第 1頁 第一章 總 論 一、項(xiàng)目背景 1、項(xiàng)目名稱 ： 某老年公寓 項(xiàng)目 2、項(xiàng)目地點(diǎn)： 該項(xiàng)目位于 * 3、建設(shè)規(guī)模：該建設(shè)項(xiàng)目總占地面積 219902 4、項(xiàng)目建設(shè)單位概況 單位名稱 ： * 5、可行性研究報(bào)告編制單位 編制單位： * 6、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) *市城市 總體規(guī)劃 老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范建標(biāo) 1999131 號(hào) 民用建筑設(shè)計(jì)通則（ 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（ 16 項(xiàng)目建設(shè)單位提供 的有關(guān)資料 5、項(xiàng)目提出背景和建設(shè)的必要性 （ 1）所謂 “老年公寓 ”，就是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用設(shè)施配套不斷完善、具有時(shí)代氣息的城市老年人社區(qū)，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。它既是一種新的老年人生活方式，又是一種民辦民營式的經(jīng)營模式，更是一種城市老年人聚居形式。 第 2頁 老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒有的各類保障服務(wù)設(shè)施，讓老人既住得安心、舒心；又能擁有一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所沒有的家庭氛圍。所以，優(yōu)勢(shì)十分明顯： 1）減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會(huì)效率。 2）有利于老年人身心健康。 3）服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高。 4）老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有 “家 ”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務(wù)。 老年公寓已成為國際風(fēng)行的第三種養(yǎng)老模式，為老年人服務(wù)已成為一種新興的產(chǎn)業(yè)。 （ 2） 改革開放以來，我國人口出生率銳減，由 1970 年的 下降到 2001 年的 ；總和生育率由 1970 年的 下降到 2000 ，加之城市化進(jìn)程加快醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展，人們的壽命快速提高，人口老齡化加速，我國 60 歲以上老年人口比重從 2000 年的 升到 2010 年的 成為典型的老年型社會(huì)。 隨著我國經(jīng)濟(jì)快速增長，人民生活水平迅速提高，老年人口規(guī)模越來越龐大。 1982 年第三次全國人口普查時(shí)， 60 歲以上老年人口為 7664萬人， 1990 年全國第四次人口普查時(shí)為 9697 萬人， 2000 年第五次人口普查時(shí)上升至 人， 2010 年第六次人口普查已近 人。這一數(shù)字幾乎超過兩個(gè)英國的人口，若把這樣龐大的人口群體當(dāng)作一個(gè)國家的話，它將是世界上人口數(shù)排行前十位的國家。 從人口增長趨勢(shì)看，根據(jù) 2010 年全國第六次人口普查資料， 2010 第 3頁 年全國總?cè)丝?137054 萬人，與 2000 年第五次人口普查相比，總?cè)丝谠鲩L了 而 60 歲以上老年人口占到全國總?cè)丝诘?比 2000年人口普查上升 百分點(diǎn)， 65 歲及以上人口占 比 2000 年上升 為突出的是，我國 80歲以上老年人口已超過 1500萬，并以年均 5的驚人速度遞增。據(jù)預(yù)測(cè)到 2050 年 60 歲以上老年人口將達(dá)到 4 億左右，占總?cè)丝?25以上，表現(xiàn)出 “兩高兩大兩低 ”特征，即高速、高齡，基數(shù)大，差異大，社區(qū)養(yǎng)老水平低、自我養(yǎng)老意識(shí)低。我國人口老齡化發(fā)展的不同階段，將出現(xiàn)老 年人口快速增長期、高齡老年人口快速增長期、農(nóng)村老齡化加速期。我國現(xiàn)階段人口老齡化問題必將對(duì)全球人口老齡化帶來巨大影響，也必將對(duì)我國經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、文化發(fā)展帶來深刻影響。如何應(yīng)對(duì)人口老齡化挑戰(zhàn)，將在一定程度上決定中國能否成為穩(wěn)定繁榮的發(fā)達(dá)國家，在 21 世紀(jì)中葉達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家現(xiàn)代化水平和全面建成小康社會(huì)。 人口老齡化現(xiàn)象是人類社會(huì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類社會(huì)的進(jìn)步。然而老年人口比重的日益增大會(huì)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、文化心態(tài)、社會(huì)發(fā)展帶來一系列影響，成為 21 世紀(jì)我國必須認(rèn)真對(duì)待、認(rèn)真研究的重大社會(huì)問題。 人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對(duì)物質(zhì)和精神文化的特殊需求。為了滿足老年人口日益增長的物質(zhì)和文化需求，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增加老年人所需要的社會(huì)服務(wù)業(yè)，改造不適應(yīng)人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境。 人口老齡化引起家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)的變化，使傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能不斷弱化，迫切要求發(fā)展以社區(qū)為中心的各項(xiàng)社會(huì)福利和社會(huì)服務(wù)事 第 4頁 業(yè)，以補(bǔ)充家庭養(yǎng)老功能的不足。 