單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 1 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 原陽房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 2 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 PART1：原陽映像 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 3 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 地理位置 原陽縣隸屬新鄉(xiāng)市，位于黃河北岸，太行南麓，地處 “ 中原城市群 ” 核心腹地，與省會鄭州“ 一河之隔、三橋相連 ” 。 行政區(qū)劃 原陽縣域面積 1329平方公里，轄 6鎮(zhèn)11鄉(xiāng)，城關鎮(zhèn)是其老城區(qū)最重要的經(jīng)濟、商業(yè)中心，新城區(qū)位于老城區(qū)的西北方向約 10公里處，總體規(guī)劃33平方公里，目前，建成區(qū)面積已達 11平方公里，圍繞新城區(qū)中心廣場建設的行政辦公區(qū)和公共服務區(qū)也已初步形成。 原陽映像 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 4 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 交通便捷 原陽位于新鄉(xiāng)和鄭州之間，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。地處中原城市群核心腹地，與鄭州一河之隔、三橋相連，京廣澳高速、 107國道縱貫南北，鄭焦晉高速、 310、 311省道橫穿東西，自縣城 3分鐘 車程進入全國交通主干網(wǎng)， 20分鐘 抵達新鄉(xiāng)市區(qū)， 25分 鐘車程抵達鄭東新區(qū)， 40分鐘 車程抵達新鄭國際機場。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 5 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 人口規(guī)模 至 2010年底，原陽縣總人口達 70.48萬人 ，城區(qū)常住人口 11.5萬人，其中非農(nóng)業(yè)戶籍人口 7.4萬人 ,農(nóng)業(yè)戶籍人口 2.0萬人 ,非戶籍常住人口 2.1萬人 地區(qū)生產(chǎn)總值 原陽縣是河南省農(nóng)業(yè)大縣，經(jīng)濟發(fā)展總量不大，但經(jīng)過改革和轉變經(jīng)濟發(fā)展思路，近幾年，原陽縣經(jīng)濟保持較快的增長，其經(jīng)濟總量也由 2007年的 52.2億元增長到 2010年的 80.1億元，年均增長率達 13.93%，高于全國平均水平，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿^大。 01020304050607080902007 2008 2009 2010單位:億元0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %地方生產(chǎn)總值 增長率單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 6 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 2010 年經(jīng)濟總量050100150200250輝縣市 新鄉(xiāng)縣 長垣縣 衛(wèi)輝市 原陽縣 延津縣 封丘縣 獲嘉縣單位：億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %2010年，在新鄉(xiāng)市下轄的 2市 6縣中，原陽縣的經(jīng)濟總排名第五位，低于輝縣市、新鄉(xiāng)縣、長垣縣和衛(wèi)輝市，總體上處于中等偏下水平。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 7 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 人均經(jīng)濟總量0200040006000800010000120002007 2008 2009 2010單位：元 人均 GDP 2007 2010年，原陽縣人均 GDP穩(wěn)步增長，由 2007年的人均 7568.44元到2010年的 11125元， 2010年人均 GDP折合 1719.47美元。若按世界銀行 1999年的劃分標準，原陽縣的人均生產(chǎn)總量目前還處于中等收入國家水平，世界銀行的數(shù)據(jù)表明，住宅需求與人均 GDP有密切的聯(lián)系：當一個國家或地區(qū)人均 GDP在 800 4000美元間時，房地產(chǎn)業(yè)將進入高速發(fā)展期，按此標準，原陽縣的房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展階段。