1 X 鎮(zhèn)商業(yè)地塊可行性研究報告 一、項目基本情況介紹 1、 項目 位置 本案 地理位置 位于 ， 基地位置為于 X 區(qū) X 鎮(zhèn)板塊：東靠逸仙路，南靠長逸路，西臨 X 路，北對建配龍。 地理位置 X 區(qū)位于 X 市北郊，長江與黃浦江的交匯處東北瀕長江。遙對崇明縣；東臨黃浦江，與浦東新區(qū)隔水相望；南與楊浦、虹口、北、普陀四區(qū)毗連；西與嘉定區(qū)接壤；西北與江蘇省太倉市為鄰。全區(qū)分為陸地、島嶼兩部分。長興、橫沙兩島自西向東橫臥于長江入海口。全境東西長 56 15 公里，南北寬 23 08 公里。面積 方公里（島嶼面積占 26）， 面積 415 平方公里，常住人口約 。 淞南鎮(zhèn) 則 位于區(qū)境南部。東沿黃浦江岸至閘北電廠，與楊浦區(qū)接界；西至西泗塘河，與泗塘新 村街道相鄰；南接江灣機場，與高境鎮(zhèn)毗鄰；北有蘊藻浜，與楊行鎮(zhèn)、吳淞街道相望。 鎮(zhèn)域面積 全鎮(zhèn)總面積 方公里，其中市屬企業(yè)約占總面積的 70%，本鎮(zhèn)可規(guī)劃面積 方公里。 2 社會人口 淞南是一個以動遷導(dǎo)入人口為主的新興區(qū)域，現(xiàn)有 16 個居委會和 2 個籌備居委會，至 2002 年底，共有居民 26329 戶，常駐人口約80000 人。 截止至 2006 年， 常駐人口約 150000 人 。 經(jīng)濟發(fā)展 2002 年全鎮(zhèn)經(jīng)濟保持快速度發(fā)展，全鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟實力進一步增強。 完成增加值 元，同比增 ；工業(yè)銷售產(chǎn)值 比增 社會消費品零售額 元，同比增 外貿(mào)出口拔交額 1113 萬美元，同比增 實現(xiàn)財政收入 9178萬元（含區(qū)級），同比增 56%。 2、交通條件 逸仙路上交通 ： 輕軌 3 號 線、 51、 51X、 101、 751、 713 X 鎮(zhèn)內(nèi)交通 ： 810、 713、 751、 52、 53、 95 交通運 營表如下： 51 路 寶昌路 6:000 52 路 花園路 4:300 53 路 X 鎮(zhèn) 院 4:300 3 95 路 X 火車站 4:005 101 路 鴻興路 4:000 713 路 黃興路 6:000 751 路 虹鎮(zhèn)老街 村 院 6:000 810 路 呼瑪新村 6:000 4 3、周邊環(huán)境 附近商業(yè)設(shè)施 ： 雖然 依托 淞南中心但是如果要買大件或是一次性采購還是要乘車前往江灣鎮(zhèn)的華聯(lián)吉買盛。距離 本案 2 公里以上。 華超市 愛輝購物中心 教育 ： 淞南小學(xué) 長江二中 寶鋼工業(yè)技校 X 職校 醫(yī)院： X 地段醫(yī)院 離 本案 距離 :700 米 /步行時間 :8 分鐘 上鋼一廠職工醫(yī)院 / 出租車起步費 11 元 生活 配套 ： 農(nóng)村商業(yè)銀行 建設(shè)銀行 工商銀行 X 銀行 X 郵局 泗溏農(nóng)貿(mào)市場 X 公園 離樓盤距離 :600 米 /步行時間 :10 分鐘 免費公園 寶江賓館 X 大酒店 5 4、經(jīng)濟指標(biāo) 用地性質(zhì)：商辦 容積率： 權(quán)： 50 年 綠化率： 30% 車位配比： 00 平米 車位地上： 10% 車位地下： 90% 建筑密度： 50% 第二部分：項目發(fā)展背景 1、宏觀市場分析 X 宏觀經(jīng)濟背景 根據(jù)統(tǒng)計資料，隨著世界經(jīng)濟的復(fù)蘇，大部分國家與地區(qū)的資產(chǎn)價格都大幅上漲。 2006 年上半年，英國的房價比其 2000 年年末上漲幅度超過 100%；同期，美國的房價漲幅也超過 60%；其他國家和地區(qū)的房價都有不同程度的上漲。跟隨著英國、美國等國家房價上漲的步伐，我國房價也于 1999 年末、 2000 年初開始上漲，在 2004 年漲幅達到高峰，最近漲幅有所緩和，這主要與宏觀調(diào)控有關(guān)。 2006 年 5月 17 日以來，國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控文件及相關(guān)配套政策出臺后，房屋銷售價格指數(shù)由今年峰值 5 月份的 步下降至 9 月的最低值 10 月份略有上升，為 體來看，房屋價格漲幅總體趨緩，顯現(xiàn)了宏觀調(diào)控的初步效果，但是形勢依然不容樂觀， 6 剛性需求堅 挺、土地成本上升，導(dǎo)致了少數(shù)城市房價漲幅仍然較高。在宏觀經(jīng)濟調(diào)控的政策下， 2006 年 X 的樓市幾經(jīng)大起大落，尤其是公寓房，受宏觀調(diào)控的影響最大，供、銷、價格各條曲線異常敏感，起伏不定。年終回顧時，我們發(fā)現(xiàn)，其實 2006 的 X 樓市不斷地有一股股的暗流在催動著公寓住宅的價格曲線上揚。 住宅市場分析 ： 2007 出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變 2006年上半年 “ 國六條 ” 之后國家陸續(xù)出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，針對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、炒房風(fēng)氣濃厚等問題制定了相關(guān)的政策。顯而易見，在打擊投機炒房的同時，改變住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)并加大對中低收入人群的住房保障，是這次宏觀調(diào)控希望著力解決的問題。