第一章 總 論 第一節(jié) 項目名稱及承辦單位 一、項目名稱 肥城市陽光花園小區(qū)建設(shè)項目 二、建設(shè)地點(diǎn) 肥城市城西新區(qū) 三、項目承辦單位 肥城市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù) 本項目可行性研究的依據(jù)包括： 規(guī)、規(guī)劃。 定。 第三節(jié) 項目法人簡介 本項目法人肥城市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法人代表：孟凡勝。肥城市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的前身為肥城市建安公司第一開發(fā)公司，經(jīng)多年發(fā)展，該公司逐漸發(fā)展成為以住宅開發(fā)和沿街建筑建設(shè)為兩大支柱的肥城市房地產(chǎn)業(yè)的大企業(yè)之一。從2000 年至今，陽光房地產(chǎn)住宅小區(qū)、沿街樓雙管齊下，先后成功開發(fā)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局沿街樓、供銷公司住宅樓、農(nóng)機(jī)公司綜合樓、“新新家園” 2 號、 7 號、 8 號樓等工程，累計開發(fā)面積 60000平方米，投資總額達(dá) 4000 多萬元?？⒐ろ椖咳窟_(dá)到泰安市優(yōu)良工程，深受廣大消費(fèi)者歡迎，售房率達(dá) 90%以 上，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。 2002 年 5 月董事長孟凡勝被肥城市政府授予“肥城市十大杰出青年”榮譽(yù)稱號。 公司現(xiàn)有職工 60 人，專業(yè)技術(shù)人員 20 人，擁有固定資產(chǎn)2000 多萬元，自有流動資金 1000 萬元，年開發(fā)能力 4 萬平方米。近年來，該公司立足企業(yè)長足發(fā)展，深化改革，緊緊抓住肥城市住宅市場發(fā)展的巨大商機(jī)，審時度勢，在肥城西區(qū)黃金地段，擬征土地 ，進(jìn)行“陽光花園小區(qū)”的開發(fā)建設(shè)。目前，公司已發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、裝飾裝璜、建材加工、物業(yè)管理、餐飲服務(wù)為一體的綜合性企業(yè)，具有較高的知名度。公 司近三年經(jīng)營業(yè)績，公司主要負(fù)責(zé)人情況簡介見下表： 公司近三年經(jīng)營業(yè)績一覽表 項目名稱 地點(diǎn) 建筑面積 工程質(zhì)量 利稅 利潤 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局沿街 企業(yè)局 5560安市優(yōu)等工程 炭公司住宅樓 煤炭局 5800安市優(yōu)等工程 機(jī)公司商住樓 農(nóng)機(jī)公司 7800安市優(yōu)等工程 新家園 蘋果園小區(qū)東 31840安市優(yōu)等工程 瑰園 新城路西首 9000安市優(yōu)等工程 126 計 60000840 萬 630 公司主要負(fù)責(zé)人情況簡介 姓名 年齡 性別 學(xué)歷 職稱 職務(wù) 孟凡勝 39 男 大學(xué) 高級經(jīng)濟(jì)師 董事長 孟凡祥 55 男 大專 經(jīng)濟(jì)師 總經(jīng)理 張成宗 37 男 大學(xué) 工程師 總工程 師 楊華 35 女 大專 會計師 總會計 師 第四節(jié) 可行性研究的范圍 本可行性研究報告的范圍包括： 第五節(jié) 研究結(jié)論 本項目總建筑面積 平方米，其中住宅建筑面積 業(yè)用房面積 平方米，配套公建面積 平方米，項目總占地 。 項目固定資產(chǎn)投資 中工程費(fèi)用 10804萬元，其它費(fèi)用 元，預(yù)備費(fèi) 824 萬元，建設(shè)期利息 321 萬元。 項目資金籌措渠道為項目開發(fā)單位自籌 1000 萬元，擬申請國家住宅建設(shè)專項貸款 2500 萬元，剩余 元采用流動開發(fā)銷售方式解決。 項目建成后，可實現(xiàn)銷售收入 元，元，投資利潤率 14%，投資利稅率 隨著肥城市城市發(fā)展速度加快和西區(qū)開發(fā)方案的實施及舊城改造力度增加，城區(qū)住房市場供需矛盾日益突出，本項目建設(shè)1440 套住宅，對解決當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位住房不足和緩解居民住房緊張的狀況，特別是解決中低收入家庭的住房困難，具有十分重要的作用。另外，由于本項目符合肥城市城市總體規(guī)劃，建設(shè)地點(diǎn)位于城區(qū)西部，項目的建設(shè)對于保證肥城市城西區(qū)擴(kuò)建規(guī)劃的實施，完善城市用地功能結(jié)構(gòu)布局，改善投資環(huán)境，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，都將發(fā)揮積極推動作用。因此，本項目建設(shè)是必要的。