遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 1 匯佳住宅小區(qū)項目策劃與可行性分析報告 一 目背景 漢市概況 （ 1） 廣漢市區(qū)位 廣漢市位于 “ 天府之國 ” 四川之腹心，地處四川 “ 成德綿 ” 高新技術產(chǎn)業(yè)帶中心地段，是成都以北的重鎮(zhèn)，南臨省會成都市區(qū) 25 公里，北距德陽市區(qū) 19 公里。境內(nèi)地勢平坦，氣候溫和，河流縱橫，道路四通八達 ， 全市每百平方公里擁有等級公路 78 公里。全市 東西寬 里，南北長 27 公里，幅員面積 551 平方公里 ，轄 24 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?58 萬，城市人口 17 萬。 1 （ 2） 廣漢市建設規(guī)劃現(xiàn)狀 廣漢市城市性質(zhì)確定為：省級歷史文化 名城，全市政治、經(jīng)濟、文化中心，以發(fā)展加工業(yè)及旅游業(yè)為重點的古蜀文化旅游城市。 1 廣漢依托三星堆歷史文化資源，傾力打造三星堆國際旅游精品，建設文化旅游名城，創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快， 2005 年實現(xiàn)旅游綜合收入 元，增長 1 廣漢工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅速，機械、醫(yī)藥、輕紡、化工四大產(chǎn)業(yè)強勢突出，以川油宏華、蜀中制藥、源基藥業(yè)為代表的重點企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟已占經(jīng)濟總量的95%以上，成為全市經(jīng)濟中最具活力、競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾糠帧?1 （ 3） 城市發(fā)展規(guī)劃 實現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟實力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。全市城鎮(zhèn)化率達到 75%；人均期望壽命達到 78 歲。初步實現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟實力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。 1 依據(jù)城市遠景輪廓構(gòu)想及周邊自然 “ 水、城 ” 環(huán)境特征，規(guī)劃采用既集中緊湊、又相對完整帶狀加組團的連片發(fā)展模式，構(gòu)成沿河紛呈 “ 水、城、園 ” 一體化的城市用地布局形態(tài)格局。總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)概括為： “ 一城、兩區(qū)、五組團 ” 。 1 “ 一城 ” ：指廣漢市主要中心城區(qū)。 1 “ 兩區(qū) ” ：指 “ 南岸功能區(qū) ” 和 “ 北 岸功能區(qū) ” 。其中 “ 南岸功能區(qū) ” 為城市綜合區(qū)，居住人口 17 萬人。 “ 北岸功能區(qū) ” 為高尚居住、文教科研綜合區(qū)，居住人口 8 萬人。 1 “ 五組團 ”： 指由河流、干道、鐵路線所分隔的城市五大功能組團 河北岸由城市南北干道（原大件公路）所分隔的城西 “ 高尚居住組團 ” 和城東 “ 居住文教組團 ” ；河南遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 2 岸由 “ 舊城中心組團 ” 、 “ 城南工業(yè)組團 ” 以及高速公路西南面的 “ 民航學院文教組團 ” 。同時，城區(qū)西面的三星堆文化公園是城市的有機組成部分，作為城市周邊一個風景文物區(qū)和旅游觀光度假區(qū)考慮。 1 目概況 （ 1） 項目名稱 “匯嘉” 住宅小區(qū)項目策劃可行性研究 （ 2） 項目單位 “匯嘉”房地產(chǎn) 開發(fā) 股份有限責任公司 “匯嘉”房地產(chǎn) 開發(fā) 股份有限責任公司是一家 集投資規(guī)劃、開發(fā)建設、商業(yè)管理和物業(yè)服務為一體 公司 ， 公司 產(chǎn)品 包括： 普通住宅 、 高層公寓 、花園洋房、別墅。 （ 3） 項目編制依據(jù) a、委托編制匯嘉建設項目可行性研究報告的項目委托書； b、廣漢市城鄉(xiāng)建設規(guī)劃局關于市土地收購儲備中心中山大道與深圳路交匯處用地定點及坐標的批復；廣漢市建規(guī)規(guī)地字 200910 號； c、廣漢市土地收購儲備中心 201035 號關于中山大道與深圳路交匯處用地規(guī)劃定點的申請； d、國家發(fā)改委發(fā)布的關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法及相關要求； e、現(xiàn)場考察和調(diào)研搜集到的資料。 地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 地現(xiàn)狀 （ 1） 宗地位置 :宗地位于中山大道南三段與深圳路西一段交匯處，北有三星堆客 運站，南有上美年華。宗地位于經(jīng)濟開發(fā)新區(qū)劃范圍內(nèi)，緊臨老城，見圖 （ 2） 宗地用地性質(zhì) :商業(yè)金融用地。 （ 3） 使用年限 :居住用地 70 年 。 （ 4） 宗地地質(zhì)狀況 (地勘 ):無地質(zhì)災害區(qū)、符合建設用地規(guī)劃 。 （ 5） 宗地現(xiàn)狀描述 : 暫不具三通一平的條件。 遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 3 圖 地位置 地周邊環(huán)境 宗地周邊地塊除三星堆客運站、上美年華，附近主要建筑有：帕提婭國際大酒店、邱家大院農(nóng)家樂、四川蜀中制藥有限公司、四川盛泰建筑勘察設計有限公司、四川盛禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣漢市三星堆客運站等。 地規(guī)劃設計 條件 地規(guī)劃 （ 1） 規(guī)劃建設總用地面積約為： （ ，為二類住宅用地 （ 。 （ 2） 用地使用性質(zhì)：二類住宅用地 （ 。 （ 3） 用地使用強度：容積率： 建筑密度 ： 40% 。 筑規(guī)劃 （ 1） 建筑退讓距離：沿中山大道，深圳路后退用地紅線不小于 10 米，中山大道與深圳路交匯處布置公共開放廣場。 （ 2） 建筑控制高度：滿足航空凈距要求。建筑層數(shù)控制， 15層。建筑控制高程：建筑底層室內(nèi)地面高出城市道路 上。建筑間距及后退用地紅線距離 應符合廣漢市城遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 4 市規(guī)劃管理技術規(guī)定（ 2010 年試行版）相關要求。 （ 3） 建筑間距及后退用地紅線距離應符合廣漢市規(guī)劃管理技術規(guī)定的有關要求。 化環(huán)境規(guī)劃要求 綠地指標：綠地率 25% 。 行性研究報告研究意義與范圍 行性研究的意義 作為第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)運營主要通過房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理，兼具基礎性、先導性、帶動性和風險性等特征。 房地產(chǎn)可行性研究意在科學、民主得讓投資方作出決策，盡量減少投資決策中可能出現(xiàn)的失誤，提高開發(fā)建設項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境等各方面效益 。 行性研究范圍 房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大、建設周期長涉及面廣。要想使開發(fā)項目達到預期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟技術原則和基礎資料得到切實的解決和落實。依據(jù)可行性研究的結(jié)論進行投資決策，有助于使開發(fā)商決策建立在科學的而不是經(jīng)驗或者感覺的基礎上。 6 本報告主要是對“匯嘉”建設項目的市場周邊情況、產(chǎn)品定位、項目建設及實施進度、項目經(jīng)濟分析及項目風險控制管理編制項目可行性研究。 遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 5 二 觀環(huán)境分析 觀行業(yè)政策分析 房地產(chǎn)行業(yè) 驅(qū)動 著其他 各行各業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟當中占據(jù)比較大的比例。 溫家寶總理 說： “ 房地產(chǎn)業(yè) 是國民經(jīng)濟的重要 支柱產(chǎn)業(yè) ，對于拉動鋼鐵、建材 及家電 家居用品 等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對 金融業(yè) 穩(wěn)定和發(fā)展至關重要，對于推動 居民消費 結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。 ” 十七屆五中全會 10 月 18 日閉幕 ,會議審議通過有關“十二五”規(guī)劃的 建議?！?十一五 ”期間，為應對國際金融危機帶來的負面影響，中央及時制定了 “ 保增長、保民生、保穩(wěn)定 ”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為 “ 保增長 ” 的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱，以及房價在前些年過快上漲基礎上的進一步飆升。過高的房價不僅讓民生不堪重負，也給國家經(jīng)濟帶來風險隱患。 “ 十二五 ” 期間房地產(chǎn)業(yè)應從 “ 保增長 ” 轉(zhuǎn)向 “ 保民生 ” ，在控制、防范和釋放風險的前提下，進入一個平穩(wěn)健康的發(fā)展期。 2011 年 1 月 26 日， 國務院 常務會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施 ，內(nèi)容如下： 一、進一步落實地方政府責任 二、加大保障性安居工程建設力度 三、調(diào)整完善相關稅收政策，加強稅收征管 四、強化差別化住房信貸政策 五、嚴格住房用地供應管理 六、合理引導住房需求 七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制 八、堅持和強化輿論引導 2 其中在第一條“進一步落實地方政府責任”中，有提到“ 各地要繼續(xù)增加土地有效供應，進一步加大普通住房建設力度；繼 續(xù)完善嚴格的差別化住房信貸和稅收政策 ”，從此可以看出中央政府并不是要完全打壓房地產(chǎn)市場，只是控制房地產(chǎn)樓價以保民生。在第五條“嚴格住房用地供應管理”中提到“ 各地要增加土地有效供應 今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前 2 年年均實際供應量。進一步完善土地出讓方式，大力推廣 限房價、競地價 方式供應中低價位普通商品住房用地。 ” 綜上所述可以看出，在中央打壓樓市過熱的當下情況中，并不是所有地產(chǎn)都會遭受重大影響。專家指出，廣漢市房地產(chǎn)沒有明顯過熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以廣漢市的房地產(chǎn)開發(fā)商不必過多擔心 。 遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 6 觀行業(yè)經(jīng)濟分析 國務院總理 溫家寶 27 日在接受 中國 政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時表示，“ 十二五 ”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟發(fā)展速度是 7%。而專家預測， 2011 年中國經(jīng)濟有望繼 續(xù)保持較快發(fā)展， 長 9%左右。從三大需求來看，消費有望繼續(xù)穩(wěn)定增長，考慮到價格上漲因素，消費品零售總額實際增速可能比 2010 年略有回落。 2010 年以來，基建投資 處于一個 高峰時 期 ， 作為 “ 十二五 ” 的開局之年，固定資產(chǎn)投資仍將保持 20%左右的增速。 國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示： 2010 年 1，我國固定資產(chǎn)投資總額 億元，同比增長 2010 年 1，中央投資同比增長 2010 年 12 月末，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在持續(xù)維持了數(shù)月 右的增速。 2 域環(huán)境分析 會環(huán)境 010年 2015年 2020年年份人口數(shù)量（單位：萬）圖 漢市人口變化趨圖 數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪 圖 映 了 2005 年 2020 年廣漢市區(qū)人口變化趨勢。 由圖 以看出，廣漢市區(qū)人口在基本處于均勻增長。人口增長主要是由于廣漢市區(qū)出生人口率大于人口死亡率并且每年的遷入人口大于遷出人口，根據(jù)這一增長趨勢，估計 2020 年廣漢市區(qū)人口將超過 25 萬。人口的增加意味著住宅的市場需求加大，這一情況對本項目非常有利。 而根據(jù) 2000 年第五次人 口普查， 廣漢 市總?cè)丝?577298 人。 遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 7 2005 年全市人口低速增長。據(jù) 公安 統(tǒng)計年報，全年出生人口 3479 人，死亡人口 3800人，人口自然增長率 ；年末戶籍人口為 587831 人，比上年凈增 520 人，增長 1 根據(jù) 廣漢市住戶調(diào)查資料顯示： 2008 年 1城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)人居可支配收入 11205元，同比增加 13389 元，同比增長 其中，工資性收入實現(xiàn) 7986 元，增長 2010 年廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破 180 億元。 1 004年 2008年 2010年年份人均消費單位：元圖 漢市人均消費性支出趨勢圖 數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪 圖 映了 2002 年 2010 年廣漢市人均消費性支出趨勢。 由圖 以看出，從 2002 年到 2010 年，廣漢市消費品 零售額每年都在增長，并且增長率維持在 15%左右。 2008 年，由于“ 地震原因，作為重災區(qū)，廣漢市的經(jīng)濟受到巨大的沖擊，各類經(jīng)濟指標都有所下降。但這是特大災難的緣故，不能反映彭州市經(jīng)濟發(fā)展的真實情況。根據(jù) 2002 2010 年消費額的發(fā)展趨勢可見，廣漢市市場發(fā)展?jié)摿艽?，市場需求能夠有效地支撐城市發(fā)展。 濟環(huán)境 010 四川省 名全國第八位， 元，增速 成都北區(qū)新建國際商貿(mào)城，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅猛。廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值 160 億元，人均 突破 3 萬元 ，超過全省平均水平，屬于四川中上等經(jīng)濟水平。 2010 年人均可支配純收入突破 14000，消遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 8 費水平顯著提高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以旅游、醫(yī)藥、機械、等為主，相輔相成，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局合理，廣漢市堅決把工業(yè)作為全部工作的重中之重，民營和股份制機制占到全市經(jīng)濟重量的 96%以上，企業(yè)完成增加值 元，銷售收入 135 億元，利潤 元，利稅 元，基礎設施完善，利率、通貨膨脹率僅為 3%。 1 數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 051015202005年 2006年 2008年年份數(shù)值（億元）全社會固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資圖 定 資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投入資金圖 數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪 圖 映了 2005 年 2008 年廣漢市全社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)資金投入。 從圖中可以看出，廣漢市近幾年固定資產(chǎn)投資與當?shù)胤康禺a(chǎn)資金投入都處于穩(wěn)健增長的趨勢，這對該項目很有利。 