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 8 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 產(chǎn)業(yè)結構布局0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 %第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2007200820092010 產(chǎn)業(yè)結構 原陽縣是個農(nóng)業(yè)大縣，產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主，近年來經(jīng)過不斷的產(chǎn)業(yè)結構升級優(yōu)化，三大產(chǎn)業(yè)結構已由原來的 33： 38.7： 28.3調(diào)整到現(xiàn)在的 23： 50.3： 26.7，第二及第三產(chǎn)業(yè)比重的提升為經(jīng)濟的發(fā)展提供了強大的動力，從原陽縣“十二五“規(guī)劃看，第三產(chǎn)業(yè)將是原陽縣發(fā)展的重點，而房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的中的核心產(chǎn)業(yè)，具有極強的帶動和促進作用，因此，“十二五“期間提升服務業(yè)發(fā)展的重點必將是房地產(chǎn)業(yè)。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 9 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 社會消費品零售總額0510152025302007 2008 2009 2010單位：億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 % 社會消費品零售總額 原陽縣社會消費能力逐年提高，消費總額由 2007年的 14億元增長到2010年的 24.5億元，年均增長率高達 20.03%，消費總額占 GDP的比重由 2007年 26.82%提高到 2010年的 30.59%。這說明，隨著原陽經(jīng)濟的健康強勁發(fā)展，居民消費能力穩(wěn)步提高，同時居民消費的提高又對原陽經(jīng)濟產(chǎn)生較強的拉動作用，這些為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了強有力的支撐。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 10 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 居民可支配收入 2007年，原陽縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7041元，農(nóng)民人均純收入3531元，到 2010年，該兩項數(shù)值已達 10943元和 4888元，年均增長分別為 18.7%和 13.6%。整體上看，原陽縣居民收入增長顯著，生活水平不斷提高，人們的消費能力隨同提高，這為房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展提供了很好的支撐。 人均收入704184829516109433531408544044 8 8 8 . 410200040006000800010000120002007 2008 2009 2010單位：元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 農(nóng)民人均純收入 系列3單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 11 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 城市戰(zhàn)略定位 借助優(yōu)越的地理位置，原陽縣的戰(zhàn)略定位是“新鄉(xiāng)市域南部新興的副中心城市，鄭州都市圈核心地區(qū)的重要 組成部分，黃河北岸有水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化生態(tài)新區(qū)。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 12 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 城市空間布局 在“原陽縣縣城總體規(guī)劃（ 2009 2030）”的指導下，根據(jù)原陽縣地理條件、交通條件、工程地質(zhì)條件等多種因素，原陽縣城主要向西發(fā)展，其空間布局結構為： 一個城市綜合中心區(qū)、一個副中心區(qū)、一橫一縱兩條十字型城市發(fā)展軸線、兩個工業(yè)區(qū)、七個居住區(qū)。 