1 房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 目 錄 一、總論 4 二、市場(chǎng)調(diào)研分析 8 三、項(xiàng)目綜合定位 22 四、項(xiàng)目投資估算 34 五、財(cái)務(wù)分析 42 六、不確定性分析 43 七、風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 47 八、附表 49 3 一、 總 論 1、項(xiàng)目建設(shè)背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn) 有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共 發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。 2、項(xiàng)目概況 （ 1）項(xiàng)目名稱： “風(fēng)華盛世 ” （ 2）建筑規(guī)模： 1222 3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（原江西第四建筑工程公司） （ 4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè) （ 5）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司 （ 6）經(jīng)營(yíng)類型：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù) （ 7）企業(yè) 性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司 （ 8）資質(zhì)等級(jí)：二級(jí) （ 9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于 1992年 8月正式成立。公司現(xiàn)有員工 60人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員 30人，注冊(cè)資金 2000萬元，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來，先后開發(fā)的項(xiàng)目有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開發(fā)項(xiàng)目。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有：南昌市建設(shè)路 284號(hào)省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項(xiàng)目等。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以 “開拓、求 實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效 ”為宗旨，竭誠(chéng)為社會(huì)各界服務(wù)。 （ 10）工程概況： “風(fēng)華盛世 ”項(xiàng)目占地 60600平方米，總建筑面積109000平方米。其中住宅 104640平方米，高層住宅為 13920平方米，多層住宅為 90720平方米，商鋪 4360平方米；容積率 化率 35%，建筑密度 25%。 （ 11）資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 0%）萬元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目 的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 4 3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）省計(jì)委計(jì)投 200432號(hào)文關(guān)于 “風(fēng)華盛世 ”項(xiàng)目建議書的批復(fù)； （ 2）上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同； （ 3）南昌市規(guī)劃設(shè)計(jì)院沿江東路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃； （ 4）上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院 “風(fēng)華盛世 ”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案； （ 5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測(cè)資料； （ 6）南昌市城市規(guī)劃局南昌市土地使用變更通知書； （ 7）省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明； （ 8）中國(guó)建設(shè)銀行江西分行資金證明； （ 9）國(guó)家 計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）； （ 10）建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法； （ 11）國(guó)家計(jì)委投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 4、可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù) “風(fēng)華盛世 ”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 5、研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解 決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)南昌市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開 發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 5 6、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “風(fēng)華盛世 ”項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)指標(biāo)見表 1、表 2 表 1： “風(fēng)華盛世 ”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 60600 2 總建筑面積 平方米 109000 3 容積率 綠化率 % 35 5 建筑密度 % 25 6 高層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 5平方米（兩房） 25平方米（三房） 35平方米（三房） 40平方米（四房） 7 多層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 0平方米（兩房） 10平方米（三房） 20平方米（三房） 8 商鋪面積 平方米 4360 9 總戶數(shù) 戶 944 10 車位數(shù)（地上） 個(gè) 300 表 2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（ %） 序號(hào) 用地構(gòu)成 居住區(qū)（ %） 用地面積（平方米） 1 民建用地（ 25 15150 2 公建用地（ 30 18180 3 道路用地（ 10 6060 4 公共綠地（ 35 21210 5 居住區(qū)用地（ R） 100 60600 6 二、 市場(chǎng)調(diào)研分析 一） 南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析 今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府 “壟斷一級(jí)市場(chǎng)、調(diào)控二級(jí)市場(chǎng)、放活三級(jí)市場(chǎng) ”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)大幅度增長(zhǎng)，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，存量與增量相互拉動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長(zhǎng)期。 （一） 2003年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況 1、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況 2003年南昌市預(yù)計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ 636億元，較上年增長(zhǎng) 增幅為歷年來之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成 218億元，較上年增長(zhǎng) 全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 56億元，較上年增長(zhǎng) 60%，占固定資產(chǎn)投資和 6%和 9%，較上年分別提高 1個(gè)百分點(diǎn)和 3個(gè)百分點(diǎn)。 表 3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 56 同比增長(zhǎng)（ %） 60 固定資產(chǎn)投資額（億元） 218 同比增長(zhǎng)（ %） 元） 638 同比增長(zhǎng)（ %） 地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（ %） 26 房地產(chǎn)投資占 %） 9 今年以來，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持 50%以上的增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比重 1/3，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的原因只要是市委、是政 府 “拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ”政策的推動(dòng)，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。 2、新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況 2003年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 335萬平方米，較上年增長(zhǎng) 142%，其中商品住宅 250萬平方米，較上年增長(zhǎng) 126%；完成商品房交易面積 比增長(zhǎng) 其中商品住宅交易面積 比增長(zhǎng) 表 4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表 價(jià)格 （元 /平方米） 供應(yīng)量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 單套面積 （平方米） 供應(yīng)量 （萬平 方米） 所占比例 （ %） 2000以下 5以下 0002500 5120 5003000 20150 000以上 50以上 85 34 7 表 5：商品住宅銷售情況表 價(jià)格 （元 /平方米） 銷售量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 單套面積 （平方米） 銷售量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 2000以下 5以下 0002500 5120 5003000 20150 000以上 50以上 4、表 5顯示我市商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住宅供應(yīng)情況看，單價(jià)在每平方米 2500元以上的供應(yīng)量占總量的 單套面積在 120平方米以上的總量是 從銷售情況看，單價(jià)在每平方米 2500元以上 是占總量銷售的 單套建筑面積在 95150平方米的占總銷售量是 3、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 2003年南昌市市區(qū)商品房的均價(jià)為 2722元 /平方米，較上年增長(zhǎng) 其中商品住宅的均價(jià)為 2438元 /平方米，較上年增長(zhǎng) 全年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季度 2519元 /平方米，第二季度 2394元 /平方米，第三季度 2327元 /平方米，第四季度 2510元 /平方米，價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)。 表 6：商品房?jī)r(jià)格與同期居民可支配收入情況表 商品房均價(jià)（元 /平方米） 2722 增幅（ %） 品住宅均價(jià)（元 /平方米） 2438 增幅（ %） 民人均可支配收入（元） 7650 增幅（ %） 民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 幅（ %） 003年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競(jìng)爭(zhēng)激烈，建材上漲等因素有關(guān)。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。從房?jī)r(jià)漲幅與 居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高 9個(gè)百分點(diǎn)，顯示房?jī)r(jià)漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意。 4、新建商品住宅購買對(duì)象情況 2003年全市交易量的 市居民的為 重達(dá) 76%；外地居民購買的為 重為 24%。 表 7：購買對(duì)象構(gòu)成情況表 商品住宅交易量 （萬平方米） 按銷售對(duì)象劃分 按購房目的分類 地居民 占比例 76 自住 占比例 85 外地居民 占比例 24 置業(yè)投資 占比例 15 8 近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由 2002年的 5%上升到 2003年的 24%。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由 2000年的 2%上漲到 2003年的 15%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，如投資購房比重增長(zhǎng)過快，對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng) 的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因?yàn)槲沂械姆康禺a(chǎn)比重較大，市場(chǎng)監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機(jī)或炒作，使市場(chǎng)升溫過快，后勁不足，容易出現(xiàn)價(jià)格虛高。 5、商品房空置情況 2003年全市預(yù)計(jì)商品房空置面積 20萬平方米，較上年下降 17%，其中商品住宅空置 16萬平方米，較上年下降 11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占 60%。從時(shí)間看來看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。 