1 “金隅”老年養(yǎng)生營 龍山度假營地建設(shè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2007 年 10 月 2 目 錄 第 1 章 總論 . 1 目 基地 概況 . 1 項(xiàng)目研究的程序與方法 . 1 項(xiàng)目研究的依據(jù) . 2 目投資與財(cái)務(wù)預(yù)測 . 2 行性研究結(jié)論與建議 . 3 目的客觀必要性和重要性 . 3 行性研究結(jié)論與建議 . 4 第 2 章 項(xiàng)目背景 . 5 游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展背景 . 6 國養(yǎng)老 產(chǎn)業(yè)潛力可觀 . 8 京養(yǎng)老市場的特點(diǎn) . 9 目 析 . 10 第 3 章 項(xiàng)目基地資源 條件評價(jià) . 10 目基地核心資源分析 . 11 游資源評價(jià) . 11 源價(jià)值的提升 . 11 第 4 章 項(xiàng)目理念與定位 . 0 老產(chǎn)業(yè)整體開發(fā)思路 . 0 老品牌發(fā)展模式 . 0 牌發(fā)展的三個階段 . 0 目整體定位 . 1 目主題定位 . 1 目市場定位 . 2 目功能定位 . 2 目形象定位 . 2 目目標(biāo)定位 . 3 第 5 章 建設(shè)項(xiàng)目 安排 . 4 間布局 . 4 目產(chǎn)品策劃 . 5 目策劃總體思路 . 5 品系統(tǒng)結(jié)構(gòu) . 5 區(qū)項(xiàng)目策劃 . 7 第 6 章 市場分析與預(yù)測 . 15 場現(xiàn)狀調(diào)查 . 15 入住老年公寓意愿方面 . 16 老年公寓設(shè)施服務(wù)需求方面 . 19 場分析結(jié)論 . 29 源市場拓展戰(zhàn)略 . 29 第 7 章 建設(shè)條件評價(jià) . 31 3 位分析 . 31 通和水電 . 31 理基礎(chǔ) . 31 第 8 章 工程工藝要求及方案選擇 . 33 木 工程設(shè)計(jì)要求及設(shè)計(jì)要點(diǎn) . 33 排水工程 . 34 水工程方案 . 34 防工程方案 . 34 能工程 . 35 目實(shí)施進(jìn)度安排評價(jià) . 36 第 9 章 環(huán)境影響評價(jià) . 37 境保護(hù)的必要性 . 37 目擬采 用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) . 37 理環(huán)境的方案 . 39 境影響評價(jià)結(jié)論 . 39 第 10 章 組織管理、人力資源配置及安全 消防 . 40 發(fā)管理前提 . 40 程建設(shè)管理 . 40 程招標(biāo) . 41 目管理結(jié)構(gòu) . 42 第 11 章 項(xiàng)目總投資估算 . 43 資估算與依據(jù) . 43 目總投資估算 . 43 金籌措 . 43 第 12 章 投資效益分析 . 45 益估算 . 45 營成本分析 . 47 目財(cái)務(wù)分析 . 48 感 性分析 . 49 第 13 章 社會效益評價(jià) . 51 會影響分析 . 51 適性分析 . 51 第 14 章 風(fēng)險(xiǎn)分析和對策建議 . 52 場風(fēng)險(xiǎn)與對策建議 . 52 營風(fēng)險(xiǎn)與對策建議 . 52 工隊(duì)伍管理風(fēng)險(xiǎn)與對策建議 . 53 告風(fēng)險(xiǎn)與對策建議 . 53 附錄 . 54 “金隅”老年養(yǎng)生營龍山度假營地可行性研究報(bào)告 第 1 章 總論 目 基地 概 況 項(xiàng)目 地 坐落于昌平區(qū)十三陵朝鳳庵村西坡，緊靠京通鐵路，現(xiàn)有可建設(shè)面積 40 余畝，待征土地面積 30 畝，為北京金隅集團(tuán)所屬北京市家具公司綠化用地。項(xiàng)目地西北側(cè)為綠化用地，山林資源較好， 40 畝建設(shè)用地現(xiàn)已開發(fā)為北家山莊度假村，以會議度假接待為主要經(jīng)營內(nèi)容。 北家龍山度假是國家旅游局批準(zhǔn)的二星飯店，是國務(wù)院、北京市定點(diǎn)會議單位。與著名旅游勝地明十三陵、九龍游樂園、蟒山森林公園毗鄰。周邊山巒環(huán)抱、蒼松翠柏，環(huán)境幽雅清凈，空氣清新怡人是旅游、登山、休閑、養(yǎng)生的理想之地。 