1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)書 一、 房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系 （一）房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的內(nèi)涵、性質(zhì)及其相互關(guān)系 城市規(guī)劃是為實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的目標(biāo)和各項(xiàng)建設(shè)而預(yù)先進(jìn)行的綜合部署和具體安排行動(dòng)步驟，并不斷付諸實(shí)施的過程。 與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系密切的是城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃（包括控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃）。 城市總體規(guī)劃是從宏觀上明確城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，從空間上確定城市布局結(jié)構(gòu)和土地使用功能以及道路交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，是城市發(fā)展的總框架、總藍(lán)圖。 詳細(xì)規(guī)劃是總體規(guī)劃的深入，是 對(duì)各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排，是指導(dǎo)城市中某一區(qū)域進(jìn)行當(dāng)前開發(fā)建設(shè)的依據(jù)和藍(lán)圖。 由于城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)涵、性質(zhì)不同，在編制城市規(guī)劃和進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，各自考慮問題的側(cè)重點(diǎn)也不同：從發(fā)展戰(zhàn)略方面看，城市規(guī)劃側(cè)重于從宏觀的角度分析城市的發(fā)展條件，確定城市的發(fā)展方向，而房地產(chǎn)開發(fā)則多從微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展；從時(shí)間上看，城市規(guī)劃側(cè)重考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的和遠(yuǎn)景的效果，兼顧近期的發(fā)展，而房地產(chǎn)開發(fā)更注重近期的效果；從空間上看，城市規(guī)劃注重整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置，而房地產(chǎn)開發(fā)則多從局部 考慮項(xiàng)目的區(qū)位選擇；從效益看，城市規(guī)劃注重研究經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益的相互統(tǒng)一，側(cè)重研究降低社會(huì)邊際成本，提高整體綜合效益，而房地產(chǎn)開發(fā)更關(guān)心開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)宗地或企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益；從信息反饋角度看，城市規(guī)劃側(cè)重聽取市民的反饋意見，滿足大多數(shù)市民的需要，而房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)重搜集市場(chǎng)信息，適應(yīng)市場(chǎng)的需要。 （二）城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響及約束 房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)絕大部分都是在城市范圍內(nèi)進(jìn)行的。所以說，房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都要受城市規(guī)劃的影響和約束。 1、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì) 效益的影響。為了使一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過一些控制指標(biāo)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。 其中與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最密切 的是對(duì)城市土地開發(fā)強(qiáng)度的控制。 反映城市土地開發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)通常有三個(gè)，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。 容積率 綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量， 因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。 2、 房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃。 我國(guó) 城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。為此，城市規(guī)劃管理部門通過建設(shè)用地規(guī)劃許可證 等措施，對(duì)包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各項(xiàng)建沒進(jìn)行有序有效的管理。具體辦法如下。 （ 1） 關(guān)于 選址 選址意見書。 由城市管理部門建議的關(guān)于項(xiàng)目選址意見書是房地產(chǎn)開發(fā)申報(bào)立項(xiàng)時(shí)必須具備的文件之一。建設(shè)單位存進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí)，要接受城市規(guī)劃行政主管部門關(guān)于項(xiàng)目選址的規(guī)劃指導(dǎo)，審批任務(wù)設(shè)計(jì)書時(shí)應(yīng)當(dāng)尊重選址意見書。 