(zhì)及耐火等級(jí)：該工程屬高層民用建筑，地上部分耐火等級(jí)為二級(jí)， 地下室耐火等級(jí)為一級(jí)。 抗震設(shè)防：設(shè)防烈度為 7度。 平面設(shè)計(jì)特點(diǎn)。 主樓采用基本對(duì)稱(chēng)平面 ,中間為交通核心 ,管井、風(fēng)井集中布置 , 最大限度地提高平面有效利用率。 地下室考慮了庫(kù)房和主要設(shè)備用房，如高、低壓配電室，熱交換室、空調(diào)機(jī)房，消防水泵房，消防水池等。 本大樓有各自獨(dú)立的交通疏散通道，且直接疏散到室外。功能分區(qū)明確，垂直交通流暢。 商場(chǎng)內(nèi)設(shè)一臺(tái)貨梯，一組自動(dòng)扶梯，住宅部分設(shè)三臺(tái)消防電梯，均暫選用上海永大電梯設(shè)備有限公司生產(chǎn)的系列電梯產(chǎn)品。 2建筑空間層次和建筑立面造型 采用傳統(tǒng)的三段式構(gòu)圖方式 ,經(jīng)典的比例關(guān)系 ,現(xiàn)代的建筑語(yǔ)言與處理手法 ,巧妙地將主樓與裙樓設(shè)計(jì)成統(tǒng)一的優(yōu)美整體 ,造型新穎的建筑 ,極大的改變了周?chē)木爸?,是 為舊城改造提供又一成功范例。 岳陽(yáng) 50米以下商住樓 ) 建筑設(shè)計(jì) 實(shí)質(zhì)上就是城市外部空間的設(shè)計(jì) ,主體設(shè)計(jì)采用板式高層平面形式綜合點(diǎn)式高層平面利用率大的特點(diǎn)，通過(guò)立面大小不一的窗戶(hù)、虛實(shí)變化的陽(yáng)臺(tái) ,形成強(qiáng)烈的光影效果 ,運(yùn)用高層住宅特有的重復(fù)韻律來(lái)營(yíng)造建筑外型 , 流 暢的弧線(xiàn)形外陽(yáng)臺(tái)立面 ,頂部挑出的薄壁遮陽(yáng)板 ,使得建筑物具有靈動(dòng)感 ,整幢建筑既具有濃厚的商業(yè)氣息又不失現(xiàn)代商住樓的風(fēng)格 ,二者達(dá)到了有機(jī)的統(tǒng)一 ,這樣的設(shè)計(jì)具有獨(dú)特的識(shí)別性 ,極大的豐富了城市建設(shè)的輪廓線(xiàn) ,在岳陽(yáng)建筑群中獨(dú)樹(shù)一幟 ,為岳陽(yáng) 廈樹(shù)立了良好的形象。 裙房采用開(kāi)放的入口 ,高大的門(mén)墻及極具現(xiàn)代感的懸索構(gòu)架使主入 口十分醒目 ,主樓采用突窗 ,使各住戶(hù)視野更加開(kāi)闊，使整個(gè)建筑更加舒展 ,裙樓上低矮女兒墻和不銹鋼欄桿更加加強(qiáng)了建筑的現(xiàn)代感 ,它與主樓交相輝映 ,從而形成一幢完整協(xié)調(diào)的建筑。筆直的分戶(hù)墻直沖云天，更加強(qiáng)調(diào)了高層的挺拔感，黃色和紅色的大膽運(yùn)用既打破了色彩的單調(diào)同時(shí)又構(gòu)成人們的視覺(jué)中心 ,并以此來(lái)渲染岳陽(yáng) 主樓外墻采用淺褐色高級(jí)外墻面磚 ,凈片玻璃。 裙樓的不銹鋼窗格、花崗巖柱面強(qiáng)調(diào)質(zhì)感 , 輕巧通透的雨篷增強(qiáng)了建筑現(xiàn)代感 ,突出了形象。 建筑二層上面設(shè)有屋頂花園，將自然引入建筑頂部，形成空間立體綠化體系，給住戶(hù)帶來(lái)優(yōu)美的居住環(huán)境。 3、建筑裝飾設(shè)計(jì) 本著經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的原則，本大樓裝飾以中檔為主。 外墻飾面為暖色調(diào)，主要用淺褐色面磚，窗戶(hù)采用凈片玻璃，底層采用12厚透明鋼化玻璃，局部用磨光花崗巖加以點(diǎn)綴。二層為普通玻璃窗。 內(nèi)外墻采用加氣混凝土砌塊，其材料做法按民用建筑有關(guān)的防火、隔聲和衛(wèi)生要求確定。 商場(chǎng)采用磨光高級(jí)地磚地面，輕鋼龍骨鋁合金扣板吊頂。 門(mén)窗：有防火要求的房間采用相應(yīng)的防火門(mén)，防火分區(qū)之間的間隔門(mén)為甲級(jí)防火門(mén)。住宅采用塑鋼窗和夾板門(mén) ,部分通向前室的戶(hù)門(mén)采用乙級(jí)防火門(mén) 防水 :屋面為上人屋面 ,其防水等級(jí)為二級(jí)。內(nèi)排水，珍珠巖找 2%坡，第一道防水層為現(xiàn)澆鋼筋混凝土剛性防水 ,第二道增設(shè) 地下室防水根據(jù)甲方要求采用外排水和結(jié)構(gòu)自防水的做法。 