表 8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表 按區(qū)域劃分 老城 區(qū) 所占比例（ %） 40 新城區(qū) 所占比例（ %） 60 按單套建筑面積劃分 90平方米以下 所占比例（ %） 10 95平方米 150平方米 所占比例（ %） 20 150平方米以上 所占比例（ %） 70 按單價(jià)劃分 2000元以下 所占比例（ %） 8 20003000元 所占比例（ %） 32 3000元以上 所占比例（ %） 60 6、存量房交易情況 2003年全市工完成存量房交易 13335件（套），面積 上年分別增長(zhǎng) 其中存量住宅 12736套，面積 別較上年增長(zhǎng) 房改房上市交易 5700套，面積 上年分別增長(zhǎng) 2003年南昌市存量房交易價(jià)格保持穩(wěn)中有升勢(shì)頭，其中上半年價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn)，下半年受江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法出臺(tái)的影響，存量房平均價(jià)格有所上漲，升幅達(dá) 9%左右。 7、房屋租賃市場(chǎng)情況 2003年全市房屋租賃面積 380萬平方米，其中住房 3萬套，面積 240萬平方米。 房屋租金價(jià)格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均租金 60元 /平方米，較上年上漲20%，寫字樓租金平均 40元 /平方米，較上年上漲 25%，住房租金（市場(chǎng)價(jià)） 9元 /平方米，較上年上漲 10%。 9 8、房屋拆遷及舊城改造情況 2003年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積 上年減少 34%，涉及被拆遷戶 5366戶。 2000年以來，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升， 2003年達(dá)到 70%左右。在貨幣化安置的住戶中，有 50%左右購買了二手房， 10%左右購買了新建商品房。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的主要問題 1、土 地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善 2001年以來，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者利益，我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對(duì)年度土地出讓指標(biāo)予以總量控制， 2003年的開發(fā)總量計(jì)劃控制在 350萬平方米以內(nèi)，今年 6月又根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了 100萬平方米，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平穩(wěn)。 但是，從 2003年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。南昌市今年總供應(yīng)土地為 30宗，全年土地總成交量為 1660畝，從土地成績(jī)面積來 看，紅谷灘新區(qū)土地供應(yīng) 3宗，總面積 總成交面積的 42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá) 27宗，總成交面積 842畝，占總成交面積的 58%。位于一、二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項(xiàng)目的樓面地價(jià)，從而拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。另外，從供地的現(xiàn)狀來看，大部分為需要進(jìn)一步拆遷平整的 “生地 ”。出讓 “生地 ”容易生產(chǎn)交地時(shí)間延長(zhǎng)、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。 2、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理 目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為突出的 一個(gè)問題，市場(chǎng)上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價(jià)位的樓盤較少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年112月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為 250萬平方米，均價(jià)在 3000元 /平方米以上的高價(jià)商品住房為 總量的 均價(jià)在 2000元 /平方米以下的為 占總量的 3、商務(wù)樓盤增長(zhǎng)過快 今年 112月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達(dá) 總量的 20%，較上年同期增長(zhǎng) 鋪、寫字樓的快速增長(zhǎng)對(duì)促進(jìn)我市商貿(mào)流通有著積極的意義， 但若開發(fā)數(shù)量過多，則不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展。 4、交易稅費(fèi)仍顯偏高 我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為 4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 2%，與 10 其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為 3%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 北京市政府為了刺激住房消費(fèi)，征收稅率由原來的 4%調(diào)至 3%，對(duì)普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由 2%調(diào)到 。成都實(shí)行對(duì)購房款補(bǔ)貼 %的政策。沈陽對(duì)個(gè)人購買普通住房實(shí)行發(fā)放補(bǔ)助資金的政策。長(zhǎng)沙市對(duì)購買二手房契稅按 1%計(jì)征，對(duì)購買 1000平方米以 上的商品房契稅減免 50%。對(duì)購買空置商品住宅契稅暫時(shí)免征。較高是稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。 5、房貸政策壓力初顯 中國(guó)人民銀行 121號(hào)文件出臺(tái)后，由于我市超前出臺(tái)了激活市場(chǎng)的政策和應(yīng)對(duì)措施，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨勢(shì)。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。 （三）擬定采取的政策措施 為了促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展 ，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國(guó)發(fā) 200318號(hào)）精神，以住房市場(chǎng)化為方向，以需求為向?qū)ВM(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善我市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通商品住房發(fā)展，強(qiáng)化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，南昌市政府于近日出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干意見的補(bǔ)充意見（以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)充意見）。 