度假村現(xiàn)有豪華套房、古色 古香的庭院式客房及標(biāo)準(zhǔn)客房 227 個床位，還有可容納 300人的大會議廳，和十個中小型會議室，有可供 300 人同時就餐的大型餐廳和風(fēng)格迥異的小餐廳。 度假村還有經(jīng)國家旅游局批準(zhǔn)的北家龍山旅行社，可組團(tuán)到全國各地旅游。 項(xiàng)目 研究的程序與方法 本公司受 北京 市 家具 公司委托，對 龍山老年養(yǎng)生營 項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，并出具研究成果。委托協(xié)議簽訂后，由 北京中咨海外咨詢有限公司 和 北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃研究院有限公司組成 龍山老年養(yǎng)生營項(xiàng)目專家工作組，編制了本報(bào)告 。 1、 根據(jù)編制要求，工作組 幾次 前往 項(xiàng)目地 進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，分別對市場、資 源、社會、 同業(yè)單位 、項(xiàng)目涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)等進(jìn)行了調(diào)研， 收集項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營等各方面所必需的信息資料和數(shù)據(jù)。 2、 在分析調(diào)查研究收集資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場發(fā)展?fàn)顩r，對項(xiàng)目進(jìn)行的科學(xué)客觀、發(fā)展創(chuàng)新的策劃，并與 北京 市 家具 公司 （以下簡稱公司或企業(yè)） 進(jìn)行多次溝通，對項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)方案、場址方案、工程方案、環(huán)境保護(hù)方案、 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方案、實(shí)施進(jìn) “金隅”老年養(yǎng)生營龍山度假營地可行性研究報(bào)告 度方案及項(xiàng)目投資與資金籌措方案等進(jìn)行了 可行性研究。 3、 在對多種方案論證比選優(yōu)化后，提出推薦方案。 4、 對推薦方案進(jìn)行環(huán)境評價(jià)、財(cái)務(wù)評價(jià)、社會評價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的環(huán)境可行性、經(jīng)濟(jì)可 行性、社會可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 5、 有關(guān)評價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時，對原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。 6、 在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌協(xié)調(diào)下，各專業(yè)組分工編寫報(bào)告 ，綜合匯總，修改完善，形成報(bào)告初稿，與委托方進(jìn)行認(rèn)真評測后，修改完善，形成本正式報(bào)告。 項(xiàng)目 研究的依據(jù) （一）建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例（國家環(huán)境保護(hù)委員會、國家計(jì)委） （二）風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)管理規(guī)定（國家建設(shè)部） （三） 北京市 旅游業(yè)發(fā)展“十一五”計(jì)劃 、 北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃 （四） 龍山老年養(yǎng)生營 項(xiàng)目 策劃方案 （五） 國 家計(jì)劃委員會發(fā)布的 關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法 （六） 國家計(jì)劃委員會、建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第二版） （七） 編制本報(bào)告的委托合同 （八） 其他相關(guān)依據(jù)資料及實(shí)地調(diào)查資料 目 投資與財(cái)務(wù)預(yù)測 目投資 計(jì)劃 “金隅”老年養(yǎng)生營龍山度假營地可行性研究報(bào)告 目財(cái)務(wù) 評價(jià) 3 4 5 6 7 8 9 10項(xiàng)目收益示意圖 1、 靜態(tài) 評價(jià)指標(biāo)體系： 從 2009 年第一個經(jīng)營期開始測算： 10 年平均投資利潤率 = 10 年平均利潤總額 /總投資 *100% = 2、動態(tài)評價(jià)指標(biāo)體系： 1） 財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值（折現(xiàn)系數(shù) 6%） 稅后凈 現(xiàn)值：￥ 2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前內(nèi)部收益率 稅后內(nèi)部收益率 。 3）動態(tài)投資回收期（含 1 年建設(shè)期） 為 。 行性研究結(jié)論與建議 目的 客觀必要性和重要性 目建設(shè)是適應(yīng)加快 旅游 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 旅游產(chǎn)業(yè)在國際上被稱為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，目前旅游業(yè)已經(jīng)成為我 “金隅”老年養(yǎng)生營龍山度假營地可行性研究報(bào)告 國國民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的行業(yè)，也是具有明顯國際競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)之一。進(jìn)入新世紀(jì)，中國旅游業(yè)發(fā)展迎來了更多的機(jī)遇：首先，旅游業(yè)被列為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)之一，為旅游 業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)；其次，各級地方政府都積極支持和重視旅游業(yè)的發(fā)展；最后，旅游市場規(guī)范化和法制化的進(jìn)一步加強(qiáng)，將為旅游業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更好的綜合環(huán)境。 在 21 世紀(jì)，全球經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入一輪新的上升階段，為旅游業(yè)的發(fā)展提供了極其廣闊的市場空間。世界旅游組織預(yù)測，在未來幾年內(nèi)全球旅游業(yè)仍將保持較高的增長速度，我國旅游業(yè)也將呈現(xiàn)出“跨越式”發(fā)展的勢頭。到 2010 年，我國旅游入境人數(shù)將達(dá) 6400人次，國際旅游外匯收入 10000元人民幣；兩項(xiàng)合計(jì)總產(chǎn)業(yè)值將達(dá) 13000游 總收入占 比例將達(dá) 8%屆時，中國旅游業(yè)將成為世界旅游業(yè)的重要組成部分，并初步躋身世界旅游強(qiáng)國之列。 目建設(shè) 是推動北京市老年產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的需要 項(xiàng)目建設(shè) 對 迎合了北京市老年產(chǎn)業(yè)這一朝陽產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的需要，具有重要的政治、經(jīng)濟(jì) 和 社會意義 。 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 豐富 了北京市旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，大大提高了老年人群 的吸引力，為建設(shè)和諧社會做出切實(shí)的貢獻(xiàn) 。 