四、公用輔助工程 1、給水排水系統(tǒng)： 從市政給水管網(wǎng)上大樓兩側(cè)各引入一根 進(jìn)水管，并在室外造成環(huán)狀管網(wǎng)，本大樓采用市政給水管與屋頂水箱聯(lián)合供水方式供水，五層以下利用市政管網(wǎng)壓力供 水，六層及六層以上利用屋頂水箱貯層，生活用水泵供水。 大樓的污廢采用雨污分流，清污分流的原則，雨水、污水分別排入城市雨、污水管。 2、電力、電氣系統(tǒng)： 負(fù)荷等級(jí)： 本大廈地上十四層，地下一層，總高不超過(guò) 50m,為二類(lèi)高層民用建筑。消防設(shè)備（包括消防水泵、噴淋水泵、消防電梯、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)裝置）用電負(fù)荷及各樓層的應(yīng)急照明負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷；其它均為三級(jí)負(fù)荷。 供電電源： 本大廈變配電所擬引一 10電作為高壓供電電源。變配電所內(nèi)設(shè)高壓環(huán) 網(wǎng)柜兩臺(tái)（進(jìn)線(xiàn)柜和計(jì)量柜），另設(shè)一臺(tái)全自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作為自備應(yīng)急 電源。 負(fù)荷計(jì)算： 本大廈設(shè)備容量為 算負(fù)荷為 用低壓電容集中補(bǔ)償，補(bǔ)償后功率因數(shù)為 設(shè)一臺(tái) 800干式變壓器；消防負(fù)荷設(shè)備容量 油發(fā)電機(jī)組容量為 200 繼電保護(hù)與計(jì)量： 10壓環(huán)網(wǎng)柜采用高壓 關(guān)保護(hù)；電能計(jì)量采用高供高計(jì)方式，計(jì)量方式經(jīng)當(dāng)?shù)毓╇姴块T(mén)確認(rèn)。對(duì)于需要單獨(dú)計(jì)量的低壓用電設(shè)備，在低壓配電柜內(nèi)設(shè)置計(jì)量裝置。 功率因數(shù)及補(bǔ)償方式： 在變配電所設(shè)置一套無(wú)功功率補(bǔ)償裝置，補(bǔ)償容量可自動(dòng)調(diào)節(jié)，功率因數(shù)控制在 。在本大廈地下一層設(shè)一變配電所，內(nèi)設(shè)環(huán)氧樹(shù)脂澆注干式變壓器和全自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)各一臺(tái)。正常情況下，由變壓器供電；市電停電或變壓器檢修時(shí)，柴油發(fā)電機(jī)經(jīng) 1530秒延時(shí)自動(dòng)啟動(dòng)，保證消防和應(yīng)急負(fù)荷正常供電。 電力、照明及控制： 配電方式及電壓 配電采用樹(shù)干式和放射式相結(jié)合的方式，空調(diào)、水泵、風(fēng)機(jī)、電梯等大型設(shè)備及消防設(shè)備采用放射式供電；各層照明負(fù)荷主要采用樹(shù)干式供電；消防和應(yīng) 急負(fù)荷采用兩路電源現(xiàn)場(chǎng)切換，以提高供電的可靠性。 動(dòng)力配電采用 380V,照明用電為 380/220V。局部照明采用安全電壓。 導(dǎo)線(xiàn)、電纜選擇及敷設(shè)方式 電纜及電線(xiàn)均采用阻燃型。引上電纜沿電纜豎井敷設(shè)。一層動(dòng)力電纜沿橋架敷設(shè)；由照明箱至燈具的塑料電線(xiàn)穿阻燃 沿墻、樓板、梁暗敷。 光源與燈具 車(chē)庫(kù)、商場(chǎng)和辦公室采用高效節(jié)能熒光燈，樓梯間為環(huán)形節(jié)能燈，大空間照明燈具集中控制，樓梯間、走道及小開(kāi)間房間燈具就地控制；疏散樓梯間、走道、 辦稅廳、地下層設(shè)備用房，消防控制中心、變配電所等設(shè)有應(yīng)急和疏散燈，由應(yīng)急照明配電箱供電。 控制 活水泵由水箱水位自動(dòng)控 制或手動(dòng)控制；消防設(shè)備由消防聯(lián)動(dòng)控制或手動(dòng)控制。 防雷與接地 本建筑物屬三類(lèi)防雷建筑物，在屋頂四周敷設(shè)避雷帶以防直擊雷。利用柱內(nèi)主筋作引下線(xiàn)，建筑物基礎(chǔ)鋼筋作接地極。在大廈進(jìn)戶(hù)處設(shè)一總等電位聯(lián)結(jié)箱，變配電所接地母排、進(jìn)入建筑物的金屬管道、電纜的金屬外皮均應(yīng)通過(guò)連接線(xiàn)與總等電位聯(lián)結(jié)箱可靠連接。低壓配電線(xiàn)路采用 。