1 寶山區(qū)凇南鎮(zhèn)商業(yè)地塊 項目 一、項目基本情況介紹 1、 項目 位置 本案 地理位置 位于上海寶山區(qū)， 基地位置為于寶山區(qū)凇南鎮(zhèn)板塊：東靠逸仙路，南靠長逸路，西臨凇南路，北對建配龍。 地理位置 寶山區(qū)位于上海市北郊，長江與黃浦江的交匯處東北瀕長江。遙對崇明縣；東臨黃浦江，與浦東新區(qū)隔水相望；南與楊浦、虹口、北、普陀四區(qū)毗連；西與嘉定區(qū)接壤；西北與江蘇省太倉市為鄰。全區(qū)分為陸地、島嶼兩部分。長興、橫沙兩島自西向東橫臥于長江入海口。全境東西長 56 15 公里，南北寬 23 08 公里。面積 方公里（島嶼面 積占 26），面積 415 平方公里，常住人口約 。 淞南鎮(zhèn) 則 位于區(qū)境南部。東沿黃浦江岸至閘北電廠，與楊浦區(qū)接界；西至西泗塘河，與泗塘新 村街道相鄰；南接江灣機場，與高境鎮(zhèn)毗鄰；北有蘊藻浜，與楊行鎮(zhèn)、吳淞街道相望。 鎮(zhèn)域面積 全鎮(zhèn)總面積 方公里，其中市屬企業(yè)約占總面積的 70%，本鎮(zhèn)可規(guī)劃面積 方公里。 2 社會人口 淞南是一個以動遷導入人口為主的新興區(qū)域，現有 16 個居委會和 2 個籌備居委會，至 2002 年底，共有居民 26329 戶，常駐人口約80000 人。 截止至 2006 年， 常駐人口約 150000 人 。 經濟發(fā)展 2002 年全鎮(zhèn)經濟保持快速度發(fā)展，全鎮(zhèn)綜合經濟實力進一步增強。 完成增加值 元，同比增 ；工業(yè)銷售產值 比增 社會消費品零售額 元，同比增 外貿出口拔交額 1113 萬美元，同比增 實現財政收入 9178萬元（含區(qū)級），同比增 56%。 2、交通條件 逸仙路上交通 ： 輕軌 3 號 線、 51、 51X、 101、 751、 713 凇南鎮(zhèn)內交通 ： 810、 713、 751、 52、 53、 95 交通運營表如下： 51 路 寶昌路 6:000 52 路 花園路 4:300 53 路 寶山 鎮(zhèn) 4:300 3 95 路 上?；疖囌?4:005 101 路 鴻興路 4:000 713 路 黃興路 6:000 751 路 虹鎮(zhèn)老街 6:000 810 路 呼瑪新村 6:000 4 3、周邊環(huán)境 附近商業(yè)設施 ： 雖然 依托 淞南中心但是如果要買大件或是一次性采購還是要乘車前往江灣鎮(zhèn)的華聯(lián)吉買盛。距離 本案 2 公里以上。 華超市 愛輝購物中心 教育 ： 淞南小學 長江二中 寶鋼工業(yè)技校 寶山職校 醫(yī)院： 凇南地段醫(yī)院 離 本案 距離 :700 米 /步行時間 :8 分鐘 上鋼一廠職工醫(yī)院 / 出租車起步 費 11 元 生活 配套 ： 農村商業(yè)銀行 建設銀行 工商銀行 上海銀行 凇南郵局 泗溏農貿市場 凇南公園 離樓盤距離 :600 米 /步行時間 :10 分鐘 免費公園 寶江賓館 凇南大酒店 5 4、經濟指標 用地性質：商辦 容積率： 權： 50 年 綠化率： 30% 車位配比： 00 平米 車位地上： 10% 車位地下： 90% 建筑密度： 50% 第二部分：項目發(fā)展背景 1、宏觀市場分析 上海宏觀經濟背景 根據統(tǒng)計資料，隨著世界經濟的復蘇，大部分國家與地區(qū)的資產價格都大幅上漲。 2006 年上半年，英國的 房價比其 2000 年年末上漲幅度超過 100%；同期，美國的房價漲幅也超過 60%；其他國家和地區(qū)的房價都有不同程度的上漲。跟隨著英國、美國等國家房價上漲的步伐，我國房價也于 1999 年末、 2000 年初開始上漲，在 2004 年漲幅達到高峰，最近漲幅有所緩和，這主要與宏觀調控有關。 2006 年 5月 17 日以來，國務院關于房地產宏觀調控文件及相關配套政策出臺后，房屋銷售價格指數由今年峰值 5 月份的 步下降至 9 月的最低值 10 月份略有上升，為 體來看，房屋價格漲幅總體趨緩，顯現了宏觀調控的初步效果 ，但是形勢依然不容樂觀， 6 剛性需求堅挺、土地成本上升，導致了少數城市房價漲幅仍然較高。在宏觀經濟調控的政策下， 2006 年上海的樓市幾經大起大落，尤其是公寓房，受宏觀調控的影響最大，供、銷、價格各條曲線異常敏感，起伏不定。年終回顧時，我們發(fā)現，其實 2006 的上海樓市不斷地有一股股的暗流在催動著公寓住宅的價格曲線上揚。 住宅市場分析 ： 2007 出現根本性轉變 2006年上半年 “ 國六條 ” 之后國家陸續(xù)出臺了一系列的宏觀調控政策，針對住房供應結構不合理、炒房風氣濃厚等問題制定了相關的政策。顯而 易見，在打擊投機炒房的同時，改變住房供應結構并加大對中低收入人群的住房保障，是這次宏觀調控希望著力解決的問題。