案例：上海泰晤士小鎮(zhèn),關(guān)鍵字：借勢(shì)、英國(guó)風(fēng)情、自造旅游資源、大力營(yíng)銷,2,項(xiàng)目背景：松江新城是上海“一城九鎮(zhèn)”建設(shè)體系中的一個(gè)項(xiàng)目，泰晤士小鎮(zhèn)是松江新城中的示范區(qū),上海“十五規(guī)劃”提出構(gòu)筑特大型國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市城鎮(zhèn)體系，重點(diǎn)建設(shè)展現(xiàn)異國(guó)風(fēng)情的“一城九鎮(zhèn)”戰(zhàn)略構(gòu)想（即松江新城和安亭、羅店、朱家角、楓涇、浦江、高橋、周浦、奉城、堡鎮(zhèn)9個(gè)中心鎮(zhèn)）。松江新城就是其中的“一城“。 未來(lái)的上海城鎮(zhèn)發(fā)展，將切實(shí)改變中心城區(qū)蔓延擴(kuò)張、郊區(qū)分散布點(diǎn)的格局，構(gòu)筑中心城新城中心鎮(zhèn)一般集鎮(zhèn)梯度輻射、層次分明、各具特色、功效互補(bǔ)的城鎮(zhèn)體系。 泰晤士小鎮(zhèn)是松江區(qū)落實(shí)上海 “一城九鎮(zhèn)” 發(fā)展戰(zhàn)略松江新城中的一個(gè)標(biāo)志性建筑。屆時(shí)，一個(gè)集時(shí)尚購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)、休閑旅游于一體的松江新城泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)將被打造成滬郊時(shí)尚生活中心。,項(xiàng)目背景,項(xiàng)目區(qū)位,泰晤士小鎮(zhèn)位于松江新城西區(qū)居住區(qū)組群以及新城市商務(wù)中心區(qū)之間，東北面是松江大學(xué)城，北面是佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，西面是松江科技園區(qū)，南面是松江古城。,上海泰晤士小鎮(zhèn)是利用主題旅游帶動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功范例,背景： 泰晤士小鎮(zhèn)是松江區(qū)落實(shí)上海城市發(fā)展戰(zhàn)略中的一個(gè)標(biāo)志性建筑，由上海松江新城建設(shè)發(fā)展有限公司聯(lián)合上海恒和置業(yè)有限公司等幾家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)攜手打造的，及由英國(guó)阿特金斯工程顧問(wèn)公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)的歐式風(fēng)格小鎮(zhèn) 區(qū)位狀況 離上海市區(qū)較遠(yuǎn)。配套不成熟。 交通 距市中心約30公里，1個(gè)小時(shí)的車程。比鄰滬杭高速、正在建設(shè)中的軌道交通9號(hào)線從市中心徐家匯直達(dá)松江新城,4,松江新城整體概況,5,功能配比：占地1平方公里，居住面積占87%，以共面積占13%,泰晤士小鎮(zhèn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展成為上海新的熱門(mén)休閑旅游景點(diǎn),關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),活動(dòng)事件,關(guān)鍵舉措,2002年：泰晤士小鎮(zhèn)工程開(kāi)工,2002年10月： 泰晤士小鎮(zhèn)工程開(kāi)工 2004年： 泰晤士名列銷售排行TOP50排行榜 2005年： 舉辦免費(fèi)周末燒烤煙火派對(duì) 舉辦泰晤士之夜啤酒焰火晚會(huì) 舉辦pchome數(shù)碼影像俱樂(lè)部4周年慶典活動(dòng) 