序本報(bào)告是對(duì)遠(yuǎn)洋山水商業(yè)項(xiàng)目東區(qū)市場(chǎng)定位的集中論述，通過(guò)我司對(duì)該項(xiàng)目東區(qū)周邊區(qū)域環(huán)境系統(tǒng)深入的前期調(diào)研工作，對(duì)東區(qū)可能發(fā)展的四種商業(yè)物業(yè)（酒店物業(yè)、寫字樓物業(yè)、購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)）進(jìn)行了系統(tǒng)的論證，并以此為基礎(chǔ)按三種不同的組合方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)東區(qū)商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，進(jìn)而對(duì)這三種商業(yè)物業(yè)組合方式所產(chǎn)生的投資規(guī)模、收益回報(bào)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、管理難度等方面的綜合考量、通過(guò)其各自優(yōu)劣勢(shì)比較來(lái)確定遠(yuǎn)洋山水商業(yè)項(xiàng)目東區(qū)未來(lái)發(fā)展方向。目 錄遠(yuǎn)洋山水商業(yè)項(xiàng)目東區(qū)市場(chǎng)定位報(bào)告1. 前 言12.市場(chǎng)調(diào)研方式的確定22.1 市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域的界定22.2 市場(chǎng)調(diào)研方法的確定32.2.1 調(diào)研方式的制定32.2.2 調(diào)研及分析方法的確定33. 區(qū)域環(huán)境分析53.1 東區(qū)自身技術(shù)指標(biāo)53.1.1 地理位置分析53.1.2 交通狀況分析63.1.3 地塊性質(zhì)分析93.1.4 物業(yè)規(guī)模及各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)103.1.5總結(jié)分析103.2 項(xiàng)目功能分析113.2.1 東、西區(qū)功能互動(dòng)分析113.2.2 東區(qū)自身可能之各物業(yè)功能互動(dòng)分析153.2.3 東區(qū)商業(yè)物業(yè)功能定位163.3 商圈分析173.3.1 商圈劃分原則173.3.2 測(cè)定商圈之重要性183.3.3 商圈分析之重點(diǎn)因素193.3.4 本項(xiàng)目商圈分析194.項(xiàng)目SWOT分析314.1 本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)優(yōu)勢(shì)分析314.2 本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)劣勢(shì)分析344.3 本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)機(jī)會(huì)分析374.4 本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)威脅分析394.5 本項(xiàng)目東區(qū)優(yōu)勢(shì)與之機(jī)會(huì)點(diǎn)結(jié)合分析464.6 本項(xiàng)目東區(qū)劣勢(shì)與威脅結(jié)合分析475.東區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展可行性分析505.1 總體環(huán)境分析505.1.1 宏觀市場(chǎng)分析505.1.2總體市場(chǎng)分析505.2 主題商業(yè)（購(gòu)物中心）發(fā)展可行性分析525.2.1 交通分析525.2.2 區(qū)域供需關(guān)系分析555.2.3 租、售價(jià)格現(xiàn)狀分析595.2.4 購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)之可行性論證605.2.5 總體規(guī)劃思路與原則615.2.6 東、西區(qū)大型商業(yè)互動(dòng)分析625.2.7 規(guī)模確定645.3 酒店物業(yè)發(fā)展可行性論證715.3.1外部環(huán)境分析715.3.2 本項(xiàng)目酒店物業(yè)之發(fā)展規(guī)劃765.3.3酒店物業(yè)之風(fēng)險(xiǎn)投資845.4 寫字樓物業(yè)發(fā)展可行性論證865.4.1 市場(chǎng)環(huán)境865.4.2 規(guī)劃建議875.4.3 規(guī)模建議及定價(jià)885.5 社區(qū)商業(yè)發(fā)展可行性論證905.5.1 外向型社區(qū)商業(yè)905.5.2 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)935.5.3 關(guān)于社區(qū)商業(yè)街946. 東區(qū)商業(yè)物業(yè)總體規(guī)劃建議976.1 方案一 976.1.1 基本業(yè)態(tài)布局976.1.2 酒店銷售渠道、定價(jià)及收益986.1.3 寫字樓物業(yè)總體規(guī)劃建議1116.2 方案二1016.2.1 購(gòu)物中心總體規(guī)劃建議1016.2.2 社區(qū)商業(yè)總體規(guī)劃建議1096.2.3 品牌商家進(jìn)駐之發(fā)展方案1126.2.4 方案二經(jīng)濟(jì)效益分析1136.3 方案三1176.3.1 主題及規(guī)模1176.3.2 業(yè)態(tài)組合1176.3.3 業(yè)態(tài)布局1176.3.4 方案評(píng)述1227. 東區(qū)發(fā)展規(guī)劃總結(jié)124附件1：調(diào)研提綱附件2：消費(fèi)者調(diào)研問(wèn)卷、消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果附件3：商戶調(diào)研表格、商戶調(diào)研結(jié)果1.前言通過(guò)前期詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研及資料收集、整理等工作，我司對(duì)本項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)狀況有了較為全面、深入的了解，并通過(guò)分析對(duì)本項(xiàng)目有了更加充分和深刻的認(rèn)識(shí)。同時(shí)，為本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展制定了較為實(shí)效的市場(chǎng)定位及業(yè)態(tài)分布方案建議。在后續(xù)工作中，我司將根據(jù)本項(xiàng)目總體發(fā)展之需要，以項(xiàng)目自身素質(zhì)及周邊商業(yè)環(huán)境為前提，在延續(xù)東區(qū)商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上制定本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)物業(yè)總體發(fā)展策略，以期為本項(xiàng)目運(yùn)作提供實(shí)效性建設(shè)意見(jiàn)。本報(bào)告將在前期市場(chǎng)研究、分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合我司多年之商業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)目前本項(xiàng)目之實(shí)際可操作性，通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)定位所涉及的項(xiàng)目自身剖析、優(yōu)劣勢(shì)分析、商圈分析、目標(biāo)客群分析等細(xì)節(jié)，初步確定東區(qū)商業(yè)物業(yè)之總體發(fā)展方向及相關(guān)各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，并進(jìn)行專業(yè)的闡述和論證。我司堅(jiān)信，通過(guò)科學(xué)的論證和不斷的創(chuàng)新與努力，必能切準(zhǔn)市場(chǎng)脈搏，為本項(xiàng)目制定出準(zhǔn)確合理的發(fā)展規(guī)劃建議，最大限度強(qiáng)化項(xiàng)目的特有優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化、消除項(xiàng)目的現(xiàn)存劣勢(shì)，規(guī)避項(xiàng)目的客觀威脅，從整體上提高本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而為貴方針對(duì)項(xiàng)目東區(qū)公建物業(yè)之決策提供指導(dǎo)依據(jù)。2.市場(chǎng)調(diào)研方式的確定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，是指以各類房地產(chǎn)物業(yè)為特定的商品對(duì)象，對(duì)其涉及的相關(guān)市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄等工作，并利用科學(xué)的研究與分析方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)并得出對(duì)于整體發(fā)展策略、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等后期工作具有一定指導(dǎo)意義的有效結(jié)論。