本項(xiàng)目有較好的投資回報(bào)率，可大幅提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目建成以后，將增加直接就業(yè)人口 160， 并可帶動 北京假日 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 隅集團(tuán)培育新的經(jīng) 濟(jì)增長 極 的需要 通過本項(xiàng)目將打造“金隅養(yǎng)生營”的品牌，創(chuàng)建養(yǎng)老度假的一個連鎖機(jī)構(gòu)的旗艦基地，通過本項(xiàng)目的探索，為金隅集團(tuán)構(gòu)建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的連鎖服務(wù)機(jī)構(gòu)，構(gòu)建系列服務(wù)基地，形成會員俱樂部的運(yùn)作機(jī)制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 依托于金隅集團(tuán)雄厚的資金實(shí)力，以專業(yè)的服務(wù)設(shè)計(jì) 、運(yùn)營管理和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，不斷錘煉 出色的企劃和執(zhí)行能力， 致力于 打造我國中老年養(yǎng)生 度假服務(wù)的領(lǐng)先品牌，為特定中老年人群提供基于度假、養(yǎng)生和健康管理等集休閑度假層面和養(yǎng)生保健 層面于一體的系統(tǒng)化服務(wù)， 提出了“金隅養(yǎng)生營，健康加油站”的服務(wù)宣言， 幫助 服務(wù)的顧客 逐步建立 起 健康的生活行為習(xí)慣和持續(xù)的自我健康管理能力，提升其幸福指數(shù) ， 將這項(xiàng)光榮而極富前景的事業(yè) 做強(qiáng)、做大、做久。 行性研究結(jié)論與建議 通過本項(xiàng)目的建設(shè)必要性、建設(shè)方案、投資估算、 經(jīng)濟(jì)效益、 社會效益分析后，可以得出如下結(jié)論： “金隅”老年養(yǎng)生營龍山度假營地可行性研究報(bào)告 1、 本項(xiàng)目建設(shè) 符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，是一項(xiàng)利國利民的集養(yǎng)生度假和休閑 游樂于一體的 旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 ，意義重大、影響深遠(yuǎn) 。 2、 項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力 敏感度分析表 序號 不確定因素 變動幅度 稅前收益率 稅前凈現(xiàn)值 敏感度系數(shù) 1 基準(zhǔn)數(shù)據(jù) ￥ 3, 2 營業(yè)收入 增加 10% ￥ 4,少 10% ￥ 2, 經(jīng)營成本 增加 10% ￥ 3,少 10% ￥ 3, 投資總額 增加 10% ￥ 3,少 10% ￥ 3,過敏感度分析， 當(dāng)收入下降、成本增加、投資增加三個不利因素在 10%幅度內(nèi)變 動時，企業(yè)仍 然能取得相當(dāng)可觀 的效益，表明本項(xiàng)目盈利性較強(qiáng)，具有較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ，說明 項(xiàng)目可行。 第 2 章 項(xiàng)目背景 “金隅”老年養(yǎng)生營龍山度假營地可行性研究報(bào)告 游產(chǎn)業(yè) 的 發(fā)展背景 內(nèi)休閑市場 的 發(fā)展趨勢 近年來國內(nèi)旅游發(fā)展迅速，主要呈以下特征： 1）中國旅游業(yè)成為世界經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，將成為世界旅游強(qiáng)國。 2） 中國旅游市場 開始 轉(zhuǎn)型 ，旅游消費(fèi)處于 消費(fèi)升級中 ，休閑旅游時代來臨，休閑市場蘊(yùn)涵巨大商機(jī)。 3）國內(nèi)旅游目的地的競爭是整個環(huán)境的競爭，競爭呈激烈化和有序化趨勢。 4）旅游向區(qū)域化發(fā)展，旅游形式呈多元化態(tài)勢，向多層次發(fā)展 。 