假設現有政策措施被嚴格執(zhí)行的話， 2007 年的房地產市場將出現一些根本性的轉變，房地產市場也會迎來持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展；畢竟政府的調控目的不在于打壓房地產市場，而是希望引導出一個房地產市場良好發(fā)展的局面。 “90/70” 是現期調控政策中最惹眼的一條，從總量上保證套型建筑面積 90 平方米以下的住房面積所占比重達到開發(fā)建設總面積的 70%以上，導致中低檔住房供給徹底敲實； “ 去年下半年以后，因為原本設計的住房結 構不符合 70%以上建小戶型的要求，很多項目一直陷入審批的停滯階段。 ” 一位上海房地產界人士如是說。而 1 月 9 日建設部的 “ 征求意見稿 ” 出生 24 小時不到便夭 7 折，充分說明了住房結構調整已經不僅僅是房地產行業(yè)的業(yè)務問題，房價的不斷高漲和之前的調控政策在某種程度上的失靈，關于 90/70的住房結構調整已經被提升到一個社會問題的高度；也表明了政府調整住房結構問題的決心。與此同時，同樣被人們關注、與住房結構相關的政策內容另有一條 即關于加快城鎮(zhèn)廉租房制度的建設、規(guī)范發(fā)展經濟適用住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。前期的廉租房和經濟適用房供給的短缺，造成了一部分中低收入家庭被擠進購買商品房的隊伍，這也促成了商品房的需求過旺、價格上揚； “ 一套房子在造就一個百萬富翁的同時也毀滅了一個百萬富翁 ” ，受結婚、拆遷等剛性需求的影響，一部分中低收入的家庭不得不在價格不斷上漲的商品房房源中尋求空間；這樣的情況久而久之就很容易會把住房問題推向一個前所未有的亟待解決的社會問題的高度。 導 “ 梯級住房消費 ” “2007 年是個政策落實年。 ” 發(fā)展中、小套型低價位房，調整住房供應結構勢在必行。在這里筆者不得不提到另一個問題 房地產金融創(chuàng)新。房 地產金融創(chuàng)新不僅要服務于推動中小套型、中低價位住房的建設和消費，增加其在商品住房供應中的比例；同時，也要繼續(xù)實施有區(qū)別的信貸政策，在首付款比例等方面，充分發(fā)揮信貸政策對引導居民合理住房消費的作用，積極支持居民購買自住住房消費貸款，嚴格限制投機性購房貸款，控制投資性購房貸款；積極支持居民購買中小套型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房，限制購買大 8 套型、高價位商品住房的貸款。相比較歐美、日本和香港地區(qū)，也不是多數青年剛剛參加工作便去買產權房。比較流行的住房是先租房的“ 梯級住房消費 ” 模式；而在我國， 20年 輕住房私有化的比率為 78%，年輕人剛畢業(yè)，拿什么來買房？自然是家庭的積蓄。因此中國人傳統(tǒng)的觀念對房價飚升的影響也有其因素。其實，在 “ 國六條 ”中， “ 合理引導住房消費需求和消費模式 ” ，已經開始成為國家政策調控的手段之一； “ 國六條 ” 甚至提出，要 “ 積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 ” 這不能不說是政府在旗幟鮮明地倡導 “ 梯級住房消費 ” 概念。 商業(yè)市場 分析 ： 2006 年上海商業(yè)市場，無論是一手銷售，還是二手租賃和銷售，都表現出良好的發(fā)展勢頭，供需兩旺，租售價格整體呈現增長的趨勢。但是 也不能忽視目前上海商業(yè)市場中突顯的一些問題，譬如供應結 構、成交結構的不平衡等。 1. 一手商業(yè)市場 2006 年新增出售大型商業(yè)項目 2006 年新增供應面積在 3 萬平方米以上的大型商業(yè)項目主要有 6個，主要集中在 4、 7、 12 四個月份上市，其中大分物業(yè)分布在七浦路商圈、曹安商圈和五角場商圈。而萬達商業(yè)廣場供應面積為 208,650 平方米，為所有新增供應項目中面積最大的。 2006 年新增出售大型商業(yè)項目列表 9 月份 項目名稱 地址 供應量（平方米） 1 月 東晶國際商業(yè)街 浦東大道 900 80,000 4 月 新干線 松江泗磚路 1 弄 55,894 興力達國際廣場 真光路 1326 號 159,980 5 月 七浦聯(lián)富商業(yè)廣場 河南北路 99 號 47,577 6 月 上海曹安國際商城 曹安路 1833 號 49,041 7 月 萬達商業(yè)廣場 邯鄲路萬達展示中心 208,650 12 月 中邦金座 康沈路 686 號康橋文化中心一樓 50,000 新增物業(yè)供不應求，物業(yè)售價上漲 2006 年商業(yè)物業(yè)全年新增供應面積約為 平方米，截止 到年底全市可售商業(yè)面積為 平方米 ，平方米，呈現供不應求的局面。除 7 月份外，市場中可售商業(yè)物業(yè)的面積每月均呈現量減。其中， 4 月份上市的普陀區(qū)綜合商辦物業(yè) 興力達國際廣場，其商業(yè)面積為 159,980 平方米； 7 月份上市的五角場萬達商業(yè)廣場商業(yè)面積為 208,650 平方米。