精選資料吉林省房地產(chǎn)估價師制度與政策：建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的含義考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2096年10月1日1對該房地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價值為萬元。(說明：題干中假設(shè)土地出讓合同未約定不可續(xù)期) A：4091 B：4182 C：4250 D：5000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、屬于反映會計主體某一時點財務(wù)狀況的報表是_。 A資產(chǎn)負債表 B損益表 C現(xiàn)金流量表 D利潤分配表3、是商業(yè)銀行的最基本職能。 A：充當(dāng)信用中介 B：變貨幣收入為貨幣資本 C：充當(dāng)支付中介 D：創(chuàng)造派生存款和信用流通工具 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是_。 A1.8月 B2.5季 C1.8年 D0.45年5、某宗土地總面積1 000，容積率為3，對應(yīng)的土地單價為450元，現(xiàn)允許將容積率提高到5，樓面地價不變則該土地應(yīng)補地價(單價)數(shù)額為。 A：300元 B：30元 C：4 240元 D：1272元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為年。 A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 7、_是企業(yè)進行市場分析與預(yù)測、正確制訂市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。 A市場定位 B市場調(diào)查 C市場細分 D市場選擇 8、某宗土地總面積2 000 ，容積率為32，對應(yīng)的土地單價為450元，現(xiàn)允許將容積率增加到43，樓面地價不變，則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為。 A：274萬元 B：309萬元 C：427萬元 D：99萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、印花稅的稅率采用。 A：比例稅率與固定稅率 B：比例稅率與定額稅率 C：累進稅率與比例稅率 D：累進稅率與定額稅率 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為_。 A8.0 B5.6 C5.0 D0.711、_資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。 A一手 B二手 C原始 D基礎(chǔ) 12、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000m2，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/m2，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是_萬元。 A2500 B3500 C3600 D3000 13、下列關(guān)于利率的敘述有誤的是_。 A利率從不同角度分類，可分為固定利率和浮動利率，市場利率與公定利率 B我國金融機構(gòu)的存貸款一般使用固定利率，并且所有金融機構(gòu)都要使用國家規(guī)定的統(tǒng)一利率 C浮動利率可以降低借貸雙方承擔(dān)的利率風(fēng)險 D我國利率的制定及調(diào)整，由中國人民銀行頒布并組織實施14、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險較大時，則該宗房地產(chǎn)的_。 A資本化率應(yīng)較高，價值較低 B資本化率應(yīng)較低，價值較高 C資本化率應(yīng)較高，價值較高 D資本化率應(yīng)較低，價值較低 15、在房地產(chǎn)市場自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置與合理空置率的關(guān)系是_。 A空置率=合理空置率 B空置率合理空置率 C空置率合理空置率 D不能判斷 16、不屬于房地產(chǎn)調(diào)整狀況的內(nèi)容是_。 A經(jīng)濟狀況調(diào)整 B區(qū)位狀況調(diào)整 C實物狀況調(diào)整 D權(quán)益狀況調(diào)整 17、大專院校，科研院所從事房地產(chǎn)教學(xué)、研究的人員取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的，申請注冊時，需要提供_。 A人才服務(wù)中心托管人事檔案的證明 B社會保險繳納憑證復(fù)印件 C所在單位同意其注冊的書面意見 D所取得的房地產(chǎn)估價科研成果 18、需要預(yù)測某宗房地產(chǎn)2008年、2009年的價格通過市場調(diào)研，獲得該類房地產(chǎn)2003-2007年的價格并計算其逐年上漲速度如表103第2列、第3列所示采用平均發(fā)展速度趨勢法估計，該宗房地產(chǎn)2008年的價格為。 A：17 580元 B：14 520元 C：11 430元 D：23 700元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19、如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度_，就可以計算其平均發(fā)展速度。 A較大 B較小 C不同 D大致相同 20、為體現(xiàn)國家對房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵規(guī)定，對個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，。 A：按規(guī)定計征土地增值稅 B：按20征收土地增值稅 C：減半征收土地增值稅 D：免于征收土地增值稅 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、在經(jīng)濟壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計提折舊所依據(jù)的會計假設(shè)是。 A：會計主體 B：持續(xù)經(jīng)營 C：會計分期 D：貨幣計量 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%，則賣方實際得到的價格是_。 A2125(元/m2) B2225(元/m2) C2325(元/m2) D2425(元/m2)23、下列關(guān)于聲明不保證的表述，不正確的是。 A：聲明不保證是指由于委托人、拍賣人難以確知拍賣標(biāo)的的真?zhèn)位蚱焚|(zhì)不予保證 B：聲明不保證是指由于委托人、拍賣人已確知拍賣標(biāo)的的真?zhèn)位蚱焚|(zhì)不予保證 C：聲明不保證向所有的競買人傳達了這樣一種意思：相關(guān)的拍賣標(biāo)的可能有真?zhèn)位蚱焚|(zhì)問題，競買人應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事 D：拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標(biāo)的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、下列關(guān)于限額設(shè)計，表述不正確的是。 A：限額設(shè)計就是按照設(shè)計任務(wù)書批準(zhǔn)的投資估算進行施工圖設(shè)計 B：按照初步設(shè)計概算造價進行施工圖設(shè)計 C：按照施工圖預(yù)算造價對施工圖設(shè)計的各個專業(yè)設(shè)計文件作出決策 D：限額設(shè)計是建設(shè)項目投資控制的重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵措施 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000，可售建筑面積為8000，銷售單價為1.6萬元，若報酬率為8，折現(xiàn)率為10。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是萬元。 A：9616.83 B：10161.05 C：12021.04 D：12800 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、對一般_的工程，開發(fā)商可在開標(biāo)會議上當(dāng)場決定中標(biāo)單位，同時公布標(biāo)底，并通知未中標(biāo)單位退回招標(biāo)文件、領(lǐng)回押金的時間和地點。 A規(guī)模小 B內(nèi)容復(fù)雜 C規(guī)模較大 D不太復(fù)雜 2、按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是。