地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及供求趨勢分析 漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，旅游業(yè)也得到了快速擴張，各地的旅游名勝吸引了成群結(jié)隊的海內(nèi)外游客，地處川西旅游環(huán)線的廣漢，已聞名世界的三星堆為魅力核心，近幾年吸引的海內(nèi)外游客連連增加， 極大地刺激了當?shù)氐穆糜蜗M經(jīng)濟，以至于成都商界人士紛紛看好光還是的投資開發(fā)前景，廣漢市的房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營急劇升溫，被眾多投資置業(yè)者看好。 3 專業(yè)人士認為，二級城市由于土地成本較低、開發(fā)資金壓力小、項目增值空間大等優(yōu)勢條件，將吸引更多的外地、本地乃至成都的投資者的資金投入，這也是必將成為二級城市商業(yè)地產(chǎn)投資風暴的風向標。 3 08 年廣漢市房地產(chǎn)投資額 元，有力地推動了全社會固定投資和國民經(jīng)濟發(fā)展。遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 9 商品房施工面積哦 平方米，商品房竣工面積 平方米，銷售面積 平方米。 3 漢市房地產(chǎn)市場供給及需求趨勢分析 廣漢市房地產(chǎn)在宏觀政策的調(diào)整中并未受到?jīng)_擊，反而隨著近年來城市的開發(fā)及發(fā)展上升。特別是廣漢市新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)市場競爭尚不明顯，有待日后的繼續(xù)開發(fā)。依據(jù)市場發(fā)展的趨勢，短時間內(nèi)廣漢市房地產(chǎn)市場供給是不能完全滿足需求。 結(jié) 根據(jù)上述的分析，可以得到以下結(jié)論： 漢市房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢。這一時期的需求主要為剛性需求和投資性需求，市場上改善性住房、解決居住性住房和投資性住房需求很大，而供給又不能及時跟進，房地產(chǎn)價格 將進一步上升，且上升速度較快，預計 2011 年城區(qū)住宅均價將突破 3500 元 / 資性需求越來越少，當價格上升到一定程度，投資性需求退出市場。但由于廣漢市外來人口的增加，解決居住性住房的需求將在一定程度上彌補投資性需求退出留下的空缺。市場需求的增長趨勢有所減緩，但供給仍不能完全滿足需求，市場價格仍將緩慢上升。 于開發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過需求，預計到 2012 年下半年或 2013 年，市場供給將達到高峰，出現(xiàn)供過于求的狀況，此時房地產(chǎn)價格將在高位 運行。 遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 10 三 目 析 而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略的方法。這里， S 是指企業(yè)具有的優(yōu)勢， W 是指企業(yè)具有的劣勢， O 是指企業(yè)外部環(huán)境的機會， T 是指企業(yè)外部環(huán)境的威脅。 4 勢分析 （ （ 1） 地塊位于廣漢市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，距成綿高速廣漢出入口僅一步之遙，前臨深圳路路，右靠中山大道南三段，近伴馬牧河。交通便利，升值潛力巨大。 （ 2） 地塊占地 52 畝，且比較規(guī)整，便于開發(fā)利 用。 （ 3） 項目位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的新開發(fā)區(qū)，地處工業(yè)與住宅交匯區(qū)域，周邊無污染源。 （ 4） 地塊周圍規(guī)劃有三星堆客運站，提升了地塊的開發(fā)價值。 （ 5） 本項目綠地率高達 45%，為廣漢地區(qū)少有，具有競爭優(yōu)勢。 （ 6） 小區(qū)容積率僅為 地面積為 在同類小區(qū)中占有絕對優(yōu)勢。 勢分析 （ （ 1） 項目所處地地塊處于工業(yè)區(qū)，生活氛圍還沒形成。 （ 2） 周邊配套設施較少，有待完善。 （ 3） 離中心城區(qū)距離較遠，公交線路較少。 （ 4） 周邊新建樓盤較多，競爭激烈。 會分析 （ （ 1） 項目周邊的各類項目動工，將會帶來更多人氣。 （ 2） 近期內(nèi)廣漢經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，市場前景看好。 （ 3） 成都第二繞城路縮短廣漢與成都之間的距離，對廣漢經(jīng)濟的拉動。 （ 4） 周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設施正在逐步完善中，對提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有幫助作用。 （ 5） 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)售樓盤以中小戶型為主流產(chǎn)品，可以有效利用大中型戶型這一市場真空。 脅分析 （ （ 1） 政府對房地產(chǎn)的政策構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風險，對投資類客戶心理影響較大，許多房地產(chǎn)消費者保持觀望態(tài)度， 影響項目的銷售。 （ 2） 項目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競爭會造成部分目標客戶群的流失。 （ 3） 近期出臺的物業(yè)稅將會對投資者購房產(chǎn)生一定的影響。 （ 4） 近一段時間土地價格上漲較快，加大了開發(fā)的成本和財務風險。 遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 11 類比項目研究 根據(jù)上述研究結(jié)果及項目開發(fā)風險，制定了開發(fā)高層住宅的方案。為了深入研究，以下選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。與項目宗地最近的高層住宅小區(qū)為雒城一號住宅小區(qū)。 （ 1）雒城一號住宅小區(qū) 表 城一號基本情況表 開發(fā)商 萬興集團 地址 廣漢市中山大道南三段 物業(yè)形態(tài) 電梯花園洋房 占地面積 183516 建筑面積 約 45 萬平方米 狀況 在售 均價 3300 息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng) （ 2）上美年華住宅小區(qū) 表 美年華基本情況表 開發(fā)商 四川萬興置業(yè)有限公司 地址 廣漢市中山大道南四段與臺北路交界處 物業(yè)形態(tài) 西班牙式電梯花園洋房 占地面積 33300 建筑面積 約 7 萬 況 在售 已售 80% 80% 均價 約 2700 元 / 息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng) 遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 12 （ 3）那維亞半島住宅小區(qū) 表 維亞半島基本情況表 開發(fā)商 四川廣漢恒豐實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司 地址 廣漢市深圳路福州路交界處（馬牧河畔） 物業(yè)形態(tài) 電梯花園洋房 占地面積 173316 建筑面積 約 35 萬平方米 狀況 三期在售 均價 約 3300 元 / 息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng) 上述房產(chǎn)銷售均價為 3218 元 / ,平均綠化率為 其中雒城一號、上美年華這兩個社區(qū)都處于中山大道南段，與本項目位置相鄰。本項目綠化率 =45%，容積率 =上樓盤信息及廣漢市房地產(chǎn)市場走勢為參考，可以確定匯嘉住宅社區(qū)的均價為 3200 元 /。 品定位 構(gòu)定位 本項目的擬定方案中，全部為 14 層高層住宅，運用框架和框剪結(jié)構(gòu)，其建筑平面布置靈活，可設置地下室，有利于戶型多樣性的設計。而廣漢市在“ 震中屬于重災區(qū)，在地震后人們對于住宅的質(zhì)量要求有明顯的上升?？蚣芎涂蚣艚Y(jié)構(gòu)的高層建筑都具有良好的抗震性能。故本項目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。 型定位 市場調(diào)查顯示：戶型區(qū)間大多在 60銷戶型集中在 70間，少于 70 大于 120 難銷一點，特別是市面上尾盤 大多集中在 130 上，只有那鐵城是以 90 以下的小戶型設計的，市場反響較為不錯。 市場調(diào)查顯示，目前廣漢市民普遍喜歡的戶型為三室兩廳、兩室兩廳，見圖 遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 13 圖 型比例圖 圖片來源：自繪 故本項目主打戶型定位為三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)，大戶小戶同時具有。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購房者參考 依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，在考慮戶型面積配比時，不僅要滿足當前市場的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當?shù)某靶?，因而本項目的戶型配比定位見?表 型配比定位 戶型 二室二廳一衛(wèi) 二室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 比例 25% 50% 25% 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出 格定位 05001000150020002500300035002006年 2007年 2008年 2009年 2010年圖 漢市近五年房地產(chǎn)價格走勢（元 /） 數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)網(wǎng) 遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 14 從圖 以看 出， 2011 年廣漢 市 目前 的中高檔樓盤價位在 3500 元 / 右， 這一價位 得到相當分市民的認可，并被業(yè)內(nèi)專家看好 。 由于 項目 開發(fā)量較 大，建議分兩期開發(fā) 。項目的開發(fā)期為 3 年。計劃分兩期高層住宅。隨著項目一 期開發(fā)完成，項目品牌將得到提升，項目二期在形象和利潤方面都會有較大的提升空間。 本項目第一期預計在 2011 年年中開始銷售，第二期預計在 2012 年下半年開始銷售。根據(jù)本報告第二部分的結(jié)論 得出 的本項目一期和二期的定價為： 一期 （ 2011 年上半年）均價： 3100 元 / 期 （ 2012 年下半年）均價 ： 3300 元 / 定價不僅針對周邊工作人群，也同樣適合外來人口。且考慮到未來經(jīng)濟的變化趨勢，該定價一定程度上不會被市場所影響，對于消費者來說很有吸引力。 遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 15 四 型設計 本部分是以前期對廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場細分及市場需求為依據(jù)，綜合考慮匯嘉住宅小區(qū)的開發(fā)理念、周邊商業(yè)及市政配套設施情況等等因素進行方案設計。考慮到大多數(shù)青年追求高品質(zhì)的居住質(zhì)量，對多層住宅的需求較大，對購買價格承受能力有限，對價格敏感度高，追求好的性能價格比，因此本項目方案確定為：高層 (14 層 )中高檔住宅社區(qū)，機動車全部進入地下車庫。 考慮到各階層人群需求，高層住宅為一梯四戶的 14 層建筑（地上 16 層，地下 1 層），總共 7 幢。每層四種戶型，代號依次為 A、 B、 C、 D。 匯嘉住宅小區(qū)主要戶型面積如表 4示： 表 型概況一覽 戶型種類 套內(nèi)面積（ 公攤面積（ 戶數(shù) 擬售價（元 / A 68 3200 B 68 3200 C 68 3200 D 68 3200 數(shù)據(jù)來源：建施平面圖計算所得 其中 A 型為二室二廳二衛(wèi)， B、 D 兩種戶型為二室二廳一衛(wèi)； C 型為三室兩廳兩衛(wèi)。戶型圖詳見附錄。 區(qū)規(guī)劃 匯嘉住宅小區(qū)總平面規(guī)劃設計中，主要出 口在規(guī)劃用地的東北角，這里也是規(guī)劃中的公共開放區(qū)，位于深圳路與中山大道的交匯處。小區(qū)的特色是生態(tài)家園，綠地率相比同類項目具有絕對優(yōu)勢。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健身場所。分兩期開發(fā)的 12 幢多層住宅住宅被綠地環(huán)繞，給人舒適、靜謐的感覺。小區(qū)在設計之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對住宅綠化設置的要求。 小區(qū)平面布置圖詳見附錄。 遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 16 五 目開發(fā)計劃 項目初期投入資金 元，企業(yè)自有資金 8000 萬元，資金漏洞 元，從銀行貸款 4000 萬元，年利率 9%，期限 3 年， 第三年末清算本息，項目結(jié)余 元。 第一年項目投入 60=元，銷售收入 元，初期結(jié)余 元，項目結(jié)余 元。 第二年投入 60=元，收入 元，第一年結(jié)余 元，項目結(jié)余 元。 第三年收入 元，還銀行本息 4360 萬元，上年結(jié)余 元，元。 發(fā)周期計劃 工作名稱 項目進度 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 前期工作 一期建設 一期銷售 二期建設 二期銷售 圖 目開發(fā)進度橫道圖 考慮到房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資高、風險高的項目，為了有效規(guī)避風險，本項目計劃分為兩期開發(fā)，開發(fā)周期為 3年。開發(fā)前期 的準備工作包括擬前期規(guī)劃設計、勘測放樣、項目各項相關手續(xù)辦理、項目招投標等，到三年后的 2014 年 5 月底項目銷售基本完畢，具體安排如下： 遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 17 前期工作： 2011年 5月 月為 項目一期建造： 2011年 8月至 2012年 8月 項目一期預售： 2012年 11月 月 項目一期正式銷售： 2012 年 8月 月 項目二期建造： 2013年 2月 1月 項目二期預售： 2013年 2月 1月 項目二期銷售 2013年 11 月 月 遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 18 六 劃要求及項目指標 劃要求 “匯嘉” 住宅小區(qū)項目所在地凈用地面積 ，該宗地要求： 積率 筑密度 40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數(shù) 15層，綠地率 25%。 目指標 本項目總用地 建筑面積 中地下建筑面積 8000 筑基底面積 建的某某大型社區(qū)，住宅樓為 14 層的高層建筑，層高 合限高 15 層的要求并滿足航空凈距要求，容積率為 筑密度為 均符合指標要求，綠地率 45%更是遠遠大于規(guī)劃要求。 目總投資估算 目開發(fā)成本及開發(fā)費用 房地產(chǎn)項目的開發(fā)費用按照不同的分類標準有不同的分類，但總體上來說可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開發(fā)建設費和各種稅費。 6 （ 1）土地費 表 地費 表 土地費用： 2500 萬元 其中： 1土地出讓金： 元 2契稅（出讓金 3% ）： 元 （ 2）前期費 表 期費 表 前期費用： 元 其中： 1規(guī)劃勘測費 （建安費 ）： 元 2規(guī)劃放樣費： 36 萬元 3招投標費用（建安工程費 ）： 元 4三通一平費用： 120 萬元 遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 19 （ 3）建安工程費 表 安工程費 表 建安工程費： 元 1建安費（ 1229 元 /）： 元 2環(huán)境工程： 280 萬元 3機電設備： 520 萬元 （ 4）基礎設施費 表 礎設施費 表 基礎設施費： 420 萬元 其中： 1 道路工程費： 180 萬元 2 自來水工程費： 110 萬元 3 照明綠化費： 100 萬元 4 電訊設施費 ： 30 萬元 （ 5）公共配套費 表 共配套費 表 公共配套費： 元 其中： 1小區(qū)配套費： 360 萬元 2質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費（建安費 1% ）： 元 3 地下車庫建設費（車位數(shù) 單位面積 2000 元 /平方米）： 3200 萬元 （ 6）不可預見費： 元 （ 7）總成本： 元 發(fā)費用 表 發(fā)費用表 開發(fā)費用： 元 其中： 1管理費用： 270 萬 2銷售推廣費（銷售收入 ）： 元 3財務費用： 1800 萬 遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 20 數(shù)據(jù)來源：自行計算得出 售稅金 開發(fā)期間稅費就是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。