2.1 市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域的界定本項(xiàng)目地塊位于石景山區(qū)玉泉南路西側(cè)、魯谷路南側(cè)、魯谷西街東側(cè)圈定之矩形區(qū)域，根據(jù)其地理位置、商業(yè)狀況、周邊環(huán)境等特點(diǎn)，確定本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)區(qū)域市場(chǎng)分析將圍繞下圖紅線圈定之區(qū)域展開(kāi)，東起西四環(huán)、南到吳家村路、西至西五環(huán)路、北到阜石路。此區(qū)域之消費(fèi)者將成為本項(xiàng)目物業(yè)之主要目標(biāo)客戶，商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將主要圍繞此部分消費(fèi)者展開(kāi)。 圖表1：本項(xiàng)目商圈劃分示意圖同時(shí)進(jìn)一步該區(qū)域細(xì)分為3個(gè)商業(yè)區(qū)位逐一進(jìn)行研究，具體區(qū)域劃分為：本項(xiàng)目紅線圈定之重點(diǎn)研究范圍內(nèi)長(zhǎng)安街南北之相應(yīng)區(qū)域及五環(huán)路外之西部區(qū)域。我司將根據(jù)上述三區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況分析提供之依據(jù)明確本項(xiàng)目現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境，并初步確定本項(xiàng)目之商業(yè)發(fā)展方向。 2.2 市場(chǎng)調(diào)研方法的確定根據(jù)上述區(qū)域劃分方式，結(jié)合可行性分析所需數(shù)據(jù)之要求，我司將制定科學(xué)、詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研程序，為后期分析工作提供詳實(shí)、準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，從而保證可行性分析報(bào)告的客觀性和實(shí)效性，以期通過(guò)有效結(jié)論為項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)運(yùn)作提供指導(dǎo)性方案。基于此，綜合考慮本項(xiàng)目地塊可行性分析報(bào)告所需之?dāng)?shù)據(jù)存在涉及物業(yè)類型較多、收集信息量較大、獲取信息難度較大、信息類型多種多樣等難點(diǎn)，同時(shí)必須保證獲取數(shù)據(jù)具有針對(duì)性和可利用價(jià)值，因此我司確定市場(chǎng)調(diào)研工作將采取如下方式進(jìn)行。2.2.1 調(diào)研方式的制定根據(jù)上述指導(dǎo)思想，針對(duì)本項(xiàng)目地塊之實(shí)際調(diào)研工作將分為三個(gè)階段進(jìn)行，從而保證調(diào)研數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和全面性： 第一階段：針對(duì)可行性分析報(bào)告實(shí)際所需之市場(chǎng)信息及數(shù)據(jù)資料，進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，通過(guò)訪談、調(diào)查、發(fā)放問(wèn)卷等方式實(shí)地收集各項(xiàng)目名稱、地理位置、交通組織、建筑形式、技術(shù)指標(biāo)、租售價(jià)格、經(jīng)營(yíng)狀況、目標(biāo)人群等各種可用信息，從而為后期分析工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)； 第二階段：在實(shí)地調(diào)研的同時(shí)，分配若干人員進(jìn)行北京市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、寫字樓、酒店、住宅、商業(yè)等物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與未來(lái)走勢(shì)等資料，為項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析、各物業(yè)發(fā)展策略分析提供基礎(chǔ)資料；同時(shí)將分派部分人員與規(guī)劃局、土地局、估價(jià)所等相關(guān)部門聯(lián)系，獲取為可行性效益、財(cái)務(wù)分析所用的各項(xiàng)內(nèi)部信息和資料； 第三階段：撰寫報(bào)告的同時(shí)，我司將針對(duì)本項(xiàng)目地塊可行性報(bào)告中存在的疑點(diǎn)和不足，組織二次調(diào)研和補(bǔ)充調(diào)研，對(duì)一次調(diào)研之?dāng)?shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證和完善，從而保證報(bào)告的真實(shí)性和完整性。2.2.2 調(diào)研及分析方法的確定由于本項(xiàng)目地塊占地面積相對(duì)較大，未來(lái)發(fā)展之物業(yè)將有可能包括商業(yè)、寫字樓、酒店等多種形式，因此在調(diào)研過(guò)程中我司將在擬定之區(qū)域內(nèi)針對(duì)不同物業(yè)形式進(jìn)行分項(xiàng)調(diào)研、分類分析，具體調(diào)研及分析方法如下： 商業(yè)物業(yè)：現(xiàn)階段本項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域范圍內(nèi)，商業(yè)活動(dòng)相對(duì)較為活躍，各種商業(yè)類物業(yè)包括中小型商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、臨街店鋪、住宅底商等形式均有不同程度的分布，因此我司確定，此部分調(diào)研工作將按照研究范圍內(nèi)3不同區(qū)域進(jìn)行，針對(duì)所需數(shù)據(jù)逐一進(jìn)行調(diào)查并對(duì)具有參照性的物業(yè)（如沃爾瑪山姆會(huì)員店、星座商廈等）和商業(yè)分布密集街道（阜石路、玉泉路等）進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查，其中主要分析指標(biāo)將包括物業(yè)名稱、地理位置、經(jīng)營(yíng)狀況、租金價(jià)格、經(jīng)濟(jì)效益、相關(guān)技術(shù)指標(biāo)（物業(yè)形式、樓層數(shù)量、物業(yè)規(guī)模等因素）等；同時(shí)將統(tǒng)計(jì)區(qū)域范圍內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的租金現(xiàn)狀特點(diǎn)、檔次比例構(gòu)成、業(yè)態(tài)分布比例等，為后期商業(yè)類物業(yè)分析提供基礎(chǔ)性資料和初步指導(dǎo)。 寫字樓物業(yè)：本項(xiàng)目地塊調(diào)研區(qū)域范圍內(nèi)目前為止尚未形成較為成熟的商務(wù)氛圍，區(qū)域內(nèi)存在之寫字樓數(shù)量相對(duì)有限，因此我司確定，選定7-10個(gè)樣本進(jìn)行此類型物業(yè)之相關(guān)分析，主要分析指標(biāo)將包括項(xiàng)目名稱、地理位置、出租率、租售價(jià)格、產(chǎn)品狀況等； 酒店物業(yè)：由于調(diào)研區(qū)域面積有限，酒店分布數(shù)量較少，因此我司確定除研究本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存酒店物業(yè)的基礎(chǔ)上，在全市范圍內(nèi)選定8-10個(gè)樣本進(jìn)行相關(guān)分析，主要分析指標(biāo)將包括項(xiàng)目名稱、地理位置、建筑面積、建造年代、客房數(shù)量、租金價(jià)格、出租率等；綜上所述，我司對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研之區(qū)域、方式及分析方法進(jìn)行了較為詳細(xì)的闡述，在實(shí)際工作中，我司將以此為指導(dǎo)進(jìn)行各種資料、信息的收集和整理。由于工作方式較為細(xì)化、數(shù)據(jù)收集較為全面，因此將足以保證獲取資料的準(zhǔn)確性和可用性，后期可行性分析報(bào)告將以此調(diào)研數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)展開(kāi)。3. 區(qū)域環(huán)境分析由于外部市場(chǎng)環(huán)境存在較多的不確定因素，且市場(chǎng)本身存在不可控性，因此針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的優(yōu)劣勢(shì)分析將為項(xiàng)目定位給予極大的支撐，能否從市場(chǎng)的供需狀況及未來(lái)趨勢(shì)入手、準(zhǔn)確把握區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的各種特征及關(guān)鍵因素、正確認(rèn)識(shí)區(qū)域市場(chǎng)及其內(nèi)部各元素之間的關(guān)系，對(duì)后期的市場(chǎng)定位工作將發(fā)揮極強(qiáng)的指導(dǎo)作用，我司將根據(jù)本項(xiàng)目之實(shí)際需要進(jìn)行針對(duì)性區(qū)域環(huán)境分析，為項(xiàng)目定位及全案工作提供依據(jù)和支持。