電氣設(shè)備的工作接地、保護(hù)接地和防雷接地共用一套接地裝置，該接地裝置通過(guò)接地扁鋼與等電位聯(lián)結(jié)箱相連，其接地電阻不大于 1歐姆。 3、通訊、視聽(tīng)系統(tǒng) 本大廈的電話(huà)信號(hào)引自城市電話(huà)信號(hào)網(wǎng) ,擬在大廈的商場(chǎng)一層弱電井內(nèi)設(shè)電話(huà)程控?fù)Q機(jī)一臺(tái)及電話(huà)配電架一臺(tái) , 在大廈的一層各弱電電纜井內(nèi)均設(shè)電話(huà)分線(xiàn)箱給各層用戶(hù)提供電話(huà)配線(xiàn) ,地下一層至二層用戶(hù)電話(huà)配線(xiàn)引自二層電話(huà)分線(xiàn)箱。 本大廈的有線(xiàn)電視信號(hào)引自城市有線(xiàn)電視網(wǎng)，擬在大廈的三層弱電堅(jiān)井內(nèi)設(shè)置有線(xiàn)電視前端箱，在大廈的三層、六層、九層、十二層、十四層設(shè)有線(xiàn)電視分配器為本大廈有線(xiàn)電視用戶(hù)提有線(xiàn)電視信號(hào)。 4、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 本大廈的寬帶網(wǎng)信號(hào)引自城市寬帶網(wǎng)，擬在大廈的二層各弱電堅(jiān)井內(nèi)設(shè)置網(wǎng)絡(luò)配線(xiàn)箱，本大廈內(nèi)各單元的所有信息插座的配線(xiàn)均由本單元網(wǎng)絡(luò)配線(xiàn)箱配出。 5、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) 本大廈采用中央報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，消防控制室設(shè)在大廈的商場(chǎng)一層，設(shè)直通室外出口、門(mén)朝外開(kāi)。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)擬采用上海松江報(bào)警設(shè)備廠生產(chǎn)的摸擬量火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) ,消防控制室設(shè)有火災(zāi)報(bào)警控制器和聯(lián)動(dòng)控制柜。 在大廈內(nèi)按不同場(chǎng)所分別設(shè)置感煙探測(cè)器 ,感溫探測(cè)器和手動(dòng)報(bào)警按扭 ,通過(guò)相應(yīng)模塊將水專(zhuān)業(yè)設(shè)置的消火栓報(bào)警按鈕 ,水流指示器等接 入總線(xiàn)系統(tǒng)作為報(bào)警信號(hào)。報(bào)警信號(hào)通過(guò)總線(xiàn)傳輸至消防報(bào)警器上經(jīng)確認(rèn)后按要求聯(lián)動(dòng)各相關(guān)消防設(shè)備 ,并接受其回饋信號(hào)。 各樓層均有直通消防控制室的消防對(duì)講電話(huà) ,消防控制室有直通 119電話(huà)。 消防廣播與業(yè)務(wù)廣播共一系統(tǒng) ,正常情況下 ,廣播音箱與業(yè)務(wù)擴(kuò)大機(jī)相連 , 一旦發(fā)生火災(zāi) ,本系統(tǒng)可自動(dòng)或手動(dòng)切換為消防緊急廣播 ,并獨(dú)立由消防系統(tǒng)自動(dòng)控制 ,廣播設(shè)備設(shè)在消防控制室。 第五章 建設(shè)投資估算及資金籌措 第一節(jié)、投資估算 一、范圍： 1、編制范圍 本項(xiàng)目的建設(shè)投資估算范圍包括土地轉(zhuǎn)讓、建設(shè)場(chǎng)地總圖（土地平整、拆遷緩建、道路、給排水、電力電訊），消防、環(huán)保、土建工程、綠化等費(fèi)用及工程相配套的前期工作費(fèi)用等。 2、編制依據(jù) 國(guó)家及有關(guān)部委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目投資估算編制要求； 土建工程費(fèi)用依據(jù)岳陽(yáng)市造價(jià)辦公室提供單位工程造價(jià)估算標(biāo)準(zhǔn)； 土建工程費(fèi)用依據(jù)湖南省建委 1999年頒布的單位估算表進(jìn)行估算； 建設(shè)單位管理費(fèi)、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)及其它稅費(fèi)按湖南省建委、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部等有關(guān)文件計(jì)算。 