具體指房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中應考慮項目開發(fā)期所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅。合計 元具體計算過程見表 表 售稅金及附加 序號 項目 合計 計算期 計算依據(jù) 1 2 1 銷售收入 自銷售收入計劃表 2 銷售稅金及附加 （ 和 業(yè)稅 1） 5% 市維護建設稅 1） 育費附加 1） 花稅 1） 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出 地增值稅 土地增值稅，是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額計征的一種特定的稅，旨在規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理 調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權益。 6 本項目預計銷售金額： 元 擬定投資 元 其它應扣除項目為項目開發(fā)成本的 20%： 0%=元 應扣除總額為 元 增值額為 元 增值率為 00%=應繳納土地增值稅 =0%= 項目總投資 項目總投資為項目開發(fā)成本與項目開發(fā)費用 及 銷售 稅 與土地增值稅 之和，總共為： 元 計收入 項目計預計一期銷售住宅面積 均價格 3100 元 / 售收入 文） 21 萬元，停車位 200 個， 5 萬 /每個，銷售收入 1000 萬；二期銷售住宅面積 均價格 3300 元 /售收入 元，車位 200 個， 5 萬 /每個，銷售收入 1000 萬元。數(shù)據(jù)歸納入下： 表 售計劃表 銷售期數(shù) 第一期 第二期 銷售計 劃 住 宅（棟） 6 6 停車位（個） 200 200 銷售面積 住 宅（） 車位（） 4000 4000 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出 銷售收入總計 4 億 4 千萬，其中一期 2 億 1 千萬左右，二期 2 億 3 千萬左右。數(shù)據(jù)歸納如下： 表 售收入表 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出 務盈利能力分析 目利潤 項目總計銷售收入 元，其中一期收入 元，二期收入 元。項目銷售稅金及附加費 元。項 目總成本費用 ： 元。項目利潤總額 ： 元。項目所得稅 =5%=元。稅后利潤 =元。 物業(yè)類別 銷售指標 合計 銷售期數(shù) 第一期 第二期 高層住宅 銷售面積（） 售均價（元 /） 3200 3100 3300 銷售收入（萬元） 車位 銷售個數(shù)（個） 800 400 400 銷售價格（萬元 /個） 8 8 8 銷售收入（萬元） 6400 3200 3200 合計 銷售收入（萬元） 寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 22 項目詳細利潤見下表： 表 潤表 序號 項目 合計 單位（萬元） 計算期 計算依據(jù) 第一期 第二期 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 3 總成本費用 4 利潤總額 土地增值稅 6 項目 所得稅 (4 25% 7 稅后利潤 4據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出 要經(jīng)濟技術指標 房地產(chǎn)項目財務評價是房地產(chǎn)可行性研究的核心內(nèi)容。它是在房地產(chǎn)投資成本估算的基礎上計算出各項稅金及利潤等數(shù)據(jù)，然后使用市場價格，根據(jù)政府現(xiàn)行的財稅制度、價格體系和有 關的法律法規(guī)，計算分析出房地產(chǎn)投資項目直接發(fā)生的財務收益和費用等方面的內(nèi)容。最后 編制 財務報表 ,計算財務評價指標 ,從而考察項目的盈利能力、清償能力等財務狀況，據(jù)此評價和判斷項目的財務可行性 7。 態(tài)回收期 靜態(tài)投資回收期（ 指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間，一般以年為單位。 7 其優(yōu)點：（ 1）概念清晰，簡 單易用；（ 2）該指標不僅在一定程度上反映項目的經(jīng)濟性，而且反映項目風險的大小。項目決策面臨著未來的不確定性因素，這種不確定性帶來的風險隨著時間的延長而增加。為了減少這種風險，就必然希望投資回收期越短越好。因此，作為能夠反映一定的經(jīng)濟性和風險性的投資回收期指標，在項目經(jīng)濟評價中具有重要地位和作用，作為一個主要指標被廣泛采用。 8 稅前： 稅后： 2 現(xiàn)值 凈現(xiàn)值（ 凈現(xiàn)值率（ 是反映項目盈利能力，或?qū)窠?jīng)濟所作貢獻的重要評價標準。凈現(xiàn)值是按基準折現(xiàn)率將項目計算期（建設期 +生產(chǎn)期）內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初（第 1 年初）的現(xiàn)值之和。 