(過時) A：同質(zhì)偏好市場 B：分散偏好市場 C：個別偏好市場 D：集群偏好市場 E：彌隙市場3、經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，可以對下列建設(shè)工程的勘察、設(shè)計直接發(fā)包。 A：采用特定專利的 B：采用專有技術(shù)的 C：建筑藝術(shù)造型有特殊要求的 D：國務(wù)院規(guī)定的其他建設(shè)工程的勘察、設(shè)計 E：一般建設(shè)工程的勘察、設(shè)計業(yè)務(wù) 4、不屬于保險合同輔助人的是。 A：保險受益人 B：保險代理人 C：保險公估人 D：保險經(jīng)紀(jì)人 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、某宗房地產(chǎn)2004年的純收益為500萬元，預(yù)計以后每年按照25萬元的速度遞減，房地產(chǎn)剩余使用壽命35年，房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該房地產(chǎn)的價值接近于（）萬元。 A2360 B2500 C2722 D2845 6、按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為_。 A可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2% B可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2% C可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04% D可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04% 7、在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括。 A：折舊和攤銷 B：投資回收 C：投資回報 D：可用于還款的利潤 E：在成本中列支的利息 8、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與（）。 A意愿 B途徑 C能力 D動機 9、我國已初步形成的住房金融體系。 A：商業(yè)性 B：政策性 C：商業(yè)性為主、政策性為輔 D：商業(yè)性和政策性并存 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、強制拍賣標(biāo)的須符合以下三個要件。 A：強制拍賣標(biāo)的須為被執(zhí)行人所有或依法享有處分權(quán)的財產(chǎn) B：強制拍賣標(biāo)的須為人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、凍結(jié))的財產(chǎn) C：強制拍賣標(biāo)的須為人民法院采取了控制性措施(查封、扣押、凍結(jié))的財產(chǎn) D：強制拍賣標(biāo)的須為人民法院委托拍賣人進行拍賣的財產(chǎn) E：強制拍賣標(biāo)的須為房管部門委托拍賣人進行拍賣的財產(chǎn)11、在地籍圖中，屬于地籍要素的有。(2009年試題) A：土地的編號 B：土地的利用類別 C：地理名稱 D：房屋、道路、水系 E：土地的面積 12、下列屬于承擔(dān)民事責(zé)任的方式有。(2009年試題) A：罰款 B：吊銷證照 C：賠償損失 D：賠禮道歉 E：停止侵害 13、某房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在繼續(xù)在市中心區(qū)開發(fā)商業(yè)樓盤的同時，重點在近郊區(qū)開發(fā)高端住宅產(chǎn)品為城市金領(lǐng)和高收入者建設(shè)高檔別墅區(qū)，那么開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是_模式。 A市場集中化 B選擇專業(yè)化 C產(chǎn)品專業(yè)化 D市場專業(yè)化14、在測算資本金融資成本時，其資金占用費一般應(yīng)按機會成本原則計算，當(dāng)機會成本難以計算時，可參照計算。 A：綜合利率 B：銀行貸款利率 C：銀行存款利率 D：折現(xiàn)率 E：借款合同 15、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是（）。 A土地稀缺 B城市化進程快 C競爭充分性 D交易復(fù)雜性 16、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有特性。(2005年試題，有修改) A：區(qū)位選擇異常重要 B：投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險 C：需要適時更新改造投資 D：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 E：借款合同 17、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義，表述正確的是。 A：保護房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門的合法權(quán)益 B：保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益 C：保證交易安全，減少交易成本 D：是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作 E：為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù) 18、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益為10%，則該項目的動態(tài)投資回收期（）。 A小于5年 B在56年之間 C在67年之間 D在78年之間 19、下列關(guān)于計算貸款綜合風(fēng)險度的系數(shù)的表述中，不正確的是。 A：企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高 B：貸款期限越長，期限系數(shù)值越大 C：項目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大 D：用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低 E：借款合同 20、房地產(chǎn)的供求狀況可以分為。 A：全國房地產(chǎn)總供求情況 B：本地區(qū)房地產(chǎn)的供求情況 C：全國本類房地產(chǎn)的供求狀況 D：本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況 E：鄰近地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況 21、禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是_。 A在劃撥土地上開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) B已設(shè)定抵押的房地產(chǎn) C未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn) D沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的房地產(chǎn) 22、繳存住房公積金的工資基數(shù)包括等。 A：計時工資和計件工資 B：獎金、津貼和補貼 C：加班加點工資 D：住房公積金月繳存額 E：單位管理經(jīng)費23、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標(biāo)取得一項目土地使用權(quán)進行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱乙公司)達成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃以及投標(biāo)報價等內(nèi)容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風(fēng)險共擔(dān)的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務(wù)和代理銷售的進度支付。(2007年試題)下列關(guān)于雙方達成協(xié)議的表述中，正確的是。 A：雙方達成的是一種單務(wù)合同 B：雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報告 C：甲公司是乙公司的被代理人 D：甲公司開始支付的款項是一種定金 E：停止侵害 24、保險合同的客體為_。 A保險人 B保險標(biāo)的 C保險金額 D被保險人25、下列關(guān)于工程量清單計