這兩艘商業(yè)航母拉高了 4 月份和 7 月份的整體供應量。同樣在 4 月份，由于所推出的興力達國際廣場被整體收購，因此本月去化面積也達到了全年的高峰，共實現銷售 31 萬平方米左右。 圖 1： 2006 年商業(yè)物業(yè)供求情況表 商業(yè)物業(yè)價格全年走勢上揚 10 2006 年 1 月份上海商業(yè)物業(yè)銷售均價為 8,720 元 /平方米，到了12 月份銷售均價達到 11,022 元 /平方米，上漲了將近 右，歸根結底還是由于宏觀調控政策對住宅市場造成的影響，使得投資住宅物業(yè)在短期內已經無利可圖，故投資者選擇受調控影響較小的商業(yè)物業(yè)進行投資。 4 月份由于興力達國際廣場的整體收購 ，且其收購價格價格較高，從而大大提升了該月的商業(yè)市場的銷售均價。 2006 年上 海商業(yè)市場的銷售價格基本保持振蕩中上升的勢頭。 圖 2： 2006 年商業(yè)銷售價格走勢2. 二手商業(yè)市場 商業(yè)物業(yè)租金水平價格小幅上揚 2006 年上海市各類商鋪租金價格趨穩(wěn)，其中市級、區(qū)級商圈租金價格堅挺 。 12 月份市級商圈平均租金達到 /平方米 天 ， 而 1 月份平均租金僅為 38 元 /平方米 天， 12 月份區(qū)級商圈平均租金達到了 /平方米 天，而 11 1 月份平均租金為 13 元 /平方米 天，全年租金水平增長了 居民消費圈商鋪由于新增供應較多，從而使得這些區(qū)域的商鋪租金出 現較大幅度的回落，降幅達到了 郊區(qū)商圈平均租金最為穩(wěn)定，其全年漲幅在 4%之內。 2006 年上海商業(yè)租金水平的走勢表明，市級商圈和區(qū)級商圈對于集中型商業(yè)的需求是很大的，但是由于市中心區(qū) 域土地資源有限，故此難以滿足這些需求， 2007 年這些區(qū)域的商鋪租金仍將繼續(xù)上漲。而居民消費圈由于新增供應日益增多，從而出現供過于求的局面，從而拉低該區(qū)域的租金水平。租金水平的走勢表明，上海商業(yè)的供應結構是非常不平衡的，局部地區(qū)供不應求，但另外一些區(qū)域卻供過于求，這一情況將大大制約居民消費圈內新增商業(yè)的銷售過程。 上海市 房地產市場調控 2006 年上海土地與 商品房 市場調控 回顧 2006 年上海房地產市場就如同樹欲靜而風不止，在經歷了 2005 年宏觀調控后的上海房地產欲平穩(wěn)過渡，但 2006 年政策風潮亦是襲 卷而 來，不過雖然今年政策是風云四起，但對市場的實際影響有 限 1 政策市場風云四起 2006 年政府綜合運用經濟、法律、行政等多種手段來調控房地產市場供求，從而達到平抑房價的目的，同時通過進一步規(guī)范 12 房地產企業(yè)的開發(fā)行為，提高房地產行業(yè)的準入門檻，使得房地產市場走向健康、和諧的發(fā)展道路。從政策目標的號召力來看，與往年相比有過而無不及；從政策的可操作性來看，諸多政策首度出臺，其執(zhí)行 力如何還無從顯現； 從影響市場的程度來看，更多 心理預期的影響。 階段 政策名稱 頒布日期 實施日期 頒布單位 第一階段 關于微調本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知 海市公積金管理中心 上調金融機構貸款基準利率 國人民銀行 第二階段 溫家寶要求進一步搞好房地產市場引導和調控的六項意見 國務院辦公廳轉發(fā)建設 部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知 國務院辦公廳 13 2006 年政策一覽 1土地市 場驚濤駭浪 土地作為房地產業(yè)的源頭正成為宏觀調控的重中之重， “ 普通住房不得低于年度出讓總量的 70%、提高土地相應稅費等政策相繼出臺，表明政府運用行政及經濟手段，進一步加強土地市場管理的信號，同時重申對閑置土地的調控力度、也表現出政府將政策落到實處的信心與決心。上海受國家土地宏觀調控的影響，土地在供應、需求、價格等方面正相繼發(fā)生著變化 場供應 關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見（ 15 條細則） 建設部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局 統(tǒng)計局、銀監(jiān)會 上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 國人民銀行 關于落實新建住房結構比例要求的若干意見 建設部 關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知 建設部、國家發(fā)展和改革委員會、工商行政管理總局 關于進一步加強房地產信貸管理的通知 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見 建設部、商務部、發(fā)改委、人民銀行、國家工商行政管理總局和外匯管理局 關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知 家稅務總局 第三階段 上調存款類金融機構存款準備金率 百分點 國人民銀行 上調 金融機構人民幣存貸款基準利率。