行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因及對(duì)策分析摘要：文章首先提出了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲所反映出的問(wèn)題及本質(zhì)，指明了抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要意義，歸納了政府已經(jīng)采取的措施，對(duì)政府如何從根本上抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲提出了進(jìn)一步采取的措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；漲價(jià)；對(duì)策一、我國(guó)近年房地產(chǎn)價(jià)格基本走勢(shì)及成因（一）我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的基本情況自從改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)恢復(fù)了房地產(chǎn)的商品屬性，住宅開(kāi)始在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，交易數(shù)量增長(zhǎng)很快，表現(xiàn)出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)巨大的發(fā)展空間。但我國(guó)房地產(chǎn)商品化時(shí)間較晚，其所處的社會(huì)、市場(chǎng)環(huán)境也正處于不斷完善之中，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制中仍存在一些問(wèn)題。特別是今年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資額、竣工面積不斷增加，而價(jià)格卻隨著供給的增加不斷攀至新高。這一很不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)象表明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍存在一些問(wèn)題。（二）我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲所反映出的問(wèn)題第一，我國(guó)有14億人口，人均占有土地面積不足世界平均數(shù)的1/3，而與此同時(shí)，中國(guó)的人口卻在繼續(xù)增長(zhǎng)，在這種人口的增長(zhǎng)過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)的需求就要增加。第二，土地使用權(quán)獲取價(jià)格差異導(dǎo)致地價(jià)虛高，我國(guó)目前的城鎮(zhèn)土地劃撥是指由國(guó)家各級(jí)政府依據(jù)法律規(guī)定，以行政命令的方式，將國(guó)家所有的土地?zé)o償無(wú)期限的分配給土地使用者的做法。劃撥后，土地的使用者享有土地的使用權(quán)，而土地的所有權(quán)依然為國(guó)家所有。這導(dǎo)致土地獲取價(jià)格差異的存在，并給倒賣土地提供了空間，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中土地的出讓價(jià)格。第三，大量游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。房地產(chǎn)業(yè)的投資額大于其它產(chǎn)業(yè)的投資額造成經(jīng)濟(jì)非平衡發(fā)展導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)。第四，房地產(chǎn)項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)復(fù)雜，交易成本陡增，我國(guó)的房地產(chǎn)審批手續(xù)一部分由建委開(kāi)發(fā)辦辦理，另一部分由房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要在這兩個(gè)部門辦理上百個(gè)手續(xù)，交易費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)生產(chǎn)成本中，促使房地產(chǎn)價(jià)格非正常上漲。二、抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要意義房地產(chǎn)的價(jià)格過(guò)高會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展，不利于構(gòu)建和諧社會(huì)。一方面影響內(nèi)需。房地產(chǎn)以及醫(yī)療等改革力度過(guò)大，會(huì)使城鎮(zhèn)居民預(yù)期不穩(wěn)定，導(dǎo)致居民儲(chǔ)蓄意愿強(qiáng)烈，不得不壓縮即期消費(fèi)，甚至透支未來(lái)消費(fèi)能力。所以，不論新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)如何火熱，中國(guó)經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有因此改變國(guó)內(nèi)消費(fèi)不振的局面，面對(duì)的依然是一個(gè)投資推動(dòng)型的增長(zhǎng)。另一方面是加劇兩極分化，影響中產(chǎn)階級(jí)的生成。當(dāng)前商品住宅的購(gòu)買群體主要是正在生成的中產(chǎn)階級(jí)，擁有房地產(chǎn)是中產(chǎn)階級(jí)的基本標(biāo)志。中產(chǎn)階級(jí)的形成與壯大，是中國(guó)實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定和建成和諧社會(huì)的根本保障。但房?jī)r(jià)使房市淪為少數(shù)人的斂財(cái)工具，從而加劇兩極分化。綜上所述，不僅當(dāng)前中央政府的調(diào)控政策為現(xiàn)實(shí)所必需，而且鑒于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征，以及其在中國(guó)特殊國(guó)情下的重要作用，政府應(yīng)該把房地產(chǎn)業(yè)放在中國(guó)現(xiàn)代化的大背景下，從根本上對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)政策進(jìn)行重新的定位。從世界各國(guó)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)可以看出，目前各國(guó)通行的做法是，把獲得適當(dāng)?shù)淖》看_定為公民的基本人權(quán)，政府有必要干預(yù)市場(chǎng)，保障公民的基本人權(quán)。中國(guó)目前的生產(chǎn)力水平下，房地產(chǎn)首先是為了解決生存問(wèn)題，不能任由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)。也就是說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)政策的制定首先應(yīng)遵循的基本原則是公正。三、目前我國(guó)政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要政策措施溫家寶總理在2005年的政府工作報(bào)告中曾經(jīng)提出要抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，將房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲問(wèn)題列為價(jià)格工作的重點(diǎn)，另外，在2006年的政府工作報(bào)告又提及該問(wèn)題。