我國的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)從 20 世紀(jì) 80 年代起步，經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，已初具規(guī)模。但社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)水平還比較低，許多地方社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)還沒有起步，不能滿足老年人多種層次 需求。 老年公寓作為專供老人居住的專有住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，滿足了老年人對(duì)居住的特殊需求，解決了傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，是一條老年公益性事業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作的新路子，是解決老齡化問題的有效對(duì)策之一。一些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)表明，僅靠國家投資，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，調(diào)動(dòng)多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場(chǎng)化運(yùn)作，是解決老齡化問題的好辦法，一些新建的老年公寓出現(xiàn)了排隊(duì)入住的現(xiàn)象，老齡福利事業(yè)社會(huì)化運(yùn)作取得了很好效果。老年公寓創(chuàng)造了一個(gè)文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在衣食住行醫(yī)療養(yǎng)生等日常生活中 的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定起到了直接的促進(jìn)作用。 黨中央、國務(wù)院歷來十分關(guān)注老齡問題， 2000 年就發(fā)出了關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定等一系列文件指示，我國制定頒布了中華人民共和國老年人權(quán)益保障法，使我國老齡事業(yè)有法可依有章可循。 陜西 省和全國一樣，已進(jìn)入老年型社會(huì)。據(jù) 2010 年全國第六次人口普查， 陜西 省總?cè)丝?3700 萬人， 65 歲以上人口為 3183840 人，占總?cè)丝跀?shù)的 中共陜西省委、陜西省人民政府十分重視老齡問題，自 2010 年省政府就發(fā)布了關(guān)于建立 高齡老人補(bǔ)貼制度的意見的政策，指出 “老年人是一個(gè)需要特殊關(guān)懷和照顧的群體，搞好老年人優(yōu)待 第 5頁 服務(wù)工作是各級(jí)政府義不容辭的責(zé)任。 ”“做好老齡工作，滿足老年人日益增長的物質(zhì)和文化生活需要，切實(shí)保障老年人的合法權(quán)益，對(duì)于促進(jìn)我省兩個(gè)文明建設(shè)，保持社會(huì)政治穩(wěn)定具有十分重要的意義。 ”省委、省政府制定了一系列方針政策和具體措施，投入財(cái)力物力，促進(jìn)了 陜西省老齡事業(yè)的健康發(fā)展。 加快社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，逐步滿足老年人養(yǎng)老的差異需求，提高老年人生活質(zhì)量，是落實(shí)黨中央國務(wù)院方針政策，構(gòu)建和諧社會(huì)的新舉措。所以， 某老年公寓 項(xiàng)目建設(shè)的 必要性是十分充分的，其建設(shè)能夠促進(jìn)社會(huì)和諧，加速文明建設(shè)。 二、項(xiàng)目概況 1、擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 *市 北城區(qū) *生態(tài)旅游示范區(qū) 。 2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 本項(xiàng)目總用地面積 ， 總建筑面積 ,。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 總用地面積： 219902 總建筑面積： 容積率： 建筑密度： 綠化率： 60% 3、項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目總投資為 元。 第 6頁 資金來源為企業(yè)自 籌 資金投入 元，元 。 4、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目完成后，實(shí)現(xiàn) 經(jīng)營收入 元。其中： 房產(chǎn) 元，租賃收入 元。利潤總額 元，凈利潤 元，銷售利潤率 投資利潤率 項(xiàng)目壽命期內(nèi)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 元，內(nèi)部收益率 靜態(tài)投資回收期 ，動(dòng)態(tài)投資回收期 ，盈虧平衡點(diǎn) 為 5、結(jié)論 本項(xiàng)目位于 *市 北城區(qū) *生態(tài)旅游示范區(qū) ，宗地區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，設(shè)計(jì)方案科學(xué)，潛在升值效益明顯，社會(huì)效益顯著。 第 7頁 第二章 市場(chǎng) 分析 一、世界人口老齡化及其相關(guān)問題 世界人口日趨老齡化問題現(xiàn)在已經(jīng)是一個(gè)全球性問題，老齡問題發(fā)展戰(zhàn)略正在納入各國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略之中，擺在各級(jí)政府工作的主要議程之上，發(fā)展中國家的老齡化問題尤其值得關(guān)注。正如前聯(lián)合國秘書長安南所說： “全世界正在經(jīng)歷著前所未有的人口轉(zhuǎn)變，從現(xiàn)在到 2050年，老年人口總數(shù)將從 增加到 20 億左右。在今后 50 年內(nèi)，全世界將會(huì)第一次出現(xiàn) 60 歲以上老年人口超過少年兒童人口的情況。 ” 據(jù)聯(lián)合國最新統(tǒng)計(jì)，目前，全球老齡人口總數(shù)已超過 7 億，并且正在以比總?cè)丝诳斓枚嗟乃俣冗f增。 