一年期存款、貸款基準利率均上調 百分點。 國人民銀行 國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知 國家稅務總局 上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 國人民銀行 關于調整新增建設用地土地有償使用費政策的通知 政部國土資源部中國人民銀行 14 應總量大幅減少 土地作為房地產的主要原料歷來屬于稀缺資源，沒有土地便沒有房地產產品，然而在土地如此重要的情況下， 2006 年上海土地市場最為顯著 的特點便是土地供應大幅減少， 2006 年 1新增經營性項目土地出讓面積僅為 1433 萬平方米，同期減少了 38%，其中住宅土地出讓同比更是減少了 從供應結構來看，今年中低價商品房與配套商品房土地供應量遠遠少于去年是土地市場整體供應銳減的主要原因。 表 2000土地市場交易量 單位：萬平方米 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 2006 年 1增經營性項目土地出讓面積 874 1050 2041 3520 3420 2931 1433 其中：商品住宅土地出讓面積 / 865 1757 2795 2431 2119 885 宅用地比例降，綜合用地比例升 2006 年 1累計土地出讓中，住宅用地、綜合用地、商業(yè)用地及辦公用地面積比例分別為 而 2005年累計出讓土地中，住宅用地面積占 綜合用地面積占 商業(yè)用地面積占 辦公用地面積占 雖然今年住宅用地仍為出讓主力，但呈現出下降的跡象，而綜 合性質的土地則呈現出后來居上的態(tài)勢。從今年五次土地公告出讓結構中也可看出，非居住類物業(yè)，商辦、金融、綜合等性質物業(yè)出讓幅數占半壁江山。商辦及綜合類土地出讓比例的上升，與城市經濟發(fā)展及房地產發(fā)展需求密切相關，一方面隨著郊區(qū)住宅物業(yè)的開發(fā)，其商業(yè)配套勢必需跟進，另一 15 方面伴隨上海 2010 年 “ 國際經濟、金融、貿易、航運中心框架的形成，城市中心區(qū)域改造擴建的步伐也正加大。（如虹口區(qū)四川北路和北外灘兩大區(qū)域在 2005 年底已開始進入全面改造階段，今年有 2 幅商辦土地出讓：軌道交通 10 號線四川北路站地塊、軌道交通 10 號線天潼 路站地塊等；副中心區(qū)域正加快建設發(fā)展的腳步（城市副中心之一 ， 普陀區(qū)真如副中心地塊等）。 區(qū)土地出讓總體平穩(wěn) 2006 年 1，郊區(qū)土地出讓幅數為 98 幅，占整體出讓的 54%，土地出讓面積 平方米，占整體出讓的 61%，總體情況與去年水平相當，所不同的是：今年郊區(qū)土地出讓呈現多面開花的跡象，嘉定、青浦、南匯等區(qū)土地出讓面積均超過了 150 萬平方米，其中青浦以 270 平方米的出讓量位居之首。而以往土地供應大戶松江今年出讓面積依然有限，另外去年出讓面積之最的奉賢區(qū)今年出讓面積也有所縮水。 場需求 力開發(fā)商拿地熱情不減 雖然近兩年來，國家一再緊縮地根、銀根，土地費用也被抬高，但仍擋不住部分開發(fā)企業(yè)儲地擴張的腳步，資金勢力雄厚的外資企業(yè)或者負債率低，資金運作良好的國企面對來勢兇猛的政策如同 “ 兵來將擋，水來土淹 ” ，他們對土地競標的熱情依然不減。首當其沖的便屬新鴻基地產， 2006 年 1 月，新鴻基將閑置近 9 年的襄陽路地塊納入 16 囊中，該地塊占地面積約 4 萬平方米，批租時容積率超過 6，用途為綜合地塊，原計劃建造五星級酒店、辦公樓、商鋪。在五次土地公開招投標中，諸如新江灣城 塊、真如副中 心啟動區(qū)地塊，南碼頭街道 8 街坊等大型或優(yōu)質地塊備受境內外大企業(yè)關注，如新江灣城塊，不乏巨頭 新加坡的凱德置地，香港的新鴻基地產、東方海外、華潤集團，以及內地的萬科、招商、金地等身影。 分中小企業(yè)面臨資金短缺，被迫出局 由于政策實施使開發(fā)商面臨著資金和管理方面更大的壓力和要求，部分開發(fā)商只能選擇出讓土地或者項目以度過難關。國六條及15 條細則出臺不久，有些大型開發(fā)商一天內接到多塊賣地信息，很多中小開發(fā)是準備退出市場。如上海愛夢敦置業(yè)有限公司分兩次掛牌出售其全部股份，總價格達到 元人 民幣，該項目公司的主要資產就是土地儲備。 地價格 段及規(guī)劃引領價格 對于土地價格來說，地段固然是衡量土地價格的重要指標之一，而區(qū)域發(fā)展前景及目前的配套設施的完善與否也是考量地價高低的標準。 