金橋市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、 金橋開(kāi)發(fā)去的基本狀況金橋開(kāi)發(fā)區(qū)位于呼和浩特市賽罕區(qū)東南部，是未來(lái)呼和浩特市市政府規(guī)劃南拓的主力發(fā)展核心區(qū)，金橋開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積 43.6平方公里 ,其范圍北接市區(qū),西至呼陽(yáng)公路,東到哈拉沁溝濱河道, 南抵天平營(yíng)村 ，東西寬4公里，南北長(zhǎng)10公里，區(qū)內(nèi)規(guī)劃有工業(yè)區(qū) 、行政商貿(mào)金融區(qū)、生態(tài)住宅區(qū)、高科技園區(qū)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)園區(qū)、國(guó)際會(huì)展中心等，集產(chǎn)、學(xué)、研、商貿(mào)、旅游、娛樂(lè)、倉(cāng)儲(chǔ)、金融保險(xiǎn) 、信息咨詢(xún)等多功能、綜合型、現(xiàn)代化的開(kāi)發(fā)區(qū)。 目前金橋開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃為30平方公里的新市區(qū)和13.6平方公里的工業(yè)區(qū)。金橋新城主要形成了以世紀(jì)六路為核心的政務(wù)和企業(yè)辦公聚集區(qū)，和以小黑河為自然劃分段的工業(yè)核心區(qū)，工業(yè)區(qū)分為工業(yè)一區(qū)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)）和工業(yè)二區(qū)（石化工業(yè)區(qū)）。金橋經(jīng)紀(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)去經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，起步區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通義平”，共引進(jìn)項(xiàng)目120多項(xiàng)，投資規(guī)模達(dá)到200億元。2005年開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入2.4億元，玩工業(yè)總產(chǎn)值40億元，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入41億元，工業(yè)增加6億元，注冊(cè)企業(yè)209戶(hù)，注冊(cè)資金4.8億元。金橋新城區(qū)的發(fā)展和進(jìn)度較為緩慢，瑞然睿哲諸多內(nèi)蒙古和呼和浩特市行政事業(yè)單位的入住變得繁華起來(lái)，那只是表面的現(xiàn)象，各類(lèi)市場(chǎng)在金橋新城區(qū)屈指可數(shù)。按市場(chǎng)類(lèi)型分，生產(chǎn)資料市場(chǎng)目前只有大唐拖電公司和城發(fā)金橋電熱廠，生產(chǎn)要素市場(chǎng)目前只有金融和房地產(chǎn)類(lèi)，農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)尚無(wú)規(guī)模市場(chǎng)，無(wú)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，工業(yè)日用消費(fèi)品市場(chǎng)缺乏。金橋新區(qū)缺少真正意義上的商業(yè)街，也沒(méi)有形成生活需求的個(gè)種專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，生活配套資源在一定程度上載短期內(nèi)無(wú)法改變，基本配套的齊全還需要5-8年的發(fā)展時(shí)間。二、 金橋開(kāi)發(fā)去商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分部情況目前金橋開(kāi)發(fā)區(qū)基本形成了以小區(qū)配套為主體的商業(yè)點(diǎn)和帶狀分部的格局，各住宅項(xiàng)目都自建小區(qū)配套商業(yè)底店，金橋開(kāi)發(fā)區(qū)形成以昭烏達(dá)路和世紀(jì)路道路兩旁都有與住宅混建或?qū)ｉT(mén)建設(shè)的商業(yè)店鋪，目前尚未形成一些比較集中的商業(yè)區(qū)，整體發(fā)展規(guī)模受到人口密集程度、固定居住人口總量的限制。1、南二環(huán)和世紀(jì)四路已經(jīng)趨勢(shì)成為金橋開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)區(qū)位第一站由南二環(huán)東南走向開(kāi)始，形成金橋開(kāi)發(fā)去最北沿，南北兩邊分部這爭(zhēng)睹和事業(yè)單位，金橋興趣和背面早已成熟的賽罕區(qū)稅務(wù)局住宅小區(qū)的住宅圈相連，縱向由于呼倫南路、興安南路形成交匯，發(fā)展前路和規(guī)模應(yīng)居首位。