1950 年，全世界 60 歲以上的老年人約有 2 億， 1970 年達(dá)到 3 億， 2000 年達(dá)到 6 億， 2006 年達(dá)到 。據(jù)聯(lián)合國人口統(tǒng)計(jì)部門預(yù)計(jì)， 2020 年全球老年人口將達(dá)到 10 億； 2050年，全球?qū)⒂薪?20 億的老年人，占總?cè)丝?21，并將超過 14 歲以下兒童人口的總數(shù)。從 1950 2050 年，全球人口將平均每年增長 而老年人口將平均每年增長 人口老齡化已成為一個(gè)全球性現(xiàn)象。 據(jù)有關(guān)部門預(yù)測(cè)，到 2050 年，全世界百歲老人將從 2002 年的約 21萬增長到 320 萬，其中非洲老齡人口將從 4200 萬上升到 ；亞洲從 增加到 ；歐洲從 增加到 ；美洲從 9600萬增加到 3 億。 根據(jù)數(shù)據(jù)對(duì)比分析， 目前 ， 全球人口老齡化最嚴(yán)重的國家是意大利，占總?cè)丝?25%。 在 2006 年，在全世界 186 個(gè)國家和地區(qū)中，已有超過半數(shù)進(jìn)入 “老 第 8頁 年型 ”。目前，世界每 10 個(gè)人中就有 1 個(gè)老年人，預(yù)計(jì)到 2050 年，每 5個(gè)人中有 1 老年人，到 2150 年 每 3 個(gè)人中就有 1 個(gè)老年人。與此同時(shí)，老年人口本身也在老齡化。 1950 2000 年間，世界 80 歲以上的高齡老人增加了 5 倍，以平均每年 速度增長，大大超過 60 歲以上人口的平均增長速度（ 。 由聯(lián)合國制定的 2002 年老齡問題國際行動(dòng)計(jì)劃 要求各國制定三大優(yōu)先政策：第一，老年人與發(fā)展優(yōu)先；第二，老年人的健康與福利優(yōu)先；第三，保持切實(shí)可行的支持環(huán)境優(yōu)先。首先強(qiáng)調(diào)保障與發(fā)展的相互關(guān)系?，F(xiàn)代社會(huì)中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是社會(huì)保障的基礎(chǔ)，是社會(huì)保障的前提，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障的發(fā)展是相輔相成的。沒有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展便沒有社會(huì)保障的發(fā)展，社會(huì)保障的程度要取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平。老年人口是社會(huì)的重要資源，老年人的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用是不可忽視的。老年人要充分融入和參與社會(huì)，消除年齡歧視，性別歧視，消除對(duì)老年人的怠慢、虐待和暴力行為，改善他們參與社會(huì)的自身?xiàng)l件和社會(huì)條件。其次強(qiáng)調(diào)目標(biāo)。以人為本，提高人的生命和生活質(zhì)量，是以健康為本的。提高人口健康水平是世界性社會(huì)目標(biāo)，主要是提供物質(zhì)和精神方面的健康服務(wù)，提倡健康的生活方式，創(chuàng)造有利于健康的生活環(huán)境。再次強(qiáng)調(diào)手段。要?jiǎng)訂T全社會(huì)關(guān)心、支持和幫助老年人，通過政府組織、非政府組織、志愿組織 、民間社團(tuán)組織的通力合作，讓教育部門、研究部門、文化、媒體宣傳等部門攜起手來，共建一個(gè)不分年齡人人共享的社會(huì)環(huán)境。 第 9頁 二、中國人口老齡問題及社會(huì)福利化現(xiàn)狀 目前，世界上絕大多數(shù)老年人口生活在亞洲（ 54%），歐洲（ 24%）其次。據(jù)聯(lián)合國人口統(tǒng)計(jì)部門預(yù)計(jì)，到 2050 年，亞洲老年人口將增長到近 63%，而歐洲比例（ 11%）將減少一半，與非洲（ 10%）和拉丁美洲（ 9%）接近。調(diào)查顯示， 2010 年底，我國 60 ，約占世界老年人口 1/5（ ，占亞洲老年人口 2/5（ 。 自 改革開放以來，在黨中央、國務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)下，我國老齡事業(yè)有了較快發(fā)展。中國政府先后頒布實(shí)施中國老齡工作七年發(fā)展綱要(1994 2000 年 )；關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定；中華人民共和國老年人權(quán)益保障法；中國老齡事業(yè)發(fā)展 “十一五 ”規(guī)劃（ 2006 年） ；中國老齡事業(yè)發(fā)展 “十二五 ”規(guī)劃（ 2011 年） 等一系列政策及措施，有力地推動(dòng)了我國老齡事業(yè)的發(fā)展。老年人的經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)與醫(yī)療保障得到了明顯改善，老年福利、文化、教育、體育事業(yè)有了較快發(fā)展，老年人合法權(quán)益受到重視，敬老、養(yǎng)老、助老的社會(huì)氛圍逐步形成，老年人生活質(zhì) 量明顯提高，老齡組織健康發(fā)展，各級(jí)老齡工作委員會(huì)及其辦事機(jī)構(gòu)正在健全和加強(qiáng)。 但是，目前我國老齡事業(yè)總體上仍滯后于人口老齡化的要求和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。社會(huì)保障制度不夠完善，老年設(shè)施、產(chǎn)品與服務(wù)短缺，老年精神文化生活不夠豐富，侵犯老年人合法權(quán)益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的老齡事業(yè)發(fā)展機(jī)制尚待建立和完善。自 2000年，我國已進(jìn)入老齡社會(huì)，在今后較長的一段時(shí)間內(nèi)，我國 60 歲以上的人口將繼續(xù)以年均約 較快速度增長。據(jù)第六次全國人口統(tǒng)計(jì) 第 10頁 數(shù)據(jù)公報(bào)，在 2010 年，中國 60 歲及 65 歲以上人口比重分別為 根據(jù)專家預(yù)測(cè)，到 2020 年為 2030 2040 年為 25%和 20%。由此可見， 2030 年時(shí)中國將進(jìn)入 “超老年型 ”社會(huì)。 2010 年，中國 60 歲以上老年人口為 ，到2020 年，中國 60 歲以上老年人口將增加到 ；到 2050 年，達(dá)到 總?cè)丝诘乃姆种?。