撫順山居大盤項目策劃及贏利模式設計 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司董事長 清華大學商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授 楊寶民 2013年 6月 13-16日 致遼寧智森房地產(chǎn)公司 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司 目錄 一、市場分析結(jié)論 二、項目位置 三、項目定位 四、項目成本分析和贏利模式設計 總結(jié) 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司 撫順市位于遼寧省東部。東與吉林省接壤，南與本溪市為鄰，西與沈陽市交界，北與鐵嶺地區(qū)相連。面積一萬一千二百六十七平方公里（ 11267萬） 。 撫順市地處遼寧東部的山地丘陵地帶， 地勢東高西低 。三面環(huán)山，渾河橫貫其中。境內(nèi)主要河流還有東洲河、海新河、古城子河、撫西河等。 撫順市概況 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司 序號 新?lián)釁^(qū) 順城區(qū) 望花區(qū) 東洲區(qū) 撫順縣 撫順縣 新賓滿族 自治縣 清原滿族 自治縣 面積 （平方公里） 36 277 112 192 214 2350 4287 3921 人口 （萬人） 30 49 32 37 40 12 30 34 36 277 112 192 30 49 32 37 0102030405060050100150200250300新?lián)釁^(qū) 順城區(qū) 望花區(qū) 東洲區(qū) 撫順市四城區(qū)面積及人口情況 面積 （平方公里） 人口 （萬人） 撫順市城區(qū)順城區(qū)面積最大、人口最多，新?lián)釁^(qū)人口密度最大，其次是望花區(qū) 撫順市概況 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司 撫順市概況 行政區(qū) 順城區(qū) 行政區(qū)劃 河東街道、長春街道、葛布街道、將軍堡街道、新華街道、撫順城街道、前甸鎮(zhèn)、河北鄉(xiāng)、會元鄉(xiāng) 區(qū)域定位 撫順市中心城，商務延展城區(qū) 區(qū)域功能 行政、金融、文化區(qū) 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)（裝配制造）、第三產(chǎn)業(yè) 區(qū)域規(guī)劃 一體兩翼，舊城區(qū)改造 區(qū)域布局 文化商貿(mào)區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、農(nóng)業(yè)特產(chǎn)區(qū)、休閑度假區(qū) 區(qū)域概況 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司 撫順市概況 突出西部 提升北部 打造中部 優(yōu)化東部 治理南部 城市規(guī)劃 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司 撫順市概況 城市發(fā)展的總體目標是： 要把撫順市建設成為全國重要的高加工度石化基地、以裝備制造業(yè)為重點的新型工業(yè)化城市； 完成老工業(yè)基地調(diào)整改造， 實現(xiàn)城市轉(zhuǎn)型 ； 通過經(jīng)濟、社會、文化和生態(tài)各方面的綜合努力，撫順市將成為遼寧省重要的、以渾河文明（滿文化）為主要特色的、并具有山水特點的歷史文化旅游名城； 東北經(jīng)濟區(qū)內(nèi)現(xiàn)代化的特大型城市、遼中南地區(qū)重要的增長核和經(jīng)濟次中心，在整個東北老工業(yè)基地振興以及遼中南城市群的發(fā)展中起到綜合性示范作用，成為國內(nèi)貫徹落實科學發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會的典型示范城市。 規(guī)劃期末 2020年 GDP總量為 2200億元左右， 人均 GDP達到 1萬美元以上 。登記失業(yè)率控制在 5%以內(nèi)。 