概述：青陽縣位于長江中下游南岸、皖南山區(qū)北部，南依黃山，北枕長江，318國道橫貫東西，103省道直穿南北，礦產(chǎn)蘊(yùn)藏十分豐富；共轄有11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，面積為1180.6平方公里（含九華山風(fēng)景區(qū)12.6平方公里）總?cè)丝?6.5萬，其中農(nóng)業(yè)人口22.5萬人；蓉城鎮(zhèn)為縣城，常住人口約7萬人，是青陽縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展中心。從蓉城鎮(zhèn)向東的三鎮(zhèn)（新河鎮(zhèn)、木鎮(zhèn)、丁橋鎮(zhèn)）依托三大工業(yè)園區(qū)（東河、新河、木鎮(zhèn)）以工業(yè)發(fā)展為龍頭，將建成為青陽三大工業(yè)性城鎮(zhèn)。蓉城鎮(zhèn)往西朱備鎮(zhèn)、廟前鎮(zhèn)依附九華山風(fēng)景區(qū)成為青陽的旅游服務(wù)接待基地。其余各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（除陵陽鎮(zhèn)為商貿(mào)性）均以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主。 壹、市場篇一、青陽縣總體社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1GDP指標(biāo)： 2007年，全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值21.2億元，比“十五”末增長40%；財(cái)政收入2.84億元，比“十五”末增長70%，政府計(jì)劃到2020年人均GDP達(dá)3000美元，GDP總量超過68億元，年均增幅超過10.5%。2消費(fèi)水平：因青陽屬九華旅游區(qū)，當(dāng)?shù)匚飪r(jià)較高，居民日常生活消費(fèi)水平也居高不下；近年來，買車、置業(yè)等高端消費(fèi)比重逐步擴(kuò)大。3居民存款：2007年全縣居民存款額為安徽省縣級城市前列，居民消費(fèi)潛力巨大。4支柱產(chǎn)業(yè)：青陽依附九華山風(fēng)景區(qū)，旅游等相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，其支柱產(chǎn)業(yè)為旅游；但至2006年起房地產(chǎn)異軍突起，在全縣生產(chǎn)總值中所占比重逐步加大。5未來政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向：服務(wù)業(yè)繼續(xù)依托九華山提升青陽對外品牌形象，促進(jìn)旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大。工 業(yè)加大招商引資的力度，做好經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（東河、新河、木鎮(zhèn)工業(yè)園）基礎(chǔ)建設(shè)工作，促進(jìn)制造加工業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)進(jìn)一步加大道路等基本建設(shè)的投入，將縣城向東南方向擴(kuò)充，重新劃分原有居住區(qū)和商業(yè)區(qū)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。小結(jié)：總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，房地產(chǎn)市場在客觀（居民強(qiáng)大潛在購買力）因素及主觀（政府政策扶持）因素雙重刺激下必將保持強(qiáng)大的上升勢頭。二、房地產(chǎn)總體市場現(xiàn)狀及走勢分析（一）青陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析：1由零散開發(fā)向規(guī)模開發(fā)轉(zhuǎn)變，整體處于上升勢頭近年，隨著外地開發(fā)商的進(jìn)入，青陽房地產(chǎn)由初期由零散開發(fā)向規(guī)模開發(fā)轉(zhuǎn)變，目前在售9萬以上樓盤有二個(gè)（中天花園、山水華城），銷售較好，整體房地產(chǎn)市場處于上升階段。在售項(xiàng)目本身品質(zhì)較高，中庭水景、會所、封閉式物管、智能化系統(tǒng)引用、彩鋁雙層中空玻璃、保溫層等均引入到小區(qū)，大大提高了項(xiàng)目形象，從而帶動(dòng)青陽房地產(chǎn)整體水平提高。2熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域呈現(xiàn)南華新區(qū)板塊 南華新區(qū)居住板塊初具規(guī)模，中天花園、山水華城均在此區(qū)域內(nèi)。由于此區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模大、品質(zhì)高、配套成熟，加上南華區(qū)為青陽的政務(wù)新區(qū)，因此此區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目受到當(dāng)?shù)厥袌鲎放?，購銷兩旺。3市場消化有限 開發(fā)周期相對較長由于青陽縣城人口為9萬人（常住人口7萬、 流動(dòng)人口2萬），整體市場去化能力有限，各樓盤基本采取推盤小體量、快頻率的推案方式，因此造成項(xiàng)目開發(fā)周期相對較長。4產(chǎn)品形態(tài)以多層為主，主力戶型為二房（90）、三房（120）目前青陽縣整體在售房源的產(chǎn)品形態(tài)多以多層為主，平層較好去化，頂層難以去化，現(xiàn)階段總體平均價(jià)格約2500元/。5高端產(chǎn)品（少量聯(lián)排別墅、小高層）出現(xiàn)有一定規(guī)模的小區(qū)均配部分聯(lián)排別墅迎合少量高端客戶（5000元/左右）。老城區(qū)有二棟小高層既將交付（為舊城改造項(xiàng)目，價(jià)格不詳），后期中天花園可能有少量小高層上市。6在售樓盤品質(zhì)較好，但與房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)達(dá)地區(qū)相比尚有一定差距青陽縣城目前僅有二家樓盤在售，樓盤品質(zhì)與前期開發(fā)項(xiàng)目相比較好，但與房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)相比尚有不小差距，主要體現(xiàn)在細(xì)節(jié)（景觀設(shè)計(jì)、會所、物業(yè)管理）及新科技的運(yùn)用上。7期房銷售為主 銷售推廣方式有一定專業(yè)水準(zhǔn)（二）青陽商業(yè)業(yè)態(tài)分布及特點(diǎn)青陽縣城依托九華山風(fēng)景區(qū)，商業(yè)除滿足城區(qū)日常生活所需之外，主要為旅游接待服務(wù)，因此商業(yè)業(yè)態(tài)分布基本為?。ň频辏⒊裕ú惋嫞?、玩（KTV、足?。?青陽縣城區(qū)商業(yè)特點(diǎn)：1商業(yè)仍以傳統(tǒng)沿街店面為主，主要分布在幾條老街（九華路）及老城區(qū)的住宅區(qū)周邊； 2酒店、餐飲、娛樂（KTV）生意火爆，經(jīng)營規(guī)模較小。缺乏高檔、大型、綜合的商業(yè)娛樂中心；3酒店業(yè)除西峰山莊、九子山兩家星級酒店檔次較好，其余基本為個(gè)體經(jīng)營的小旅館（裝飾、經(jīng)營水平較差），整體水平有待提高，經(jīng)營范圍單一（住宿、就餐），缺乏高檔次的娛樂項(xiàng)目（健身、水療、保齡球、歌舞表演等）及舉辦大型會議功能。（三）青陽縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析1整體市場逐步上升揚(yáng)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及城區(qū)進(jìn)一步的擴(kuò)充，近幾年應(yīng)是青陽房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期。