0 西安市 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造 項目 經(jīng)濟分析報告 二 O 一 O 年 十 月 西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項目 可行性研究報告 1 目 錄 一、項目概況 . 3 （一）地理位置 . 6 （二）基本情況 . 6 二、項目市場定位 . 7 （一）區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 . 7 （ 二 ）商品房房價初步調查 . 9 （ 三 ）市場研究結 論 . 10 三、項目定位 . 11 （ 一 ）客戶定位 . 11 （ 二 ）產(chǎn) 品定位 . 11 （ 三 ）價格定位 . 12 四、項目建設方案 . 12 （一）建設規(guī)模 . 12 （二）項目建設進度安排原則 . 13 （ 三 ）項目進度安排 . 13 五、經(jīng)濟效益和社會效益分析 . 13 （一） 本次測算的依據(jù) . 14 西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項目 可行性研究報告 2 （二）經(jīng)濟效益分析 . 14 （三）融資方案 . 18 六、項目經(jīng)濟效益分析及評價 . 18 （一）現(xiàn)金流量分析 . 18 （二）貸款償還分析 . 18 （三）長期收益 . 19 七、社會效益評價 . 19 （一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 . 19 （二）項目與所在地相互適應性分析 . 19 八、風險分析（不確定分析） . 20 （一）盈虧平衡分析 . 20 （二）風險規(guī)避 . 20 九、項目評價的結論 . 22 （一）結論 . 22 （二）建議 . 22 一、項目概況 西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項目 可行性研究報告 3 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合改造項 目位于西安市西郊 大興路西段 ， 快速干道兩側， 項目南鄰 城西客運站 ，北 鄰 漢城遺址，東接 西二環(huán)白家口立交橋 商圈，西連三橋經(jīng)濟板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)， 該地塊緊靠 大興西 新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址 ， 是未來西安國際化大都市建設的又一核心區(qū)域， 對聯(lián)動我市東西、與周邊地市 以及 省與周邊省市經(jīng)濟發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。 漢城湖（團結水庫）的建設使該項目 區(qū)位價值提升較大，也是未來吸引置業(yè)者的一個重要因素。 交通價值方面： 劉漢村 所處的城西版塊作為西安市的西大門，西連 西寶高速， 西蘭公路，聯(lián)通隴、新，南 接 西高新、 西萬公路 、西漢高速 ， 可達渝、蜀，快速干道 與西安咸陽國際航空港連接 及其方便 ，正在修建的地鐵一號線連接西、咸兩市并橫貫西安市東西， 距城西客運站不到 2大興西 西 路、西二環(huán) 、北二環(huán) 連接經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 、市政府和新客站 ，西三環(huán)連接曲江新區(qū)和漢長安城遺址保護區(qū)， 漢城 北 路 、 丈八 路 與西二環(huán) 使本區(qū)域與高新區(qū)的聯(lián)系更加緊密。 人文消費價值方面： 在歷史文化脈絡方面， 大興西 路區(qū)域為漢 文化源頭 ， 國家級漢遺址公園即將建設， 西北為秦文化源頭，隋 朝確定該區(qū)域為皇都所在， 東側為唐文化傳承區(qū)，南鄰象征現(xiàn)代工業(yè)、科技文明的“西高新文化” ， 該區(qū)域 文化包容性較強，可塑性強，元素豐富。 西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項目 可行性研究報告 4 城西地區(qū) 作為西安市重要的工業(yè)基地，也是我國研究和生產(chǎn)高壓、超高壓輸電設備的重要基地之一。