橋北區(qū) 新老城區(qū) 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 13 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 新老城區(qū)規(guī)模 原陽縣人口已達 70萬，根據(jù)“原陽縣縣城總體規(guī)劃（ 2009 2030）到 2030年原陽縣人口控制 黃河大道 在 80萬以內(nèi)，駐鎮(zhèn)人口和全縣非農(nóng)人口占比分別為 40%和 50%， 2030年，城區(qū)常住人口給為 27萬人。規(guī)劃人均建設用地近期為 102.5平方米，遠期為 98.12平方米，到 2030年城區(qū)用地規(guī)模將達 2600公頃。 目前，新城區(qū)是原陽縣城市發(fā)展的重點，城區(qū)總體規(guī)劃面積 33平方公里，以黃河大道和農(nóng)行大道交叉點為中心現(xiàn)已建成達 11平方公里。 黃河大道 農(nóng)行大道 新城區(qū) 老城區(qū) 項目位置 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 14 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 本章小結： 一、新城區(qū)是原陽縣發(fā)展的方向和重點，借助優(yōu)越的區(qū)位及交通優(yōu)勢、隨著各政府機關的進駐，新城區(qū)的中心地位已經(jīng)形成并為民眾接受，我們項目位于新城區(qū)的中心偏北位置，這為項目的發(fā)展提供了良好的基礎。 二、近年來，原陽縣經(jīng)濟得到了良好的發(fā)展，民眾的經(jīng)濟實力得到很大的提高，其消費意識已被開發(fā)并提升，較強的經(jīng)濟實力、較強的消費意識，這必將有利于項目的開發(fā)。 三、隨著框架的不斷擴大，城市的輻射能力也將不斷提升，從而會為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展吸引來更多的潛在客群，我們項目正處于城市發(fā)展的方向上，具有良好的發(fā)展?jié)摿Α?單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 15 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 PART2：原陽房地產(chǎn)市場分析 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 16 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 原陽縣的房地產(chǎn)起步較晚， 2004年前，住宅主要以自建房和單位房為主，基本不存在真正意義上的房地產(chǎn)市場。 2004年開始，原陽縣出現(xiàn)真正意義上的樓盤。由于民眾的購房意識沒有被開發(fā)，房地產(chǎn)市場發(fā)展前期，市場上出現(xiàn)的房地產(chǎn)項目銷售極差，即使銷售價格遠在 1000元 /平以下，還是一度出現(xiàn)項目無法運行下去而不得不轉手的現(xiàn)象。 但經(jīng)過多年的艱苦開發(fā)，加上民眾經(jīng)濟實力的增強及房地產(chǎn)投資意識的提升，到 2007年，原陽縣房地產(chǎn)市場銷售才真正走入正常。自 2007年至 2010年底的三年間，原陽縣房地產(chǎn)市場消化了 70多萬平米市場存量的約三分之二還要強。目前，市場整體存量約在 60萬平米左右。 一、原陽房地產(chǎn)總體概況 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 17 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 在房地產(chǎn)市場發(fā)展的早期，原陽縣的地產(chǎn)項目基本上在老城區(qū)，如匯寶名都小鎮(zhèn)、豐澤園、幸福家園、，山河小區(qū)等。隨著地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展及新城區(qū)規(guī)劃的形成，原陽房地產(chǎn)開發(fā)的熱點轉移到新城區(qū)，且主要沿黃河大道分布，如新銀座華庭、天成相苑、鑫源花園、盛世佳苑等，新城區(qū)的各地產(chǎn)項目占地多超過 200畝，一些新技術、新觀念、新的操作手法等也出現(xiàn)并被開發(fā)商所重視。目前，新城區(qū)的房地產(chǎn)項目均價已達 2300元 /平米，個別項目均價達到甚至超過 2500元 /平米的均價水平，房地產(chǎn)市場一片熱水朝天的境象。可以說，原陽縣房地產(chǎn)市場的春天已經(jīng)到來并將在未來的一段時期內(nèi)持續(xù)下去。 原陽縣各樓盤產(chǎn)品以多層為主，戶型多是面積在 120M2 200 M2間的大戶型，小高層及高層較難被市場接受，這些是原陽縣房地產(chǎn)市場的顯著特點。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 18 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 （一）區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀 作為房地產(chǎn)競爭的主戰(zhàn)場，原陽新區(qū)集中了 90%以上的樓盤，其中不乏上宅 公園世紀、東輝 家天下等以住宅開發(fā)為主的超 500畝 大盤，而紫光明珠、匯寶名都新城、盛世佳苑、名門世家項目的組團開發(fā)勢必導致新區(qū)住宅市場競爭趨向白熱化。