3.1 東區(qū)自身技術(shù)指標(biāo)3.1.1 地理位置分析本項(xiàng)目位于西四環(huán)與西五環(huán)之間，石景山區(qū)東南側(cè)三區(qū)交界處，向北與海淀區(qū)相鄰、南接豐臺(tái)區(qū)，本項(xiàng)目東區(qū)地處玉泉路與魯谷路交叉路口東南側(cè)，長(zhǎng)安街沿線南側(cè)。北京現(xiàn)有市級(jí)商業(yè)中心，與本項(xiàng)目相對(duì)位置關(guān)系如下表所示：圖表2：本項(xiàng)目與本市主要商圈相對(duì)位置名 稱公主墳西單王府井CBD燕莎相對(duì)位置東側(cè)東側(cè)東側(cè)東側(cè)東北側(cè)距 離5km10.4km13.7km18km18.8檔 次中檔中檔中檔高檔高檔地理位置一直是影響成功的大型商業(yè)物業(yè)選址的一個(gè)極其重要的因素，北京現(xiàn)有的市級(jí)商業(yè)中心分布于本項(xiàng)目東側(cè)和北側(cè)，且有80%以上處于地鐵沿線。針對(duì)于本項(xiàng)目而言，距離本項(xiàng)目東區(qū)最近的市級(jí)商業(yè)中心，其直線距離也為5公里。但是這些市級(jí)商業(yè)區(qū)對(duì)于在本項(xiàng)目以西以南地區(qū)（如：石景山區(qū)、房山區(qū)）的消費(fèi)者也同樣具有吸引力，同時(shí)也會(huì)形成一道由西向東的消費(fèi)人流。本項(xiàng)目所在區(qū)域正是處在這條消費(fèi)人流的瓶頸位置。針對(duì)于目前此區(qū)域內(nèi)缺乏大型商業(yè)物業(yè)這一現(xiàn)狀，本項(xiàng)目的出現(xiàn)不僅會(huì)填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白，平衡該區(qū)域內(nèi)的供需關(guān)系，而且由于其在地理位置上的優(yōu)勢(shì)，可以在很大程度上對(duì)本項(xiàng)目以西以南地區(qū)消費(fèi)人群進(jìn)行截流，同時(shí)吸引公主墳以西的部分居住人群前來(lái)消費(fèi)。然而良好的地理位置只是成功的商業(yè)物業(yè)在選址考慮的一個(gè)部分，只有便利的交通以及合理的人流疏導(dǎo)才能將地理位置上的優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為實(shí)際的消費(fèi)力。3.1.2 交通狀況分析3.1.2.1區(qū)域路況自1978年至1994年之間石景山區(qū)新建道路57條，區(qū)內(nèi)道路共計(jì)達(dá)到107條，總長(zhǎng)度94.1公里。近幾年區(qū)域新建拓寬了一批道路，其中廣寧路、京門路的建成，改變了石景山區(qū)西部的交通狀況、方便了門頭溝區(qū)。阜石路石景山段的建成成為向市區(qū)的第二條地上通道。至此，區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，七橫六縱的道路網(wǎng)絡(luò)初步形成。本項(xiàng)目周邊交通狀況如下： 玉泉路為南北走向二車道，位于該項(xiàng)目東部邊緣，向東與石景山路相交，西至京石高速公路； 玉泉西路與玉泉路平行，位于該項(xiàng)目東區(qū)西部邊緣，南北與石景山路和西便門豁口外路相交； 魯谷村路為東西走向4車道，位于該項(xiàng)目北部邊緣，向東與石景山路相交，向西與西便門豁口外路相交； 西便門豁口外路為蓮花池路向西的延伸，東西貫穿四環(huán)、五環(huán)，位于該項(xiàng)目的最南段。本案處在四環(huán)與五環(huán)之間，玉泉路、玉泉西路、魯谷路、西便門豁口外路（待建中）互成經(jīng)緯圍繞在該項(xiàng)目地塊四周，構(gòu)成良好的對(duì)外交通線路。雖然該地區(qū)交通線路完善，但目前除魯谷路外，其他路段目前均存在不同程度的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在道路路面不平、破損，道路照明及衛(wèi)生狀況較差，加之玉泉路南段、西便門豁口外路道路改擴(kuò)建，目前該地區(qū)總體路況不佳，在一定程度上影響了該地區(qū)的對(duì)內(nèi)對(duì)外交通未來(lái)隨著本案的實(shí)施及對(duì)周遍地區(qū)的規(guī)劃，玉泉路將被拓寬，玉泉西路和張儀村路分別拓寬到35米和40米，一條東西向的城市道路吳家村路也將拓寬到75米，屆時(shí)本地區(qū)總體路況將會(huì)得到較大改善，未來(lái)良好的交通狀況有助于本項(xiàng)目商圈輻射范圍的擴(kuò)大，對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)將產(chǎn)生較大推動(dòng)作用；同時(shí)，我司將根據(jù)本項(xiàng)目周邊之道路狀況，結(jié)合項(xiàng)目制訂最佳的產(chǎn)品建議，從而達(dá)到本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)價(jià)值最大化。3.1.2.2 交通情況圖表3：項(xiàng)目交通現(xiàn)狀圖本項(xiàng)目所在區(qū)域公交線路較為發(fā)達(dá)，公共汽車依然是區(qū)域消費(fèi)者之主要出行工具。目前橫穿或以本案地段為始末站的地上公交線路多達(dá)10條，隨著與西客站連接的西便門豁口外路的建成，必然會(huì)進(jìn)一步加大本地區(qū)之消費(fèi)者注目數(shù)量，商業(yè)機(jī)會(huì)將得到有效增加。圖表4：區(qū)域范圍內(nèi)交通路線統(tǒng)計(jì)表交通狀況起止點(diǎn)308路公交車白云路-石槽、魯谷東口、魯谷-衙門口337路公交車前門-玉泉路、八寶山-石景山338路公交車玉泉路-豐臺(tái)路354路公交車豐臺(tái)馬場(chǎng)-石槽-石景山373路公交車北京西客站-玉泉路373路支線車前門 -玉泉路、石槽、魯谷-衙門口389路公交車玉泉路-八寶山-八大處605路公交車公主墳-石槽、魯谷東口、魯谷-衙門口605路支線車公主墳-玉泉路、魯谷-五芳園620路公交車廣安門-玉泉路、八寶山-張儀村621路公交車玉泉路-四海公園728路公交車通州東關(guān)-玉泉路、八寶山-老古城747路公交車北京西站-玉泉路、八寶山-石景山-三家店817路公交車國(guó)防大學(xué)-玉泉路、八寶山-晉元莊831路公交車辛莊-石槽、魯谷東口、魯谷-張儀村958路公交車北京游樂(lè)園-石槽、魯谷東口、魯谷-八大處212路公交車（夜班車）前門-玉泉路、八寶山-古城地鐵1號(hào)線蘋果園-八寶山、玉泉路-四惠東站資料來(lái)源：中原商業(yè)策劃部通過(guò)上述數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，就本案而言，區(qū)域內(nèi)交通狀況直接影響本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)之經(jīng)營(yíng)狀況，本項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)定位工作、經(jīng)營(yíng)店型的選擇、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面工作將部分依據(jù)項(xiàng)目周邊交通環(huán)境進(jìn)行制訂，其重要性可想而知。通過(guò)本項(xiàng)目區(qū)域外部交通分析，本項(xiàng)目周邊魯谷路、玉泉西路將成為商業(yè)物業(yè)重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，同時(shí)地鐵資源也將是本項(xiàng)目之重要研究對(duì)象，本項(xiàng)目之商業(yè)物業(yè)將圍繞此區(qū)域展開(kāi)，項(xiàng)目定位將充分利用現(xiàn)有之交通條件。 充分利用現(xiàn)有優(yōu)良交通狀況最大限度吸引區(qū)域及區(qū)域外部之有效消費(fèi)人群，擴(kuò)大商業(yè)影響范圍從而提升本項(xiàng)目之商業(yè)物業(yè)價(jià)值，使商業(yè)經(jīng)營(yíng)得到有效保證并持續(xù)發(fā)展； 結(jié)合外部交通狀況，設(shè)計(jì)適合本項(xiàng)目之內(nèi)、外部交通組織，達(dá)到人流的合理、高效引入和疏散；依據(jù)項(xiàng)目周邊交通狀況，確定物業(yè)整體布局，在最佳之位置打造最有價(jià)值之商業(yè)物業(yè)； 最大限度增加本項(xiàng)目之臨街商業(yè)物業(yè)體量，達(dá)到商鋪銷售利潤(rùn)最大化。3.1.3 地塊性質(zhì)分析本項(xiàng)目東區(qū)位于一個(gè)南北長(zhǎng)750米，東西寬320米的長(zhǎng)方形地塊上，由于該地塊東南部為中鐵建宿舍、北京機(jī)械運(yùn)輸公司、北京市第八汽車運(yùn)輸公司現(xiàn)狀用地，故不在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)之列，因而東區(qū)被分割成為一塊形狀如“刀把”形狀南北方向狹長(zhǎng)的地塊，該地塊南北長(zhǎng)750米，北部地區(qū)東西寬度為320米，南部地區(qū)東西寬度為115米。整個(gè)項(xiàng)目東區(qū)三面臨路，東臨玉泉路，南接西便門豁口外路，北臨魯谷村路與長(zhǎng)安街沿線石景山路平行相隔。項(xiàng)目東區(qū)北部臨近長(zhǎng)安街沿線，靠近玉泉路地鐵站，所以人流相對(duì)密集，同時(shí)依托于地鐵經(jīng)濟(jì)影響周邊商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)完善，從而對(duì)周邊地區(qū)商業(yè)氛圍的形成起到了相當(dāng)大的促進(jìn)作用，所以項(xiàng)目東區(qū)北部物業(yè)價(jià)值明顯高于其本項(xiàng)目東區(qū)其他地段。