城市規(guī)劃 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司 撫順市房地產(chǎn)情況 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 撫順市經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 137 431 437 878 489東洲區(qū) 20 226 102 229 150望花區(qū) 44 57 55 59 24順城區(qū) 34 27 242 67 99新?lián)釁^(qū) 3 6 12 167 710%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2008-2012年撫順市各城區(qū)土地成交情況 整體土地市場情況 自 2008年起，撫順市土地放量以西部開發(fā)區(qū)為最，其次為順城區(qū) 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司 撫順市房地產(chǎn)情況 住宅市場情況 序號 項目 項目位置 建筑形態(tài) 占地面積 （平方米） 容積率 面積區(qū)間 （平方米） 均價 （元 /平方米） 圖片 1 遠洋城 順城區(qū)將軍北街 小高層、多層、洋房、 別墅 1340000 1.12 小高層： 90-120 洋房： 85-120 聯(lián)排別墅：（待定） 小高層： 4300 多層： 5500 洋房： 6500 2 香山美墅 順城區(qū)將軍北山地區(qū) 小高層、高層、多層、別墅 110000 1.48 高層： 80-120 洋房： 110-150 別墅： 260左右 高層： 4400 洋房： 5700 別墅： 8500 3 金地富山 葛布北街 高層、洋房、別墅 300000 3.0 高層： 50-90 洋房： 90-140 聯(lián)排別墅：（待定） 高層： 3750 洋房： 5000 4 萬科 金域藍灣 沈撫路與中興街交匯處 小高層、高層、洋房 320000 2.2 高層： 80-140 洋房： 140-190 高層： 7000（帶裝修） 洋房： 7500 5 綠地劍橋 撫順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)濱河路 2號 多層、高層、小高層、 洋房、別墅 543800 1.13 高層： 50-90 多層 90-120 洋房： 90-130 聯(lián)排別墅： 210-260 高層： 3700 多層： 4000 洋房： 5000 別墅： 7000 6 旺力城 沈撫大道南旺力大街東 高層、別墅 1566651 1.3 高層： 55-140 聯(lián)排別墅： 210-260 高層： 4200 別墅： 7500 本項目主要競爭對手 -遠洋城 競爭策略 本項目 遠洋城 規(guī)劃容積率 1.8 局部把容積率用足，多層和別墅容積率坐低 高端別墅容積率 0.3 多層 1.0 1.0 200萬平方米占地 學校 新華一小和北京大地幼兒園 公園 山體藝術(shù)公園 高山公園 會所 體育和藝術(shù)會所 會所 遠洋城規(guī)劃圖 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司 撫順市房地產(chǎn)市場總結(jié) 從以上住宅市場通過實地調(diào)查情況來看，遠洋城、萬科金域藍灣、香山美墅綠地劍橋等項目銷售情況良好，金地富山和旺力城銷售情況不是很理想。 建議項目容積率不宜超過 2.5。 建議戶型區(qū)間：小高層： 80-120 洋房： 120-160，聯(lián)排別墅： 200-350. 順城區(qū)住宅市場未來發(fā)展趨勢： 住宅土地放量放緩，整體以市場消化存量為主 產(chǎn)品面積將逐漸增大，將逐漸高于改善型居住，分流撫順市其他區(qū)域的高端客戶 價格持續(xù)上升，在順城區(qū)域逐漸形成 “ 北貴 ” 圈層 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司 項目位置 本案 沈吉高速 深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司 本案 837畝 1.8容積率 總建筑面積預計為 101萬平方米 安置區(qū)占地建議為 50畝 建筑面積 46585平方米住宅，便利店和社區(qū)商業(yè) 1000平方米，其余商鋪 8035平方米社區(qū)商鋪建議在商業(yè)區(qū)，居住人口預測 20000人 以上 。 