隨著匯商廣場(chǎng)、首府國(guó)際、新雅藝墅、金花園、風(fēng)花園的交付使用能夠涵蓋眾多居住人口。目前南二環(huán)和世紀(jì)四路的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)比較落后。原因是開(kāi)發(fā)時(shí)間短，后期建設(shè)力度也不夠，本地區(qū)居民的消費(fèi)能力也束縛著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的進(jìn)一步發(fā)展，具有代表性的是武警醫(yī)院住宅和九合國(guó)際住宅，沿街兩側(cè)正規(guī)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)少，運(yùn)營(yíng)不規(guī)范，存在大量的“馬路經(jīng)濟(jì)”?，F(xiàn)存的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以傳統(tǒng)零售業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)單薄、檔次不全。世紀(jì)四路商業(yè)設(shè)施目前較為突出的問(wèn)題，一是經(jīng)營(yíng)種類(lèi)單??；各底商基本以煙酒、洗化、五金土產(chǎn)、小型便利店為主，無(wú)法形成互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展。目前經(jīng)營(yíng)狀況堪憂，在實(shí)地調(diào)查中和經(jīng)營(yíng)者閑聊，營(yíng)業(yè)額主要以周一和周五為主，周六日要比周一至周五略低，大部分小區(qū)入住率不足一半，底店生意勉強(qiáng)維持。二是金橋開(kāi)發(fā)區(qū)段的昭烏達(dá)路已經(jīng)形成以行政功能為主的主干街道，集中商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)難以獲得適合的地理位置和沿街展示面，隨著政務(wù)、企業(yè)辦公的高速發(fā)展，必然會(huì)出現(xiàn)行政功能和商業(yè)功能交通情況的嚴(yán)重沖突。2、以世紀(jì)四路以南和世紀(jì)六路成為金橋新城區(qū)的核心地帶此域功能繁多，集商品零售、餐飲娛樂(lè)、金融、醫(yī)院和政務(wù)等多種服務(wù)于一身。政務(wù)網(wǎng)點(diǎn)整齊，餐飲娛樂(lè)規(guī)模及檔次較高，零售商業(yè)設(shè)施高低懸殊，雜亂無(wú)章。武警醫(yī)院勢(shì)必形成和奠定世紀(jì)四路南和世紀(jì)五路北以藥店、保健品、禮品為核心的小型商業(yè)氛圍，隨著金橋開(kāi)發(fā)區(qū)入住人口的逐步增加，此區(qū)域的地段升值潛力非常廣闊。目前這一區(qū)域集中了全聚德、小南國(guó)酒店、魯國(guó)演義和金橋大酒店等一批酒店，隨著金橋新區(qū)的快速發(fā)展與之相配的洗浴、美發(fā)、美容、足道、KTV等各種服務(wù)性網(wǎng)點(diǎn)將會(huì)形成商業(yè)休閑功能區(qū)的雛形。相對(duì)于市區(qū)擁擠的交通，金橋新區(qū)通暢的交通道路，幽靜的氛圍已經(jīng)吸引了眾多的市區(qū)內(nèi)和開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)行政事業(yè)單位的消費(fèi)者，此部分人群具備強(qiáng)大的消費(fèi)能力以及各級(jí)行政機(jī)關(guān)單位的各類(lèi)型培訓(xùn)、學(xué)習(xí)和年會(huì)的召開(kāi)更是孕育了更大的商機(jī)。目前此區(qū)域主要集中了萬(wàn)豪名園、鴻都大廈、鴻博商務(wù)、宇泰商務(wù)廣場(chǎng)和新雅藝墅等一批商業(yè)和住宅項(xiàng)目，此部分小區(qū)的陸續(xù)交付使用，將能極大的帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的居住人口總量、消費(fèi)能力和各類(lèi)型服務(wù)業(yè)的發(fā)展，雖然此區(qū)域諸多項(xiàng)目也是以底店為主，但隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，更加大型和品牌力強(qiáng)的企業(yè)將會(huì)進(jìn)入，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)金橋新城區(qū)的發(fā)展。3、以小黑河為自然劃分帶將金橋分割出另一板塊區(qū)域以小黑河為自然劃分段的工業(yè)核心區(qū)，工業(yè)區(qū)分為工業(yè)一區(qū)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)）和工業(yè)二區(qū)（石化工業(yè)區(qū)）。