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 一 建設(shè)規(guī)模 建筑面積 萬 中：住宅 萬 套公建 萬 業(yè)用房 萬 住宅套數(shù) 套數(shù) 1440 3 居住人口 人 5040 4 總占地面積 公頃 可規(guī)劃用地面積 公頃 建筑容積率 綠化率 % 31 二 項目總投資 萬元 單位建筑面積平均造價 元 974 四 投資利潤率 % 14 五 投資利稅率 % 第二章 項目提出背景及建設(shè)的必要性 第一節(jié) 項目提出背景 近年來，隨著居民收入的增加和生活水平提高，加之國家貨幣分房政策的逐步實施，個人購房熱潮正在興起，新房型、智能化的住宅越來越受到居民青睞。另外，肥城作為泰安市重要縣市之一，近年來全市經(jīng)濟(jì)迅速增長，為進(jìn)一步完善城市功能，改善投資環(huán)境，加快該市對外開放步伐，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，市委、市政策研究確定，全面實施肥城市新一輪城市總體規(guī)劃，將西區(qū)開發(fā)作為重點(diǎn)工程進(jìn)行建設(shè)，使城區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大與高新技術(shù)區(qū)的膨脹有機(jī) 結(jié)合，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，加快城市化進(jìn)程。肥城市城西新區(qū)將建設(shè)成以居住為主，兼有高品質(zhì)生活服務(wù)設(shè)施，體現(xiàn)肥城市 21 世紀(jì)新形象的現(xiàn)代化新區(qū)。根據(jù)有關(guān)政策的要求，結(jié)合肥城市城西新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，項目承辦單位在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上提出了建設(shè)本項目，以滿足肥城市發(fā)展對住宅的需求和解決企事業(yè)單位職工住房困難的問題，以緩解城區(qū)西部企業(yè)因住宅不足制約發(fā)展的矛盾，確保西部新區(qū)開發(fā)規(guī)劃的實施。 2002 年 10 月項目單位委托中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院編制了陽光花園小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃。上述規(guī)劃已報肥城市市委、市政府批準(zhǔn)。 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 一、符合國家政策要求 加快住房制度改革和居民住宅建設(shè)，是促進(jìn)消費(fèi)，拉動經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的重要措施。這兩年銀行貸款利率已六次下調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)所面臨的金融“瓶頸”制約作用已開始松動，國家已明確把住宅建設(shè)提到新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)高度來認(rèn)識，并相繼出臺了一系列支持住宅建設(shè)的政策、規(guī)定。特別是目前，我國住宅制度改革已進(jìn)入實質(zhì)性階段，購房消費(fèi)已成為廣大居民消費(fèi)熱點(diǎn)之一，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了十分廣闊的發(fā)展契機(jī)，住宅建設(shè)正面臨著新的一輪發(fā)展周期。因此，本項目建設(shè)符合國家政策要求。 二、符合肥城市城市發(fā)展規(guī)劃 肥城市近 年來先后建設(shè)了幾個居民小區(qū)，人均居住面積從79 年的 方米已提高到目前的 方米。根據(jù)肥城市制定的“九五”計劃到 2010 年，城市人口達(dá)到 26 萬人，人均居住面積 方米，要實施這一宏偉目標(biāo)，還需要建設(shè) 328 萬平方米的住宅新區(qū)。根據(jù)新一輪肥城城市發(fā)展規(guī)劃要求，將城市西區(qū)、東區(qū)擴(kuò)大近 8拉大城市框架，增加城市整體功能。同時提出城市西區(qū)規(guī)劃建設(shè)應(yīng)高水平規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，高效能管理，運(yùn)用經(jīng)營城市的觀念開發(fā)建設(shè)。因此，城西、東兩區(qū)將成為該市城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，得到飛速發(fā)展。現(xiàn)西區(qū)各主要道路等 配套設(shè)施已由市政府投資建成，為新區(qū)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。肥城市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)肥城市城市總體規(guī)劃要求，確定建設(shè)功能完善、環(huán)境優(yōu)美的陽光花園小區(qū)，得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。