1 X 市 時代廣場 大廈 商住綜合樓項目投資 可行性研究報告 2 一、項目概況 （一）項目名稱 代廣場 大廈 商住綜合樓 （二）項目地址 廣西 族 大道與 古城 路交匯處 （三）項目性質(zhì) 合作開發(fā) （四）項目規(guī)模 擬建二十 一 層高的商住樓，其中：五層商場、兩棟塔樓（每棟塔樓高十 六 層）、一層地下車庫。周邊道路擴(kuò)建，除去公共用地后，項目實際使用面積為 折合 地上總建筑面積 其中商場共五層面積為 16240，住宅建 筑面積為 地下總建筑面積 3248 ，容積率 筑密度 26%。 （五）編寫可行性研究報告的依據(jù) 1、市人民政府提出的“ 136”城市建設(shè)計劃 2、 市房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)政策和文件。 3、投資項目可行性研究指南。 （六）項目背景 本項目位于 民族 大道與 古城 路 交匯處，宗地實際使用面積約 折合 擬建成集商場、寫字樓、賓館、住宅為一體的綜合性樓盤，該宗地位于 周邊，吃、住、行、樂、購物設(shè)施一應(yīng)俱全，東有二十六中，南有電子科技廣場，大熱 門購物中心，西有廣西壯族自治區(qū)博物館和科技館，斜對面是民族廣場和華聯(lián)超市及夢之島百貨，附近有星湖市場和麻村市場及新城區(qū)郵政局，公共配套，設(shè)施齊全。該宗地城市環(huán)境較成熟，開發(fā)此項目將有廣闊的市場前景并取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。 本項目周邊經(jīng)過多年來的連續(xù)開發(fā)和城市改造，已形成了集商業(yè)、辦公、酒店、居住為一體的城市功能中心，并形成了東葛路（通信設(shè)備）、星湖路（ 七星路（高檔服飾精品）、民族宮購物中心（華聯(lián)、夢之島），大熱門（購物、飲食）等多功能的商業(yè)帶，在附近，類似的競爭項目主要是城市陽光 100，但我們的市 場定位和市場細(xì)分與陽光100 是有區(qū)別的，而且隨著 X 舊城改造工程步伐的推進(jìn)及新的“六縣六城區(qū)”大 X 框架的形成，從今年起每年在 X 舉辦的中國 東盟博覽會和泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈概念的提出， X 已 3 向區(qū)域性國際大都市方向發(fā)展， X 有著前所未有的發(fā)展機遇，這也將給 X 的樓市帶來陽光燦爛的春天，同時也使本項目具有良好的市場前景和廣闊的市場發(fā)展空間。 （七）項目建設(shè)的必要性 廣西壯族自治區(qū)的首府，全區(qū)的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，也是中國大西南出海通道的重要交通樞紐。它毗鄰粵、港、澳，面向東 南亞，背靠大西南。隨著南昆鐵路全線通車， X 市已成為華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈和東南亞經(jīng)濟(jì)圈的連接點、中轉(zhuǎn)站和橋梁。其優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理位置，不僅是廣西各地先富起來的許多人首選的定居地，也吸引了國內(nèi)外各地商賈云集 X 投資置業(yè)，更引起了國際上許多著名的大公司進(jìn)駐 X 設(shè)立公司及代表處或分支機構(gòu)。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施和從 2004年起中國東盟博覽會會址永久性落戶 X， 市輻射功能增強。 政府為加快城市建設(shè)，將 2002 年確定為“城市建設(shè)管理年”，并以此啟動“一 年一小變，三年一中變，六年一大變”的城市建設(shè)與發(fā)展目標(biāo)，簡稱 136 目標(biāo)，從而使首府 X 的市容市貌在近期內(nèi)有一個根本性的改觀，提升 造 民族大道作為 X 的主干道，也是 X 最繁華的街道之一，但是現(xiàn)有的商場和住宅建筑不僅沒有滿足人們的消費和居住要求，也影響了城市景觀，更無法適應(yīng) X 日益增長的商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求和 X 提出的建設(shè)區(qū)域性國際大都市的要求。因此，開發(fā)建設(shè)一個設(shè)施配套完善、集商場、住宅、停車為一體的商住綜合樓迫在眉睫，以適應(yīng) X 快速發(fā)展的需要。