2外地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入，產(chǎn)品及推廣等方面的競爭將趨向激烈。3南華區(qū)及以南區(qū)域?qū)⑹墙窈笄嚓柗康禺a(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)板塊。4高品質(zhì)樓盤將成為市場明星，受到購房者的追捧。5大盤必將成為發(fā)展趨勢，產(chǎn)品品質(zhì)將不斷提升，購房消費(fèi)趨向理性。6隨著經(jīng)濟(jì)及城區(qū)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)將批量出現(xiàn)。（四）青陽房地產(chǎn)市場調(diào)查和分析1青陽房地產(chǎn)消費(fèi)市場調(diào)查分析：（1）南華區(qū)為置業(yè)首選區(qū)域，對工業(yè)園區(qū)有較大抗性：南華區(qū)為縣城新區(qū)離老城區(qū)較近，生活配套齊全，受縣政府將遷至南華區(qū)影響，此區(qū)域現(xiàn)已成為青陽縣置業(yè)首選區(qū)域。（2）潛在購買力巨大：青陽縣城依托九華山風(fēng)景區(qū)，從事旅游服務(wù)業(yè)人群眾多，收入可觀，青陽居民存款總額在安徽省縣級中首屈一指。（3）喜購商鋪（投資），購買住宅積極性相對較小：青陽原有城區(qū)居民基本擁有住宅一套（單位福利分房、自建住宅），因此喜購商鋪進(jìn)行投資對購買住宅積極性不高。（4）置業(yè)目的主要為換房（原有城區(qū)居民）或安家（周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)）：主要是對已居住環(huán)境不滿重新置業(yè)；進(jìn)城務(wù)工或經(jīng)商、為小孩上學(xué)想在城區(qū)安家首次置業(yè)。（5）購買產(chǎn)品形態(tài)主要為多層：青陽目前在售樓盤產(chǎn)品形態(tài)為多層，消費(fèi)者沒有太多選擇。（6）首選三房：受原有住宅面積影響，在置業(yè)時(shí)喜選三房（100-120平方米）（7）頂層復(fù)式較難接受：青陽目前在售樓盤平層銷售火爆，頂層復(fù)式由于面積較大，較難去化。（8）換房客戶，置業(yè)時(shí)主要考慮小區(qū)位置、小區(qū)環(huán)境、房型、車庫。（9）首次置業(yè)客戶更多考慮的是價(jià)格、小區(qū)位置、學(xué)區(qū)。2、青陽購房群體分析：從對青陽在售項(xiàng)目的初步調(diào)研，并結(jié)合對當(dāng)?shù)鼐用竦脑L談，目前青陽購房群體主要分為三大類：第一類：青陽的精英階層（經(jīng)商成功商人、部分公務(wù)員、教師、醫(yī)生）特征：收入相對較高且穩(wěn)定，已有單位福利房或自建住宅；追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量、方式對小區(qū)品質(zhì)要求較多；多以三（四）口之家為主；引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐纳罘绞?；有車；置業(yè)目的及需求：多為換房、投資；多需求100以上的三房另對車庫有一定需求第二類：縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)城經(jīng)商、務(wù)工人員特征：屬于較晚進(jìn)城淘金人員，有一定的收入來源；向往城市生活；孩子較小或在農(nóng)村老家上學(xué)；置業(yè)目的及需求：多為首次置業(yè)，看中學(xué)區(qū)；多需求80-90的二房。第三類：九華山風(fēng)景區(qū)原有居民（政府強(qiáng)制下遷）主要為前期特征：在九華山風(fēng)景區(qū)經(jīng)商或上班；收入較高；因政府原因被迫在縣城置業(yè)；置業(yè)目的及需求：安家或解決孩子上學(xué)；需求面積較大。3、地塊基本情況：本項(xiàng)目位于青陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，四邊臨路，分別為103省道（城東路規(guī)劃中）、九子路、雙溪路、平崗路（規(guī)劃中），地塊方正，呈菱形分布；其地勢南高北低，高差較大，為青陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)在建商業(yè)、住宅項(xiàng)目。 三、項(xiàng)目SWOT分析 通過對項(xiàng)目的立地條件、規(guī)劃條件以及青陽房產(chǎn)市場的特點(diǎn)，對項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)劣勢分析： 1、優(yōu)勢：a、隨著園區(qū)內(nèi)103國道、九子路等周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善，特別是即將九子路的貫通，交通優(yōu)勢進(jìn)一步突現(xiàn)，未來項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢將大幅提升。b、依托經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)的發(fā)展，隨著企業(yè)入住，未來人氣將日漸趨旺，商業(yè)、居住需求旺盛，后期隨著開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展，基礎(chǔ)客戶規(guī)模較大且成長性較強(qiáng)。c、本項(xiàng)目土地成本較低，就現(xiàn)有房產(chǎn)市場而言，具有較大的價(jià)格優(yōu)勢，項(xiàng)目具有很大的可操控性。d、本項(xiàng)目在規(guī)劃上集中大型商業(yè)、休閑娛樂中心的設(shè)計(jì)，將引領(lǐng)或者改變青陽置業(yè)者生活、娛樂方式。2、劣勢：a、距離青陽老城區(qū)較遠(yuǎn)，客戶心理距離遠(yuǎn)，在購房者心里得不到認(rèn)可，園區(qū)內(nèi)目前缺乏必要生活配套設(shè)施。b、周邊人氣較差，與青陽在售樓盤相比位置較差；c、周邊廠礦企業(yè)較多，灰塵大、大環(huán)境差。d、項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)椤耙惠S兩帶一園”中的東帶，為非住宅區(qū)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)整體板塊認(rèn)知度低，在以后市場的認(rèn)可度極低。3、機(jī)會：a、本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)商業(yè)住宅項(xiàng)目，具有唯一性，這是個(gè)雙刃劍，是市場的機(jī)會點(diǎn)同時(shí)也是市場的盲點(diǎn)。b、未來園區(qū)發(fā)展，勢必帶動(dòng)本項(xiàng)目的發(fā)展，未來可塑性較強(qiáng)。c、周邊原有生活設(shè)施缺乏，但項(xiàng)目自身商業(yè)配套可彌補(bǔ)，并給項(xiàng)目帶來較高的市場形象。4、威脅：a、本項(xiàng)商業(yè)所占比例較大，后期招商、經(jīng)營有一定的難度；b、青陽城市規(guī)劃是向南發(fā)展，向東發(fā)展受到一定的地理?xiàng)l件上的限制，因此，經(jīng)濟(jì)園區(qū)的發(fā)展有一定的不可預(yù)測性，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。c、項(xiàng)目開發(fā)周期較長且縣城對期房接受程度不高，項(xiàng)目前期對資金的運(yùn)作要求較高。d、縣城置業(yè)群體喜歡到繁華地段置業(yè)，本項(xiàng)目目前較為偏僻，客戶接受此地段難度較大。e、項(xiàng)目目前態(tài)勢為“孤軍深入”，周邊區(qū)域基本上還是“生地”，配套極差。f、南華新區(qū)九子路西部南北兩側(cè)存儲大量的空置土地，在政府行政規(guī)劃中都為住宅用地，隨著未來土地的逐步放量，對本項(xiàng)目的威脅很大。g、國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場帶來的不確定的影響。