5）旅游資源開發(fā)將凸顯科學(xué)規(guī)劃的作用，強(qiáng)調(diào)特色開發(fā)和精品項(xiàng)目成為最終目標(biāo)。 6）旅游營銷走向品牌化、網(wǎng)絡(luò)化、立體化時代，人性化、個性化旅游成為主要的發(fā)展方向。 7）旅游市場將呈現(xiàn)國際化、細(xì)分化，市場功能演變?yōu)轶w系化的垂直分工。 8）行業(yè)投資、行業(yè)經(jīng)營管理和商業(yè)運(yùn)作模式將向集團(tuán)化、渠道運(yùn)作、資本運(yùn)作等高級階段運(yùn)行。 9）旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)、旅游要素結(jié)構(gòu)合理化，旅游合作規(guī)范化和區(qū)域機(jī)構(gòu)合理化，旅游投資結(jié)構(gòu)（國家、集體、私營、外商、個人）多元化和合理化。 10） 度假飯店從早期的針對國際入境 游客、針對高端游客逐步轉(zhuǎn)向國內(nèi)新興中產(chǎn)階級。家庭游、散客自助游、自駕游的比例近年來有明顯提升。這部分消費(fèi)群體構(gòu)成了中國度假飯店產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)的市場基礎(chǔ)。 國內(nèi)旅游市場的消費(fèi)模式趨于成熟。國家旅游局公開數(shù)據(jù)顯示， 2006 年，全國國內(nèi)旅游人數(shù)為 人次， 出游率達(dá) 其中城鎮(zhèn)居民 人次；農(nóng)村居民 人次 ，均比有較大增長 。全國國內(nèi)旅游人均出游花費(fèi) 。其中：城鎮(zhèn)居民出游人均花費(fèi) ，農(nóng)村居民出游人均花費(fèi) 。數(shù)據(jù)表明，旅游已經(jīng)成為中國百姓生活消費(fèi)函數(shù)中的常規(guī)因子。 十五 ” 期間至 2020 年北京市旅游業(yè)發(fā)展的前景 “金隅”老年養(yǎng)生營龍山度假營地可行性研究報(bào)告 根據(jù)北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃對 2010 年北京旅游發(fā)展前景的描述，根據(jù)北京市旅游局征求北京 旅游業(yè)專家學(xué)者的意見和北京市相關(guān)委、辦、局 及 幾個 郊區(qū)政府 的意見， 北京市近郊 旅游 和休閑度假產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展前景大體 描繪 如下： 1、 北京的城市建設(shè)將有一個極大的發(fā)展，許多城市標(biāo)志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著北京城市景觀。北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后 20 年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長，地面輕軌 和城郊 鐵路建成。北京 市近郊 旅游 和休閑度假產(chǎn)業(yè) 將有一個更加輕松、更加 現(xiàn)代的發(fā)展環(huán)境。 2、 北京的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā)展雙休日旅游 、 黃金周旅游 、帶薪休假 和 療養(yǎng) 的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點(diǎn)旅游區(qū)點(diǎn)的重要通道。 3、 北京的旅游產(chǎn)品將更加豐富，觀光旅游、會站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂旅游將成為北京旅游產(chǎn)品的五大支柱。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險(xiǎn)旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育觀光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時，國內(nèi)外旅游者將在北京對旅游產(chǎn)品有更多的選擇性 。這其中，近郊 旅游 和休閑度假將越來越受重視 。 4、 北京將作為科教文化中心，更加充滿知識與趣味氛圍。 