假設(shè)現(xiàn)有政策措施被嚴格執(zhí)行的話， 2007 年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)一些根本性的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場也會迎來持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展；畢竟政府的調(diào)控目的不在于打壓房地產(chǎn)市場，而是希望引導(dǎo)出一個房地產(chǎn)市場良好發(fā)展的局面。 “90/70” 是現(xiàn)期調(diào)控政策中最惹眼的一條，從總量上保證套型建筑面積 90 平方米以下的住房面積所占比重達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，導(dǎo)致中低檔住房供給徹底敲實； “ 去年下半年以后，因為原本設(shè)計的住房結(jié)構(gòu)不符合 70%以上建小戶型的要求，很多 項目一直陷入審批的停滯階段。 ” 一位 X 房地產(chǎn)界人士如是說。而 1 月 9 日建設(shè)部的 “ 征求意見稿 ” 出生 24 小時不到便夭折， 7 充分說明了住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)問題，房價的不斷高漲和之前的調(diào)控政策在某種程度上的失靈，關(guān)于 90/70 的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)被提升到一個社會問題的高度；也表明了政府調(diào)整住房結(jié)構(gòu)問題的決心。與此同時，同樣被人們關(guān)注、與住房結(jié)構(gòu)相關(guān)的政策內(nèi)容另有一條 即關(guān)于加快城鎮(zhèn)廉租房制度的建設(shè)、規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。前期的廉租房和經(jīng)濟適用房供給的短缺，造成了一部分中 低收入家庭被擠進購買商品房的隊伍，這也促成了商品房的需求過旺、價格上揚； “ 一套房子在造就一個百萬富翁的同時也毀滅了一個百萬富翁 ” ，受結(jié)婚、拆遷等剛性需求的影響，一部分中低收入的家庭不得不在價格不斷上漲的商品房房源中尋求空間；這樣的情況久而久之就很容易會把住房問題推向一個前所未有的亟待解決的社會問題的高度。 導(dǎo) “ 梯級住房消費 ” “2007 年是個政策落實年。 ” 發(fā)展中、小套型低價位房，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)勢在必行。在這里筆者不得不提到另一個問題 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不僅要服務(wù)于推動中小套型、中 低價位住房的建設(shè)和消費，增加其在商品住房供應(yīng)中的比例；同時，也要繼續(xù)實施有區(qū)別的信貸政策，在首付款比例等方面，充分發(fā)揮信貸政策對引導(dǎo)居民合理住房消費的作用，積極支持居民購買自住住房消費貸款，嚴格限制投機性購房貸款，控制投資性購房貸款；積極支持居民購買中小套型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，限制購買大 8 套型、高價位商品住房的貸款。相比較歐美、日本和香港地區(qū)，也不是多數(shù)青年剛剛參加工作便去買產(chǎn)權(quán)房。比較流行的住房是先租房的“ 梯級住房消費 ” 模式；而在我國， 20年輕住房私有化的比率為 78%，年輕人剛畢業(yè) ，拿什么來買房？自然是家庭的積蓄。因此中國人傳統(tǒng)的觀念對房價飚升的影響也有其因素。其實，在 “ 國六條 ”中， “ 合理引導(dǎo)住房消費需求和消費模式 ” ，已經(jīng)開始成為國家政策調(diào)控的手段之一； “ 國六條 ” 甚至提出，要 “ 積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 ” 這不能不說是政府在旗幟鮮明地倡導(dǎo) “ 梯級住房消費 ” 概念。 商業(yè)市場 分析 ： 2006 年 X 商業(yè)市場，無論是一手銷售，還是二手租賃和銷售，都表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，供需兩旺，租售價格整體呈現(xiàn)增長的趨勢。但是也不能忽視目前 X 商業(yè)市場中突顯的一些問題， 譬如供應(yīng)結(jié) 構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)的不平衡等。 1. 一手商業(yè)市場 2006 年新增出售大型商業(yè)項目 2006 年新增供應(yīng)面積在 3 萬平方米以上的大型商業(yè)項目主要有 6個，主要集中在 4、 7、 12 四個月份上市，其中大分物業(yè)分布在七浦路商圈、曹安商圈和五角場商圈。而萬達商業(yè)廣場供應(yīng)面積為 208,650 平方米，為所有新增供應(yīng)項目中面積最大的。 2006 年新增出售大型商業(yè)項目列表 9 月份 項目名稱 地址 供應(yīng)量（平方米） 1 月 東晶國際商業(yè)街 浦東大道 900 80,000 4 月 新干線 松江泗磚路 1 弄 55,894 興力達國際廣場 真光路 1326 號 159,980 5 月 七浦聯(lián)富商業(yè)廣場 河南北路 99 號 47,577 6 月 X 曹安國際商城 曹安路 1833 號 49,041 7 月 萬達商業(yè)廣場 邯鄲路萬達展示中心 208,650 12 月 中邦金座 康沈路 686 號康橋文化中心一樓 50,000 新增物業(yè)供不應(yīng)求，物業(yè)售價上漲 2006 年商業(yè)物業(yè)全年新增供應(yīng)面積約為 平方米，截止 到年底全市可售商業(yè)面積為 平方米，平方米，呈現(xiàn)供不 應(yīng)求的局面。