貳、產(chǎn)品篇項(xiàng)目市場定位一、項(xiàng)目定位原則和定位思路： 1、項(xiàng)目市場整體定位：對行業(yè)：領(lǐng)跑青陽縣的房產(chǎn)開發(fā)模式，以高姿態(tài)、大手筆的眼球效應(yīng)入市，引領(lǐng)青陽當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場，帶給消費(fèi)者以全新的生活理念，從而制造市場熱點(diǎn)。對城市：本項(xiàng)目作為青陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一的住宅商業(yè)配套項(xiàng)目，爭取政府高度支持，與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)入住、啟動(dòng)、持續(xù)發(fā)展，形成規(guī)模、聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，爭取政策上的有力支持、拉動(dòng)人氣，以引領(lǐng)者態(tài)勢進(jìn)入市場，制造熱點(diǎn)話題。對市場/社會：引導(dǎo)青陽健康休閑時(shí)尚的生活方式新理念，提供全新、節(jié)能、綠色、環(huán)保、與國際接軌的現(xiàn)代住宅，給當(dāng)?shù)靥峁┮环N健康的、時(shí)尚的、與國際接軌的現(xiàn)代生活方式。2、項(xiàng)目定位思路：（項(xiàng)目核心競爭力定位分解） 通過對項(xiàng)目所處地塊分析及青陽房產(chǎn)市場大致的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目所處位置地段決定了其在項(xiàng)目定位上不可一味追求高檔，高則會超出市場的預(yù)期價(jià)格心理；太中也不好，會與競爭對手形成同臺競爭；因此在項(xiàng)目定位上務(wù)必以差異化及補(bǔ)位發(fā)展原則來統(tǒng)攬項(xiàng)目的整體定位。通過做大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)來牽動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的賣點(diǎn)，“以高素質(zhì)形象品質(zhì)定位區(qū)別于中檔質(zhì)素樓盤，以無競爭態(tài)勢進(jìn)入市場，以性價(jià)比吸引市場”。 3、項(xiàng)目硬性定位： 市場定位是項(xiàng)目的核心、本源，是項(xiàng)目全程策劃的出發(fā)點(diǎn)和回歸點(diǎn)，是在項(xiàng)目策劃初期就必須首先明確。市場定位的前提是一份市場調(diào)研分析報(bào)告（調(diào)研涵蓋宏觀、中觀、微觀，內(nèi)容涉及政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化等方面）?？紤]項(xiàng)目的地理位置、開發(fā)環(huán)境、規(guī)劃要求等方面因素，本項(xiàng)目總體開發(fā)定位為： 青陽東城高品質(zhì)、低密度、生態(tài)大型綜合居住社區(qū)、高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)酒店、情景體驗(yàn)式商業(yè)街、低密度高檔住宅區(qū)與政務(wù)配套中心為一體的綜合性項(xiàng)目4、土地開發(fā)功能定位：本項(xiàng)目以居住功能為主，同時(shí)兼顧商業(yè)配套，建設(shè)成為一個(gè)具有良好的商務(wù)、休閑、娛樂環(huán)境氛圍的商業(yè)中心，配套完善、交通方便、環(huán)境優(yōu)美的具有濃郁生活氣息的綜合居住區(qū)，依據(jù)功能定位，本片區(qū)內(nèi)各地塊土地利用性質(zhì)主要為園區(qū)用地、道路廣場用地、綠地、政府社團(tuán)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地等。5、目標(biāo)客源定位： 根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域市場以及項(xiàng)目所覆蓋輻射半徑，項(xiàng)目自身的立地條件、項(xiàng)目市場定位，主要從以下三方面對目標(biāo)客戶群進(jìn)行分析：a、從地域上劃分在青陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)入住企業(yè)等單位工作的白領(lǐng)及高收入人群；目前在附近地區(qū)的居民，向往居住在高尚居住區(qū)的潛在客源；目前現(xiàn)居住在河西老城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城農(nóng)民，需要不同程度地改善居住條件的群體；少部分認(rèn)可項(xiàng)目地理位置，需要進(jìn)行二次甚至多次置業(yè)的富人階層；認(rèn)可項(xiàng)目規(guī)劃以及物業(yè)檔次，認(rèn)可本項(xiàng)目美好的發(fā)展前景，具有投資和居住雙重購房動(dòng)機(jī)的購房者。b、從收入上劃分：客戶群在收入上在一定的程度上存在一定的差異性，主力客戶群主要由以下兩方面構(gòu)成：擁有穩(wěn)定收入的公務(wù)員、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)職業(yè)經(jīng)理層以及白領(lǐng)階層，這部分人群的事業(yè)蒸蒸日上，對未來信心十足，他們向往綜合素質(zhì)高，環(huán)境優(yōu)美，與自身品位相符的項(xiàng)目；另一部分是擁有一定的存款，但收入很不穩(wěn)定的周邊村鎮(zhèn)農(nóng)民，他們被項(xiàng)目整體的項(xiàng)目素質(zhì)所打動(dòng)，傾其畢生的積蓄改善居住條件。c、從年齡上劃分從青陽目前的房產(chǎn)現(xiàn)狀來看，主要集中在30-45歲之間的年齡段，年齡層次比較廣泛。但從發(fā)展的角度看，年輕人充滿活力，消費(fèi)觀念先進(jìn)，代表了社會的發(fā)展潮流，因此主力客戶群應(yīng)定位于25-40歲這一年齡段，我們在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑立面風(fēng)格、后期營銷推廣等方面要迎合購房年輕化這一特點(diǎn)；另一方面，由于目前社會老齡化現(xiàn)象比較明顯，要對老年人的居住需求給予一定的重視。 二、項(xiàng)目物業(yè)功能定位： 1、定位說明：根據(jù)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的用地性質(zhì)，可基本確定本項(xiàng)目的功能定位為：以滿足居住為主，同時(shí)兼容社區(qū)商業(yè)配套。商業(yè)功能的引入除了滿足社區(qū)的配套服務(wù)之外，還有如下重要的考慮因素： 可實(shí)現(xiàn)較高的開發(fā)利潤； 為項(xiàng)目住宅部分完善自身生活配套和服務(wù)； 充分利用人工湖景觀優(yōu)勢，營造特色氛圍； 觀景休閑功能的增加，將商業(yè)街塑造成本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，成為青陽娛樂休閑又一去處，并起到烘托項(xiàng)目氣氛和造景的效果。2、綜合性精品商業(yè)街定位分析：綜合性商業(yè)滿足河?xùn)|主園區(qū)的功能配套：本項(xiàng)目商業(yè)部分涵蓋酒店、集中商鋪及開發(fā)區(qū)基本配套，目前項(xiàng)目周邊所處區(qū)域?yàn)樾陆▓@區(qū)，園區(qū)內(nèi)正常的生活消費(fèi)需求都得不到滿足，休閑、娛樂、餐飲、文化等消費(fèi)更是一片空白；整個(gè)東部區(qū)域的商業(yè)發(fā)展也明顯滯后于老縣城，整個(gè)河?xùn)|主園區(qū)商業(yè)設(shè)施匱乏，沒有商業(yè)發(fā)展的狀況下進(jìn)行規(guī)劃定位，區(qū)域性商業(yè)中心、綜合性商業(yè)街區(qū)滿足區(qū)域居民購物、休閑、娛樂、餐飲、文化等的全方位消費(fèi)需求。