是我國“一五”、“二五”期間建設的“電工城”、“航工城”，區(qū)域盤踞著中央、省、市屬大型企業(yè) 100 余家，其中遠東公司、慶安宇航設備公司、西儀集團、鐵道部西安車輛廠、西安電力機械制造公司、西安印鈔廠 、西安利君集團 等 30 多家聞名全國的大中型工業(yè)企業(yè)，集聚著大量的科研技術人員，以及城西臨近高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域 和經(jīng)開區(qū) 居住著大批工作的白領一族和科研技術人員，構成城西區(qū)域具有較高文化素養(yǎng)和 消費能力的中尖消費人群。 商業(yè)氛圍方面： 區(qū)域商業(yè)氛圍成熟，土門商圈、 方欣食品及水產(chǎn)品批發(fā)城和 玉祥門商圈三足鼎立。 大興西 路作為區(qū)域級 東西 主動脈， 未來漢遺址公園的建設 在該 項目和周邊其他項目的共同打造下，必將成為集休閑購物， 商業(yè)旅游、 餐飲娛樂、日用百貨等綜合服務性“金街”。 自然景觀方面： 區(qū)域周邊自然景觀得天獨厚，周邊大中型遺址公園眾多。有占地約 36 平方公里的漢長安城遺址（目前已開始綜合整治水面面積 890 畝的團結水庫），有占地約 60 萬平方米秦阿房宮遺址，城市公園廣場有勞動公園、豐慶公園等。隨著周邊工業(yè)企業(yè)的逐步外 遷，大慶路綠化景觀帶的拓寬改造，地鐵一號線的動工建設，市政生活基礎配套設施的不斷完善，區(qū)域人居環(huán)境將大大改善。 市政配套方面： 大興西 路區(qū)域是城西大工業(yè)區(qū)的一部分，是西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項目 可行性研究報告 5 工業(yè)經(jīng)濟和城市建設的排頭兵。 近年來，西安國際化大都市建設確立該區(qū)域重點發(fā)展食品批發(fā)和水產(chǎn)品批發(fā)商貿(mào)城，依托 漢長安城遺址 發(fā)展中高端住宅和旅游服務產(chǎn)業(yè)， 在幾十年前，西郊就呈現(xiàn)出較大的城市骨架，早期大規(guī)模重點建設的結果，使得產(chǎn)業(yè)布局和配套設施基本上一步到位，區(qū)域市政生活配套設施基本上滿足了居民日常生活的需要。 但是，隨著城市化進程的加快，目前， 大興西 路 區(qū)域正面臨從“工業(yè)區(qū)”向“商住商貿(mào)新區(qū)”和從“城鄉(xiāng)結合部”向“城市與城市結合部”的兩個轉變，在城市功能定義轉變時，原有的城市基礎設施必然遠遠不能滿足轉型后的需求。因此，無論是從基礎配套方面（如水、電、氣、暖、通訊等）還是從服務配套方面（如商業(yè)、醫(yī)療、教育、購物、休閑、娛樂等）都已顯露出不足。 市政配套的不足，對未來項目的銷售帶來很大的制約，因此在項目開發(fā)中需重點考慮，如設立大型購物超市、 身房、醫(yī)務站、幼兒園、小學等以解決住戶生活需要，提升項目吸引力。 作為項目所在地的 大興西 路區(qū)域既是古絲綢之路的重 要節(jié)點，又是響譽西北的大宗醫(yī)藥批發(fā)零售 和食品批發(fā) 集散地，商業(yè)貿(mào)易興盛，也是深具特殊文化情結的一個特色區(qū)域。 灃渭新區(qū) 、 大興新區(qū) 大都市圈東西南北交通核心區(qū)以及區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展即將有新的躍升等眾多有利因素使區(qū)域的升值潛力指日可待， 大興西 路地區(qū)會再次成為開發(fā)商、投資商和消費者置業(yè)的熱點區(qū)域。 西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項目 可行性研究報告 6 （一）地理位置 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū) 城中村 綜合改造項目 位于西安市西郊 大興路西段 ， 快速干道兩側， 項目南鄰 城西客運站 ，北 鄰 漢城遺址，東接 西二環(huán)白家口立交橋 商圈，西連三橋經(jīng)濟板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)， 該地塊緊靠 大興 新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來西安國際化大都市建設的又一核心區(qū)域， 對聯(lián)動我市東西、與周邊地市 以及 省與周邊省市經(jīng)濟發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。 （二） 基本情況 1、 人口 情況 ： 共計 960 戶， 2410 人，其中農(nóng)民 837 戶， 2226 人；居民 123戶， 184 人。 