在工業(yè)一區(qū)也就是高興技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前分布了聞都紫禁城、濱河灣二期丁香渡、旺第嘉華、景秀華庭和金橋景觀花園、中海錦繡城等一批項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的陸續(xù)入住已經(jīng)為此區(qū)域帶來(lái)了極大的活力，內(nèi)蒙古日?qǐng)?bào)社等一批單位的入住也提高了此區(qū)域地段的價(jià)值，注入了活力。從世紀(jì)大道開(kāi)始，沿世紀(jì)大道一直延伸到旺第嘉華，整條街的北面是內(nèi)蒙古日?qǐng)?bào)社、邊防家園等事業(yè)單位的住宅，同時(shí)分布有餐飲服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；南面是內(nèi)蒙古神硅谷業(yè)集團(tuán)公司等部分高興技術(shù)企業(yè)。世紀(jì)大道內(nèi)蒙古日?qǐng)?bào)社以東、路北部分，雖然規(guī)劃分布了各類(lèi)商業(yè)，但是此區(qū)域由于居住人口稀少，流動(dòng)人口較少，底店的空置率達(dá)到了90以上，且處于區(qū)域邊緣，交通狀況較差。4、金橋開(kāi)發(fā)區(qū)概況綜述金橋開(kāi)發(fā)去正處在建設(shè)過(guò)程中，行政辦公區(qū)已大批入住，并興建了大規(guī)模的家屬區(qū)，且自治區(qū)、市兩級(jí)政府的一些機(jī)構(gòu)將在規(guī)劃期內(nèi)逐步遷移至此，所以此區(qū)域未來(lái)人口的密度及消費(fèi)能力較高，目前商業(yè)設(shè)施建設(shè)沒(méi)有具體項(xiàng)目支撐。鑒于此種情況，金橋開(kāi)發(fā)區(qū)整體商業(yè)環(huán)境正處于起步階段，隨著自治區(qū)級(jí)、市級(jí)單位落戶(hù)以及配套家屬區(qū)的進(jìn)一步興建，未來(lái)環(huán)境看好。三、 目前金橋開(kāi)發(fā)區(qū)在售典型商業(yè)項(xiàng)目資料匯總1、金橋開(kāi)發(fā)區(qū)的地圖分項(xiàng)目名稱(chēng)新雅藝墅開(kāi)發(fā)商新雅設(shè)計(jì)院地理位置世紀(jì)五路路西項(xiàng)目性質(zhì)商業(yè)，寫(xiě)字樓，住宅總建筑面積7萬(wàn)平米停車(chē)位1比1.5單層面積不詳總戶(hù)數(shù)不詳中庭面積和高度無(wú)層高3.4米柱距不詳建筑結(jié)構(gòu)框架外立面玻璃幕墻門(mén)窗斷橋鋁合金內(nèi)部裝修住宅，寫(xiě)字樓精裝修。底商一二層聯(lián)體總戶(hù)數(shù)對(duì)外銷(xiāo)售70套產(chǎn)權(quán)年限50年返租年限3年返租回報(bào)率機(jī)密物業(yè)費(fèi)2元/平米交通5、21、34、57、66、78路公交車(chē)底商銷(xiāo)售客戶(hù)目前既定銷(xiāo)售目標(biāo)是移動(dòng)、聯(lián)通和金融類(lèi)企業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格住宅單層價(jià)格8000-16580元/平米項(xiàng)目名稱(chēng)旺地嘉華項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商內(nèi)蒙古開(kāi)蒙五鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置達(dá)爾凳北路，未來(lái)和興安南路聯(lián)通項(xiàng)目性質(zhì)商業(yè)，住宅多層，高層總建筑面積30萬(wàn)平米停車(chē)位1比1單層面積不詳總戶(hù)數(shù)1700戶(hù)中庭面積和高度無(wú)層高3.4米柱距不詳建筑結(jié)構(gòu)磚混外立面面磚，涂料門(mén)窗斷橋鋁合金內(nèi)部裝修住宅，商業(yè)。底商一二層聯(lián)體總戶(hù)數(shù)產(chǎn)權(quán)年限50返租年限返租回報(bào)率機(jī)密物業(yè)費(fèi)多層0.5-0.6元/平米，高層1.1-1.2元/平米銷(xiāo)售價(jià)格3500元/平米項(xiàng)目名稱(chēng)光大錦繡城開(kāi)發(fā)商光大集團(tuán)地理位置賽罕區(qū)東南2環(huán)小臺(tái)村項(xiàng)目性質(zhì)住宅，現(xiàn)房和期房總建筑面積24萬(wàn)平米停車(chē)位1比1單層面積不詳總戶(hù)數(shù)2200中庭面積和高度無(wú)層高不詳柱距不詳建筑結(jié)構(gòu)磚混外立面面磚，涂料門(mén)窗斷橋鋁合金內(nèi)部裝修住宅底商總戶(hù)數(shù)產(chǎn)權(quán)年限70返租年限返租回報(bào)率機(jī)密物業(yè)費(fèi)1.37元/平米交通60、37 38底商銷(xiāo)售客戶(hù)個(gè)體，周邊群眾，金融，聯(lián)通等銷(xiāo)售價(jià)格起價(jià)5000元/平米，均價(jià)6000元/平米四、總結(jié)地段是房地產(chǎn)投資成功的第一要素，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)