從今年公開招投標土地價格來看，普陀區(qū)真如副中心地塊成為今年的“ 標王 ” ，究其原因，之所以成為 “ 霸主 ” ，主要得有益于區(qū)域規(guī)劃，真如副中心是全市四副中心之一，隨著區(qū)域正式納入啟動階段，其未 17 來前景不可小覷，何況該地塊是中心區(qū)內出讓面積頗大的商業(yè)用地，也決定了其總地價的高昂。 從樓面地價來看，軌道交通十號線 站點四川北路地塊由于位于的絕佳位置，再加上被規(guī)劃、定位為四川北路上的高檔商務、精品商業(yè)集聚區(qū)，受到了綠地、中信泰富、仁恒等 10 多家房地產開發(fā)巨頭的青睞，預計其土地成交價格將超過 10,000 元 /平方米。住宅用地中，新江灣城 塊經過 175 輪叫價，最后由華潤集團以 元獲得，折合樓面地價 6,677 元 /平方米，這個價格刷新了去年珠江投資競得新江灣 塊時的紀錄，同時也是今年上海住宅用地中成交價格最高的土地。 地競價再創(chuàng)新高 素有 “ 上海地王 ” 之稱的花木地塊招標引來金地、華潤置地、合生創(chuàng)展 、中海地產、新鴻基、世茂集團等諸多大型開發(fā)商的爭奪。這幅占地面積 560 畝、容積率 住宅用地如此引人矚目主要是該地塊推向市場前，一級土地市場供應奇缺，更為重要的是該地塊位于內環(huán)線以內，周邊配套設施較完善，居住氛圍已相當濃郁，并且土地出讓面積之大是引來眾多開發(fā)商競相追捧的原因。競標過程無異于一場無硝煙的戰(zhàn)場，底價僅為 27 億的花木地塊，競標價多在 40 億元左右，金地集團出價 元更是令人 “ 乍舌 ” 。 2006 年部分掛牌成交地塊基本情況 性質 區(qū)域 地塊名稱 用途 土地面積 （萬總地價 （萬元） 樓面地價 （元 / 中標單位 18 2007 年商業(yè)市場 發(fā)展展望： 2007 年上海商業(yè)市場仍將保持持續(xù)供應的態(tài)勢，供應量基本將與 2006 年持平。但是月度可供銷售的商業(yè)面積將逐漸減少，基本以居民消費圈、郊區(qū)以及一些專業(yè)性商業(yè)市場的商鋪為主，而市中心即將面市的集中型商業(yè)大都采取租賃、統(tǒng)一經營的模式，因此可供 租賃的面積在不斷增多，但是可供銷售商業(yè)面積卻逐漸減少。 2007 年上海商業(yè)市場的銷售仍將保持一個良好的態(tài)勢，其中專業(yè)市場和郊區(qū)的集中型商業(yè)仍然是 市場關注的焦點，很容易達到 比較理想的銷售目標。而一些發(fā)展尚不成熟的居民消費圈和郊區(qū) 商辦 長寧 華新街道 71 街坊 31/2 丘地塊 商業(yè)、辦公 ,800 9,010 上海萬博房地產開發(fā)有限公司 寶山 淞南鎮(zhèn)長逸路南側地塊 商業(yè)、辦公 2,600 3,890 上海名府置業(yè) 普陀 桃浦鎮(zhèn) 549 坊 12 丘地塊 商辦 ,273 1,018 上海致臻實業(yè)發(fā)展有限公司 綜合 普陀 真如副中心 塊 住宅、商辦 20,000 3,056 雅富投資、上海長潤、上海江和 寶山 淞南鎮(zhèn)長江南路地塊 住宅、商辦 10,300 2,689 上海湘騰房地產發(fā)展有限公司 住宅 楊浦 新江灣城 塊 住宅 54,100 6,677 華潤置地股份有限公司 浦東 南碼頭街道 8 街坊地塊 住宅 1,800 4,066 東方海外 寶山 淞南鎮(zhèn)逸仙路地塊 住宅 88,000 4,008 上海市浦東新區(qū)房地產（集團） 寶山 羅店鎮(zhèn) 4、 5 地塊 住宅 26,400 2,894 上海羅南房地產有限公司 寶山 羅店新鎮(zhèn) 塊住宅 44,000 2,576 上海綠洲花園置業(yè)有限公司 南匯 臨港新城 塊 住宅 6,500 1,105 綠地集團 19 的社區(qū)商鋪仍將面臨較為嚴峻的銷售壓力。 2007年上海商業(yè)的租賃市場的租金水平兩極分化特征將會更加 明顯，市級商圈、區(qū)級商圈以及特色商圈的租金水平仍將保持增長的 態(tài)勢，市場供不應求；但是居民消費圈和郊區(qū)商圈的商業(yè)由于總體供 過于求，導致租金水平將會出現小幅度的回落，競爭比較激烈。 2007 年專業(yè)市場由于供應量的增多，從而 會減緩租金水平的增 長速度，但其租金水平的增長走勢是不會改變的。此類的專業(yè)市場諸 如七浦路服裝批發(fā)市場、曹安輕紡、鞋帽批發(fā)市場等。但同時這些區(qū) 域也是 2007 年非常值得期待的區(qū)域。 2007 年上海郊區(qū)的商業(yè)將會加快開發(fā)力度，市場供應量將會明 顯增加，這對于完善郊區(qū)商業(yè)結構，刺激當地住宅市場的發(fā)展將會起 到極大的促進作用。 2、寶山區(qū)總體規(guī)劃 作為上海北面的門戶寶山區(qū)，近年來隨著郊區(qū)房產的不斷推近，已越來越受到重視。