二、成本估算： 1、土地費(fèi)用： 土地取得費(fèi) 1108 萬(wàn)元 城市建設(shè)配套 費(fèi)、人防工程費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、消防費(fèi)： 2522880元 /02萬(wàn)元 小計(jì)：土地費(fèi)用 =1108+202=1310萬(wàn)元 2、前期工程費(fèi)： 規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 80萬(wàn)元 三通一平費(fèi)用 20萬(wàn)元 小計(jì)：前期工程費(fèi) =80+20=100萬(wàn)元 3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)： 建安工程 25228700元 /766萬(wàn)元 電梯費(fèi) 35 3 臺(tái) =105萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（包含紅線(xiàn)范圍內(nèi)各種管線(xiàn)、道路工程費(fèi)） 60萬(wàn)元 小計(jì)：房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) =1776+105+60=1931萬(wàn)元 4、管理費(fèi)： 取上述三項(xiàng)費(fèi)用的 2，即 （ 1310+100+1931） 2 =67萬(wàn)元 5、銷(xiāo)售費(fèi)用：取總銷(xiāo)售收入的 2，即 5110 2 =102 萬(wàn)元 6、財(cái)務(wù)費(fèi)用：取貸款利率 按年付息 資金利息：計(jì)劃貸款 2000萬(wàn)元，期限 2年 2000 2=277萬(wàn)元 融資費(fèi)用： 20 萬(wàn)元 小計(jì)：財(cái)務(wù)費(fèi)用 =277+20=297萬(wàn)元 7、其他費(fèi)用（包含臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜費(fèi)） 30萬(wàn)元 8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 按上述費(fèi)用的 3計(jì)算 （ 1310+100+1931+67+102+297+30） 3 =115萬(wàn)元 9、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成 本總計(jì)： 1310+100+1931+67+102+297+30+115=3952 萬(wàn)元（取整） 經(jīng)估算本項(xiàng)目的總投資為 3952萬(wàn)元 其中：項(xiàng)目前期準(zhǔn)備費(fèi)用 100萬(wàn)元（報(bào)建費(fèi)、土地平整費(fèi)）。 固定資產(chǎn)投資為 3039萬(wàn)元，其中建安工程 1931萬(wàn)元；購(gòu)買(mǎi)土地 1108萬(wàn)元，依據(jù)土地評(píng)估報(bào)告，項(xiàng)目建設(shè)用地 5596據(jù)國(guó)土局拍賣(mài)出讓及拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值為 1108萬(wàn)元，其他費(fèi)用 202萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)等費(fèi)用 611萬(wàn)元。 （見(jiàn)下表：建設(shè)投資估算表） 表一： 序號(hào) 項(xiàng)目 項(xiàng)目分項(xiàng)內(nèi)容 單位 數(shù)量 單價(jià) (元 ) 金額（萬(wàn)元） 1 前期費(fèi)用 土地出讓 596 1980 1108 報(bào)建費(fèi) 80 土地平整費(fèi) 20 其它 萬(wàn)元 202 小計(jì) 1410 2 建筑工程及 配套設(shè)施 住宅、商鋪、車(chē)庫(kù) 5228 700 1766 基礎(chǔ)設(shè)施 60 電梯 臺(tái) 3 350000 105 小計(jì) 1931 3 其他費(fèi)用 管理費(fèi)用 萬(wàn)元 67 銷(xiāo)售費(fèi)用 萬(wàn)元 5110 2% 102 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 2000 277 融資費(fèi)用 萬(wàn)元 20 其他費(fèi)用 萬(wàn)元 30 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元 115 小計(jì) 611 4 總計(jì) 萬(wàn)元 3952 第二節(jié) 資金籌措計(jì)劃 一、資金來(lái)源的組織結(jié)構(gòu) 根據(jù)項(xiàng)目投資估算表，該項(xiàng)目需投資 3952 萬(wàn)元。