由于受總體規(guī)劃影響，建成后的雕塑公園與本項(xiàng)目?jī)H一路之隔，且在東西方向平行于本項(xiàng)目，將本項(xiàng)目東區(qū)北部地塊與長(zhǎng)安街沿線從南北方向隔開(kāi)約300米的距離，從而形成一道自然屏障。鑒于此種情況則要求東區(qū)北側(cè)的商業(yè)項(xiàng)目在建筑形式上進(jìn)行一些變通，從而可以越過(guò)這道自然屏障，進(jìn)而可以利用本項(xiàng)目面向長(zhǎng)安街沿線方向無(wú)高層建筑阻擋這一優(yōu)勢(shì)，突顯這一側(cè)建筑物以達(dá)到一個(gè)良好的展示效果。通過(guò)我司對(duì)于本項(xiàng)目東區(qū)地塊在地理位置朝向以商業(yè)價(jià)值兩個(gè)方面的分析，可以看出北部地區(qū)由于其在地塊性質(zhì)上的優(yōu)勢(shì)，更適合于建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，可以在交通及形象展示方面得到滿足，而南部地區(qū)則只適合進(jìn)行住宅項(xiàng)目，以及與之配套的商業(yè)設(shè)施建設(shè)。3.1.4 物業(yè)規(guī)模及各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)圖表5：項(xiàng)目東區(qū)物業(yè)規(guī)模及技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值比重（%）備注規(guī)劃總用地1、居住小區(qū)用地h15.49100（1）住宅用地h9.259（2）公建用地h1.5410（3）道路用地h3.2521（4）公共綠地h1.59.6總建筑面積地上住宅建筑面積萬(wàn)52.4388公建面積萬(wàn)2.3.5待定地下建筑面積（人防兼車庫(kù)）萬(wàn)5.18.5住宅平均層數(shù)層20停車位輛2610待定地面停車位輛1380待定容積率3.52綠地率30.5%以上表格中所列為前期貴司提供之?dāng)?shù)據(jù)資料，有鑒于目前本項(xiàng)目東區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上還在進(jìn)一步的商討中，因而該表格內(nèi)數(shù)據(jù)僅供參考之用。就目前而言，本項(xiàng)目東區(qū)由于在商業(yè)面積上會(huì)有較大的增長(zhǎng)，從而公建面積也會(huì)隨之增加，同時(shí)也必然會(huì)要求停車位的數(shù)量有所增加以滿足消費(fèi)人群的需要。以本表格所顯示，住宅所占建筑面積在本項(xiàng)目東區(qū)總建筑面積占有很大比重為88%，其總建筑為52.43萬(wàn)平方米。按目前本項(xiàng)目規(guī)劃的人均居住面積42平方米計(jì)算，東區(qū)未來(lái)居民至少在12,500人以上，這將對(duì)東區(qū)未來(lái)的商業(yè)發(fā)展提供一個(gè)有力的消費(fèi)支撐。3.1.5總結(jié)分析通過(guò)我司實(shí)質(zhì)性的調(diào)研工作，以及對(duì)于項(xiàng)目東區(qū)自身技術(shù)指標(biāo)的分析比較，本案所在區(qū)域從宏觀市場(chǎng)環(huán)境和微觀地塊性質(zhì)都具備了一個(gè)大型商業(yè)物業(yè)發(fā)展所應(yīng)具備的基本素質(zhì)。且通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，可以看出該區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境正在以一個(gè)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)向前推進(jìn)，區(qū)域市場(chǎng)整體環(huán)境未來(lái)將會(huì)提升到一個(gè)較高的空間領(lǐng)域，在一定程度上講，將會(huì)為區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)氛圍的營(yíng)造發(fā)揮相當(dāng)積極的促進(jìn)作用，這將給本案的未來(lái)發(fā)展打下良好環(huán)境基礎(chǔ)。因此我司將準(zhǔn)確把握本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展態(tài)勢(shì)，將自身特點(diǎn)與之有效結(jié)合起來(lái)，同時(shí)充分排除本案在區(qū)域內(nèi)與整個(gè)市場(chǎng)的排斥點(diǎn)，著重分析區(qū)域內(nèi)各個(gè)業(yè)態(tài)的分布狀況及動(dòng)態(tài)信息，仔細(xì)尋找本案上市時(shí)機(jī)的切入點(diǎn)，最大限度的挖掘區(qū)域內(nèi)的商業(yè)價(jià)值，在本區(qū)域內(nèi)形成項(xiàng)目規(guī)模特色，促使本案的輻射范圍有效擴(kuò)大，針對(duì)本區(qū)域之市場(chǎng)環(huán)境分析將成為后期市場(chǎng)準(zhǔn)確定位之重要參考依據(jù)。3.2 項(xiàng)目功能分析3.2.1 東、西區(qū)功能互動(dòng)分析3.2.1.1 東、西區(qū)商業(yè)價(jià)值對(duì)比分析受地塊位置、社區(qū)總體規(guī)劃等因素影響，本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)分為東、西區(qū)域兩個(gè)板塊。根據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)研及相應(yīng)分析，本項(xiàng)目東、西區(qū)商業(yè)物業(yè)價(jià)值存在較大差異，因此現(xiàn)就東、西區(qū)商業(yè)物業(yè)價(jià)值進(jìn)行較為系統(tǒng)的對(duì)比分析，以期為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供可參考之指導(dǎo)建議。1 位置因素 從本項(xiàng)目東、西區(qū)所在區(qū)位位置比較發(fā)現(xiàn)，東區(qū)明顯優(yōu)于西區(qū)。就商圈影響范圍考慮，東區(qū)物業(yè)更靠近城市中心，依靠玉泉路之連接及占據(jù)十字路口之優(yōu)越位置，東區(qū)物業(yè)將對(duì)北部、東部及西部之消費(fèi)市場(chǎng)均產(chǎn)生較大商業(yè)吸引。西區(qū)雖同時(shí)具有占據(jù)十字路口之先天優(yōu)勢(shì)，但其與長(zhǎng)安街沿線八寶山公墓隔路相見(jiàn)，一方面將催生目標(biāo)客群對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的心理抵觸性；另一方面許多經(jīng)營(yíng)商戶、投資者因風(fēng)水問(wèn)題也將對(duì)該物業(yè)的選擇增加巨大障礙。此外，北京市第一中級(jí)人民法院、北京市人民檢察院等司法機(jī)關(guān)均分布在玉泉西路附近，此類部門的存在引發(fā)之消費(fèi)抗拒心理將對(duì)娛樂(lè)業(yè)、涉及夜生活等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)產(chǎn)生較大阻力。而上述干擾因素在本項(xiàng)目東區(qū)物業(yè)中會(huì)因?yàn)榈乩砦恢?、建筑形式等影響被弱化。因此，在地理位置上，東區(qū)物業(yè)價(jià)值高于西區(qū)。2交通因素 消費(fèi)力決定商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，潛在消費(fèi)力是否充足是商業(yè)物業(yè)能否成功運(yùn)作的關(guān)鍵因素，就本項(xiàng)目而言，較為便利的交通環(huán)境，將為本項(xiàng)目物業(yè)良好發(fā)展提供帶來(lái)大量人流的可能。從道路交通方面考慮，本項(xiàng)目地塊周邊道路組織系統(tǒng)較為發(fā)達(dá)和完善，通過(guò)玉泉路、魯谷路、玉泉西路、長(zhǎng)安街等干線將使本項(xiàng)目成功與東部、西部及北部地區(qū)良好連接，此交通道路優(yōu)勢(shì)屬于本項(xiàng)目東、西區(qū)共同優(yōu)勢(shì)資源，不存在差異化傾向。從公共交通方面考慮，本項(xiàng)目東、西區(qū)同時(shí)擁有地鐵、公交車站等公共交通資源，但從目前現(xiàn)狀人流分析，地鐵交通對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)吸引力遠(yuǎn)大于公共交通。因此，從交通狀況方面分析，本項(xiàng)目東、西區(qū)物業(yè)交通狀況基本趨同。但仍需指出，由于東區(qū)靠近城市中心、人口密度相對(duì)較大等因素影響，東區(qū)交通產(chǎn)生之效果將略高于西區(qū)。3商業(yè)氛圍因素 從本項(xiàng)目東、西區(qū)現(xiàn)狀租金分析，東區(qū)物業(yè)平均租金約為3-5元/天*平米，西區(qū)約為2-3元/天*平米，從二者租金可以看出，現(xiàn)狀商業(yè)價(jià)值東區(qū)明顯高于西區(qū)；從現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)商戶品牌分析，東區(qū)臨街店鋪較多且具有品牌效應(yīng)，如大中電器、玉泉電器等，而西區(qū)臨街店鋪小而雜，經(jīng)營(yíng)氛圍較差，無(wú)論從檔次、數(shù)量、品牌等方面而言均無(wú)法與東區(qū)相比，總體來(lái)講東區(qū)相對(duì)西區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯。4建筑形式因素 受總體規(guī)劃影響，西區(qū)商業(yè)以住宅底商居多，此種建筑形式將對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)產(chǎn)生較大的限制和局限，而東區(qū)規(guī)劃尚未最終確定，我司將根據(jù)社區(qū)實(shí)際狀況確定物業(yè)建筑形式以適應(yīng)相應(yīng)之業(yè)態(tài)需求，從而為物業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。5開(kāi)發(fā)時(shí)間因素 開(kāi)發(fā)進(jìn)度而言，我司認(rèn)為本項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)節(jié)奏相對(duì)較為合理。西區(qū)物業(yè)以社區(qū)商業(yè)配套為主，以社區(qū)商業(yè)為基點(diǎn)并相應(yīng)擴(kuò)散的經(jīng)營(yíng)策略，將逐漸培育西區(qū)及項(xiàng)目周邊之整體商業(yè)氛圍，并為東區(qū)大中型商業(yè)集群的發(fā)展提供市場(chǎng)支撐。同時(shí)，東區(qū)大中型商業(yè)物業(yè)的有效發(fā)展將具備影響較為廣闊商業(yè)輻射區(qū)域之能力，從而帶動(dòng)西區(qū)商業(yè)物業(yè)升值。從開(kāi)發(fā)時(shí)間分析，東、西區(qū)物業(yè)相輔相成、互相促進(jìn)，但總體來(lái)看，受西區(qū)商業(yè)之鋪墊和烘托，東區(qū)商業(yè)物業(yè)價(jià)值在開(kāi)發(fā)時(shí)間因素上將高于西區(qū)物業(yè)。6周邊配套因素圖表6：項(xiàng)目周邊配套對(duì)比分析表區(qū)域狀況東區(qū)西區(qū)住宅戀舍長(zhǎng)安明珠、嘉德公寓、萬(wàn)德名苑、永金星小區(qū)、玉興苑、玉阜嘉園等魯谷新居、永樂(lè)小區(qū)、魯谷小區(qū)等寫字樓玉泉大廈、長(zhǎng)安西點(diǎn)、九州大廈、康瀛大廈、邦定大樓、長(zhǎng)春大廈等中礎(chǔ)大廈、萬(wàn)商大廈、華聯(lián)大廈、萬(wàn)國(guó)涉外寫字樓賓館酒店銀亞大酒店、長(zhǎng)峰假日酒店、五棵松飯店、軍事醫(yī)學(xué)科學(xué)院招待所、猗興賓館、長(zhǎng)興賓館、鐵印賓館、海凌賓館、東清賓館、天天城招待所、比特賓館、四環(huán)賓館等萬(wàn)匯源賓館、中鐵總公司招待所、玉泉園招待所等餐飲娛樂(lè)美食莊園、喜迎門酒樓、全聚德、盈福海海鮮城、天都圓、小肥羊、仙都酒家、今日港灣、平安酒樓、湘潤(rùn)芝酒樓等德豐樓飯莊、新時(shí)代大食堂等商場(chǎng)華普超市、國(guó)美電器城等永樂(lè)百貨商場(chǎng)、西單連鎖店、銀河商城、魯谷商業(yè)城、匯海銀星商場(chǎng)、裕祥商場(chǎng)、紅葉商場(chǎng)等從上述圖表資料及相應(yīng)分析可見(jiàn)，住宅物業(yè)方面，東區(qū)周邊住宅以新建、在建項(xiàng)目為主，而西區(qū)則以魯谷小區(qū)、永樂(lè)小區(qū)等中低檔現(xiàn)狀物業(yè)為主（新舊比約為7:3左右）；從住宅物業(yè)提供之消費(fèi)者素質(zhì)分析，東區(qū)消費(fèi)者從消費(fèi)能力、理念等方面均強(qiáng)于西區(qū)消費(fèi)者；寫字樓、酒店、餐飲娛樂(lè)等物業(yè)方面，東區(qū)在數(shù)量、檔次等方面均略高于西區(qū)之現(xiàn)狀物業(yè)，此類配套物業(yè)提供之消費(fèi)者東區(qū)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西區(qū)；同時(shí)東區(qū)相對(duì)臨近奧林匹克場(chǎng)館、大量機(jī)關(guān)、研究院、軍區(qū)辦事處等企事業(yè)單位，此部分消費(fèi)者消費(fèi)能力旺盛。綜合因素分析，住宅、寫字樓、賓館酒店、商場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)等配套設(shè)施東區(qū)均比西區(qū)更加全面和完善，此部分物業(yè)將為東區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供相當(dāng)數(shù)量的消費(fèi)資源，由此而產(chǎn)生商業(yè)價(jià)值明顯高于西區(qū)。綜上所述，通過(guò)本項(xiàng)目東、西區(qū)商業(yè)物業(yè)各種影響因素之比較分析發(fā)現(xiàn)，東區(qū)商業(yè)物業(yè)價(jià)值將明顯高于西區(qū)，更具市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Γ磥?lái)將形成東、西區(qū)各具經(jīng)營(yíng)主題和特色，以東區(qū)大中型商業(yè)物業(yè)為主力、以西區(qū)社區(qū)商業(yè)為有效補(bǔ)充的商業(yè)格局，東、西區(qū)商業(yè)物業(yè)的互相影響和拉動(dòng)，將協(xié)調(diào)東、西區(qū)商業(yè)物業(yè)按各自方向均衡發(fā)展。通過(guò)上述分析可以發(fā)現(xiàn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展角度分析，東區(qū)商業(yè)物業(yè)之綜合物業(yè)價(jià)值高于西區(qū)。3.2.1.2 東、西區(qū)商業(yè)之互動(dòng)分析商業(yè)物業(yè)講求市場(chǎng)氛圍的塑造及培育。現(xiàn)階段該區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展十分落后，各種中小型、中低檔次臨街商鋪數(shù)量龐大，且尚不存在大中型品牌物業(yè)。市場(chǎng)現(xiàn)狀一方面對(duì)該區(qū)域商業(yè)氛圍的形成產(chǎn)生一定阻力；另一方面，也為該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的建設(shè)提供一定發(fā)展空間。本項(xiàng)目西區(qū)物業(yè)在社區(qū)商業(yè)配套基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)擴(kuò)散，業(yè)態(tài)齊全，涉及餐飲娛樂(lè)、服裝服飾、家居用品、便民服務(wù)等各行業(yè)，不僅能夠滿足社區(qū)內(nèi)消費(fèi)者多方位、多層次的生活需求，同時(shí)便捷完善的商業(yè)設(shè)施對(duì)周邊人群也將產(chǎn)生一定吸引，通過(guò)西區(qū)先期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，遠(yuǎn)洋山水商業(yè)物業(yè)將在消費(fèi)者心目中樹(shù)立形象并產(chǎn)生一定影響力，項(xiàng)目及周邊整體商業(yè)氛圍也將由此逐漸形成。屆時(shí)，商業(yè)氛圍的日趨成熟，使該區(qū)域?qū)⒕哂幸欢ㄉ虡I(yè)底蘊(yùn)，消費(fèi)者也對(duì)遠(yuǎn)洋山水商業(yè)項(xiàng)目具有較強(qiáng)消費(fèi)認(rèn)知度，較好的商業(yè)基礎(chǔ)為東區(qū)物業(yè)良好運(yùn)營(yíng)提供前提。另一方面項(xiàng)目東區(qū)物業(yè)在經(jīng)營(yíng)策略上與西區(qū)物業(yè)完全不同，脫離于社區(qū)，而放眼更多的輻射人群，為其提供除基本生活所需以外的其他消費(fèi)形式，未來(lái)將形成各類商業(yè)經(jīng)濟(jì)要素的聚集體，無(wú)論規(guī)模、檔次都將與西區(qū)產(chǎn)生較大差異。錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)也使東區(qū)除擁有西區(qū)之目標(biāo)客群外，對(duì)更大輻射范圍內(nèi)人群增添了強(qiáng)有力的吸引，符合自身定位，使項(xiàng)目自身價(jià)值得以最大化體現(xiàn)。從而也促進(jìn)西區(qū)商業(yè)物業(yè)的升值。3.2.2 東區(qū)自身可能之各物業(yè)功能互動(dòng)分析本項(xiàng)目東區(qū)規(guī)劃占地15.49公頃，地塊長(zhǎng)（南北）約為750米，寬（東西）約為310米。整個(gè)規(guī)劃地塊呈現(xiàn)“刀把狀”，但地塊相對(duì)比較方正，并且地塊兩側(cè)均臨主要道路，這對(duì)于寫字樓、酒店和商場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)均十分有利。3.2.2.1 商業(yè)物業(yè)與住宅的互動(dòng)本項(xiàng)目為大型居住型社區(qū)，東、西區(qū)總占地63.62公頃，建筑面積高達(dá)150萬(wàn)平米，未來(lái)入住人群約3萬(wàn)人左右。強(qiáng)大的住宅客戶資源成為為本商業(yè)物業(yè)重要的消費(fèi)支撐點(diǎn)。同時(shí)，獨(dú)立商業(yè)物業(yè)及作為社區(qū)商業(yè)配套的住宅底商也為住戶提供了便捷完善的購(gòu)物環(huán)境。3.2.2.2 商業(yè)與酒店、寫字樓的互動(dòng)寫字樓和酒店主要功能是為客戶提供辦公和休息的空間，因此，各種配套服務(wù)就顯得更為重要。