尤其 民俗文化因其特色鮮明而得到更加重視和充分開發(fā)，茶館、會館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來自全國各地不同民族的民俗活動，都將在北京全面開花，使北京成為國際知名的文化大都市。 5、 到 2020 年， 旅游產(chǎn)業(yè)將成為一個非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場，而且在國內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，北京將成為世界最主要的旅游目的地和國際會議中心，北京旅游文化節(jié)也將成為享譽(yù)世界的國際節(jié)日。旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套將走向市場 化，產(chǎn)業(yè)各要素得以充分的發(fā)展。旅游者在北京將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識、充滿信息、充滿文化的旅游活動。 6、 旅游業(yè)無疑將成為北京經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對國家和地方做出較大的貢獻(xiàn)，北京因此成為國際國內(nèi)知名的文化型消費(fèi)城市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整 “金隅”老年養(yǎng)生營龍山度假營地可行性研究報(bào)告 個社會更加穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)更加繁榮，文化更加豐富多彩，并因此躋身于國際大都市和國際旅游強(qiáng)市的行列。 國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 潛力 可觀 目前我國老年人口比例達(dá)到 11%，數(shù)量超過 。隨著新中國成立后 50 年代出生高峰的人口即將進(jìn)入老年，我國的人口老 齡化速度將進(jìn)入發(fā)展時期。預(yù)計(jì)到 2015 年我國老年人總數(shù)將突破 2 億人， 2027 年超過 3 億人， 2044 年將達(dá)到 4 億人。在未來的近半個世紀(jì)中，我國老年人口將一直呈迅速增長的發(fā)展趨勢。龐大的老年人群問題，以及未來數(shù)十年不斷增長的趨勢，決定了老年人消費(fèi)群體將支撐起一個龐大的老齡產(chǎn)業(yè)市場。 中國老齡科學(xué)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，城市的老年人中有 人擁有存款。目前每年老年人的離退休金、再就業(yè)收入、親朋好友的資助可達(dá) 3000 至 4000 億元。不容忽視而又無法統(tǒng)計(jì)的是子女對老年人的扶助與贍養(yǎng)的支出，在中國 “ 孝道 ” 的民族性格 中，子女為的支出將極大的加強(qiáng)老年消費(fèi)群體的購買能力。而年消費(fèi)群體的消費(fèi)能力將使得老齡產(chǎn)業(yè)成為未來國民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)中有較大影響的消費(fèi)市場之一。 巨大的消費(fèi)群體、較強(qiáng)的消費(fèi)能力決定了老齡產(chǎn)業(yè)市場的潛力，而需求與供給的相對關(guān)系，則決定了產(chǎn)業(yè)市場是否會成為一個令人興奮、充滿機(jī)會的市場 ，而 目前國內(nèi)老年消費(fèi)群體的整體需求存在巨大的缺口。根據(jù)全國老齡工作委員會提供的數(shù)據(jù)，目前我國老年人市場的年需求為 6000 億元， 2010 年將達(dá)到 1 萬億，而目前我國每年為老年人提供的產(chǎn)品不足 1000 億元，供需之間存在巨大商機(jī)。 在需求與購 買力方面，當(dāng)前的國內(nèi)的老齡產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備了相當(dāng)充分的條件 。尤其 是 55 歲以上 、七十歲以下 的新老年人，他們的消費(fèi)觀念已經(jīng)不同于傳統(tǒng)老年人，他們在美容、穿著打扮、營養(yǎng)食品、健身娛樂、旅游觀光等方面，同樣有著強(qiáng)烈的消費(fèi)興趣，他們的 精神文化消費(fèi)意識強(qiáng)， 是推動今后老年市場發(fā)展的主要力量。 