本項目擬建的 時代廣場 大廈 商住綜合樓地處民族大道的繁華地段，附近有華聯(lián)、夢之島、大熱門和飲食一條街，人流量非常大，所以本項目將能滿足人們的消費和居住需求，同時也為民族大道以至 （八）項目建設(shè)開發(fā)的社會、經(jīng)濟(jì)意義 本項目的建成和營業(yè)將為 綜合樓的建成將為綠都 X 的整體形象增添光彩，從而促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，對改善投資環(huán)境，吸引國內(nèi)外客商到 X 投資，進(jìn)一步積極貫徹對外開放政策，加速本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加地區(qū)財稅收入等具有積極的影響。此外，商場在一定程度上增加了就業(yè)機會、刺激 消費市場，繁榮了市場經(jīng)濟(jì)，拉動了內(nèi)需。而住宅樓的建設(shè)有力于改善居民的居住條件，為市民提供了一個規(guī)劃布局合理、功能配套設(shè)施齊全的理想家園。 二、項目所在地原狀調(diào)查及動遷安置 （一）房屋建筑情況 4 大部分為磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)為簡易房。 （二）拆遷補償方式 以貨幣補償為主。 （三）拆遷費用估算 依據(jù) 2002X 市公布的城市房屋拆遷評估管理規(guī)定（試行） ,拆遷補償費：商鋪、居民、其他補償費用暫定為 392萬元 三 、投資環(huán)境分析 （ 一 ） 1、中心城市的地位 朝便有人稱 之“南控交趾，東瞰潯梧，西接西田，北衛(wèi)柳桂，為粵省要樞”。如今 濟(jì)、文化、科技、教育、金融、信息中心，是廣西壯族自治區(qū)黨政軍首腦機關(guān)的所在地。 X 不僅在廣西發(fā)揮著區(qū)域中心城市的作用，而且已發(fā)展成為中國大西南出海通道的樞紐城市。憑借面向北部灣、背靠云貴川、鄰粵、港、澳的區(qū)位優(yōu)勢， X 在發(fā)展中對北部灣城市發(fā)揮中心城市的依托作用、對華南、西南地區(qū)發(fā)揮樞紐城市的連接作用，對東南亞各國發(fā)揮中國前沿城市的開發(fā)作用。 2、自然氣候 海洋氣候調(diào)節(jié)，屬亞熱帶季風(fēng)區(qū)， 陽光充足，雨量充沛，霜少無雪。年平均氣溫 ，年平均降雨量達(dá) 1300 毫米，全年無霜期 345 360天，有“草經(jīng)冬而不枯，花非春仍奔放”之說。 3、地理環(huán)境 X 位于東經(jīng) 107 45 108 51，北緯 22 12 23 32。市區(qū)居于廣西四大盆地之一的 均海拔 74 79米，最高處為 496米。 城而過的一段稱為邕江，匯入珠江水系。 4、城市榮譽 991年以來先后榮獲“中國城市綜合實力 50強”、“全國衛(wèi)生城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“全國雙擁模范城市”、“國家園林城市”等稱號。 1998年作為精神文明建設(shè)的典型在全國廣泛宣傳。 2002年獲中國城市居住環(huán)境建設(shè)的最高獎項 中國人居環(huán)境獎，被評為中國適合人類居住的“綠色家園”。 5 1992 年以來， X 市還榮幸地被國務(wù)院批準(zhǔn)實行沿海開放城市政策，被定為全國優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點城市、城市綜合配套改革試點城市以及扭虧增盈試點城市。 5、區(qū)位優(yōu)勢 （ 1）沿海的開放城市 廣西的三大深水優(yōu)良港口城市 北海市、防城港市和欽州市僅 204公里、 173 公里和 104 公里 。廣西出?？谑侵袊x東南亞地區(qū)以及非洲最近的出?？?。廣西沿海港灣眾多，可開發(fā)的大小港口 21個，開發(fā)后年吞吐能力可達(dá) 1億噸以上。近期規(guī)劃建設(shè) 18個萬噸至十萬噸的泊位。廣西已確立了“南 (寧 )北 (海 )欽 (州 )防 (城港 )”沿海發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮 X 市對廣西沿海地區(qū)的大城市依托作用和輻射作用。這一地區(qū)將成為廣西乃至中國大西南經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的地帶，成為中國沿海地區(qū)發(fā)展的新熱點。 （ 2）沿邊的首府城市 廣西邊境有 8個縣 (區(qū)、市 )與越南接壤，現(xiàn)有邊境口岸 11個， 興口岸只有 230 公里和 204 公 里，相鄰的 7 個縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長 1020公里，對發(fā)展邊境貿(mào)易有著天然的地利條件。 （ 3）沿江的內(nèi)河口岸城市 個內(nèi)河口岸之一。西江水系從云貴高原而來，橫穿廣西，經(jīng)廣東流入南海，是大西南地區(qū)通往港澳的一條黃金水道。