資金籌措主要分為三項(xiàng)來(lái)源： 開(kāi)發(fā)單位自籌 1952萬(wàn)元。 向銀行申請(qǐng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 2000萬(wàn)元。 二、資金運(yùn)用及投資結(jié)構(gòu) 根據(jù)項(xiàng)目投資估算表，該項(xiàng)目總投資為 3952萬(wàn)元，其中用于固定資產(chǎn)投資 3039萬(wàn)元，流動(dòng)資金 931萬(wàn)元。（注：固定資產(chǎn)投資中的土地價(jià)值包含了平整用地時(shí)的拆遷補(bǔ)助、還建住宅等費(fèi)用。） 項(xiàng)目前期開(kāi)辦費(fèi)及建設(shè)準(zhǔn)備費(fèi)用 1575萬(wàn)元 建安工程 1766 萬(wàn)元 項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 394萬(wàn)元 產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用按 2%提取為 102萬(wàn)元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 115 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的建設(shè)期借款利息，是根據(jù)國(guó)家銀行同期同檔次貸款利率計(jì)算。 第三節(jié) 項(xiàng)目總價(jià)值及盈利能力分析 根據(jù)實(shí)地調(diào)查，選擇以下三個(gè)比較實(shí)例： 佳園、 處約 1公里區(qū)域內(nèi)，同屬商業(yè)、住宅綜合商住樓，其中 B、 A、 003年和 2004 年， 005年，商鋪價(jià)格在近年內(nèi)變化不大，故交易日期不必修正；住宅選擇以下三個(gè)比較實(shí)例： 宅價(jià)格 每年有上漲趨勢(shì)，尤其自 2004年 10月以來(lái)，有加速上漲的趨勢(shì)。其他情況相近。下面分別估測(cè)本樓盤(pán)的商鋪價(jià)格和住宅價(jià)格。 1、第一層商鋪價(jià)格（單位：元 / 序號(hào) 名稱(chēng) 價(jià)格 交易日期修正 區(qū)域修正 個(gè)別情況修正 比準(zhǔn) 價(jià)格 A 一百大廈 12000 110/100 100/111 100/125 9600 B 德勝佳園 8000 100/100 100/91 100/110 7920 C 明輝大廈 7000 111/100 100/100 100/111 7000 得本樓盤(pán)的第 1 層商鋪比準(zhǔn)價(jià)格： （ 9600+7920+7000） /3=8173元 /整） 2、住宅價(jià)格 序號(hào) 名稱(chēng) 價(jià)格 交易日期 修正 區(qū)域修正 個(gè)別情況 修正 比準(zhǔn)價(jià)格 A 和府公寓 1780 100/100 100/105 100/105 1607 B 花旗公寓 1680 105/100 100/111 100/105 1512 C 世界風(fēng)情 1500 111/100 100/111 100/105 1425 求本樓盤(pán)住宅價(jià)格：（ 1607+1512+1425） 3=1515元 /、本項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入： 第一層商鋪面積： 2510鋪銷(xiāo)售收入為 2510 8173=2051萬(wàn)元 住宅面積： 17698宅銷(xiāo)售收入為 17698 1515=2682萬(wàn)元 車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入 2510 1500=377萬(wàn)元 則總銷(xiāo)售收入為： 