綜合性、全業(yè)態(tài)支撐的商業(yè)配套：從商業(yè)體量的角度考慮，在商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須根據(jù)周邊消費(fèi)需求，考慮多方面的業(yè)態(tài)配置，并根據(jù)東面省道的開工以及青陽汽車站的東移，從日常生活消費(fèi)如中小超市、銀行、便利店等、特色餐飲、休閑性高檔消費(fèi)場所存在一定商機(jī)。精品商業(yè)匹配高消費(fèi)層次：以商業(yè)點(diǎn)切入，真正成為青陽最具影響力的消費(fèi)場所，因此商業(yè)街的商業(yè)檔次一定是中高檔精品商業(yè)街區(qū)。精品商業(yè)匹配高規(guī)格規(guī)劃：沿省道規(guī)劃商業(yè)內(nèi)街，北面與酒店相接，形成一定規(guī)模的集群效應(yīng)，東西沿人工湖區(qū)域貫穿。 3、功能定位：合理利用景觀扇面，構(gòu)成錯(cuò)落有致的院落布局：建議合理利用坡地，在人工湖景觀扇面最大的區(qū)域設(shè)立獨(dú)棟與聯(lián)排，同時(shí)各組區(qū)分合錯(cuò)落，合理布局。利用坡地形態(tài)營造多維度的空間體系：通過彎曲蜿蜒的小區(qū)道路作紐帶，有機(jī)聯(lián)系創(chuàng)造層次分明的活動(dòng)區(qū)與景觀線，創(chuàng)造出現(xiàn)代高級生活社區(qū)的韻律之美。功能配套整合資源體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值主題：通過社區(qū)聚合的合理性運(yùn)用，將小區(qū)與酒店、小區(qū)與商業(yè)街、小區(qū)內(nèi)各區(qū)域之間，構(gòu)建出多層次休閑空間。 三、項(xiàng)目整體規(guī)劃建議（一）整體規(guī)劃理念和目標(biāo)：1、要不遺余力塑造項(xiàng)目在青陽的整體形象，在規(guī)劃項(xiàng)目平面空間與立體空間時(shí)，特別注意這一點(diǎn)，商業(yè)部分與住宅部分是一個(gè)完整的整體，商業(yè)空間與住宅部分的區(qū)隔，同時(shí)通過項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，擴(kuò)大項(xiàng)目在池州地區(qū)乃至全省的影響，提升項(xiàng)目的知名度及美譽(yù)度，引發(fā)市場熱點(diǎn)，形成品牌效應(yīng)。2、利用項(xiàng)目配套自身優(yōu)勢，如酒店、商業(yè)街、政務(wù)配套等，提升物業(yè)檔次，增強(qiáng)購房者、投資者的信心，做活資金鏈，促進(jìn)項(xiàng)目的順利開展。3、以商業(yè)為點(diǎn)帶面，帶動(dòng)整個(gè)住宅項(xiàng)目，以住宅促商業(yè)，互為依補(bǔ)，商業(yè)配套要堅(jiān)持以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高水平為原則，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔次現(xiàn)代感和國際化。4、堅(jiān)持 “務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、進(jìn)取” 為原則，進(jìn)一步挖掘經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)所處的大小環(huán)境自身特色及優(yōu)勢，使方案具有很強(qiáng)的適應(yīng)性、可行性和可操作性。5、在規(guī)劃設(shè)計(jì)以及以后的營銷中，要充分體現(xiàn)“新”：新城市、新園區(qū)、新觀念、新生活、新模式、新體驗(yàn)。6、充分利用地勢的有利條件，平整坡地，高削低填，保持一定的高差，“隨坡造勢、隨勢造景”創(chuàng)造層次豐富的視線。（二）綜合規(guī)劃布局建議：沿103省道沿人工湖、九子路分別集中規(guī)劃酒店及情景主題商業(yè)街部分，形成商業(yè)群居效應(yīng)。沿九子路、雙溪路交口處規(guī)劃政務(wù)中心、小型超市、銀行等。景觀主入口設(shè)在九子路上，利用土地自然高差，與企業(yè)服務(wù)中心建筑共同形成入口景觀廣場；副入口分別設(shè)置在雙溪路北部。酒店規(guī)劃為內(nèi)庭半包圍式酒店，分為一棟6層主樓與二棟3層副樓，主樓部分充分考慮退距，在副樓可設(shè)置商務(wù)會議中心以及餐飲休閑中心；主樓與副樓通過廊道連成一個(gè)整體。內(nèi)部規(guī)劃低密住宅部分，沿修整后的山體散落分布，錯(cuò)落有致。（三）項(xiàng)目平面及套型比：綜合本項(xiàng)目根據(jù)青陽房產(chǎn)市場特點(diǎn)、目標(biāo)客戶群，物業(yè)檔次及競爭對手的情況分析，對本項(xiàng)目居住功能的建議分配比例如下：1、住宅部分（含少量小高層設(shè)置）： 戶型及配比 面積（）套數(shù)比（%）多層兩房80以內(nèi)10%多層小三房、標(biāo)準(zhǔn)三房8510555%多層四房及以上125以上15%小高層二房80以內(nèi)5%小高層三房9011015%以上戶型具體面積由建筑設(shè)計(jì)單位給出合理的面積設(shè)計(jì)，面積上下可以作5%左右的調(diào)整。小高層的設(shè)置是為了提高項(xiàng)目的土地利用率，主要分布在地塊的東北側(cè)，戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：戶型設(shè)計(jì)要講究朝向、方正、實(shí)用，減少無謂的空間浪費(fèi)；每種戶型盡量留有自行組合空間的余地；每戶均有良好朝向及景觀，通風(fēng)及采光良好，平面布局緊湊；大廳小臥，臥室面積可適當(dāng)壓縮、各房間大小適度，動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)合理，空間比例適中；廚衛(wèi)設(shè)計(jì)充分考慮人體尺度及行為習(xí)慣，廚房及衛(wèi)生間有良好的采光及通風(fēng)，充分考慮業(yè)主的儲藏、更衣、洗衣、晾衣等生活需求。2、別墅部分：獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊加花園洋房（規(guī)劃在沿人工湖沿線）獨(dú)棟別墅特點(diǎn)鮮明：其一是面積較大；其二都是獨(dú)棟住宅；其三是總價(jià)較高；小獨(dú)棟別墅中戶型面積集中在180220平方米左右，建議設(shè)2-3棟。雙拼聯(lián)排別墅中戶型面積集中在140160平方米左右，疊加花園洋房按4層設(shè)計(jì)面積集中在130142平方米左右；不論哪種戶型均擁有較好較實(shí)際的使用空間和花園。獨(dú)立住宅應(yīng)該最大限度地滿足別墅的生活需求，如擁有兩個(gè)方臥、大空間挑空等，應(yīng)該通過精確的尺度分析、優(yōu)秀的套房設(shè)計(jì)在空間上進(jìn)行發(fā)揮。客廳建議挑高雙層5.6米；功能建議：門廳、仆人房、單車庫、廚房、主客廳、餐廳、主人套房（衣帽間）、貯藏室、客房、休閑室、前后花園、多露臺等；結(jié)構(gòu)建議：框架結(jié)構(gòu)；平面布局建議：動(dòng)靜區(qū)分、潔污分區(qū)、主次區(qū)分；性能建議：結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能環(huán)保；車庫設(shè)計(jì)建議：半地下式設(shè)計(jì)。建議各設(shè)2-3棟。以上房型和樓宇分布在人工湖沿線，并獨(dú)立形成一高檔組團(tuán)，適應(yīng)一些高收入人群的需求，從而帶動(dòng)整體小區(qū)品位。 （四）相關(guān)配套建議： 由于本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)殚_發(fā)區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)居住小區(qū)，目前周邊人氣不足，在居家安全存在一定的隱患，作為作為中高檔物業(yè)，客戶更關(guān)注社區(qū)的自身配套、安全性、物業(yè)管理水平及服務(wù)便利性；結(jié)合本項(xiàng)定位，智能化、節(jié)能、環(huán)保等系統(tǒng)的合理運(yùn)用能提升項(xiàng)目品位和檔次。