2 （ 2） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位，或有關(guān)機(jī)構(gòu)的用地申請(qǐng)以及規(guī)劃和建沒項(xiàng)目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理 部門申請(qǐng)開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。 （ 3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這是核準(zhǔn)工程設(shè)計(jì)、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準(zhǔn)予施工的法定憑證之一。只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項(xiàng)同才能破土動(dòng)工。 （ 4）臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)規(guī)劃許可證。這和永久性開發(fā)建設(shè)用地的申請(qǐng)、審批程序類似，是對(duì)于因施工材料堆放、運(yùn)輸、架設(shè)地上線路、鋪設(shè)地下管線、進(jìn)行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時(shí)占用土地所核發(fā)的法定憑汪，這類用地必須在規(guī)定期限內(nèi)予以收回。 二 、房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的原則 （一）依據(jù)城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，體現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益相結(jié)合的原則 前已敘及，房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃是微觀與宏觀、局部與整體的關(guān)系。因此，無論是新區(qū)開發(fā)還是舊城改造，無論是單項(xiàng)開發(fā)還是綜合開發(fā)，都必須根據(jù)城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃的要求，編制開發(fā)項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃，處理好局部和整體的關(guān)系，以使城市總體規(guī)劃得以深化和實(shí)施。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)通過綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)，集約合理利用城市土地，處理好單體建筑與城市設(shè)計(jì)、使用功能和室內(nèi)室外環(huán)境、建筑空間組合和建筑藝術(shù)等方面的關(guān)系，在實(shí) 現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，充分兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益，使綜合效益達(dá)到最佳。 （二）依據(jù)國(guó)家和地方政府有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定、條例，嚴(yán)格履行規(guī)劃管理手續(xù) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須嚴(yán)格遵循國(guó)家和地方政府制定的有關(guān)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、交通管理、消防以及衛(wèi)生防疫、防空、人防、文物和古建筑保護(hù)等法律、法規(guī)，特別是中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法。開發(fā)商必須對(duì)各階段的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，征詢規(guī)劃主管部門的意見，嚴(yán)格履行規(guī)劃管理手續(xù)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)得到主管部門的批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)要做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合 開發(fā)、配套建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。開發(fā)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、市政工程、公用事業(yè)、綠化、衛(wèi)生防疫、人防、抗震、防洪、教育、文體、消防、交通，乃至建筑藝術(shù)、建筑色彩的構(gòu)思以及建筑小品的布置，甚至包括小區(qū)的安全防范、物業(yè)管理等等，都要在統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)的前提下，統(tǒng)籌兼顧，合理布局，綜合實(shí)施，配套建設(shè)，實(shí)行先地下后地上的原則。 （四）遵循價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)供求法則，充分了解和掌握市場(chǎng)行情，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目作出正確的定位 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都必須依據(jù)價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)供求關(guān)系的發(fā)展 變化，利用經(jīng)濟(jì)杠桿和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使資源或產(chǎn)品的合理配置。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也不例外。就房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，盡管是一種特殊的商品，但它對(duì)社會(huì)的價(jià)值和貢獻(xiàn)，同其他商品一樣，就是商品住宅、寫字樓、綜合樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等建筑物及其空間環(huán)境整體投入使用后所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的統(tǒng)一。