目前 X 至廣州、香港、深圳、梧州等 8 條內(nèi)河航線已開通，待西江航道二期整治工程完工，一千噸級內(nèi)河船舶可從 X 直達(dá)廣州和港澳地區(qū)。 （ 4）線的樞紐城市 云南、貴州、四川諸省幅員遼闊，人口眾多，面積和人口占中國的 1 4和 1 5，是一個巨大的市場。湘桂、黔桂、黎 湛和南昆鐵路在 X 交匯，使之成為粵瓊港澳西進(jìn)的門戶，川黔滇藏南下出海的樞紐。 （ 5）華南、西南兩大經(jīng)濟(jì)圈的交匯點 、港、澳，背靠云、貴、川，既可以接受華南沿海發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)的輻射，又可以利用西南地區(qū)豐富的資源。在兩個經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部， X 市作為中心城市，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。 6、立體交通運輸網(wǎng)絡(luò) 作為大西南出海通道的樞紐城市， 路、公路、水路四通八達(dá)的立體交通運輸網(wǎng)絡(luò)： （ 1）航空 6 空中走廊已開通飛往北京、上海、廣州、香港及越南河內(nèi)、泰國曼谷的 20多條 國內(nèi)、國際航線，新機場年客流量為 250萬人次。 （ 2）鐵路 鐵路運輸通過全國最先進(jìn)的電氣化鐵路南昆線及湘桂線與京廣線等干線相通，可直達(dá)祖國的大江南北，其中湘桂線終點還和越南接軌。目前，西南地區(qū)最大的鐵路編組站正在 （ 3）公路 公路運輸縱橫交錯，通達(dá)廣西各地、縣、市和全國的公路共 161條。擁有民用載客汽車 13202輛，民用載貨汽車 18258輛，出租車 3714 輛，年客運量 5446萬人，貨運量 3450萬噸。 （ 4）航運 水路運輸已開通 7 條內(nèi)河航線，沿西江逆水而 上可通龍州、百色，直入云貴，順可達(dá)粵、港、澳， 85萬噸。 （ 5）市內(nèi)交通 市內(nèi)公共交通十分便利，公共汽車全部實行了無人售票， 1998年空調(diào)公共汽車開始投入運營。市民和外地旅客出門乘坐的士可招手即停，出租車行業(yè)的文明經(jīng)營讓外地來客乘興而來，滿意而歸。 7、城市基礎(chǔ)設(shè)施 近年來， 大投入，加強城市道路、橋梁、通訊、電力、供水等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不斷創(chuàng)造良好的生活、生產(chǎn)和投資環(huán)境。 （ 1）路橋通暢 全市道路總長 599公里，縱橫交錯 的 634條道路使市內(nèi)交通四通八達(dá)； 66座造型多樣的大小橋梁則如道道彩虹飛架于江、河、湖、溪之上，其中市區(qū)內(nèi)橫跨邕江的大橋有 4座；全長 39公里，還有 5 座大橋正在建設(shè)中，路幅 60米寬的城市快速環(huán)道已經(jīng)建成通車。城市外環(huán)線也將建成通車， （ 2）水電充足 X 市民幾乎沒有缺水、少電之煩惱，即使在用水用電量高峰的盛夏時節(jié)，日供水能力達(dá) 座水廠和年供 615463萬千瓦電力的供電力仍然為居民生活和工業(yè)用水用電提供了保障。 （ 3）郵政業(yè)務(wù)齊全 6個郵政局（所）已開辦各種信函、包裹郵寄、報刊零售、郵政儲蓄、國 7 際國內(nèi)特快、圖文傳真等多項業(yè)務(wù)，郵政業(yè)的功能日臻完善。 （ 4）電信發(fā)展迅猛 X 電信從規(guī)模容量到技術(shù)層次和服務(wù)水平不斷躍上新臺階。 1997 年市內(nèi)電話總?cè)萘窟_(dá) 門，市話用戶達(dá)到 戶，電話普及率達(dá)到每百人 35 部，躍入全國城市先進(jìn)行列；移動電話、無線尋呼用戶逐年增多；公用電話 3704部，普及率名列全國省會城市前 10名。目前，微波、光纖、衛(wèi)星等現(xiàn)代通信技術(shù)的運用已形成了以 通全國各地及世界近 200個國家和地 區(qū)通訊網(wǎng)絡(luò)。 （ 5）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備 全市有生活垃圾無害化處理廠（場） 3座，垃圾中轉(zhuǎn)站 34座，公共廁所 334座，瑯東污水處理廠 1座（江南污水處理廠正在建設(shè)中），市區(qū)主次干道實行了機械化清掃，全日保潔，生活小區(qū)、小街小巷都整潔衛(wèi)生。 （二）政策法規(guī)環(huán)境 1、房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī) 年來，頒布了 交易管理條例等一系列法規(guī)規(guī)章，加強了對全市房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀控制和規(guī)范化管理。