屆時(shí)，每 4 個(gè)中國人中間就有 1 個(gè)白發(fā)蒼蒼的老者，同時(shí)，目前還有一批不到 60 歲就離崗、下崗的中年人提前進(jìn)入老年人的行列，中國將成為高度老齡化的國家。 我國人口老齡 化與先期進(jìn)入人口老年型的國家相比，具有老齡化發(fā)展快、老年人口數(shù)量大、地區(qū)之間不平衡、超前于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等特點(diǎn)。老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文化等方面需求的日益增長，必將給國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展帶來巨大的挑戰(zhàn)。解決老齡問題，滿足老年人不斷增長的物質(zhì)和文化需求，實(shí)現(xiàn)老齡事業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)公平和穩(wěn)定，是社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)一項(xiàng)重要而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)。 從新世紀(jì)開始，我國 全面實(shí)施社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)第三步發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合國力的增強(qiáng)將為解決老齡問題創(chuàng)造良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)，未來十幾年內(nèi)，雖然 老年贍養(yǎng)比開始上升，但少兒撫養(yǎng)比明顯降低，社會(huì)總撫養(yǎng)比持續(xù)下降，也為做好二十一世紀(jì)人口老齡化高峰前的準(zhǔn)備提供了有利條件。因此抓住機(jī)遇，制定對(duì)策，有計(jì)劃、有步驟地推動(dòng)老齡事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展顯得尤為重要。 為建立有力的居家養(yǎng)老支持環(huán)境，從 2001 年起，中國政府連續(xù)三 第 11頁 年實(shí)施建設(shè)社區(qū)老年福利服務(wù)設(shè)施的 “星光計(jì)劃 ”，總投資 134 億元人民幣，建成 “星光老年之家 ”個(gè)，涵蓋老年人入戶服務(wù)、緊急援助、日間照料、保健康復(fù)和文體娛樂等多種功能，受益老年人超過 3000 萬。2005 年時(shí)，我國平均每個(gè)街道有 城市老年福利 機(jī)構(gòu)，每 社區(qū)居委會(huì)有 1 個(gè)城市老年福利機(jī)構(gòu)。 2010 年底，我國城市社區(qū)服務(wù)設(shè)施達(dá)到 20 多萬處，綜合性社區(qū)服務(wù)中心 1 萬多個(gè)。各地采取上門服務(wù)、定點(diǎn)服務(wù)和巡回服務(wù)等方式，為老年人提供生活照料、家政服務(wù)、緊急救援以及其他便利老年人的無償、低償服務(wù)項(xiàng)目。 目前，我國城鄉(xiāng)有社會(huì)福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護(hù)理院等養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu) 4 萬余個(gè)，總床位 張，其中農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院 29681 個(gè)，總床位 張。國家加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的規(guī)范化管理，先后頒布了國家級(jí)福利院評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范 等規(guī)范性文件，努力提高養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)質(zhì)量和水平。 三、老 年公寓 發(fā)展現(xiàn)狀 我國的老年公寓發(fā)展較晚，自年月安徽省安慶市創(chuàng)辦全國第一家老年公寓到現(xiàn)在，只有二十多年的歷史。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 目前全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院 4 萬多，不同規(guī)模的老年公寓有 800 多家 ，檔次高低不同。近兩年建成的一批復(fù)合型老年公寓，配套設(shè)施比較全面，除了提供吃、住、洗等基本的服務(wù)外，還有健身房、圖書閱覽室、歌舞廳等娛樂場(chǎng)所。每戶裝有空調(diào)、彩電、電話和與服務(wù)員連通的傳呼線路。 第 12頁 有專家指出，發(fā)展老年公寓，首先要考慮老年人在心理和生理上 的特殊需求，確保設(shè)施無障礙，同時(shí)還要配有供老年人娛樂、健身的場(chǎng)所及郵電所、小賣店等。其次，還要堅(jiān)持適度發(fā)展的原則。我國老年公寓發(fā)展較晚，數(shù)量還較少，今后會(huì)有較大發(fā)展，且大中城市發(fā)展較快，這是一種趨勢(shì)。但必須根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和社會(huì)需求情況，有計(jì)劃、適量地發(fā)展。要根據(jù)地區(qū)特點(diǎn)來考慮，使老年公寓的高、中、低檔次適量，以適合不同層次老年人的需求。 發(fā)展老年公寓，既迎合了老年人的心理，又能有效減輕家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。但在我國經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的情況下，完全由國家辦老年公寓是不現(xiàn)實(shí)的，也滿足不了老年人的需要。中國老齡協(xié)會(huì)會(huì)長 張文范曾說，要采取政府決策、社會(huì)參與，調(diào)動(dòng)各個(gè)方面，包括國內(nèi)外各種社會(huì)組織和個(gè)人的力量來共同興辦老年公寓，并要以社會(huì)籌資興辦為主、政府資助為輔，形成多層次、多渠道、多種經(jīng)濟(jì)成分并存的投資體系。充分發(fā)揮非政府組織、社區(qū)和個(gè)人的作用，走民辦公助、民辦民助和法人投資、法人管理的道路。