除 7 月份外，市場中可售商業(yè)物業(yè)的面積每月均呈現(xiàn)量減。其中， 4 月份上市的普陀區(qū)綜合商辦物業(yè) 興力達國際廣場，其商業(yè)面積為 159,980 平方米； 7 月份上市的五角場萬達商業(yè)廣場商業(yè)面積為 208,650 平方米。這兩艘商業(yè)航母拉高了 4 月份和 7 月份的整體供應(yīng)量。同樣在 4 月份，由于所推出的興力達國際廣場被整體收購，因此本月去化面積也達到了全年的高峰，共實現(xiàn)銷售 31 萬平方米左右。 圖 1： 2006 年商業(yè)物業(yè)供求情況表 商業(yè)物業(yè)價格全年走勢上揚 10 2006 年 1 月份 X 商業(yè)物業(yè)銷售均價為 8,720 元 /平方米，到了 12月份銷售均價達到 11,022 元 /平方米，上漲了將近 右，歸根結(jié)底還是由于宏觀調(diào)控政策對住宅市場造成的影響，使得投資住宅物業(yè)在短期內(nèi)已經(jīng)無利可圖，故投資者選擇受調(diào)控影響較小的商業(yè)物業(yè)進行投資。 4 月份由于興力達國際廣場的整體收購，且其收購價格價格較高，從而大大提升了該月的商業(yè) 市場的銷售均價。 2006 年上 海商業(yè)市場的銷售價格基本保持振蕩中上升的勢頭。 圖 2： 2006 年商業(yè)銷售價格走勢2. 二手商業(yè)市場 商業(yè)物業(yè)租金水平價格小幅上揚 2006 年 X 市各類商鋪租金價格趨穩(wěn)，其中市級、區(qū)級商圈租金價格堅挺。 12 月份市級商圈平均租金達到 /平方米 天 ， 而 1 月份平均租金僅為 38 元 /平方米 天， 12 月份區(qū)級商圈平均租金達到了 /平方米 天，而 11 1 月份平均租金為 13 元 /平方米 天，全年租金水平增長了 居民消費圈商鋪由于新增供應(yīng)較多，從而使得這些區(qū)域的商鋪租金出 現(xiàn)較大幅度的回落，降幅達到了 郊區(qū)商圈平均租金最為穩(wěn)定，其全年漲幅在 4%之內(nèi)。 2006 年 X 商業(yè)租金水平的走勢表明，市級商圈和區(qū)級商圈對于集中型商業(yè)的需求是很大的，但是由于市中心區(qū)域土地資源有限，故此難以滿足這些需求， 2007 年這些 區(qū)域的商鋪租金仍將繼續(xù)上漲。而居民消費圈由于新增供應(yīng)日益增多，從而出現(xiàn)供過于求的局面，從而拉低該區(qū)域的租金水平。租金水平的走勢表明， X 商業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是非常不平衡的，局部地區(qū)供不應(yīng)求，但另外一些區(qū)域卻供過于求，這一情況將大大制約居民消費圈內(nèi)新增商業(yè)的銷售過程。 X 市 房地產(chǎn)市場調(diào)控 2006 年 X 土地與 商品房 市場調(diào)控 回顧 2006 年 X 房地產(chǎn)市場就如同樹欲靜而風(fēng)不止，在經(jīng)歷了 2005 年宏觀調(diào)控后的 X 房地產(chǎn)欲平穩(wěn)過渡，但 2006 年政策風(fēng)潮亦是襲 卷而來，不過雖然今年政策是風(fēng)云四起，但對市場的實際影響有 限 1 政策市場風(fēng)云四起 2006 年政府綜合運用經(jīng)濟、法律、行政等多種手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場供求，從而達到平抑房價的目的，同時通過進一步規(guī)范 12 房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)行為，提高房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻，使得房地產(chǎn)市場走向健康、和諧的發(fā)展道路。從政策目標(biāo)的號召力來看，與往年相比有過而無不及；從政策的可操作性來看，諸多政策首度出臺，其執(zhí)行 力如何還無從顯現(xiàn)； 從影響市場的程度來看，更多 心理預(yù)期的影響。 階段 政策名稱 頒布日期 實施日期 頒布單位 第一階段 關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知 市公積金管理中心 上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率 國人民銀行 第二階段 溫家寶要求進一步搞好房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的六項意見 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知 國務(wù)院辦公廳 13 2006 年政策一覽 1土地市場驚濤駭浪 土地作為房地產(chǎn)業(yè)的源頭正成為宏觀調(diào)控的重中之重， “ 普 通住房不得低于年度出讓總量的 70%、提高土地相應(yīng)稅費等政策相繼出臺，表明政府運用行政及經(jīng)濟手段，進一步加強土地市場管理的信號，同時重申對閑置土地的調(diào)控力度、也表現(xiàn)出政府將政策落到實處的信心與決心。 