本項目的實施對于肥城市西區(qū)經(jīng)濟(jì)騰飛和人民群眾生活水平提高，都將發(fā)揮重要的推動作用。 第三章 市場需求分析和建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 市場需求分析 近來年，隨著住房制度改革的不斷深化，居民購買力的提高，住房消費(fèi)已成為居民消費(fèi)的熱點(diǎn)之一。肥城市近幾年住宅建設(shè)速度加快，人均居住面積已達(dá)到 要實現(xiàn) 2010 年人均居住面積 達(dá) 20目標(biāo)還需建設(shè) 328 萬 宅新區(qū)，住宅市場需求潛力巨大。 隨著城市居民收入的增加生活水平不斷提高，人們對居住空間提出了不同類型、不同層次的需求。相應(yīng)住宅類型多元化、智能型以及具有特色已成為居民購房需考慮的重要條件。肥城市原有部分居住小區(qū)由于建設(shè)年代比較早，住宅已不適應(yīng)發(fā)展的需要，居民具有二次購房，改善居住環(huán)境的要求，加之該市近日又出臺了為加快西區(qū)發(fā)展，停止在現(xiàn)建成區(qū)批住宅建筑，一律到西區(qū)及住宅小區(qū)購房和據(jù)有關(guān)規(guī)定取得土地使用權(quán)后再建設(shè)住房的有關(guān)文件，這都為本項目新型社區(qū)的建設(shè)提供了市場。 根據(jù)肥 城市委、市政府的要求，結(jié)合城西新區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，本項目建設(shè)的商品房主要面向全市 20 多個企事業(yè)單位及駐肥國有大型企業(yè)，如興隆礦、石橫特鋼廠、市水泥廠、市人民醫(yī)院等單位。 目前該公司已與市興隆礦簽訂 3000000 戶 )、與石橫特鋼廠簽訂 1500050 戶 )、與市水泥西廠簽訂 800000 戶 )、與市人民醫(yī)院簽訂 70000 戶 )的購房合同，另外還簽有10000個人購房意向合同。 以上分析可以看出，肥城市住房市場潛力巨大，項目建成后市場有保障。 第二節(jié) 建筑規(guī)模 根據(jù)上節(jié)對肥城市住宅市 場需求分析和城市總體規(guī)劃要求，結(jié)合建設(shè)用地條件和周圍環(huán)境，同時考慮到資金籌措的可能，確定本項目建設(shè)規(guī)模為：總建筑面積 平方米，其中住宅 業(yè)用房 平方米，配套公共建筑 平方米，住宅總套數(shù) 1440 套，總居住人口 5040 人，項目總占地面積 第四章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 第一節(jié) 肥城市地理概況 肥城市歷史悠久，曾有較多古遺址和革命紀(jì)念地，它以豐富的地下礦藏和優(yōu)美的人文地理環(huán)境聞名國內(nèi)外。獲“群桃之冠”的肥桃早在明朝已著名于 世，現(xiàn)已馳名中外。陶山棲幽寺附近的陶朱翁 (范蠡 )墓等歷史古跡吸引了大批史學(xué)家和游客。 肥城市位于山東省中部偏西，距省會濟(jì)南 65 公里，地理坐標(biāo)位于北緯 35 53 36 19，東經(jīng) 116 8 116 59，東臨泰安市郊區(qū)，西靠平陰和東平縣，北與長清縣接壤，南瀕大汶河與寧陽縣隔河相望，全市總面積 方公里，總?cè)丝?8 萬人，城區(qū)位于市境的北部，占地 方公里，城區(qū)人口 人。 第二節(jié) 建設(shè)地點(diǎn) 本項目建設(shè)地點(diǎn)擬定于肥城市城西新區(qū)的東付村，北臨新城路，南抵北京路，東為金牛山大街，西 為陳劉大街，規(guī)劃用地呈長方形，地形呈南高北低。本項目場地中除予留出規(guī)劃學(xué)校、幼兒園、市環(huán)境檢測站用地外，總占地面積 頃，項目區(qū)內(nèi)現(xiàn)主要為半山坡荒地和平原地，基本無拆遷，建設(shè)條件好。項目區(qū)鄰近市醫(yī)院、河西小學(xué)、泰西中學(xué)，交通便利，通往小區(qū)的水、電、煤氣等管線已基本到位，為項目的建筑提供了良好條件。 第三節(jié) 配套條件 一、自然條件 根據(jù)當(dāng)?shù)貧庀蟛块T提供的資料，肥城市屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，具體氣象數(shù)據(jù)如下： 年平均氣溫： 極端最高氣溫： 極端最低氣溫： 年平均降水量 最大降水量 最小降水量 夏季主導(dǎo)風(fēng)向 季主導(dǎo)風(fēng)向 均風(fēng)速 480、工程地質(zhì)條件 本項目擬建場址已經(jīng)肥城市建筑設(shè)計有限公司鉆探勘察，并出具勘察報告，具體如下： 肥城市大地構(gòu)造位置位于肥城斷陷地東南麓；鄰近小區(qū)斷裂主要有二條，分別為小區(qū)南 1 公里左右有一條近 的桃園斷層，傾向 S，正斷層；場區(qū)東 5 公里有一條馬山斷層通過，走向，傾向 角 30，落差 150 米，正斷層；二者均屬中生代構(gòu)造；根據(jù)查閱地震地質(zhì)資料，地史記載該斷層為非全新世活動斷裂；對場地地基的穩(wěn)定性無不良影響。 經(jīng)勘察查明，在鉆探所達(dá)深度范圍內(nèi)，場地地層屬第四紀(jì)全親世土層和中奧陶紀(jì)灰?guī)r。共揭露地層 5 層，現(xiàn)由上而下分述如下： (1)耕植土 (淺褐色，松散，稍濕；以粉土為主，包含少量砂粒、植物根系腐殖質(zhì)等。該層在整個場區(qū)均有分布；層厚 。 (2)砂質(zhì)粘土 (褐 紅褐色：硬塑；濕；土質(zhì)不均勻，混砂粒 20%，含鐵錳質(zhì)結(jié)核； 中等壓縮性，殘積成因。 該層分布不均勻，僅在地勢低洼處分布；層厚 底埋深 。 (3)強(qiáng)風(fēng)化灰?guī)r (灰白色，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，塊狀構(gòu)造，質(zhì)軟；局部夾紅粘土薄層，溶蝕現(xiàn)象較為嚴(yán)重，有溶洞存在，但均被粘土充填密實。 該層分布不均勻；局部缺失，層厚 。 (4)中風(fēng)化灰?guī)r (灰白 青灰色，隱晶質(zhì)結(jié)構(gòu)，塊狀構(gòu)造；有溶蝕現(xiàn)象，但不嚴(yán)重，有小溶洞存在，但均被粘土充填密實。 該層分布不均勻；局部缺失，層厚 。 (5)微風(fēng)化灰?guī)r (青 灰色，隱晶質(zhì)結(jié)構(gòu)，塊狀構(gòu)造；沒有溶蝕現(xiàn)象。 該層整個場區(qū)均有分布；層厚較大，沒有揭穿，最大揭露厚度 15 米。 在勘察深度范圍內(nèi)沒有發(fā)現(xiàn)地下水，場地水以大氣和水補(bǔ)給為主，主要為季節(jié)性流水，排匯途徑主要靠地面蒸發(fā)；因此可不考慮場地地下水對建筑物的腐蝕性。 擬建場地地形南高北低，地貌單元為山前的丘陵，地層結(jié)構(gòu)及成因較為簡單，無特殊性巖土，沒有發(fā)現(xiàn)地下水，可不考慮對砼的侵蝕性影響，場地等級為三級，地基等級為二級。 場地內(nèi)沒有較大斷裂構(gòu)造、滑坡等影響場地穩(wěn)定性的不良地質(zhì)現(xiàn)象， 場地內(nèi)雖發(fā)現(xiàn)有溶洞存在，但溶洞早已被粘性土充填密實，并且沒有繼續(xù)發(fā)育的可能；場區(qū)外圍雖發(fā)現(xiàn)有二條斷裂，但近代沒有發(fā)現(xiàn)有活動的跡象，對場地穩(wěn)定性無不良影響。 綜上所述，擬建小區(qū)場地適宜進(jìn)行本工程的建設(shè)。 第 1 層土層耕植土，松散，軟塑，工程性質(zhì)不穩(wěn)定。 第 2 層土層砂質(zhì)粘土，硬塑，中等壓縮性，力學(xué)性質(zhì)一般。 第 3 土層強(qiáng)風(fēng)化灰?guī)r，低等壓縮性，力學(xué)性質(zhì)較好。 第 4 土層中風(fēng)化灰?guī)r，低等壓縮性，力學(xué)性質(zhì)較好。 第 5 土層微風(fēng)化灰?guī)r，低等壓縮性，力學(xué)性質(zhì)較好。 三、配套條件 本區(qū)屬肥城市自來水公 司服務(wù)范圍，在項目區(qū)北側(cè)的新城路建設(shè)時，已鋪設(shè)供水管網(wǎng)，并為本項目預(yù)留了 接口，可滿足小區(qū)建設(shè)用水和今后小區(qū)居民用水的需要。 本項目已建一處 10變電所。當(dāng)?shù)仉娏Τ渥?，具有較好的供電條件。肥城市供電局已出據(jù)供電證明。 肥城市煤氣公司已于 2001 年 1 月份在城西建起了煤氣調(diào)度站，供氣管網(wǎng)已鋪至項目區(qū)，可保障項目的煤氣需求量。 肥城市郵電局已在城西區(qū)建成兩處分局，郵局分局通訊電纜在西區(qū)已按規(guī)劃敷設(shè)到位。 項目區(qū)四周臨金牛山大街、北京路、新城路、豐園大街四條城區(qū)主干道，交通十分便利。 小區(qū)東臨河西小學(xué)、機(jī)關(guān)幼兒園，距泰西中學(xué)僅 1 公里，正東 里為肥城市市醫(yī)院。小區(qū)內(nèi)有百大雙語幼兒園，還規(guī)劃建設(shè)一中心花園，小區(qū)內(nèi)為大片規(guī)劃綠地，可滿足居民的生活文化及休閑需要。 第五章 設(shè)計方案 第一節(jié) 設(shè)計依據(jù) 本項目設(shè)計依據(jù)主要有： 1.中華人民共和國城市規(guī)劃法 2.民用建筑設(shè)計通則 3.住宅建筑設(shè)計規(guī)范 4.肥城市城市總體規(guī)劃 (1996 2010) 5.城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 (93) 6. 2000 年小康型鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則 7.肥城市城西新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 (2001) 8.城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) (90) 第二節(jié) 設(shè)計方案 一、指導(dǎo)思想及原則 本項目的設(shè)計指導(dǎo)思想為：為城西新區(qū)人民提供一處能展現(xiàn)21 世紀(jì)肥城城市建設(shè)風(fēng)貌的新型居住小區(qū)為目標(biāo)，注重社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，確定合理的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，用地布局和開發(fā)強(qiáng)度，滿足居民物質(zhì)、精神需求。 (1)“環(huán)境優(yōu)先”原則，是建設(shè)肥城城西新區(qū)的重要理念，也是 21 世紀(jì) 城市建設(shè)應(yīng)當(dāng)倡導(dǎo)的主題。 (2)加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，通過本項目建設(shè)提高肥城城市服務(wù)設(shè)施水平，并使之更加完善。 (3)提倡人文景觀與自然景觀的完美結(jié)合。強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造適合小城市生活環(huán)境的建筑人文景觀，提供更加宜人、舒心、有特色的建筑形象。 (4)提倡“以人為本”，創(chuàng)造體現(xiàn)小城市特點(diǎn)的舒適，方便居住環(huán)境。 (5)“經(jīng)濟(jì)性”原則，體現(xiàn)項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)價值，并滿足不同收入階層要求。 (6)“可操作性”原則，通過建設(shè)控制指標(biāo)，與管理緊密銜接，便于項目的管理和實施，為建成后的物業(yè)管理提供便利條件。 二、總體設(shè)計方案 規(guī)劃以道路為骨架，將穿過園區(qū)的兩條自然沖溝保留，作為規(guī)劃區(qū)的兩塊中心綠地，將其同白云山、豐園等幾個居住組團(tuán)的中心綠地相連，形成圍繞綠地的向心內(nèi)聚的布局結(jié)構(gòu)。 圍繞兩塊中心綠地，布置相對獨(dú)立的住宅片區(qū)，同時，保證各居住組團(tuán)的私密性和安全感。 沿城市商業(yè)軸線新城路設(shè)計步行商業(yè)街區(qū)及購物中心，同時在半園街規(guī)劃本小區(qū)的服務(wù)小區(qū)，形成“ T”型商業(yè)服務(wù)區(qū)。該區(qū)不僅為本區(qū)居民的生活提供了方便，同時也為肥城市展現(xiàn)現(xiàn)代化，高檔次的新型商業(yè)區(qū)創(chuàng)造條件。 因此規(guī) 劃沿新城路、金牛山大街、豐園街設(shè)計了公共服務(wù)設(shè)施用地，提供人們從事服務(wù)項目的經(jīng)營活動。 “環(huán)境優(yōu)先”是本次規(guī)劃倡導(dǎo)的概念，為強(qiáng)化這一概念，強(qiáng)調(diào)對現(xiàn)有地形的保留和利用。 利用兩條沖溝形成穿本區(qū)的兩條綠色通廊。并與組團(tuán)綠地有機(jī)相連，使居住環(huán)境更加宜人。 證居民生活方便的同時，強(qiáng)調(diào)動、靜分開，避免相互干擾。 三、住宅布局 本居住小區(qū)以豐園街為界，形成東、西兩個獨(dú)立的居住組園?？紤]到目前的開發(fā)模式，將兩個居住組團(tuán)又進(jìn)行了細(xì)分，形成相對獨(dú)立 的小組團(tuán)。 考慮到建筑景觀的要求及多種住宅類型的需要，將該地區(qū)分為多層住宅區(qū)和低層聯(lián)排住宅區(qū)。 四、公建布局 本區(qū)公建布局主要采取“點(diǎn)”、“線”相結(jié)合的方式?！包c(diǎn)”為本居住小區(qū)內(nèi)的配套公建設(shè)施；“線”為公建沿全市主要商業(yè)街新城路及本區(qū)南北向聯(lián)系通道半園街沿線的主要商業(yè)設(shè)施。 中心商業(yè)步行區(qū)位于新城路南側(cè)，為居住小區(qū)中心，與區(qū)內(nèi)的下沿式廣場相結(jié)合，使城市原有商業(yè)軸得到延續(xù)?？紤]到小城市的購物特點(diǎn)，按照購物、休閑、餐飲、娛樂一體化的經(jīng)營模 式設(shè)計該步行區(qū)，同時布置一些文化娛樂設(shè)施。 豐園街兩側(cè)主要布置與居民生活密切相關(guān)的一些設(shè)施，如便民商店和餐飲設(shè)施。 小學(xué)、幼兒園、物業(yè)管理中心、社區(qū)心等配套公建也都按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了設(shè)置。 五、道路系統(tǒng)規(guī)劃 通過本區(qū)的城市道路為新城路、北京路、金牛山大街、豐園街和陣留西街。 小區(qū)內(nèi)道路，路幅寬度 20m，考慮到小城市自行車交通比例較大，加大了非機(jī)動車道設(shè)置的寬度。 組團(tuán)級道路設(shè)計為自由彎曲道路，路寬 9m，東西向大至貫通小區(qū)。組團(tuán)級道路系統(tǒng)考慮組團(tuán)內(nèi)部自成系統(tǒng)，兼顧未來私家車發(fā)展的趨勢，保證私家車可直達(dá)自家門口。 根據(jù)功能布局，設(shè)計了較為完善的步行系統(tǒng)，減少與車行道的交叉，為區(qū)內(nèi)居民，特別是老人和兒童提供了安全的交通環(huán)境。 區(qū)內(nèi)除在商業(yè)區(qū)周圍設(shè)計部分公共停車場以外，還在各個居住組團(tuán)內(nèi)部或邊緣布置了部分停車場，按每戶 停車位的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)置。針對非機(jī)動車較多的特點(diǎn)，在住宅設(shè)計中考慮半地下空間作為非機(jī)動車停放場所。 由于小區(qū)人流主 要來源于北京路和新城路，因此北入口、東入口和南入口為小區(qū)的主要入口，其中北入口形成標(biāo)志性的出入口。 六、綠化景觀與環(huán)境設(shè)計 利用現(xiàn)有道路網(wǎng)絡(luò)為骨架，種植多種喬灌木及花卉，形成區(qū)內(nèi)的基本綠地整體構(gòu)架。 