8 基準收益率 3% 遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 23 稅前： +元 稅后： +元 表明項目可行 部收益率 內(nèi)部收益率是指項目在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，即使項目凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。 8 稅前： 取 8% +=元 由于 0，提高折現(xiàn)率，令 9% +=元 由于 0，所以 38% 39% 應用線性插值公式有： ( 稅后： 取 2% +=元 由于 0，提高折現(xiàn)率，令 4% +=元 由于 0，所以 22% 24% 應用線性插值公式有： ( 遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 24 七 感性分析 房地產(chǎn)開發(fā)項目一般只進行財務分析，涉及區(qū)域開發(fā)的項目還應進行綜合分析。 9 敏感性（ 指某一相關因素的變動對反映項目投資效果的評價指標（內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期等）的影響程度。 10敏感性分析（ 是為了提高 決策的正確性和可靠性，預防決策中相關因素的變動可能帶來的損失而進行的測算，即邪惡算主要因素變動對項目投資評價質(zhì)變的影響程度，或測算能夠保持項目可行時，容許相關因素變動的最大幅度（極限變化）。 11 本項目主要針對資本金的財務凈現(xiàn)值指標進行單變量敏感性分析，對財務凈現(xiàn)值這個經(jīng)濟評價指標的影響，從中找出對財務凈現(xiàn)值影響最大的敏感性因素，并確定使得項目由可行變?yōu)椴豢尚械臉O限值。 表 感性分析表 項目名稱 單價元 / 銷售數(shù)量 銷售收入萬元 成本費用萬元 所得稅 萬元 稅后利潤萬元 總投資 萬元 投資 利潤率 % 敏感度 基本方案 3200 119772 44727 24426 2923 8769 33035 價格變動 +15% 3680 119772 50476 24426 4360 13081 33035 5% 3360 119772 46643 24426 3402 10206 33035 5% 3040 119772 42811 24426 2444 7332 33035 15% 2720 119772 38978 24426 1486 4457 33035 資變動 +15% 3200 119772 44727 24426 1684 5053 37990 5% 3200 119772 44727 24426 2510 7530 34687 5% 3200 119772 44727 24426 3336 10008 31383 15% 3200 119772 44727 24426 4162 12485 28080 本變動 +15% 3200 119772 44727 28090 2007 6021 36699 5% 3200 119772 44727 25647 2618 7853 34256 5% 3200 119772 44727 23205 3228 9685 31814 15% 3200 119772 44727 20762 3839 11517 29371 據(jù)來源：自行計算得出 該表反映了價格變動、投資變動及成本變動這三個因素對投資利潤率的影響?？偝杀举M用每增加 1%，將導致投資利潤率下降 銷售單價每增加 1%,能使投資利潤率上漲遼寧工業(yè)大學課程設計說明書（論文） 25 總投資額每增加 1%,投資利潤率隨即下降 因此，在項目開發(fā)的過程中應當注重對開發(fā)成本費用的有效控制，以保證各項經(jīng)濟指標得以實現(xiàn)。由于銷售單價的變動帶來投資利潤率的變化不如成本費用的變動帶來投資利潤率的變化明顯，所以不應當輕易使用降價策略。 虧平衡 分析 盈虧分析（ 亦稱盈虧平衡分析、夠本分析。它是研究一個項目的營業(yè)收入、成本和產(chǎn)銷量之間的關系，確定夠本點，預測產(chǎn)品產(chǎn)量對項目盈虧的影響。12 夠本點 虧平衡點， 營業(yè)總收入和總成本正好相等的產(chǎn)銷量，即利潤等于零時的營業(yè)水平。當產(chǎn)銷量大于夠本點時，企業(yè)盈利；當產(chǎn)銷量小于夠本點時，則企業(yè)虧損。 13 該項目中， 目總成本 /（商品房均價銷售總面積 3200 =由此表明當銷售率到達 ，項目即實現(xiàn)盈虧平衡。屬于風險較小，適合開發(fā)。 確定性分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個動態(tài)的過程，它具有周期長、資金投入量大等特點，因此很難在一開始就對整個開發(fā)投資過程中有關費用和建成后的收益情況做出精確的估計。 14 因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進行深入研究，以使開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的結(jié)果更加真實可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供更科學的依據(jù)。 15 房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析，是指分析不確定性 因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風險。 16不確定性分析是房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的重要組成部分，對房地產(chǎn)投資項目的投資決策成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)投資項目不確定性分析，可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風險的大小和特點，確定合理的投資收益率水平，提出控制風險的方案，有重點地加強對投資風險的防范和控制。 17 以下對本項目