X 受國家土地宏觀調(diào)控的影響，土地在供應(yīng)、需求、價格等方面正相繼發(fā)生著變化 場供應(yīng) 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見（ 15 條細則） 建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局 統(tǒng)計局、銀監(jiān)會 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 國人民銀行 關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 建設(shè)部 關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、工商行政管理總局 關(guān)于進一步 加強房地產(chǎn)信貸管理的通知 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見 建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、國家工商行政管理總局和外匯管理局 關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 家稅務(wù)總局 第三階段 上調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準備金率 百分點 國人民銀行 上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。一年期存款、貸款基準利率均上調(diào) 百分點。 國人民銀行 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知 國家稅務(wù)總局 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 國人民銀行 關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策的通知 政部國土資源部中國人民銀行 14 應(yīng)總量大幅減少 土地作為房地產(chǎn)的主要原料歷來屬于稀缺資源，沒有土地便沒有房地產(chǎn)產(chǎn)品，然而在土地如此重要的情況下， 2006 年 X 土地市場最為顯著的特點便是土地供應(yīng)大幅減少， 2006 年 1新增經(jīng)營性項目土地出 讓面積僅為 1433 萬平方米，同期減少了 38%，其中住宅土地出讓同比更是減少了 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，今年中低價商品房與配套商品房土地供應(yīng)量遠遠少于去年是土地市場整體供應(yīng)銳減的主要原因。 表 2000土地市場交易量 單位：萬平方米 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 2006 年 1增經(jīng)營性項目土地出讓面積 874 1050 2041 3520 3420 2931 1433 其中：商 品住宅土地出讓面積 / 865 1757 2795 2431 2119 885 宅用地比例降，綜合用地比例升 2006 年 1累計土地出讓中，住宅用地、綜合用地、商業(yè)用地及辦公用地面積比例分別為 而 2005年累計出讓土地中，住宅用地面積占 綜合用地面積占 商業(yè)用地面積占 辦公用地面積占 雖然今年住宅用地仍為出讓主力，但呈現(xiàn)出下降的跡象，而綜合性質(zhì)的土地則呈現(xiàn)出后來居上的態(tài)勢。從今年五次土地公告出讓結(jié)構(gòu)中也可 看出，非居住類物業(yè)，商辦、金融、綜合等性質(zhì)物業(yè)出讓幅數(shù)占半壁江山。商辦及綜合類土地出讓比例的上升，與城市經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)發(fā)展需求密切相關(guān)，一方面隨著郊區(qū)住宅物業(yè)的開發(fā)，其商業(yè)配套勢必需跟進，另一 15 方面伴隨 “ 國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心框架的形成，城市中心區(qū)域改造擴建的步伐也正加大。（如虹口區(qū)四川北路和北外灘兩大區(qū)域在 2005 年底已開始進入全面改造階段，今年有 2 幅商辦土地出讓：軌道交通 10 號線四川北路站地塊、軌道交通 10 號線天潼路站地塊等；副中心區(qū)域正加快建設(shè)發(fā)展的腳步（城市副中心之一 ，普陀區(qū)真如 副中心地塊等）。 區(qū)土地出讓總體平穩(wěn) 2006 年 1，郊區(qū)土地出讓幅數(shù)為 98 幅，占整體出讓的 54%，土地出讓面積 平方米，占整體出讓的 61%，總體情況與去年水平相當(dāng)，所不同的是：今年郊區(qū)土地出讓呈現(xiàn)多面開花的跡象，嘉定、青浦、南匯等區(qū)土地出讓面積均超過了 150 萬平方米，其中青浦以 270 平方米的出讓量位居之首。而以往土地供應(yīng)大戶松江今年出讓面積依然有限，另外去年出讓面積之最的奉賢區(qū)今年出讓面積也有所縮水。 場需求 力開發(fā)商拿地?zé)崆椴粶p 雖然近兩年來，國家 一再緊縮地根、銀根，土地費用也被抬高，但仍擋不住部分開發(fā)企業(yè)儲地擴張的腳步，資金勢力雄厚的外資企業(yè)或者負債率低，資金運作良好的國企面對來勢兇猛的政策如同 “ 兵來將擋，水來土淹 ” ，他們對土地競標(biāo)的熱情依然不減。首當(dāng)其沖的便屬新鴻基地產(chǎn)， 2006 年 1 月，新鴻基將閑置近 9 年的襄陽路地塊納入 16 囊中，該地塊占地面積約 4 萬平方米，批租時容積率超過 6，用途為綜合地塊，原計劃建造五星級酒店、辦公樓、商鋪。