對(duì)社區(qū)辦老年公寓，政府應(yīng)在法律規(guī)定的職權(quán)范圍內(nèi)，在批地、引資、拆遷、稅收等方面，提供條件或給予政策上的扶持。 發(fā)展老年公寓，既可以為老年人創(chuàng)造一個(gè)適合養(yǎng)老的居住環(huán)境，又可以節(jié)約住房資源。老年公寓可以成為住房商品化的一種形式，對(duì)購買老年公寓產(chǎn)權(quán)的老年人的住房，可租、可賣、轉(zhuǎn)讓?？梢灶A(yù)期，老年公寓作為一種新興的養(yǎng)老方式，將會(huì)被越來越多的老年人所接受，老年公寓也勢(shì)必為更多有識(shí)的投資者所關(guān)注。 老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多， 第 13頁 也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對(duì)老年公寓的需求也在不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積 42 萬平方米，總建筑面積 18 萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施 先進(jìn)、服務(wù)較好。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)也發(fā)展較早。 1990 年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前上海市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá) 2 萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的 1。大連市早在 2002 年就有養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 150 所，其中老年公寓 11 所，總床位近 8000 張。這些城市的老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎(chǔ)。 但是，由于我國老年公寓的發(fā)展時(shí)間較短，加之區(qū)域差異，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進(jìn)之處。 l老年公寓的建設(shè) 供不應(yīng)求。國外一些發(fā)達(dá)國家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的 5左右。以大連市為例， 60 歲以上的老人 ，占城市總?cè)丝诘?若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?3的比例分析， 70 多萬的老年人中，將有近 2 萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有 7 千多個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。 2老年公寓的布局不盡合理。目前在多數(shù)城市老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有加入城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存 在著有的老年公寓雖 第 14頁 然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。 3老年公寓的價(jià)位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá) 2000 3000 元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中， 望每月所需費(fèi)用不超過 1000 元。北京市 2006 年調(diào)查顯示， 50 歲以上的常住人口中， 60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為 1200 元；大連市老人 入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為 600 800 元?？梢?，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大 中低收入老年人的承受能力。 4政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。 陜西 省老齡事業(yè)社會(huì)化運(yùn)作尚處在起步階段，現(xiàn)有福利機(jī)構(gòu)還比較少，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍存在著養(yǎng)老模式單一，完全依賴民政部門，資金投入不足，養(yǎng)老居所品質(zhì)及功能落后，服務(wù)項(xiàng)目不配套，不能適應(yīng)老齡群體的需求。 四、老齡 人群服務(wù) 市場(chǎng)發(fā)展特征分析 自中國加入 來，為了能使經(jīng)濟(jì)政策得到更為有效的推行，政府對(duì)社會(huì)政策給予了前所未有的關(guān)注。社會(huì)福利制度雖滯后于整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制的改革，但仍是在漸進(jìn)而緩慢的變革著。中國政府正在大力推動(dòng)的社會(huì)福利社會(huì)化不但是中國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)福利體制 第 15頁 改革與發(fā)展的客觀必然選擇，而且在很 大程度上可以有效應(yīng)對(duì)老年人社會(huì)福利需求變化的挑戰(zhàn)。加強(qiáng)老年福利企業(yè)建設(shè)可以提高老年人社會(huì)福利 “有效需求 ”，加強(qiáng)老年福利企業(yè)建設(shè)可以滿足日益增長的老年人社會(huì)福利需求，加強(qiáng)老年福利 企業(yè)建設(shè)可以滿足日益多樣化的老年人社會(huì)福利需求。 近年來， *市 不斷推進(jìn)社 會(huì)福利社會(huì)化進(jìn)程，加速提高社會(huì)福利服務(wù)的層次和水平，社會(huì)福利事業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃向上的良好勢(shì)頭，早在2002 年， *市 落實(shí)星光計(jì)劃， *市 就開辦全市第一家國辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，積極致力于社會(huì)福利事業(yè)的快速發(fā)展，出臺(tái)了關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見、全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見等政策，大力推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)的發(fā)展。 