補(bǔ)充意見分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機(jī)制，增加普通商品住房的供應(yīng)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購買普通住房，完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政 府住房保障職能等方面制定了詳細(xì)的實(shí)施方法。主要內(nèi)容有： 1、根據(jù)市場(chǎng)需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展 每年用于中、低價(jià)位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商品住房的審批和建設(shè)。對(duì)單套見面控制在 120平方米以內(nèi)，銷售均價(jià)低于 2000元 /平方米以下的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行建設(shè)規(guī)費(fèi)減半征收。 2、進(jìn)一步完 善土地供應(yīng)機(jī)制，加快推行 “熟地 ”出讓制度 在老城區(qū)，對(duì)擬公開出讓的土地，先由市國(guó)土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對(duì)其進(jìn)行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場(chǎng)地平整），所需費(fèi)用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。之后由市國(guó)土部門以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。 11 3、積極引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購房 從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專項(xiàng)資金，用于鼓勵(lì)個(gè)人購房。目前市房管部門正會(huì)同市財(cái)政部門制定具體的實(shí)施意見，擬采取對(duì)貸款購買普通住房的消費(fèi)者進(jìn)行貼息的辦法鼓勵(lì) 個(gè)人購房。 4、完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件 每年從籌措的住房專項(xiàng)資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營(yíng)管理中心從市場(chǎng)收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補(bǔ)充廉租住房的房源。其中大部分用于以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對(duì)孤寡老人、重殘等特殊情況的 “雙困 ”家庭實(shí)行實(shí)物配租。每年安排一定數(shù)量的專項(xiàng)資金用于廉租住房租金配租，其中 50%由市財(cái)政撥付， 50%從住房公積金增值收益中撥付。 （四） 2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 1、我 市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件 （ 1）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 2003年我市 創(chuàng)下歷史新高， 2004年必將會(huì)沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。 （ 2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃，到 2010年，南昌城市實(shí)際居住人口將由現(xiàn)在的 180萬增加到 300萬人，城市用地范圍由 165平方公里增加到 300平方公里。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住宅的需求量。 （ 3）南昌市居民住房消費(fèi)潛力巨大。我市 2003年底，人均住房建筑面積約 23平方米，按照南昌市提出的到 2010年人均住房建筑面積達(dá)到 30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測(cè)算，我市每年需新建住宅約 250萬平方米。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為 70%，購買的戶均面積為 95平方米，據(jù)此測(cè)算，每年用于改善性住房需求量約 60萬平方米。 （ 4）、刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺(tái)了一系列搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于 2004年進(jìn)一 步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。 2、 2004年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利條件 （ 1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)嚴(yán)峻考驗(yàn)。中國(guó)人民銀行發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā) 2003121文件），對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。房貸新政將對(duì)我 12 市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢(shì)將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。 （ 2）、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控 難度加大。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長(zhǎng)與資金不足的矛盾以及消費(fèi)者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （ 3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。從 2001年至今，鋼材價(jià)格從 2400元 /噸上升到 3400元 /噸，混凝土則上漲了 50元至 80元 /方，僅此兩項(xiàng)，房屋開發(fā)成本就增加 100多元 /平方米。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價(jià)格上漲，必然對(duì)房?jī)r(jià)造成沖擊。 3、 2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本走勢(shì)預(yù)測(cè) 根據(jù)帶動(dòng)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的主體因素和市場(chǎng)供求背景分析， 總體上看，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。 2004年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)上年是發(fā)展勢(shì)頭，會(huì)有一個(gè)較大幅度的增幅。 （ 1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長(zhǎng)。