在五次土地公開招投標(biāo)中，諸如新江灣城 塊、真如副中心啟動區(qū)地塊，南碼頭街道 8 街坊等大型或優(yōu)質(zhì)地塊備受境內(nèi)外大企業(yè)關(guān)注，如 新江灣城塊，不乏巨頭 新加坡的凱德置地，香港的新鴻基地產(chǎn)、東方海外、華潤集團，以及內(nèi)地的萬科、招商、金地等身影。 分中小企業(yè)面臨資金短缺，被迫出局 由于政策實施使開發(fā)商面臨著資金和管理方面更大的壓力和要求，部分開發(fā)商只能選擇出讓土地或者項目以度過難關(guān)。國六條及15 條細則出臺不久，有些大型開發(fā)商一天內(nèi)接到多塊賣地信息，很多中小開發(fā)是準備退出市場。如 X 愛夢敦置業(yè)有限公司分兩次掛牌出售其全部股份，總價格達到 元人民幣，該項目公司的主要資產(chǎn)就是土地儲備。 地價格 段及規(guī)劃引領(lǐng)價格 對于土地價格來說，地段固然是衡量土地價格的重要指標(biāo)之一，而區(qū)域發(fā)展前景及目前的配套設(shè)施的完善與否也是考量地價高低的標(biāo)準。 從今年公開招投標(biāo)土地價格來看，普陀區(qū)真如副中心地塊成為今年的“ 標(biāo)王 ” ，究其原因，之所以成為 “ 霸主 ” ，主要得有益于區(qū)域規(guī)劃，真如副中心是全市四副中心之一，隨著區(qū)域正式納入啟動階段，其未 17 來前景不可小覷，何況該地塊是中心區(qū)內(nèi)出讓面積頗大的商業(yè)用地，也決定了其總地價的高昂。 從樓面地價來看，軌道交通十號線站點四川北路地塊由于位于的絕佳位置，再加上被規(guī)劃、定位為四川北路上的高檔 商務(wù)、精品商業(yè)集聚區(qū)，受到了綠地、中信泰富、仁恒等 10 多家房地產(chǎn)開發(fā)巨頭的青睞，預(yù)計其土地成交價格將超過 10,000 元 /平方米。住宅用地中，新江灣城 塊經(jīng)過 175 輪叫價，最后由華潤集團以 元獲得，折合樓面地價 6,677 元 /平方米，這個價格刷新了去年珠江投資競得新江灣 塊時的紀錄，同時也是今年 X 住宅用地中成交價格最高的土地。 地競價再創(chuàng)新高 素有 “ X 地王 ” 之稱的花木地塊招標(biāo)引來金地、華潤置地、合生創(chuàng)展、中海地產(chǎn)、新鴻基、世茂集團等諸多大型開發(fā)商的爭奪。這幅占地面積 560 畝、容 積率 住宅用地如此引人矚目主要是該地塊推向市場前，一級土地市場供應(yīng)奇缺，更為重要的是該地塊位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，周邊配套設(shè)施較完善，居住氛圍已相當(dāng)濃郁，并且土地出讓面積之大是引來眾多開發(fā)商競相追捧的原因。競標(biāo)過程無異于一場無硝煙的戰(zhàn)場，底價僅為 27 億的花木地塊，競標(biāo)價多在 40 億元左右，金地集團出價 元更是令人 “ 乍舌 ” 。 2006 年部分掛牌成交地塊基本情況 性質(zhì) 區(qū)域 地塊名稱 用途 土地面積 （萬總地價 （萬元） 樓面地價 （元 / 中標(biāo)單位 18 2007 年商業(yè)市場 發(fā)展展望： 2007 年 X 商業(yè)市場仍將保持持續(xù)供應(yīng)的態(tài)勢，供應(yīng)量基本將與 2006 年持平。但是月度可供銷售的商業(yè)面積將逐漸減少，基本以居民消費圈、郊區(qū)以及一些專業(yè)性商業(yè)市場的商鋪為主，而市中心即將面市的集中型商業(yè)大都采取租賃、統(tǒng)一經(jīng)營的模式，因此可供 租賃的面積在不斷增多，但是可供銷售商業(yè)面積卻逐漸減少。 2007 年 X 商業(yè)市場的銷售仍將保持一個良好的態(tài)勢，其中專業(yè)市場和郊區(qū)的集中型商業(yè)仍然是 市場關(guān)注的焦點，很容易 達到 比較理想的銷售目標(biāo)。而一些發(fā)展尚不成熟的居民消費圈和郊區(qū) 的社區(qū)商鋪仍將面臨較為嚴峻的銷售壓力。 商辦 長寧 華新街道 71 街坊 31/2 丘 地塊 商業(yè)、辦公 ,800 9,010 X 萬博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 X 淞南鎮(zhèn)長逸路南側(cè)地塊 商業(yè)、 辦公 2,600 3,890 X 名府置業(yè) 普陀 桃浦鎮(zhèn) 549 坊 12 丘地塊 商辦 ,273 1,018 X 致臻實業(yè)發(fā)展有限公司 綜合 普陀 真如副中心 塊 住宅、商辦 20,000 3,056 雅富投資、 X 長潤、 X 江和 X 淞南鎮(zhèn)長江南路地塊 住宅、 商辦 10,300 2,689 X 湘騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 住宅 楊浦 新江灣 城 塊 住宅 54,100 6,677 華潤置地股份有限公司 浦東 南碼頭街道 8 街坊地塊 住宅 1,800 4,066 東方海外 X 淞南鎮(zhèn)逸仙路地塊 住宅 88,000 4,008 X 市浦東新區(qū)房地產(chǎn)（集團） X 羅店鎮(zhèn) 4、 5 地塊 住宅 26,400 2,894 X 羅南房地產(chǎn)有限公司 X 羅店新鎮(zhèn) 塊住宅 44,000 2,576 X 綠洲花園置業(yè)有限公司 南匯 臨港新城 塊 住宅 6,500 1,105 綠地集團 19 2007 年 X 商業(yè)的租賃市場的租金水平兩極分化特征將會更加 明顯，市級商圈、區(qū)級商圈以及特色商圈的租金水平仍將保持增長的 態(tài)勢，市場供不應(yīng)求；但是居民消費圈和郊區(qū)商圈的商業(yè)由于總體供 過于求，導(dǎo)致租金水平將會出現(xiàn)小幅度的回落，競爭比較激烈。 2007 年專業(yè)市場由于供應(yīng)量的增多，從而會減緩租金水平的增 長速度，但其租金水平的增長走勢是不會改變的。