最近寶山區(qū)規(guī)劃局又新鮮出爐了區(qū)域總體規(guī)劃發(fā)展綱要，為寶山市民展現了一幅美麗的圖景。 到 2020 年，寶山將形成 “一個整體、三大產業(yè)、五個分區(qū) ”的結構，即以寶山 425 平方公里區(qū)域作為一個整體；以精品鋼、造船、房地產作為未來發(fā)展的三大支撐性產業(yè)；以中心城部分、新城、產業(yè)區(qū)、長興島、橫沙島為五個分區(qū)。寶山將建成分工合理、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現代化濱江城區(qū)。寶山區(qū)作為城市邊緣地區(qū)，在人們心目中的印 20 象是交通不便，環(huán)境較差，屬于下只角。隨著近兩年的開發(fā)，寶山區(qū)正在發(fā)生著日新月益的變化。寶山新城東區(qū)，商業(yè)結構日趨合理，城市功能十分完善，吳淞漁人碼頭臨江而立，以上海開埠為背景，興建的主題廣場頗具特色。寶山西 城區(qū)是寶山為適應新發(fā)展和城市功能拓展重點建設的新城區(qū)，正在成為寶山區(qū)城市建設又一亮點。 近兩年房地產數據顯示， 2001、 2002 年是寶山房地產發(fā)展強勁的兩年，各項指標迅速攀升， 2003 年又在前兩年的發(fā)展勢態(tài)下有所提升，據統(tǒng)計 2003 一年寶山房地產投資額實現 元，比去年同期增長 2004 年 1商品房批準預售面積為 平方米，占全市批準預售總量的 為全市第五。 而目前整體上海市商品房價格隸屬寶山的房價最為貼近人心， 2005 年至今隨著寶山區(qū)整體商品房開發(fā)力度的加大，銷 售面積同比其他區(qū)域一直名列前矛。 從總體上看，寶山區(qū)房地產市場呈現出供需兩旺、投資與消費協(xié)調發(fā)展的全面增長態(tài)勢，進入了新一輪周期的繁榮階段。這主要得益于上海整體良好的房地產市場環(huán)境，政策的帶動及郊區(qū)大市政、大交通的不斷挺進。 3、寶山區(qū)房地產市場分析 寶山區(qū)由幾個鎮(zhèn)組成：大場、祁連、高境、廟行、劉行、淞南、楊行、顧村、寶山、月浦、羅南、羅店、盛橋、羅涇以及長興、橫沙二島。由于歷史、地理位置等原因大部分地區(qū)開 21 發(fā)相對滯后。上海曾經為租界城市，因此東西向交通歷來較南北向發(fā)達。寶山區(qū)偌大的面積，但與市中心 的聯(lián)系卻基本只能依賴三條主干道：滬太路、共和新路、逸仙路。 房地產市場特征 1、城市化進程發(fā)展不均 作為上海市行政區(qū)的第三大區(qū)，擁有的 常駐 人口卻只有 120 萬。由于地處上海北郊，長期以來除了寶鋼、上鋼等鋼鐵企業(yè)的發(fā)展外，主要以農業(yè)為主，加上島嶼面積占到了總面積的 26%，所以城市化進程較慢。全區(qū)人口中農村人口占的相當大的比重，城鎮(zhèn)人口主要集中在幾個城市化程度較高的區(qū)域。 2、分區(qū)域建設，各自獨立發(fā)展 由于土地面積廣，發(fā)展不均，人口相對集中等原因，寶山區(qū)的房地產開發(fā)也主要集中在這幾個區(qū)域。因其各自集中 發(fā)展，相互間距離又遠，形成了各自為政的局面。各地區(qū)的樓盤定位，目標客戶群各有不同。其開發(fā)主要依附于主干道周邊的成熟生活區(qū)。包括逸仙路沿線的高境地區(qū)、淞寶地，共和新路沿線的通河、泗塘地區(qū)，滬太路沿線的大場、祁連地區(qū)。 3、樓盤檔次偏低 寶山區(qū)的土地基本屬 5 級以下，最靠近市區(qū)的地方也在內環(huán)線以外，而且交通不夠便利，規(guī)劃中的軌道交通尚未完全完成，這就決定了樓盤的定位 大 多是中、 中 低檔樓盤，目標客戶群也基本定位在工薪階層， 或寶鋼職工， 客 22 源以區(qū)域性消費者為主。目前寶山區(qū)的樓盤極端最高價位也不過 10000 元 /平方米 左右 。 4、以多層和小高層為主體 由于土地的成本較低，熟地較多，所以區(qū)內的商品房以成片多層住宅區(qū)為主，配合部分小高層。而高層因其建筑成本等原因在區(qū)內供應量 相對 較少。 5、有效需求大，銷售率高，競爭日趨激烈 寶鋼廠以及配套設施等的建設帶動了寶山地區(qū)的經濟發(fā)展，當地消費水平較高，貨幣化分房又實行得比較早，所以有效需求大。一般來說商品房的銷售率較高， 2000 年當年登記的預售當年售出率就達 2003 年為 當然隨著開發(fā)前景的看好，樓盤的開發(fā)量大大增加，競爭也日趨激烈 區(qū)域房地產市場背景介紹 從全區(qū)來看， 1999 年批準預售商品房面積比 1998 而 2000 年商品房預售面積更是達到 120 萬平方米，同比增長了 89%。 2003 年銷售登記面積比 1999 年增加 2006 年 第 四 季 度 ， 已 登 記 預 售 的 商 品 房 單 價 主 要 集 中 在750012000 元 /平方米；總價主要集中在 46120 萬元；單套面積主要集中在 85135 平方米 。