社會其它相關(guān)論文-保障性住房政策對房地產(chǎn)市場影響研究摘要：2008年11月國家為更有力地?cái)U(kuò)大國內(nèi)需求，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，解決低收入人群的住房問題出臺了保障性住房政策。保障性住房政策出臺勢必會改變房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有格局，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。因此，具體研究保障性住房政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響，對確保政策更好的實(shí)施，解決房地產(chǎn)業(yè)目前面臨的問題大有裨益。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；保障性住房政策；影響2008年11月5日國務(wù)院提出為抵御國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對我國的不利影響，必須采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以應(yīng)對復(fù)雜多變的形勢，要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺更加有力的擴(kuò)大國內(nèi)需求措施，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，確定了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施，公布了四萬億投資以刺激內(nèi)需的政策。其中，提出要加快建設(shè)保障性安居工程，加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門提出的初步方案，在20092011年3年期間，政府?dāng)U大保障性住房投資建設(shè)主要包括四項(xiàng)內(nèi)容：一是新建或購置廉租住房約290萬套，投資2165億元。二是加快222萬戶國有林區(qū)、墾區(qū)等棚戶區(qū)和危舊房改造，投資1025億元。三是新建經(jīng)濟(jì)適用住房400萬套，投資6000億元。四是建設(shè)公共租賃住房300萬套，投資3000億元。以上四項(xiàng)合計(jì)，總投資12190億元，年均投資4063億元。其中，前兩項(xiàng)已列入國家“擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施”中。保障性住房政策的出臺勢必對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來深遠(yuǎn)影響。一、保障性住房政策對房地產(chǎn)市場的影響(一)有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)實(shí)施保障性住房方案，每年可改善400多萬戶困難家庭住房條件，3年下來可解決1200多萬戶低收入家庭住房困難問題，還能初步形成以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架，使我國住房保障體系建設(shè)邁出一大步。(二)有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長2008年政府安排的保障性住房投資不足2000億元，占全國房地產(chǎn)投資不足7(實(shí)際投入數(shù)量還要少一些)。如果今后3年政府保障性住房投資每年增加到4063億元，比2008年增長1倍多，占全國房地產(chǎn)投資的比重將提高到14.5。這可拉動相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)投資和一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資。(三)保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系從目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀看，受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑趨勢和房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展周期性等因素影響，我國房地產(chǎn)市場銷售量持續(xù)下降，供過于求的矛盾比較突出，房價(jià)回落的壓力相當(dāng)大，市場走勢處于一個(gè)復(fù)雜敏感期。在這種情況下，2008底年出臺的加大保障性住房投資建設(shè)的政策被股市上認(rèn)定為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)利空因素。主要原因是，這可能加深當(dāng)前住房市場供大于求的矛盾，對正在調(diào)整下行的房地產(chǎn)市場帶來新壓力。從經(jīng)濟(jì)適用住房看，主要面向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消費(fèi)信貸支持，政府的建設(shè)投資可回收和循環(huán)使用。經(jīng)濟(jì)適用房擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可直接出租或按規(guī)定條件出售，其購買者也是普通商品房需求群體的一部分，直接影響到商品房市場的供求關(guān)系。特別是在一些發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)適用房與中小戶型、中低價(jià)位普通商品房的供給對象基本上是一致的。因此，政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，勢必使普通商品房市場的需求相對減少，或等同于增加了市場供給。從廉租住房看，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投資為主，中央財(cái)政給予補(bǔ)助，幾乎完全是政府無償投入?，F(xiàn)在各地實(shí)物配租的廉租房來源，主要是在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中配建，或直接從商品房市場購買。