1 佳宇大黃路項目投資建議書 重慶龍湖地產(chǎn) 2 目錄 項目概況 市場分析 市場定位 項目規(guī)劃預(yù)案 投資參數(shù)說明 投資風(fēng)險評價 投資建議 3 一、佳宇大黃路項目概況 4 項目背景 佳宇大黃路項目占地 38.8畝，容積率為 4.41（期望為 4.41,目前容積率 3.0)，總建筑規(guī)模為 13.6萬平方米。 項目的地塊分為兩部分，其中： 1號地塊面積為 20201平米，容積率 3.0； 2號地塊面積為5920平米，現(xiàn)容積率為 3.0。若整個項目的容積率需達到 4.41,2號地塊的容積率要達到 9.2。 5 我司通過與佳宇公司談判達成如下合作意向： 1、佳宇公司提供項目土地，土地出讓金及地塊建筑搬遷、高壓線等市政設(shè)施的搬遷費用由佳宇公司支付； 2、我司提供項目建設(shè)的費用，同時先借 4000萬元給佳宇； 3、對建成的項目，按面積我司分得 70%，佳宇分得 30%。 6 1.1 項目區(qū)位 項目位于九龍坡，屬主城核心區(qū)，可便捷通達渝中區(qū)和南岸區(qū)及江北區(qū) 項目地塊 渝中區(qū) 南岸區(qū) 九龍坡區(qū) 江北區(qū) 7 1.2 項目區(qū)位 （項目四至及周邊關(guān)系） 項目東臨長江，西臨廣州奧園（建設(shè)體量 70萬平米） 北臨星河灣，南臨麗水箐苑 項目地塊 廣州奧園 大坪商貿(mào)圈 楊家坪商圈 麗水箐苑 星河灣 8 1.3 交通狀況 通過南北干線，可順暢通達江北、渝中區(qū)大坪、九龍坡區(qū)各區(qū)域 通過大黃路距大坪商圈在 5分鐘 車程內(nèi) 通過濱江路距楊家坪商圈 5分鐘 車程內(nèi) 項目地塊 楊家坪商圈 大坪商貿(mào)圈 大黃路 濱江路 9 1.4 項目用地 土地權(quán)屬 : 地塊總用地面積約 38.8畝。 目前土地權(quán)屬在重慶佳宇房地產(chǎn)公司名下。 10 項目地塊地形 地形北低南高，西高東低，相對高差約 18米。 地塊呈不規(guī)則的條狀，用地總長約 480米，最寬處 100米，最窄處 30米。 項目地塊 11 項目地塊地形 從項目地塊遠眺南岸 鵝公巖大橋 龍湖觀山水 融僑半島 12 項目地塊地形 項目地塊 從南濱路遠眺項目地塊 麗水箐苑 13 1.5 項目規(guī)劃條件 項目規(guī)劃設(shè)計條件： 總用地面積 38.8畝 規(guī)劃容積率 4.41 可建設(shè)最大建筑面積 13.59萬平方米 14 二、市場分析 15 2.1 區(qū)域概況 大坪是渝中區(qū)“十一五”期間重點打造的商業(yè)副中心，未來三到五年，商業(yè)建成量超過 20萬平米 這里地勢較高、江面達 1公里，有“一灣觀三橋三島”的獨特景觀，擁有絕佳的地理區(qū)位 . 是渝中區(qū)和九龍坡區(qū)未來的城市生活居住中心。 項目地塊 楊家坪商圈 大坪商貿(mào)圈 長江大橋 鵝公巖大橋 菜園壩大橋 16 2.2 區(qū)域住宅市場分析 市場概述： 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。所有項目均為高層高密度住宅，容積率普遍在 4.0以上。產(chǎn)品以一房、二房的中小戶型及緊湊型三房為主。 目前區(qū)域板塊內(nèi)無一線開發(fā)商開發(fā)，在售樓盤市場影響力較弱。 2007年渝中名郡、嘉華 鑫城、旭慶 江灣國際花都、蘭波 紅城麗景、康德 糖果盒、星月灣等在建項目持續(xù)銷售，市場供應(yīng)量超過 110萬平方米。 該板塊連接渝中、九龍坡及江北，未來交通便捷、出行便利，是理想的人居之地。 17 2.3 典型樓盤分析 旭慶江灣國際花都 江灣國際花都項目渝中區(qū)大坪上肖家灣，項目東鄰復(fù)旦中學(xué)，南接菜袁公路，北接長江一路、東面緊靠紅樓賓館，西側(cè)與大黃路相連。 周邊交通便利，市政和生活設(shè)施配套齊全。 18 旭慶江灣國際花都 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一覽表 占地 185.68畝 建筑面積 58.4萬平米 容積率 4.72 綠化率 35% 建筑布局 18棟 31層高層 +2棟電梯花園洋房 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代主義風(fēng)格 戶型分布 中小戶型， 40平米一房、 6070平米二房、8090平米三房、 110平米四房 價格分布 35004400元 /平米 19 2.3典型樓盤分析 旭慶江灣國際花都 銷售情況 該項目 2007年 4月 14日開盤，推出 C1、 C2、 C3棟高層的部分單元共約 400套房源，其中以一、二房銷售速度最快，銷售率超過 70%；三房銷售率約 50%；四房銷售最慢，約 30%。 