1、智能化方面建議：a、智能物業(yè)管理系統(tǒng)：包括綜合保安系統(tǒng)、綜合監(jiān)控集成管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。為住戶安全提供保障，防范小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件的發(fā)生（如暴力、災(zāi)難等）；對綜合管理整個(gè)小區(qū)的機(jī)械設(shè)備、能源、噪音、污染等進(jìn)行監(jiān)控管理，提高效用節(jié)約成本，減少不良因素影響；方便快捷的物業(yè)服務(wù)（如交費(fèi)IC卡、三表遠(yuǎn)傳計(jì)費(fèi)、自動(dòng)停車管理等），背景音樂系統(tǒng)，體現(xiàn)一種高效率的都市生活節(jié)奏。 b、信息管理系統(tǒng)：包括Internet光纖接入網(wǎng)、有線電視多媒體系統(tǒng)、小區(qū)信息服務(wù)系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)。 c、家庭智能化系統(tǒng)：包括家庭防盜系統(tǒng)、家庭自動(dòng)化、家庭安全報(bào)警系統(tǒng)。2、節(jié)能環(huán)保方面建議：a、太陽能的廣泛應(yīng)用，所有多層戶型統(tǒng)一均安裝知名品牌的太陽能，保持建筑風(fēng)格的完整和統(tǒng)一。 b、有機(jī)垃圾回收處理系統(tǒng)，每個(gè)垃圾點(diǎn)設(shè)分類多個(gè)垃圾箱，家庭垃圾分類裝放，定時(shí)收集，并將可降解的生物垃圾作為肥料用于小區(qū)的綠化施肥，減少外運(yùn)壓力，保持小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生。 c、外墻保溫隔熱系統(tǒng)的應(yīng)用。d、雙層中空玻璃窗，降噪節(jié)能。e、新型水管材PPR的全面采用，冬天不產(chǎn)生凍結(jié)現(xiàn)象。 四、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程安排建議 （一）開發(fā)進(jìn)程思路：項(xiàng)目跨時(shí)較長，切忌利好出盡、后繼乏力，要做到好戲連臺，可持續(xù)發(fā)展。為此，應(yīng)做到以下幾個(gè)方面：根據(jù)青陽當(dāng)?shù)氐氖袌鋈萘?，逐步放量，控制開發(fā)節(jié)奏。 對客戶群進(jìn)行動(dòng)態(tài)細(xì)分，不定期對經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)入住企業(yè)進(jìn)行排摸，掌握企業(yè)最新動(dòng)向，以便隨時(shí)在營銷策略上進(jìn)行調(diào)整。 在項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)的大主題下，在規(guī)劃設(shè)計(jì)與開發(fā)過程中，在各期開發(fā)進(jìn)程中要有富有吸引力的分主題，制造話語權(quán)，使項(xiàng)目熱點(diǎn)不斷。 （二）開發(fā)節(jié)奏：整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)分為四大板塊，根據(jù)市場和后期銷售情況分步實(shí)施：空間上：總體上由西南向東北依次推移。時(shí)間上：先雙溪路沿線建筑、緊跟住宅、最后商業(yè)街及酒店。1、雙溪路沿線企業(yè)服務(wù)中心及主題景觀入口（入口景觀廣場、商業(yè)街局部、企業(yè)服務(wù)中心為主體），在項(xiàng)目前期能夠樹立地標(biāo)形象，強(qiáng)勢占位，欲通過政務(wù)中心、會所與銷售中心展示項(xiàng)目氣勢與實(shí)力，綠化、景觀一次到位，形成青陽地標(biāo)建筑；搶得先機(jī)，快速啟動(dòng)；集中力量，強(qiáng)勢出擊，給市場以信心。2、住宅板塊，細(xì)分組團(tuán)，根據(jù)施工先后，分批推出，著重營造房產(chǎn)高端產(chǎn)品和社區(qū)文化，穩(wěn)步開發(fā)，做精做細(xì)，明打安徽，實(shí)打青陽當(dāng)?shù)厥袌?，突出性價(jià)比，強(qiáng)調(diào)差異性，塑造青陽高檔社區(qū)形象，與市場拉開距離。3、城東路沿線地塊，主題商業(yè)街、酒店部分，隨著車站東遷，周邊進(jìn)一步成熟與完善，住宅的帶動(dòng)，商業(yè)價(jià)值凸顯，爭取項(xiàng)目利益最大化。4、銷售中心、圍墻、入口景觀等，在項(xiàng)目前期可先啟動(dòng)沿雙溪路商業(yè)部分，作為項(xiàng)目現(xiàn)場銷售中心，同時(shí)也可以作為項(xiàng)目前期公司辦公，主要考慮以下因素：能夠樹立地標(biāo)形象，滿足定位：啟動(dòng)項(xiàng)目，強(qiáng)勢占位階段，欲通過售樓處與沿雙溪路商業(yè)以及入口景觀規(guī)劃展示大盤氣勢與實(shí)力，形成地標(biāo)建筑；要充分考慮售樓處后期用途的需求面積以及功能等，也可以直接用會所作為銷售中心。綜上所述，本項(xiàng)目主體產(chǎn)品建議為：從規(guī)劃上：產(chǎn)品總體規(guī)劃上高起點(diǎn)，增加投入，在節(jié)能、環(huán)保、安保方面產(chǎn)生賣點(diǎn)，并在景觀上加大投入，與人工湖相得益彰，塑造品質(zhì)社區(qū)。從房型上：除沿湖邊建設(shè)高檔組團(tuán)外，小區(qū)主力戶型面積控制上以85105為主，與市場目前同功能的戶型縮小510，造成總價(jià)優(yōu)勢。從配套上：以項(xiàng)目本身商業(yè)街、酒店等服務(wù)設(shè)施為契機(jī)，打造東區(qū)精品小城概念，提升項(xiàng)目整體形象，也彌補(bǔ)園區(qū)配套不足的劣勢。從營銷上：前期以高姿態(tài)入市，將園區(qū)內(nèi)企業(yè)先引入，一次性投入建好售樓中心和景觀入口廣場；并督促政府修建人工湖。并以待建酒店（高級會所會員制）的優(yōu)惠金卡作為客戶的積累手段，提高項(xiàng)目在青陽的知名度而開展?fàn)I銷工作。叁、營銷推廣篇一、營銷推廣方案建議 隨著今年國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的進(jìn)一步調(diào)整，銀行銀根縮緊，再加上2008、2009年度青陽商品房供應(yīng)量將近25萬方，對于一個(gè)常住人口只有9萬人，供需狀態(tài)失衡，房產(chǎn)市場倒掛現(xiàn)象初露端倪，對于青陽房產(chǎn)板塊間的直面搏殺在所難免，形勢不容樂觀；面對當(dāng)前的房產(chǎn)市場，如何解決本案的地段、區(qū)位上的抗性、目標(biāo)客源的鎖定、樓盤形象的樹立等任務(wù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目一期的成功去化，一炮而紅，并為后期推廣積累客戶源，塑造樓盤品牌是整個(gè)營銷期的主要工作內(nèi)容。營銷推廣過程中3個(gè)主要任務(wù)： 解決地段、區(qū)位上的抗性； 鎖定目標(biāo)消費(fèi)者； 樹立項(xiàng)目引領(lǐng)青陽房產(chǎn)市場上的第一樓盤的形象品牌。（一）、項(xiàng)目名稱：1、住 宅伯益上東城（項(xiàng)目對外整體統(tǒng)稱為“上東城”）案名闡述： 上東代表方位，同時(shí)項(xiàng)目在城東路上，為上東的諧音，尚東區(qū)作為紐約一個(gè)富有的街區(qū)也具有一定的國際代表性， “城”第一表示項(xiàng)目規(guī)模，第二其用意在于在青陽東城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)打造一個(gè)全新的城邦；第三說明其自身配套完善，伯益以“造城”的名義高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)切入青陽房產(chǎn)市場。 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周期，共分為四期開發(fā)，在規(guī)劃、工期上相對獨(dú)立；在此基礎(chǔ)上，一期案名為“東城名門”，二期為“東城麗景”，三期為“東城水郡”，四期為“東城領(lǐng)秀”。 