優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)會(huì)為客戶帶來(lái)極大的便利：休閑娛樂(lè)設(shè)施提供更多的商務(wù)活動(dòng)空間；餐飲設(shè)施提日常或商務(wù)就餐；商業(yè)設(shè)施提供舒適的購(gòu)物環(huán)境等。因此良好的配套會(huì)在很大程度上提高物業(yè)的檔次、品位，促進(jìn)寫字樓的租售進(jìn)度及酒店的入住率。反過(guò)來(lái)，寫字樓及酒店又會(huì)給商業(yè)物業(yè)各種服務(wù)帶來(lái)部分客戶群，是商業(yè)消費(fèi)者一個(gè)較為穩(wěn)定的客戶來(lái)源，但這部分的消費(fèi)者在數(shù)量上只占據(jù)少數(shù)。3.2.2.3酒店與寫字樓的互動(dòng)北京作為首都，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心為一體之城市結(jié)構(gòu)，其功能輻射范圍是全方位性的。本項(xiàng)目之酒店與寫字樓二者之間應(yīng)是互換、互融，寫字樓之需求客戶多為中小型公司，或外地駐京辦事處及一些個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。由寫字樓內(nèi)入住公司為酒店帶來(lái)部分客戶。而酒店因具備齊全的設(shè)施（大型餐飲、娛樂(lè)、多功能廳）也為寫字樓內(nèi)的客戶提供其物業(yè)范圍內(nèi)缺乏的服務(wù)。圖表6：各物業(yè)功能互動(dòng)示意圖3.2.3 東區(qū)商業(yè)物業(yè)功能定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目東西區(qū)商業(yè)價(jià)值對(duì)比分析及東區(qū)可能發(fā)展之物業(yè)的互動(dòng)分析，可以得出結(jié)論，本商業(yè)物業(yè)提供之功能將主要立足于三個(gè)方面： 服務(wù)于項(xiàng)目自身住宅、酒店、寫字樓等物業(yè)； 服務(wù)于項(xiàng)目周邊的住宅、寫字樓等物業(yè)； 項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)設(shè)施缺乏，本案地鐵、公交等便利的交通將直接擴(kuò)大本項(xiàng)目輻射區(qū)域，本項(xiàng)目將服務(wù)于項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的所有有效消費(fèi)者。鑒于此，本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)功能將分為三個(gè)層次，堅(jiān)持三步走的策略，最大限度挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目功能的三個(gè)層次：功能之一為遠(yuǎn)洋山水項(xiàng)目自身的商業(yè)配套；功能之二為周邊消費(fèi)群體的購(gòu)物中心；功能之三為外來(lái)消費(fèi)群體的餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等綜合服務(wù)中心。三步走策略即：先立足項(xiàng)目自身，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊消費(fèi)群體，最大限度的挖掘外來(lái)消費(fèi)資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)部分開(kāi)發(fā)價(jià)值的最大化。圖表8：項(xiàng)目功能示意圖3.3 商圈分析3.3.1 商圈劃分原則商圈的定義：在現(xiàn)代商業(yè)市場(chǎng)中商業(yè)物業(yè)進(jìn)行銷售活動(dòng)的空間范圍，它是由消費(fèi)者的購(gòu)買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力所決定的。簡(jiǎn)而言之，商圈就是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費(fèi)者到商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離或者空間距離。根據(jù)北京市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，一般將商業(yè)物業(yè)（具有一定規(guī)模）商圈劃分為三個(gè)層次，即主要商圈、次要商圈、邊際商圈。主要商圈（primary）是指最接近商業(yè)物業(yè)并擁有高密度顧客群的區(qū)域，商業(yè)物業(yè)的客流量大約有5070%來(lái)自于主要商圈；次要商圈（secondary）位于主要商圈之外，顧客光顧率適中，一般這一區(qū)域的顧客約占此商業(yè)物業(yè)客流量的1530%；邊際商圈位于次要商圈之外圍，屬于商業(yè)物業(yè)的邊緣輻射范圍，在此商圈內(nèi)顧客購(gòu)物比率相對(duì)較低，一般商業(yè)物業(yè)10%左右的目標(biāo)消費(fèi)者來(lái)自于邊際商圈。值得一提的是，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是交通工具的高速發(fā)展帶來(lái)的整體交通便利程度的提高，使得大型商業(yè)物業(yè)商圈內(nèi)涵也隨之發(fā)生了相應(yīng)變化，衡量商圈的標(biāo)準(zhǔn)不再是單單考慮空間距離因素，利用時(shí)間距離來(lái)衡量商圈之影響范圍變得更具有實(shí)際指導(dǎo)意義。我司在確定遠(yuǎn)洋山水商業(yè)項(xiàng)目商圈范圍時(shí)，將運(yùn)用本劃分商圈之理論及重點(diǎn)考慮因素對(duì)本項(xiàng)目商圈測(cè)定進(jìn)行分析及論證。3.3.2 測(cè)定商圈之重要性針對(duì)大型商業(yè)物業(yè)之商圈分析，將對(duì)項(xiàng)目發(fā)展空間給予充分的闡述及論證，通過(guò)深入的分析與研究，將使得影響本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)發(fā)展之客觀環(huán)境因素透明化和清晰化，并明確項(xiàng)目總體發(fā)展方向。測(cè)定商圈之重要性具體表現(xiàn)如下：A. 科學(xué)測(cè)定商圈是大型商業(yè)物業(yè)進(jìn)行科學(xué)選址的基礎(chǔ)。選址是關(guān)系商業(yè)物業(yè)生存發(fā)展的根本策略，而商業(yè)物業(yè)選址必須以商圈的測(cè)定作為前提和條件。通過(guò)商圈分析，可以尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)，發(fā)現(xiàn)并彌補(bǔ)缺陷，明確項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)，保證項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)B. 通過(guò)商圈分析，可以了解項(xiàng)目所在區(qū)域（石景山地區(qū)及附近相應(yīng)影響范圍內(nèi)）經(jīng)濟(jì)發(fā)展及商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，為本項(xiàng)發(fā)展提供市場(chǎng)指導(dǎo)意見(jiàn)C. 通過(guò)商圈分析，可以具體了解商圈內(nèi)消費(fèi)者的構(gòu)成及其消費(fèi)特點(diǎn)，從而為商業(yè)物業(yè)進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位、確定經(jīng)營(yíng)方針和進(jìn)行經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)奠定良好基礎(chǔ)D. 可以深入了解決定本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)發(fā)展之地理環(huán)境、交通狀況及相關(guān)因素，并以此為后期規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)提供指導(dǎo)性建議3.3.3 商圈分析之重點(diǎn)因素3.3.3.1 外部環(huán)境因素 商業(yè)物業(yè)聚集狀況及商業(yè)區(qū)的形成 家庭與人口因素（消費(fèi)者因素） 交通狀況因素 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素 地理位置因素 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃因素3.3.3.2 內(nèi)部環(huán)境因素 本項(xiàng)目總體規(guī)模因素 本項(xiàng)目整體檔次定位因素 本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)與性質(zhì)因素 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平因素 本項(xiàng)目東、西區(qū)影響與依托因素在市場(chǎng)調(diào)研中 ，我司針對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)影響區(qū)域范圍內(nèi)之上述區(qū)域交通、周邊環(huán)境、消費(fèi)者狀況、商業(yè)物業(yè)分布等眾多環(huán)節(jié)進(jìn)行了調(diào)查與研究。