如政府大規(guī)模新建廉租住房，也會一定程度減少商品房市場需求。從公共租賃住房看，主要按政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的城鎮(zhèn)中低收入家庭、新就業(yè)職工和流動人口出租，由政府給予土地、信貸政策支持，政府性基金和社會力量投資建設(shè)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，這種住房保障方式在城市化快速推進(jìn)階段具有重要作用，也是我國住房保障體系中亟須加強(qiáng)的一個(gè)重要組成部分。政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當(dāng)于增加住房供給，將相應(yīng)減少住房租賃市場的需求，進(jìn)而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產(chǎn)生影響。(四)保障性住房大量入市，會拉低房地產(chǎn)價(jià)格20092011年保障性住房投資將達(dá)到9000億元，其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資為6000億元，其他為廉租房和棚戶區(qū)、林區(qū)改造等投資。盡管經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的客戶群與商品住宅存在區(qū)別，但經(jīng)濟(jì)適用房的投資將對商品住宅供給、需求和銷售價(jià)格均產(chǎn)生影響。從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，截至2008年11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3，增幅比110月提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅7084萬平方米，同比增長22.9。以2008年的平均銷售量來計(jì)算，中國主要城市商品住宅2008年的庫存，其加權(quán)平均的吸納周期為17至21個(gè)月。而考慮到2009年的新增供應(yīng)，其加權(quán)平均的吸納周期為34至40個(gè)月，在最樂觀的預(yù)期下，假設(shè)銷售量全國整體反彈50，其加權(quán)平均的吸納周期也為23至27個(gè)月。假設(shè)20092011年經(jīng)濟(jì)適用房平均每年投資為2000億元，那么2009年住宅開發(fā)投資將達(dá)17622.4318309.29億元，但住宅市場結(jié)構(gòu)將由商品住宅所占比例95.83下降至88.6589.08，而住宅市場的平均價(jià)格也由此下降3.68-3.45。二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對房地產(chǎn)市場形勢變化的對策從以上分析可看出，現(xiàn)行保障性住房政策對房地產(chǎn)市場既有積極影響也有消極影響。為度過這場地產(chǎn)寒冬，進(jìn)而取得更大的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)具體應(yīng)采取以下方面的措施：(一)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場細(xì)分突遇降溫的房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入細(xì)分化時(shí)代，“拿地建樓賣樓收錢再拿地”這樣簡單而又高利潤的盈利模式已找不到生存余地。為此，房產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)特定人群的多樣化需求制定房產(chǎn)開發(fā)策略。將社會學(xué)研究的“人的生命周期”概念導(dǎo)入市場定位和客戶細(xì)分領(lǐng)域。如將普爾特公司的體系簡化，僅以人的生命周期來觀察，我們發(fā)現(xiàn)，大部分都市人都將經(jīng)歷“三次置業(yè)”過程：第一次置業(yè)，年輕人初入社會，經(jīng)濟(jì)型或效率型住宅是他們的首選。第二次置業(yè)，大部分人在3040歲之間經(jīng)歷升職、加薪等事業(yè)上升期，有些開始邁向事業(yè)的頂峰，這時(shí)青睞的是實(shí)力型或炫耀型的住宅。第三次置業(yè)，45歲后，許多人向往更多的家庭生活，或開始制訂自己的退休計(jì)劃，休閑型或養(yǎng)老型的社區(qū)對他們的吸引力越來越大。住房的消費(fèi)能力取決于家庭收入，我國城鎮(zhèn)家庭收入階層化特征明顯，按國家統(tǒng)計(jì)局分組方法，依戶人均可支配收入分成七組，并且各階層的貧富差距有逐年拉大的趨勢。住房需求可劃分為五個(gè)層次：一是遮蔽需求，要求有起碼的遮風(fēng)擋雨的生活空間。二是功能需求，要求有一套功能齊全的住房。三是環(huán)境需求，要求較好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。四是服務(wù)需求，要求小區(qū)有完善的配套服務(wù)。五是品位需求，要求通過住房來反映個(gè)人的生活和文化品位。這五個(gè)住房需求層次與上述的收入層次有很大的關(guān)聯(lián)度。合理分層是住房保障合理供給目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)和前提。政府只為最需要的人提供住房保障，保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)為滿足基本住房需求。住房的商品屬性決定住房保障水平受我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，住房的福利成分不可能太高。依據(jù)國外住房保障經(jīng)驗(yàn)及中國的實(shí)際，中等收入及以上的群體(占60左右)的住房改善需要依靠市場解決。準(zhǔn)確的市場細(xì)分是幫助房地產(chǎn)企業(yè)找到顧客的最好方法。(二)努力降低房地產(chǎn)開發(fā)成本2009年的房價(jià)依舊會保持理性回歸的趨勢，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分研究商品房銷售價(jià)格的區(qū)位空