五 、需求分析預(yù)測(cè) 全球人口老齡化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的結(jié)果，是人類歷史發(fā)展的巨大成就。歷史上第一次人口革命使死亡率下降，世界人口從高出生高死亡低增長到高出生低死亡高增長；第二次人口 革命帶來出生率下降，世界人口進(jìn)入低出生低死亡低增長階段。因此，由人口革命、科技發(fā)展與人口長壽而出現(xiàn)的人口老齡化，應(yīng)視為社會(huì)文明的勝利成果。但人口老齡化也是對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的挑戰(zhàn)，老年人口的比重加大，勞動(dòng)年齡人口比重下降，社會(huì)贍養(yǎng)比上升，財(cái)政壓力加大，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生影響，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，出現(xiàn)了老年公寓這一新興產(chǎn)業(yè)，隨著老年人對(duì)老年公寓的需求增加，這一產(chǎn)業(yè)也必將有較大的發(fā)展空間。 第 16頁 1、觀念的變化 中國 “養(yǎng)兒防老 ”、 “三、四代同堂 ”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型 “核心家庭 ”、 “三口之家 ”的比重在不斷上升。而且，目前 “四二一 ”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市 50 歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為 和 。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占 有 47的老人希望與子女共同生活， 老人希望與子女分開居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，有 為這種方式很理 想，而有 老人則希望能分開住；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有 愿與子女分開住，有 則希望與子女同住?？梢?，中國老人 “養(yǎng)兒防老 ”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為 “老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所 ”。因此隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長的。 2、社會(huì)上的 “空巢家庭 ”逐漸增多 這類現(xiàn)象特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較 大。目前北京市 60 歲以上 180 多萬的老齡人口中 “空巢家庭 ”已近 30，未來 10 年， “空巢家庭 ”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到 90。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空 第 17頁 巢老年人家庭，占總老年戶的 其中獨(dú)居老人為 13，老看住房專題會(huì)議論文集 2010 年）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。 3、老年公寓未來有較大發(fā)展空間 隨著人口格局的變化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，老年公寓數(shù)量的需求將不斷增長，老年公寓這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空 間。同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。 目前，陜西省老齡工作的管理體制還沒有理順，編制不足、建制不明確、人員配備與目前所承擔(dān)的繁重任務(wù)極不相稱，影響了老齡工作的正常開展。同時(shí)，隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)步伐加快，農(nóng)村 “留守 ”老人日趨增多，農(nóng)村老齡化的速度和數(shù)量正快速發(fā)展，這無疑又加大了應(yīng)對(duì)的難度。 基于上述調(diào)查結(jié)果 ， *市 亟待需要建設(shè)一個(gè)全新概念的復(fù)合式綜合性養(yǎng)老 處所 （集 “養(yǎng)老 ”、 “居住 ”、 “休閑 ”、 “度假 ”、享樂 “五位一體完善結(jié)合的，可持續(xù)發(fā)展的，具有標(biāo)準(zhǔn)高、功能全、規(guī)模大、服務(wù)好），滿足不同老年人集中養(yǎng)老、居家養(yǎng)老的不同需求，以便加快推進(jìn) *市地區(qū)社會(huì)化養(yǎng)老的步伐，滿足 *市 人口老齡化日益增長的需求。 第 18頁 第三章 場(chǎng)址選擇 一、 項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 *市 北城區(qū)域 *湖片區(qū) 。建設(shè)地點(diǎn) 緊靠*國家旅游休閑度假區(qū) ，距離 城中心不足 2 公里，屬于 *市 *區(qū) 城市規(guī)劃范圍地塊； 地理位置優(yōu)越，交通便利，自然環(huán)境 良好 ，為項(xiàng)目的建設(shè)提供了優(yōu)良的客觀條件，發(fā)展前景廣闊。 二、場(chǎng)址建設(shè)條件 1、 區(qū)域性質(zhì) 項(xiàng)目所在地 *區(qū) 北城區(qū) *新區(qū) ，地處 *。北部為 *平原，南部屬巴山北坡山地，中部為溝梁相間的丘陵地帶。總趨勢(shì)南高北低，呈階梯狀。最低處是 *南岸的大中灘，海拔 484 米；最高點(diǎn)為川陜界山鐵船山，海拔 2468 米 ， 地質(zhì)構(gòu)造比較復(fù)雜，地跨揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)北部邊緣，屬龍門 大巴山隆褶斷帶的組成部分。 