面對住宅市場供應充足的現(xiàn)狀，純住宅項目的盲目介入，勢必將為增加項目的去化難度、拉長銷售周期，難以快速回籠資金，違背開發(fā)原則； 隨著新區(qū)商業(yè)、金融、生活配套的逐步完善，片區(qū)優(yōu)勢將更加明顯，周邊各住宅小區(qū)的陸續(xù)入住，區(qū)域內(nèi)的消費人口越來越密集，這將為商業(yè)項目提供人氣支撐。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 19 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 （二）區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀 目前，原陽縣最集中的商業(yè)位于老城區(qū)勝利路與建設路交會處附近及東、西、南、北四條干道沿線上。繁華街道主要以商超百貨、服裝專賣、餐飲、電動車、建材與汽修配件等業(yè)態(tài)為主，該區(qū)域是原陽居民消費、休閑的聚集地。老城區(qū)內(nèi)的商業(yè)明顯表現(xiàn)出下述特征： 經(jīng)營業(yè)態(tài)散亂分布，市場功能普遍單一； 傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)占主導，無統(tǒng)一有效的經(jīng)營管理； 商業(yè)建筑形態(tài)滯后，有待升級： 缺少核心型的商業(yè)中心 對于老城區(qū)來說，早期商業(yè)市場缺乏統(tǒng)一科學的規(guī)劃，致使現(xiàn)在經(jīng)營業(yè)態(tài)呈散亂、無序的分布特征，商業(yè)產(chǎn)品功能單一落后，人們?nèi)找嫣岣叩南M需求與品位得不到滿足，致使部分客戶到鄭州、新鄉(xiāng)等地消費，因此來說，原陽城區(qū)的商業(yè)功能與品位亟待得到提升。 小結： 住宅放量帶動商業(yè)需求。原陽近兩年住宅市場無論是發(fā)展規(guī)模還是發(fā)展速度都十分驚人，但商業(yè)發(fā)展相對落后，甚至還停留商業(yè)發(fā)展的最基礎階段。隨著當?shù)亟?jīng)濟結構的調(diào)整和勞務經(jīng)濟的發(fā)展推動，城鄉(xiāng)居民住房需求快速增加、對商業(yè)消費的需求也將隨之增長。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 20 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 翰林華府 原陽縣在售項目多位于新城區(qū)且沿黃河大道分布，各項目物業(yè)以多層為主、面積區(qū)間在 100200 間，但以 140 160 的大面積為主、均價 2300元 / 左右，各項目間競爭較為激烈 東輝家天下 上宅公園世紀 福祥名都 錦繡城 天成相府 名門世家 盛世家園 （三）原陽樓盤分布圖 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 21 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 項目 已投放量 消化量 存量 10年后存量 11年擬投放量 盛世佳苑 110770 90000 20770 60770 40000 名門世家 36000 21000 15000 45005 30005 新銀座華庭 10400 6240 4160 36068 31908 金三角花園 8400 7980 420 12020 11600 天成相苑 31878 30284 1594 40556 38962 翰林華府 45000 10000 35000 110000 45000 陽光新城 180000 50000 公園世紀 50000 35000 15000 350000 總計 292448 200504 91944 834419 247475 2011年原陽市場投放量消化量表 根據(jù)表數(shù)據(jù)分析，現(xiàn)在主要項目規(guī)劃建筑面積未來 3-5年約 100萬平方米以上的投放量，對于一個 70萬人口的農(nóng)業(yè)縣來說，投放量很大。如果后續(xù)還有新規(guī)劃項目，投放量會遠超 100萬平米。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 22 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 整體市場處于逐步成熟發(fā)展階段。主要分布在原陽新區(qū)，東新區(qū)整體形象較 高，老城區(qū)項目較少， 供應產(chǎn)品以中等戶型中端物業(yè)為主，高品質(zhì)、高形態(tài)物業(yè)供應少； 整體市場銷售狀況一般。 