本項(xiàng)目商圈分析中，我司將利用市場(chǎng)調(diào)研成果，針對(duì)上述重點(diǎn)分析對(duì)象進(jìn)行深入的分析與論證，以市場(chǎng)商業(yè)局勢(shì)為基礎(chǔ)，得出有效結(jié)論從而對(duì)東區(qū)大型綜合性商業(yè)物業(yè)發(fā)展給予指導(dǎo)。3.3.4 本項(xiàng)目商圈分析3.3.4.1 商圈界定商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)將受到項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境、目標(biāo)客戶、消費(fèi)能力、市場(chǎng)容量等諸多因素的制約和影響，項(xiàng)目附近各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的存在與發(fā)展將直接決定本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的最終定位。因此，本項(xiàng)目商圈分析將根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域界定之范圍為指導(dǎo)和依據(jù)，以本項(xiàng)目所在地為重心，圍繞項(xiàng)目周邊有效影響區(qū)域（面積約為6.25平方公里之商圈范圍及西部區(qū)域）內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)展開(kāi)。圖表9：本項(xiàng)目商圈劃分示意圖商圈劃分方案：以本項(xiàng)目地塊為中心，依次以1、1.5、2.5公里為半徑的相應(yīng)圍合區(qū)域劃分為本項(xiàng)目主要商圈、次要商圈、輻射商圈（本項(xiàng)目實(shí)際商圈為不規(guī)則之橢圓形區(qū)域，在符合項(xiàng)目所在地實(shí)際狀況的前提下，擬定本項(xiàng)目商圈為以本項(xiàng)目為圓心的同心圓區(qū)域），本項(xiàng)目商圈分析將以此商圈劃分為基礎(chǔ)和依據(jù)進(jìn)行分析和論證。重點(diǎn)研究范圍：本項(xiàng)目主要研究范圍為上圖紅線圈定之區(qū)域，東起西四環(huán)路、南到吳家村路、西至西五環(huán)路、北到阜石路，此區(qū)域之消費(fèi)者將成為本項(xiàng)目物業(yè)之主要目標(biāo)客戶，商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將主要圍繞此部分之消費(fèi)者展開(kāi)。此外，結(jié)合本項(xiàng)目所在地大區(qū)域總體商業(yè)狀況及東區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃之需要，我司將針對(duì)本項(xiàng)目以東區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)分析和研究。3.3.4.2 消費(fèi)者分析3.3.4.2.1 常住人口分析A. 區(qū)域人口數(shù)量本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)共計(jì)100232戶，其中常住人口276427人，與2001年區(qū)域人口普查時(shí)相比，區(qū)域內(nèi)常住人口增長(zhǎng)率為2.48%（包括自然增長(zhǎng)與人口遷移）。 圖表9：區(qū)域常住人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)表類 別數(shù) 量總戶數(shù)100232戶總?cè)丝?76427人根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京市西部區(qū)域人口密度較低，平均不足1萬(wàn)人/平方公里，人口分布較為分散，本項(xiàng)目周邊人口密度相對(duì)較高，約為1.2萬(wàn)人/平方公里，為商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供了一定的消費(fèi)資源。但是根據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，在上述人口中，對(duì)于本項(xiàng)目有效之消費(fèi)人口約為6萬(wàn)人左右，按照本項(xiàng)目東、西區(qū)總體商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)之規(guī)模，將不能得到足夠之消費(fèi)力支撐。除此之外，由于西部區(qū)域商業(yè)發(fā)展落后，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)十分缺乏，因此本項(xiàng)目以西區(qū)域、主要是石景山地區(qū)之消費(fèi)人群一定程度上將被本項(xiàng)目所吸引，可增加一定數(shù)量之外部潛在有效消費(fèi)人群；東部區(qū)域也將形成一部分輻射，但由于商業(yè)格局等客觀因素影響，商業(yè)吸引力將有所下降?？傮w來(lái)講，人口數(shù)量因素就目前狀態(tài)下，將很難對(duì)本項(xiàng)目大型商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的推動(dòng)，因此本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)應(yīng)控制規(guī)模、注重檔次及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的選擇，通過(guò)具有一定特點(diǎn)之物業(yè)的營(yíng)造延長(zhǎng)項(xiàng)目商圈輻射半徑，從而增加有效消費(fèi)人群數(shù)量以提升成功運(yùn)作的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。B. 區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)圖表11：區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)比例統(tǒng)計(jì)表按年齡分組區(qū)域市場(chǎng)比例（%）20歲及以下17.721-30歲12.731-40歲18.641-50歲19.751-60歲12.361-70歲12.770歲以上6.3合計(jì)100平均年齡：41.2歲從上述圖表看出，區(qū)域內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出“兩頭大、中間小”的狀況，區(qū)域平均年齡達(dá)到41.2歲，21-40歲人群僅占總?cè)丝诒壤?0%左右，年齡過(guò)大之人群比重過(guò)大?？傮w來(lái)講此種年齡結(jié)構(gòu)組合平均消費(fèi)能力一般，而消費(fèi)理念及欲望趨弱，對(duì)于本項(xiàng)目新興商業(yè)物業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生相當(dāng)阻力，充分挖掘此種結(jié)構(gòu)組合之消費(fèi)特點(diǎn)及對(duì)應(yīng)商品類型，將有效提升物業(yè)消費(fèi)潛力。同時(shí)，年齡結(jié)構(gòu)偏大之消費(fèi)人群一般將選擇距離較近之商業(yè)物業(yè)進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)，而區(qū)域內(nèi)消費(fèi)場(chǎng)所的缺乏將衍生出一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。C. 區(qū)域人口收入水平圖表12：區(qū)域人口收入水平統(tǒng)計(jì)表月收入800元以下800-2000元2001-4000元4001-6000元6001元以上百分比48.1%37.7%9.1%1.2%3.9%從上述圖表看出，目前區(qū)域內(nèi)人口收入水平相對(duì)較低，月收入低于800元之比例接近50%，而月收入高于4000元之比例僅為5%左右?？梢钥隙?，較低的平均收入水平將嚴(yán)重影響本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，使得消費(fèi)活動(dòng)帶有較強(qiáng)的局限性和片面性，物業(yè)供應(yīng)量、物業(yè)檔次等均將受到限制。綜上所述，目前本項(xiàng)目商業(yè)影響范圍內(nèi)常住人口中，文化水平普遍偏低，居民人均收入水平不高，此部分居民平常消費(fèi)大多為滿足基本生活需要，購(gòu)買力相對(duì)較低，消費(fèi)品位和檔次均較低，這也可以從該區(qū)域目前商鋪檔次整體偏低上反映出來(lái)。與此同時(shí)，隨著城市擴(kuò)張和邊緣化建設(shè)的加快，本區(qū)域未來(lái)幾年發(fā)展前景看好，各項(xiàng)利好政策的推動(dòng)、尤其是房地產(chǎn)物業(yè)建設(shè)的帶動(dòng)，預(yù)計(jì)到2005-2007年本項(xiàng)目全部竣工后，將使本區(qū)域整體環(huán)境得到很大改觀，其常住人口的生活水平也將有所提升，本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)購(gòu)買力、消費(fèi)者消費(fèi)能力將有一定程度提高?？傮w來(lái)講，現(xiàn)階段本項(xiàng)目商圈范圍內(nèi)常住人口消費(fèi)水平對(duì)于本項(xiàng)目之支撐并不十分樂(lè)觀。