XXXXX商貿(mào)街西端項目可行性研究報告XXX商貿(mào)街西端項目可行性研究報告第一章；市場可行性分析一、XXX概況1、概況2、城區(qū)發(fā)展方向目前城區(qū)向北和向東發(fā)展；東擴：現(xiàn)城區(qū)東擴到棣新五路，北擴到商貿(mào)街。根據(jù)20032020年城區(qū)規(guī)劃尤其是政府北遷的決定、居民的生活習(xí)慣、棣新五路205國道之間所供城市發(fā)展的土地已經(jīng)不多，現(xiàn)留給城區(qū)向東發(fā)展的空間已經(jīng)不大、無棣縣舊城位于棣新一路以西，以及棣新一路以西擁有可供城區(qū)發(fā)展的豐富土地資源和205國道西遷道路建設(shè)年底將全面展開等眾多因素可推測在未來的4-6年內(nèi)，城區(qū)發(fā)展將會向西和向北發(fā)展。二、市場區(qū)域特征（一）需求狀況：1、XX商品房建設(shè)正處于起步階段，商業(yè)房產(chǎn)概念十分淡薄，2003年政府禁止集資房建設(shè)，這一變化將有力推動商業(yè)房產(chǎn)的發(fā)展。2、鑒于商業(yè)房產(chǎn)還處于萌芽狀態(tài)，多年來部分客層需求得不到有效滿足，市場需求形成一定量的積蓄，特別是集資房的禁止，區(qū)域新就業(yè)人口的增加，必將加快這一積蓄的過程。3、消費者從眾心理較強，喜好和朋友、親戚住在一起。（二）供給狀況：1、目前區(qū)域市場商品房供應(yīng)量十分有限。在售樓盤僅有兩個，即田園小區(qū)和XX商住樓。2、房產(chǎn)建筑形態(tài)以多層磚混為主，喜好沿街規(guī)劃二至三層建筑。3、縣城現(xiàn)供應(yīng)房產(chǎn)住宅價格9001200元/，主力產(chǎn)品三房面積110135，二房面積80100，主力總價8萬元至16萬元；店面價格16003000元/（2至3層均價）4、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、有統(tǒng)一物管理的封閉式社區(qū)，在市場上完全空白，城鎮(zhèn)居民所有居住社區(qū)不存在真正意義上的物業(yè)管理或服務(wù)。三、項目分析1、地理位置位于XXX城西北角，商貿(mào)街西端，東鄰棣新一路(省道)，屬于新老城區(qū)結(jié)合部。目前地塊為空地和果樹林，周邊環(huán)境雜亂無序，整體形象不理想。但隨著本案大規(guī)模的改造和建材、五金、水暖、機電綜合大市場的建設(shè)，區(qū)域形象將得到明顯的改觀。2、項目規(guī)模用地面積約86870（未含政府贈送15畝的中庭和南園13畝的主干道），容積率可規(guī)劃132，樓距1.5，地上計容積率建筑面積114470。3、項目定位北園：中高檔住宅區(qū)；南園：建材、五金、水暖城；4、建材、五金、水暖專業(yè)市場調(diào)查經(jīng)營戶樓統(tǒng)計表類別經(jīng)營戶樓戶樓比例經(jīng)營間數(shù)間數(shù)比例平均間數(shù)家俱128%5621%4.67五金4733%7126%1.51水暖1510%217%1.4建材6847%11844%1.74合計142100%266100%1.87注：以上每間店鋪平均面寬3.6米，面積約40平米。從上表可知，（1）市場容量較小。目前XXX經(jīng)營五金、建材、水暖、家俱的經(jīng)營店鋪僅266間，經(jīng)營戶數(shù)只有142家。（2）從以上行業(yè)分析，經(jīng)營家俱需求經(jīng)營面積最大，每戶約200平米，其次是建材，五金、水暖。另根據(jù)市場調(diào)查，目前無棣經(jīng)營家裝行業(yè)的數(shù)量較少；以上經(jīng)營客戶得知縣府規(guī)劃建材、五金、水暖專業(yè)市場信息后，在稅收、行政管理費用優(yōu)惠的前提下，會搬遷來此經(jīng)營的客戶約占30%，考慮客戶約占40%，不會搬遷30%（店鋪大部分是自主經(jīng)營，或占據(jù)較好的地理位置）。