舉辦2005年“松江新城”杯全國(guó)摩托艇精英對(duì)抗賽,開(kāi)發(fā)商大型招商團(tuán)赴英倫三島招商 法國(guó)知名藝術(shù)雕塑作品落戶泰晤士小鎮(zhèn) 2005年：泰晤士小鎮(zhèn)被知名廣告公司選取為廣告外景地,2006年：泰晤士小鎮(zhèn)投入使用,2006年： 泰晤士小鎮(zhèn)投入使用 R9區(qū)(及復(fù)式公寓區(qū)) 交房 舉辦上海國(guó)際服裝文化節(jié)泰晤士時(shí)尚生活嘉年華 舉辦松江新城慈善之夜大型義捐活動(dòng) 2006上海國(guó)際地產(chǎn)大會(huì) 舉辦“泰晤士小鎮(zhèn)體驗(yàn)之旅招商會(huì)” 舉辦搖滾音樂(lè)熱舞狂歡夜 2006第33屆環(huán)球國(guó)際小姐中國(guó)區(qū)總決賽暨頒獎(jiǎng)盛典 舉辦2006“松江新城杯”摩托艇精英賽 舉行由35對(duì)新人一起進(jìn)行的集體婚禮 舉辦系列慶典活動(dòng),2007年：泰晤士小鎮(zhèn)社區(qū)管理委員會(huì)，居民委員會(huì)成立,2007年： 多個(gè)電視節(jié)目與廣告在泰晤士小鎮(zhèn)拍攝 法國(guó)電視臺(tái) 于丹在泰晤士小鎮(zhèn)做節(jié)目 召開(kāi)2007中外電影工作研討會(huì) 推出泰晤士小鎮(zhèn)觀光環(huán)保車定點(diǎn)游覽線路 開(kāi)通泰晤士小鎮(zhèn)環(huán)鎮(zhèn)專線 2008年： 2008國(guó)際攝影周暨第九屆上海國(guó)際攝影藝術(shù)展覽 舉辦泰晤士第三屆啤酒節(jié),五家婚紗攝影公司在小鎮(zhèn)開(kāi)業(yè) 頂盛畫(huà)廊 TOP GAIN 開(kāi)業(yè) 上海茵堡音樂(lè)酒吧（IMP BAR）試運(yùn)營(yíng)開(kāi)業(yè),觀光游覽線路與環(huán)鎮(zhèn)專線開(kāi)通 運(yùn)動(dòng)會(huì)所營(yíng)業(yè)、立詩(shī)頓賓館開(kāi)業(yè) 城市規(guī)劃展示廳、松江工業(yè)展覽館相繼開(kāi)館 小區(qū)商業(yè)簽約證大商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司,區(qū)域知名度提升、區(qū)域價(jià)值增加,熱點(diǎn)旅游目的地 物業(yè)價(jià)值增加,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與造勢(shì),7,設(shè)計(jì)理念居住、商文、游景,體現(xiàn)“中外文化交融、歷史未來(lái)結(jié)合”的理念，在設(shè)計(jì)商業(yè)區(qū)的區(qū)域規(guī)劃和各種配套設(shè)施上，秉承了文化創(chuàng)造價(jià)值的基本理念，以居住、商文、游景為主線，刻意創(chuàng)造一種全新的生活方式。 充分發(fā)揮松江良好的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)，引入英國(guó)泰晤士河邊小鎮(zhèn)風(fēng)情和住宅特征，追求人與自然的最佳和諧，體現(xiàn)松江新城濃烈的現(xiàn)代化、國(guó)際性、生態(tài)型以及旅游文化氣息；層次豐富，引人入勝，整體氣氛充滿生活情調(diào)和樂(lè)趣。,一個(gè)純正英國(guó)文化作品 上海新的熱門(mén)休閑旅游景點(diǎn),8,整體規(guī)劃及周邊配套,除市政廳、中學(xué)、健康中心、藝術(shù)中心、商業(yè)街、教堂、賓館等功能性社區(qū)公建設(shè)施外，還配有一流的會(huì)所、幼兒園、影院、超市等社區(qū)配套設(shè)施?