2051+2682+377=5110 萬(wàn)元 (取整 ) 4、銷(xiāo)售稅費(fèi) 5110 =383萬(wàn)元 5、本項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值為： 總銷(xiāo)售收入 5110727萬(wàn)元 6、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)： 總開(kāi)發(fā)價(jià)值 472775 萬(wàn)元 7、成本利潤(rùn)率為 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 100 = 開(kāi)發(fā)成本 775 100 = 3952 一般項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率約 15% 20，本樓盤(pán)該值在此范圍內(nèi)，盈利能力較強(qiáng)。 8、其他財(cái)務(wù)指標(biāo) 計(jì)劃土地費(fèi)用一次性投入，前期工程費(fèi)在第一季度投入，開(kāi)發(fā)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)等在銷(xiāo)售期內(nèi)均勻投入。 計(jì)劃建設(shè)期四個(gè)季度，自建設(shè)期的第三個(gè)季度開(kāi)始預(yù)售 ,至第六個(gè)季度結(jié)束，按季度折現(xiàn)率 ，則得如下現(xiàn)金流量表： 表二： 現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 400 1000 1800 1910 售收入 400 1000 售收入 1800 1910 2 現(xiàn)金流出 1223 615 660 861 150 614 地費(fèi)用 1108 期工程費(fèi) 100 屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 600 600 731 理費(fèi) 10 10 10 10 10 17 售費(fèi)用 25 25 25 27 務(wù)費(fèi)用 20 277 他費(fèi)用 5 5 5 5 5 5 可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 20 20 65 售稅費(fèi) 20 50 90 223 3 凈現(xiàn)金流量 615 39 1650 1296 4 5 折現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量 591 28 1494 1151 6 累計(jì)折現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量 1790 1445 39 1190 7 0 現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量 508 5 1025 732 計(jì)折現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量 1620 1690 7 8 1 現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量 499 2 979 693 計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn) 金流量 1601 11670 9 2 現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量 490 8 936 657 計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn) 金流量 1582 1651 58 （ 1）用試算法計(jì)算內(nèi)部收益率 設(shè) 1，則 0 設(shè) 2，則 580,內(nèi)部季收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益水平，項(xiàng)目可行。 第六章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目計(jì)劃 18 個(gè)月（自然日歷天）完成，按 285 天 /年，約需 ，從2005年 1季度批復(fù)立項(xiàng)開(kāi)始，至 2006年 2 季度交付。工程施建計(jì)劃進(jìn)程如表。 