隨著人們生活水平的提高，一些老人自己或子女具備了一定的經(jīng)濟(jì)能力和異地養(yǎng)老的消費(fèi)能力。老年人的可自由支配收入不斷增加，老年人離退休在家，有固定的收入，沒有撫養(yǎng)子女的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且子女還經(jīng)常會給老人一些經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)貼。當(dāng)老年人的物質(zhì)生活得到保 障、精神生活需求快速提高的時候，旅游便自然而然地成為重要的消費(fèi)手段，這在城市居民中表現(xiàn)尤其顯著。各項(xiàng)醫(yī)療條件的完備，使人們比過去更加健康，平均壽命也不 “金隅”老年養(yǎng)生營龍山度假營地可行性研究報(bào)告 斷增長，也可使老年旅游者消除后顧之憂。再加上各地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量及規(guī)模，服務(wù)水平、設(shè)施都有了顯著的增加和改善 。晚輩的大力支持和養(yǎng)老保險(xiǎn)制度普遍實(shí)行使實(shí)現(xiàn)旅游養(yǎng)老成為了現(xiàn)實(shí)。 很顯然，目前國內(nèi)的老年人，從人口數(shù)量、消費(fèi)能力、需求與供給之間的缺口以及老年人的消費(fèi)觀念上，從老齡產(chǎn)業(yè)市場獲得巨大發(fā)展的機(jī)會已然到來。 京養(yǎng)老市場 的 特點(diǎn) 京“空巢老人 家庭”已占全市家庭總數(shù)比例的 1/3 空巢家庭是指子女不在身邊的老人家庭。隨著計(jì)劃生育政策的深入，家庭結(jié)構(gòu)向“四、二、一”（即一對夫婦贍養(yǎng)四位老人、一個孩子）方向發(fā)展，加上住房條件改善，老年人與子女分住的增多，使得家庭規(guī)模日趨小型化。加之子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，使空巢家庭大量出現(xiàn)，因而要求社會提供全方位的養(yǎng)老設(shè)施和活動設(shè)施等養(yǎng)老服務(wù)的需求十分迫切。 有養(yǎng)老設(shè)施在數(shù)量和類型上還無法滿足老年人的需要 根據(jù)調(diào)查，當(dāng)前本市 60 歲以上老年人有入住養(yǎng)老設(shè)施愿望的約有 人； 50 至 59歲人群中，表示現(xiàn)在入住養(yǎng)老設(shè)施的為 人，表示將來入住養(yǎng)老設(shè)施的為 人。 地養(yǎng)老”具有較大市場需求潛力 據(jù)預(yù)測，到 2050 年北京市老年人口將超過 650 萬人，占到總?cè)丝诘谋戎爻^ 30%。北京市老齡委辦公室的一項(xiàng)調(diào)查顯示： 老年人表示愿意“異地養(yǎng)老”。 一份關(guān)于“養(yǎng)老型”住宅購買意愿的調(diào)查顯示，在上海月收入 8000 元以上的人群中，過半數(shù)愿意購買“養(yǎng)老型”住宅。其中， 9 9 萬被訪者希望購買郊區(qū)或周邊城市的“養(yǎng)老型”房產(chǎn)。 游度假養(yǎng)老趨 熱 關(guān)于老年人休閑生活方 式的調(diào)研顯示：參與各種休閑活動有 老年人是為了鍛煉身體，有 老年人是從事戶外運(yùn)動，休閑為了是學(xué)習(xí)，從這些數(shù)據(jù)中可以看出，老年人是對自己的身體健康是非常關(guān)注的，他們從事的很多活動都與身體健康有關(guān)。而且同時愈加重視其精神生活的富足。 “金隅”老年養(yǎng)生營龍山度假營地可行性研究報(bào)告 目 析 S 優(yōu)勢（ W 劣勢（ 1 地處北京近郊 ，緊鄰十三陵旅游熱點(diǎn)景區(qū)，周邊具備豐富的旅游資源，生態(tài)環(huán)境優(yōu)雅 ； 2 北京德勝門約 40公里，交通較極為便利。 3 項(xiàng)目地 處于溫泉帶上，可 有效利用溫泉資源，使產(chǎn)品更為豐富； 4 地點(diǎn)環(huán)境佳 ， 緊鄰龍山，周邊生態(tài)資源基礎(chǔ)條件較好，且周邊分布有一定規(guī)模的果園，有利于開發(fā)。 5 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)地勢 起伏 ， 山、林、水資源相對豐富，有利于形成較好的景觀體系。 