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理部門對開發(fā)項目實施全過程跟蹤管理，同時積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)確立全新的開發(fā)理念，以市場為中心，實施精品戰(zhàn)略，創(chuàng)建名牌樓盤，帶動和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項目向高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)邁進(jìn)。 2、“ 136”城市建設(shè)計劃 X 制定實施“ 136”目標(biāo)和“城市建設(shè)管理年方案”，旨在把城市建設(shè)管理作為該市新世紀(jì)經(jīng)濟(jì)主要增長點來抓，消除過去視城市建設(shè)為消費和花錢的觀點，塑造城市最佳環(huán)境，把區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，促進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展。同時，拉 開城市框架，拓展城市空間，推進(jìn)舊城改造，加快新區(qū)開發(fā)，打通城市干道，完善配套設(shè)施，強化城市管理，努力把 確?！?136”目標(biāo)和“城市建設(shè)管理年方案”的順利實施， X 制定頒布一批重要的配套政策，以創(chuàng)造良好、寬松的投資和建設(shè)環(huán)境。此外，也加大舊城改造力度，促進(jìn)城市功能布局的完善，加快舊貌換新顏，突出綠城生態(tài)特色。 3、決策影響 136”目標(biāo)和大規(guī)模的舊城改造使許多被拆遷戶為尋求更好的居住環(huán)境而持幣待購，新的“六縣六城區(qū)”大 的涌入以及從 2004 年起中國 8 東盟博覽會會址永久性落戶 X，這將會有大批的國內(nèi)外客商聚集 X，推動著 4、西部開發(fā)優(yōu)惠政策 X 已出臺西部開發(fā)優(yōu)惠政策。外商來 X 投資興辦企業(yè)，可以享受沿海開放城市和國家西部開發(fā)的有關(guān)優(yōu)惠政策，外商在 3個項目，均可享受外商投資的鼓勵類項目的各項優(yōu)惠政策。 （三）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢 二十一世紀(jì)以來， 后 教興市、農(nóng)業(yè)穩(wěn)市、工業(yè)立市、三產(chǎn)富市、以 法治市”的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷推進(jìn)社會主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)，實現(xiàn) 2010 年國內(nèi)生產(chǎn)總值比 2000 年翻一番以上的奮斗目標(biāo)，把X 建成西南出海通道的樞紐、聯(lián)結(jié)華南和西南地區(qū)的區(qū)域性商貿(mào)中心、對海外特別是港、澳、臺地區(qū)及東南亞有吸引力的開放城市。 2、投資方向 X 市投資領(lǐng)域始終堅持“三產(chǎn)富市”的方針，把發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)擺在十分重要的位置。從所占投資比例來看?！熬盼濉睍r期第一產(chǎn)業(yè)只占 第二產(chǎn)業(yè)占 第三產(chǎn)業(yè)完成的投資總量和所占比重均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第一、第二產(chǎn)業(yè)。投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的 合理化，為全市三個產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展作出了積極的貢獻(xiàn)。 3、房地產(chǎn)業(yè)狀況 2003年， 136”工程的目標(biāo)指引下，進(jìn)一步加大了舊城改造的力度，全面實行貨幣化拆遷，以及從今年開始每年在 國 東盟博覽會”、泛珠江三角經(jīng)濟(jì)圈概念的提出，種種利好消息極大刺激了 X 房地產(chǎn)的開發(fā)速度。 2003 年， X 市的房地產(chǎn)施工總面積為 同比增長 竣工總面積為 同比增長 銷售面積為 185萬，同比增長 銷售總額為 比增長 2004年一季度施工總面積為 ，同比增長 竣工總面積為 ，同比增長 售面積為 同比增長 。 