由于歷史、地理位置等原因大部分地區(qū)開發(fā)相對滯后。上海曾經為租界城市，因此東西向交通歷來較南北向發(fā)達。寶山區(qū)偌大的面積，但與市中心的聯(lián)系卻基本只能依賴三條主干道：滬太路、 共和新路、逸仙路。交 23 通和地理位置決定了房地產開發(fā)的方向，所以寶山區(qū)的樓盤主要沿三條線路發(fā)展。逸仙路一線主要集中在蘊藻浜以北的寶山鎮(zhèn)和靠近市區(qū)的高境鎮(zhèn)；共和新路一線主要集中在淞南鎮(zhèn)的泗塘、通河地區(qū)；滬太路一線主要集中在大場和祁連二鎮(zhèn)。相比之下，逸仙路一線的均價最高，共和新路一線樓盤數量最多，滬太路一線盤量最大。 （ 1）逸仙路沿線 逸仙路從楊浦、虹口接壤的曲陽地區(qū)開始，一直通往寶山鎮(zhèn)。與淞滬鐵路交織在一起，所以房地產的發(fā)展呈兩頭興而中間弱的態(tài)勢。寶山鎮(zhèn)又稱淞寶地區(qū)，是寶山政治、文化和經濟的中心城區(qū)。 70 年代末 因寶鋼的建設而興起，規(guī)劃建設為寶鋼職工的居住區(qū)，基本形成了相對獨立的衛(wèi)星城。近年，由于寶鋼的發(fā)展和貨幣化分房政策，使淞寶的房地產呈方興未艾之勢。雖然該地區(qū)屬六級地段，但由于目標客戶群幾乎完全的本地化，所以具有 “孤島 ”效應：盡管位置偏遠，價位仍達到 8000 /平方米。而且有效需求大，銷售率多在 70%以上?，F在逸仙路高架 的便捷 ，外環(huán)線施工 完畢 ， 另外 吳淞過江隧道的興建和輕軌明珠線延伸段 的建設 ，該地區(qū)的交通出行 已 根本改觀。區(qū)域內的房地產仍有可為。高境鎮(zhèn)是寶山區(qū)與楊浦、虹口的接壤處歷來是發(fā)展較緩慢。但隨著 逸仙高架的落成，以及 隨著早期 楊浦區(qū)與其交界處的文化花園和三湘世紀花城的開發(fā)，房地產開發(fā)出現起色，特別是依托逸仙高架和殷高西路兩側形成逸仙新村、共和新村、高境新村為主體的 24 現有城區(qū)框架 也 出現了幸之苑和高境欣苑等一批 早期 樓盤?？墒怯捎?該板塊 起步較晚，配套等原因，價格 相對偏 低， 目前均價 在 8300 元 /平方米左右。 （ 2）共和新路沿線淞南、廟行兩鎮(zhèn)地處寶山區(qū)中心地帶，擁有通河、泗塘這兩個成熟的生活區(qū)，加上與閘北區(qū)的彭浦新村相鄰，歷來發(fā)展較好。憑借共和新路及其延伸端蘊川路，近年出現了相當數量的房地產。由于交通尚屬便利，配 套設施基本健全，價格維持在 8000 /平方米。 （ 3）滬太路沿線大場鎮(zhèn)位于寶山區(qū)西南部。東與閘北區(qū)交界，南與普陀區(qū)為鄰，是寶山區(qū)與市中心距離最近的鎮(zhèn)。早年多為本地農民居住，城市化程度低。且處于寶山、普陀、閘北的三不管地區(qū)，所以盡管有的滬太路穿鎮(zhèn)而過，但發(fā)展落后。但隨著 90 年代后期市政建設的加強和房地產開發(fā)的崛起，成為了寶山區(qū)又一發(fā)展重鎮(zhèn)。特別隨著南部的大華小區(qū)的開發(fā)成功，帶動了一批樓盤的開發(fā)， 銷售火爆目前該區(qū)域 價位在8000 /平方米。吸引了相當部分的市區(qū)客源。祁連鎮(zhèn)緊靠大場鎮(zhèn)，西與嘉 定接壤，早年的情況相同。但隨著錦秋加州花園的熱銷和上海大學新址的遷入，地區(qū)經濟被帶動起來。但當地市政建設起較晚，交通、生活、娛樂環(huán)境尚不成熟，所以價位多不超過 9000 元 /平方米。 25 板塊價格增長分析： 價格增長表 早期價格 2000 年 目前價位 2007 年 增長 共和新路沿線淞南、廟行 2500800逸仙路沿線 逸仙路從楊浦、虹口接壤的曲陽地區(qū) 2800500滬太路沿線 2000000第三部分：供應市場分析 目前寶山市場供應量主要為： 項目名稱 建設地點 發(fā)證號 發(fā)證日期 麗景翠庭商品住宅二期 楊行鎮(zhèn)盤古路南 滬寶建 (2006苑 滬太路 4099 弄 滬寶建 (2006景都 F 塊（原暫定名：聚豐星苑）四五期 豐翔路北、豐寶路東 滬寶建 (2006地下車庫 同泰北路 101 號 滬寶建 (2006尚景苑 淞南鎮(zhèn)長江南路 1033 號 滬寶建 (2006羅涇 3塊配套商品房 羅涇鎮(zhèn)集寧路 168 號 滬寶建 (2006新鎮(zhèn) 塊商品住宅（美蘭湖別墅商業(yè)部分） 美蘭湖路南側 滬寶建 (2006松川精密電子有限公司新建二期廠房 寶山工業(yè)園區(qū) 塊 滬寶建 (2006車間 寶山區(qū)羅涇飛云工業(yè)園區(qū)飛云路555 號 滬寶建 (2006（上海）有限公司 豐翔 1000 號 滬寶建 (2006 派出所辦公用房 羅店鎮(zhèn)南東路 107 號 滬寶建 (2006)1306032400626 