20 2.4 典型樓盤分析 星月灣 占地 21000平米 建筑面積 84840平米 容積率 4.04 綠化率 35% 建筑布局 5棟 32層高層 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代主義風(fēng)格 戶型分布 中小戶型， 40平米一房、 6070平米二房、80102平米三房、 價格分布 35004040元 /平米 星月灣位于渝中區(qū)大坪板塊大黃路與交通街交叉處，緊鄰長江，造就最佳看江風(fēng)光，成為了大坪地區(qū)的首席江景社區(qū)，整體觀江達 70%。 21 2.5 區(qū)域典型項目分析小結(jié) 項目的戶型以緊湊、舒適的二房、三房為主， 4房銷售滯銷 客戶群體以城市新貴和都市中間階層人群為主 樓盤溢價關(guān)鍵點：交通便捷、大坪商區(qū)、江景資源 22 三、市場定位 23 3.1 項目總體定位 主城濱江景觀高層 這里地勢較高、江面寬達 1公里，有“一灣觀三橋三島”的獨特景觀，且毗鄰大坪中央商務(wù)區(qū)，擁有絕佳的商業(yè)、商務(wù)配套及便捷的交通，是渝中區(qū)和九龍坡區(qū)未來的城市生活居住中心。 24 客戶敏感點 敏感點 敏感度 價格 交通 區(qū)域、江景 生活配套 教育 醫(yī)療 25 3.2 客戶定位 肖像描述 :處于社會中間階層 , 個人收入在 5000元左右、重視交通、具有渝中情結(jié)和濱江情結(jié)。 客群年齡： 25 55歲。 工作區(qū)域： 全市范圍，居住以大坪及周邊區(qū)域為主 客群構(gòu)成： 教育工作者、醫(yī)務(wù)工作者、公務(wù)人員及中低層管理者 客群消費場所： 以本地消費和楊家坪消費為主，百盛、新世紀(jì)、國美、重百等中檔消費場所 26 3.3 產(chǎn)品定位 濱江小高層、高層公寓 27 3.4 價格定位 產(chǎn)品形態(tài) 套數(shù) 面積區(qū)間 （套內(nèi)面積） 開盤時間 套內(nèi)均 價 總價 （萬元） 高層 A 594 99-110 2008年 5月 6200 61-68 小高層 B 66 71.5-90 2008年 5月 6500 46-58 小高層 C 330 60-70 2008年 5月 5300 32-37 商業(yè)門面 50 75 2009年 4月 8000 60 28 四、項目規(guī)劃預(yù)案 29 4.1 項目用地分析 地形北低南高，西高東低相對高差約 18米。地塊呈不規(guī)則的條狀，用地總長約480米，最寬處 100米，最窄處 30米。 30 4.1 項目用地景觀面分析 項目的高層可觀江景。 板式小高層透過前面樓宇的空隙觀江景。 31 設(shè)計理念 1、濱江景觀高層 2、濱江景觀板式小高層 4.2 開發(fā)預(yù)案 32 4.3 產(chǎn)品組合 產(chǎn)品形態(tài) 面積 (萬平米 ) 高層 7.42 小高層住宅 (11+1層 ) 3.27 臨街商業(yè) 0.5 車庫 2.18 合計 13.59(地上 11.41) 33 五、投資參數(shù)說明 34 銷售計劃 物業(yè)類型 建筑面積（平米） 套數(shù) 銷售起止時間 套內(nèi)單價（元 /平米） 高層住宅 51975 480 08年 6月 -08年11月 6200 小高層 6118 66 08年 8月 -08年 9月 6500 板式多層 16816 330 09年 3月 5300 商業(yè)（ 2層） 3500 50 09年 2月 - 09年 3月 10000 車庫 14930 425 09年 10月 35 5.1 投資參數(shù)說明（建安成本） 各業(yè)態(tài)建安成本 高層住宅 1,300 元 /平米 小高層 1,280 元 /平米 板式多層 1,280 元 /平米 商業(yè) 1,250 元 /平米 車庫 1,200 元 /平米 36 5.4投資參數(shù)說明計劃情況 序號 節(jié)點 時間 1 交地 2007年 11月 2 辦理國土證 2007年 12月 3 辦理施工許可證 2008年 1月 4 開盤 2008年 6月 5 完成 40%銷售 2008年 10月 6 完成 70%銷售 2008年 12月 7 竣工驗收 2009年 9月 8 交房 2009年 10月 37 六、投資風(fēng)險評價 38 6.1 項目 SWOT分析及 WT應(yīng)對措施 優(yōu)勢 1、這里地勢較高、江面達 1公里，有“一灣觀三橋三島”的獨特景觀，且毗鄰大坪中央商務(wù)區(qū)，擁有絕佳的商業(yè)、商務(wù)配套及便捷的交通 2、地塊無拆遷的影響?？勺鞒涩F(xiàn)金流項目。 劣勢 1、項目規(guī)模小。對公司發(fā)揮品牌優(yōu)勢不利。 2、體量小，受周邊競爭項目影響大，對自身可控性小，如售價調(diào)整。 應(yīng)對措施： 1、作成現(xiàn)金流項目，控制總價，快速銷售。 機會 1、項目板塊內(nèi)面臨的競爭較弱，尚無較高端的品牌物業(yè)推向市場。 威脅 1、周邊