2003年的商品房銷售價格平均為 2458 元 /，其中住宅平均為 2430 元 /，辦公樓平均為 3870 元 /； 2004 年 1 月 5月商品房住宅銷售價格平均為 2915 元 /，價格上漲了 從以上的數(shù)據(jù)可以看出，各項指標(biāo)均創(chuàng)出歷史新高，建設(shè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，銷售市場也持續(xù)火暴，保持著供銷兩旺的良好局面。 綜上所述，二十一世紀(jì)的 X 市，在我國實 施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的大潮中，在中國 東盟 9 博覽會永久落戶 X， 9 2 泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈的形成，隨著城市建設(shè)的加強，投資置業(yè)政策的完善， X 良好的區(qū)位優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，無疑使其成為具有巨大潛力的城市。本項目及時建設(shè)不僅有良好的投資環(huán)境保障，而且其經(jīng)濟(jì)前景也是非常樂觀的。 四、市場研究 （一）市場供求現(xiàn)狀研究 1、市場需求狀況 五規(guī)劃”提出 2005年人均居住使用面積 16的目標(biāo)，比 1999 年的目標(biāo)（人均居住使用面積 9 ）多出 7 。 X 統(tǒng)計局公布 2000 年人口普查結(jié)果； X 市區(qū)人口 常住流動人口 40 萬人，市區(qū)人口比 1999 年增加 ， X 撤銷郊區(qū)又使城區(qū)人口增加 40萬人，“七縣歸一的大 X”以及 中國 東盟博覽會”每年在 引著大批的國內(nèi)外客商前來投資置業(yè)， 136”工程和住房制度的改革，這些都使 X 的房子有著巨大的需求，不管是住宅還是商業(yè)營業(yè)用房，因此， X 的房地產(chǎn)開發(fā)有著廣闊的市場前景和無限的想象空間。 2、市場供給現(xiàn)狀 2002年和 2003年 預(yù)售）面積分別為 ，2003 年比 2002 年增加了 。隨著建設(shè)投資、竣工面積逐年增長，多渠道的房子供應(yīng)體系已基本形成。 2004 年一季度， X 市房地產(chǎn)施工面積為 ，銷售面積為 ，銷售成交數(shù)量與竣工交付面積基本同步。從整個 X 的房子還基本能滿足現(xiàn)在的市場需求，但是今年起在 X 舉辦的“中國 東盟博覽會”將會拉大房子的需求，而且，民族大道作為 X 最繁華的街道之一，商住樓的需求空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足，由于該地段人口密集，商賈云集，流動人員多，商住樓供應(yīng)緊張已 初露端倪。 （二）銷售價格分析 1、據(jù)我們對最近 宅）起價基本如下： 單位 :元 / 最高起價 最低起價 平均起價 瑯東新區(qū) 4500 元 / 2700 元 / 3490 元 / 江南區(qū) 3200 元 / 1458 元 / 2293 元 / 城北區(qū) 2800 元 / 1966 元 / 2320 元 / 新城區(qū) 3500 元 / 2500 元 / 3183 元 / 10 興寧區(qū) 3700 元 / 1887 元 / 3017 元 / 2、本項目的類比樓盤基本情況表 名稱 名稱 地理 位置 樓盤 性質(zhì) 主要 配套 起步價 最高價 均價 開盤 日期 工程 狀況 銷售 情況 陽光 100 民族 大道 住宅 地上 停車場 3088 6500 3500 工 90% 商鋪 35000 兩河 流域 民族 大道 商住樓 地下 停車場 2998 3580 3200 工 80% 新朝陽 廣場 朝陽路 商住樓 地下 停車場 28800 80% 從以上的數(shù)據(jù)可以看出， X 市的房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，各個樓盤的銷售狀況都良好，幾乎是開發(fā)一個成功一個，所以，本項目的開 發(fā)具有良好的市場前景。 （三）綜合分析及預(yù)測 2004 年， X 市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)格、檔次越來越高，品種也越來越豐富。隨著開發(fā)商的觀念更新和購房者的日趨理性，“以人為本”的設(shè)計開發(fā)理念開始成為 盤的熱銷帶動了 時代廣場 大廈 商住綜合樓位于民族大道旁，交通便利，且其市場前景廣闊，商機無限，周邊城市配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美景色怡人，是商賈投資興業(yè)的寶地。 