95.6萬平方米物業(yè)建議 規(guī)劃數(shù)據(jù) 葛步通道 -地塊節(jié)點現(xiàn)狀 葛布深溝和高山路深溝地塊節(jié)點現(xiàn)狀 高山路深溝水潭 高山路深溝地塊節(jié)點現(xiàn)狀 項目地塊定位建議 一號地塊 二號地塊 三號地塊 五號 地塊 四號地塊 一號地塊：高尚住宅 二號地塊）：本區(qū)域高端別墅和洋房 三號地塊：鄰里中心：（含社區(qū)醫(yī)院，商業(yè)，文藝中心 +餐飲 +住宅 +小學 幼兒園 四號地塊：回遷安置區(qū)高尚居住區(qū) 五號地塊：高尚社區(qū)配備老年人群活動設施和幼兒園 楊寶民先生繪制規(guī)劃草圖 楊寶民先生指導設計院完成的規(guī)劃設計初步方案 突出區(qū)域產(chǎn)品特點，提升整個大盤的居住品質(zhì)。 該項目在深化設計中。 產(chǎn)品定位初步構(gòu)想 物業(yè)類型 單位：萬平方米 獨立別墅 2.1萬 平方米 （ 其中 3000平方米用于別墅式度假酒店 ） 2 1 聯(lián)排別墅 10萬平方米 10 多層洋房區(qū) 20萬平方米 20 小高層住房 28萬 平方米 28 高層住房 （ 沿著十字路口路邊布局 ） 30萬平方米 30 安置區(qū) 域 含 8350平方米商鋪 ） 54260平方米 5.4 小學和幼兒園 小 學 7000平 方米 兩個幼兒園 各2500平方米 1。 2 社區(qū)鄰里中心 （ 包括社區(qū)健康服務中心設置在二樓 ，超市一層 ， 文化活動中 心 和電影院 ） 1.5萬平方 米 和 1萬平方米 1.5 體育會所和書畫藝術(shù)中心 1.2 萬平方米 （ 物業(yè)管理公司辦公室 ， 警務中心等 ） ，3000平方米高山路會所 1.5 商業(yè)街 區(qū) 2萬 平方 米 1.8 其他配套設施 社區(qū)管理中心 ， 垃圾站 ， 菜市場等 0.5 書畫藝術(shù)中心的管理 重點收藏滿族風情和努爾哈赤相關(guān)書畫和東北山水書畫藝術(shù)作品，為藝術(shù)沙龍服務，豐富居民文化生活。 建設森林藝術(shù)公園 建議充分利用林地資源建設森林公園，合理規(guī)劃登山路徑，設置景觀亭和觀景塔。 塔 建議和魯迅美術(shù)學院合作桃花源主題藝術(shù)品 森林公園建議在關(guān)鍵節(jié)點進行藝術(shù)規(guī)劃，在項目主要入口和重要節(jié)點專題創(chuàng)作生態(tài)保護和桃花源主題藝術(shù)品。 例如，在項目重要入口請遼寧注明書法家石刻陶淵明的桃花源記。 突出本項目打造撫順桃花源的主要思路，在城市中享受森林公園的寧靜。 潭 和大學合作建立一流的小學和幼兒園 建議和沈陽師范學院或者撫順示范學院等合作，聯(lián)合設立一流師資力量的中心學校和幼兒園。 借鑒深圳蔚藍海岸等和北京師范大學合作的成功經(jīng)驗。 設計結(jié)合自然 -高山路內(nèi)部產(chǎn)品舉例 高山路內(nèi)部保持良好自然生態(tài)景觀，松樹較多，有自然形成的水潭。 本項目高層、小高層形態(tài)建議 法式建筑色彩大氣精致、端莊典雅，在窗、檐口、立面等部位采用古典的元素和符號，線條裝飾簡潔流暢，呈現(xiàn)細節(jié)上的體貼與完美。營造莊嚴、尊貴的美感。 本項目多層形態(tài)建議 建筑采用成熟硬朗、莊重柔美的純法式建筑風格。 本項目花園洋房形態(tài)建議 新古典主義花園洋房，使住宅在生活之外更具藝術(shù)價值、文化價值與收藏價值。 本項目聯(lián)排別墅形態(tài)建議 建筑沿山勢層層而進，與自然山水相結(jié)合，并由此生成最合理、宜居的社區(qū)。 本項目獨立別墅形態(tài)建議 將法國的浪漫與中國的山水意境完美融合，以新古典主義建筑風格，為撫順奉獻一場東情西韻的奢華人居盛宴。 法式合院別墅 法式合院是在綠城法式排屋基礎(chǔ)上升級的一種產(chǎn)品形態(tài)，是綠城最新研發(fā)產(chǎn)品，法式合院將傳承法國古典主義與新古典主義的建筑立面風格并自成一體，使法蘭西民族的浪漫主義審美觀和恒久居住理念與中式生活習慣有機結(jié)合，以打造出合肥翡翠湖玫瑰園獨有的建筑美感和人文品位。 項目分期建設建議 在首先進行安置房建設的同時，考慮一期商品房建設。 建議項目一期建設地塊 3號地塊，二期建設二號地塊，三期建設一號地塊，四期建設五號地塊。 一號地塊 三期 二號地塊 二期 三號地塊 一期 五號 地塊 四期 四號地塊 項目一期高層部分戶型比例 項目一期以高層和小高層為主 建議高層部分 60平方米一室戶型占有 30% 80平方米兩室戶型占有 30% 90平方米兩室一廳一衛(wèi) 35% 120平方米戶型 5% 建議一期小高層部分戶型比例 60平方米一室戶型占有30% 80平方