3.3.4.2.2 流動(dòng)（外來(lái)）人口分析圖表13：區(qū)域?qū)懽謽菭顩r統(tǒng)計(jì)表寫字樓數(shù)量和計(jì)（個(gè)）6總建筑面積（平方米）150188總營(yíng)業(yè)面積（平方米）120400出租寫字樓數(shù)量（個(gè)）6平均出租價(jià)格（元/平方米/天）2.23出售寫字樓數(shù)量（個(gè)）1平均出售價(jià)格（元/平方米）7200平均租售率（%）90.4圖表14：區(qū)域酒店?duì)顩r統(tǒng)計(jì)表酒店、賓館及招待所總計(jì)（家）58無(wú)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（個(gè)）40一星4二星2三星11四星1根據(jù)上述圖表可以看出，本項(xiàng)目周邊存在部分寫字樓、酒店等物業(yè)，雖然其檔次、規(guī)模有限，但是此部分物業(yè)將為本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展提供相當(dāng)數(shù)量較有消費(fèi)潛力之消費(fèi)者。常駐寫字樓、酒店等人群由于工作繁忙或居住特點(diǎn)，其生活和消費(fèi)之區(qū)域主要集中于辦公場(chǎng)所和住所周圍；同時(shí)此部分人群消費(fèi)觀念新穎、消費(fèi)能力較強(qiáng)，對(duì)于商業(yè)物業(yè)之需求相對(duì)較大?？梢源_定，項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍的存在使本區(qū)域客觀存在一定數(shù)量、有一定消費(fèi)能力之流動(dòng)人群，從而將推動(dòng)本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展。隨著項(xiàng)目所在地的不斷發(fā)展及經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的興起，區(qū)域內(nèi)此種消費(fèi)人群將逐漸增多，本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的發(fā)展將得到此類人群的重要消費(fèi)支撐。3.3.4.3 區(qū)域配套環(huán)境分析根據(jù)調(diào)研報(bào)告顯示，本項(xiàng)目所在區(qū)域主要配套物業(yè)包括：黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位共計(jì)為83個(gè)，如北京市第一中級(jí)人民法院、北京市人民檢察院、北京市人民高級(jí)法院、北京市公共交通總公司、中國(guó)測(cè)繪研究院、北京建筑工程研究院、空政歌舞團(tuán)、石景山機(jī)動(dòng)車監(jiān)測(cè)場(chǎng)、中鐵建設(shè)總公司、石景山供電局、北京市中型電機(jī)廠、中國(guó)電子系統(tǒng)工程總公司、北京中鐵建筑工程公司等；醫(yī)院共計(jì)17家，如航天中心醫(yī)院、中國(guó)人民解放軍307醫(yī)院、武警總醫(yī)院、解放軍304醫(yī)院、北京721醫(yī)院、眼科醫(yī)院等；中、小學(xué)校共計(jì)28所，如北京市十一小學(xué)、玉泉路小學(xué)、魯谷小學(xué)、石景山京源小學(xué)、北京永樂(lè)中學(xué)等。通過(guò)上述資料可以發(fā)現(xiàn)，雖然區(qū)域內(nèi)人口消費(fèi)狀況較為一般，但上述企事業(yè)單位、醫(yī)院、學(xué)校等配套物業(yè)的存在，在一定程度上將提升區(qū)域整體消費(fèi)水平，尤其是眾多機(jī)關(guān)單位等，消費(fèi)需求較為旺盛。由于區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段尚不存在相對(duì)集中、檔次適宜之商業(yè)消費(fèi)區(qū)域，因此此部分人流大部分均外流之公主墳地區(qū)甚至東部商業(yè)集中區(qū)域。本項(xiàng)目的出現(xiàn)將有效吸引此部分人群，此類消費(fèi)者的存在將對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一定的推動(dòng)作用。3.3.4.4 周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 3.3.4.4.1 臨街商鋪通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所在地總體商業(yè)環(huán)境較差，商業(yè)物業(yè)供量相對(duì)較少且物業(yè)多為臨街店鋪，品質(zhì)較差；加之區(qū)域消費(fèi)能力有限，經(jīng)營(yíng)商戶平均檔次不高，因此本項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)租金水平較低，主要集中于2-3元/天/平方米、3-5元/天/平方米之間，其中3-5元/天/平方米所占比例最大。本項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲、日常百貨（包括服裝、眼鏡、電訊及中小型購(gòu)物場(chǎng)所等）消費(fèi)為主，休閑、娛樂(lè)、健身等行業(yè)分布較少，相應(yīng)市場(chǎng)存在較大空白；此外，本區(qū)域分布數(shù)量眾多汽車、板材、電器、美容等專業(yè)市場(chǎng)，分布區(qū)域較為集中但總體檔次相對(duì)較低。總體來(lái)講，本區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單調(diào)，除餐飲、日常百貨較多外，缺乏休閑、娛樂(lè)設(shè)施、具有一定規(guī)模、檔次之酒樓、茶肆、文化活動(dòng)中心、特色專賣店、多功能綜合主題商城等業(yè)態(tài)。在經(jīng)營(yíng)檔次方面，受區(qū)域整體商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)能力影響，區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次普遍較低，低檔、中低檔小型臨街物業(yè)超過(guò)區(qū)域供應(yīng)量半數(shù)，中檔、中高檔、高檔物業(yè)十分有限且分布業(yè)態(tài)較為集中，區(qū)域物業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次有待較大幅度提高。綜上所述，區(qū)域內(nèi)臨街商鋪普遍素質(zhì)低劣，商業(yè)經(jīng)營(yíng)處于相對(duì)較為混亂狀態(tài)，可以肯定，現(xiàn)狀商鋪將不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目大規(guī)模商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)性影響。反而，由于區(qū)域內(nèi)缺乏高素質(zhì)、符合經(jīng)營(yíng)商戶要求之物業(yè)，現(xiàn)狀商鋪的存在將為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行商業(yè)氛圍營(yíng)造、積累區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)客戶等前期市場(chǎng)培育工作，并為本項(xiàng)目發(fā)展奠定一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 3.3.4.4.2 大型購(gòu)物場(chǎng)所圖表15：項(xiàng)目周邊大型商業(yè)物業(yè)分布表商業(yè)物業(yè)沃爾瑪華聯(lián)易初蓮花麥德龍家世界旺市百利家樂(lè)福世紀(jì)城公主墳蘋果園經(jīng)營(yíng)形式超市超市超市超市超市超市超市購(gòu)物中心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)距離5.53.06.52.651.96.76.64.96.9檔次中高檔中檔中高檔中檔中檔中高檔中檔中高檔中檔中檔根據(jù)上圖可以發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目主要商圈、次要商圈及輻射商圈范圍內(nèi)，現(xiàn)狀大型商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所非常稀少，目前僅有旺市百利、華聯(lián)兩家和商圈外西部之沃爾瑪。雖然沃爾瑪具有較強(qiáng)的商業(yè)輻射能力，但其會(huì)員制經(jīng)營(yíng)模式及超市業(yè)態(tài)的單一性使之難以形成區(qū)域商業(yè)壟斷，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生之干擾不大。除此之外，目前區(qū)域內(nèi)并不存在其它大型商業(yè)項(xiàng)目，從我司對(duì)于本板塊之商業(yè)跟蹤調(diào)查也尚未發(fā)現(xiàn)近期內(nèi)大型商戶在此區(qū)域開(kāi)設(shè)分店之計(jì)劃。因此，本項(xiàng)目商圈輻射范圍內(nèi)商業(yè)發(fā)展尚未形成互相競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)，大型商業(yè)物業(yè)的巨大市場(chǎng)空白將成為本項(xiàng)目發(fā)展之核心支撐要素。同時(shí)在圖中可以發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目商圈輻射范圍之外、尤其是東部地區(qū)，分布部分中型及大中型商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所，如麥德龍、旺市百利、易初蓮花、家世界等，此部分物業(yè)除將截流東部