商業(yè)街上東街 酒 店伯益商務(wù)國際大酒店 本項(xiàng)目位于青陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，四邊臨路， 地塊方正，呈菱形分布；其地勢南高北低，高差較大，整個(gè)項(xiàng)目共分四期四個(gè)組團(tuán)開發(fā)，每個(gè)組團(tuán)相對獨(dú)立，且在產(chǎn)品形態(tài)上加以區(qū)別，根據(jù)組團(tuán)產(chǎn)品特性分別命名。（二）、伯益上東城營銷策略之三大原則：【價(jià)值構(gòu)造】、【資源整合】、【全面升級】1、價(jià)值構(gòu)造區(qū)域價(jià)值、品牌價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、人文價(jià)值全方面，多渠道論證東城生活，實(shí)現(xiàn)青陽東城立體價(jià)值構(gòu)造。 2、資源整合 伯益試水青陽房產(chǎn)市場，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)挾省城企業(yè)優(yōu)勢完成空中彈跳，提高青陽房產(chǎn)市場項(xiàng)目的入市門檻，品牌資源進(jìn)行優(yōu)化，重拳出擊，發(fā)揮品牌優(yōu)勢，組建伯益尚東會，開辟銷售的第二根據(jù)地，將客戶資源整合，發(fā)動(dòng)口碑傳播運(yùn)動(dòng)；企業(yè)內(nèi)部資源整合，力推差異化服務(wù)，開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、景觀設(shè)計(jì)、承建商、物業(yè)公司團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)，組合出擊，全面整合，全方位、多角度的立體花式打法強(qiáng)勢啟動(dòng)眼球效應(yīng)。3、全面升級通過雙引擎聯(lián)動(dòng)，雙主線整體運(yùn)作，資源升級支持概念升級，概念升級反映資源升級，項(xiàng)目開發(fā)理念、公共配套、生活概念全面升級。 （三）、伯益上東城營銷策略之戰(zhàn)略構(gòu)想戰(zhàn)略1、營銷概念的延伸：生活概念、品牌形象。（1）、伯益上東城全新東城生活概念。伯益上東城滿足現(xiàn)代居住的四大需求： 全新的生活方式需求。 高品質(zhì)的居住需求。 對項(xiàng)目完善配套的需求。 所處區(qū)域未來發(fā)展空間的需求。伯益上東城生活空間引領(lǐng)青陽高尚生活；“伯益上東城”社區(qū)綠化空間富有創(chuàng)新；“伯益上東城”社區(qū)空間是全新的、國際化的；“伯益上東城”住宅空間講究高尚生活品質(zhì)；因此，伯益上東城倡導(dǎo)住宅空間的革命，是現(xiàn)代高尚生活的代言詞，是國際生活的榜樣；伯益上東城勢必帶給青陽目標(biāo)客源無限的期待與遐想。（2）、“伯益上東城”實(shí)力品牌的形象概念企業(yè)綜合優(yōu)勢：合肥開發(fā)商的實(shí)力及省城成功開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)；相對與本地企業(yè)，擁有強(qiáng)勢品牌效應(yīng)，擁有二線城市的開發(fā)資歷；其名下開發(fā)的社區(qū)項(xiàng)目配套規(guī)劃完善成熟，名噪一時(shí)。產(chǎn)品概念的新突破：產(chǎn)品復(fù)合型社區(qū)規(guī)劃；多層、酒店、商業(yè)休閑街多種產(chǎn)品形態(tài)，形態(tài)極其豐富。生活方式的引領(lǐng)性地位：生活、社交、休閑功能齊全的社區(qū)建設(shè)；高起點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)；全方位的配套在社區(qū)；“伯益上東城”的產(chǎn)品規(guī)劃引領(lǐng)青陽房產(chǎn)市場，塑造成為青陽房產(chǎn)第一品牌，引領(lǐng)國際化未來生活?！安嫔蠔|城”提供主題生活內(nèi)涵：“國際生活的榜樣”戰(zhàn)略2、三大條主線：宣傳線、直銷線、品牌線 以超常規(guī)的宣傳線、重點(diǎn)的直銷線以及企業(yè)、樓盤的品牌線三者互相支撐，彼此融合。其中以直銷線作為重點(diǎn)，貫穿整個(gè)營銷戰(zhàn)役的全過程，同時(shí)開展品牌及樓盤的宣傳，在活動(dòng)及宣傳中以品牌作為階段重點(diǎn)，針對青陽縣城以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的有效客戶群體開展公關(guān)宣傳和銷售促進(jìn)，目的是能夠在短時(shí)間內(nèi)形成良好的口碑（企業(yè)、樓盤），鎖定一定數(shù)量的有效客源，吸引大批購房者的廣泛關(guān)注。戰(zhàn)略3、四個(gè)步驟：企業(yè)走訪、產(chǎn)品推介、SP公關(guān)活動(dòng)、意向客戶篩選確定 企業(yè)走訪、產(chǎn)品推介、SP公關(guān)活動(dòng)、意向客戶篩選確定這四個(gè)步驟在整個(gè)營銷時(shí)期內(nèi)循環(huán)進(jìn)行，并貫穿整個(gè)銷售周期，在前期主要針對園區(qū)的企業(yè)，之后輻射到縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等區(qū)域。在企業(yè)走訪階段主要是針對目標(biāo)區(qū)域的企業(yè)，宣傳樓盤的整體規(guī)劃概念、發(fā)展商的開發(fā)思路及樓盤建設(shè)所倡導(dǎo)的居住和生活理念。 在產(chǎn)品推介階段主要向客戶展示和介紹產(chǎn)品的具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)、房型、價(jià)格等詳細(xì)信息及相關(guān)資料，并形成一定量的意向客戶。在每一個(gè)循環(huán)周期內(nèi)的產(chǎn)品推介階段之后三天內(nèi)，銷售人員應(yīng)將意向客戶進(jìn)行追蹤并進(jìn)行確認(rèn)落實(shí)，之后對經(jīng)確定的意向客戶進(jìn)行銷售促進(jìn)（介紹具體的成交價(jià)格、優(yōu)惠條件），并說服其盡快下定，在確定意向客戶及銷售促進(jìn)過程中，下一輪的企業(yè)走訪及產(chǎn)品推介即繼續(xù)進(jìn)行，開始下一循環(huán)周期的工作。（三）、伯益上東城營銷策略之廣告推廣方向：1、區(qū)位的劣勢：解決區(qū)位上的抗性問題點(diǎn)：伯益上東城地處青陽開發(fā)區(qū)園區(qū)內(nèi)，是園區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)住宅項(xiàng)目，在地理位置一級居住概念上存在一定的抗性，這是本案在營銷推廣上必須重點(diǎn)解決地段的抗性問題。解決問題的關(guān)鍵：品牌嫁接+樓盤理念倡導(dǎo)（外地實(shí)力品牌伯益+本案提倡的國際生活理念）2、如何解決項(xiàng)目區(qū)位上的劣勢？（1）、用伯益、產(chǎn)品極強(qiáng)的品牌概念來彌補(bǔ)地段的不足 嫁接省城開發(fā)企業(yè)強(qiáng)勢品牌，充分創(chuàng)造伯益上東城神話；利用嫁接品牌所帶來的先進(jìn)的開發(fā)理念、開放性概念；強(qiáng)調(diào)綜合品質(zhì)所代表的生活檔次，溝通性所代表的生活方式，開發(fā)商傾情打造又一杰作。（2）了解伯益上東城：上東城是什么？上東城有什么？上東城將會怎樣？你知道上東城在哪嗎？集多層住宅、星級酒店、沿街商業(yè)、頂級配套于一體的大型社區(qū)落戶青陽入主開發(fā)園區(qū)，它是“伯益上東城社區(qū)”“伯益上東城”代表榮耀“伯益上東城”代表獨(dú)特的尊貴“伯益上東城”正在用大手筆擘劃一個(gè)驚羨四座的未來之城“伯益上東城”走近你，“伯益上東城”就在你身邊，高尚、尊崇的現(xiàn)代生活我們擁有了“伯益上東城”，也就擁有了一種精彩高尚的國際化生活?。?）走近伯益上東城：伯益上東城在干什么？伯益上東城將會干嗎？伯益置業(yè)，構(gòu)畫現(xiàn)代國際社區(qū)， 讓伯益上東城成為伯益上東城國際生活的榜樣。伯益置業(yè)的實(shí)力告訴我們伯益置業(yè)是房產(chǎn)行業(yè)的佼佼者。