2、 土地 情況及建筑面積 （ 1） 土地情況 項目總占地約為 （最終以實測成果表為準）。其中：集體建設用地即村域土地 333 畝（包括宅基地 267 畝， ）； 小產(chǎn)權單元樓 土地占地為 ，可進入城改范圍用地約 900 畝 。 （ 2） 現(xiàn)有房屋情況 項目總拆除建筑面積約 集體土地上房屋現(xiàn)狀建筑面積約為 中：村民住宅房屋約 層以下房屋 層及三層以上 集體商業(yè)用房 單元樓 房屋現(xiàn)狀建筑面積約為 納入本次城改用地范圍 。 3、村集體經(jīng)濟及村民人均收入現(xiàn)況 西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項目 可行性研究報告 7 村集體經(jīng)濟主要收入來源于房租收入。全村 每年 集體分紅人均 為 約 元。 二、項目市場定位 （ 一 ）區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 從近幾年各城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的體量上來看 ，城西 區(qū)域較西安市其他區(qū)域來說 一直 相對滯后 。 2009 年西安市住房建設計劃中城西只有 平方米，比長安區(qū)低 平方米，占總供應量的 2009 年西安市 住房建設計劃中城西也僅有約 60 萬平方米，占供應總量的 目前西安各城區(qū)板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼，唯獨城西沒有大的起色，“西咸一體化”短期來說對城西的房地產(chǎn)市場的拉動效應尚未能充分顯現(xiàn)，作為西咸共建區(qū)還未能自給自足，輻射能力尚淺；城中村改造提上日程、二環(huán)沿線及二環(huán)內(nèi)工業(yè)企業(yè)搬遷并不只針對城西一個區(qū)域，雖城西在舊城改造這方面需求更 為明顯，但政策因素對城西來說影響不很鮮明。 城西的優(yōu)勢即在于未來其區(qū)域土地的資源優(yōu)勢，從土地存量情況來看，現(xiàn)在的城西除環(huán)勞動路沿線、西稍門、土門、玉祥門、豐慶公園、邊家村周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展相對較為成熟外，其他區(qū)域還可稱為處女地。充足的土地儲備讓城西在資源爭奪戰(zhàn)愈演愈烈的地產(chǎn)開發(fā)領域中顯得后勁十足，具有遠見卓識的開發(fā)企業(yè) 會迅速將目光聚集在該區(qū)域 。 城西區(qū)域部分在售樓盤一覽表 項目名稱 項目地址 占地面積 總建筑 面積 規(guī)劃情況 戶型面積 （ ） 價格范圍 （元 / ） 西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項目 可行性研究報告 8 （ ） 華府新桃園 灃惠路與大寨路 什字西北 角 18 萬 9 棟點式高層 40800 蓮湖中央花園 團結西路中段 268963 一期 3 棟高層 44500景苑 西二環(huán)大興路立交向西 300 米 190000 6 棟高層， 8 棟小高層 50500 萬國遠鑒名筑 棗園西路 18 萬 8 棟高層， 3 棟多層 50500花名珠 豐登北路與桃園 路交匯處 35000 25、 26 層 30300 天朗大興郡 大興東路北側 600 畝 130 萬 一期 20 余棟 38800 世紀錦繡 大興 東路 55 號 294 畝 42 萬 38 棟，多層， 小高層，高層 87300州一號 灃渭新區(qū)世紀大道東段北側 50 畝 9 21 棟，小高層，高層 104500 1、市場供應 相對于西安市整體來說，城西區(qū)域房地產(chǎn)市場始終表現(xiàn)平平，區(qū)域整體環(huán)境改善以及新置業(yè)熱點區(qū)域如“土門商圈”、“ 大興西新區(qū)”的輻射帶動，都讓城西在西安樓市中扮演越來越重要的角色，市場供應數(shù)據(jù) 2009 年升幅較大，預計 2010 年隨著 大興 路沿線幾家城中村改造項目的推進，市場供應量將會大幅提升。 2、市場銷售 城西區(qū)域銷售市場與供應市場一樣，市場銷售狀況 09 年開始回暖，銷售量體和銷售價格均有約 5 10%的增 長， 09 年開發(fā)項 目今年多數(shù)已進入尾盤銷售階段，新推項目較少，其主要消費群體多是周邊區(qū)域居住多年的居民或工作于此的置業(yè)群體，而對其他城區(qū)的置業(yè)者吸引力較小。 