利用自然沖溝建成兩塊中心綠地，通過道路和林蔭步道使之與組團(tuán)綠地相連。 景觀設(shè)計突出自然與人工的有機(jī)結(jié)合，在自然景觀方面利用西部沖溝形成南北向景觀軸線；人工景觀軸線主要依托豐園街，著力塑造宜人精致的購物環(huán)境。主要景點(diǎn)分布于景觀軸線與新城路的交點(diǎn)上，其它次要景點(diǎn)也考慮做適當(dāng)處理。 七、管線 給排水、煤氣管道沿區(qū)內(nèi)道 路依次布置并留有檢查井，采用直埋方式，埋深不小 八、豎向設(shè)計 小區(qū)場地比較平坦，場地平整時地面坡度和車行道坡度不小于 3，人行道需設(shè)無障礙和防滑措施。 地面排水一般采用單側(cè)設(shè)雨水口收集排放，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡確定。 建筑物室內(nèi)外高差取 第三節(jié) 建筑設(shè)計方案 一、整體設(shè)計 對小區(qū)內(nèi)建筑高度和體量進(jìn)行嚴(yán)格控制，原則上住宅樓為4，每幢 3單元，單元內(nèi)每層 2 戶，以坡頂或局部坡頂為主，坡頂坡度小 1/3，層高 ，儲藏室為地面以上。公共建筑一般 1， ，二以上不低于 ，建筑形式依地理條件采用多樣化選擇。 二、戶型分類 本項目為商品房小區(qū)，在戶型設(shè)計上考慮不同層次購房者的需求，戶型設(shè)計主要包括 A：二室一廳 650 戶， B：三室一廳 561 戶， C：三室二廳 229 戶。商業(yè)樓總建筑面積 64000 各戶型設(shè)計主要技術(shù)要求： A 型 ) 平均每套建筑面積 7臥室， 6臥室， 15居室； 上廚房， 上單衛(wèi)生間，設(shè)南向陽臺。 B 型 ) 平均每套建筑面積 13臥室， 10臥室， 9房， 20居室， 4廳， 4房，5上單衛(wèi)生間，設(shè)南向陽臺。 C 型 ) 平均每套建筑面積 20臥室， 1012房， 22居室， 7上廚房， 3上衛(wèi)生間 2 處，設(shè)南向陽臺。 詳見附圖戶型平面方案圖 商業(yè)樓平面布置圖 三、室內(nèi)外裝飾 ：小區(qū)建筑色彩追求統(tǒng)一中有變化。住宅的整體形象為淺色，但可在屋頂、陽臺、窗口等局部使用色彩較亮光顏色。公共設(shè)施的色彩應(yīng)根據(jù)其自身性質(zhì)，追求相應(yīng)的變化。 主要出入口點(diǎn)綴一些色彩明快的裝飾，使小區(qū)色彩豐富多彩。 室為高檔地面磚，廚房、廁所地面為防滑地磚。墻面為仿瓷涂料。 外窗采用鋁合金窗，門為木門。 本項目住宅建筑及公共建筑為多層、低層建筑，采用磚混結(jié)構(gòu)。參照現(xiàn)有地質(zhì)資料按鋼筋砼條形基礎(chǔ)設(shè)計。 第四節(jié) 給水、排水設(shè)計方案 一、給水方案 該居住小區(qū)規(guī)劃 人口為 5040 人，依據(jù)居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范居民生活用水定額為 180 升 /人 最高日生活用水量為 1088 立方米，最高日最高時用水量為 /秒。 (1)公共建筑用水量 根據(jù)規(guī)劃小區(qū)中公建設(shè)施的性質(zhì)及數(shù)量，確定最高日公建用水量為 30高日最高時用水量 /秒。 (2)澆灑道路和綠化用水量 澆灑道路用水按 /平方米一次，綠化用水按 /平方米，規(guī)劃小區(qū)道路面積 平方米，綠化面積為 平方米，則最高日澆灑道路和綠化用水量為 102 立方米，最高日最 高時澆灑道路和綠化用水量為 /秒。 (3)未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量 規(guī)劃小區(qū)未預(yù)見用水及管網(wǎng)漏失水量按其最高日用水量的15%計，則該用水量為 183 立方米。 綜上所述，規(guī)劃該居住小區(qū)最高日總用水量為 1403 立方米，最高日最高時用水量為 /秒。 本居住小區(qū)利用城市供水管網(wǎng)供水。當(dāng)?shù)毓芫W(wǎng)供水水壓及水量均能保證該居住小區(qū)的生活及公建的正常用水，不需另設(shè)加壓和儲水設(shè)施。供水水質(zhì)符合國家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 小區(qū)同一時間火災(zāi)次數(shù)為一次，消防用水量為 10 升 /秒，并且用消防用水量 與小區(qū)最高時用水量之和校核管網(wǎng)。消防給水采用與生活給水管道同一的低壓低水系統(tǒng)?；馂?zāi)發(fā)生時最不利點(diǎn)消防栓的水壓滿足 柱。消防栓的布置不大于 120 米，在主要道路交叉口必須設(shè)置消防栓，消防栓采用半地下防凍式。本居住小區(qū)設(shè)置消防栓 20 個。 為了提高小區(qū)供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置。在主要道路上布置給水主干管。 二、排水方案 小區(qū)本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，小區(qū)內(nèi)的排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。 