本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2013/12/18綠景淇澳島項(xiàng)目前期定位報(bào)告謹(jǐn)呈：珠海綠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2在過去的四周內(nèi)世聯(lián)項(xiàng)目小組初步完成第一階段的內(nèi)容主要的工作結(jié)合珠海城市發(fā)展的趨勢，研究唐家片區(qū)發(fā)展趨勢，明確項(xiàng)目的問題和機(jī)遇；結(jié)合案例和本地屬性，提出項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略和定位；主要的成果-1.宏觀背景以及市場研究-2.項(xiàng)目戰(zhàn)略、定位采用的方法珠海房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析世聯(lián)顧問平臺(tái)和內(nèi)部數(shù)據(jù)庫世聯(lián)珠海分公司消費(fèi)者訪談以及分析珠海房地產(chǎn)專業(yè)人士訪談世聯(lián)顧問專家指導(dǎo)、訪談確定項(xiàng)目思路和工作重點(diǎn)項(xiàng)目目標(biāo)分析項(xiàng)目價(jià)值挖掘市場分析整體發(fā)展戰(zhàn)略整體定位1234經(jīng)濟(jì)測算實(shí)施市調(diào)計(jì)劃0啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展建議第一階段項(xiàng)目內(nèi)容第二階段啟動(dòng)區(qū)定位整體規(guī)劃布局建議項(xiàng)目理解明確項(xiàng)目現(xiàn)狀基本概況及開發(fā)商目標(biāo)，進(jìn)而界定項(xiàng)目核心問題，并形成系統(tǒng)化的研究思路本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4位于珠海情侶路（北段）延長線，唐家區(qū)淇澳大橋引道東側(cè)，距市中心15分鐘車程項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于珠海情侶路延長線，淇澳大橋引道南側(cè)位于唐家新城，規(guī)劃為濱海居住區(qū)，毗鄰石坑山總部經(jīng)濟(jì)區(qū)與淇澳島旅游度假區(qū)本項(xiàng)目淇澳島石坑山本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5住宅用地，占地18666.76平米，容積率1.95，滿足90/70原則項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)地塊指標(biāo)：占地面積：18666.76平米容積率：1.95建筑面積:36400.18平米綠地率：35%建筑要求：滿足90/70原則地塊呈狹長型，三面臨市政道路，后續(xù)可能有噪音影響市政道路（未建）市政道路（未建）NS本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6地塊處于華發(fā)項(xiàng)目與遠(yuǎn)大美域之間，西側(cè)面向填海區(qū)往石坑山方向往淇澳島方向往金鼎方向往市區(qū)方向本項(xiàng)目裕華聚酯和黃海怡灣畔遠(yuǎn)大美域軍隊(duì)用地填海區(qū)華發(fā)地塊NS華發(fā)地塊北接華發(fā)地塊，西接淇澳大橋引道與市政路，面向填海區(qū)；南鄰部隊(duì)用地（目前暫未開發(fā)），東鄰農(nóng)田；一面鄰路，三面為空地；地塊周邊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7地塊內(nèi)有部分水塘，整體地勢平坦；二線海景，海景質(zhì)素較差，東側(cè)可遠(yuǎn)觀石坑山山景淇澳大橋引道綠化帶市政道路（未建）本項(xiàng)目北側(cè)華發(fā)地塊南側(cè)綠化帶淇澳大橋引道西側(cè)填海區(qū)西側(cè)廠房本項(xiàng)目地塊中約1/3面積為水塘，其余為田地，地勢平坦，有少量村舍；綠化帶與本項(xiàng)目間規(guī)劃的市政道路尚未施工；淇澳大橋引道現(xiàn)正施工，目前車流量較小，但預(yù)計(jì)后續(xù)車流量增加將產(chǎn)生較大的噪音影響；北側(cè)華發(fā)地塊處于土地平整期；西側(cè)填海區(qū)現(xiàn)正施工，海景質(zhì)素較差；西南側(cè)為裕華聚酯廠房，有少量工業(yè)氣體影響；地塊現(xiàn)狀本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8項(xiàng)目屬性界定：城市近郊、旅游度假版塊的小規(guī)模住宅開發(fā)城市新區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谥楹＝紖^(qū)域，周邊有少量在售項(xiàng)目，已形成一定市場環(huán)境，但配套不完善，區(qū)域認(rèn)知度較低旅游度假版塊唐家灣版塊為珠海傳統(tǒng)旅游度假區(qū)，景觀資源優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美小規(guī)模住宅占地18666.76平米，建面