2010 上半年城西區(qū)域商品房銷售面積為 242126 平方米，較2009 年同比回落 占到商品房總體銷售面積的 銷售西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項目 可行性研究報告 9 金額為 115505 萬元，同比增長 2009 年第三季度城西區(qū)域商品房銷售面積為 93825 平方米，較上期銷售量下降 與2007 去年同比下滑 占全市總銷售面積的 銷售金額為 49547萬元，較上期下降 與 2007年同比下降 占全市商品房銷售額的 （ 二 ）商品房房價初步調查 相較供求市場的不景氣來看，城西區(qū)域商品房價格的增長幅度卻較為明顯，市場體量漸小，個案影響區(qū)域整體走向的作用逐步顯化，使得如西門外、二環(huán)邊高價位的項目拉升了城西區(qū)整體成交價格的走高，同時精裝高價位個案的在售也是區(qū)域市場價 格走高的重要因素之一，城西區(qū) 域 2009 年 1份普通住宅在售均價為 4429 元 /。 2009 年有 較大 上升， 2010 年上半年西安市平均房價上漲 隨著全球經(jīng)濟的 迅速回暖，預計 2011 年區(qū)域房價還將緩慢上升。 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 2010 年 7 月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：普通住宅類 5343 元 /，商服用房類 10560 元 /，寫字樓 6537 元 /。 劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 10 （ 三 ）市場研究結論 需求決定市場，置業(yè)群體的需求特征決定著市場的發(fā)展空間和趨勢。 依據(jù) 有關 2009安房地產(chǎn)市場需求調查報告，城西區(qū)域意向購房群體需求特征整體表現(xiàn)如下： 1、 目前居住條件較差，置業(yè)目的集中 2、 屬地需求特征明顯，購房時間明確 3、 接受銷售單價較低，承受能力有限 4、 高層住宅接受度較低，市場有待引導 2010 年上半年城西普通住宅各戶型成交套數(shù)構成 1 室 1 廳 1 室 2 廳 2 室 1 廳 2 室 2 廳 3 室 2 廳 4 室 2 廳 獨立開間 其他戶型 2010 年上半年城西普通住宅各面積段銷售套數(shù)構成 8% 15% 21% 29% 10% 5% 9% 3% 0% 0% 50 以下 50 70 90 110 130 144 180 220 260 以上 劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 11 5、 戶型結構以實用為主，消費特征明確 6、 家庭結構以滿巢為主，年輕化趨勢明顯 7、 從事行業(yè)表現(xiàn)突出，區(qū)域特征明顯 8、 收入水平表現(xiàn)一般，置業(yè)能力有限 三、項目定位 （ 一 ） 客戶定位 劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合改造 項目位于城西 大興新區(qū) 板塊和 灃渭新區(qū) 板塊的交匯處，因此在本項目的區(qū)域界定 以大興新區(qū)為主 ， 灃渭新區(qū)其次， 淡化城西概念。 劉漢村 地區(qū) 未來的置業(yè)人群主要有以下幾類，前三類人群為本項目的主要客戶群體。 1、城西 國企干部及政府公務員 等 較有實力 人群的首次置業(yè) ； 2、城西二次置業(yè)，因屬地情結和良好的性價比因素考慮本項目； 3、 城 西區(qū)域 有實力 的投資行 為； 4、 國亨食品城以及方欣商圈人群； 5、外地創(chuàng)業(yè)者人群首次置業(yè)； 6、 三橋以西以及西咸一體化區(qū)域和 西安市其他區(qū)域人群。 （ 二 ） 產(chǎn)品定位 一方面應充 分考慮 主要客戶群體的未來生活需求， 另 一方面應規(guī)避項目周邊環(huán)境不佳 造 成的負面影響，因此，應在小區(qū) 園林景觀，園藝小品 方面 突顯特色，在 配套設施方面 有針對性的設置符合主要客戶群體 的 娛樂設施， 提升項目自身品質，力求營造一個環(huán)境優(yōu)雅、劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 12 品 味高尚精英型高尚住宅小區(qū)。 定位思 路 一是 不以遠郊項目所倡導的品質與檔次為項目開發(fā)要點， 而 積極挖掘 適宜于主要客戶群體需求實際和創(chuàng)造宜居社區(qū)的理念為基本點 ； 二是 立足于地緣客戶的需求特征，提供性價比高的產(chǎn)品； 三是 積極宣揚產(chǎn)品的獨特價值 ， ； 四是產(chǎn)品設計，建設的各個環(huán)節(jié)均 力求精致、細膩； 綜合以上幾點， 本項目 定位 ： 綠色時 尚住宅小區(qū) 。 （ 三 ）價格定位 依據(jù) 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 2010 年 7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為： 2010 年 7 月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：普通住宅類 5343 元 /，商服用房類10560 元 /，寫字樓 6537 元 / 。 2009 年本項目周邊樓盤的整體售價在 3800 4600 元 / 之間，2010 年項目周邊 樓盤 的整體價格 約 在 4400 5300 元 / ； 按照 2010年 2011 年房價上漲幅度平均約為 5%/年來推斷， 2011 年的 西高新板塊 整體價格應該在 4620 5565 元 / 之間，綜合 考慮各項因素，本項目 預計 2011 年 上 半年面世， 價格區(qū)間應在 4600 5500 元 / 之間 。 綜合 銷售均價約為 5050 元 / 。 四、項目建設方案 （一）建設規(guī)模 本次改造總建筑面積 。其中住宅面積 ，商業(yè)金融建筑面積 ， 配套公建建筑面積 。 經(jīng)核算，該項目安置面積 （其中安置村民住 宅面積劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 13 ，村集體經(jīng)濟發(fā)展用房面積 ） 。 （二）項目建設進度安排 原則 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū)綜合 改造項目建設進度依據(jù) 西安市城中村改造管理辦法 有關規(guī)定 “整村一次性拆遷、先安置后開發(fā)、開發(fā)建設分期滾動開發(fā)”原則。 結合項目 實際進展情況 及編制。 （ 三 ）項目進度安排 根據(jù) 劉漢村 實際狀況和建設規(guī)劃設計方案，計劃全村改造工程分為 三 期進行： 第一期： 安置工程： 工期 30 個月 拆遷期：（ 2011 年 1 月 3 月） 安置樓建設期： （ 2011 年 4 月 6 月底） 20+25 第二 期 ： 商品房開發(fā)工程：工期 30 個月 （ 2011 年 6 月 2 月底） 0 第三期： 商品房開發(fā)工程：工期 30 個月（ 2013 年 5 月 1 月底） 第 四 期：商品房開發(fā)工程：工期 30 個月（ 2015 年 5 月 1 月底） 預計本項目整體改造 周期約 需 6 年 半 時間 （ 2011 年 1 月 1 月底） 。 五、經(jīng)濟效益和社會效益分析 （一） 本次測算的依據(jù)為： 1、 國家發(fā)改委、建設部關于頒布工程勘察設計收費管理規(guī)定的通知（計價 200210 號） 劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 14 2、 國家發(fā)改委關于印發(fā)招標代理服務收費管理暫行辦法的通知（計價格 20021980 號） 3、 西安市建設委員會關于印發(fā) 實施細則的通知 4、 陜西省物價 局、陜西省財政廳陜價行發(fā) 200590 號關于西安市城市基礎設施配套費收費標準及有關問題的通知 5、 西安市人民政府關于印發(fā)西安市城中村改造管理辦法的通知 6、 陜西省發(fā)改委編制的陜西省建設工程其他費用定額 7、 劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造規(guī)劃設計方案 （ 二 ）經(jīng)濟效益分析 1、 投資估算的依據(jù) （ 1） 全國統(tǒng)一安裝工程預算定額陜西省價目表（ 2001）； （ 2） 國家發(fā)改委關于印發(fā)招標代理服務收費管理暫行辦法的通知（計價格 20021980 號）； （ 3） 西安市建設委員會關于印發(fā)西安市建設項目城建費用統(tǒng) 一征收辦法實施細則的通知（市建發(fā) 2000418 號）； （ 4） 國家發(fā)改委制定的建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定1999）； （ 5） 西安市城中村改造管理辦法（ 2007）； （ 6） 西安市物價局西安市財政局關于收取城市基礎設施配套費有關問題的規(guī)定的通知 （ 2005）。 劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 15 2、投資估算匯總表 項目投資估算表 序號 項 目 數(shù)量 單位 1 村民拆遷投入 2982 萬元 2 圍墻砌筑費 138 萬元 3 拆遷總投入 2996 萬元 4 安置房建設總投入 95214 萬元 高壓線下埋投 入 3800 萬元 5 合計 128974 萬元 6 毛地單位成本 191 萬元 /畝 商品房開發(fā)用地凈地單位成本 元 /畝 商品房開發(fā)投資收益 序號 項 目 數(shù)量 單位 1 商品房開發(fā)總建筑面積 115 萬平方米 2 商品房開發(fā)投資額 45195 萬元 3 商品房銷售額 63485 萬元 項目整體投資收益狀態(tài) 序號 項 目 數(shù)量 單位 1 項目整體投資額 54583 萬元 2 項目整體收入 634825 萬元 3 項目整體收益 88992 萬元 4 項 目整體稅前利潤率 劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 16 劉漢村 城中村改造項目總成本測算表 序號 項目名稱 成本額（萬元） 樓面造價（元 /平方米） 1 開發(fā)建設成本費用 45195 3930 地費用 147200 1280 期費 25300 220 筑安裝工程費 253000 2200 設監(jiān)理費 1725 15 理費 5750 50 可預見費 5750 50 務費用 13225 115 2 銷售成本費用 11500 100 3 經(jīng)營 稅金及附加 41898 365 4 總投資 50534 4395 注：土地費用為拆遷安置總費用 +開發(fā)用地土地出讓金 3、拆遷成本測算 拆遷成本共分為四大部分，分別為村民 拆遷補償 29822 萬元 ，安置房建設 95214 萬元 （含商業(yè)房補償安置）， 高壓線下埋費用 3800萬元，圍墻砌扎費 138 萬元 ?？偛疬w成本約 128974 萬元。 4、開發(fā)建設投資收益表 項目整體開發(fā)建設投資總額約 545833 萬元（開發(fā)建設總投資 +拆遷安置總投資），銷售收入約 634825 萬元，項目整體收益為 88992萬元，整體稅前利潤率約為 項目投資建設損益表見附見 2。 開發(fā)收益測算表 劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 17 本村地塊商品房開發(fā)投資收益測算 序號 成本項目 合計 住宅部分 商業(yè)部分 備注 一 項目基礎數(shù)據(jù) 1 用地面積 492 2 可開發(fā)商品房建設面積 115 平方米 二 土地出讓金、契稅 22232 總體 規(guī)劃 積率，評估值約 120 萬元 /畝 三 開發(fā)建設總成本 504275 44424 60031 萬元 1 報建辦證費用 19550 17223 2327 170 元 /平方米 2 設計綜合費 2300 2026 274 20 元 /平方米 3 基礎設施建設費 9200 8105 1095 80 元 /平米 4 土建安裝工程費 207000 182358 24642 1800 元 /平米 5 公共配套建設費 14950 13170 1780 130 元 / ,供熱、水、電設備、電梯、會所、物管用房 6 管理費用 5750 5031 216 建設成本的 7 營銷費用 11500 6204 438 銷售收入的 8 稅費 41898 20565 1453 銷售收入的 9 財務費用 13225 11651 1574 建設成本的 10 不可預見費 5750 5066 684 建設成本的 四 總投入 545833 萬元 五 預期收入 634825 511616 123209 萬元，住宅可售面積 平方米，商業(yè)可售面積 平方米 銷售均價 5050 9000 元 /平方米 劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 18 （ 三 ）融資方案 本項目融資渠道為自有資金 +商業(yè) 銀行開發(fā)貸款 +銷售回款 自有資金 約 5 億元， 其余資金按商業(yè)銀行開發(fā)貸款解決， 一期按 開發(fā)商品房總 量 45 萬計算，根據(jù)慣例 1000 元 /，則總計可申請開發(fā)貸款 元，加上開發(fā)部分為滾動開發(fā)，在啟動建設 6 個月 月可進行預售，即可實現(xiàn)資金流入。因此本項目能夠實現(xiàn)資金流充足，確保項目順利實施。 （ 四 ）財務評價 本項目總投資額約 545833 萬元 （開發(fā)建設總投資 +拆遷安置總投資），銷售收入約 634825 萬元，項目整體收益為 88992 萬元，整體稅前利潤率約為 投資回報率尚可 。 