樓盤名稱 位置 占地（畝） 開發(fā)商 翰林華府 黃河大道與陳平路交匯處 125畝 原陽縣成功置業(yè)開發(fā)有限公司 福祥明都 黃河大道與農(nóng)行路交叉口 300畝 河南省地福祥實業(yè)有限公司 花樣年華 西干道與北干道交匯處 30畝 新鄉(xiāng)市華庭置業(yè)有限公司 公園世紀 黃河大道與富康路交匯處南 300米 600畝 河南省上宅置業(yè)有限公司 盛世佳苑 黃河大道與陳平路交叉口西南 260畝 鄭州永泰置業(yè)有限公司 名門世家 原陽黃河大道與陳平路交匯處東南 70畝 新鄉(xiāng)百慕商貿(mào) 錦繡華城 黃河大道與思謙路交匯處 畝 河南格恩置業(yè)有限公司 天成相苑 原陽縣黃河大道與西干道交匯處西南角 80畝 新鄉(xiāng)市豐基地產(chǎn)發(fā)展有限公司 （四）市場特征分析 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 23 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 物業(yè)形態(tài)及產(chǎn)品特征 項目名稱 產(chǎn)品類型 總建面（） 戶型區(qū)間（） 銷售價格（元 / ） 開發(fā)商 翰林華府 毛坯 17萬 90 172 2300 原陽縣成功置業(yè)開發(fā)有限公司 福祥明都 毛坯 萬 90 160 2300 河南省地福祥實業(yè)有限公司 花樣年華 毛坯 4萬 80 133 2300 新鄉(xiāng)市華庭置業(yè)有限公司 公園世紀 毛坯 15萬 96 200 300 河南省上宅置業(yè)有限公司 盛世佳苑 毛坯 18萬 90 139 2000 鄭州永泰置業(yè)有限公司 名門世家 毛坯 7.8萬 90 140 1800 新鄉(xiāng)百慕商貿(mào) 錦繡華城 毛坯 萬 90 130 200 河南格恩置業(yè)有限公司 天成相苑 毛坯 7萬 90 130 1800 新鄉(xiāng)市豐基地產(chǎn)發(fā)展有限公司 產(chǎn)品以中大面積為主，迎合當?shù)乜蛯有枨?，全部是毛坯，沒有精裝修。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 24 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 銷售特征 項目名稱 產(chǎn)品類型 戶數(shù)（套） 銷售率 翰林華府 毛坯 一期售罄。二期未開盤。 福祥明都 毛坯 一期售罄，二期下半年開盤。 花樣年華 毛坯 一期開盤 60% 公園世紀 毛坯 一期開盤 50% 盛世佳苑 毛坯 四期已售罄 0% 名門世家 毛坯 已售罄 錦繡華城 毛坯 90% 天成相苑 毛坯 90% 整體去化不錯，規(guī)模形象和區(qū)域位置是產(chǎn)品去化的核心因 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 25 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 客戶特征 項目名稱 成交來源區(qū)域 置業(yè)目的 客戶關注點 翰林華府 民權市區(qū) 50%.鄉(xiāng)鎮(zhèn) 50% 自住 居住舒適性及周邊配套 福祥明都 民權市區(qū) 60%.鄉(xiāng)鎮(zhèn) 40% 自住 居住舒適性及周邊配套 花樣年華 民權市區(qū) 50%.鄉(xiāng)鎮(zhèn) 50%， 自住 居住舒適性及周邊配套 公園世紀 民權市區(qū) 80%.鄉(xiāng)鎮(zhèn) 20% 自住 居住舒適性及周邊配套 盛世佳苑 民權市區(qū) 50%.鄉(xiāng)鎮(zhèn) 50% 自住 居住舒適性及周邊配套 名門世家 民權市區(qū) 50%.鄉(xiāng)鎮(zhèn) 50% 自住 居住舒適性及周邊配套 錦繡華城 民權市區(qū) 50%.鄉(xiāng)鎮(zhèn) 50% 自住 居住舒適性及周邊配套 天成相苑 民權市區(qū) 20%.鄉(xiāng)鎮(zhèn) 80% 自住 居住舒適性及周邊配套 各盤主力客戶為城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，啟動期以縣城為主 客戶置業(yè)目的以居住為主，投資客戶一片空白，有待開發(fā)。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 26 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 旺銷產(chǎn)品特征 項目名稱 產(chǎn)品類型 戶型 戶型面積 （） 戶型特色 總價區(qū)間 （萬 /套） 翰林華府 毛坯 三房 .四房 100 170 戶型方正 .全明 21 40 福祥明都 毛坯 三房 129 177 雙陽臺，人性化設計空間 30 41 花樣年華 毛坯 三房 98 133 大開間 .短進深 .