，F(xiàn)代化的垃圾處理手段、分質(zhì)供水處理手段；智能化的社區(qū)管理網(wǎng)絡(luò)、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn),A區(qū)：聯(lián)體別墅及公寓,B、F區(qū)：獨(dú)立別墅區(qū),D區(qū)：公寓區(qū),D區(qū)：商業(yè)區(qū),小鎮(zhèn)周邊松江區(qū)政府行政中心、法院、圖書(shū)館、青少年活動(dòng)中心、shopping-mall、學(xué)校等現(xiàn)代化公共建筑已經(jīng)拔地而起，五星級(jí)酒店、商務(wù)中心等在內(nèi)的一批重大項(xiàng)目在2005年如期完成,泰晤士小鎮(zhèn)以動(dòng)靜分區(qū)的原則把藝術(shù)、商務(wù)、居住與公共配套功能布局于區(qū)域內(nèi)部,泰晤士小鎮(zhèn)以豐富的設(shè)施打造完善的服務(wù)功能體系： 商務(wù)服務(wù)功能：涉外商務(wù)區(qū)、賓館飯店、環(huán)球餐廳、健身會(huì)所等。 藝術(shù)服務(wù)功能：松江美術(shù)館、藝術(shù)中心、藝術(shù)體驗(yàn)區(qū)、名家工作室、藝術(shù)機(jī)構(gòu)區(qū)等。 高檔居住功能：獨(dú)立別墅、高檔公寓等。 公共配套功能：學(xué)校、超市、健身俱樂(lè)部、商業(yè)街區(qū)、醫(yī)院、教堂、酒店等各類公共設(shè)施,泰晤士小鎮(zhèn)以低容積率、公建配套比率大為特點(diǎn)： 占地1平方公里，總建筑面積35萬(wàn)平方米，容積率0.35。 公共建筑與商業(yè)服務(wù)設(shè)施占28.6%。其中共建7萬(wàn)多平方米，商業(yè)3萬(wàn)多平方米。,14,14 康復(fù)中心,15,15 高級(jí)中學(xué),別墅區(qū)（獨(dú)立）,公寓、別墅、區(qū)（連體、獨(dú)立）,公寓、別墅區(qū)（獨(dú)立）,藝術(shù)、商業(yè)與公共服務(wù)區(qū),別墅區(qū)（獨(dú)立）,商業(yè)規(guī)劃：嚴(yán)格控制業(yè)態(tài)，主要以藝術(shù)相關(guān)的為主，凸顯低調(diào)不張揚(yáng)的個(gè)性定位,婚慶服務(wù)區(qū),主體餐飲區(qū),藝術(shù)商業(yè)區(qū),娛樂(lè)休閑區(qū),英國(guó)特色商業(yè)區(qū),戶外用品區(qū),亞洲美食區(qū),泰晤士小鎮(zhèn)整體商業(yè)生活配套設(shè)施，既可讓人們享受到繽紛多彩的英倫商業(yè)生活服務(wù)，又可退居其中靜享英式田園小島生活的旖旎與浪漫。,11,具體產(chǎn)品形態(tài)及功能面積分配,12,13,設(shè)計(jì)理念：泰晤士小鎮(zhèn)以英式風(fēng)貌為主要風(fēng)格，街道、廣場(chǎng)空間等周圍的建筑均按照英國(guó)市鎮(zhèn)的風(fēng)貌設(shè)計(jì),泰晤士小鎮(zhèn)采用英國(guó)特有的紅與黑相協(xié)調(diào)的建筑元素，配合鄉(xiāng)村自然的田園生活氛圍 以英式風(fēng)貌為主要風(fēng)格，在各種居住空間中，穿插進(jìn)英倫風(fēng)情濃郁的文化及休閑會(huì)所、超市、酒店、診所、學(xué)校、幼兒園等公建配套，著力塑造英國(guó)風(fēng)情的生活情態(tài)。,商業(yè)街特為居家式商鋪 ，部分商家直接從英國(guó)招商引進(jìn),“居家式商鋪”就是融商鋪、住家于一體的TOWNHOUSE，樓下是商鋪、樓上既可以是住家也可以做辦公的聯(lián)體別墅,“居家式商鋪”的建筑風(fēng)格融入了統(tǒng)一的英國(guó)特有的紅與黑相協(xié)調(diào)的建筑元素；在199個(gè)“居家式商鋪”中，面積也是大小各異，從50平方米至300平方米不等；“居家式商鋪”或臨街、或臨水，簇?fù)碓谧⒅剜徖锖椭C接觸的英倫風(fēng)情商業(yè)街上，顯現(xiàn)出濃郁的英倫小鎮(zhèn)生活氛圍。