因 前期拆遷資金投入量大，因此 仍 需做好充分的資金籌備 工作 。 六、項目經(jīng)濟效益分析及評價 （一） 現(xiàn)金流量分析 本項目現(xiàn)金流入主要為銷售及 本公司其他 收入，現(xiàn)金流量從第二 年即開始實現(xiàn)回款，現(xiàn)金流量在第三年出現(xiàn)正值，稅前靜態(tài)投資回收期為 3 年，各項指標均表現(xiàn)出較好的收益能力 。 （ 二 ） 貸款償還分析 本項目償還貸款 本息 資金來源于銷售 收 益， 從動態(tài)現(xiàn)金流量可以看出 ，項目 自身可以承擔銀行貸款本息的按期償付 ，具有足夠的清償能力。 劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 19 （三）長期收益 本項目的長期收益包括兩個方面：一是改造后給村民帶來 穩(wěn)定的長期租賃經(jīng)營收益；二是營業(yè)性公建的長期租金增值收益。改造后給村民帶來的長期經(jīng)營收益，能夠大大提高 村、居 民的收入水平，并能因此創(chuàng)造更多的 社會效益。 七 、社會效益評價 （一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 近幾年來，西安市城鎮(zhèn)化進程快速推進，城市骨架不斷拉大，城市經(jīng)濟 產(chǎn)業(yè)不斷調整優(yōu)化。 大興西 路地區(qū)樞紐性地理位置決定了其未來在整個城市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展中的職能地位，與主城區(qū)適度的空間距離又造就其能脫離主城區(qū)獨立發(fā)展，其與主城區(qū)及周邊板塊的協(xié)調發(fā)展以及“退二進三”的產(chǎn)業(yè)結構調整促使區(qū)域實現(xiàn)兩個轉變。即由“城鄉(xiāng)結合部”逐漸轉變?yōu)椤?灃渭新區(qū)、漢遺址保護區(qū)、大興新區(qū) ” 的匯集地帶，最終成為城西區(qū)域最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘屑墶?核心區(qū)”。 （二）項目與所在地相互適應性分析 1、項目所在 地漢城路板塊未來發(fā)展趨勢 “ 灃渭新區(qū)、漢遺址保護區(qū)、大興新區(qū) ”的實施，讓城西的骨架增容，交通的便利縮短了空間的距離使得行政劃分不再成為影響投資、置業(yè)的 重要因素。伴隨著原有廢舊工廠的拆遷改造、周邊居住狀況進一步改善 ，城西區(qū)正逐漸成為市民投資居住的熱點區(qū)域。 2、相互適應性 劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20 大興西 路區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結構和經(jīng)濟形態(tài)要調整，就應突破制約發(fā)展的瓶頸。而從制約區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構調整的角度分析。 大興西 路區(qū)域發(fā)展制約因素有以下幾點： （ 1） 是產(chǎn)業(yè)單一 （ 2） 是人流結構扁平化嚴重 （ 3） 是區(qū)域基礎設施不足、城市人居環(huán)境欠佳造成區(qū)域投 資吸引力不足， 街區(qū)商業(yè)氛圍 有待較高層次的開發(fā)提升 。 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造項目的實施，對整個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結構調整，基礎設施投資建設 ，引入多元化人流、商機、智本、資本，均有良好的促進作用，將持續(xù) 強力推動區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。 也與 灃渭新區(qū) 相呼應， 結合“大西安”建設前景具有一定的投資前潛力 。 八 、風險分析（不確定分析） （一）盈虧平衡分析 本項目總投資額約 545833 萬元 ，在住宅均價按 5050 元 /計算時，銷售收入約 634825 萬元，項目整體收益為 88992 萬元，整體稅前利潤率約為 經(jīng)過測算 ， 可以看出 銷 售價 格是影響項目盈虧的關鍵因素 。 （二）風險規(guī)避 因項目拆遷量大，實 施周期長，其間不確定和不可預見因素眾多，因此，需要在項目運營中科學計劃，靈活操作，也需要對可能存在的投資風險加以規(guī)避。 1、經(jīng)濟風險 項目