伯益置業(yè)正在為我們創(chuàng)造一個(gè)真正的國際化的現(xiàn)代房產(chǎn)開發(fā)樣板。伯益置業(yè)不僅僅是建設(shè)者更是現(xiàn)代全新生活方式的創(chuàng)造者。伯益置業(yè)也是提倡獨(dú)有風(fēng)情、引領(lǐng)住宅時(shí)尚潮流的先行者。伯益置業(yè)永遠(yuǎn)走在別人的前面，領(lǐng)先一步，贏在未來。3、伯益所倡導(dǎo)什么樣的生活方式？我們在青陽 倡導(dǎo)國際化生活理念 打造國際化生活社區(qū) 樹立國際生活的榜樣 伯益置業(yè)的精英們有一個(gè)共同的期盼：在青陽有一個(gè)屬于他們的國際化生活社區(qū)！伯益上東城為每一個(gè)金色白領(lǐng)提供未來性、國際化生活內(nèi)涵將“國際生活的榜樣”作為“伯益上東城”的品牌概念，整合品牌資源，促進(jìn)企業(yè)品牌與企業(yè)產(chǎn)品品牌的交融。 在品牌傳播上以開發(fā)商的實(shí)力與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)為品牌訴求重點(diǎn)，結(jié)合“伯益上東城”倡導(dǎo)的生活理念及產(chǎn)品鎖具有的五大功能的實(shí)體支撐。在品牌定位上提出“伯益上東城”倡導(dǎo)國際居住生活理念及國際生活方式，告知消費(fèi)者發(fā)展商正在打造一個(gè)高尚的國際化生活社區(qū)來闡述“品牌的可信任性”。對青陽的上層精英發(fā)出“在青陽你可以選擇國際化生活”、“你為什么不住在 伯益上東城呢？”等呼喚，以開發(fā)商的實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)告訴大家未來就在眼前，我們可以在“伯益上東城”實(shí)現(xiàn)國際化生活夢想，從而規(guī)避項(xiàng)目區(qū)位以及地段上的劣勢。（四）、尋找Consumer：伯益上東城適合誰居住？哪些人追求伯益上東城 所提供的生活方式？ 通過在項(xiàng)目前期消費(fèi)者累積之后，要對有效客源進(jìn)一步鎖定，在青陽在建、在售樓盤中率先第一個(gè)推出“伯益尚東會”，培養(yǎng)目標(biāo)客源對項(xiàng)目認(rèn)可、忠誠度，夯實(shí)目標(biāo)客源，從而順利達(dá)成銷售目標(biāo)，并建立企業(yè)長期戰(zhàn)略目標(biāo)，為項(xiàng)目的后期銷售奠定基礎(chǔ)，同時(shí)也為下一個(gè)項(xiàng)目積累長期有效客源鏈。 根據(jù)銷售期的不同不定期的組織有效目標(biāo)客源參加項(xiàng)目PR活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)，接受咨詢，并定期寄發(fā)伯益尚東會會刊以及樓盤最新資料、項(xiàng)目進(jìn)展情況、企業(yè)動(dòng)向等。 聯(lián)系青陽建材市場、酒店、KTV娛樂經(jīng)營商家，組建商業(yè)聯(lián)盟，并對商家經(jīng)營信息、銷售地址、銷售電話編入 伯益尚東會會刊，對所有聯(lián)盟商家發(fā)放“伯益尚東會聯(lián)盟單位”授牌，所有尚東會會員根據(jù)會員等級的不同，享受聯(lián)盟商家不同程度的價(jià)格折扣。 所有尚東會會員針對項(xiàng)目自身配套如：酒店、商業(yè)街入住商家、會所提供的有償服務(wù)等，根據(jù)會員等級的不同，享受不同程度的價(jià)格折扣。 在銷售過程中，伯益尚東會會員享受VIP購房優(yōu)惠政策折扣，對介紹客源購買成功的，另享受一定額度的房款優(yōu)惠。（五）、伯益上東城營銷策略之PR活動(dòng) 根據(jù)青陽房產(chǎn)市場特性、項(xiàng)目開發(fā)背景，項(xiàng)目所處立地條件，前有狼后有虎，我們認(rèn)為必須打一場諾曼底登陸式的決定性戰(zhàn)役，必須強(qiáng)勢整合項(xiàng)目所有優(yōu)勢，高峽蓄水，以高起點(diǎn)、高目標(biāo)入市，項(xiàng)目前期強(qiáng)打快攻，搶占青陽有限市場客源，一舉奠定伯益在青陽房產(chǎn)市場霸主的地位。 這是一場更為暴力的營銷，同時(shí)在市場蓄勢、概念蓄勢、現(xiàn)場蓄勢（12月底）上快、準(zhǔn)、狠，最關(guān)鍵的是要完成項(xiàng)目的蓄勢、目標(biāo)客源的蓄水，蓄水量是否充足有效是整個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，因此項(xiàng)目前期工作為整個(gè)案前工作的重中之重，是整個(gè)項(xiàng)目成功關(guān)鍵。 維持強(qiáng)勢營銷，依托媒體、現(xiàn)場活動(dòng)的配合，以階段重大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)做為各階段蓄水的引爆點(diǎn)，中間不斷穿插各種節(jié)日活動(dòng)持續(xù)引發(fā)市場的關(guān)注，成立客戶會，開辟營銷第二戰(zhàn)場，通過耳語傳播，擴(kuò)大朋介客戶，優(yōu)化目標(biāo)客源質(zhì)量，最大范圍的吸納市場目標(biāo)客群。五大陣地，四面包抄：活動(dòng)、現(xiàn)場、事件、媒體、客戶會組合出擊，徹底顛覆青陽房產(chǎn)市場現(xiàn)有格局。 活動(dòng)：通過軟硬活動(dòng)連線，軟活動(dòng)，即為小型縣城主要公共場所、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)RoadShow活動(dòng)，有效提升品牌價(jià)值，項(xiàng)目的快速炒作；硬活動(dòng)，為輔助銷售的大活動(dòng)，在開發(fā)園區(qū)、縣城重點(diǎn)企業(yè)舉辦大型的產(chǎn)品推介會，讓市場有效擴(kuò)大目標(biāo)客源范圍。 現(xiàn)場：現(xiàn)場就是銷售力，現(xiàn)場就是說服力，從銷售現(xiàn)場、景觀樣板段、外延現(xiàn)場、服務(wù)、視覺表現(xiàn)、道具配合、銷售面貌各方面不斷加強(qiáng)，將現(xiàn)場表現(xiàn)變?yōu)橐粓鑫磥砩钚銏觯粩嗉訌?qiáng)現(xiàn)場對客戶的視覺沖擊，營造真實(shí)生活生活感受，人為創(chuàng)造購買沖動(dòng)。 事件： 抓住當(dāng)?shù)卣畷r(shí)事節(jié)點(diǎn)，迅速組織攻勢，配合業(yè)務(wù)以冠名的形式進(jìn)行運(yùn)作，完成目標(biāo)客戶蓄水。 媒體： 布點(diǎn)列陣，組合出擊，優(yōu)化組合，廣告牌、道旗、橫幅、手機(jī)短信、電視等，全面覆蓋青陽城區(qū)，并輻射周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 客戶會: 成立客戶會的主要目的就是通過提高推薦率，讓市場為我們賣房子，通過客戶會運(yùn)作，推動(dòng)項(xiàng)目口碑運(yùn)動(dòng)，帶來新的有效客群,客戶會的前期籌建工作可以展開，而客戶會的成立必須等待時(shí)機(jī)成熟，配合市場，以及銷售動(dòng)作，一舉推向市場，立竿見影。肆、PR活動(dòng)篇營銷時(shí)期PR重要活動(dòng)安排如下：一、PR活動(dòng)1、時(shí)間：2008/12/12009/1/1（暫定）針對本案前期的預(yù)認(rèn)購可采取“走出去”“請進(jìn)來”相結(jié)合的銷售促進(jìn)策略 “走出去”：由發(fā)展商組織相關(guān)人員走出去，到事先聯(lián)系好的企業(yè)進(jìn)行走訪活動(dòng)，接受該企業(yè)購房愿望人士的咨詢，告知“產(chǎn)品推介會”之信息。 “請進(jìn)來”：由發(fā)展商定期組織每次針對不同行業(yè)的產(chǎn)品推介會，告知在一定期間該行業(yè)員工購房可享受一定的優(yōu)惠政策，以此吸引企業(yè)的中高管理層走入伯益上東城。 前期對園區(qū)企業(yè)的規(guī)模、員工數(shù)量進(jìn)行排摸，針對園區(qū)企業(yè)組織預(yù)認(rèn)購，定向銷售。對于這些集團(tuán)的預(yù)認(rèn)購發(fā)展商可以確定具體的優(yōu)惠政策。 