綜上所述，基于 時代廣場 大廈 商住綜合樓其獨特的經(jīng)濟(jì)地理位置，本項目把中高檔商住樓作為目標(biāo) 市場，主要面向 X 市及來 X 市投資置業(yè)的各地商賈，針對消費者市場，力求建成一座匯人文氣息、無限商機、安家立業(yè)于一體的綜合性大廈。 五、建設(shè)安排 （一）建設(shè)周期 本項目建設(shè)周期，根據(jù)相關(guān)規(guī)模工程量，預(yù)計 內(nèi)完成?？尚行匝芯繄蟾鎸徟螅瑧?yīng)立即開展全面工作。安排好工作計劃，縮短建設(shè)周期提前受益。 （二）項目建設(shè)進(jìn)度建議 2005年 4月 2005年 10月完成項目土地的報批手續(xù)，落實土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。 2005年 11月前完成基礎(chǔ)設(shè)計、畫紅線、建設(shè)規(guī)劃等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)手續(xù)。 2005年 12月“ 某某大廈 ”奠基開 發(fā)建設(shè) 2007年 4月前封頂 11 2007年 4 8月成立經(jīng)營商場機構(gòu) 2007年 10月前全部交付使用，商廈全部投入經(jīng)營，住宅開始入住 附項目實施進(jìn)度表 : 六、項目投資估算 表一 項目投資估算表 序號 項目 計算依據(jù) 數(shù)量 單位 備注 A 開發(fā)成本 一 +二 +三 +四 +五 +六 +七 元 一 土地成本 元 1 土地面積 2 土地單價 元 /畝 3 其它土地費用 二 前期工程費用 元 1 可行性研究費 2 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 *3% 3 審查費 5 場地平整、臨時設(shè)施費 三 建安工程費 元 四 基礎(chǔ)設(shè)施費 元 1 供電工程 2 供水工程 3 排水工程 4 設(shè)備費 5 綠化、道路工程 9245 6 煤氣工程 7 智能化工程 五 公共設(shè)施配建費 萬元 六 開發(fā)期間費稅 元 1 城規(guī)綜合服務(wù)費 2 城建配套設(shè)施費 建安工程費 *3% 3 教育費附加 建安工程費 *1% 4 人防建設(shè)費 10元 / 5 白蟻防治費 2元 / 6 工程質(zhì)監(jiān)費 建安工程費 * 7 工程招標(biāo)費 建安工程費 *1 8 監(jiān)理費 建安工程費 * 9 工 程保險費 建安工程費 *2% 七 預(yù)備費 元 1 基本預(yù)備費 (一 +二 +三 +四 +五 +六 )*2% 2 漲價預(yù)備費 B 開發(fā)費用 八 +九 +十 元 八 管理費用 A*3% 元 九 銷售費用 銷售額 *元 12 十 財務(wù)費用 P=5500萬元 i=2 年 元 C 總投資 A+B 元 表二：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建安工程、項目利潤估算表 序號 項目 計算依據(jù) 數(shù)量 單位 備注 D 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 一 總用地面積 二 建筑密度 26% 三 容積率 四 綠地率 30% 五 地上總建筑面積 1 住宅建筑面積 2 商業(yè)建筑面積 3 辦公建筑面積 4 地下車庫建筑面積 5 地下公共配建面積 六 道路、綠化面積 1 道路面積 2 綠化面積 E 建安工程費 元 1 住宅建安費 1000元 元 2 商場建安費 1000元 元 3 辦公建安費 元 0 萬元 4 車庫建安費 1000元 元 5 公建建安費 元 0 萬元 F 總投資成本 元 G 銷售利潤 元 一 銷售總額 元 1 住宅銷售額 2500元 元 2 商場銷售額 元 一層商場銷售額 15000元 元 二層商場銷售額 12000元 元 三層商場銷售額 9000元 四層商場銷售額 7000元 五層商場銷售額 6000元 3 車庫銷售額 175個車庫 二 營業(yè)稅 銷售額 *5% 元 H 稅后利潤 元 1 應(yīng)納稅所得額 元 2 所得稅 33% 元 J 利潤率 1 銷售利潤率 營業(yè)稅后 2 稅后利潤率 所得稅后 七、借貸償貸計劃（見表三） 該項目投資均發(fā)生在第一年建設(shè)期，所需投資資金 5500 萬元依靠銀行 ,元 13 為公司自有資金，則項目貸款總額為： 5500萬元 ，自有資金為： 貸款分兩期借貸：第一年貸款 2000 萬，第二年再貸款 3500 萬。建設(shè)期不付款償息，建設(shè)期利息在第二 年末一次性付清。