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場(chǎng)利好刺激，開發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加 50%以上。 （ 2）、住房消費(fèi)需求日漸增大。隨著南昌經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速由地域性市場(chǎng)變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場(chǎng)，外地人士的購買份額將會(huì)越來越大。另外，因改善住房條件和新增 人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加。 2004年預(yù)計(jì)全市商品房的交易量將超過 300萬平方米，較上年增長(zhǎng) 20%以上，存量房交易預(yù)計(jì)160萬平方米，較上年增長(zhǎng) 30%。 （ 3）、商品房?jī)r(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。 2000年起，我市在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時(shí)，將逐步推行 “熟地 ”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價(jià)格，加之建筑材料價(jià)格的上漲，直接拉動(dòng)了開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價(jià)位商品房的供應(yīng)量將會(huì)有所增加，在一定程度上將 平穩(wěn)房?jī)r(jià)是上漲，所以房?jī)r(jià)的漲幅不會(huì)太大。 （ 4）、樓市變得更加成熟，競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈。競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將由樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí)期，高品質(zhì)、有特色、有個(gè)性的樓盤將越來越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場(chǎng)淘汰出局。 13 二 ） 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 （一）基本概況 本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東 南，加上臨近灌纓文化廣場(chǎng)，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個(gè)良好的價(jià)值基礎(chǔ)。 洪城大市場(chǎng)、建材大市場(chǎng)、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)主力。 （二）交通網(wǎng)絡(luò) 9、 20、 25、 207 （三）金融銀行 工行、農(nóng)行、中行、建行 （四）教育文化 工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué) （五）休閑購物 建材市場(chǎng)、洪城大市場(chǎng) （六）醫(yī)療保健 市三醫(yī)院、九四醫(yī)院 （七）樓盤情況 14 三 ） 本項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析（ 1、優(yōu)勢(shì)（ S） 、地處老城區(qū)； 、地塊臨街面， 有商業(yè)潛力； 、人氣旺； 、市政配套齊全； 、毗鄰火車站、長(zhǎng)途汽車站； 、兩公里范圍常住人口 40萬； 、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校； 2、劣勢(shì)（ W） 、地價(jià)偏高、有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 3、機(jī)會(huì)（ O） 、戶籍制度的改變； 、房貸貼息政策的落實(shí)； 、與知名的代理商合作； 、聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司； 4、威脅（ T） 、銀行信貸體系嚴(yán)格； 、通貨膨脹人民幣貶值； 、其他區(qū)域樓盤不斷上市； 15 三、 項(xiàng)目綜合定位 一、 項(xiàng)目整體定位 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn) 小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。 在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。 在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。 在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃定位 （一）、片區(qū)規(guī)劃 南昌市規(guī)劃局已對(duì)沿江東路做過控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。 （二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則 1、高綠 化低密度； 2、綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； 3、戶型設(shè)計(jì)適合 “升級(jí)換代 ”居住要求； 4、體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格 （三）、總平面布局 “風(fēng)華盛世 ”總平面圖略呈長(zhǎng)方形布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)， 4棟建筑以合理的分布，保證日照間距在 光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出入口；對(duì)于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計(jì)，提供給置業(yè)一個(gè)安靜的居家環(huán)境。 （四）、交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通 道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)北面主出入口，緊接南面 20米寬的區(qū)域規(guī)劃路。 （五）、規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù) “風(fēng)華盛世 ”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表 9 16 表 9： “風(fēng)華盛世 ”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 60600平方米 2 總建筑面積 109000平方米 多層住宅 高層住宅 商鋪 90720平方米 13920平方米 4360平方米 可售面積 12700平方米 3 建筑層數(shù) 多層住宅 高層住宅 商鋪 7層 10層、 11層 1層 地上第一層做架空層 4 建筑層高 多層住宅 高層住宅 商鋪 住宅標(biāo)準(zhǔn)層高 架空層 三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 （一）、建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊位于沿江東路中段，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握 “人居和諧發(fā)展 ”這一主題 ，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和 21世紀(jì)新的居住理念。 （二）、平面設(shè)計(jì) 1、住宅。 根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建 設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 建設(shè)部根據(jù)我國(guó)住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下： 1、套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲(chǔ)藏空間； 2、平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地； 17 3、房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高 12個(gè)等級(jí)； 4、根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚； 5、合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾； 6、管道集中隱蔽，水、 電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機(jī)專用線路； 7、設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺(tái)，提供室外休憩常識(shí)，合理設(shè)計(jì)過度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大超過建筑面積； 8、垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位； 9、住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)備配套； 10、有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達(dá)到 ，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則； 小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見表 10 住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 見表 11。 表 10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn) 一 二 三 四 套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方米） 使用面積 4248 5360 6471 7590 建筑面積 5565 7080 8590 100120 功能 空間 使用 面積 標(biāo)準(zhǔn) （平方米） 起居廳 1825 主臥室 1216 雙人次臥室 1214 單人臥室 810 廚房 6 餐廳 8 衛(wèi)生間 46（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加） 門廳 23 儲(chǔ)藏 24（吊柜不計(jì)入） 工作室 68 設(shè) 施 配 套 標(biāo) 準(zhǔn) 廚 房 型 灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī) （操作面延長(zhǎng) 2700 型 灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、擱置臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī) （操作面延長(zhǎng) 2700 衛(wèi) 生 間 型 淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道） 型 浴盆（ 淋浴器、洗面化裝臺(tái)、化妝鏡、坐便器（ 12個(gè)）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道） 設(shè) 備 電器設(shè)備 用電量 80120 負(fù)荷 15604000W（大套可增 至 6000W） 18 標(biāo) 準(zhǔn) 電表 5（ 20） A10（ 40） A 電源插座 小居室 23組 小居室 2組 廚房 3組 衛(wèi)生間 3組 電視插口 起居、主臥個(gè)一個(gè) 電話 12臺(tái) 空調(diào)線 設(shè)專用線 寬帶接口 每個(gè)臥室一個(gè) 給水設(shè)備 用水量 200300升 /人 日 熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風(fēng) 散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置） 室 內(nèi) 環(huán) 境 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn) 光環(huán)境 采光 1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離 1米天然照度比） 照明 起居廳及一般活動(dòng) 3070室、書寫閱讀 150300 頭閱讀 75150 廳、廚房 50100 生間 2050 梯間 1530 環(huán)境 空氣隔聲 撞擊隔聲 分戶墻，樓板 4050 樓板 7565環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別） 冬季 采暖區(qū) 非采暖區(qū) 1621 1221 夏季 28 衛(wèi)生 環(huán)境 日照（按不同地區(qū)區(qū)別） 大寒日 2小時(shí) 冬至日 1小時(shí) 19 表 11： “風(fēng)華盛世 ”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 68 100 108 112 02 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 87272 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 103420（首層架空 1220平方米） 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層 % % 80 85 5 套內(nèi)建筑面積 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 85（ 20套） 125（ 44套） 135（ 20套） 140（ 20套） 90（ 168套） 110（ 504套） 120（ 168套） 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 居住戶數(shù) 戶 944 8 居住人數(shù) 人 3304 2、公用建筑 中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（ 有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。 （三）、立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧 、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。 （四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合江西省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。 