2、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件 *區(qū) 地跨秦嶺褶皺系的南秦嶺華力西褶皺帶和揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái) 的 *斷凹兩個(gè)構(gòu)造單元。本項(xiàng)目所在地地質(zhì)構(gòu)造單元屬于揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)的 *斷凹中部，基底構(gòu)造比較復(fù)雜，主要受新生代斷裂構(gòu)造影響，使基底形成一些近東西向的塊狀斷陷及隆起，基底地形凹凸不平。境內(nèi)輕微地震時(shí)有發(fā)生，說明新構(gòu)造變動(dòng)仍在繼續(xù)。 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地所處地層為第四系全新統(tǒng)與下更統(tǒng)新的河漫灘沖積層及 第 19頁 湖泊沉積層上。主要巖層為亞砂土及亞粘土，下部為細(xì)砂、中砂及礫石層?？傊刭|(zhì)情況較簡單，無大的不良地質(zhì)現(xiàn)象。 3、水文條件 *區(qū) 屬長江流域，區(qū)內(nèi)河流主要有漢江。漢江是長江最大支流，區(qū)內(nèi)流程 里，是本區(qū)與 南鄭縣界河，年均徑流量 立方米，日均流量 立方米 /秒，最大流量 10624 立方米 /秒，最小流量 方米 /秒；另外有小河溝 18 條，總流域面積 方公里，平均徑流量 4、氣候條件 *區(qū) 地處內(nèi)陸東亞季風(fēng)氣候區(qū)，由于盆地地形影響，自漢江谷地到秦嶺山地，氣候垂直差異明顯。本項(xiàng)目處于區(qū)內(nèi)海拔 800 米以下的漢江谷地，為北亞熱帶氣候類型。該地區(qū)自然氣象、氣候資料如下： 年平均氣溫 年平均最高氣溫 年平均最低氣溫 年極端最高氣溫 38 年極端最低氣溫 年平均降水量 年平均主導(dǎo)風(fēng)向 東北風(fēng) 年平均日照時(shí)數(shù) 時(shí) 多年最大凍土深度 8 最大積雪厚度 9 第 20頁 4、社會(huì)條件 根據(jù) *統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 *市 2011 年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)， 2011 年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，增長 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為 元，增長 第二產(chǎn)業(yè)增加值為 元，增長 第三產(chǎn)業(yè)增加值為 元，增長 全年人均 18952 元。在地區(qū)生產(chǎn)總值中，第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占比分別為 （ 1） 2011 年，全市農(nóng)林牧漁業(yè)完成總產(chǎn) 值 元，增長 可比價(jià)），其中，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 元，增長 林業(yè)產(chǎn)值 元，增長 牧業(yè)產(chǎn)值 元、增長 漁業(yè)產(chǎn)值 元，增長 農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值 元，增長 （ 2）全市完成工業(yè)總產(chǎn)值 604 億元，增長 規(guī)上工業(yè)能源生產(chǎn)總量 噸 /標(biāo)準(zhǔn)煤，增長 能源消費(fèi)總量 噸 /標(biāo)準(zhǔn)煤，增長 （ 3）全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 元，增長 資質(zhì)以上建 筑施工企業(yè)完成總產(chǎn)值 70 億元，增長 （ 4）社會(huì)消費(fèi)品零售總額 元，增長 批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 長 住宿餐飲業(yè)零售額 元，增長 全市對(duì)外貿(mào)易進(jìn)出口總額 4595 萬美元，增長 全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 商品零售價(jià)格指數(shù) 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù) 全年累計(jì)接待國內(nèi)外游客 1504 萬人次，增長 其中，接待國內(nèi)游客1502 萬人次，增長 接待海外游客 人次，增長 實(shí)現(xiàn) 第 21頁 國內(nèi)旅游收入 63 億元，增 30%，旅游外匯收入 830 萬美元，增長 財(cái)政總收入完成 元，增長 （ 5） 2011 年，全市財(cái)政總收入完成 元，增長 財(cái)政支出 元，增長 年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)人民幣存款余額 元，比年初凈增加 元，貸款余額 元，比年初凈增加 元。全年保險(xiǎn)業(yè)保費(fèi)收入 元，各類保險(xiǎn)賠款給付支出 元。 5、交通及周邊環(huán)境條件 本項(xiàng)目位于 *市 北城區(qū)域 *， 靠近 *路，規(guī)劃建設(shè)有 *路、 *路等 ，交通條件便利，有利于業(yè)主出行。 本項(xiàng)目周邊規(guī)劃有高檔住宅小區(qū)、文化園、物流園等，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，居住環(huán)境極佳。 6、滿足城市規(guī)劃的要求 項(xiàng)目用地位于 *區(qū) 城市規(guī)劃規(guī)范地塊，項(xiàng)目建設(shè)符合城市整體規(guī)劃要求。 7、項(xiàng)目市政配套條件 （ 1）給水：項(xiàng)目建設(shè)地采用自打井加壓供水，能保證晝夜連續(xù)給水。 （ 2）排水：采用雨污分流制排水系統(tǒng)，區(qū)內(nèi)道路東側(cè)和北側(cè)設(shè)置污水與雨水管網(wǎng)。 （ 3）電源：項(xiàng)目周邊已建有完善的市政供電管網(wǎng) 。 （ 4）通信：項(xiàng)目周邊通信基礎(chǔ)設(shè)施條 件良好，通信配套良好。 