此類的專業(yè)市場諸 如七浦路服裝批發(fā)市場、曹安輕 紡、鞋帽批發(fā)市場等。但同時這些區(qū) 域也是 2007 年非常值得期待的區(qū)域。 2007 年 X 郊區(qū)的商業(yè)將會加快開發(fā)力度，市場供應(yīng)量將會明 顯增加，這對于完善郊區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)，刺激當(dāng)?shù)刈≌袌龅陌l(fā)展將會起 到極大的促進作用。 2、 X 區(qū)總體規(guī)劃 作為 X 北面的門戶 X 區(qū)，近年來隨著郊區(qū)房產(chǎn)的不斷推近，已越來越受到重視。最近 X 區(qū)規(guī)劃局又新鮮出爐了區(qū)域總體規(guī)劃發(fā)展綱要，為 X 市民展現(xiàn)了一幅美麗的圖景。 到 2020 年， X 將形成 “一個整體、三大產(chǎn)業(yè)、五個分區(qū) ”的結(jié)構(gòu)，即以 方公里區(qū)域作為一個整體；以精品鋼、造船、房地產(chǎn) 作為未來發(fā)展的三大支撐性產(chǎn)業(yè)；以中心城部分、新城、產(chǎn)業(yè)區(qū)、長興島、橫沙島為五個分區(qū)。 X 將建成分工合理、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城區(qū)。 X 區(qū)作為城市邊緣地區(qū)，在人們心目中的印象是交通不便，環(huán)境較差，屬于下只角。隨著近兩年的開發(fā)， X 區(qū)正在發(fā)生著日 20 新月益的變化。 X 新城東區(qū)，商業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，城市功能十分完善，吳淞漁人碼頭臨江而立，以 X 開埠為背景，興建的主題廣場頗具特色。X 西城區(qū)是 X 為適應(yīng)新發(fā)展和城市功能拓展重點建設(shè)的新城區(qū)，正在成為 X 區(qū)城市建設(shè)又一亮點。 近兩年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示， 2001、 2002 年是 X 房地產(chǎn)發(fā)展強勁的兩年，各項指標(biāo)迅速攀升， 2003 年又在前兩年的發(fā)展勢態(tài)下有所提升，據(jù)統(tǒng)計 2003 一年 X 房地產(chǎn)投資額實現(xiàn) 元，比去年同期增長 2004 年 1商品房批準預(yù)售面積為 平方米，占全市批準預(yù)售總量的 為全市第五。 而目前整體 X 市商品房價格隸屬 X 的房價最為貼近人心， 2005 年至今隨著 X 區(qū)整體商品房開發(fā)力度的加大，銷售面積同比其他區(qū)域一直名列前矛。 從總體上看， X 區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺、投資與消費協(xié)調(diào)發(fā)展的全面增長態(tài)勢，進入了新一輪周期的繁榮階段。這主要 得益于X 整體良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政策的帶動及郊區(qū)大市政、大交通的不斷挺進。 3、 X 區(qū)房地產(chǎn)市場分析 X 區(qū)由幾個鎮(zhèn)組成：大場、祁連、高境、廟行、劉行、淞南、楊行、顧村、 X、月浦、羅南、羅店、盛橋、羅涇以及長興、橫沙二島。由于歷史、地理位置等原因大部分地區(qū)開發(fā)相對滯后。 X 曾經(jīng)為租界城市，因此東西向交通歷來較南北向發(fā)達。 X 區(qū)偌大的面積，但與市中心的聯(lián)系卻基本只能依賴三條 21 主干道：滬太路、共和新路、逸仙路。 房地產(chǎn)市場特征 1、城市化進程發(fā)展不均 作為 X 市行政區(qū)的第三大區(qū)，擁有的 常駐 人口卻只有 120 萬。 由于地處 X 北郊，長期以來除了寶鋼、上鋼等鋼鐵企業(yè)的發(fā)展外，主要以農(nóng)業(yè)為主，加上島嶼面積占到了總面積的 26%，所以城市化進程較慢。全區(qū)人口中農(nóng)村人口占的相當(dāng)大的比重，城鎮(zhèn)人口主要集中在幾個城市化程度較高的區(qū)域。 2、分區(qū)域建設(shè)，各自獨立發(fā)展 由于土地面積廣，發(fā)展不均，人口相對集中等原因， X 區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也主要集中在這幾個區(qū)域。因其各自集中發(fā)展，相互間距離又遠，形成了各自為政的局面。各地區(qū)的樓盤定位，目標(biāo)客戶群各有不同。其開發(fā)主要依附于主干道周邊的成熟生活區(qū)。包括逸仙路沿線的高境地區(qū)、淞寶地，共和新路沿線的通 河、泗塘地區(qū)，滬太路沿線的大場、祁連地區(qū)。 3、樓盤檔次偏低 X 區(qū)的土地基本屬 5 級以下，最靠近市區(qū)的地方也在內(nèi)環(huán)線以外，而且交通不夠便利，規(guī)劃中的軌道交通尚未完全完成，這就決定了樓盤的定位 大 多是中、 中 低檔樓盤，目標(biāo)客戶群也基本定位在工薪階層， 或?qū)氫撀毠ぃ?客源以區(qū)域性消費者為主。目前 X 區(qū)的樓盤極端最高價位也不 過10000 元 /平方米 左右 。 22 4、以多層和小高層為主體 由于土地的成本較低，熟地較多，所以區(qū)內(nèi)的商品房以成片多層住宅區(qū)為主，配合部分小高層。而高層因其建筑成本等原因在區(qū)內(nèi)供應(yīng)量 相對 較少。 5、有效需 求大，銷售率高，競爭日趨激烈 寶鋼廠以及配套設(shè)施等的建設(shè)帶動了 X 地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，當(dāng)?shù)叵M水平較高，貨幣化分房又實行得比較早，所以有效需求大。