依據(jù)居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范，本小區(qū)生活污水量按給水量的 90%計算。 由于本小區(qū)地形坡度較小，在布置排水管道時，盡量將雨水以最短的距離排出，在項目區(qū)東部和南部各設(shè)置了一個排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網(wǎng)。雨水通過城市雨水管道排入龍山河，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進(jìn)行污水綜合處理。全區(qū)共設(shè)置化糞池 30 個。 第五節(jié) 供電及電信設(shè)計方案 一、供電 小區(qū)住戶每戶用電負(fù)荷指標(biāo)為 6算負(fù)荷每戶以 4慮，公建考慮 20W/10 幢樓以上考慮需用系數(shù)為 區(qū)負(fù)荷計算為 6784右。 低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿小區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝 (敷設(shè)位置位于人行道下 )，電纜溝至建筑物路段采用電纜地下直埋，電纜穿越有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。 低壓電纜采用聚乙烯絕緣銅芯帶鎧裝，電纜型號 0+1 35， 95+1 50， 120+1 50， 50+1 70 四種。路燈線路由當(dāng)?shù)芈窡艄芾聿块T確定，可沿電纜溝敷設(shè)。 二、電信 小區(qū)電話普及率規(guī)劃為 100 部 /百戶，同時考慮部分公建用戶。則小區(qū)話機(jī)預(yù)測為 2500 部左右。 小區(qū)規(guī)劃由新城路引入三路主干電纜分別為 1200 對、 1000對、 1000 對，設(shè)三座交換箱，分東西兩片進(jìn)行交接配線，配線主干電纜為 300 對及 200 對，并留以余量。 電信電纜與電力電纜分設(shè)道路兩側(cè)。可采用水泥管塊式電信管道或用 管埋地敷設(shè)。居民樓內(nèi)應(yīng)保證電信線入戶。 第六節(jié) 供熱設(shè)計方案 一、熱負(fù)荷計算 小區(qū)是新建居民小區(qū)，供熱負(fù)荷全是采暖負(fù)荷，負(fù)荷分為兩部分，一是居民住宅采暖，二是公共建筑采暖。規(guī)劃采用平均熱指標(biāo)法進(jìn)行計算，得小區(qū)冬 季采暖負(fù)荷表如下： 陽光花園小區(qū)采暖計算表 采暖用戶 采暖熱指標(biāo) W/暖面積 萬 暖負(fù)荷 民住宅 70 共建筑及附屬設(shè)施 85 計 ：小區(qū)集中采暖率為 100%。 二、熱源規(guī)劃 擬以市熱電廠為小區(qū)總熱源，小區(qū)內(nèi)建設(shè) 3 座換熱站。 三、管網(wǎng)規(guī)劃 溝鋪設(shè)。 回水雙管循環(huán)系統(tǒng)，供回水管同向鋪設(shè)。 5/70。 應(yīng)考慮熱補(bǔ)償。 第七節(jié) 燃?xì)?供應(yīng)方案 一、用氣量 小區(qū)引用管道煤氣作為氣源，小區(qū)居民氣化率為 100%，按戶均用氣 方米 /日計算，得小區(qū)用氣平衡表如下： 陽光花園小區(qū)用氣平衡表 戶類型 用戶定額 N 立方米 (戶 /日 ) 用氣戶數(shù) 用氣量 N 立方米 /日 所占比例 居民 440 2016 公共建筑 1000 合計 3016 100% 二、氣源 肥城市燃?xì)夤局袎好簹夤艿酪呀尤朐搮^(qū)，小區(qū)建設(shè)三座煤氣調(diào)壓站，調(diào)壓后供給用戶，中壓管道管徑 三、管網(wǎng) 低 壓兩級管網(wǎng)系統(tǒng) 地鋪設(shè) 量避開電力線 第八節(jié) 小區(qū)管線鋪設(shè)方案 本小區(qū)工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃?xì)夤芄?7 種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。 各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時，應(yīng)遵守如下原則： 第六章 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 一、建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 本項目地點(diǎn)選在肥城市城西新區(qū)。該處周圍環(huán)境狀況較好，周圍水體、大氣、土壤和植被具有較強(qiáng)的自凈能力，且周圍無重污染企業(yè)。 本項目建成投入使用后除產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾需采取治理措施外，基本沒有其它污染物排放。因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。 二、污染源分析及治理措施 本項目屬住宅小區(qū)建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?