5、項目優(yōu)劣勢分析（SWOT）（1）優(yōu)勢（S）A地塊體量較大，為項目整體規(guī)劃創(chuàng)造了較大的造作空間：近千戶人口，上萬平米的中庭花園、十萬平米封閉式大社區(qū)，強大配套（自身擁有菜市場、幼兒園、會所等，小學(xué)、二中和醫(yī)院近在咫尺），周到的物業(yè)管理服務(wù)，彰顯尊貴、榮耀品質(zhì)生活。B政府規(guī)劃的近400間專業(yè)市場店鋪群，新老城區(qū)交匯的樞紐地段，近千戶人口日常強大的消費能力，商貿(mào)街西段貫通省道和未來205國道所帶來的交通便捷，商業(yè)店鋪升值炙手可熱；（2）劣勢（W）A本案地段目前較為偏僻，市政生活配套還未健全，人流量較少，商業(yè)氛圍差。市場建議：大力宣傳政府2004年重點規(guī)劃項目建材、五金、水暖、機電城和本案大規(guī)模的改造，勾劃和塑造出該區(qū)域?qū)⒊蔀闊o棣縣未來新的生活中心區(qū)和商貿(mào)區(qū)。B經(jīng)營五金、水暖、建材經(jīng)營戶數(shù)有限，市場容量小，與規(guī)劃的400間商業(yè)店鋪群存在較大的缺口。市場規(guī)避：a.商業(yè)住宅化，降低投資風(fēng)險；b.深度挖掘投資客戶，充分重視鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶；c.擴大市場經(jīng)營行業(yè)種類，如增加金融器具、機電專業(yè)市場。d.增強政府行為，如規(guī)定年限內(nèi)稅收、行政管理費用優(yōu)惠或全免，吸引行業(yè)經(jīng)營業(yè)主來此經(jīng)營。（3）機會點A.XX縣城已取消私人建房為項目提供了更大的市場空間。B.房產(chǎn)正處于起步階段，03年未集資房禁止建設(shè)，多年累積下的客戶儲備量和數(shù)量不斷增加的二次置業(yè)者為房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)提供豐富的客戶資源。（4）威脅A.XX縣城人口少，市場容量有限；居民消費意識較為原始，為市場的引導(dǎo)增加了不可預(yù)見性。B.具有地段優(yōu)勢的院前街西段改造項目（約5萬平米），會分流一部分商業(yè)投資客戶。CXX縣小商品商貿(mào)城的慘淡經(jīng)營，將會影響客戶對本案專業(yè)市場投資的信心市場規(guī)避：a.做足產(chǎn)品文章，使產(chǎn)品更具有競爭力；b.深度挖掘各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶資源，加大各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳力度；c.結(jié)合客戶需求，尋找市場產(chǎn)品空白點；d.加大專業(yè)市場的政府行為，擴大專業(yè)市場地理輻射范圍，增強投資者的信心。小結(jié)：1、開發(fā)模式通過上述分析，XX縣目前住宅需求量較大，項目北園中高檔住宅區(qū)只要在小區(qū)規(guī)劃和戶型設(shè)計、產(chǎn)品銷售、企劃上引進先進的房產(chǎn)理念，銷售則水到渠成，而專業(yè)市場不可預(yù)知性較多，銷售困難性較大。因此為降低開發(fā)投資風(fēng)險，加快資金回籠速度，建議項目分二期開發(fā)，首期先開發(fā)北園中高檔住宅區(qū)，積累專業(yè)市場客戶，詳細(xì)了解專業(yè)市場客戶心理和市場動態(tài)，為二期開發(fā)南園專業(yè)市場做充足準(zhǔn)備。2、住宅利基市場綜合以上市場區(qū)域狀況和項目分析，本案住宅利基市場如下：A、120-1303房、130-1504房：市場總價12-15萬元，月付600元左右，是市場上最為普遍的居住類型，這一類型構(gòu)成市場主力需求，針對客層主要有兩類：相對年輕的政府機關(guān)普通公務(wù)員、城鎮(zhèn)國有企業(yè)、事業(yè)單位職員，均有這種支付能力，但目前這類客層均居住在單位集資房，為改善居住環(huán)境、或為結(jié)婚建立新家庭、或為擺脫與父母共同生活的尷尬，傾向于購置一處房產(chǎn)。