6 通過幾年的開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目地具有一定的基礎(chǔ)設(shè)施和存量市場，有利于本項(xiàng)目的建設(shè)和提升。 7 豐富的醫(yī)療資源 8 高 品 質(zhì)為經(jīng)營定位 1 不屬于 昌平區(qū) 的中心區(qū)域，也不屬于 十三陵 的中心區(qū)域，居家、商業(yè)氛圍不足； 2 緊鄰朝鳳庵村，周邊村落景觀差 ； 3 周邊度假村數(shù)量過多 ， 別墅區(qū)林立，擁有不少規(guī)模、級別均遠(yuǎn)遠(yuǎn)在 本項(xiàng)目地塊之上的高檔度假村。 4 同時現(xiàn) 有的客房較少、接待能力不足且客源較單一 5 可建設(shè)面積較小，嚴(yán)重制約了項(xiàng)目地的發(fā)展 6 對外 養(yǎng)老 廣告公關(guān)較少，信息較不為大眾所知 O 機(jī)會（ T 威脅（ 1 目前 養(yǎng)老產(chǎn)品的開發(fā) 仍處于 起步 階段，開發(fā)潛力較大； 2 老年休閑、度假 市場需求不斷增長， 但針對老年需求的產(chǎn)品較少 ； 3 基于 金隅集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展，致力于搶占養(yǎng)老市場的目標(biāo)，形成了本地塊 旅游開發(fā)、養(yǎng)老 開發(fā)項(xiàng)目的獨(dú)占先機(jī)； 4 基于項(xiàng)目開發(fā)帶動的旅游地產(chǎn)，包括旅游商業(yè)開發(fā)、旅游住宅地產(chǎn)開發(fā) 以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā) 。 5 高齡人口比例上升 6 豐厚的 盈利收益能力 預(yù) 估 7 政府 對養(yǎng)老政策的重視 8 教育水平及經(jīng)濟(jì)能力較高的高齡者日益增加 9 重視退休生活的規(guī)劃及養(yǎng)生概念的重視 1 面臨來自 北京郊區(qū) 順義、昌平、通州、懷柔、平谷等地旅游度假項(xiàng)目開發(fā)帶來的競爭。 2 面臨來自京津冀地區(qū)內(nèi)同質(zhì)化產(chǎn)品（ 養(yǎng)老產(chǎn)品 、溫泉休閑產(chǎn)品等）的競爭； 3 北京 未來 三 五 年內(nèi)將有為數(shù)不少的高端項(xiàng)目出現(xiàn)； 4 潛在競爭性產(chǎn)品。 5 老年 市場 整體消費(fèi)水平偏低 6 許多企業(yè) 開始關(guān)注養(yǎng)老 市場 ，競爭威脅加大 7 大眾常將其于療養(yǎng)院混為一談，予以刻板不良的印象 第 3章 項(xiàng)目基地資源 條件評價(jià) “金隅”老年養(yǎng)生營龍山度假營地可行性研究報(bào)告 目基地 核心資源分析 項(xiàng)目基地依山而建，地形 錯雜。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)林地資源豐富，有果園、農(nóng)田、林地和水池，人文資源相對缺乏。但周邊薈萃了豐富旅游資源，主要旅游景區(qū)（點(diǎn)）有： 十三陵風(fēng)景區(qū) 、蟒山國家森林公園 、龍 山 、 銀山塔林 、 虎峪 風(fēng)景區(qū) ，燕山長城遺址，十三陵水庫 、九龍樂園 等眾多的自然景觀資源，水量充沛，空氣清新，四季分明，山峻、林綠、天藍(lán)、水清，自然條件得天獨(dú)厚。 項(xiàng)目地位 于鳳山南麓，屬于典型的山地 地貌類型 。秀美的鳳山阻擋了北來的寒流，緊鄰的十三陵水庫又為空氣增添了濕潤的成分，形成了獨(dú)特的冬暖夏涼的小環(huán)境氣候。 現(xiàn)有地塊背靠龍山，擁有天然的生態(tài)養(yǎng)吧，且地勢較緩，適 合老年人爬山 。 項(xiàng)目地具備區(qū)位優(yōu)勢。 去明十三陵、九龍樂園、蟒山森林公園、八達(dá)嶺長城、雪世界滑雪場、野生動物園、古崖居及龍慶峽等著名旅游景點(diǎn)觀光旅游， 本 度假村 均可 提供 有競爭力 的服務(wù)。 企業(yè)所屬的 、獲得政府許可的 北家龍山旅行社，可 進(jìn)行 旅游 組織工作，將對本項(xiàng)目的運(yùn)營提供有力地支持。 游資源評價(jià) 龍山 是名副其實(shí)的 “天然氧吧” 。秋季滿山遍野的紅葉令人 賞心悅目。在碩果飄香的果園里盡享采摘樂趣，碧波蕩漾的室內(nèi)游泳池，保齡球、臺球、沙狐球、羽毛球、乒乓球 、棋牌室、保健室、垂釣園、歌舞廳