新建廠房工程 羅涇鎮(zhèn)羅寧路 滬寶建 (2006寶山臺鼎中小企業(yè) 園 ” 標準廠房11樓 真陳路 1398 弄 滬寶建 (2006樓 新建廠房 羅店鎮(zhèn)義品村撫遠路東側 滬寶建 (2006苑公建 大場鎮(zhèn)祁連山路 2828 弄 滬寶建 (2006河南側，春雷路西側地塊 春雷路西側 滬寶建 (2006泗塘國際機械物流中心 泗塘新村街道 24 街坊 11/2 丘 滬寶建 (2006廠房 真陳路 999 號 滬寶建 (2006污水治理三期工程 上海大學雨水泵站 西涇西側、聯(lián)盟河北側 滬寶建 (2006污水治理三期工程 真大雨水泵站 滬太路西、走馬塘南、龍珍港東 滬寶建 (2006樓改擴建 上海逸仙路 3757 號 滬寶建 (2006低價 “ 四高 ” 示范居住區(qū)顧村基地菜場及附屬廣場項目 顧村鎮(zhèn)菊太路南 滬寶建 (2006中心村一期 E、 F 塊配套商品住宅(高層住宅部分 ) 顧村鎮(zhèn)寶安公路南 滬寶建 (2006金辰建筑裝飾工程有限公司罰款補證項目 羅涇鎮(zhèn)滬太路 9088 號 滬寶建 (2006市寶鋼新世紀學校輔助用房 盤古路 528 號 滬 寶建 (2006處理工程 漠河路 50 號 滬寶建 (2006綜合樓 呼瑪路 792 號 滬寶建 (2006華發(fā)國際貨運有限公司理貨棚 上海市寶山區(qū)逸仙路 4188 號 滬寶建 (2006建廠房 月羅路 1560 號 滬寶建 (2006景 都 F 塊（原暫定名：聚豐星苑）一三期 豐翔路北、豐寶路東 滬寶建 (2006)1306031000627 寶鋼新事業(yè)商辦樓改擴建工程 牡丹江路 1588 號 滬寶建 (2006宿舍樓新建工程 廟行鎮(zhèn)共康路 51 號 滬寶建 (2006居苑 住宅小區(qū) 上海寶山區(qū)凇南鎮(zhèn)，南泗塘西側，建配龍北側 滬寶建 (2006集團上海五鋼 有限公司教培中心 3號樓裝飾工程新建門廳和車庫 同濟路 333 號 滬寶建 (2006廠房 城銀路 滬寶建 (2006寶山區(qū)寫字樓市場分析 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 在售價格 聯(lián)系電話 開發(fā)商 高景國際大廈 寶山殷高西路 101號 9000 元 /平方米 均 66185050 上海高境科技發(fā)展有限公司 安信商業(yè)廣場 寶山牡丹江路 1228號 （只租不售）租金 3元 /平米 /天 56117753 上海安信牡丹江置地有限公司 祥騰國際廣場 寶山盤古路 388 弄1 號 15500 元 /平方米 均 56690220， 56690280 上海湘騰房地產發(fā)展有限公司 寶蓮城 寶山雙城路 803 弄 16800 元 /平方米 均 61178888 61179999 上海寶蓮房地產有限公司 寶蓮府邸 寶山海江路 803 弄 20000 元 /平方米 高 56112188 上海住聯(lián)房地產發(fā)展有限公司 高景國際大廈 （銷售率 高景國際大廈由上海高境科技發(fā) 展有限公司開發(fā)建設，位于上海寶山區(qū)殷高西路 101 號，緊鄰軌道三號線殷高西路站。上海高境科技發(fā)展有限公司由上海虹房（集團）有限公司和高境資產經營管理有限公司共同投資成立。 該樓按照現代商務辦公樓的標準進行設計建造，總建筑面積 26346平方米，其中地上 17 層，建筑面積為 24148 平方米；地下 1 層，建 28 筑面積為 2058 平方米。大樓內設電梯 3 部，外立面采用玻璃幕墻和鋁板，內部分隔面積為 80 730 不等，房屋售價初定為 850010500 元 /，適宜各類企業(yè)、機構辦公，宜租宜售。 安信商業(yè)廣場 （現房出租） 安信集團在寶山興建安信商業(yè)廣場。整個項目規(guī)劃占地約 57000平方米，總建筑面積超過 4 萬平方米。建有大型綜合大賣場、星級酒店、高級寫字樓，眾多各類專賣店、商鋪、運動城、藝術廊、酒樓、酒吧、咖啡店，并配套銀行、洗衣店、 電影院、汽車陳列室等諸多生活服務配套設施，停車位將近 000 個。整個項目共分成 6 個街區(qū)，其中 A 街區(qū)：生活大賣場 (易買得 )和高級寫字樓， B、 C、 E 街區(qū)（開放式商業(yè)街）：品牌店、專業(yè)店、主題店及餐飲， D 街區(qū)：商務區(qū) ,高級寫字樓， F 街區(qū)：文化娛樂區(qū)，電影院、運動專賣等。 祥騰國際廣場 (銷售率 83%) 作為北上海首座 5A 寫字樓的祥騰國際廣場已于 去年 4 月 28 日盛大公開，據悉開盤當日即簽約 78 套房源。 去年 4 月 27 日下午，由湘騰房地產有限公司開發(fā)的祥騰國際廣場舉行了產品推介會。祥騰國際廣場位于牡丹江路，無論從工業(yè)經濟還是從城市建設的角度來衡量，都實現了與寶山區(qū)整體規(guī)劃的 “無縫對接 ”。不論是建筑品質、