這意味著，抑制房?jī)r(jià)已經(jīng)成為將成為宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)。政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控與監(jiān)管主要采取了以下措施。（一）利率調(diào)控中央人民銀行在2005年3月上調(diào)了個(gè)人住房貸款利率，這是在2004年加息的基礎(chǔ)上再次調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，個(gè)人住房貸款將不再實(shí)行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，而與同期貸款基準(zhǔn)利率水平相等，下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，并且在首付比例上也有所調(diào)整。新政策的最直接影響是個(gè)人住房商業(yè)貸款利率有所上升，個(gè)人住房公積金貸款利率也相應(yīng)微幅上調(diào)。央行通過(guò)加息的手段降低了房地產(chǎn)需求，打擊了投機(jī)性炒作，對(duì)防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，遏制房?jī)r(jià)的上漲起到了積極的作用。（二）政策支持國(guó)務(wù)院出臺(tái)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知。明確提出，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、控制措施不力、造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格大起大落、影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。指出了調(diào)控房?jī)r(jià)的具體路徑：第一，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，在控制高價(jià)位商品住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)規(guī)模，同時(shí)抓緊清理閑置土地，促進(jìn)存量土地的合理利用，提高土地實(shí)際供應(yīng)總量和利用效率；第二，嚴(yán)格加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理確定年度拆遷規(guī)模，堅(jiān)決制止城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為，避免拆遷帶來(lái)的被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)；第三，綜合采取土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策措施，正確引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，控制不合理需求。加大控制投資性購(gòu)房需求的力度，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房?jī)r(jià)格等非法行為，有效遏制投機(jī)炒作。（三）“七部委新政”建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)中央七部委聯(lián)合出臺(tái)了關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)（以下簡(jiǎn)稱意見(jiàn)）。這份意見(jiàn)明確提出“做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?！币庖?jiàn)中提出的調(diào)控措施，一共涉及八個(gè)方面：住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)調(diào)控、住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)信貸管理、引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房、整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序以及加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。其中，就有保證中小套型住房供應(yīng)、打擊炒房、期房，禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。（四）出臺(tái)“國(guó)六條”2006年，“國(guó)六條”涵蓋了稅收、信貸、土地、供應(yīng)、市場(chǎng)、結(jié)構(gòu)乃至信息披露等各個(gè)方面。房地產(chǎn)調(diào)控“新六條”主要包括：切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)；進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。四、為抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，政府應(yīng)進(jìn)一步采取的措施（一）調(diào)整房地產(chǎn)補(bǔ)貼方式，平抑房?jī)r(jià)我國(guó)目前部分發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)上漲是由于局部需求過(guò)熱引起的，因此解決住房供需矛盾也是政府首要解決的問(wèn)題。目前政府所采取的經(jīng)濟(jì)適用房還無(wú)法完全有效地解決這一問(wèn)題。目前可以仿照香港的方式，改造部分經(jīng)濟(jì)適用房為廉租房。既避免對(duì)“政策廉價(jià)房”的過(guò)度需求，同時(shí)又解決了低收入階層的住房問(wèn)題。（二）取消價(jià)格雙軌制價(jià)格雙軌制仍然在土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)中大量存在。導(dǎo)致這一問(wèn)題的最終根源并未解決，同樣的商品只要在市場(chǎng)上存在兩種價(jià)格，運(yùn)用各種方式找到政策漏洞的人就一定會(huì)出現(xiàn)。只有在全國(guó)范圍內(nèi)取消協(xié)議出讓土地方式，才能真正還市場(chǎng)一個(gè)公平公正公開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。至于危改拆遷、國(guó)企改造、基礎(chǔ)性設(shè)施等具有公益性的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，盡量避免非公開(kāi)的土地轉(zhuǎn)讓方式。（三）簡(jiǎn)化行政審批環(huán)節(jié)，降低交易成本政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施如此嚴(yán)格而繁瑣的監(jiān)管，是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種體現(xiàn)。審批中的大部分環(huán)節(jié)可以通過(guò)市場(chǎng)來(lái)加以檢驗(yàn)。政府需要做的是：在開(kāi)發(fā)前對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽(yù)情況進(jìn)行審查；建設(shè)中及建筑