表三： 實(shí)施進(jìn)度表 時(shí)期 進(jìn)度 內(nèi)容 按季度進(jìn)展計(jì)劃 05年 06年 一 二 三 四 一 二 可行性研究 方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 土建施工 基礎(chǔ)及六層 六層至十六層 設(shè)備安裝及內(nèi)粉刷 一層至六層 六層至十六層 道路及綠化 竣工驗(yàn)收 一層至六 層 六層至十六層 第七章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 環(huán)境及社會(huì)效益 根據(jù)岳陽(yáng)市城市發(fā)展的勢(shì)態(tài)，必然要進(jìn)行舊城改造，改善居民生活環(huán)境，改善城區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，確保居民安居需要。項(xiàng)目對(duì)優(yōu)化城市建設(shè)，優(yōu)化投資環(huán)境，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)崗位，穩(wěn)定社會(huì)具有顯著的社會(huì)效益。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的費(fèi)用指標(biāo)及成本分析 一、主要成本指標(biāo)系數(shù) 1、營(yíng)業(yè)稅及附加按銷(xiāo)售收入的 取 2、銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售總額的 2%提取 3、管理費(fèi)按土地前期費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)總額的 2%提取 二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表測(cè)算 表四： 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表測(cè)算 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 備注 一 建設(shè)總投資規(guī)劃 萬(wàn)元 3952 其中：固定資產(chǎn)投資規(guī)模 萬(wàn)元 3039 二 用地面積 596 三 總建筑面積 5228 其中：商場(chǎng)面積 510 住宅樓 7698 含寫(xiě)字樓 負(fù)一層（含商鋪） 510 車(chē)庫(kù)、泵房、配電所 四 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 5110 五 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 3952 其中：建設(shè)成本 萬(wàn)元 3850 其中：土建 1931萬(wàn)元 銷(xiāo)售成本 萬(wàn)元 102 六 利潤(rùn) 萬(wàn)元 775 七 上繳稅費(fèi) 萬(wàn)元 383 八 投資利潤(rùn)率 % 九 投資稅率 % 十 投資回收期 A 1年 第三節(jié) 財(cái)務(wù)分析 建筑物基底面積 2510宅建筑面積含寫(xiě)字樓 17698 業(yè)建筑面積5020 (含負(fù)一層及臨街鋪面和車(chē)庫(kù)、設(shè)備用房 )，項(xiàng)目建筑期給 18個(gè)月，回收期 1年。 一、銷(xiāo)售收入估算 根據(jù)市場(chǎng)逐步發(fā)育的情況，采取積極穩(wěn)妥的營(yíng)銷(xiāo)方針，確定按不同層次和功能和級(jí)層計(jì)算收入。 表五： 銷(xiāo)售收入 分類(lèi) 面積（ 均價(jià)（元 / 金額（萬(wàn)元） 備注 住宅 17698 1515 2682 含寫(xiě)字樓 商場(chǎng)、商鋪 2510 8173 2051 車(chē)庫(kù) 2510 1500 377 合計(jì) 22718 5110 二、銷(xiāo)售成本指標(biāo)及成本估算 表六： 銷(xiāo)售成本 稅費(fèi)內(nèi)容 計(jì)算基數(shù) 稅率（ %） 金額（萬(wàn)元） 營(yíng)業(yè)稅（綜合稅率） 5110 83 銷(xiāo)售管理費(fèi) 5110 2 102 契稅 購(gòu)房人繳納 4 登記費(fèi) 購(gòu)房人繳納 評(píng)估費(fèi) 新建房免估 合計(jì) 48