一般來說商品房的銷售率較高， 2000 2003 年為 當(dāng)然隨著開發(fā)前景的看好，樓盤的開發(fā)量大大增加，競爭也日趨激烈 區(qū)域房地產(chǎn)市場背景介紹 從全區(qū)來看， 1999 年批準預(yù)售商品房面積比 1998 而 2000 年商品房預(yù)售面積更是達到 120 萬平方米，同比增長了 89%。 2003 年銷售登記面積比 1999 年增加 2006 年 第 四 季 度 ， 已 登 記 預(yù) 售 的 商 品 房 單 價 主 要 集 中 在750012000 元 /平方米；總價主要集中在 46120 萬元；單套面積主要集中在 85135 平方米 。由于歷史、地理位置等原因大部分地區(qū)開發(fā)相對滯后。 X 曾經(jīng)為租界城市，因此東西向交通歷來較南北向發(fā)達。 X 區(qū)偌大的面積，但與市中心的聯(lián)系卻基本只能依賴三條主干道：滬太路、共和新路、逸仙路。交通和地理位置決定了房地產(chǎn)開發(fā)的方向，所以 X 區(qū)的樓盤主要沿三條線路發(fā)展。逸仙路一線主要集中在蘊藻浜以北的 X 鎮(zhèn)和靠近 23 市區(qū)的高境鎮(zhèn)；共和新路一線主要集中在淞南鎮(zhèn)的泗塘、 通河地區(qū)；滬太路一線主要集中在大場和祁連二鎮(zhèn)。相比之下，逸仙路一線的均價最高，共和新路一線樓盤數(shù)量最多，滬太路一線盤量最大。 （ 1）逸仙路沿線 逸仙路從楊浦、虹口接壤的曲陽地區(qū)開始，一直通往 X 鎮(zhèn)。與淞滬鐵路交織在一起，所以房地產(chǎn)的發(fā)展呈兩頭興而中間弱的態(tài)勢。 X 鎮(zhèn)又稱淞寶地區(qū)，是 X 政治、文化和經(jīng)濟的中心城區(qū)。 70 年代末因?qū)氫摰慕ㄔO(shè)而興起，規(guī)劃建設(shè)為寶鋼職工的居住區(qū)，基本形成了相對獨立的衛(wèi)星城。近年，由于寶鋼的發(fā)展和貨幣化分房政策，使淞寶的房地產(chǎn)呈方興未艾之勢。雖然該地區(qū)屬六級地段，但由于目標(biāo)客戶群幾乎完全的 本地化，所以具有 “孤島 ”效應(yīng)：盡管位置偏遠，價位仍達到 8000 /平方米。而且有效需求大，銷售率多在 70%以上?，F(xiàn)在逸仙路高架 的便捷 ，外環(huán)線施工 完畢 ， 另外 吳淞過江隧道的興建和輕軌明珠線延伸段 的建設(shè) ，該地區(qū)的交通出行已 根本改觀。區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)仍有可為。高境鎮(zhèn)是 X 區(qū)與楊浦、虹口的接壤處歷來是發(fā)展較緩慢。但隨著逸仙高架的落成，以及 隨著早期 楊浦區(qū)與其交界處的文化花園和三湘世紀花城的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)起色，特別是依托逸仙高架和殷高西路兩側(cè)形成逸仙新村、共和新村、高境新村為主體的現(xiàn)有城區(qū)框架 也 出現(xiàn)了幸之苑 和高境欣苑等一批 早期 樓盤?？墒怯捎?該板塊 起步較晚，配套等原因，價格 相對偏 低， 目前均價 在 8300 24 元 /平方米左右。 （ 2）共和新路沿線淞南、廟行兩鎮(zhèn)地處 X 區(qū)中心地帶，擁有通河、泗塘這兩個成熟的生活區(qū)，加上與閘北區(qū)的彭浦新村相鄰，歷來發(fā)展較好。憑借共和新路及其延伸端蘊川路，近年出現(xiàn)了相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)。由于交通尚屬便利，配套設(shè)施基本健全，價格維持在 8000 /平方米。 （ 3）滬太路沿線大場鎮(zhèn)位于 X 區(qū)西南部。東與閘北區(qū)交界，南與普陀區(qū)為鄰，是 X 區(qū)與市中心距離最近的鎮(zhèn)。早年多為本地農(nóng)民居住，城市化程度低。且處 于 X、普陀、閘北的三不管地區(qū)，所以盡管有的滬太路穿鎮(zhèn)而過，但發(fā)展落后。但隨著 90 年代后期市政建設(shè)的加強和房地產(chǎn)開發(fā)的崛起，成為了X 區(qū)又一發(fā)展重鎮(zhèn)。特別隨著南部的大華小區(qū)的開發(fā)成功，帶動了一批樓盤的開發(fā)， 銷售火爆目前該區(qū)域 價位在 8000平方米。吸引了相當(dāng)部分的市區(qū)客源。祁連鎮(zhèn)緊靠大場鎮(zhèn)，西與嘉定接壤，早年的情況相同。但隨著錦秋加州花園的熱銷和 X 大學(xué)新址的遷入，地區(qū)經(jīng)濟被帶動起來。但當(dāng)?shù)厥姓ㄔO(shè)起較晚，交通、生活、娛樂環(huán)境尚不成熟，所以價位多不超過9000 元 /平方米。 板塊價格增長分析： 價格增長表 早期價格 目前價位 增長 25 2000 年 2007 年 共和新路沿線淞南、廟行 2500800逸仙路沿線 逸仙路從楊浦、虹口接壤的曲陽地區(qū) 2800500滬太路沿線 2000000第三部分：供應(yīng)市場分析 目前 X 市場供應(yīng)量主要為： 項目名稱 建設(shè)地點 發(fā)證號 發(fā)證日期 麗景翠庭商品住宅二期 楊行鎮(zhèn)盤古路南 滬寶建 (2006苑 滬太路 4099 弄 滬寶建 (2006景都 F 塊（原暫定名：聚豐星苑）四五期 豐翔路北、豐寶路東 滬寶建 (2006地下車庫 同泰北路 101 號 滬寶建 (2006尚景苑 淞南鎮(zhèn)長江南路 1033 號 滬寶建 (2006羅涇 3塊配套商品房 羅涇鎮(zhèn)集寧路 168 號 滬 寶建 (2006新鎮(zhèn) 塊商品住宅（美蘭湖別墅商業(yè)部分） 