與青陽開發(fā)區(qū)聯(lián)合推出“回饋園區(qū)建設(shè)者”活動(dòng)，前期內(nèi)部消化，炒足項(xiàng)目人氣，并通過展出活動(dòng)、企業(yè)走訪、伯益上東城會刊編輯、幻燈片制作、戶外POP看板、塊幅、DM以及軟性宣傳文章等手段廣泛宣傳伯益品牌、項(xiàng)目品牌，將兩者完美結(jié)合，并通過上述手段有效引導(dǎo)消費(fèi)者關(guān)注“伯益上東城”。1、公關(guān)SP活動(dòng)細(xì)分建議：活動(dòng)一：DM企業(yè)走訪活動(dòng)樓盤宣傳：運(yùn)用DM、POWERPOINT等道具在企業(yè)內(nèi)部組織宣傳或聯(lián)絡(luò)到企業(yè)組織宣傳。接受預(yù)認(rèn)購，推出相對靈活針對性的銷售政策。內(nèi)容：宣傳伯益品牌、企業(yè)業(yè)績；宣傳“伯益上東城”的開發(fā)理念：打造國際化生活社區(qū)、倡導(dǎo)國際生活榜樣途徑：1、由園區(qū)通過企業(yè)家協(xié)會、商會等通路發(fā)放資料（包括DM、會刊） 2、在各企業(yè)接待大廳以及設(shè)立短期咨詢點(diǎn)，接受咨詢、發(fā)放資料 3、聯(lián)系相關(guān)企業(yè)、單位，在其會議廳進(jìn)行集中說介、宣傳推廣活動(dòng)。活動(dòng)二：針對企業(yè)產(chǎn)品推介會活動(dòng)目的： 本活動(dòng)特別針對開發(fā)園區(qū)及其輻射地區(qū)的目標(biāo)客戶源進(jìn)行產(chǎn)品說明，并針對不同行業(yè)的客戶限期給予一定程度的優(yōu)惠促銷。此類活動(dòng)不是簡單地以酒會的形式進(jìn)行新聞發(fā)布，而是更多的利用同行間的難得的聚會，吸引更多的目標(biāo)客源參加，希望能有機(jī)會造成大面積的集體購買沖動(dòng)。同時(shí)在園區(qū)中、高管理層中渲染一個(gè)共同話題，形成一定范圍內(nèi)的品牌效應(yīng)，聚集人氣，推動(dòng)樓盤的銷售，確保一期產(chǎn)品順利去化。活動(dòng)時(shí)間：12/18 12/31（初定）活動(dòng)主題：“回饋園區(qū)建設(shè)者”活動(dòng)地點(diǎn)：各企業(yè)單位（外展處）活動(dòng)內(nèi)容：針對園區(qū)的各行業(yè)企業(yè)（集團(tuán)）客戶舉行2-4次產(chǎn)品推介會，以酒會等形式分單位或者集中作為特邀佳賓請至現(xiàn)場，進(jìn)行產(chǎn)品推介，同時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場抽獎(jiǎng)。時(shí)間安排為每周1-2次。活動(dòng)步驟：1、活動(dòng)前一周，即12月10日左右，通過DM方式將活動(dòng)內(nèi)容告之第一目標(biāo)客戶群，并告之發(fā)展商確定針對他們的購房優(yōu)惠。2、12月18日，在外展處以酒會形式進(jìn)行產(chǎn)品推介，并通過展板、幻燈片、購房手冊等進(jìn)行展示說明，與會者均有一次機(jī)會參與抽獎(jiǎng)。抽獎(jiǎng)金額僅限用于支付房款，當(dāng)月有效，不以現(xiàn)金支付；可自用或轉(zhuǎn)讓給他人，但不能累積?；顒?dòng)三：“走向世界的開發(fā)園區(qū)”系列報(bào)道、采風(fēng) 利用新聞媒體，炒作地區(qū)概念；樹立品牌形象，增強(qiáng)口碑傳播效果。主題：“青陽開發(fā)園區(qū) IN MY EYE”讓伯益上東城告訴世界，贏取未來內(nèi)容： 由伯益公司聯(lián)合青陽開發(fā)區(qū)管委會組織對開發(fā)區(qū)發(fā)展的宣傳，利用活動(dòng)發(fā)布“走向世界的園區(qū)”系列報(bào)道、采風(fēng)。第一主題：第一代“創(chuàng)業(yè)”推出伯益置業(yè)公司入住、第一批入駐企業(yè)人士，開發(fā)區(qū)配套功能建設(shè)更加完善。第二主題：第二代“移民”推出開發(fā)公司、企業(yè)老總。第三主題：第三代“人居”活動(dòng)四：老總訪談活動(dòng)目的：推廣伯益品牌，宣傳國際生活觀，告知消費(fèi)者“青陽的未來就在眼前，未來就在伯益上東城 所帶來的國際生活觀。”活動(dòng)時(shí)間：待定活動(dòng)形式：幻燈片、光盤播演活動(dòng)內(nèi)容：由發(fā)展商邀請部分園區(qū)企業(yè)的老總召開茶話會。由老總們來講述對園區(qū)發(fā)展的認(rèn)識和感觸，講述企業(yè)的發(fā)展歷程，講述住在青陽的感受，并且描述他們心目中的園區(qū)的未來、園區(qū)生活的未來。將全過程錄制下來，經(jīng)過剪輯定期在“時(shí)尚生活展示周”期間同時(shí)在銷售中心底層播放。活動(dòng)主題：未來就在這里！PR活動(dòng)2、伯益上東城產(chǎn)品發(fā)布會暨伯益尚東會成立1、活動(dòng)背景及目的活動(dòng)背景： 由于項(xiàng)目立地條件所受的限制，在項(xiàng)目前期凝聚人氣，有效的圈定目標(biāo)客源，成立伯益會尚東會，搭建開發(fā)商與客戶的溝通平臺，建立多渠道營銷渠道，快速傳播，提升項(xiàng)目品牌知名度，擴(kuò)大產(chǎn)品市場的影響力，為產(chǎn)品正式推向市場進(jìn)行鋪墊，迅速樹立企業(yè)品牌與產(chǎn)品形象。活動(dòng)目的： 擴(kuò)大公司及項(xiàng)目品牌知名度，吸引更多市場眼球，制造更多市場話題，樹立項(xiàng)目獨(dú)特個(gè)性臉譜。 項(xiàng)目前期醞釀，加快口碑傳播，爭取更多關(guān)注與市場熱度。兩點(diǎn)一線，以產(chǎn)品新聞發(fā)布及名士會成立為點(diǎn)，以項(xiàng)目開工至元旦為時(shí)間軸線，將各個(gè)前期活動(dòng)節(jié)點(diǎn)有機(jī)串聯(lián)，層層推進(jìn)，環(huán)環(huán)相扣，最終達(dá)到短時(shí)間內(nèi)銷售之目的。2、活動(dòng)意義 吸引客戶擴(kuò)大客戶的來源，除了平面廣告等媒體吸引過來的外區(qū)客戶之外，加速口頭傳播，形成朋介客源，為項(xiàng)目正式開始銷售前后對針對積累的客戶進(jìn)行推廣活動(dòng)。 傳播目的 樹立項(xiàng)目高端形象，將更多的傳遞給目標(biāo)客戶項(xiàng)目信息；為項(xiàng)目新品入市做進(jìn)一步鋪墊，提前預(yù)熱，在短時(shí)間內(nèi)迅速達(dá)到傳播效果，銷售人員借活動(dòng)節(jié)點(diǎn)梳理夯實(shí)客戶，明確客戶意向，一旦公開引爆達(dá)到迅速去化房源之目的。 樹立項(xiàng)目公信力通過活動(dòng)展示企業(yè)開發(fā)實(shí)力等，積累和潛在需求的客戶在良好企業(yè)行為和個(gè)性物業(yè)的召感下認(rèn)可物業(yè)品質(zhì)，增加社會親和力，擴(kuò)大和提高企業(yè)與樓盤知名度；加強(qiáng)社會公眾印象，促進(jìn)項(xiàng)目后期銷售良性發(fā)展，迅速聚集熱潮，從而吸引更多的購房者及潛在客源。3、活動(dòng)內(nèi)容1. 伯益品牌、業(yè)績及未來發(fā)展戰(zhàn)略介紹。2. 伯益所在區(qū)域版塊（包括區(qū)域定位和前景、城市規(guī)劃發(fā)展方向、市政配套資源、開發(fā)區(qū)入住企業(yè)等）介紹。3. 伯益上東城項(xiàng)目概況（包括整體市場定位、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品品質(zhì)、生活方式等）；4. 伯益上東城產(chǎn)品介紹（包括建筑、戶型、園林景觀、環(huán)境綠化、會所、交通體系及人流組織、車庫、物業(yè)管理、建筑材料、節(jié)能環(huán)保性能等）。5. 伯益上東城核心賣點(diǎn)、優(yōu)勢、開發(fā)意義及帶給所在區(qū)域的巨大變化等。6. 伯益上東城的項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)、建筑質(zhì)量等。7. 伯益尚東會成立宗旨及產(chǎn)生的深遠(yuǎn)意義。8. 建立伯益地產(chǎn)與客戶溝通交流的互動(dòng)平臺、了解客戶需求，拓展開發(fā)商和購房客戶之間的交流渠道，為廣大購房者和潛在購房者提供更新更詳盡的樓盤資料和提供盡可能多的服務(wù)。9. 加盟商家及優(yōu)惠活