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要著眼于市場(chǎng)，根據(jù)市場(chǎng)上消費(fèi)者的需求和偏好，對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目的使用性質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)的論證和分析，合理進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)定位。只有這樣，才能為實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益期望打下扎實(shí)的基礎(chǔ)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)的價(jià)值和貢獻(xiàn)。如果開發(fā)的商品建筑 的使用性質(zhì)與標(biāo)準(zhǔn)不符合市場(chǎng)需要，或與所在地段的等級(jí)不匹配，則其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益則無從談起。 （五）節(jié)約用地、合理集約利用每一寸土地 我國(guó)人多地少，耕地面積僅占全世界總耕地面積的 7，但要養(yǎng)活占世界 22的人口，土地資源十分寶貴。城市周圍人均耕地更少，而且大部分均為高產(chǎn)良田，農(nóng)村居民點(diǎn)又很密集，征地費(fèi)、拆遷費(fèi)昂貴，因此節(jié)約用地、合理集約利用每一寸土地不僅是我國(guó)的基本國(guó)策， 3 也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的基本途徑。 （六）體現(xiàn)以人為本，可持續(xù)發(fā)展的思想 房地產(chǎn)開發(fā)商通過房地產(chǎn) 項(xiàng)目的開發(fā)，不僅僅是為自身獲得可觀的經(jīng)濟(jì)利益，更重要的是還要直接為人們提供優(yōu)美、清潔、安全、舒適的生活和工作空間環(huán)境。因此，對(duì)其所開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑使用功能、內(nèi)部空間與總體環(huán)境的設(shè)計(jì)、市政和公建配套等，包括老齡住宅和殘疾人的無障礙建筑的設(shè)計(jì)等等，都要提高到生活品質(zhì)和環(huán)境質(zhì)量的高度來對(duì)待，必須從 “ 人 建筑 環(huán)境 ” 有機(jī)結(jié)合出發(fā)，堅(jiān)持以人為本的原則，走可持續(xù)發(fā)展的道路。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、生理環(huán)境和心理環(huán)境五個(gè)方面的要求。 4 其中，建筑的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中的建筑容 積率、建筑密度、建筑高度、綠地率均要收到城市規(guī)劃的制約。 其他指標(biāo)的確定 5 6 7 8 街坊是為促進(jìn)規(guī)劃編制和管理一體化而建立的地域單元。以街坊為載體，進(jìn)一步通過劃分地塊全面表達(dá)規(guī)劃確定的各類強(qiáng)制性及指導(dǎo)性指標(biāo)。 街坊劃分時(shí)應(yīng)考慮以下因素： (1)居住社區(qū)（新區(qū)）、行政街道（舊區(qū)）界限范圍； (2)明確的四至及圍合界線（如主次干道、河流、鐵路等）； (3)土地使用功能的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性； (4)合理的公共設(shè)施服務(wù)半徑； (5)適度的用地規(guī)模（舊城中心區(qū)以 30 50 公頃為宜，新區(qū)以50頃 為宜）。 9 住宅 按 地上層數(shù) 的分類 ： 一層至三層為低層住宅，四層至六層為多層住宅，七層至九層為中高層住宅，十層及十層以上為高層住宅 點(diǎn)式住宅 ： 寬度、長(zhǎng)度比較接近 的住宅 。特點(diǎn)：每層平面的面積較小；樓梯挺拔，日照陰影寬度小；可充分提高公用樓梯和電梯的服務(wù)效率；整體抗震性能好。缺點(diǎn)：朝向不好西向窗日曬嚴(yán)重；造價(jià)高。 條式住宅（板式住宅） ： 進(jìn)深較小，通常只有點(diǎn)式住宅的 1/2 的住宅。 在居住規(guī)劃中，通常是作南北向行列式布置。特點(diǎn)：每戶都有朝南的房間，便于形成過堂風(fēng)；由于各居住單元相鄰，外墻 暴露少。墻壁保溫功能好，造價(jià)也低。缺點(diǎn)：住宅存在陰影大，抗震性差等問題。 磚混結(jié)構(gòu) ： 建筑物中豎向 承重結(jié)構(gòu) 的墻、柱等采用磚或者砌塊砌筑，橫向承重的梁、 樓板 、屋面板等采用 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 的建筑結(jié)構(gòu)。 適用于 低層或者多層建筑物 。 框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，即由梁和柱組成框架共同抵抗適用過程中出現(xiàn)的水平荷載和豎向荷載。 混凝土 框架結(jié)構(gòu) 廣泛用于 住宅、學(xué)校、 辦公樓 ，也有根據(jù)需要對(duì)混凝土梁或板施加預(yù)應(yīng)力，以適用于較大的跨度； 框架 鋼結(jié)構(gòu)常用于 大跨度的 公共建筑 、多層工業(yè)廠房和一些特殊用途的建筑物中，如劇場(chǎng)、商場(chǎng)、 體育館 、 火車站 、展覽廳、造船廠、飛機(jī)庫、停車場(chǎng)、輕工 業(yè)車間等。 框架 俗稱為框剪結(jié)構(gòu)。主要結(jié)構(gòu)是框架，由 梁柱 構(gòu)成，小部分是剪力墻。墻體全部采用填充墻體，由密柱 高梁 空間框架或空間剪力墻所組成，在水平荷載作用下起整體空間作用的抗側(cè)力構(gòu)件。 適用于 平面 或豎向布置繁雜、水平荷載大的高層建筑。 錯(cuò)層式住宅 ，主要指的是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺(tái)處 10 于幾個(gè)高度不同的平面上。 復(fù)式住宅 在概念上是一層，也就是指并不具備完整的兩層 空間 ，但層高較 普通住宅 （通常層高 2 8 米）要高，可在局部留出夾層，安排臥室或書房等，用 樓梯 聯(lián)系上下，目的是在有限的空間里增加 使用面