通透性好 2027 公園世紀 毛坯 三房 別墅 130 147 戶型方正，可利用空間大 33 40 盛世佳苑 毛坯 三房 120 145 南北通透，270度觀景陽臺 24 30 名門世家 毛坯 三房 90 140 南北通透，動靜分區(qū) 20 28 錦繡華城 毛坯 三房 110 140 全明設計，可使用率高 22 30 天成相苑 毛坯 三房 130 140 南北通透，戶戶采光 22 27 目前旺銷產(chǎn)品 130 150 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 27 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 項目 開發(fā)商 產(chǎn)品特點 均價 推廣主題 銷售情況 新 銀座 華庭 新鄉(xiāng)市華庭置業(yè)有限公司 多 層，部分小高層 住宅 2300元 / M2 商鋪未定 居住新高度 財富聚寶盆 當期約 270套房源，去化約 60% 天成相苑 新鄉(xiāng)豐基地產(chǎn)發(fā)展有限公司 綜合商業(yè)，多層 往宅 2300元 / M2 商業(yè) 6000元 / M2 城市核心高端社區(qū) 基本銷售完畢 中安 京奧苑 中安置業(yè)有限公司 多 層，小部分小高層 住宅 1800元 / M2 商業(yè) 4000元 / M2 成熟社區(qū) 名流居所 去化約 70% 錦繡華城 河南省格恩置業(yè)有限公司 多 層 2300元 / M2 新城中央 領袖生活 基本清盤 翰林 華府 原陽縣成功置業(yè)開發(fā)有限公司 多 層電梯 住宅 2500元 / M2 商鋪未定 肓在四方 筑在中央 去化約 40% 名 門世家 鄭州漢博商貿(mào) +新鄉(xiāng)百慕商貿(mào) 多 層 預計 2300元 / M2 原陽首席文化主題社區(qū) 前三期售馨，四期未開盤 盛世佳苑 鄭州永泰置業(yè)有限公司 多 層 預計 2300元 / M2 領秀贏家 上品生活 前三期售馨，四期未開盤 上宅 公園世紀 河南省上宅置業(yè)有發(fā)公司 多 層 住宅 3200元 / M2 縣級城市首席品質(zhì)城邦 銷售較差，去化約20% 東輝 家天下 河南東輝置業(yè)有限公司 多 層 原陽五星級榜樣生活 現(xiàn)排號中 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 28 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 綜合價值對比競爭分析 項目 形象定位 核心賣點 項目亮點 景觀風格（建筑風格） 景觀亮點 翰林華府 中端品牌 配套設施齊全、環(huán)境優(yōu)美 .交通便利 小區(qū)內(nèi)部有會所，健身中心 現(xiàn)代簡約 福祥明都 中端品牌 緊臨黃河大道，距縣政府、京港澳高速更近，交通更便捷 配套齊全，商業(yè)，酒店 地中海風情城邦 獨具特色的園林景觀 花樣年華 中端品牌 項目處于新老城區(qū)交匯處，交通便利；周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)完善 . 地段優(yōu)勢；原陽門戶，未來中心 地中海風情城邦 主題式園林景觀 公園世紀 高端 地標樓盤 .配套設施齊全、環(huán)境優(yōu)美 .交通便利 規(guī)模最大、規(guī)劃最全、園林最美、配套最齊、戶型最優(yōu) 現(xiàn)代簡約 18萬平米地中海園林 盛世佳苑 中端 交通便利 樓間距寬；項目成熟 生活配套相對完善 超寬樓間距 簡約 名門世家 中底端 配套設施齊全、交通便利 舒適的人居空間 簡約 錦繡華城 中端 交通便利，層高 3.3米，品質(zhì)較好；社區(qū)入住率高，較成熟 層高 3.3米，品質(zhì)較好 現(xiàn)代簡約 天成相苑 中低端 處于新老城區(qū)交匯處，交通便利；周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)完善 舒適空間 .完善的配套 簡歐 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 29 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 （五）原陽競爭樓盤分析 項目案名 翰林華府 項目地址 黃河大道與陳平路交匯處 物業(yè)性質(zhì) 住宅 +商業(yè) 開發(fā)商 原陽縣成功置業(yè)開發(fā)有限公司 銷售公司 原陽縣成功置業(yè) 售樓電話7511999 建筑設計 景觀及規(guī)劃特 點 現(xiàn)代簡約 物管公司 翰林華府 物管收費 待定 總占地面積 125畝 總建筑面積 17萬 容 積 率 得房率 物業(yè)特征 一大四房為主力戶型。 工程進度 一期 4棟多層已封頂，二期在開發(fā)中。 銷售價格 均價： 2300元 /平米 銷售現(xiàn)狀 一期基本售罄。 優(yōu)劣勢分析 緊鄰主干道，交通便捷，周邊教育配套設施齊全，位于原陽新區(qū)核心位置，將來升值潛力巨大，小區(qū)內(nèi)部有會所，將身中心，超高的綠化率也很大程度上提高了小區(qū)的形象，目前正在開發(fā)建設階段，小區(qū)各種配套尚未完善。 1、翰林華府 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 30 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 2、福祥明都 項目案名 福祥明都 項目地址 黃河大道與農(nóng)行路交叉口 物業(yè)性質(zhì) 住宅 +商業(yè) 開發(fā)商 河南省地福祥實業(yè)有限公司 銷售公司 鄭州同勝代理公司 售樓電話7328999 建筑設計 景觀及規(guī)劃特 點 地中海風情城邦 物管公司 地福祥實業(yè) 物管收費 待定 總占地面積 400畝 總建筑面積 物業(yè)特征 6層電梯多層、花園洋房、別墅、高層住宅、酒店、商務寫字樓 工程進度 一期封底，二期正開發(fā)中。 