下級鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府機關(guān)干部、個體業(yè)戶，為改善下一代教育環(huán)境，或為拓展個人政治空間、人際關(guān)系，這一客層在縣城置業(yè)欲望較為強烈。B、中高品質(zhì)的社區(qū)性商品房：有一定積蓄的當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、企事業(yè)單位雙職工、無棣個體工商業(yè)戶，可承受價位在16-20萬元之間，現(xiàn)住宅多為單位分配房、集資房或自建房，品質(zhì)較差，因為家庭規(guī)模的擴大，有改善居住條件的需求，但現(xiàn)有商品房相對其居住房又無明顯差異，這一客層需求無法得到有效滿足。C、別墅或類別墅產(chǎn)品完全一片空白：一部分當(dāng)?shù)爻晒θ耸?，特別是個體、私營企業(yè)主、企業(yè)高級管理人員、政府要員，事業(yè)基礎(chǔ)在當(dāng)?shù)?，為追求高品質(zhì)的城市生活，傾向于在當(dāng)?shù)刭徶靡惶幱幸?guī)范物業(yè)管理、完善社區(qū)環(huán)境配套的房產(chǎn)，享受良好的居住氛圍，優(yōu)越的舒適性、安全性和私密性，傾向于經(jīng)濟型別墅或類別墅，價位在25-35萬元之間。第二章：產(chǎn)品投資分析一、經(jīng)濟指標(biāo)詳見下表（不含政府贈送廣場、專業(yè)市場主干道）：用地面積104870（含政府北區(qū)贈送10000平米的中庭廣場和南區(qū)8000平米的道路）土地實際用地面積80490建筑占地面積28300總建筑面積112440不計容積率面積7000計容積率面積105440其中其中北園用地面積42360（未含贈送花園面積）北園建筑面積68660其中沿商貿(mào)街店鋪4660住宅面積64000建筑占地面積13430建筑密度31.7%容積率1.51南園用地面積38130（未含政府贈送主干道）南園建筑面積36780其中沿商貿(mào)街店鋪3000專業(yè)市場內(nèi)街店鋪118702-3層住宅21910建筑占地面積14870建筑密度38.9%容積率0.96總建筑密度35.1%總?cè)莘e率1.31綠地率35%總停車位300位（含南北區(qū)公用停車位）二、預(yù)測銷售收入1、銷售收入總表房產(chǎn)類型面積單價預(yù)側(cè)收入備注商業(yè)店鋪沿商貿(mào)街7660200015324.5米層高專業(yè)市場內(nèi)街11870140016624米層高住宅85910120010309含贈送儲藏間或花園車位3000（120個）2萬/位240層高2.18米合計13743房產(chǎn)銷售平均價格：1290元/2、收入明細(xì)表如下房產(chǎn)類型面積（）單價（元/）預(yù)側(cè)收入（萬元）備注北園沿商貿(mào)街店鋪466020009324.5米層高住宅面積6400012007680含贈送儲藏間車庫120個2萬/位2403000平米小計8852南園沿商貿(mào)街店鋪300020006005.2米層高內(nèi)街店鋪11870140016624米層高住宅2191012002629含贈送花園小計4891合計13743三、直接開發(fā)成本內(nèi)容成本（萬元）備注地上建安綜合成本5850平層均價530元/（含樁基、門、窗等）物管基金117建安開發(fā)成本的2%市政基礎(chǔ)設(shè)施配套及其它行政事39035元/（含消防、新型建筑材料發(fā)展基金、業(yè)性與服務(wù)性收費圖審費用、質(zhì)量監(jiān)督費用、散裝水泥專項資金、及各類規(guī)費）水、電、智能42240元/道路、綠化、地下管道等公用配套400暖氣42240元/勘探、設(shè)計費用15815元/資金成本100不可