美蘭湖路南側(cè) 滬寶建 (2006松川精密電子有限公司新建二期廠房 X 工業(yè)園區(qū) 塊 滬寶建 (2006車間 X 區(qū)羅涇飛云工業(yè)園區(qū)飛云路 555號 滬寶建 (2006（ X）有限公司 豐翔 1000 號 滬寶建 (2006 派出所辦公用房 羅店鎮(zhèn)南東路 107 號 滬寶建 (2006廠房工程 羅涇鎮(zhèn)羅寧路 滬寶建 (2006X 臺鼎中小企業(yè)園 ” 標(biāo)準廠房 11真陳路 1398 弄 滬寶建 (2006)1306032200626 辦公樓 新建廠房 羅店鎮(zhèn)義品村撫遠路東側(cè) 滬寶建 (2006苑公建 大場鎮(zhèn)祁連山路 2828 弄 滬寶建 (2006河南側(cè)，春雷路西側(cè)地塊 春雷路西側(cè) 滬寶建 (2006泗塘國際機械物流中心 泗塘新村街道 24 街坊 11/2 丘 滬寶建 (2006廠房 真陳路 999 號 滬寶建 (2006污水治理三期工程 X 大學(xué)雨水泵站 西涇西側(cè)、聯(lián)盟 河北側(cè) 滬寶建 (2006污水治理三期工程 真大雨水泵站 滬太路西、走馬塘南、龍珍港東 滬寶建 (2006樓改擴建 X 逸仙路 3757 號 滬寶建 (2006低價 “ 四高 ” 示范居住區(qū)顧村基地菜場及附屬廣場項目 顧村鎮(zhèn)菊太路南 滬寶建 (2006中心村一期 E、 F 塊配套商品住宅(高層住宅部 分 ) 顧村鎮(zhèn)寶安公路南 滬寶建 (2006金辰建筑裝飾工程有限公司罰款補證項目 羅涇鎮(zhèn)滬太路 9088 號 滬寶建 (2006市寶鋼新世紀學(xué)校輔助用房 盤古路 528 號 滬寶建 (2006處理工程 漠河路 50 號 滬寶建 (2006綜合樓 呼瑪路 792 號 滬寶建 (2006華發(fā)國際貨運有限公司理貨棚 X 市 X 區(qū)逸仙路 4188 號 滬寶建 (2006建廠房 月羅路 1560 號 滬寶建 (2006景都 F 塊（原暫定名：聚豐星苑）一三期 豐翔路北、豐寶路東 滬寶建 (2006新事業(yè)商辦樓改擴建工程 牡丹江路 1588 號 滬寶建 (2006宿舍樓新建工程 廟行鎮(zhèn)共康路 51 號 滬寶建 (2006居苑 住宅小區(qū) X 鎮(zhèn)，南泗塘西側(cè)，建配龍北 滬寶建 (2006)1306030800627 側(cè) 寶鋼集團 X 五鋼有限公司教培中心 3 號樓裝飾工程新建門廳和車庫 同濟路 333 號 滬寶建 (2006廠房 城銀路 滬寶建 (2006 X 區(qū)寫字樓市場分析 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 在售價格 聯(lián)系電話 開發(fā)商 高景國際大廈 X 殷高西路 101 號 9000 元 /平方米 均 66185050 X 高境科技發(fā)展有限公司 安信商業(yè)廣場 X 牡丹江路 1228 號 （只租不售）租金 3元 /平米 /天 56117753 X 安信牡丹江置地有限公司 祥騰國際廣場 X 盤古路 388 弄 1號 15500 元 /平方米 均 56690220， 56690280 X 湘騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 寶蓮城 X 雙城路 803 弄 16800 元 /平方米 均 61178888 61179999 X 寶蓮房地產(chǎn)有限公司 寶蓮府邸 X 海江路 803 弄 20000 元 /平方米 高 56112188 X 住聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 高景國際大廈 （銷售率 高景國際大廈由 X 高境科技發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)，位于 01 號，緊鄰軌道三號線殷高西路站。 X 高境科技發(fā)展有限公司由 X 虹房（集團）有限公司和高境資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司共同投資成立。 該樓按照現(xiàn)代商務(wù)辦公樓的標(biāo)準進行設(shè)計建造，總建筑面積 26346平方米，其中地上 17 層，建筑面積 為 24148 平方米；地下 1 層，建筑面積為 2058 平方米。大樓內(nèi)設(shè)電梯 3 部，外立面采用玻璃幕墻和鋁板，內(nèi)部分隔面積為 80 730 不等，房屋售價初定為 850010500 元 /，適宜各類企業(yè)、機構(gòu)辦公，宜租宜售。 28 安信商業(yè)廣場 （現(xiàn)房出租） 安信集團在 X 興建安信商業(yè)廣場。整個項目規(guī)劃占地約 57000 平方米，總建筑面積超過 4 萬平方米。建有大型綜合大賣場、星級酒店、高級寫字樓，眾多各類專賣店、商鋪、運動城、藝術(shù)廊、酒樓、酒吧、咖啡店，并配套銀行、洗衣店、 電影院、汽車陳列室等諸多生活服務(wù)配套設(shè)施，停車 位將近 000 個。整個項目共分成 6 個街區(qū)，其中 A 街區(qū)：生活大賣場 (易買得 )和高級寫字樓， B、 C、 E 街區(qū)（開放式商業(yè)街）：品牌店、專業(yè)店、主題店及餐飲， D 街區(qū)：商務(wù)區(qū) ,高級寫字樓， F 街區(qū)：文化娛樂區(qū)，電影院、運動專賣等。 祥騰國際廣場 (銷售率 83%) 作為北 X 首座 5A 寫字樓的祥騰國際廣場已于 去年 4 月 28 日盛大公開，據(jù)悉開盤當(dāng)日即簽約 78 套房源。 去年 4 月 27 日下午，由湘騰房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的祥騰國際廣場舉行了產(chǎn)品