,實(shí)施大規(guī)模、大氣勢(shì)、持續(xù)性的活動(dòng)營(yíng)銷，使得泰晤士小鎮(zhèn)成為松江旅游的一個(gè)目的地,上海市市長(zhǎng)韓正等領(lǐng)導(dǎo)來(lái)訪,我們有兩個(gè)意想不到的結(jié)果，首先是泰晤士小鎮(zhèn)在2005年就被評(píng)價(jià)為全上海拍婚紗最佳的外景地，另一個(gè)是我們成了一個(gè)不是旅游景點(diǎn)的景點(diǎn)?！睆膩?lái)沒(méi)有進(jìn)行過(guò)旅游方面的宣傳，然而，先是有附近居民來(lái)“逛逛”，直至口碑相傳，再加上婚紗攝影的影響力，越來(lái)越多的人來(lái)到這里體驗(yàn)英倫風(fēng)情，2007年開(kāi)始，一些旅行社開(kāi)始帶著團(tuán)隊(duì)來(lái)這個(gè)不收門(mén)票的“景點(diǎn)”繞上一圈，泰晤士小鎮(zhèn)在有意無(wú)意間，成為松江旅游的一個(gè)目的地。 泰晤士小鎮(zhèn)社區(qū)管理委員會(huì)主任 柳衛(wèi),活動(dòng)營(yíng)銷之社會(huì)影響力,17,大規(guī)模、大氣勢(shì)、持續(xù)性的活動(dòng)營(yíng)銷,政府影響力 國(guó)務(wù)委員兼國(guó)務(wù)院秘書(shū)長(zhǎng)華建敏，上海市市長(zhǎng)韓正參觀泰晤士小鎮(zhèn) 2006-5-4 國(guó)務(wù)委員陳至立，市人大常委會(huì)主任龔學(xué)平參觀泰晤士小鎮(zhèn) 2006-4-30 中共上海市政協(xié)主席蔣以任參觀泰晤士小鎮(zhèn) 2006-3-16 趙學(xué)敏,江澤慧等國(guó)家林業(yè)局領(lǐng)導(dǎo)參觀泰晤士小鎮(zhèn) 2006-3-29 業(yè)界影響力 美國(guó)羅斯福大學(xué)校長(zhǎng)及美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總裁參觀泰晤士小鎮(zhèn) 2006-4-21 泰晤士小鎮(zhèn)參展“2006上海國(guó)際地產(chǎn)大會(huì)” 2006-6-5 社會(huì)影響力 世界著名雕塑藝術(shù)大師阿曼作品回顧展將在泰晤士小鎮(zhèn)揭幕 2006-6-8 狂歡泰晤士小鎮(zhèn)啤酒節(jié)預(yù)告 2006-5-24 松江新城慈善之夜 2006-5-22 看世界杯，狂歡泰晤士小鎮(zhèn) 2006-4-29 泰晤士小鎮(zhèn)時(shí)尚嘉年華 2006-4-11 。,18,SWORT分析,泰晤士小鎮(zhèn)成功的啟示,1,利用先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念打造區(qū)域并聚集人氣、擴(kuò)大知名度：利用先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，引進(jìn)原汁原味的英倫城鎮(zhèn)風(fēng)情生活，建設(shè)松江區(qū)旅游新景點(diǎn)，以此聚集人氣，擴(kuò)展知名度,2,重力打造商業(yè)區(qū)以克服區(qū)位劣勢(shì)、吸引人氣：商業(yè)街將打造成獨(dú)具特色的、原汁原味的英倫風(fēng)格精品商旅休閑區(qū)，特點(diǎn)為居家式商鋪。內(nèi)部商家有些直接從英國(guó)招商而來(lái)，商品具有一定的壟斷性，可在一定程度上克服區(qū)位劣勢(shì)，吸引人氣,3,占據(jù)“一城九鎮(zhèn)”打造的趨勢(shì)：在由政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)為主體的松江新城“一城九鎮(zhèn)”建設(shè)背景下，泰晤士小鎮(zhèn)以松江區(qū)落實(shí)上海城市發(fā)展戰(zhàn)略中的一個(gè)標(biāo)志性建筑來(lái)打造。,以大力營(yíng)銷來(lái)擴(kuò)大影響力、宣傳知名度：