設(shè)貸款利率按 則第二年需付息 : 2000 2000(1 3500 元 八、項目財務(wù)分析 （一）項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（見表四） 1、營業(yè)稅 營業(yè)稅 =當(dāng)期銷售收入 5% 2、所得稅 所得稅 =（當(dāng)期銷售收入總成本費用 營業(yè)稅） 33% 3、凈現(xiàn)金流量 凈現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 =總成本費用利息營業(yè)稅所得稅 從表四中看出：此工程項目的總投資額 為 元 ,元，建設(shè)期第二年投資 元。在營業(yè)期的第一年凈現(xiàn)金流量為正，項目營業(yè)期結(jié)束時，其凈現(xiàn)金流量累計額達(dá)到 （二）項目資金來源與資金占用平衡表（見表五） 資金來源 =銷售收入 +自有資金 +貸款 資金占用 =建設(shè)投資 +貸款償還 +利息償還 +營業(yè)稅 +所得稅 資金盈余 =資金來源資金占用 從表五看出 ,此工程項目的基本建設(shè)投資分別由銀行貸款和企業(yè)自有資金取得 ,其數(shù)額分別為 5500萬元 和 元。由于還款期各年的還款數(shù)額不同，會導(dǎo)致項目在營業(yè)期內(nèi)的資金的盈余狀況有些波動。 （三）項目損益表（見表六） 利潤 =當(dāng)期銷售收入總成本費用營業(yè)稅所得稅 從表五中看出：工程項目在建設(shè)期第一年內(nèi)沒有創(chuàng)造利潤 ,則第二年創(chuàng)造利潤。建設(shè)期第一年后且在銷售期的 1年中，根據(jù)償還付息及地下車庫、商鋪和住宅銷售等情況的不同，導(dǎo)致創(chuàng)造的利潤多少有所不同。 九、項目經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）項目凈現(xiàn)值、項目投資回收期 項目凈現(xiàn)值的計算以項目現(xiàn)務(wù)現(xiàn)金流量表（表四）中各年的凈現(xiàn)金流量為基數(shù)，各年折 14 現(xiàn)系數(shù)、凈現(xiàn)值、累計凈現(xiàn)值如表四所示。 在基準(zhǔn)收益率 I=12%的條件下本項目累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量為 大于零。 在單方案分析中，認(rèn)為可行。 （二）項目投資回收期 （包括建設(shè)期） 投資回收期的計算以項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（見表四）為準(zhǔn)。該方案的使用壽命 ,即銷售期，為 1 年，該項目的建設(shè)期為 。不包括建設(shè)期的投資回收期 =包括建設(shè)期的投資回收期 1 年方案即可行。包括建設(shè)期的投資回收期 方案即可行。 不考慮資金時間價值的條件下，本項目靜態(tài)投資回收期為 ，意味著項目投資在計劃期限 內(nèi)可全部回收，故項目可行；在考慮資金時間價值的條件下，本項目動態(tài)投資回收期為 意味著投資將在計劃期限 項目可行。 （三）內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率 (決于項目內(nèi)在的各時點現(xiàn)金流量，而與外部因素?zé)o關(guān)。項目的內(nèi)部收益率和標(biāo)準(zhǔn)收益率（ 較來評價方案的可行性。 當(dāng)項目凈現(xiàn)值 =0 萬元時 ,I=該項目的基準(zhǔn)收益率 2%，則有 大于 2%,說明項目可行。 十、 項目的風(fēng)險分析及針對風(fēng)險 的市場定位 本項目的風(fēng)險主要來自于全國房地產(chǎn)開發(fā)政策變化、經(jīng)濟(jì)形勢變化及本地市場的競爭，另外還有一個資金風(fēng)險，本節(jié)就前三者進(jìn)行分析并提出相應(yīng)對策。 1、 全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險加大 2005年 3月 17日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，對于房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人房貸的最低首付將由目前的 20%提高到 30%，具體調(diào)整方式將由各個城市的銀行自己決定，不搞一刀切。這是繼 2004年 10月 29日房貸加息以來的第二次加息。百分點，第 二次加息幅度增加 百分點，按揭買房的購房者會因此每月背負(fù)更多的銀行利息。這是國家試圖通過抑制需求來平抑高漲房價的又一個措施。 