本項目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響極其輕微，其主要治理措施如下： (1)生活污水 本項目采用化糞池對生活污水進(jìn)行處理，然后經(jīng)市政污水管道輸送到污水處理廠。 (2)本項目在廚房采取通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過濾器的吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 (3)生活垃圾 本項目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站， 組織專職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)往城市垃圾處理場。 三、綠化 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用，本項目堅持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，把組團(tuán)院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠地有機(jī)結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔，小區(qū)綠化率不低于 31%。 四、環(huán)境影響評價 本項目屬住宅小區(qū)建設(shè)，其污染源很小，且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙集中 經(jīng)生化處理后，完全可達(dá)環(huán)保要求，對生活垃圾集中存放，定期外運(yùn)，不會對周圍環(huán)境造成污染。 第二節(jié) 節(jié)能 本項目擬采取以下節(jié)能措施 在國家已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品之列。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。 選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 到節(jié)約電能目的。 量保持采光條件良好。 推廣采用新技術(shù)、新工藝以節(jié)能降耗。 除上述 措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)。 第七章 物業(yè)管理 為適應(yīng)現(xiàn)代城市生活和社區(qū)管理、服務(wù)需要，本項目擬引進(jìn)獨(dú)立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，采取與居民委員會合一組建形式，對公共建筑、設(shè)施委托經(jīng)營，有償收入用于運(yùn)作費(fèi)用，開發(fā)單位不再注入人力和物力。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)主要職責(zé)包括： 線設(shè)備維護(hù)、修理； 等供應(yīng)管理； 務(wù) 第八章 施工進(jìn)度安排 本項目可行性研究報告批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時委托設(shè)計單位編制初步設(shè)計，并進(jìn)行建設(shè)場地的勘測和場地平整等工作。陽光花園小區(qū)建設(shè)實行統(tǒng)一規(guī)劃定點(diǎn)，分年度實施完成的方式，建設(shè)期四年，即 2003 年至 2006 年。 第一年度：開工建設(shè)商品房 30000 平方米，營業(yè)房 15000 平方米，合計 45000 平方米。 第二年度：建設(shè)商品房 30000 平方米，營業(yè)房 15000 平方米，合計 45000 平方米。 第三年度：建設(shè)商品房 30000 平方米，營業(yè)房 15000 平方米，合計 45000 平方米。 第四年度：建設(shè)商品房 25000 平方米，營業(yè)房 19000 平方米，合計 44000 平方米。 第九章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 投資估算依據(jù)及說明 一、 估算依據(jù) 二、估算說明 1303 元 /畝。 25 元 /取。 取。 元 / 審核費(fèi) 1 元 / 500 萬元，按第一年 1000 萬元，第二年 500 萬元，第三年 500 萬元，第四年 500 萬元，利率按 。 三、投資估算 投資估算范圍包括：工程費(fèi)用、其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息等，經(jīng)估算本項目固定資產(chǎn)投資 元，其中工程費(fèi)用 10804 萬元，其他費(fèi)用 元，預(yù)備費(fèi) 824 萬元，建設(shè)期貸款利息 321 萬元。 詳見附表固定資產(chǎn)投資估算表 第二節(jié) 資金 籌措 本項目固定資產(chǎn)投資 元，開發(fā)單位自籌 1000 萬元，擬申請國家住宅建設(shè)專項貸款 2500 萬元，其余 元采用滾動開發(fā)銷售收入部分。 開發(fā)單位自籌部分開戶行已出具證明詳見附件。 第十章 經(jīng)濟(jì)評價 本工程經(jīng)濟(jì)評價按照國家發(fā)展計劃委員會頒發(fā)的建設(shè)項目