第 22頁 第四章 建筑方案 一、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 中華人民共和國城市規(guī)劃法 城市規(guī)劃編制辦法及實(shí)施細(xì)則 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 民用建筑設(shè)計(jì)通則（ 0352 城市用地分類與建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（ 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（ 0180 民用建筑設(shè)計(jì)通則（ 0352 汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 0067 城市規(guī)劃編制辦法 *市 城市 規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則 建筑無障礙設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) *市 城市總體規(guī)劃（ 2010 2、設(shè)計(jì)目標(biāo) 將項(xiàng)目建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、人文氣息濃郁的集居住、休閑、娛樂于一體的的多功能養(yǎng)老居住綜合區(qū)。以提升城市形象、豐富城市功能、解決老年住房問題、構(gòu)建和諧社會(huì)為服務(wù)理念；改變 *傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，整合 “山水田園 ”文化概念，締造全新的社區(qū)生活和農(nóng)家樂式的新養(yǎng)老生活；以讓老年人感受到愉悅的休閑的晚年生活，讓經(jīng)營者獲得最好的經(jīng)營平臺(tái)，并提 第 23頁 升經(jīng)營水平，以讓市民認(rèn)同，讓政府滿意，開發(fā)商獲得適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益為投資 理念；以優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境及周邊人文環(huán)境、完善的配套設(shè)施來定位。努力打造成為 *市 老年公寓的亮點(diǎn)工程。 3、項(xiàng)目定位 （ 1）項(xiàng)目客戶群定位 項(xiàng)目開發(fā)完成后主要客戶群 60%來自 *市 區(qū)及周邊縣市富足的退休老人，以及子女常年在外工作，無暇照料老人且收入豐厚的人群 ； 30%的客戶群來自 陜西省 其他兄弟市縣的富足退休老人； 10%的來自于對(duì) *歷史文化感興趣的又有一定收入的其他地區(qū)的老人。 （ 2）項(xiàng)目概念定位 開發(fā)概念定位：以房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品開發(fā)、園林規(guī)劃、經(jīng)營方法、物業(yè)服務(wù)的理念打造具有政府福利性質(zhì)的養(yǎng)老、休閑 中的高端產(chǎn)品 經(jīng)營概念定位：政府福利性實(shí)業(yè)、企業(yè)經(jīng)濟(jì)性運(yùn)作 產(chǎn)品功能定位：養(yǎng)老康復(fù)功能、居住功能、休閑娛樂功能、度假功能 園林規(guī)劃定位：水系、休息樂園、果園、綠蔭大道 （ 3）項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃定位 產(chǎn)品類型： 以 老年公寓為主的低密度住宅為主，社區(qū)綜合會(huì)所等商業(yè)物業(yè)為輔的大型各類設(shè)施完善養(yǎng)老居住群 。 整合 “山水田園 ”文化概念，提供優(yōu)質(zhì)的社區(qū)生活和農(nóng)家樂的新養(yǎng)老生活 4、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 第 24頁 規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想旨在實(shí)現(xiàn)以下屬性目標(biāo)： 健康性 通過高新技術(shù)的運(yùn)用，創(chuàng)造健康社區(qū)； 舒適性 減少城市環(huán)境壓力，身心得以放松； 節(jié) 能性 居住小區(qū)體現(xiàn)節(jié)能思想，實(shí)現(xiàn)資源的合理利用； 差異性 項(xiàng)目易與其他住宅項(xiàng)目區(qū)分，具有較強(qiáng)的個(gè)性； 經(jīng)濟(jì)性 建設(shè)物超所值經(jīng)濟(jì)實(shí)用的住宅小區(qū)； 安全性 運(yùn)用智能化，體現(xiàn)生活安全性； 愉悅性 自然、和諧、健康、舒適。 5、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)理念上始終貫穿著建筑、規(guī)劃、園林三位一體的設(shè)計(jì)思想；從老年社區(qū)的特點(diǎn)出發(fā)，強(qiáng)調(diào)環(huán)境和人文關(guān)懷。建筑規(guī)劃實(shí)現(xiàn)上，考慮充分利用景觀優(yōu)勢(shì)，將整個(gè)建筑群沿河堤和綠色景觀廊交錯(cuò)布置，為每座樓、每戶居民提供有景觀利用的空間， 180 度視線內(nèi)，可以從運(yùn)動(dòng)休閑綠地經(jīng)過社區(qū)組團(tuán) 綠化到疊水山谷和景觀臺(tái)，使得每個(gè)樓座都有其特定的豐富視野。局部設(shè)計(jì)有親水景觀區(qū)，中間部位還有石橋溪流區(qū)，為社區(qū)居民提供親近自然，放松身心的空間。 二、總體規(guī)劃方案 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地 ， 總建筑面積 ，住宅建筑以 多層、小 高層 為主，建設(shè)內(nèi)容主要為老年公寓、頤養(yǎng) 住宅樓群 、 商業(yè) 中心、 綜合管理 中心 、 社區(qū)配套室外體育 以及 娛樂活動(dòng)區(qū)。沿 規(guī)劃的康 定 路和 陳倉路 設(shè)置小區(qū)出入口，道路貫穿整個(gè)區(qū)域，具有良好的通達(dá)性。區(qū)域中央結(jié)合中心活動(dòng)場(chǎng)設(shè)置中心綠地，實(shí)現(xiàn)資源共享的目標(biāo)。 第 25頁 1、環(huán)境和建筑標(biāo)準(zhǔn) 在綠 化設(shè)計(jì)上，綠林淺丘、陽光溪谷、郁蔭綴坡的綠意長廊，潛山式谷地空間，利用地勢(shì)造就森林、名貴樹陣、花山、建筑、樹木和景觀綠地互相穿插、呼應(yīng)；在植物選配上，有意的大量適宜當(dāng)?shù)厣L的殺菌、防風(fēng)、防沙的品種，起到