住宅情況 銷售價格 均價： 2300元 /平米 銷售現(xiàn)狀 一期售罄，二期下半年開盤。 優(yōu)劣勢分析 緊臨黃河大道，距縣政府、京港澳高速更近，交通更便捷。小區(qū)內(nèi) i配有會所，幼兒園，底商，周邊生活配套較少。 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 31 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 項目案名 花樣年華 項目地址 西干道與北干道交匯處 物業(yè)性質(zhì) 住宅 +商業(yè) 開發(fā)商 新鄉(xiāng)市華庭置業(yè)有限公司 銷售公司 正合營銷 售樓電話5911666 建筑設計 景觀及規(guī)劃特 點 物管公司 物管收費 待定 總占地面積 30畝 總建筑面積 4萬平米 容 積 率 得房率 物業(yè)特征 工程進度 一期建到七層 住宅情況 以 90 兩房和 133 三房為主 銷售價格 均價： 2300元 /平米 汽車庫 銷售現(xiàn)狀 以開盤 正在銷售中 優(yōu)劣勢分析 項目處于新老城區(qū)交匯處，交通便利；周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)完善 緊鄰西干道，周邊環(huán)境差，居住舒適度低；小區(qū)無大面積綠化 3、花樣年華 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 32 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 項目地址 黃河大道與富康路交匯處南 300米 開發(fā)商 河南省上宅置業(yè)有限公司 建筑類型 別墅 多層 小高層 占地面積 600畝 總建面積 價格 住宅 3200元 /M2 建筑結構 框架結構 建筑風格 簡歐風格 銷售情況 現(xiàn)第一期約 300套房源，約去化 20% 周邊配套 市政廣場、政府機構、學校、醫(yī)院；自身商業(yè)及幼兒園；園林景觀 主力戶型 戶型面積在 120 M2 180 M2間，部分復式面積200 M2以上，主力戶型約 160 M2的三室兩廳 推廣語 縣級城市首席品質(zhì)城邦 項目描述 該項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，項目自身配有大型會所、商業(yè)街、幼兒園和休閑廣場等；園林景觀設計較好；整個項目品質(zhì)較好，但因價格定位太高，發(fā)展受到較大的阻力 4、公園上宅世紀 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 33 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 項目地址 黃河大道與西干道交匯處 開發(fā)商 新鄉(xiāng)市豐基地產(chǎn)發(fā)展有限公司 建筑類型 多層 一二層全部分商業(yè) 占地面積 52670 M2 總建筑面積 70840 M2 價格 住宅 2300元 /M2，商鋪 6000元 / M2 建筑結構 磚混結構 建筑風格 現(xiàn)代簡歐風格 銷售情況 住宅僅余三五套 ,還有少量商鋪 周邊配套 新老城交匯處，交通便利 ,周邊生活配套齊全 主力戶型 70%為三房 ,余下為兩房 ,主力戶型約 140 M2三室 推廣語 城市核心 高端社區(qū) 項目描述 該項目位于新老城交匯處，地段優(yōu)勢明顯；交通便利；戶型合理，開發(fā)潛力大 5、天成相苑 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 34 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 項目地址 農(nóng)行大道與陽武路交匯處向東 100米路南 開發(fā)商 河南東輝置業(yè)有限公司 建筑類型 多層 小高層 占地面積 500畝 價格 住宅 3200元 /M2 建筑結構 磚混結構 建筑風格 歐式風格 銷售情況 現(xiàn)第一期約 300套房源，排號中 周邊配套 市政廣場、政府機構、學校、醫(yī)院、車站；自身商業(yè)及幼兒園；園林景觀 主力戶型 113 M2 152 M2三房、 162 M2四房、 233 M2 299 M2別墅，主力戶型 162 M2四室兩廳 推廣語 原陽五星級榜樣生活 項目描述 該項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，項目自身配有大型會所、商業(yè)街、幼兒園和休閑廣場等；園林景觀設計較好；整個項目品質(zhì)較好 6、東輝家天下 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 35 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 項目地址 新城區(qū)黃河大道與陳平路交叉口東南角 開發(fā)商 鄭州瀚搏商貿(mào) +新鄉(xiāng)百慕商貿(mào)共同開發(fā) 建筑類型 多層 周邊底層商鋪 占地面積 300畝 總建筑面積 290000M2 價格 預計住宅 2300元 /M2，商鋪 4000元 4500元 / M2 建筑結構 磚混結構 建筑風格 現(xiàn)代簡約風格 銷售情況 前三期銷售完畢，現(xiàn)第四期共 140套房源，排號中 周邊配套 新城區(qū)核心地段，交通便利 ,周邊生活配套不完善 主力戶型 戶型面積在 120 M2 180 M2間，主力戶型約 150 M2的三室兩廳 推廣語 原陽首席文化主題社區(qū) 項目描述 該項目位規(guī)劃較大，規(guī)劃有幼兒園，位于新城區(qū)的核心位置，前三期的順利銷售及入住為項目打下了良好的基礎，發(fā)展?jié)摿O好 7、名門世家 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 36 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 受政府大力支持，原陽新城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，競爭較為激烈； 原陽縣房地產(chǎn)起步于 2004年，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，目前呈現(xiàn)高速發(fā)展階段，形成 了以新城區(qū)為中心的發(fā)展現(xiàn)象，項目多分布在黃河大道沿線。價格從 2004年不到 1000元，到現(xiàn)在的均價 2200-2400左右； 近兩年來，新區(qū)樓盤的價格拉升明顯，多數(shù)樓盤價格都突破了 2000元 /M2，個別 樓盤甚至突破了 3000元 / M2； 多層產(chǎn)品占據(jù)了市場的大多數(shù)，面積區(qū)間也多在 120 M2 160 M2，產(chǎn)品同質(zhì)化 較為嚴重；小高層產(chǎn)品已有出現(xiàn)，但市場接受度不高； 原陽縣房地產(chǎn)市場仍處于初級發(fā)展階段，基項目設計、產(chǎn)品特色、配套設施、營 銷手法、業(yè)務人員素質(zhì)都有待提高； 原陽縣地產(chǎn)市場品缺少品質(zhì)樓盤，易樹立品質(zhì)標桿，但需慎重制定價格。 市場小結： 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 37 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 PART3：原陽客群調(diào)查分析 單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 38 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 客群構成 通過市場調(diào)查得知，構房群體中，公務員約占 30的比例，教師約占 15%的比例，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員約 10%，其余約 45%是個體私營業(yè)主。個體私營業(yè)主是購房的主流群體，但公務員及老師的作用也不可忽視。 客群來源 由左圖也可以明顯看出，客群主要還是以城鎮(zhèn)人員為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員占比較少，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員的購房需求一旦被激發(fā)也不可小覷。 客群構成45301510個體私營業(yè)主 公務員 教師 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 39 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 付款情況 由調(diào)查得知，多數(shù)購房者都會選擇按揭方式付款，該一比例 達到 50%，由于縣域房屋總價不是很高，也有高達 45%的購房者選擇一次性 付款，只有極小部分約 5%的購房者會選擇分期付款。 付款情況50%45%5%按揭 一次性 分期 扇面 4單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 40 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 戶型選擇 通過市場調(diào)查得知，明確選擇三房四房的購房者占 37%，處于相對多數(shù)，無明確意向聽業(yè)務員推薦的占比達 35%，這說明大戶型面積的產(chǎn)品有較大的市場。 戶型選擇5%10%12%25%35%兩房 別墅或復式 四房 三房 無明確意向單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 41 群雄逐鹿 差異制勝 鄭州萬科地產(chǎn)顧問機構 原陽市場調(diào)研 樓層選擇 通過市場調(diào)查得知，明確選擇低樓層的購房者占比達 40%，無明確意各聽從業(yè)務推薦的占比達 39%。這說明購房者多數(shù)頃向于選擇低樓層，但如果高樓層是復式且會免費送一定面積，愿意選高樓層的也較多。 樓層選擇 5%16%20%20%39%五樓 四樓 三樓 一、二樓 無明確意向單擊此處編輯母版標題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 42 群雄逐鹿 差