其實，早在去年前年，國家就不斷出臺措施對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。 2003年 6月的 121文件，提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻； 2004年叫停協(xié)議出讓經(jīng)營性用地的“ 8 31”限令，成為收緊地根的分水嶺。這些措施都是國家希望通過調(diào)整供給規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)。 15 然而 2004年全國房地產(chǎn)價格繼續(xù)高速上揚，因此一直被視為房地產(chǎn)調(diào)控禁區(qū)的購房需求終于遭受打壓。 對未來的形勢而言，將可能出現(xiàn)兩個大的趨勢：一個是 對房地產(chǎn)投資過熱的地區(qū)，宏觀調(diào)控下的市場風(fēng)險會進(jìn)一步增加，如果目前的政策沒有明顯奏效的話，未來出臺更為嚴(yán)厲的政策幾乎是肯定的，溫家寶總理在向全國人代表大會代表國務(wù)院做的報告中明確說了，“抑制房價過快上漲是重點”，也就是調(diào)控房價已經(jīng)成為 2005 年政府調(diào)控政策的組成部分之一，這已經(jīng)毋庸置疑了。另一方面，由于國家在非房地產(chǎn)投資熱點地區(qū)的嚴(yán)控政策“不搞一刀切”，而且一些已經(jīng)在這些區(qū)域投資的企業(yè)市場反映不錯，熱點地區(qū)的投資會向房地產(chǎn)二三線城市流動。 總之，從全國范圍來講，房地產(chǎn)開發(fā)者將面對來自成本和房價的雙重擠壓，必 須注意投資風(fēng)險。 2、 A 房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增勢 B 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大 C 商品房銷售持續(xù)旺盛 D 房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金增長，利用外資幅度增加 E 商品房空置面積增加，商業(yè)營業(yè)用房空置面積有所上升。目前我市空置高品房的主要特點是住宅、辦公樓空置進(jìn)一步消化而商業(yè)營業(yè)用房空置繼續(xù)增加。截止 2004年末，全區(qū)商品房空置面積為 方米，比去年增加 其中，商品住宅空置面積增長 9%，占全部空置面積的 比去年降低 百分點；辦公樓空置面積比去年減少 占全部空置面積的 4%，比上年降低 業(yè)營業(yè)用房空置面積增長 占全部空置面積的 比去年提高 此可以看出， 3、 市場風(fēng)險應(yīng)對對策及本項目市場定位 A 加快項目進(jìn)展。這包括加快項目的確立、加快施工進(jìn)度、加快銷售速度。在房地產(chǎn)形勢仍然看好、政策仍然有利的情況下把項目做完，即是搶得了“天時”。 B 項目策劃及市場定位必須富有特色。針對本項目的商場部分而言，本地段的商業(yè)地產(chǎn)無疑是高檔商業(yè)，因此，引入類似于紐約曼哈頓、 東京銀座、北京王府井等商家進(jìn)駐是取得銷售成功的有力保證。雖然 X 目前有百貨大樓、萬達(dá)商業(yè)廣場、夢之島等興旺的商場，但其由于沒能引入真正有影響力的國際品牌或不能由始至終地堅持走高端路線，因此很難樹立高端形象。 檔寫 16 字樓、公寓、酒店這些商業(yè)形態(tài)很少，從而導(dǎo)致 X 已有的商業(yè)圈更傾向于傳統(tǒng)的大眾化消費，而缺少高檔商業(yè)地產(chǎn)。本項目就是要彌補這個空缺。對于項目的兩個塔樓，定位于高檔寫字樓及商務(wù)公寓，并引進(jìn)國際著名酒店來提升形象?？傊卷椖炕趦?yōu)越的地理位置，有條件打造成 絕對的高檔商業(yè)形態(tài)。在 X 高檔商業(yè)區(qū)缺失的狀態(tài)下誰能先勝出，誰就必將嘗到高檔商業(yè)帶來的巨大利益。 附下表： 表三 籌款計劃及還款來源表 序號 項 目 合計 計算期 (年 ) 1 2 1 借款 5500 2000 3500 初本息余額 年借款 5500 2000 3500 年應(yīng)計利息 年還本付息 中：還 本 5500 0 5500 付息 末本息余額 2 還本資金來源 年可用于還本的未分配利潤 年可用于還本的折舊和攤銷 前年度結(jié)余可用于還本資金 用于還款的其他資金 注 : （ 1）借款年利率按 6%計算； （ 2）第一期借款資金人民幣 2000萬元，第二期借款資金人民幣 3500萬元； （ 3）借款期限二年，建設(shè)期經(jīng)營期第二年開始還本付息 (其中建設(shè)期 )。 表四 現(xiàn)金流量表與動態(tài)贏利分析 序號 項 目 合 計 計 算