1、住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)： 住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 20 （ 1）、外墻：高級(jí)外墻涂料； （ 2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉； （ 3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉； （ 4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪； （ 5）、門窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門、戶內(nèi)門、實(shí)木鑲板門 、實(shí)木填芯蒙板門； （ 6）、廚房設(shè)施：洗滌盆； （ 7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器； （ 8）、陽臺(tái)：塑鋼窗封閉式陽臺(tái)； （ 9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手； 2、小區(qū)配套設(shè)施： 小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 四、價(jià)格定位 （一）、住宅部分 1、市場(chǎng)比較法定價(jià)過程 表 12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑規(guī)模 建筑面積 （平方米） 平均價(jià)格 （元 /平 方米） 銷售率 （ %） 開盤 日期 A 龍澤園 68529 2600 100 03/01/28 B 萊茵半島花園 6+1F 12F 250000 多層： 2900 高層： 3300 開盤 內(nèi)部認(rèn)購 C 新田綠洲 947872 多層： 2880 高層： 3500 80 03/06/15 D 船山廣場(chǎng) 1B 28679 3100 80 03/10 E 水印都市 227460 2750 90 03/05/08 注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替 A：龍澤園、 B：萊茵半島花園、 C：新田綠洲、 D：船山廣場(chǎng)、 E：水印都市。 交易日期修正系數(shù)以本次市場(chǎng)調(diào)查的日期為基數(shù) 100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)， 2003年南昌市商品住宅均價(jià)增長(zhǎng) 南昌市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng) +其他條件見表 11和表 14。 表 13：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 序號(hào) 成交 價(jià)格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交易情況修正 比準(zhǔn)價(jià)格 交通 配套 環(huán)境 小計(jì) 交房 標(biāo)準(zhǔn) 社區(qū) 規(guī)劃 小計(jì) A 2600 109/100 +3 +1 0 100/104 0 +1 100/101 100/100 2698 21 B 2900 3300 109/100 +2 0 +3 100/105 0 +2 100/102 100/100 2951 3359 C 2880 3100 109/100 +3 +1 +2 100/106 0 +2 100/102 100/100 2903 3528 D 3000 109/100 +3 +2 0 100/105 0 +1 100/101 100/100 3186 E 2750 109/100 +2 +2 +1 100/105 0 +1 100/101 100/100 2826 表 14：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 項(xiàng)目 名稱 比準(zhǔn)價(jià)格 （元 /平方米） 銷售狀況權(quán)重 （銷售率） 加權(quán)的相對(duì)價(jià)格 （元 /平方米） 本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格 （元 /平方米） A 2698 100% 2698 B 2951 3359 0% C 2903 3528 80% 2322 2822 D 3186 80% 2549 E 2826 90% 2543 合計(jì) 多層： 180% 多層： 5020 多層： 2789 高層： 250% 高層： 7914 高層： 3166 多層住宅銷售價(jià)格 =5020元 /平方米 180%=2789元 /平方米 高層住宅銷售價(jià)格 =7914元 /平方米 250%=3166元 /平方米 2、加權(quán)平均法定價(jià)過程 表 15：本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià) 項(xiàng)目 名稱 比準(zhǔn)價(jià)格 （元 /平方米） 建筑面積 （平方 米） 共計(jì) （萬元） A 2698 28529 7697 B 多層： 2850 高層： 3359 250000 71250 83975 C 多層： 2903 高層： 3528 67872 19703 23945 D 3186 28679 9137 E 2826 47460 13412 多層住宅銷售價(jià)格 =98650萬元 320701平方米 10000元 /萬元 =3076元 /平方米 高層住宅銷售價(jià)格 =130469萬元 394011平方米 10000元 /萬元 =3311元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本 項(xiàng)目多層住宅單價(jià)為： 2933元 /平方米 高層住宅單價(jià)為： 3238元 /平方米 （二）、商鋪部分 22 1、市場(chǎng)比較法定價(jià)過程 目前南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選取兩個(gè)類比性比較強(qiáng)的項(xiàng)目作為比較實(shí)例。其中，水印都市項(xiàng)目的交易日期是以本次調(diào)查時(shí)間為基準(zhǔn)，錦和嘉園項(xiàng)目的交易日期是以 2003年 6月 31日為基準(zhǔn)，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。 表 16：本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 項(xiàng)目名稱 成交 價(jià)格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交易情況修正 比準(zhǔn) 價(jià)格 交通 繁華程度 小計(jì) 水印都市 10000 109/100 +2 +2 100/104 100/101 100/100 10377 錦和嘉園 8000 117/100 2 100/96 100/95 100/100 9561 故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為： 9969元 /平方米 2、收益還原法定價(jià)過程 目前南昌市同類地段的市場(chǎng)租金在 50元 /月 / 70元 /月 / 左右，按 60元 /月 /估算商鋪的售價(jià)。 2 （總價(jià)等于 210000） （月租大于月供） 由 、 可推出 N）； K=1/N=年收益率） 注： 按 50年計(jì)算 )； 為人民銀行 10年期抵押貸款常數(shù)。 2 (1 K)K P=12R1 (1 K)K=12601 (1 =10246元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為： 10107元 /平方 米 （三）、車位銷售價(jià)格的確定 根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價(jià)格為 10萬元 /個(gè) 15萬元 /個(gè)。 （四）、建議銷售價(jià)格 綜合考慮了市場(chǎng)對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)